新城(新區(qū)、開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū))發(fā)展路徑及產(chǎn)業(yè)定位

新城（新區(qū)、開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)）

路徑及產(chǎn)業(yè)定位新城的發(fā)展路徑，開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模的安排，是推動(dòng)性因素和限制性因素兩個(gè)方面共同作用的結(jié)果決定發(fā)展路徑的客觀因素產(chǎn)業(yè)發(fā)展本地城市化程度政府支持……開發(fā)次序開發(fā)規(guī)模推動(dòng)性因素土地資源法律限制環(huán)境因素……限制性因素發(fā)展路徑12·新城建設(shè)中不同產(chǎn)品的開發(fā)次序，主要取決于其人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的比較情況1開發(fā)次序路徑A：并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)住宅居所（人口導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)）產(chǎn)業(yè)基地（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)）商業(yè)配套（產(chǎn)業(yè)與城市化共同承載）休閑娛樂（第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)需求）新城開發(fā)次序計(jì)劃示意路徑B：優(yōu)先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)基地/工業(yè)廠房（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)）普通住宅居所及配套（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入配套）路徑C：優(yōu)先導(dǎo)入人口，發(fā)展居住新城住宅居所（城市化承載）商業(yè)配套娛樂休閑D：新城建設(shè)孵化期引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引外來人口依靠本地自身的城市化進(jìn)程，發(fā)展新城世界知名新城建設(shè)的發(fā)展路徑舉例示意產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度低低高高人口導(dǎo)入程度爾灣筑波多摩ACDB懷來·與此同時(shí)，新城建設(shè)在開發(fā)規(guī)模上有三種典型方式，是內(nèi)在需求與供給能力對(duì)比的結(jié)果2開發(fā)規(guī)模新城開發(fā)的開發(fā)規(guī)模規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)化程度城市化程度土地資源供給限制性政策存在三種典型的開發(fā)規(guī)模需求驅(qū)動(dòng)型：新城的土地資源能相對(duì)地根據(jù)內(nèi)在需求開發(fā)，是一種相對(duì)平衡和理性的方式謹(jǐn)慎開發(fā)型：新城受到資源限制開發(fā)滯后，產(chǎn)品供應(yīng)不滿足需求，是一種相對(duì)保守的方式超前供應(yīng)型：新城超前開發(fā)，產(chǎn)品過度供應(yīng)，往往是政府推動(dòng)結(jié)果，是較積極的發(fā)展方式實(shí)際產(chǎn)品供給能力低低高高新城的內(nèi)在需求筑波多摩B謹(jǐn)慎開發(fā)型A需求驅(qū)動(dòng)型C超前供應(yīng)型爾灣懷來·整體發(fā)展應(yīng)采取并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)、并由需求驅(qū)動(dòng)開發(fā)規(guī)模的平衡型方案，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)和城市的和諧發(fā)展導(dǎo)入人口優(yōu)先并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)謹(jǐn)慎開發(fā)型需求驅(qū)動(dòng)型超前供應(yīng)型開發(fā)次序?qū)氘a(chǎn)業(yè)優(yōu)先開發(fā)規(guī)模新城區(qū)塊評(píng)述沒有產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)于140KM2的區(qū)域開發(fā)而言很難持續(xù)發(fā)展忽視了北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向周邊區(qū)域的巨大輻射能力不能充分利用區(qū)域所處的良好自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入起步較慢，不利于華夏快速獲得土地開發(fā)的收益所處區(qū)塊目前能夠供應(yīng)的土地并非很少開發(fā)規(guī)模必須滿足未來發(fā)展需求激進(jìn)的開發(fā)規(guī)模需要大量資金企業(yè)操作區(qū)域開發(fā)必須考慮回收周期選擇“造城”與“引入產(chǎn)業(yè)”并行的發(fā)展模式是南區(qū)最佳選擇單純的“造城”可以快速吸引人氣，吸收北京的消費(fèi)能力；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看本區(qū)域必須具備自我的經(jīng)濟(jì)造血功能，僅依靠旅游等消費(fèi)將引起新城發(fā)展動(dòng)力不足的問題單純的“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”能夠符合當(dāng)?shù)貙?duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的迫切需求，但無法體現(xiàn)土地應(yīng)有價(jià)值因此，采取“并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)，控制開發(fā)規(guī)模”的平衡型方案，但卻是最佳選擇可把新城發(fā)展劃分為三個(gè)階段發(fā)展路徑基本情景假設(shè)起始階段(1-5年)緊緊圍繞起步區(qū)塊發(fā)展高檔居住區(qū)域提升區(qū)域知名度初步吸引高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)駐發(fā)展階段(5-10年)形成高檔居住地區(qū)完善的葡萄酒產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展城市功能逐步完善現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速發(fā)展成熟階段(10-20年)成為北京高科技產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)域中的亮點(diǎn)區(qū)域生態(tài)城市功能逐步成熟創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)加速發(fā)展成為獨(dú)具特色的葡萄旅游目的地功能開發(fā)重點(diǎn)重點(diǎn)開發(fā)居住和消費(fèi)適當(dāng)開發(fā)城市功初步發(fā)展產(chǎn)業(yè)功能加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)功能全面提升生態(tài)城功能提升和完善生態(tài)城的各項(xiàng)功能產(chǎn)品規(guī)劃重點(diǎn)住宅（第二居所）健康/醫(yī)療/會(huì)展葡萄酒莊生態(tài)辦公樓（獨(dú)棟）旅游相關(guān)(度假村)都市型配套商業(yè)住宅（增加第一居所）教育和醫(yī)療設(shè)施豐富的旅游產(chǎn)品住宅寫字樓商業(yè)科研文化中心在空間上可以形成五個(gè)主要的功能區(qū)塊高尚生活區(qū)從高檔的第二居所為主拓展成為既滿足本地需求又吸引北京人群居住的生活區(qū)域擁有與住宅相匹配的完善的功能配套（如：購物、餐飲、休閑娛樂等配套商業(yè)）知識(shí)型生態(tài)辦公區(qū)聚集一批以總部、研發(fā)、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等類型的企業(yè)入駐低密度的生態(tài)型辦公區(qū)域成為北京總部經(jīng)濟(jì)的重要組成部分高端葡萄酒產(chǎn)區(qū)擁有數(shù)量眾多的的企業(yè)總部賞心悅目的自然環(huán)境（各類植被）豐富的旅游產(chǎn)品，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匦蓍e旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展以健康產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)、通信電子產(chǎn)業(yè)為主的高科技產(chǎn)業(yè)形成研發(fā)、孵化、生產(chǎn)制造一體化發(fā)展的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地“產(chǎn)業(yè)”拉動(dòng)引擎“人口”拉動(dòng)引擎中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃中長(zhǎng)期功能配套區(qū)規(guī)劃引入大量能夠吸引北京及周邊人氣的功能設(shè)施（學(xué)校、大型購物、醫(yī)療康體、等）是人氣集聚區(qū)，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的集中地不同功能設(shè)施的開發(fā)次序選擇住宅高端住宅中低端住宅辦公基地體檢康復(fù)中心養(yǎng)老社區(qū)國(guó)際學(xué)校職業(yè)教育培訓(xùn)特色教育培訓(xùn)大型人造景觀中小型特色類名品折扣店葡萄購物文化創(chuàng)意集市會(huì)議中心展覽中心高端酒店中端酒店低端酒店辦公醫(yī)療康體教育旅游購物會(huì)展酒店短期(1-3年)中期(3-5年)中長(zhǎng)期(5-10年)原因謹(jǐn)慎開發(fā)考慮開發(fā)重點(diǎn)開發(fā)是短期內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)，拉升土地價(jià)值，打造品牌的關(guān)鍵設(shè)施短期內(nèi)小規(guī)模建設(shè)，大規(guī)模形成EOD有待招商的突破等待本地就業(yè)人數(shù)有明顯上升時(shí)考慮重點(diǎn)開發(fā)隨北京老齡化趨勢(shì)逐步升溫，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化可能需要一定的時(shí)間短期內(nèi)可以考慮，發(fā)展住宿制的職業(yè)培訓(xùn)需要等到形成一定的居住規(guī)模更為合適本地更適合自然生態(tài)的旅游項(xiàng)目，不建儀大規(guī)模引入人造景觀有吸引客流的顯著作用，但需要解決交通連接性的問題在交通、基礎(chǔ)設(shè)施和各項(xiàng)配套較為成熟條件下可以大規(guī)模發(fā)展可以考慮在中期進(jìn)行一定規(guī)模的發(fā)展區(qū)位不適合發(fā)展展覽，但在本地葡萄、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成熟后有一定市場(chǎng)市場(chǎng)需求旺盛，但需要控制開發(fā)規(guī)模，按市場(chǎng)需求分批開發(fā)短期內(nèi)拉動(dòng)人氣，且該類項(xiàng)目短期內(nèi)有較高市場(chǎng)吸引力短期內(nèi)可以考慮，發(fā)展葡萄、文化創(chuàng)意等教育培訓(xùn)本地最具特色的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但對(duì)華夏收益不高需要等待本地基礎(chǔ)設(shè)施完善以及地區(qū)品味提升后進(jìn)行開發(fā)需要大量的人流支撐業(yè)務(wù)收入來源，不宜過早發(fā)展需要大量的人流支撐業(yè)務(wù)收入來源，不宜過早發(fā)展區(qū)塊產(chǎn)品高尚生態(tài)生活區(qū)功能配套區(qū)知識(shí)型生態(tài)辦公區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)高檔葡萄酒產(chǎn)區(qū)不同產(chǎn)品在規(guī)劃區(qū)塊的位置設(shè)想1256具體設(shè)施布局(初步設(shè)想)678911121314高端住宅中低端住宅辦公基地(EOD)體檢康復(fù)中心國(guó)際學(xué)校職業(yè)教育培訓(xùn)特色教育培訓(xùn)大型人造景觀名品折扣店葡萄購物文化創(chuàng)意集市會(huì)議中心161718高端酒店中端酒店低端酒店1015養(yǎng)老社區(qū)中小特色旅游展覽中心781131415161314151920工業(yè)廠房/倉儲(chǔ)葡萄酒莊1949101216172081718212223研發(fā)/孵化文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)21212223醫(yī)療保健康復(fù)設(shè)施遠(yuǎn)郊型高端體檢中心發(fā)展體檢旅游發(fā)展養(yǎng)老設(shè)區(qū)教育設(shè)施國(guó)際學(xué)校職業(yè)教育培訓(xùn)特色教育培訓(xùn)酒店高端酒店中端酒店低端酒店辦公基地/總部基地生態(tài)與現(xiàn)代化結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化與定制化結(jié)合高規(guī)格的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)展中心大型會(huì)議中心綜合性功能定位生態(tài)環(huán)境規(guī)劃區(qū)塊(南區(qū))功能配套設(shè)施23478住宅滿足北京第二居所需求滿足本地人群需求1購物設(shè)施名品折扣店特色葡萄購物文化創(chuàng)意集市6旅游休閑娛樂旅游地產(chǎn)特色休閑娛樂項(xiàng)目51）為住宅產(chǎn)品配套的常規(guī)商業(yè)設(shè)施不在此進(jìn)行闡述短期內(nèi)應(yīng)首先立足于針對(duì)周邊地區(qū)人群的第二居所1住宅規(guī)劃區(qū)塊房產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分第一居所第二居所當(dāng)?shù)鼐用竦姆课菰诋?dāng)?shù)仄髽I(yè)工作的外來居住者的房屋在其它行業(yè)(旅游)工作的外來居住者的房屋因投資的目的而購買的房屋因度假/修養(yǎng)的目的而購買的房屋因退休養(yǎng)老目的而購買的房屋定義短期重點(diǎn)中長(zhǎng)期重點(diǎn)本地產(chǎn)業(yè)無法集聚足夠的本地居住人群滿足本地居民和本地工作人群的第一居所相對(duì)盈利空間較小，且不利于拉升土地價(jià)值與北