房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的整體思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃整體思路分析2018-04-26李舟房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)房地產(chǎn)企業(yè)是處在一個非常特殊的行業(yè)，整個經(jīng)營圍繞著項(xiàng)目推進(jìn)和實(shí)施，整個納稅管理及稅收籌劃也必須圍繞項(xiàng)目進(jìn)行。現(xiàn)將項(xiàng)目納稅籌劃整體思路進(jìn)行分析，希望起到拋磚引玉作用。

一、納稅管理與稅收籌劃的基本原則與底線房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國有地產(chǎn)企業(yè)和上市公司，納稅管理和籌劃的基本原則是合法、合理，所有的思路與方案不能違背稅法和相關(guān)法律規(guī)定，同時所有思路和方案必須緊扣經(jīng)營活動，具備經(jīng)營上的合理性，不能自圓其說的思路和方案沒有任何價值。我們提煉出房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅管理和籌劃的五大類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；預(yù)算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；完工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)；工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

二、設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)根據(jù)土地增值稅規(guī)定，普通住宅在土增清算中增值率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，在整體銷售收入中洋房占到45%，那么在設(shè)計(jì)階段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力爭取享受普通住宅優(yōu)惠。

三、預(yù)算節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心是預(yù)算管理，納稅管理也不例外。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅分為完工前和完工后兩大階段，交稅模式完全不同，因此必須在開始就預(yù)估最終完工后的結(jié)果。具體實(shí)施節(jié)點(diǎn)如下：1、做好初步測算根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合成本造價情況、收入預(yù)估情況作出初步預(yù)算，對于未來項(xiàng)目的最終稅負(fù)情況和利潤情況進(jìn)行盡可能詳盡的測算，發(fā)現(xiàn)問題，做到心中有數(shù)。2、針對問題進(jìn)行調(diào)整找到預(yù)算中發(fā)現(xiàn)的問題，前期可以調(diào)整的馬上調(diào)整，需要后期逐步實(shí)施的也要做好計(jì)劃，盡量打提前量，切忌發(fā)生后生硬調(diào)整。3、實(shí)施過程動態(tài)管理預(yù)算不是死的，是一個動態(tài)管理過程，預(yù)算實(shí)施中根據(jù)實(shí)際情況的變動，如銷售收入和價格變化，成本情況變動，費(fèi)用情況變動等進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保在預(yù)算指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的風(fēng)險可控，納稅的節(jié)奏可控，從而實(shí)施項(xiàng)目管理和納稅管理。

四、核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)核算是整個納稅管理和籌劃的最關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是風(fēng)險管理的最關(guān)鍵階段，具體可考慮以下思路：1、財(cái)務(wù)核算框架的規(guī)范完善依據(jù)會計(jì)和稅法要求搭建財(cái)務(wù)核算框架，規(guī)范核算制度和流程，確保財(cái)務(wù)能夠?qū)L(fēng)險消化在日常工作中。2、成本證據(jù)鏈條的規(guī)范完善稅務(wù)機(jī)關(guān)看待企業(yè)，無法追溯到事件發(fā)生當(dāng)期，只能依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)的證據(jù)鏈條進(jìn)行判斷，以成本為例：——合同簽署要關(guān)注主體、標(biāo)的、發(fā)票、報價、違約、時間等涉稅條款的風(fēng)險；——支付款項(xiàng)要關(guān)注三流合一規(guī)范要求和時間節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險控制；——發(fā)票取得應(yīng)關(guān)注發(fā)票類型、取得時間、真假甄別；——進(jìn)度驗(yàn)收應(yīng)關(guān)注相關(guān)驗(yàn)收資料、各方簽字、審批流程；——決算報告應(yīng)關(guān)注同合同的關(guān)聯(lián)，增量的合理性。3、成本分?jǐn)偟募记膳c籌劃不同業(yè)態(tài)之間成本如果平均分配，容易導(dǎo)致土地增值稅的多交，如果在普通住宅和其他商品房之間進(jìn)行合理分配，會有效降低土地增值稅稅負(fù)。

五、完工標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完工節(jié)點(diǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅的分水嶺，完工前基本是預(yù)征，完工后將面臨清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于完工的把握非常敏感，企業(yè)常常出現(xiàn)失誤。我們的建議是，在合法合理的情況下，盡量將完工標(biāo)準(zhǔn)有效推遲，為企業(yè)成本核算和票據(jù)獲得留足時間，避免在準(zhǔn)備不足情況下面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。比如，竣工驗(yàn)收和交房的時間節(jié)點(diǎn)盡量不要放在年末，年初一定優(yōu)于年末。

六、工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)最重要的影響因素，在收入不變的情況下，成本同時影響增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何確保成本、收入的平衡是關(guān)鍵，這一點(diǎn)需要前面所述的預(yù)算管理來配合，甚至需要對應(yīng)的關(guān)聯(lián)公司來配合，具體實(shí)施力度和效果根據(jù)企業(yè)具體情況而定。每家公司具體項(xiàng)目情況、內(nèi)部管理情況、公司決策層想法和詳細(xì)數(shù)據(jù)均不同，但納稅籌劃的思路大同小異，上述內(nèi)容僅做拋磚引玉，希望能幫助財(cái)務(wù)人員理清思路，面對稅收籌劃胸有成竹。轉(zhuǎn)自：李舟財(cái)稅圈-我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，除我們確實(shí)無法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請及時聯(lián)系我們刪除，并表示歉意，謝謝！聯(lián)系電話地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)

三土地取得環(huán)節(jié)（一）企業(yè)以國家出讓方式取得土地

在以前年度取得國有土地使用權(quán)時，沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計(jì)算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計(jì)算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計(jì)算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實(shí)需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免滯納金。

（二）以資產(chǎn)收購方式取得土地

實(shí)際中在資產(chǎn)購置時，存在實(shí)際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價格，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

四拆遷安置環(huán)節(jié)在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報銷憑證。

企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。

五工程建設(shè)環(huán)節(jié)在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

六預(yù)售環(huán)節(jié)企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報，根據(jù)規(guī)定，對預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。

企業(yè)應(yīng)及時就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

七銷售環(huán)節(jié)企業(yè)對于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票不得作為費(fèi)用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。

企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。

八出租環(huán)節(jié)實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，（1）若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對低于確認(rèn)銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)；（2）若確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算土地增值稅時，可能會被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。

企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。

九項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對一些與其他“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用，可能在該“期”進(jìn)行清算時，仍未開始建造，企業(yè)會預(yù)提這部分費(fèi)用。對這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。

企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點(diǎn)，安排相關(guān)工程。對后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時，按項(xiàng)目（期）來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)，多退少補(bǔ)。

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