桃花源商業(yè)街策劃書

桃花鎮(zhèn)老洲村商業(yè)用地規(guī)劃桃花源復(fù)古風(fēng)情商業(yè)街籌劃書名目一、前言二、南昌商業(yè)環(huán)境調(diào)查商業(yè)格局城市進(jìn)展?fàn)顩r宏觀商業(yè)環(huán)境三、工程商業(yè)定位工程案名定位工程形象定位工程功能定位工程檔次定位主要目標(biāo)客戶定位面積與功能配比四、營(yíng)銷推廣籌劃根本分析swot分析營(yíng)銷戰(zhàn)略五、風(fēng)險(xiǎn)分析工程市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)工程政策風(fēng)險(xiǎn)及躲避經(jīng)營(yíng)治理風(fēng)險(xiǎn)金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)六、地產(chǎn)規(guī)劃圖一、前言商業(yè)街是人流聚攏的一個(gè)主要場(chǎng)所,是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的進(jìn)展而漸漸生長(zhǎng)的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，通過將街切割、打碎、重組再造的，運(yùn)用以景觀意境為動(dòng)身點(diǎn)，查找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營(yíng)造一條生長(zhǎng)出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業(yè)街的標(biāo)識(shí)性。承受東西方向排列，以入口為中洲對(duì)稱布局，建筑立面承受了塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生的劃分，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國(guó)傳統(tǒng)商鋪的有機(jī)組合。商業(yè)街的主要特點(diǎn)是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購(gòu)物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，打算了其設(shè)計(jì)的核心就是讓空間有用而舒適。利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在依據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，依據(jù)建筑的收放把握臺(tái)階的收放。南昌現(xiàn)有的成熟復(fù)合型商業(yè)街除成功路、中山路外，無其它商業(yè)街，并且商品的種類、交通條件、配套設(shè)施等參差不齊，與廣州、北京、長(zhǎng)沙、武漢、上海等地商業(yè)街相比相差甚遠(yuǎn)，和南昌的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不為同步。以成功路為例，它是在舊城改造的根底上建起來的。自從2023年開放以來，日漸成為來昌游客和市民的最正確商業(yè)街之一。由于成功路的客流量大，沿途撒滿垃圾，損害了青春亮麗的市容景觀，有損商業(yè)街的形象。此外，很多市民都在呼吁讓步行街的文化氣息來得更濃烈一些。像在王府井步行街，有大量的“運(yùn)動(dòng)系列”等雕塑作品，但在成功路根本沒有觀看。只有那么一口古井靜靜地立在成功路邊上，成了步行街上僅有的一大標(biāo)志?？墒谴喝デ飦恚@個(gè)被眾人摩挲過的地方未經(jīng)修護(hù),已經(jīng)變得發(fā)光發(fā)亮。于是，桃花源商業(yè)街呼之欲出……二、南昌商業(yè)環(huán)境調(diào)查(一)商業(yè)格局：南昌的商業(yè)集中在以八一廣場(chǎng)為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、成功路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)。以洪城大市場(chǎng)為核心的洪城板塊，依靠地段便利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商圈。南昌三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造性調(diào)整，各類工業(yè)園區(qū)、高技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的其次產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占有確定比重，為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展供給持續(xù)的進(jìn)展動(dòng)力，對(duì)商業(yè)的進(jìn)展形成堅(jiān)實(shí)的根底。其中，洪城商圈主要從事商品批發(fā)，如：服裝、五金、家電及快速消費(fèi)品等，其商業(yè)分布核心位于洪城大市場(chǎng)。〔二〕城市進(jìn)展?fàn)顩r：IT、金融、效勞、房地產(chǎn)商業(yè)等領(lǐng)域較沿海等一線城市有明顯之后。近年來，隨著國(guó)家加快實(shí)施長(zhǎng)江開發(fā)戰(zhàn)略，大京九鐵路的全線貫穿，南昌的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形成強(qiáng)大動(dòng)力、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整日益完善，形成的進(jìn)展機(jī)遇。〔三〕宏觀商業(yè)環(huán)境：GDP：南昌宏觀經(jīng)濟(jì)今年呈現(xiàn)告知進(jìn)展態(tài)勢(shì)，GDP業(yè)進(jìn)展供給了寬闊的進(jìn)展環(huán)境。人口：今年人口持續(xù)消滅凈流入，常住人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，人口密集度提高，消費(fèi)潛力不斷增加。商圈范圍：洪城路是南昌市主要對(duì)外交通的中心和樞紐，隨著洪城大市場(chǎng)的建設(shè)與進(jìn)展，洪城板塊逐步形成了以洪城大市場(chǎng)為龍頭的批發(fā)市場(chǎng)大商圈。商圈內(nèi)的各大綜合及專業(yè)市場(chǎng)幾乎涵蓋了各門類商品，并輻射到全省及周邊城市。洪城商圈北抵洪城路，南至動(dòng)物園，西達(dá)撫生路，東臨洪城客運(yùn)站。三、工程商業(yè)定位(一)工程案名定位：“桃花源---復(fù)古風(fēng)情商業(yè)街”〔二〕工程形象定位：①優(yōu)良的建筑品質(zhì) 以打造魏晉朝代復(fù)古文化商業(yè)街為目標(biāo)，以打造高品質(zhì)商務(wù)寫字樓為動(dòng)力，品質(zhì)有所保證；②品嘗“桃花源”生活 概念創(chuàng)，返璞歸真；③五官享受 水榭樓臺(tái)、炊煙裊裊、鈴音動(dòng)聽的復(fù)古的風(fēng)情，讓五官和心靈沐浴驚奇；④文化理念 在吵鬧的城市積淀五千年歷史的厚度?！踩彻こ坦δ芏ㄎ唬篈B區(qū)分別建立復(fù)古商業(yè)街；中高檔寫字樓.桃花源復(fù)古商業(yè)街：以陶淵明《桃花源記》為文化背景，打造桃花源復(fù)古商業(yè)吧，老字號(hào)等，打造特色商業(yè)購(gòu)物街區(qū)形象。桃花源商務(wù)寫字樓：主要目標(biāo)群為商區(qū)客戶以休閑消遣為中心，消遣會(huì)所等功能于一體，一站式各階層顧客體驗(yàn)消費(fèi)的主題休閑度假樂園。至下而上分別為spa、健身房、大賣場(chǎng)；工作區(qū)、辦公樓；頂層為全景式旋轉(zhuǎn)餐廳。此外，在寫字樓四周建有桃花源現(xiàn)代風(fēng)情廣場(chǎng)，有高雅大氣的噴泉許愿池和室外座椅等設(shè)置，適宜寬闊白領(lǐng)和游客閑逛休閑；特別的是在地下重金建筑的桃花源地KTV、洗浴、派對(duì)會(huì)客廳等消遣會(huì)所。〔四〕工程檔次定位：“吃在南昌，味在桃花”立志將桃花源打造成南昌美食的一個(gè)典型代表，不僅可以吃到當(dāng)?shù)靥厣内M式美食，還能享受到很有歷史氣息的魏晉朝代的飲食文化，包括一些中國(guó)傳統(tǒng)的滋補(bǔ)藥膳秘方，有益于我們身心的保健。桃花源復(fù)古風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)景秀麗，適合觀光休閑，不僅能吸引本地居民消費(fèi)，而且近年來江西旅游業(yè)日益興盛，確定可以吸引全國(guó)各地，以及海外游客。本工程分片區(qū)消費(fèi)，有復(fù)古商業(yè)街，寫字樓，現(xiàn)代風(fēng)情廣場(chǎng)和地下休閑會(huì)所，商業(yè)街定位為中檔消費(fèi)，寫字樓定位為中高檔消費(fèi)，地下會(huì)所偏高檔消費(fèi)。不同的工程有不同的表現(xiàn)形式、不同的風(fēng)格設(shè)計(jì)，立足于目標(biāo)客戶群的購(gòu)置力和購(gòu)置特點(diǎn)。〔五〕主要目標(biāo)客戶定位A片區(qū)商業(yè)街的目標(biāo)客戶：①老字號(hào)商鋪② 當(dāng)?shù)靥厣〕陨碳?；?jīng)典藥膳養(yǎng)身店鋪③ 茶坊④歷史氣息商鋪：經(jīng)營(yíng)絲綢、旗袍類復(fù)古時(shí)裝；古玩字畫；陶瓷文物B片區(qū)寫字樓的目標(biāo)客戶：①1-3層：中型會(huì)所健身會(huì)所②4層：品牌超市連鎖店例如家樂福、好又多量販店等屈臣氏星巴克③各大中型公司商務(wù)寫字樓辦公區(qū)④頂層：高檔品牌餐廳⑤地下：消遣休閑會(huì)所KTVB〕洗浴中心、泡腳等〔六〕面積與功能配比3325400平方7200平方米，13層安排健身房等，以上為寫商業(yè)公司辦公區(qū)，樓頂配置旋轉(zhuǎn)餐廳，物業(yè)效勞用房集中在地下層。桃花源復(fù)古商業(yè)街商業(yè)面積一萬多平米，以打造純粹復(fù)古氣息為主要?jiǎng)由睃c(diǎn)，500米寬約20米，整個(gè)規(guī)劃分為“美食生活區(qū)”、“創(chuàng)意藝術(shù)區(qū)”、“數(shù)碼大智商務(wù)區(qū)”3個(gè)局部。配備多處地上地下停車場(chǎng)，留意解決停車與人防，地下三層放置安全防范及應(yīng)急設(shè)備。四、營(yíng)銷推廣籌劃四、營(yíng)銷推廣籌劃〔一〕根本分析①桃花鎮(zhèn)老洲村所處環(huán)境的各種宏觀力氣：經(jīng)濟(jì)：28%，財(cái)政總收入年均遞增30%38%15%以上，人11‰4%以內(nèi)，適齡兒童入學(xué)100%，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政總收入和地方財(cái)政一般預(yù)算收入分別到達(dá)90億元、7.32.910億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累20030%9900元以上，人均50平方米，住房成套率到達(dá)小康標(biāo)準(zhǔn)，人均擁有公共綠地面積7平100%，初步形成全社會(huì)的社會(huì)保障體系。政治：由于南昌市近幾年的飛速進(jìn)展，桃花鎮(zhèn)已成為南昌城市一江兩岸格局的中心區(qū)域，整體進(jìn)展已納入南昌市朝陽洲地區(qū)總體規(guī)劃?！笆晃濉睍r(shí)期，我鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和村鎮(zhèn)建設(shè)主要是圍繞市總體規(guī)劃做文章。在“”期間，將著力進(jìn)展城建設(shè)，大力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。②南昌市現(xiàn)有商業(yè)街劣勢(shì)分析：大多數(shù)商業(yè)街都是自發(fā)形成，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃治理，缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；不具有獨(dú)特的商業(yè)魅力，文化氣息不強(qiáng)，形式不穎；多數(shù)商業(yè)街沒有成立管委會(huì)，業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶不篩選，經(jīng)營(yíng)治理不善，嚴(yán)峻制約了特色商業(yè)街經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。〔二〕SWOTStrengthes豐厚的文化底蘊(yùn)桃花鎮(zhèn)鑲嵌于贛江、撫河和象湖之間的一顆絢爛明珠，地理位置格外優(yōu)越。老洲村西攬贛江，北面有撫河故道圍繞，南面是直通高速的昌南大道。南昌大橋與生米大橋把她與紅谷灘、紅角洲緊緊相連。江南名樓滕王閣與千年古塔繩金塔、鐘靈毓秀萬壽塔遙相分布在她的北部和東部，給這塊春潮涌動(dòng)的沃土增加了些許古韻。地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通四通八達(dá)，北接昌九高速大路，南昌大橋腹地而過，320、105316國(guó)道貫2公里，沿京九、浙贛、鷹廈鐵路線可直通全國(guó)各大城30公里。為進(jìn)一步提升運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)功能，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速進(jìn)展20232023年對(duì)桃花片區(qū)特地規(guī)劃了“九橫四縱”13條寬45米以上的省級(jí)道路，同時(shí)對(duì)水、電、訊等根底設(shè)施進(jìn)展合理布局，為建立和進(jìn)展以洪城大市場(chǎng)為龍頭，輻射全國(guó)的市場(chǎng)群體供給了堅(jiān)實(shí)的硬件設(shè)施根底。目前，以桃花路、撫生路、朝陽路、洪城路、建設(shè)西路、青云路為主體的運(yùn)輸?shù)缆肪W(wǎng)已形成。獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)國(guó)家級(jí)小商品批發(fā)市場(chǎng)——洪城大市場(chǎng)坐落在轄區(qū)。完善的根底設(shè)施，良好的投資環(huán)境，造就了它成為國(guó)內(nèi)外商賈必爭(zhēng)之地。目前，已形成了江西五華批發(fā)市場(chǎng)、江西家電市場(chǎng)、江西聯(lián)信大市場(chǎng)、華東商貿(mào)城、鴻順德國(guó)際商貿(mào)城、贛通貨運(yùn)配載城、盛世東方商貿(mào)城、金潤(rùn)物流、寶源大市場(chǎng)、富地干貨市場(chǎng)等一批以洪城大市場(chǎng)為軸心，人氣極旺的市場(chǎng)群體，全鎮(zhèn)已形成以商貿(mào)、餐飲、物流等三產(chǎn)為主體，以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造體系。Weaknesses競(jìng)爭(zhēng)壓力1023年的歷史，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)、亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商。旗下的萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)更是制造了“哪里有萬達(dá)廣場(chǎng)，那里就是城市中心”的行業(yè)神話。桃花源與萬達(dá)都針對(duì)中高端客戶，客源競(jìng)爭(zhēng)較猛烈。地理位置老洲村位于西湖區(qū)桃花鎮(zhèn)，距離目前的市中心八一廣場(chǎng)有確定距離，如何吸引客戶也是桃花源工程要面臨的問題。Opportunities政治背景隨著我國(guó)中西部地區(qū)的開放，中西部市場(chǎng)開拓的日益深入，桃花鎮(zhèn)具有江西省會(huì)城市得天獨(dú)厚的政治、經(jīng)濟(jì)、文化優(yōu)勢(shì)，又具有中部地區(qū)土地、勞動(dòng)力等方面的低本錢優(yōu)勢(shì)，近年來，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅猛，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)每年以30%以上的速率增長(zhǎng)。老洲村在這樣的大背景下，也著力促進(jìn)展。差異化打擊對(duì)手桃花源工程在眾多的商圈方案中另辟蹊徑，以返璞歸真、品嘗桃源的文化理念；水榭樓臺(tái)、炊煙裊裊、鈴音動(dòng)聽的復(fù)古風(fēng)情為賣點(diǎn)，在吵鬧的城市打造歷史積淀的厚度，憑借其獨(dú)特的建筑顏色和造型在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟?？蛻舳ㄖ漆槍?duì)客戶需求，為其供給品質(zhì)感、文化感的滿足。與其他現(xiàn)代風(fēng)格相比，魏晉復(fù)古風(fēng)格更顯沉蘊(yùn)厚重，是成熟、待品之茶、待讀之書，可品可讀，符合當(dāng)前高端客群審美。Threats桃花源作力圖打造一種全的消費(fèi)方式，力圖為高端客戶打造頂級(jí)的效勞體驗(yàn)。正所謂萬事開頭難，興事物的進(jìn)展壯大需要巨大的投入和支持。在這樣的狀況下，前期的宣傳極為重要，能否吸引高端客戶關(guān)系到工程的存亡，這是工程進(jìn)展的巨大挑戰(zhàn)?！踩碃I(yíng)銷戰(zhàn)略：①推廣概念：“營(yíng)造文化底蘊(yùn) 回報(bào)經(jīng)濟(jì)富強(qiáng) 雙贏投資選桃源”②如何推廣桃源定義：,其特有的深厚文化和秀麗風(fēng)景成為該條商業(yè)街的賣點(diǎn),也以此區(qū)分于成功路,中山路這些只有商業(yè)氣息,缺少人文景致和山水風(fēng)光的冷硬形象.集旅游,休閑,消遣,購(gòu)物于一體的另一種高檔次低門檻的商業(yè)模式。③主要推廣目標(biāo)：社會(huì)中高端人士和旅游者作為其主要消費(fèi)人群,并依托其商業(yè)中心的地位,促進(jìn)該地段經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展.一般群眾主要以巡游及商業(yè)街購(gòu)物休閑為主,增加其間生活氣息.桃源多樣功能洞見組合靈敏多變,充分滿足商業(yè)和時(shí)尚人士”商務(wù),休閑,投資,養(yǎng)身”的不同需求.向旅游者宣傳出”無桃源,不南昌”的概念,將其打造成南昌地標(biāo)性建筑群,風(fēng)格貼近中國(guó)贛地形式.④營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造：A、銷售中心招商要求:全方位精裝品質(zhì)精裝是對(duì)入住桃源的各種投資者的根本條件之一.為了保證桃源的整體檔次,要求裝修風(fēng)格與硬件設(shè)備種類檔次必需到達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),因此必需考察招商對(duì)象的各個(gè)方面的指標(biāo)是否符合桃源的預(yù)定規(guī)劃.以此節(jié)約后期裝修的繁瑣,時(shí)間和精力,滿足客戶的高頻率生活節(jié)奏,大量的資訊接收,全方位的便捷享受的需求.銷售中心的布置B、樣板房景觀區(qū)：中式復(fù)古建筑,綠化程度高,花鳥蟲魚園林化,融入贛家文明,引經(jīng)據(jù)典,升華文化內(nèi)涵.商場(chǎng)：豪華中式建筑寫字樓：兼具商務(wù),休閑,自主,投資多種功能,坐享大型商業(yè)中心,室內(nèi)外雙步行街,旋轉(zhuǎn)餐廳,高級(jí)寫字樓,休閑消遣中心帶來的一站式生活,涵納豐富的創(chuàng)富資源,是可以輕松實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的冠軍投資品.地下會(huì)所：高檔休閑消遣，吸引高收入人群，提升檔次品位⑤目標(biāo)制定：A、總體目標(biāo)使桃源商業(yè)城廣場(chǎng)成為南昌商圈中”最可去”的地方“休閑日哪里去 南昌桃源商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語桃源商業(yè)城有什么 只要你能想到的,它都有B、分目標(biāo)最可逛 復(fù)古魏晉朝代風(fēng)景區(qū)，時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)情廣場(chǎng)最可購(gòu) 各種江西特產(chǎn),國(guó)際品牌最可吃 中國(guó)各地特色小吃，傳統(tǒng)名藥膳最可玩 養(yǎng)生會(huì)所,高端消遣會(huì)所⑥具體衡量指標(biāo)：可提高日均吸引人流目標(biāo)桃源商業(yè)城對(duì)顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性:男女老少皆宜桃源商業(yè)城對(duì)顧客要求猛烈的吸引力:本省人,外省人,旅游者,外國(guó)人c)桃源商業(yè)城要充分人流優(yōu)勢(shì),將人流最大限度地引導(dǎo)到桃源商業(yè)城來.2.延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間目標(biāo)桃源商業(yè)街的景點(diǎn)要盡量增多，可供游客大量拍照b)走累了有地方休息c)小孩子的樂園d)餓了有地方吃提高顧客消費(fèi)率目標(biāo)a)該買的能買到b)該玩的能玩到c)能吃的能吃到d)想看到能看到提高日均銷售額及利潤(rùn)目標(biāo)多元化的價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化⑥選用城堡式的復(fù)合建筑,寫字樓,現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)形成一個(gè)既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合的整體.外型上有足夠的復(fù)古建筑元素，使建筑物符合商業(yè)定位.在另一方面選擇性融入現(xiàn)代元素和高端科技，讓建筑物更高聳直立有型，人們能從各角度各方位看到這個(gè)建筑物。使它的”標(biāo)識(shí)”性更加猛烈,并更好地表達(dá)它集”逛,購(gòu),食,玩”功能于一體的特點(diǎn)。五、桃花源商業(yè)街風(fēng)險(xiǎn)分析〔一〕工程市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一方面來自于競(jìng)爭(zhēng)壓力，位于桃花鎮(zhèn)不遠(yuǎn)馬上落成的萬達(dá)商城將給桃花源在市場(chǎng)占有率上造成確定的壓力，但從另一方面來看，兩個(gè)商業(yè)區(qū)的特色截然不同，針對(duì)的客戶群體也有很大差距，就廣度上來看，桃花源街還是有較大