房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用分析研究

PAGEPAGE1房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用分析研究摘要在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)是人們進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等活動(dòng)的基礎(chǔ)和栽體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的組成部分，也是決定國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重如此之大，使我們不得不重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他組成要素如農(nóng)業(yè)、工業(yè)等發(fā)展的基礎(chǔ)，我們將通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識(shí)的認(rèn)識(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，綜合分析房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮的重要作用，并提出對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性，以及使房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策與措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)作用協(xié)調(diào)發(fā)展目錄就是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系有機(jī)構(gòu)成部分。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類或性質(zhì)的劃分，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)部門。無論在理論研究上，還是在實(shí)踐上，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)上，都有著極其重要的意義。2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀2.1泡沫成份開始收縮2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jī)r(jià)從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房?jī)r(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據(jù)某門戶網(wǎng)站報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價(jià)格也較去年高峰時(shí)有了較大的下降。東莞房?jī)r(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售【2】。2.2成交量萎縮，空置率上升與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44％，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52％。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。2.3緊縮政策下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力【3】。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90％，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。2.4市場(chǎng)開始走向分化一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日，北京市建委對(duì)擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。2.5房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。去年以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長(zhǎng)河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場(chǎng)；北京的一些小中介也提前關(guān)店。在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測(cè)的８家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月杭城二手房市場(chǎng)成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時(shí)期的30多家門店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍也進(jìn)行了裁員。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。3房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的重要作用房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料表明，“預(yù)測(cè)1998年城鄉(xiāng)住宅投資總額約占GDP的比例為7.98%”，“住宅產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的增加值約占GDP的增長(zhǎng)量的8.9%，也就是說，在1998年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)中占0.71個(gè)百分點(diǎn)”。據(jù)有關(guān)反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)資料分析，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅建設(shè)投資增長(zhǎng)、城市居民人均居住面積增長(zhǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)竣工房屋面積增長(zhǎng)都同國(guó)民生產(chǎn)總值及全社會(huì)固定資產(chǎn)的增長(zhǎng)同步，呈正相關(guān)。3.1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面【5】：第一，房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件。農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的對(duì)象和最重要的生產(chǎn)資料是土地；工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等各行各業(yè)也都需要房屋和與其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相適應(yīng)的場(chǎng)地和交通用地，作為基本活動(dòng)的場(chǎng)所。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、水平、速度，都將直接決定并影響各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局，和發(fā)展水平與速度。同時(shí)，任何行業(yè)也必然會(huì)擁有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)，并作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。第二，房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)勞動(dòng)力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件。住宅是勞動(dòng)力維持生命，恢復(fù)體力和養(yǎng)育后代的基本的生活消費(fèi)品，或生存消費(fèi)資料。如果沒有住宅及與之相配套的文化、娛樂、交予、衛(wèi)生、體育、公共設(shè)施等用地和用房，就沒有勞動(dòng)力的生活采納和再生產(chǎn)，勞動(dòng)力的素質(zhì)也難以得到發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。土地、房屋、道路及其他公用設(shè)施的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)直接影響城市的形成與發(fā)展。現(xiàn)代城市是否具有高效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，往往取決于城市內(nèi)部的結(jié)構(gòu)是否合理以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善程度。第四，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來源。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高附加值的產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)和房屋建設(shè)，可以為國(guó)家提供大量的積累資金，加快城市建設(shè)的步伐。3.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，能夠直接或間接的引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每增加一億元的住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元；被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)。同時(shí)，住宅消費(fèi)的提高還能帶動(dòng)建材，化工，家電、裝飾及家具等生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長(zhǎng)，其比率大約是1：6.與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性比較大的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的具體關(guān)系分析如下：第一，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接為建筑業(yè)開拓市場(chǎng)、籌集資金、促進(jìn)其資金的周轉(zhuǎn)。建筑業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供勞務(wù)和技術(shù)服務(wù)，建筑業(yè)的發(fā)展要以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提條件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地開發(fā)和住房的建設(shè)，必然擴(kuò)大對(duì)建筑業(yè)的需求，為建筑業(yè)提供更為廣大的市場(chǎng)和發(fā)展機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系式“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系。第二，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建材、冶金、化工、森林、機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的興旺，為這些產(chǎn)業(yè)提供了立足的場(chǎng)所，擴(kuò)大了對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求，直接或間接地促進(jìn)了這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的投資量巨大，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持；繁殖，房地產(chǎn)業(yè)以其投資回報(bào)率高，投資風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，也是吸引金融業(yè)的投資的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)的驚奇會(huì)帶動(dòng)金融業(yè)的興旺，房地產(chǎn)業(yè)的低迷，首當(dāng)其沖受損的事金融業(yè)，所以，兩者也是息息相關(guān)的【6】。3.3房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮其他重要作用3.3.1房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。羅斯托的起飛理論和增長(zhǎng)階段理論認(rèn)為，人類社會(huì)的發(fā)展可劃分為6個(gè)階段，由傳統(tǒng)社會(huì)向工業(yè)化社會(huì)的轉(zhuǎn)變時(shí)“起飛”階段，在以后的每個(gè)階段都應(yīng)有“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展和帶動(dòng)。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化發(fā)展的加速時(shí)期，這一階段是房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的形成時(shí)期。各業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。3.3.2房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有助于優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高城市的集聚效益；也有利于與城市生態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，改善投資結(jié)構(gòu)；也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加城市財(cái)政收入；同時(shí)利于社會(huì)市場(chǎng)體系的培育和完善，促進(jìn)企業(yè)的改革和發(fā)展。3.3.3房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的開拓。除了房地產(chǎn)業(yè)的直接效應(yīng)外，人們對(duì)物業(yè)功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量持續(xù)不斷地追求和更新，必然帶動(dòng)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。有了合適的住房，人們還希望創(chuàng)造更舒適的居住條件，如通過室內(nèi)裝飾、購(gòu)置新式家具、電器等改善生活的空間。這樣，無疑會(huì)帶動(dòng)各種裝修材料和家電，家具的消費(fèi)。同樣，隨著對(duì)辦公條件要求的不斷提高，也會(huì)帶動(dòng)現(xiàn)代通訊設(shè)施，自動(dòng)化監(jiān)控設(shè)備，及自動(dòng)化辦公設(shè)備等消費(fèi)。3.3.4房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)。住房消費(fèi)時(shí)居民消費(fèi)中的重要組成部分。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)住房實(shí)行的是實(shí)物性，福利性分配政策，人們對(duì)住房消費(fèi)缺乏選擇的自由，在傳統(tǒng)的住房制度下，租金支出僅占生活總消費(fèi)的比例不到2%，因此住房支出比例低是形成不合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要因素之一。4對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。局聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，世界各國(guó)以房地產(chǎn)形式所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的59%以上。例如，英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值占該國(guó)財(cái)富的73.2%，房地產(chǎn)價(jià)值戰(zhàn)全國(guó)固定資產(chǎn)總值的2/3；美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合為其戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展提供了強(qiáng)大的物質(zhì)保證，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)一起成為四大經(jīng)濟(jì)支柱之一。與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，建設(shè)質(zhì)量不高，商品房空置量過大等一系列問題仍比較突出，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的迫切要求和重要內(nèi)容【7】。4.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要政府宏觀調(diào)控是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下政府的基本職能，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ)。但市場(chǎng)配置有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，保證其健康運(yùn)行，政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng)，其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源，特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地不可再生，是一種稀缺資源，它的合理配置直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，所以各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑裝潢業(yè)甚至有決定性的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，他在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重將日益提高，地位不斷上升【8】。目前，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重雖然只有3.5%，但是，他的發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｎ覈?guó)“九五”期間房地產(chǎn)的增加至每年以18%的速度增長(zhǎng)，2000~2010年每年將以12%的速度增長(zhǎng)，到2010年房地產(chǎn)業(yè)的增加值占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重將增加到5%，將逐步發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重可達(dá)到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接影響社會(huì)總供給和總需求的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)快速發(fā)展至關(guān)重要。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，就成為政府對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要組成部分。4.3加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)“特殊產(chǎn)業(yè)”宏觀管理的需要（1）房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，位置固定不能移動(dòng)，短期內(nèi)難以調(diào)整或調(diào)整費(fèi)用很高，所以必須合理規(guī)劃和控制。（2）房地產(chǎn)是使用年限特別長(zhǎng)、價(jià)值鏈巨大的耐用品，投資決策正確與否，對(duì)整個(gè)社會(huì)的供給總量和需求總量的平衡和結(jié)構(gòu)平衡關(guān)系極大，所以房地產(chǎn)投資要實(shí)施有效控制。（3）房地產(chǎn)交易是一種產(chǎn)權(quán)交易，要依法通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來完成，如產(chǎn)權(quán)的界定，分割，符合，充足，轉(zhuǎn)移都要靠法律來界定、確認(rèn)和保護(hù)，因而更需要用法律手段來規(guī)范其行為。4.4保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段，其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)他實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面：（1）發(fā)展不穩(wěn)定。20世紀(jì)80年代以前長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，1992年開始進(jìn)入迅猛發(fā)展期，超常發(fā)展，近年來又遇到有效期需求不足的障礙，處于相對(duì)低迷狀態(tài)；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。東部地區(qū)發(fā)展快速，西部地區(qū)則緩慢。（3）競(jìng)爭(zhēng)無序，市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范。（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂，價(jià)格體系尚未理順；（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作不規(guī)范。這些矛盾表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處于初始階段，很不成熟，容易產(chǎn)生大的波動(dòng)，因此，必須有政府強(qiáng)有力的扶持和引導(dǎo)，通過適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施，促使其更快的走向成熟，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮其應(yīng)有的作用【9】。5房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的

對(duì)策與措施5.1平衡部門經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)正確的產(chǎn)業(yè)定位第一，要優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，正確處理和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間的關(guān)系，既要繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更要考慮其與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)。在這一過程中，特別要強(qiáng)化地方政府的職責(zé)，通過土地的垂直管理抑制其過分投資的沖動(dòng)。各地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征因地制宜的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，避免不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，爭(zhēng)相構(gòu)建以房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，應(yīng)該從區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化布局著眼，把房地產(chǎn)業(yè)放到適當(dāng)位置上加以發(fā)展【10】。第二，要保持房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)模，從根本上切斷房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的途徑。近年來，我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地方政府的固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)過快，引發(fā)了投資過熱。當(dāng)前，特別要注意防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱，避免其影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱將會(huì)增大銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn)。為此要加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管，逐步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款總額中的比例，積極拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，并加快發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，以化解房地產(chǎn)投資所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。第三，要改變房地產(chǎn)業(yè)的粗放型發(fā)展模式，加快形成并推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)集約型發(fā)展的創(chuàng)新模式。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，粗放型痕跡比較明顯，不乏高投入、高能耗，造成了大量的資源浪費(fèi)。這與“十一五規(guī)劃”所要求的集約型經(jīng)營(yíng)方式和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)不相協(xié)調(diào)。因此，加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變顯得尤為迫切。從全行業(yè)來看，當(dāng)前，要更加注重“環(huán)境、文化、科技、環(huán)?！钡南冗M(jìn)理念，本著以人為本、節(jié)能省地的原則發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。5.2進(jìn)一步完善房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控第一，在防止或解決房地產(chǎn)業(yè)過熱采取降溫措施的同時(shí)，要維持房地產(chǎn)業(yè)的適度規(guī)模。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)業(yè)過熱的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，降溫是必要的，但這并不意味著我國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)模化發(fā)展已經(jīng)歷史性地告一段落。相反，無論是從全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)，還是從中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，以及產(chǎn)業(yè)自身成熟度來看，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展，走規(guī)模經(jīng)濟(jì)之路不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的必然選擇，也是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的需要。從房地產(chǎn)業(yè)的自身情況看，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的集中度不高，最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全國(guó)的市場(chǎng)占有率僅僅約為1%，與美國(guó)最大開發(fā)商4.5%的市場(chǎng)占有率相比，發(fā)展規(guī)模依然有較大的上升空間。房地產(chǎn)業(yè)通過發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，可以從根本上改變重復(fù)建設(shè)和重復(fù)生產(chǎn)造成的過度競(jìng)爭(zhēng)狀況，在一定程度上達(dá)到分工的專業(yè)化、成本的節(jié)約，以提高經(jīng)濟(jì)效益及相關(guān)資源的使用效率。第二，要完善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的運(yùn)作體系【11】。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展過程中，各種不良現(xiàn)象和危險(xiǎn)信號(hào)在一些城市已頻頻顯現(xiàn)，但是某些地方政府由于認(rèn)識(shí)上的或者利益上的種種原因，有可能對(duì)中央政府宏觀調(diào)控政策進(jìn)行選擇性執(zhí)行。近年來，我國(guó)中央政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，在某種意義上也可以說是針對(duì)地方政府的調(diào)控。隨著中央政府調(diào)控政策的全面化、縱深化和嚴(yán)厲化，一些地方政府的態(tài)度和反應(yīng)也經(jīng)歷了一個(gè)演變的過程，已從觀望猶豫轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極響應(yīng)。然而，從更高的要求看，還要進(jìn)一步提升地方政府在宏觀調(diào)控中的自覺性和主動(dòng)性，這就需要在稅收、信貸等方面有完善的配套措施。只有完善了政府在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中的整個(gè)運(yùn)作體系，宏觀調(diào)控才能更加有效，從而確保房地產(chǎn)業(yè)按經(jīng)濟(jì)規(guī)律持續(xù)健康的適度發(fā)展。第三，要?jiǎng)?chuàng)造條件建立更加完善的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控機(jī)制。為了緩解房地產(chǎn)業(yè)過快的增長(zhǎng)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控在今后相當(dāng)一段時(shí)期也就成為了一種常態(tài)。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)巨大，所以還需關(guān)注并防止因?yàn)檎{(diào)控不當(dāng)造成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的過度降溫，引發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)下滑和失業(yè)人數(shù)增加。所以房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策必須在適當(dāng)降溫的同時(shí)維持并促進(jìn)適度的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這就需要我們建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中更有效的市場(chǎng)機(jī)制，從而形成更完善的市場(chǎng)資源配置體系、市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。讓房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控由原來的“剎車機(jī)制”進(jìn)一步調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)樵诤暧^調(diào)控下比較完善的“自控機(jī)制”。對(duì)此，按照我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，必須深化研究，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這樣的調(diào)控機(jī)制才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)的發(fā)展。5.3加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)的理論管理

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)有房?jī)r(jià)天高、噓聲一片的狀況,其真實(shí)原因是在于市場(chǎng)需求過高但不理性上。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問題的公共政策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會(huì)公眾主觀差距和減少客觀差距的政策。首先,政府應(yīng)實(shí)施引導(dǎo)性政策,宣傳國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段人們應(yīng)有的理性消費(fèi)觀念,避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費(fèi)、投資理念,以降低社會(huì)公眾的主觀需求【12】。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)城鄉(xiāng)居民的住房私有化度近80%,遠(yuǎn)比歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的50%左右、香港的40%左右要高出許多,為什么在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)并為產(chǎn)生矛盾呢,就因?yàn)樗麄冇休^為成熟和理性的消費(fèi)需求。其次,政府應(yīng)實(shí)施提高城鄉(xiāng)居民收入、建立和完善社會(huì)保障、教育與醫(yī)療衛(wèi)生保障等減少客觀差距的政策,幫助社會(huì)公眾提高有購(gòu)買力的住房需求,通過擴(kuò)大有購(gòu)買力的需求,使房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。

5.4建立完善的金融政策

國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，金融業(yè)的參與對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。我國(guó)今后可通過進(jìn)一步簡(jiǎn)化個(gè)人住房抵押貸款手續(xù)，制定多種靈活的還款方式，延長(zhǎng)個(gè)人住房抵押貸款的期限，降低首期付款比例，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸的力度，滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。為了更好的完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，應(yīng)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行完善。商業(yè)按揭貸款、住房公積金低息貸款、住房合作基金、住房?jī)?chǔ)蓄、政府的優(yōu)惠政策。另外，建立有效的住房金融管理制度，目前房地產(chǎn)融資渠道單一以及銀行運(yùn)營(yíng)體制不適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，健全住房金融機(jī)構(gòu),豐富住房金融工具,完善住房金融市場(chǎng)以及制定有效的政策法規(guī)和管理體制,是建立住房金融體制的基礎(chǔ)【13】。5.5協(xié)調(diào)房?jī)r(jià)與收入的比例關(guān)系房?jī)r(jià)收入比例高達(dá)到一定程度會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，從而誘發(fā)金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，最終危機(jī)甚至破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。協(xié)調(diào)好房?jī)r(jià)與收入比例關(guān)系對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)有重大意義。1）保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)【14】。合理調(diào)整城鎮(zhèn)居民收入分配的差距，增加中低收入者的收入。2）穩(wěn)定和控制商品住宅價(jià)格過快上漲。3）大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)。要大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，二手房上市多了，一方面會(huì)增加住房供給量，降低房?jī)r(jià)，另一方面使購(gòu)房者增加了更多的選擇機(jī)會(huì)，可以買到自己更滿意的住房。4）積極推進(jìn)住房金融的改革和創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供更加便捷、完善、多樣的金融產(chǎn)品和服務(wù)。5.6完善土地政策完善有關(guān)管理制度，加快完善土地市場(chǎng)的制度建設(shè)，保障土地市場(chǎng)建設(shè)順利進(jìn)行【15】。土地供應(yīng)，能夠從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與波動(dòng)。土地供應(yīng)的數(shù)量、價(jià)格、時(shí)機(jī)和方式，不僅要符合政府經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的要求，還要兼顧實(shí)現(xiàn)社會(huì)政治目標(biāo)的要求。一方面，強(qiáng)化政府土地批租管理。嚴(yán)格審批行政劃撥用地，從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變。另一方面建立城市土地儲(chǔ)備制度和規(guī)范土地交易行為。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，專門承擔(dān)土地交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、反映土地供需關(guān)系狀況的土地市場(chǎng)，構(gòu)成房地