物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及各部門管理制度

..總經(jīng)理總經(jīng)理行政人事部經(jīng)理客戶效勞部經(jīng)理秩序治理部經(jīng)理公司物業(yè)治理機(jī)構(gòu)及思蘭雅苑小區(qū)治理處人員設(shè)置一、公司治理機(jī)構(gòu)設(shè)置1、公司治理機(jī)構(gòu)設(shè)置圖工環(huán)財程境務(wù)管管管理理理部部部經(jīng)經(jīng)經(jīng)理理理行人客保消車維機(jī)保綠財政事服安防輛修電潔化務(wù)主主部主主主主主主主主管管主管管管管管管管管管2、公司各職能部門工作目標(biāo)〔一〕客戶效勞部工作目標(biāo)總體目標(biāo)總體目標(biāo)目標(biāo)細(xì)化100%執(zhí)行效勞體系建設(shè)目標(biāo)3．負(fù)責(zé)組織制定各項物業(yè)效勞制度，確?？蛻粜诓恐贫韧陚?、有效日常效勞2目標(biāo)1．親熱與業(yè)主的聯(lián)系，通過、上門訪談等形式對業(yè)主進(jìn)展回訪，保證回訪率到達(dá)95%以1．親熱與業(yè)主的聯(lián)系，通過、上門訪談等形式對業(yè)主進(jìn)展回訪，保證回訪率到達(dá)95%以效勞質(zhì)量上治理目標(biāo)效勞檔案 1．負(fù)責(zé)物業(yè)效勞相關(guān)檔案資料的收集整理，保證歸檔準(zhǔn)時、有效治理目標(biāo) 2．負(fù)責(zé)物業(yè)效勞相關(guān)檔案資料的日常治理，確保檔案無遺失現(xiàn)象發(fā)生〔二〕環(huán)境治理部工作目標(biāo)總體目標(biāo)總體目標(biāo)目標(biāo)細(xì)化100%綠化治理目標(biāo)保潔目標(biāo) 2．組織實施日常保潔工作，確保保潔工作按時、保質(zhì)完成〔三〕秩序治理部工作目標(biāo)總體目標(biāo)總體目標(biāo)目標(biāo)細(xì)化1．編制安全治理相關(guān)制度，并保證其得到有效執(zhí)行安全治理 2．負(fù)責(zé)轄區(qū)日常治安治理，保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全，保證轄區(qū)內(nèi)惡性治安大事發(fā)生次數(shù)為0目標(biāo)1．編制消防治理相關(guān)制度，并保證其得到有效執(zhí)行消防治理目標(biāo)1．編制車輛治理相關(guān)制度，并保證其得到有效執(zhí)行車輛治理目標(biāo)3．負(fù)責(zé)日常車輛費(fèi)用收繳治理工作，確保費(fèi)用收繳工作按時完成〔四〕工程治理部工作目標(biāo)總體目標(biāo)總體目標(biāo)目標(biāo)細(xì)化工程接收 對所轄物業(yè)工程包括增工程進(jìn)展接收驗收工作，確保接收的工程質(zhì)量合格驗收目標(biāo) 負(fù)責(zé)接收物業(yè)工程工程技術(shù)相關(guān)資料，并確保資料完整無缺修理治理目標(biāo)3．對業(yè)主的裝修申請進(jìn)展審核，確保審核準(zhǔn)確無誤設(shè)施設(shè)備2．負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)水、電、氣系統(tǒng)的維護(hù)工作，確保水、電、氣供給穩(wěn)定治理目標(biāo)100%二、思蘭雅苑小區(qū)治理處人員設(shè)置〔一〕治理處人員共計：99物業(yè)治理處辦公室：主任1副主任1客戶效勞部：客服主管1客服專員2財務(wù)治理部：收費(fèi)員1工程治理部：機(jī)電主管1空調(diào)工1電梯工1修理主管1修理工3秩序治理部：保安主管1保安員45消防主管1車輛主管1車輛治理員 環(huán)境治理部：保潔主管 保潔員 14名綠化主管 1名綠化養(yǎng)護(hù)工 治理制度匯編一、客戶效勞部治理制度1章總則1/住戶效勞，提高物業(yè)公司客戶效勞部工作水平，維護(hù)物業(yè)公司形象，特制訂本制度。2本制度適用于公司客戶效勞部的日常治理和和務(wù)工作。3條客戶效勞部工作范圍1、負(fù)責(zé)住戶入住與裝修手續(xù)的辦理，負(fù)責(zé)住戶房屋及設(shè)施、公共設(shè)施等工程的修理接待、下單安排、跟蹤和回訪工作。2、負(fù)責(zé)住戶投訴的處理工作及日常與住戶的溝通協(xié)調(diào)工作。3、定期組織開展文化消遣活動，豐富社區(qū)文化生活，增加社區(qū)分散力。4/住戶催支狀況。2第4條24/512:00~13:30，由當(dāng)班輪值客戶17:30~8:30，由工程治理部水電修理員在客戶效勞部輪番值班。6電、來訪內(nèi)容準(zhǔn)時記錄在登記表上，并通知相關(guān)部門人員處理；對業(yè)主/住戶的報修來電、來訪，還應(yīng)準(zhǔn)時開具《修理派工單程治理部相關(guān)人員。第7條夜班修理值班人員當(dāng)值班期間按客戶效勞部工作程序負(fù)責(zé)接待各類來電、來訪，將來電、來訪內(nèi)容記錄在夜班值班記錄表上，并通知相關(guān)部門人員處理；對業(yè)主/住戶的報修來電、來訪，能修理處理的，應(yīng)準(zhǔn)時修理處理，否則應(yīng)告知住戶次日安排修理。8關(guān)部門處理。3第9條客戶效勞部值班人員無論客戶效勞專員還是夜班修理值班1510主/住戶報修、投訴及其他重大事項應(yīng)有書面記錄。1112離開。13達(dá)并辦理交接手續(xù)前方可離開。414節(jié)周全，舉止大方，談吐文雅，神情安詳，不卑不亢。151、講究個人衛(wèi)生，每天刷牙，飯后漱口，保持口腔清潔；勤洗澡換衣，勤洗手，勤剪指甲。2、頭發(fā)常常梳洗，保持保持整齊清潔、色澤自然；男士頭發(fā)前不遮眉側(cè)不蓋耳，發(fā)腳不蓋過后衣領(lǐng)，發(fā)型常規(guī)大方；女士提倡化淡妝，長發(fā)應(yīng)束起；外表干凈、得體，表情自然大方。3、上班期間按規(guī)定的穿著方式，著統(tǒng)一配發(fā)的制服及相應(yīng)配飾，整套穿著。4、上班前不吸煙，不吃大蒜、洋蔥等異味食物。5、上班時不得穿休閑裝、晚裝、短褲、背心、或其他奇裝異服；統(tǒng)一制服不行隨便搭配；服裝不行有污漬和汗味，不行陳舊不潔；不行翻卷袖口；制服外部顯露個人瑣碎物品，制止穿著拖鞋、涼鞋、休閑鞋上崗。不得蓬頭垢面或酒后當(dāng)班。161、言行舉止法規(guī)端莊，時刻保持微笑，說一般話，使用文明用語，等。2、制止有任何非職業(yè)性的言行舉止，如使用方言、說粗話、閑聊、玩笑、嚼口香糖、行走溜達(dá)、翹腿搭腳等。3/住戶時不得東張西望，不得與人爭吵，不當(dāng)面進(jìn)餐和化裝，不做打哈欠、伸懶腰、挖耳掏鼻等不雅動作。4、常用禮貌用語接通務(wù)必在響鈴三聲前接答，以“您好，康恒物業(yè)”作為長時間不作回復(fù)，/住戶時，應(yīng)說“請稍候回來后應(yīng)向業(yè)主/住戶致歉。住戶來時問好，走時說“再見成一項效勞后，應(yīng)主動詢問是否還有其他事情需要幫助。/住戶投訴或反映問題完成時，以“感謝您的信任“格外內(nèi)疚，給您添麻煩了〔理解、支持道別。171、上門走訪與業(yè)主洽談，應(yīng)先致電業(yè)主/住戶，按商定時間上門。230可稍重叩門三次或再按門鈴一次，不行長時間按門鈴或砸門拍門。3、業(yè)主/**事，期望您能賜予須記錄訪問時間，必要時以恰當(dāng)方式留下便條。518〔籃〕球場、健身房、圖書館等現(xiàn)有硬件設(shè)施開展各類社區(qū)文化活動。19宣傳有關(guān)物業(yè)治理的政策法規(guī)、社區(qū)動態(tài)等，提倡業(yè)主共建共管。宣傳內(nèi)容每半月更換一次。20意義、有特色的文化活動。1、制定活動方案：確定活動主題、活開工程、本錢費(fèi)用、地點(diǎn)、時間、參與人數(shù)、活動進(jìn)程、需協(xié)作的相關(guān)部門人員、獎品等。2、現(xiàn)場布置：客戶效勞部聯(lián)合工程治理部、環(huán)境治理部等部門布置活動現(xiàn)場。3、分工：明確各崗位人員責(zé)任，預(yù)備所需資源。4、備案：對組織各項社區(qū)文化活動進(jìn)展記錄、拍照、攝像，并歸檔留存。6章附則212223二、工程治理部報修治理制度1章總則1/住戶的滿足度，促進(jìn)物業(yè)增值，特依據(jù)公司相關(guān)規(guī)定制定本制度。2條定義報修指的是業(yè)主/住戶針對自用設(shè)施、設(shè)備或所屬轄區(qū)內(nèi)各類效勞設(shè)修方式包括來電、來訪等。31跟蹤、催促修理工作按時完成，并進(jìn)展回訪?？蛻粜诓蝗藛T下班后報公司領(lǐng)導(dǎo)。2/息，或口頭通知客戶效勞專員。3、客戶效勞主管負(fù)責(zé)每天下班前檢查接待員處理報修記錄，簽字確認(rèn)，保證報修治理有始有終。4工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以外的報修內(nèi)容進(jìn)展收費(fèi)評審。5、工程治理部修理人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容確實認(rèn)及修理工作的開展。2章報修處理規(guī)定453〔包括園區(qū)各單位名稱、地址、聯(lián)系、報修內(nèi)容、預(yù)約修理時間等〕填入《修理〔一式三聯(lián)〕2來領(lǐng)取修理單。6〔其次、三聯(lián)〕領(lǐng)回工程治理部，第一聯(lián)留客戶效勞部備存。7條工程治理部主管依據(jù)報修內(nèi)容，安排修理人員進(jìn)展修理。第810件到達(dá)修理現(xiàn)場。95帶齊修理工具、備件到達(dá)修理現(xiàn)場。10治理部主管在接單后15分鐘內(nèi)對修理的可行性和修理費(fèi)用做出審?fù)庑蘩砗?，再按上述時效和修理要求安排修理人員前往修理。11/住戶確認(rèn)無誤后/入業(yè)主/住戶家中。12的，在《修理派工單》上照實填寫實際的修理工程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向園區(qū)各單位及住戶/業(yè)主解釋清楚。13/住戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主/住戶同/住戶不同意修理的應(yīng)提示業(yè)主/住戶考慮，與工程治理部主管一同在《修理派工單》上注明緣由并簽字確認(rèn)后交還客戶效勞部備案。14/進(jìn)展驗證，并將驗證結(jié)果〕填當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)當(dāng)留意敬重業(yè)主/住戶的選擇。15《修理派工單》上注明應(yīng)收的各項費(fèi)用金額，并請業(yè)主/住戶試用或檢查合格后，在《修理派工單》上簽字確認(rèn)。16〔2/3〕交回工程治理部，〔2〕送還各戶效勞部，工程治理2/住戶手中。3/住戶回訪172的形式向業(yè)主//住戶對修理工作的意見和看法。18/第四章附則19字后生效。20三、秩序治理部部保安治理制度1章總則1條目的為了保證業(yè)主/住戶的安全，標(biāo)準(zhǔn)保安人員的各項工作，提高公司的信譽(yù)和形象，特制定本制度。2適用于公司保安人員的著裝、門崗、巡邏和值班等工作的治理。2章保安人員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)3規(guī)定穿著公司統(tǒng)一的保安服裝。4和褲管不得卷起，帽徽、肩章要保持端正，胸卡別在左胸上口袋的中間，不準(zhǔn)赤腳、穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。5衫，系好領(lǐng)帶；嚴(yán)禁制服與便服混穿，或?qū)⒅品╇x保安區(qū)域。6掛鑰匙及其他掛件。7耳，話筒別在襯衫左領(lǐng)上。89；騎車巡邏時，眼睛注視前方，兼顧左右，且不得在公共區(qū)域內(nèi)隨便穿行。1011不得搭肩挽臂，玩耍打鬧；不得吸煙，不準(zhǔn)有倦怠表現(xiàn)。12作無關(guān)的事。31314面帶微笑，向進(jìn)出人員行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)要敬禮。1516載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)。1744〔特種車輛和搬家車輛除外。18潔工作。19關(guān)部門；夜間發(fā)生重大大事時，要馬上通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并按應(yīng)急預(yù)案進(jìn)展處理。204章保安巡邏治理1．小區(qū)巡邏小區(qū)巡邏每201區(qū)內(nèi)全部樓宇的樓道、天面巡查一遍。小區(qū)巡邏不確定固定路線，保安人員依據(jù)實際需要選擇路線，2．大廈巡邏90大廈巡邏的路線為從大廈天面開頭，自上而下，直到地下室，最終到室外。2223度進(jìn)展。2425626的問題，要依據(jù)相關(guān)預(yù)案進(jìn)展準(zhǔn)時妥當(dāng)?shù)奶幚怼?75章保安人員值班治理28作任務(wù)必需樂觀圓滿完成。29不得外借。30記錄，并準(zhǔn)時轉(zhuǎn)告相關(guān)人員。31值班室外借。32吃東西、吸煙等。33情，要具體交接清楚。6章附則34字后生效。35四、環(huán)境治理部保潔工作治理制度1章總則1/住戶的滿足度，特依據(jù)公司相關(guān)規(guī)定制定本制度。223定方式加強(qiáng)治理，進(jìn)展標(biāo)準(zhǔn)化保潔。4分的責(zé)任區(qū)域。5第6條環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)“六不雨水口凈、樹坑墻根凈、果殼箱凈。78條落實檢查、考核措施，確保保潔工作到達(dá)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第910美麗、干凈的物業(yè)環(huán)境。113章清潔工具領(lǐng)用治理1213不周，造成病機(jī)出庫而影響工作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。141516準(zhǔn)時報修，并在領(lǐng)用簿上注明損壞狀況。17作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。41819正在操作的設(shè)備而損壞設(shè)備。20需依據(jù)使用說明正確操作。215章保潔人員安全操作治理2223觸電。24免發(fā)生意外事故。25生火災(zāi)。26五、環(huán)境治理部綠化治理制度為了加強(qiáng)管轄區(qū)域園林綠化治理，更好地為住戶制造一個生態(tài)的生特制定本制度。第一條園林綠化是小區(qū)的重要組成局部，凡已規(guī)劃與建設(shè)的綠地，用綠地、改作他用,不得損毀綠地。其次條建、改建、擴(kuò)建做到準(zhǔn)時綠化。小區(qū)的綠地面積占用地總面積的比例，要符合國家要求，綠化建設(shè)所需資金納入工程打算。各種線路、管路的架設(shè)要充分考慮綠化，對阻礙綠化的，要想方法轉(zhuǎn)入地下。維護(hù)工作，負(fù)責(zé)治理好本小區(qū)內(nèi)的花、草、樹木，嚴(yán)防損壞。敬業(yè)，努力學(xué)習(xí)，較全面的把握園林專業(yè)學(xué)問；勤奮工作，培育養(yǎng)護(hù)部。第五條，園區(qū)內(nèi)要做到定期除草，定期松土、定期施肥，定期修剪草皮及綠籬，造型樹等，施水要充分，到達(dá)水肥充分，花草常綠。地下12次。枝、葉要準(zhǔn)時清理，做到小區(qū)內(nèi)清爽、舒適、雅致、美觀。第七條園區(qū)內(nèi)的蟲害治理工作，要以預(yù)防為主，尋常多檢查，按不〔2月、7月〕2次椰心葉甲蟲害防治，并樂觀協(xié)作市政府開區(qū)內(nèi)張貼公布施農(nóng)藥的地點(diǎn)準(zhǔn)時間。第八條為提高小區(qū)內(nèi)居民的綠化意識，園區(qū)內(nèi)設(shè)綠化學(xué)問宣傳欄，作到室內(nèi)擺花，陽臺栽花。第九條包干單位建有苗圃〔花圃重要位置擺盆花，用后要準(zhǔn)時搬回養(yǎng)護(hù)，確保花卉明媚茂盛。第十條除本標(biāo)準(zhǔn)外，包干單位應(yīng)配有專職治理人員,綠化建設(shè)和治理應(yīng)設(shè)特地的檔案，齊全標(biāo)準(zhǔn)。必需事先報經(jīng)上級園林綠化治理部門批準(zhǔn)。第八條具體治理“十不準(zhǔn)”：不準(zhǔn)爬樹折枝、采花、扯挖苗木花卉。不準(zhǔn)搖樹、剝皮、刻劃。不準(zhǔn)在樹上牽繩曬物、釘掛物品。不準(zhǔn)圍樹搭棚或緊靠樹身堆放建筑材料及其他雜物。不準(zhǔn)亂挖亂種、損壞樹木根基。不準(zhǔn)在樹下生火燒物或靠近綠籬帶燃放鞭炮。不準(zhǔn)攀登園林建筑和在園林建筑及小品上亂涂亂畫。不準(zhǔn)穿越、踐踏綠籬、綠籬帶、花壇。不準(zhǔn)向綠籬帶、花壇、草皮內(nèi)傾倒污水、垃圾及其他雜物。不準(zhǔn)損壞花壇池圍、樹木護(hù)樁、園林建筑、園林小品及其他一切綠化設(shè)施。第九條電力、電訊等其他線路的安裝和施工涉及必需修剪樹木時，隨便亂砍。林綠化或園林綠化設(shè)施行為有顯著成績者，賜予表揚(yáng)或適當(dāng)?shù)募为劇５谑粭l對違反本制度的行為