養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)合作的可行性分析

ThelatestrevisiononNovember22,ThelatestrevisiononNovember22,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)合作的可行性分析養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)合作的可行性分析宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)體現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)?！笆濉睍r(shí)期，全國(guó)60歲以上老年人將由億增加到億，約占總?cè)丝诘?6%，其中上海的老齡化最為凸顯，老年人口比重已經(jīng)達(dá)成了%。有關(guān)老年人居住狀況調(diào)查成果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口構(gòu)造（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）更加明顯。隨著都市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。十八大報(bào)告初次提出“主動(dòng)應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”這是黨中央針對(duì)日益嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)做出的重大戰(zhàn)略布署。實(shí)現(xiàn)“老有全部”需要政府、市場(chǎng)和社會(huì)的共同努力。

人口老齡化是當(dāng)今世界面臨的一種重大社會(huì)問題，已經(jīng)引發(fā)國(guó)際社會(huì)的普遍關(guān)注?！笆濉逼陂g，我省人口老齡化將進(jìn)入快速發(fā)展期。老齡化速度進(jìn)一步加緊，根據(jù)福建省第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，截至11月1日，全省60歲及以上老年人口為421萬人，占全省總?cè)丝诘?。據(jù)推算，到，全省60歲及以上老年人口將達(dá)成539萬人，約占總?cè)丝诘?。老年人口中的特殊群體多?？粘怖先?、高齡老人將大量增加。據(jù)測(cè)算，全省60歲及以上城鄉(xiāng)空巢老人有109萬人，約占老年人口的%；到，將超出130萬人。近10年來，80歲及以上高齡老年人增加了近一倍，現(xiàn)在達(dá)成60萬人。隨著生活水平提高和人均壽命延長(zhǎng)，高齡化的趨勢(shì)日益明顯。與此同時(shí)，失能、半失能老人也在快速增多，老年人照顧問題日益突出。人口老齡化速度的加緊、高齡化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)生活等各方面必將產(chǎn)生重大影響，養(yǎng)老保障體系和為老社會(huì)服務(wù)體系建設(shè)面臨巨大壓力。面對(duì)日趨嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)，全省應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備仍然局限性，養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)比較滯后，老齡事業(yè)投入機(jī)制尚未形成，老齡工作機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)亟待加強(qiáng)，老年社會(huì)保障體系建設(shè)有待完善。（數(shù)據(jù)來源于《福建省有關(guān)老齡產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃》）地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀隨著-國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策，直接造成了國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司開始尋找公司項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型，從普通住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)的嘗試。養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀對(duì)于資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)有過這樣樂觀的預(yù)計(jì)，全國(guó)億老年人口可撬動(dòng)1萬億元規(guī)模的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但事實(shí)上，由于老年人收入普遍偏低，真正需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的高齡老人、失能老人，支付能力十分有限。而養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)由于其特殊性，人力成本和管理成本高于普通的服務(wù)行業(yè)。生存在這種夾縫中，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)有效需求局限性，利潤(rùn)空間有限，不可避免會(huì)遭碰到虧損的難題?，F(xiàn)在，中高端民辦養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)模式重要為租賃制和會(huì)員制兩種。租賃模式是現(xiàn)在最常見的一種經(jīng)營(yíng)模式，根據(jù)住宿條件的不同，養(yǎng)老院收取不等的租賃費(fèi)用。按照房間的原則和規(guī)格，xxx養(yǎng)老院原則房租金價(jià)格在—5000元/月不等，最昂貴的花園房月租則在萬元以上，這并不包含老人用餐及其它額外服務(wù)的費(fèi)用。在北京的高端養(yǎng)老院中，大多數(shù)以租賃為主的養(yǎng)老院費(fèi)用都很昂貴，原則間一年5萬至10萬元的床位費(fèi)并不少見。第二種是會(huì)員制，會(huì)員入會(huì)必須辦理申請(qǐng)手續(xù)，審查合格才干成為正式會(huì)員。這種方式以燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心為例，來賓入住養(yǎng)護(hù)中心訂立入住養(yǎng)護(hù)合同和入住時(shí)間滿5個(gè)月即可成為會(huì)員，可享有單間9折優(yōu)惠價(jià)格，每月養(yǎng)護(hù)金額為7200元，入住1年-3年即可成為銀卡、金卡、鉆石卡會(huì)員，分別享有更低折扣。民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重要分為兩個(gè)機(jī)構(gòu)類型：一、全自理型老年人公寓，這樣的公寓重要以“老年活動(dòng)站”、“老年大學(xué)”的形式出現(xiàn)；二、半自理護(hù)理類型，普通配有先進(jìn)的醫(yī)療養(yǎng)護(hù)設(shè)備，而護(hù)理員也為專業(yè)培訓(xùn)后的護(hù)士、護(hù)工擔(dān)任。與公辦養(yǎng)老院相比，我國(guó)民辦養(yǎng)老院即使起步較晚，但是近幾年的擴(kuò)張速度非?？焖?，年增加速度早已超出公辦養(yǎng)老院。截止9月，我國(guó)登記注冊(cè)的民辦養(yǎng)老院已有4千多家，總床位41萬多張，另外尚有諸多沒有辦理登記注冊(cè)的民辦養(yǎng)老院。這是個(gè)構(gòu)造性的問題，建設(shè)養(yǎng)老院有三種類型，第一種叫官辦官營(yíng)，就是政府辦政府管；第二種叫官辦民營(yíng)；第三種叫民辦民營(yíng)。第一種類型管的是窮人，以上這兩位老人應(yīng)當(dāng)住到這種政府辦政府管的養(yǎng)老院里去。但是在中國(guó)，這種還比較少，特別是它重要針對(duì)鰥寡孤單，因此在本地，可能這兩個(gè)老人還不夠鰥寡孤單，這種養(yǎng)老院比較少，并且有資格審查，服務(wù)也相對(duì)差。第三種固然是富人的了，民辦民營(yíng)，有錢你去買高檔服務(wù)。事實(shí)上，真正養(yǎng)老院最需要大量的還是中間這部分，就是官辦民營(yíng)，政府跟非政府合作。合作有兩種方式，一種是政府用地皮，政府蓋養(yǎng)老院，然后請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，像現(xiàn)在的物業(yè)集團(tuán)，它來經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老事業(yè)。第二種是給你地皮，你自己辦能夠有點(diǎn)稅收優(yōu)惠，甚至有點(diǎn)補(bǔ)貼，那你就自己辦自己營(yíng)，政府來協(xié)助你，固然這是小規(guī)模的。最佳的還是政府占地皮蓋養(yǎng)老院，我們的土地是國(guó)有的，由于老齡化了，因此就拿出某些土地來讓政府蓋養(yǎng)老院，聘任專業(yè)的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，這是大頭。中國(guó)這樣一種將近14億人口的大國(guó)，又在快速的老齡化，因此將來養(yǎng)老大量需要的還是民營(yíng)養(yǎng)老院?，F(xiàn)在人們對(duì)養(yǎng)老院的需求仿佛不是特別大，就是4%的人樂意進(jìn)養(yǎng)老院，是由于現(xiàn)在尚有孩子回家看看，還能買得起小時(shí)工的服務(wù)，尚有老伴，因此這個(gè)居家還是個(gè)家，當(dāng)這三個(gè)條件沒有了，那這個(gè)家就是黑洞了。因此在這時(shí)候，事實(shí)上40%以上的人都會(huì)進(jìn)養(yǎng)老院。如果后來沒有孩子回家看看了，老伴又沒有了，小時(shí)工又買不起了，那還是家嗎因此我們后來會(huì)從4%到40%，甚至50%，60%，70%的人需要進(jìn)養(yǎng)老院。在這種狀況下，民營(yíng)養(yǎng)老院的發(fā)展是非常大的一塊?，F(xiàn)在重要是兩個(gè)問題，一種是我們國(guó)家現(xiàn)在還缺少養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃，因此民營(yíng)養(yǎng)老院終究怎么用地，終究怎么稅收政府終究要不要補(bǔ)貼他們我們?cè)谶@個(gè)方面缺少規(guī)劃。如果有了規(guī)劃，都市一塊土地做養(yǎng)老事業(yè)，即使小產(chǎn)權(quán)歸公后來也做養(yǎng)老事業(yè)，或者從個(gè)人產(chǎn)權(quán)里把它贖買過來，要給辦養(yǎng)老院的人一種定心丸；另外一種問題就是服務(wù)，老年的餐飲、服務(wù)、私人醫(yī)生、護(hù)工等等這些服務(wù)，如果都是個(gè)體提供，那么成本會(huì)非常的高，如果國(guó)家面對(duì)老齡化，有老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條，那么這樣的養(yǎng)老院辦起來的成本也會(huì)減少，因此核心的兩個(gè)問題是，缺少規(guī)劃，服務(wù)昂貴?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老院都還處在虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，對(duì)于養(yǎng)老院的各項(xiàng)設(shè)施不能及時(shí)更新，即使政府每年都有撥款，但對(duì)于養(yǎng)老院的正常運(yùn)行來說還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)于將來的養(yǎng)老趨勢(shì)，除機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老外，可能我們還能探索到更適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的居家養(yǎng)老正在逐步正規(guī)化，這可能是更加好的選擇。福州市政府“十二五”期間規(guī)劃市縣社會(huì)福利中心以提供養(yǎng)老服務(wù)為重點(diǎn)，集孤老供養(yǎng)、孤兒養(yǎng)育、優(yōu)撫保障、社會(huì)救助、社會(huì)養(yǎng)老等功效于一體，重要面對(duì)城鄉(xiāng)“三無”人員（無勞動(dòng)能力、無生活來源、無法定撫養(yǎng)人和贍養(yǎng)人,下同）、孤兒和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象（含革命“五老”人員，下同）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院重要為農(nóng)村五保對(duì)象提供集中供養(yǎng)服務(wù)；居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）重要為居住在家中的老年人提供生活照顧、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉、文化娛樂等服務(wù)。到，原則上每個(gè)設(shè)區(qū)市、每個(gè)縣（市）建成1所社會(huì)福利中心；每個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建成1所敬老院，人口少于5000人的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），可與地理位置臨近、交通便利的鄉(xiāng)鎮(zhèn)共建1所規(guī)模較大的中心敬老院。加緊建設(shè)覆蓋城鄉(xiāng)的居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，主動(dòng)探索多個(gè)形式的城鄉(xiāng)居家養(yǎng)老服務(wù)，到，原則上每個(gè)都市社區(qū)建立1個(gè)居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）；到，農(nóng)村社區(qū)依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院、老年公寓、老年活動(dòng)中心（室）、老年學(xué)校等現(xiàn)有設(shè)施，完善服務(wù)、增加功效，力求每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有一處居家養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)合，有條件的行政村通過村民自治組織、老年群眾組織，開展以村民互助為重要內(nèi)容的居家養(yǎng)老服務(wù)。在建設(shè)規(guī)模上，設(shè)區(qū)市社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在100畝左右，建筑面積0平方米左右，床位500張左右，服務(wù)功效要覆蓋所轄區(qū)。人口50萬以上的縣（市），社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在45畝左右，建筑面積9000平方米左右，床位300張左右；人口30～50萬的縣（市），社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在35畝左右，建筑面積8000平方米左右，床位250張左右；人口30萬下列的縣（市），社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在25畝左右，建筑面積7000平方米左右，床位200張左右。鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院占地面積應(yīng)在5畝左右，建筑面積700平方米以上，床位40張以上。居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）應(yīng)堅(jiān)持因地制宜，整合社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和為老服務(wù)資源，解決居家養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)合設(shè)施缺少問題，達(dá)成“五有基本建設(shè)原則”（即有規(guī)范名稱、有服務(wù)場(chǎng)合、有工作制度、有工作隊(duì)伍、有工作人員職責(zé)）和“三個(gè)基本服務(wù)規(guī)范”（即服務(wù)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式），向城鄉(xiāng)社區(qū)老年人提供居家養(yǎng)老服務(wù)。各地要充足考慮社會(huì)福利服務(wù)事業(yè)發(fā)展需要，科學(xué)制訂社會(huì)福利機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃，并將市縣社會(huì)福利中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院和居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施場(chǎng)合建設(shè)作為重要構(gòu)成部分統(tǒng)籌安排，納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，預(yù)留建設(shè)用地。規(guī)劃選址要滿足供養(yǎng)對(duì)象的特殊規(guī)定和方便老年人活動(dòng)的規(guī)定，做到交通方便、環(huán)境良好、防災(zāi)避災(zāi)。市縣社會(huì)福利中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院的建筑風(fēng)格要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，并含有本身特色，主體建筑物的顯著位置要設(shè)立易于識(shí)別的永久性統(tǒng)一標(biāo)記。要按照國(guó)家制訂的老年人、殘疾人、小朋友福利機(jī)構(gòu)和救助管理機(jī)構(gòu)等有關(guān)規(guī)范，適應(yīng)不同服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)和需求，重視人性化設(shè)計(jì)，重視設(shè)施建設(shè)與功效需求相結(jié)合，合理劃分功效區(qū)和不同對(duì)象的服務(wù)區(qū)，做到集中管理、合理布局、分類服務(wù)。國(guó)外老年住宅養(yǎng)老的模式分析人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國(guó)成為第一種老年型國(guó)家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美某些發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功效：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理狀況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以對(duì)應(yīng)的服務(wù)管理體制。

亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列。由于有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家首先汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充足賦予老年人優(yōu)厚的社保；另首先，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功效，如倡導(dǎo)和激勵(lì)“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。(一)國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)英國(guó)

世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國(guó)家——英國(guó)，對(duì)老年人采用的社區(qū)照顧的模式，獲得了相稱不錯(cuò)的成效。這一模式，對(duì)于逐步步入老齡化的中國(guó)，有相稱大的借鑒意義。

現(xiàn)在，英國(guó)65歲以上的老年人超出1000萬，約占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，75歲以上的老年人亦有370萬。英國(guó)人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國(guó)已出現(xiàn)了某些“老年人都市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假都市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，都市中老齡人口已占20～50％。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢從20世紀(jì)90年代開始，英國(guó)就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對(duì)老年人采用了社區(qū)照顧模式。

第一，生活照顧（飲食起居的照顧，清掃衛(wèi)生，代為購(gòu)物等）。生活照顧又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。

第二，物質(zhì)增援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)立無臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。

第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、避免癱瘓、營(yíng)養(yǎng)及協(xié)助老年人防止疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。

第四，整體關(guān)心（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周邊資源予以支持等）。如，由英國(guó)出資興辦含有綜合服務(wù)功效的社區(qū)活動(dòng)中心，為老年人提供一種娛樂、社交的場(chǎng)合。行動(dòng)不便的老年人則由中心定時(shí)派專車接送。同時(shí)，為協(xié)助老年人擺脫孤單，增進(jìn)心智健康，適宜增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點(diǎn)場(chǎng)合——老年人工作室。社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，含有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長(zhǎng)，更符合人道的原則，更重視對(duì)老年人心理和情感上的關(guān)心，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。

完善的配套設(shè)施與功效區(qū)劃分

日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、含有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其它租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一種生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。

截止到，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國(guó)家之一?，F(xiàn)在，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅原則高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，％的老人在家中養(yǎng)老，％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與兒女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步減少。老年住宅分3種形式：在宅養(yǎng)老、②機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、③兩代合居在日本，據(jù)日本總務(wù)省6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬，占總?cè)丝诘?。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐步由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來，是現(xiàn)在日本流行的養(yǎng)老方式。

公司在養(yǎng)老方面也在做出多個(gè)嘗試，松下國(guó)際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所含有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人能夠和機(jī)器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國(guó)三星等公司也在主動(dòng)開拓針對(duì)不同消費(fèi)層的老年公寓。日本老年住房“兩代居”模式：同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型

新加坡普通興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型普通分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部構(gòu)造設(shè)計(jì)原則的特殊化考慮。

歐洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：都市意味、社區(qū)功效和生態(tài)目的。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合解決，讓老年公寓不顯孤單。

丹麥，現(xiàn)在最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們能夠做自己想做的事，能夠約上老友，或是志趣相似的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場(chǎng)等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充足地滿足，他們還可共同租用特別的照顧服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。西班牙

舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為公司發(fā)明了新的發(fā)展機(jī)遇。某些國(guó)際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資（SanyresMediterrane）公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在歐元左右（酒店經(jīng)營(yíng)形式），將于正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，并且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽光的老人。

異地養(yǎng)老、跨國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽光，吸引著越來越多的公司和老年人。北歐其它國(guó)家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，尚有功效齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些但愿來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)誠(chéng)實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國(guó)家、公司和老年人所承認(rèn)。

歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的公司，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國(guó)安老院，已在德國(guó)開辦9家聯(lián)合公司，在英國(guó)開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不停，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。

獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國(guó)退休者協(xié)會(huì)的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國(guó)，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一種因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場(chǎng)在德國(guó)也很強(qiáng)盛，現(xiàn)在有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。美國(guó)

美國(guó)于上世紀(jì)60年代末進(jìn)入老齡社會(huì)，截止到，60歲及以上的老年人口比重已占美國(guó)總?cè)丝诘?6%。由于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，70年代中就開始社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家人同居的老人極少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年紀(jì)高到生活無法自理時(shí)才進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施。美國(guó)老年住宅分為5種模式：①獨(dú)立式住宅

②老年公寓（集合住宅）

③養(yǎng)老院

④護(hù)理院

⑤老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅社區(qū)）

在美國(guó)，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其它都是家庭養(yǎng)老。諸多美國(guó)老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國(guó)度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國(guó)的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購(gòu)房長(zhǎng)住，安度晚年。

現(xiàn)在在美國(guó)某些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國(guó)，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國(guó)老年人在退休前左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)置了房子，然后把充裕的部分出租給年輕人使用，運(yùn)用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大概占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國(guó)政府和某些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20數(shù)年的經(jīng)驗(yàn)?！暗拱唇摇卑l(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為有關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的承認(rèn)手續(xù)。除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。

美國(guó)建筑規(guī)模大，社區(qū)有多個(gè)各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超出80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。德國(guó)20世紀(jì)90年代度過開始倡導(dǎo)“照顧護(hù)理式住宅”,并快速發(fā)展為德國(guó)老年住房的重要模式。護(hù)理理念+建筑理念+環(huán)境理念，三者相結(jié)合的護(hù)理型住宅。普通這樣的模式應(yīng)以房間招租，機(jī)構(gòu)提供老年服務(wù)為根本的經(jīng)營(yíng)模式。從國(guó)外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)心的體現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國(guó)特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：首先，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另首先，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。比較項(xiàng)西方型社會(huì)東方型社會(huì)傳統(tǒng)家庭觀社會(huì)風(fēng)尚是獨(dú)立自主，互不連累社會(huì)公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭構(gòu)造親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會(huì)保險(xiǎn)政府立法，社會(huì)家庭共擔(dān)老年福利對(duì)策增強(qiáng)老人獨(dú)立生活能力增強(qiáng)家庭養(yǎng)老功效老年住宅形式低層獨(dú)立式住宅或公寓對(duì)層集合式住宅或公寓社區(qū)服務(wù)目的援護(hù)純老年家庭援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設(shè)施滿足老人對(duì)居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者結(jié)論：公司需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實(shí)施中的技術(shù)問題。把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，是老年住宅的發(fā)展趨勢(shì)。日本、新加坡的老年建筑模式對(duì)中國(guó)的老年住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)更含有借鑒意義。老年住宅設(shè)計(jì)不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同樣關(guān)注老年人的心理感受。老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)重視周邊配套設(shè)施以及護(hù)理體系的完善。三、養(yǎng)老地產(chǎn)的建議1、老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表2、環(huán)境因素：選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，作為規(guī)劃的先決條件?？拷镜纳鐓^(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)合。場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)：①盡量在樓內(nèi)外為老年人提供多個(gè)鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。

②場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的規(guī)定。

③居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)立合理，人車分流，來自主干道的噪音少；

④解決好合設(shè)或鄰設(shè)的其它設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動(dòng)，又方便生活。容積率在～之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)；

適宜容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開發(fā)；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。3、養(yǎng)老地產(chǎn)需含有的重要特性：①入住對(duì)象的多樣性；②建筑形式的多樣性；③老年公用建筑等設(shè)施；

④服務(wù)醫(yī)療人員的配備。養(yǎng)生房產(chǎn)相對(duì)于普通房產(chǎn)，養(yǎng)生房產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓10-的物業(yè)使用權(quán)、入住權(quán)收回全部或部分物業(yè)投資成本。其剩余年限的物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值（含增值）為最后實(shí)際收益。按普通地產(chǎn)30%獲利能力計(jì)算，養(yǎng)生房產(chǎn)的獲利能力（即使不含養(yǎng)生主題本身獲利）達(dá)成普通房產(chǎn)的3倍以上。四、國(guó)內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)模式1、社區(qū)助老服務(wù)、人員構(gòu)成：助老員、老年社會(huì)工作者、志愿者、家政服務(wù)人員以及養(yǎng)老護(hù)理員、社區(qū)衛(wèi)生所護(hù)士等；、服務(wù)內(nèi)容：為居家老人提供剪發(fā)、維修、環(huán)境衛(wèi)生清潔、物件搬運(yùn)等家政服務(wù)，社區(qū)助老員重要工作還涉及探訪、聯(lián)系、送餐、協(xié)調(diào)家政服務(wù)、陪伴就醫(yī)，少數(shù)還提供梳洗、喂食、洗衣等。、服務(wù)存在問題：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各個(gè)都市的社區(qū)助老人員工作范疇不明確，助老員隊(duì)伍也多以女性為主，學(xué)歷低，年紀(jì)大，服務(wù)重要以衛(wèi)生清潔、飲食服務(wù)、探訪服務(wù)、陪伴服務(wù)（陪伴就醫(yī)為主，另首先有陪聊、陪旅游等）為主，由于不懂老年人的生理、心理特點(diǎn)，經(jīng)常在服務(wù)過程中出現(xiàn)某些意外。、居家老人的需求：據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：有%的高齡老人回答他們需要照護(hù)時(shí)得不到及時(shí)照護(hù)，重要的因素中“兒女工作忙”排在首位，占半數(shù)以上，從中也從一種側(cè)面體現(xiàn)了老年人傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的觀念。但隨著家庭的小型化和計(jì)劃生育效應(yīng)的凸顯，越來越多的兒女將無法五、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的案例國(guó)內(nèi)養(yǎng)老養(yǎng)生住宅分類分析、康療型養(yǎng)老、居家型養(yǎng)老、立體型養(yǎng)老：論點(diǎn)：開發(fā)商只有從硬件配套（壞境、戶型、活動(dòng)場(chǎng)合、醫(yī)療配套）到軟件服務(wù)（醫(yī)療檢查、老年運(yùn)動(dòng)、娛樂活動(dòng)）等都有用心在研究，從老年人本身需求出發(fā)，從外到內(nèi)打造了一種精品項(xiàng)目。由于用心在做，因此廣受好評(píng)。而相對(duì)于國(guó)內(nèi)其它開發(fā)商操作的失敗案例來說，諸多都只是停留在“炒作養(yǎng)老地產(chǎn)”這個(gè)概念上，價(jià)格不合理、環(huán)境空間狹小、老年服務(wù)沒配套、護(hù)理系統(tǒng)缺少、生活單一等等直接造成了項(xiàng)目的失敗。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一項(xiàng)“功效性突出”的地產(chǎn)項(xiàng)目，更應(yīng)當(dāng)立足于完善“功效性”方面，只有立足于老年人這一特殊消費(fèi)群體的生理、心理需求，才干樹立成功的品牌項(xiàng)目。下面介紹立體型養(yǎng)老地產(chǎn)中最成功案例的各個(gè)要素：成功案例分析：東方太陽城、農(nóng)家休閑養(yǎng)老：、異地購(gòu)房養(yǎng)老國(guó)內(nèi)現(xiàn)在分析：六、結(jié)合的可行性分析從地產(chǎn)公司而言，養(yǎng)老服務(wù)并不是自己的強(qiáng)項(xiàng)，比較好實(shí)現(xiàn)的是地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境、硬件等方面的配套完善，而在軟服務(wù)上就算是物業(yè)公司也都不是很擅長(zhǎng)。而如果一種定位為養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目，只是在戶型、社區(qū)綠化、活動(dòng)房設(shè)施配套上滿足需求，那無疑是失敗的。而對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，由于資金問題，普通自行開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目多是租賃現(xiàn)有建筑，進(jìn)行重新裝修，完善功效性用房，這樣的操作模式資金占用比較少，容易回收資金，但項(xiàng)目設(shè)施壞境、交通等都受到局限。即使也有大資金投入的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自行拍地建設(shè)，相對(duì)來說資金投入大，項(xiàng)目環(huán)境及建筑物即使能自行設(shè)計(jì)規(guī)劃，容易在硬件形象上得到提高，