2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案匯編十篇

2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案匯編十篇房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇1一、全員營(yíng)銷的目的和意義全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的主動(dòng)性取得更好的經(jīng)濟(jì)效益提倡員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。二、實(shí)施方法1、方案實(shí)行實(shí)行“全員營(yíng)銷、多銷多得”的方法。員工需不影響正常的本職工作。2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買住宅或商鋪的適用本方案（銷售部不參加此方案）三、銷售流程員工負(fù)責(zé)供應(yīng)客戶所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和詢問(wèn)服務(wù)。員工負(fù)責(zé)督促客戶根據(jù)規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等。員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。合同填寫(xiě)由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員幫助其完成貸款手續(xù)。經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。以上工作完成，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。四、業(yè)績(jī)提成1、根據(jù)公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。業(yè)績(jī)提成＝合同總房?jī)r(jià)×比率2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司XX年xx月房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇2一、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷概念“房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷”，即是在樓盤推廣過(guò)程中，通過(guò)細(xì)心效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷手段，也是建立在品牌營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、數(shù)據(jù)營(yíng)銷的基礎(chǔ)之上的全新?tīng)I(yíng)銷模式。二、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷產(chǎn)生背景縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個(gè)層次199年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，活動(dòng)營(yíng)銷好像是一個(gè)生僻的詞語(yǔ)1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每98動(dòng)營(yíng)銷深化人心，起先由“產(chǎn)品營(yíng)銷”向“服務(wù)營(yíng)銷”和良莠不齊的現(xiàn)象。三、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷發(fā)展階段1、促銷活動(dòng)——簡(jiǎn)潔的產(chǎn)品推廣活動(dòng)，充其量不過(guò)是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其勝利帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。閱讀1995－1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)，大2、行銷企劃——相對(duì)有組織、有系統(tǒng)的營(yíng)銷行為，是在因市場(chǎng)的各項(xiàng)資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。3、營(yíng)銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營(yíng)銷行為，不單單是指企業(yè)的營(yíng)銷決策，更著重于活動(dòng)營(yíng)銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)環(huán)節(jié)和每一個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)，包括經(jīng)營(yíng)理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過(guò)滿意對(duì)購(gòu)房者需求和欲望，將購(gòu)房者利益、企業(yè)利益和社會(huì)效益綜合考慮所擬定出最佳營(yíng)銷安排。小結(jié)：縱觀房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷發(fā)展過(guò)程，明顯能納入到整體營(yíng)銷戰(zhàn)們?cè)诓煌某潭壬戏?wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。四、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷策略分析房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“活動(dòng)營(yíng)銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性難性創(chuàng)建更加劇烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的短時(shí)間、高效率。第一，“活動(dòng)營(yíng)銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動(dòng)營(yíng)銷顯示出它獨(dú)特的功效。其次，信息傳遞的方式必需是獨(dú)到的、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必需要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)的“新聞事務(wù)”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動(dòng)，以獨(dú)特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感愛(ài)好，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識(shí)、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息。第三，信息傳遞的對(duì)象應(yīng)當(dāng)“精確”——必需是針對(duì)特定的公眾。一個(gè)產(chǎn)品所針對(duì)的“公眾”與一般公眾不是一個(gè)概念，五、常見(jiàn)房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷手法列舉1、況---面綻開(kāi)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——目的是通過(guò)一個(gè)互動(dòng)性很強(qiáng)的說(shuō)明會(huì)，開(kāi)發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)微環(huán)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶?？蛻艋顒?dòng)——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個(gè)時(shí)間序列上，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動(dòng)，即可以單獨(dú)也可以連成一設(shè)或銷售工作合力加速。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇3微信現(xiàn)在風(fēng)生水起，不管是個(gè)人還是企業(yè)都在涉足這個(gè)領(lǐng)域，好壞不一。不同的行業(yè)又該怎么做?隨著房?jī)r(jià)接著上漲調(diào)控措施貌似付諸流水房產(chǎn)話題也再次走向風(fēng)口浪尖。眾所周知，房地產(chǎn)作為最受廣告界歡迎的行業(yè)之一，每年在廣告上投入的費(fèi)用可以用天價(jià)來(lái)形容，比如戶外廣告、電視廣告、報(bào)紙廣告等等。隨著新媒體的發(fā)展和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)宣揚(yáng)，起先把目光瞄準(zhǔn)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，尤其是微信……微信是什么?微信是手機(jī)上的QQ，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的私密的同步即時(shí)的閑聊工具!那么，應(yīng)當(dāng)怎么用?XXX解決方案專家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要提出以下幾點(diǎn)建議：一、微信是最好的媒介。微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。微行統(tǒng)一的客戶管理。相對(duì)微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng)、門戶、紙媒等)推廣宣揚(yáng)的成本要更低。一副地產(chǎn)廣告海報(bào)加個(gè)二維碼，既要描述清晰二維碼的作用，位置擺放得也要惹眼。網(wǎng)站上、戶外廣告、海報(bào)、電視廣告上，要有安排的評(píng)估效果。普遍抱著試水的看法的是可以理解的，但是如此沒(méi)有規(guī)劃和下點(diǎn)心思的試水，到頭來(lái)沒(méi)有真正開(kāi)發(fā)好運(yùn)用好用最行之有效的方式來(lái)選擇推廣，就是關(guān)注賬號(hào)有獎(jiǎng)或是參加購(gòu)房等等活動(dòng)吸引顧客來(lái)關(guān)注。三、做好內(nèi)容營(yíng)銷。內(nèi)容營(yíng)銷是營(yíng)銷中最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。記住，發(fā)有用的、好玩的信息而不是廣告!客戶很簡(jiǎn)單反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息屋擺置及有關(guān)生活小學(xué)問(wèn)的訊息，客戶很簡(jiǎn)單產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送，即不忽視賬號(hào)的功能，又會(huì)產(chǎn)生依靠，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營(yíng)銷活動(dòng)做鋪墊。服務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，放長(zhǎng)線釣大魚(yú)。四、進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)。但針對(duì)你的潛在客戶，不主動(dòng)出擊，反倒覺(jué)得像是到嘴的肉不吃之意。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費(fèi)的項(xiàng)目，相對(duì)的周期較長(zhǎng)。但針對(duì)于客戶的營(yíng)銷活動(dòng)更不容忽的模版樣式、完善的功能服務(wù)(包括樓盤展示、預(yù)約看房、營(yíng)銷活動(dòng)、會(huì)員卡等等)。強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行深化分析，客戶滿足度百分百?？蛻艨梢匀芜x十幾種超炫的后臺(tái)模板，搭建微信端的移動(dòng)門戶，通過(guò)這個(gè)移動(dòng)門戶，可以對(duì)整個(gè)樓盤項(xiàng)目詳情和樓盤四周的交通、環(huán)境、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示，可以在手機(jī)端查看樓盤的戶型圖，可以在線預(yù)約免費(fèi)看房。其次，基于許多樓盤地理位置比較偏遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)一鍵導(dǎo)航房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇4一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、一般現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、3#、1#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)以超低價(jià)位入市順當(dāng)?shù)膶?shí)現(xiàn)了銷售，開(kāi)發(fā)的品牌障礙。有37額850萬(wàn)元其中159M2的三室兩廳有23套以五六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)料2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元合計(jì)4500萬(wàn)元預(yù)售許可證預(yù)料20xx年5月底辦下。由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占全部可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：A、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中，沒(méi)有除理好為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景金色港灣悉尼陽(yáng)光燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎全部的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）B、小戶型市場(chǎng)概況。自20xx尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)快速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已勝利實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的狀況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。（小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）C、商鋪市場(chǎng)商鋪是一個(gè)比較特別的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。三、項(xiàng)目SWOT分析一）優(yōu)勢(shì)1鄭汴路商圈自然的地段優(yōu)勢(shì)這里是財(cái)寶的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場(chǎng)細(xì)分如下：a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿意，這一部分客戶大部分是其次次或第三次置業(yè)是終極消費(fèi)10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿意，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分盤本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)料業(yè)主身份困難，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。假如本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界調(diào)查時(shí)間：20xx、4、14鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有肯定的指導(dǎo)意義。20xx414動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)覺(jué)：1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但須要推廣的成本較高2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)勁不足3、小戶型需求彈性特別大，對(duì)價(jià)格特別敏感4市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，假如要買房子的話，更喜愛(ài)一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍7、旁邊都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月8、作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格9、他們厭煩鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求便利、安逸、清凈10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售11、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能12、一般員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，一般員工流淌性比較大13、對(duì)60—80平米的兩室較感愛(ài)好，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較悲觀，但鄭汴路的升值充溢信念鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)占了客戶的意念，就意味著勝利！2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)寶的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能干脆帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利A107國(guó)道的東遷鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)有收獲自然的地段優(yōu)勢(shì)而且為二期三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必需在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊目恰恰位于這一板塊的中心。二）劣勢(shì)1、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬(wàn)元，力是159平米的五、六樓3室2廳。目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)緣由，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源不能放任由二期帶一（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較少，也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔物業(yè)平安系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。4）與二期相比，一期樓盤素養(yǎng)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不便利，這與目前鄭汴路商戶想變更每天吃大排擋的愿望不符。三、機(jī)會(huì)1商鋪的拆遷原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆鄭汴路商圈約4000戶商戶2萬(wàn)人2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源驚慌，從費(fèi)用角從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市常3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力氣和親屬，已起先為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪旁邊，以便于商恰符合商戶們的這一需求。4）大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不行能貶值，也比較簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)手或出租，這特別符合外地商人置業(yè)心理。c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)說(shuō)具有足夠的客戶資源，消費(fèi)的d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。e）以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力氣。f鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久總投資20xx億元，其中一期總投資156在5大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。四）威逼1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)i金色年華等林立在鄭汴路旁邊，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇51、產(chǎn)品的調(diào)研只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和點(diǎn)，策劃才能行之有效。（1）物業(yè)的定位;（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析;（4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析;2、市場(chǎng)的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是閱歷，但須知，市場(chǎng)將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)料。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信閱歷終究是不行（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分;（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;（4）與將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析和評(píng)估。3、企劃的定位定位是全部廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP（獨(dú)特的銷售主見(jiàn)，提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其別出心裁的銷售賣點(diǎn)。找尋最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必需以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、安排性5、傳播與媒介策略的分析有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是奢侈的。的確，只利潤(rùn)最大化。整合傳播則是圍繞既定的'受眾，實(shí)行全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹(shù)立清楚的形象，并以持續(xù)一樣的形象建立品牌。（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);（2（3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分;（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析;（7）戶外或其他媒體的分析;（8）不同的媒體組合形式的分析。6、階段性推廣總體策略有時(shí)間支配，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無(wú)效。規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，依據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣揚(yáng)房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車犬牙交錯(cuò)，整合傳播。（1）廣告的重點(diǎn);（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;（4）媒體的發(fā)布形式和頻率;（5）整合傳播的策略;（6）媒體發(fā)布的代理。8、階段性促銷活動(dòng)的策略促銷的最大目的是，在肯定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。（1）促銷活動(dòng)的主題;（2）促銷活動(dòng)的安排和實(shí)施監(jiān)督;（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的策略擅長(zhǎng)借用各種社會(huì)事務(wù)制造樓盤的新聞噱頭，并利用新10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益改變的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要?jiǎng)偤玫乇O(jiān)12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)當(dāng)是簡(jiǎn)潔地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)當(dāng)貫穿房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇6前言任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”供應(yīng)一個(gè)精確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深化細(xì)致的了解和探討分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售安排，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。第一節(jié)市場(chǎng)分析一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)年同增加7674長(zhǎng)87.4%市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。3、企業(yè)融資實(shí)力有所增加，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050長(zhǎng)69金8004長(zhǎng)2.5倍。4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中xx區(qū)內(nèi)集中了14家xx縣3家xx縣2家，xx市1家。二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)一是商年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)商品房空達(dá)11萬(wàn)方米(其中住宅置0.61萬(wàn)平方)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，長(zhǎng)63.6%。時(shí)比增比提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。二是房地產(chǎn)企業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)實(shí)力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參與年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5的25%。施工單位墊資中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)實(shí)力。三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式松散型的賣完房就走人的開(kāi)發(fā)即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？傮w看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)須要產(chǎn)業(yè)支撐首先須要房地產(chǎn)業(yè)的支撐20xx年我市城市化率僅26.48%低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以;國(guó)際閱歷表明當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平國(guó)家規(guī)20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?0xx年婁底市城建投資公司成立婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特殊是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。三xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈將xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：1、xx開(kāi)發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)體來(lái)說(shuō)x開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。xx大酒店：核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念其周邊自然環(huán)境好;用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)勝利人士等;其定位為社會(huì)高薪階層。2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位2480平方米生活超市108個(gè)鋪面200平方米倉(cāng)庫(kù)48套配套住宅40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。住房均價(jià)718面2580元至4380元每平方米。定位集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售加工倉(cāng)儲(chǔ)商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。2、xx城區(qū)地帶。xx商業(yè)廣場(chǎng)：核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)寶街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。有功能優(yōu)勢(shì)：總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。定位x環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)寶街區(qū)。xx商城：核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。四、消費(fèi)者分析x宅(樓)要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，肯定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特殊要留意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新奇，色流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;2、住宅(辦公樓)及其四周的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、*室等;37%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求a、供應(yīng)保安、清潔衛(wèi)生、房屋修理、園林綠化和一些特色服(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等);b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。其次節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1環(huán)境坐擁xx火車站正對(duì)面坐享人流物流優(yōu)勢(shì)xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xxxx、西xx、xx，北達(dá)首都xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南其次大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。2地段位于火車站正對(duì)面旁邊樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈冉咏虡I(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。3發(fā)展據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這業(yè)、消遣業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。4住(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以自然為主題，融為一體、相得益彰。6配套設(shè)施齊全(兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析1)品牌號(hào)召力xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲起先有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已起先形成?，F(xiàn)在以xx、xx為代較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。2)市場(chǎng)承受實(shí)力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)很多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第三節(jié)推廣策略界定一、目標(biāo)消費(fèi)群界定從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素養(yǎng)動(dòng)身，結(jié)合中高檔住()標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：1目標(biāo)消費(fèi)者418建材市場(chǎng)業(yè)主果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)旁邊投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的階層。2年齡：年齡大約在35到55歲，3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之消遣性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。4對(duì)家(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。5有劇烈的虛榮心喜愛(ài)攀比和玄耀愛(ài)附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇7分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們供應(yīng)了4.居住區(qū)域分析：可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)旁邊的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣揚(yáng)通路指明的方向。五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：xx在前期的媒介宣揚(yáng)過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。老客戶的維系活動(dòng)。在我們對(duì)宣揚(yáng)及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)覺(jué)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣揚(yáng)主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣揚(yáng)內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣揚(yáng)節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣揚(yáng)中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。六、分析|總結(jié)：1.對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢簡(jiǎn)螐墓?yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿意市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，來(lái)新的產(chǎn)品說(shuō)20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售狀況來(lái)看，得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異樣光明。產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從項(xiàng)目的前一階段銷售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必定會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必定會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必定會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)信息釋放的主渠道。第一篇：分析篇一、市場(chǎng)背景：漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，制鹽紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。xx所在寨上街其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了豐功偉績(jī)，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此1.在漢沽我們的干脆競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，詳細(xì)緣由我們分列如下：并不對(duì)第壹城銷售造成干脆威逼;綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，態(tài);綠地濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成干脆競(jìng)爭(zhēng)。三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本狀綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)較低積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū)12萬(wàn)平方1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)輸河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積限制較好，并帶簡(jiǎn)潔裝修。井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米xl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。分析：從已銷售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了肯定的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕栀n予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以abe戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。3.樓棟售出率分析4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：四、已購(gòu)客戶分析1.付款方式分析：及受教化的程度有關(guān)。2.年齡結(jié)構(gòu)分析：分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還方面消遣問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇8套牢還慘。高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事肯定要謹(jǐn)慎，清清晰楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。下面我依據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)：房產(chǎn)行業(yè)解決方案：09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)09年仍舊是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性挽救房市。房產(chǎn)優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：1）樓盤客群細(xì)分；2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái)；3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：1）商圈分析；2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；3）招商方案與執(zhí)行；4）集客策略。中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析；3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷模式。全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明白投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)峻。雖然世界許多國(guó)既然國(guó)家不會(huì)政策性挽救房市，那我們就必需自己想出路了，假如不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買單了，這怨不得別人。的確有許多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)狀況。上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何挽救我們的公司，希望大家能夠重視。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇9前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭1995年以來(lái)房地產(chǎn)閑置率始終在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣闊房時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題探討。之后，前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的重要環(huán)節(jié)根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不行缺少的一環(huán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了投資意向后，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)覺(jué)愿望并滿意他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期推銷工作相比，金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最前端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致要經(jīng)驗(yàn)如下階段地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查產(chǎn)品定位策劃等對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了設(shè)過(guò)程起先以前須要做的工作。由此可見(jiàn)，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。其次，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——作老閱歷得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他事實(shí)上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，假如地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今運(yùn)用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地運(yùn)用的位置、面積、功能、內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略產(chǎn)企業(yè)勝利謀劃將來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消退，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的狀況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松房地產(chǎn)又起先升溫20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)辯與治理又拉開(kāi)序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左20xx年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：重后期推銷輕前期營(yíng)銷，舍本逐末。盡管不少開(kāi)發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷，常廣告宣揚(yáng)等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃，而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”?？傊?，他們都不大重視“前營(yíng)銷”，從而耽擱了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案篇10一、項(xiàng)目分析天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社")項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū)社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開(kāi)發(fā)建立到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年頭末由于當(dāng)時(shí)市政已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，房型較老、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手"對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。1.市場(chǎng)狀況大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎，遭受"十面埋伏"。從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析，其較為有利的是，本案位置屬于闊市民極為熟識(shí)老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿意本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個(gè)案，也會(huì)增加肯定量體的商業(yè)用房另外楊高北路巨峰路即將興建"易初蓮"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻。然而，本項(xiàng)目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理認(rèn)同上的障礙。而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年，周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元共計(jì)25萬(wàn)平方米左右整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出(受"上海故"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)峻)在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出，都為本案的銷售帶來(lái)了肯定程度上的抗性。2.客源狀況本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：①周邊居民金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付實(shí)力的限制，對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重，本案的出現(xiàn)，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。②市政拆遷戶上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入③外來(lái)工作者上海作為人才高地，已成為中國(guó)人志向的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?duì)這批客源將有極大的吸引力。二、策劃思路關(guān)鍵問(wèn)題是：怎樣才能做大眾情人呢?無(wú)可辯駁，"天第公寓"的缺陷是自不待言的，爛尾房、房型老配套少和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個(gè)一般的不能再一般的房產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)幸好，"天第公寓"還是有值得叫人勸慰的優(yōu)勢(shì)的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看，亮麗的建筑立面、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、四平八穩(wěn)的會(huì)所以及我倡議的找尋區(qū)域面積空白，將面積放到但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)分就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象。訴求客樣才能使"天第公寓"成為人見(jiàn)人愛(ài)的"大眾情人"呢?做"大眾情"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的，有特性的，這就是USP略的運(yùn)用。怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我還亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品行局上，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采納新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新奇、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子德倚福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。想要成為"大眾情人"，人最喜愛(ài)什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉："星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來(lái)。記得高校時(shí)代，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子，因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近遇到他，是在下的報(bào)告，走過(guò)去是七步，走過(guò)來(lái)是七步，我突然發(fā)覺(jué)自己是喜愛(ài)和憧憬集體生活的。星期五公社行銷由來(lái)……70年頭，公社年頭。80年頭，開(kāi)放年頭。90年頭，自我年頭。00年頭，特性年頭。今日，特性群體共存的沖突年頭!現(xiàn)在的都市，俱樂(lè)部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋€(gè)集體，就像我們?cè)?jīng)特殊渴望一個(gè)私人空間一樣。我發(fā)覺(jué)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒(méi)有人追究你的過(guò)去，沒(méi)有人關(guān)切你的將來(lái)，大家在一起可以閑聊可以一起做一件事情依據(jù)個(gè)人的品位愛(ài)好，在這里可以重溫久違了的集體生活。所以，我情愿把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像高校時(shí)代或是公社年頭的集體，多少帶點(diǎn)不行抗拒的色調(diào)，喜愛(ài)這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜愛(ài)獨(dú)處，其實(shí)享受到后集體生活的開(kāi)心。在這種后集體生活中，他們簡(jiǎn)單忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的困難，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的歡樂(lè)，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō)，就像星期五的感覺(jué)家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以歡樂(lè)的、華蜜的、輕松的、生活的地方。這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感摯友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相像的，更或是從知青年頭走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望，一種期盼，一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊，也是戀戀不舍的告辭，告辭恒久過(guò)去的和浪漫情懷的時(shí)間。所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當(dāng)代后集"概念。所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái)，"金橋有個(gè)很生活的后集體叫她"星期五公社"這樣一句溫馨、和吸引力。所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了，接下來(lái)的事自然就好辦了。三、銷售策略以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人"。在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)所局給"星五公社"定了低總價(jià)面對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格策略。我認(rèn)為，盡管本案與周邊個(gè)案有肯定距離，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且量體小，上市后必定會(huì)引起消費(fèi)者的留意。所以，在短時(shí)間內(nèi)快速出擊的銷售策略是比較正確的。結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案推斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期打算，在正式公開(kāi)34個(gè)月之后，銷售率將達(dá)到7080%。四、廣告表現(xiàn)策略首創(chuàng)成人漫畫(huà)作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn)，先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法：1."青年"：也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn)，目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)