物業(yè)管理投標(biāo)書制作要點

物業(yè)管理投標(biāo)書制作投標(biāo)的普通程序1.獲取招標(biāo)信息，決策與否參加投標(biāo)2.報送投標(biāo)申請，接受資格審查3.獲取與熟悉招標(biāo)文獻并參加答疑和現(xiàn)場勘查4.投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書5.報送投標(biāo)書6.參加開標(biāo)及答辯會7.中標(biāo)和訂立物業(yè)服務(wù)合同投標(biāo)流程分解一、甄別招標(biāo)信息1.對招標(biāo)方主體的需求分析（1）對招標(biāo)方真實意圖的理解、分析與把握是真招標(biāo)還是走過場是重名譽還是重質(zhì)量是比服務(wù)還是比價格（2）對競爭對手的分析可能競爭對手的篩選——從招標(biāo)書對投標(biāo)公司的投標(biāo)資格入手重要競爭對手特點的理解可能的競爭因素，與否有特殊的目的（3）對招標(biāo)方重要負責(zé)人的理解分析將來招標(biāo)方對物業(yè)管理的分管體制對物業(yè)管理的理解掌握程度將來與其合作的難易與融洽分析2、公司對履約可行性的分析與否符合公司發(fā)展空間與否含有同類型物業(yè)的相對優(yōu)勢與否有對應(yīng)的核心人員儲藏二、獲取招標(biāo)文獻物業(yè)管理公司在獲得投標(biāo)信息后，即可收集有關(guān)信息，并按公司的拓展計劃，擬定投標(biāo)意向。物業(yè)服務(wù)公司在擬定參加招標(biāo)活動后，應(yīng)組織有關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項目基本狀況分析和物業(yè)管理模式擬定的基礎(chǔ)上，制訂切實可行的物業(yè)服務(wù)方案。獲取招標(biāo)文獻后，應(yīng)快速貫徹公司經(jīng)營資質(zhì)的有關(guān)資料和證件，具體閱讀文獻內(nèi)容，熟知各項規(guī)定，特別是對招標(biāo)文獻中投標(biāo)確保書、履約書、獎罰方法等項應(yīng)認真分析研討，并向招標(biāo)單位確認投標(biāo)書中不清晰事項，方便作準備。三、考察物業(yè)現(xiàn)場投標(biāo)單位組織人員到物業(yè)現(xiàn)場進行現(xiàn)場實地考察，對照招標(biāo)文獻有關(guān)內(nèi)容、認真分析，從而為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。四、編制投標(biāo)書（一）、成本測算投標(biāo)制作人需理解最新崗位薪資；理解配備各類物資的市場價格行情。對需要按年折舊或攤銷的費用，測算周期不應(yīng)超出合同期限；根據(jù)擬承接物業(yè)的管理服務(wù)范疇、類型、檔次、原則等進行專項分析，作出較為精確的測算。在擬定單價時，要從競爭戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術(shù)規(guī)定上去推敲，單價擬定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費總標(biāo)價。4.對于競爭性較強的項目，可考慮適宜的價格優(yōu)惠方法，以增加本公司獲標(biāo)的勝算度。（二）編制標(biāo)書方案1.介紹投標(biāo)公司的概況和經(jīng)歷首先介紹投標(biāo)單位的位置、規(guī)模、經(jīng)營資質(zhì)等級、公司性質(zhì)、機構(gòu)、資本、人員構(gòu)造等基本狀況，著重介紹現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積及歷年獲得的效績、成果、經(jīng)驗。在介紹公司優(yōu)勢時要突出重點，宣傳公司“人無我有，人有我強”的特色。2.分析所投標(biāo)的物業(yè)管理特點

項目介紹普通涉及以下內(nèi)容：（1）顧客基本狀況。如業(yè)主（或物業(yè)使用人）清單、顧客基本特性（年紀、職業(yè)、籍貫等）。（2）物業(yè)基本狀況。如物業(yè)的地理位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、機電設(shè)備清單、配套設(shè)施清單等。（3）項目開發(fā)狀況。如開發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計單位、承建商、施工單位、項目開發(fā)及交付的進度、重要戶型、售價等。（4）項目周邊狀況。水、電、氣、暖、有線電視、電話、寬帶等生活服務(wù)單位的分支機構(gòu)、聯(lián)系方式；醫(yī)院、學(xué)校、公交站、超市、銀行、郵局等服務(wù)網(wǎng)點的分布；派出所、居委會等聯(lián)系方式。（5）競爭對手狀況。如對周邊同類項目的調(diào)研（物業(yè)服務(wù)公司、提供的服務(wù)項目及原則、物業(yè)服務(wù)費價格、顧客評價等）。通過對投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民構(gòu)造等方面進行分析、綜合其布局、功效上的特點，列出管理上的難點，提出對應(yīng)的管理方法。3.擬定質(zhì)量管理目的和采用的管理方式質(zhì)量管理目的，是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)獲得如何的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、其質(zhì)量考核原則以國家職能部門和本地主管部門制訂的有關(guān)法規(guī)文獻為根據(jù)。管理方式，是指管理單位對投標(biāo)物業(yè)在管理運作、綜合服務(wù)等方面擬采用的方式，如實施"一體化管理"、"以區(qū)養(yǎng)區(qū)"，推行ISO9002質(zhì)量體系規(guī)范化運作等方式。4.擬定管理服務(wù)內(nèi)容涉及開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實質(zhì)運作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點是實質(zhì)運作的管理服務(wù)內(nèi)容，大致分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù)，內(nèi)容力求周詳。5.物資裝備計劃本著合理配備、保障運用的原則，對員工住房、管理辦公用房以及各類設(shè)備和用品，擬出一種周密的計劃，計劃中應(yīng)確切列出住房面積、物品分類單價及金額。6．管理人員配備根據(jù)物業(yè)實際需求設(shè)立管理骨干、專業(yè)人員、，力求精簡高效，在管理層、操作層人員的年紀、學(xué)歷、職稱（技術(shù)人員）、用工類型上均要按一定比例配備。對各崗位人員應(yīng)制訂出對應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。但基本的原則是：組織架構(gòu)扁平化、高效運作、能快速響應(yīng)業(yè)主需求。7．管理規(guī)章制度涉及管理單位員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，各項制度均要以國家法律為準繩，以地方政府有關(guān)法律為根據(jù)，結(jié)合實際而定，使之含有正當(dāng)性、實用性和可操作性，也才干產(chǎn)生約束力。8．檔案建立與管理的設(shè)立應(yīng)按原則化、電腦化建立檔案管理流程，將系統(tǒng)收集環(huán)境資料（圖片）、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修維修統(tǒng)計、文書檔案、財務(wù)報表、社區(qū)榮譽等各類資料進行整頓、分類、編目進入電腦儲存，以備檢查運用。9．經(jīng)費收支預(yù)算根據(jù)招標(biāo)文獻中提供的數(shù)據(jù)，以及實地考察理解到的材料進行測算，制訂經(jīng)費收支測算表。10．提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路為提高管理水平，投標(biāo)者可根據(jù)所投物業(yè)的實情，重視社會熱點，在創(chuàng)立安全文明單位、實施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展增收節(jié)支、服務(wù)承諾等諸方面提出即務(wù)實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的大思路，以確保管理目的的實現(xiàn)。11.應(yīng)急方案的編寫：方案要做到“幾定”：定人、定責(zé)、定時、定器具12.社區(qū)文化與便民服務(wù)針對招標(biāo)物業(yè)的客戶群體狀況，制訂適宜該社區(qū)的社區(qū)文化安排與便民方法。這是直接服務(wù)于業(yè)主的內(nèi)容，因而會受到評委們的重視。13.標(biāo)書文字稿和表格編寫完畢后，對擬訂的物業(yè)服務(wù)方案進行審核、校對、調(diào)節(jié)、排版、印制、裝幀、蓋章封裝等工作審核：如公司法人或委托代理人與否按照規(guī)定簽字或蓋章，與否按規(guī)定加蓋單位公章；投標(biāo)人單位名稱與否與資格審查時的單位名稱相符;投標(biāo)書中的甲方單位名稱與否對的；授權(quán)書、承諾函等格式與否與招標(biāo)文獻規(guī)定格式一致，文字打印與否有錯字；投標(biāo)書日期與否對的，與否與封面所示吻合目錄編號、頁碼、標(biāo)題與否與內(nèi)容編號、頁碼（內(nèi)容首頁）、標(biāo)題一致;目錄內(nèi)容從次序到文字表述與否與招標(biāo)文獻規(guī)定一致；報價表格式與否按照招標(biāo)文獻規(guī)定格式，子目排序與否對的，單價×數(shù)量與與否等于總計金額，報價明細總計與否與投標(biāo)報價函金額一致；所承諾的內(nèi)容與投標(biāo)書其它有關(guān)內(nèi)容與否一致；“組織機構(gòu)圖”、“人員簡歷”及擬入職務(wù)等與否吻合，重要技術(shù)及管理負責(zé)人簡歷、經(jīng)歷、年限與否滿足招標(biāo)文獻強制原則；投標(biāo)文獻的紙張大小、頁面設(shè)立、頁邊距、頁眉、頁腳、字體、字號、字型等與否按規(guī)定統(tǒng)一。

五、報送投標(biāo)書應(yīng)注意的問題

1.投標(biāo)文獻的送達。投標(biāo)人熟記招標(biāo)文獻中的遞交投標(biāo)書的時間和地點，按照招標(biāo)文獻規(guī)定的地點，在規(guī)定的時間內(nèi)送達投標(biāo)文獻。。六、參加開標(biāo)及答辯會投標(biāo)現(xiàn)場是展示投標(biāo)公司本身實力，從眾多投標(biāo)人中脫穎而出的核心環(huán)節(jié)，在答辯中，述標(biāo)人應(yīng)做到：保持儀表：著裝整潔、舉止大方、眼睛專注有神、呈現(xiàn)自信；對投標(biāo)書的內(nèi)容做到了如指掌，包含：涉及到的作業(yè)常識、技術(shù)指標(biāo)、測算根據(jù)、保障機制、承諾條件等；語言體現(xiàn)能力：清晰、簡潔、重點突出有條理、音量適中、對答如流；腦子要活，嘴要嚴。明智選擇哪些內(nèi)容該講，哪些內(nèi)容不該講，自信果斷和技巧遲延相結(jié)合；理要正，引用數(shù)據(jù)或政策法規(guī)；6.話要甜，面帶微笑，充滿熱情，使用敬語；答辯流程注意事項：

1.在進入會場之前，答辯人還應(yīng)檢查自己的儀表與否符合原則。2.進場和退場的形式：答辯場合大致分為兩種：一是封閉式，即評委和招標(biāo)方代表及其它有關(guān)人員在單獨房間，答辯人在外等待，按排名先后依次進入；二是開放式，即評委和招標(biāo)方代表及其它有關(guān)人員、答辯人在同一場合，之間沒有封閉，大家在一起關(guān)注整個現(xiàn)場答辯過程。無論封閉式還是開放式場合，答辯人都要依次入場和退場，采用對的的進場和退場形式也能顯示出答辯人的素質(zhì)。

進場：現(xiàn)場答辯會場普通都設(shè)有大門。若門是關(guān)著，應(yīng)先敲門（輕扣三下），得到應(yīng)答許可后方可進入。進入答辯會場后來，答辯人應(yīng)主動與評委和招標(biāo)方代表打招呼、握手或微笑致意等。

退場：對物業(yè)管理公司來說，一次答辯的圓滿完畢，退場是最后一道關(guān)卡。當(dāng)答辯完畢后來，在評委和招標(biāo)方代表的示意下（如果采用的是封閉式答辯），主動退場，此時應(yīng)起身向評委和招標(biāo)方代表及有關(guān)人員致謝，并禮貌地與他們道別，出門禮儀與進場相似；出門后，應(yīng)回身輕輕將房門關(guān)好。3.介紹：一是由評標(biāo)委員會工作人員介紹雙方；二是由答辯人員做自我介紹。應(yīng)當(dāng)向評委和招標(biāo)方代表致意，普通應(yīng)起立或點頭微笑。4.在答辯場合，無論自己的知識多么豐富，能力多么出色都切記不要和別人爭辯，也不要借此來壓倒評委和招標(biāo)方代表使他們難堪。在他們樂意聽取自己意見的時候，能夠把懂得的東西講出來供他們參考；同時要聲明講出來只是給他們做參考，還要聲明自己所懂得的是極有限的，如果有錯誤，但愿他們能夠不客氣地加以指正。

在聽到不利的意見的時候應(yīng)不應(yīng)當(dāng)辯駁呢？要區(qū)別下列幾個狀況分別看待：

1）如果與評委和招標(biāo)方代表剛認識，對他們的脾氣、人格、作用、身世都不太清晰，那么對于不同意的意見最佳不要辯駁，也不必隨聲附和。如果他們問屆時能夠推說：“某人的話，也有他的道理，各人有各人的見解，所謂仁者見仁、智者見智，不能一概而論?！?/p>

2）如果評委和招標(biāo)方代表在答辯會上發(fā)表荒唐至極的意見，或散布對我司有害的謠言，那么就應(yīng)當(dāng)立刻提出辯駁。但是，在這種場合就多少需要一點說話的技巧，首先要一針見血地揭示對方的錯誤，另首先要輕松幽默地爭取大家的同情；切忌感情用事、大喊大叫、談吐不清，這不僅會把氛圍弄得非常緊張，并且也不能讓人明白你的意思。

七、中標(biāo)和訂立物業(yè)服務(wù)合同1.招標(biāo)人在投標(biāo)使用期截至?xí)r限30日前擬定中標(biāo)人，評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)限定在1--2人，并標(biāo)明排序。招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)告知書，同時將中標(biāo)成果進行公示，公示時間不得少于三個工作日；2.招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻和中標(biāo)人的投標(biāo)文獻訂立書面合同，并按招標(biāo)方規(guī)定交履約擔(dān)保金。3.招標(biāo)人與中標(biāo)人訂立合同后5個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)人的投標(biāo)人退還投標(biāo)確保金。投標(biāo)書的編寫要點1.投標(biāo)書編寫的基本理念（1）針對性要強——要真正悟透招標(biāo)物業(yè)的特點及需求，而不是泛泛而談；敘述物業(yè)管理中的難點，并將此作為工作重點，全方面精煉敘述物業(yè)管理服務(wù)方案（2）要闡明本公司是最適合的，而不是論證本公司是最佳的物業(yè)公司最忌諱一本標(biāo)書打天下也不要認為標(biāo)書越厚越精美越好編制和封送標(biāo)書應(yīng)注意的幾個問題1、不要有硬傷：如：簽字、蓋章、計算、錯別字等錯誤；所提供材料不全等問題。2、投標(biāo)文獻中的每一空白均需填寫，如有空缺，則視為放棄意見。3、投標(biāo)文獻應(yīng)筆跡清晰、整潔、紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方，最佳用打字方式。4、計算數(shù)字要精確無誤，無論單價、累計、分部累計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字均應(yīng)認真核對。5、不得變化標(biāo)書格式，方案必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文獻中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不得缺項或漏項、不得涂改（個別字句如經(jīng)修改，應(yīng)在修改處加蓋投標(biāo)單位負責(zé)人的印章）?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》第三章第二十七條規(guī)定：“投標(biāo)文獻應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文獻提出的實質(zhì)性規(guī)定和條件做出響應(yīng)”。這意味著投標(biāo)者只要對招標(biāo)文獻中的某一條實質(zhì)性規(guī)定遺漏，未做出響應(yīng)，都將造成廢標(biāo)。6、嚴格按照招標(biāo)文獻規(guī)定包裝封印，封套上寫明送交地址、收件人、投標(biāo)編號、物業(yè)名稱等，法人簽字并蓋投標(biāo)單位公章；7、技術(shù)標(biāo)編寫，在方案中應(yīng)有幾個針對性很強的亮點?？傮w來說需要體現(xiàn)三個原則：一是招標(biāo)書中的全部服務(wù)需求都需要得到對應(yīng)的貫徹;二是要充足體現(xiàn)本公司對于類似于物業(yè)管理經(jīng)驗的服務(wù)心得;三是標(biāo)書中如能對項目管理改善和服務(wù)提高有所建言，可能會得到采購人及評委的充足首肯。建議：能夠熟悉一下本公司類似項目技術(shù)方案的內(nèi)容和格式，在標(biāo)書中選錄本公司成功經(jīng)驗和管理案例;在引用通用性的技術(shù)方案時，要注意表述重點的轉(zhuǎn)換性安排并注意文字的統(tǒng)一性。8、商務(wù)標(biāo)的策劃：閱讀招標(biāo)文獻時，投標(biāo)負責(zé)人要記下投標(biāo)價格限額和重要費用構(gòu)成。需要體現(xiàn)三個特點：首先要對于人員、物耗、能耗、檢測費用、開辦費用等要有相對精確的測算，使得招標(biāo)書中擬定的物業(yè)管理費用得到合理的分派和安排;另首先要“具體闡明”——對于商務(wù)標(biāo)中各項費用報價，應(yīng)有逐項費用闡明，有些是國家和地方政策法規(guī)規(guī)定(如最低工資原則和社保繳金比例)，有些是行業(yè)和社會的收費原則(如物資采購和酬金稅金);再就是要“量入為出”——政府采購物業(yè)項目大都有最高價格限額，當(dāng)按照“成本法”正向測算成果超出預(yù)算限額時，就需要采用“限額法”倒算出成本限額，適宜壓縮人員配備和物耗開支。

9、方案的內(nèi)容必須符合國家及地辦法律、法規(guī)的規(guī)定。10、方案中對招標(biāo)文獻規(guī)定做出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)公司能夠推行的，涉及各項服務(wù)承諾、工作目的及計劃、具體項目的實施方案等。11、廢標(biāo)與無效標(biāo)（1）無效標(biāo)書是指未開標(biāo)的（不審議的標(biāo)書）如：未按規(guī)定時間送達；封裝不合規(guī)定；未有授權(quán)書或未帶身份證等，指未按規(guī)定的各項規(guī)定送達的標(biāo)書。（2）廢標(biāo)廢標(biāo)是指開標(biāo)后經(jīng)審議不合招標(biāo)書規(guī)定的標(biāo)書；廢標(biāo)一經(jīng)擬定，即不參加評標(biāo)。涉及多個狀況：標(biāo)書內(nèi)容未按規(guī)定填寫如：無法人簽字，資質(zhì)過期，應(yīng)提供的證明材料不全等硬傷。未實質(zhì)性對應(yīng)標(biāo)書內(nèi)容如：所報項目內(nèi)容不全，提出額外條件，費用明顯偏低又不作闡明的等等；未全部加蓋法人或委托授權(quán)人印簽的，如未在投標(biāo)書的每一頁上簽字蓋章，或未在全部重要匯總標(biāo)價旁簽字蓋章，或未將委托授權(quán)書放在投標(biāo)書中；投標(biāo)者單位名稱或法人姓名與登記執(zhí)照不符的、超出經(jīng)營范疇投標(biāo)的；投標(biāo)確保金未在規(guī)定的時間內(nèi)繳納的、或投標(biāo)確保金金額局限性、匯出行與投標(biāo)人開戶行不一致的；投標(biāo)書的附件資料不全，如設(shè)計圖紙漏頁，有關(guān)表格填寫漏項等；資格證明文獻不全的。投標(biāo)文獻制作思考與探討一、項目的整體策劃

1．顧客的需求分析

需要回答：顧客是誰？他們含有何種特性？如何運用這些特性對他們進行分類？不同類別的顧客會有哪些需求？這些需求中，哪些是個性的，哪些是共性的？如何響應(yīng)這些需求？對策與否可行？

顧客需求分析表顧客分類顧客特性可能的需求響應(yīng)的對策對策可行性分析支持性文獻

2．項目的特點分析

需要回答：本項目在選址、功效、外觀、園林、交通、構(gòu)造、照明、設(shè)備、裝飾、配套、施工質(zhì)量、開發(fā)計劃、銷售進度等方面，有哪些顯而易見的特點？這些特點會造成哪些問題的產(chǎn)生？針對這些問題，有哪些可能的對策？這些對策中哪些是可行的？項目特點分析表

項項目的特點潛在的管理問題響應(yīng)的對策對策可行性分析支持性文獻

3．服務(wù)項目、原則及服務(wù)承諾項目、原則與價格

類別服務(wù)項目服務(wù)原則服務(wù)價格基礎(chǔ)性服務(wù)（針對全部顧客）個性化服務(wù)（針對部分業(yè)主）支持性服務(wù)（面對開發(fā)建設(shè)單位）

（1）服務(wù)承諾，是物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主公開承諾的服務(wù)原則，是確保服務(wù)透明化的手段之一。（2）物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)選用那些顧客接觸面（即顧客能夠直接感受到的服務(wù)項目）的服務(wù)原則予以承諾。

4．核心成功因素及挑戰(zhàn)

（1）核心成功因素：做好哪些事情，我們就會獲得顧客的認同及贊許？（或：哪些因素，會造成顧客的滿意？）核心挑戰(zhàn)：什么樣的挑戰(zhàn)或障礙，可能會影響本項目既定目的、整體績效的實現(xiàn)？（2）不同類型的物業(yè)，其管理服務(wù)的重點與難點相差甚大。即使是同一類型的物業(yè)，由于項目規(guī)模、業(yè)主群體、設(shè)施設(shè)備、地理位置等諸多因素，其管理的重點與難點也不盡相似。因此，有必要對每一種項目進行針對性地分析，擬定其核心成功因素及挑戰(zhàn)，即項目管理服務(wù)中的重點及難點。

5．服務(wù)定位與服務(wù)愿景

（1）服務(wù)定位——對物業(yè)服務(wù)模式的概況。我們但愿給顧客帶來什么樣的服務(wù)感受？我們所提供的服務(wù)，其重要的服務(wù)特性是什么？（2）服務(wù)愿景——對項目將來美妙藍圖的描述（能夠用一句話來概括）。顧客／公眾談到我們（項目）時，他們第一提及的是什么？當(dāng)顧客／公眾有需求時，他們首先想到的就是我們（項目）。

3．管理服務(wù)團體的績效目的

重要涉及財務(wù)、顧客、流程、人力資源等四個方面的指標(biāo)。

二、物業(yè)管理流程策劃

對物業(yè)管理流程的策劃，普通涉及了共用設(shè)施設(shè)備管理、公共秩序管理、清潔管理、有害生物防治、園藝管理等常規(guī)內(nèi)容。

1.共用設(shè)施、設(shè)備管理（1）擬定工作對象及工作界面。例如：強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。（2）擬定工作內(nèi)容。例如：運行巡檢、維修保養(yǎng)、防止性維修（定時小修、中修、大修等）、糾正性維修、設(shè)施設(shè)備檔案建立與維護等，以及公共能源管理、裝飾裝修管理、工程保修管理等。（3）擬定工作辦法。如對上述內(nèi)容的作業(yè)辦法、流程、頻次、檢查原則等。（4）擬定核心因素。涉及核心設(shè)備（例如有特殊養(yǎng)護規(guī)定的設(shè)備、交付時存在質(zhì)量缺點的設(shè)備）、核心時段（例如夏季用電高峰、冬季供暖季等）、核心界面（設(shè)備運行時間、運行設(shè)備與備用設(shè)備、與市政電網(wǎng)的接口、未竣工程等）。（5）制訂工作計劃。例如共用設(shè)備運行計劃、共用設(shè)備定時保養(yǎng)、修理計劃、共用設(shè)施、場地維護計劃、公共能耗使用計劃等。

2．公共秩序管理

（1）安全防備管理定工作對象。例如：人流量（如業(yè)主、租客、訪客等）、物流量（如家具、建筑垃圾、日用品等）、車流量（如業(yè)主車輛、訪客車輛等）。②擬定工作辦法。例如：設(shè)立監(jiān)視區(qū)、防護區(qū)、禁區(qū)，并通過門禁驗證、來訪登記、搬出放行、巡邏、閉路監(jiān)控等手段加以控制。③制訂工作計劃。例如巡邏路線、緊急集合訓(xùn)練計劃、保險投放計劃等。

（2）停車場管理①擬定工作內(nèi)容。涉及車流動線設(shè)計、停車場標(biāo)記系統(tǒng)設(shè)計、停車位的規(guī)劃與分派、車輛進出控制、車輛停泊管理、車輛收費管理等。②擬定工作辦法。例如：運用智能系統(tǒng)控制進出與收費、設(shè)立停車引導(dǎo)員指導(dǎo)車輛停泊、建立中央收費制度分流車流量等。以及上述辦法的作業(yè)流程、頻次與檢查原則。③制訂工作計劃。例如：停車場巡邏、交通故障解決、車輛損傷解決等。

（3）消防管理①擬定工作內(nèi)容。涉及火災(zāi)防止、滅火救援。②擬定工作辦法。涉及防止（建立義務(wù)消防隊，建立消防管理制度，制訂消防檢查方案、滅火救援方案等）、準備（消防器材配備、消防宣傳、消防演習(xí)等）、應(yīng)對、事后恢復(fù)等。③制訂工作計劃。例如消防宣傳計劃、消防演習(xí)計劃、消防器材配備計劃等。

3．清潔管理

（1）擬定工作對象及工作內(nèi)容。例如：公共區(qū)域（涉及室內(nèi)、室外）清潔、垃圾收集與解決、管道疏通、外墻清洗、泳池清潔等。（2）擬定工作辦法。例如：不同部位、不同材質(zhì)的清潔作業(yè)辦法、流程、作業(yè)頻次、檢查原則。（3）擬定核心因素。涉及核心的時段（如重大節(jié)假日、上下班高峰等）、核心的部位（如出人口、大堂、客戶服務(wù)中心、會所等）、核心的事件（如開放日、社區(qū)文化活動、上級檢查等）。（4）特殊狀況下的應(yīng)對預(yù)案。例如：暴雨、大雪、沙塵暴、臺風(fēng)等惡劣天氣下的清潔預(yù)案。（5）制訂工作計劃。例如：（外墻、大理石）定時清潔計劃。

4．有害生物防治

（1）擬定工作對象。例如：老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子、白蟻等。（2）擬定工作部位。例如：天面、地下室、綠化帶、溝渠池井等。（3）擬定工作辦法。例如：用藥品及燈光誘殺白蟻、設(shè)立檔鼠柵、投放滅鼠毒餌、設(shè)立紫外線滅蟲燈等，以及上述辦法的作業(yè)流程、頻次、檢查原則。（4）制訂工作計劃。例如：有害生物防治計劃。

5．園藝管理

（1）擬定工作對象。例如喬木、灌木、草坪、地被植物、水生植物、藤本植物等。（2）擬定工作內(nèi)容。例如：灌排水、施肥、打孔、松土、修剪造型、去除