土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告

土地估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：受托估價(jià)單位：湖南國(guó)地土地房地產(chǎn)評(píng)定有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：湖南國(guó)地【】（估）字第101號(hào)提交報(bào)告日期：二○一八年五月三十一日土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要估價(jià)項(xiàng)目名稱湘潭電化集團(tuán)有限公司委托位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)的3宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)定（湘潭市）二、委托估價(jià)方1．委托單位：湘潭電化集團(tuán)有限公司2．單位地址:湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)3.聯(lián)系電話：4.聯(lián)系人：5.郵編：4111006.委托估價(jià)方與土地使用者的關(guān)系：一致。三、估價(jià)目的湘潭電化集團(tuán)有限公司將對(duì)位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)的3宗國(guó)有出讓用地?cái)M辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),湘潭電化集團(tuán)有限公司特委托湖南國(guó)地土地房地產(chǎn)評(píng)定有限公司對(duì)現(xiàn)狀運(yùn)用條件下的該國(guó)有出讓用地進(jìn)行評(píng)定，為委托方提供估價(jià)對(duì)象客觀、公正、合理的資產(chǎn)處置價(jià)格參考。估價(jià)期日5月29日。估價(jià)日期5月29日至5月31日六、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的《宗地圖》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》等其它有關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)查勘狀況，結(jié)合本次評(píng)定目的，擬定本次評(píng)定的地價(jià)定義以下：1、估價(jià)基準(zhǔn)日的設(shè)定：本次評(píng)定設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日為5月29日。2、土地用途設(shè)定：根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，估價(jià)對(duì)象土地用途為工業(yè)用地。按照《土地運(yùn)用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-）的有關(guān)規(guī)定，本次評(píng)定土地設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為工業(yè)用地。3、土地開發(fā)程度設(shè)定：按現(xiàn)狀設(shè)定。4、國(guó)有出讓用地使用權(quán)類型設(shè)定：至估價(jià)期日止，根據(jù)委托方提供的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》，估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓土地，根據(jù)本次評(píng)定的目的，本次評(píng)定設(shè)定土地使用權(quán)類型為出讓。5、國(guó)有出讓用地使用權(quán)年限設(shè)定：按委托方提供《國(guó)有土地使用權(quán)證》，宗地1、2終止年限為2059年7月27日、宗地3終止年限為2060年3月11日。6、國(guó)有出讓用地運(yùn)用條件設(shè)定：至估價(jià)期日止，根據(jù)委托方提供的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《宗地圖》。估價(jià)對(duì)象宗地1土地面積19715.63㎡（來源于出讓范疇示意圖），宗地2土地面積3981.79㎡，宗地3土地面積157148.59㎡，容積率不低于0.14，建筑密度不低于13%，建筑限高9米。根據(jù)最有效運(yùn)用原則，本次評(píng)定設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率為內(nèi)涵?？偠灾敬卧u(píng)定報(bào)告的使用權(quán)價(jià)格是在公開市場(chǎng)下，于估價(jià)基準(zhǔn)日5月29日，按登記用途設(shè)定土地用途為工業(yè)用地、容積率為內(nèi)涵，現(xiàn)狀設(shè)定，設(shè)定容積率為內(nèi)涵，宗地1、2終止年限2059年7月27日、宗地3終止年限2060年3月11日，無任何他項(xiàng)權(quán)利限制下的國(guó)有出讓用地使用權(quán)出讓價(jià)格。七、估價(jià)成果湘潭電化集團(tuán)有限公司委托位于雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)的3宗國(guó)有出讓用地，待估宗地土地面積為1土地面積19715.63㎡（來源于出讓范疇示意圖），宗地2土地面積3981.79㎡，宗地3土地面積157148.59㎡。在公開市場(chǎng)條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日5月29日，評(píng)定設(shè)定土地用途均為工業(yè)用地，宗地1、2終止年限2059年7月27日、宗地3終止年限2060年3月11日，設(shè)定土地開發(fā)程度為現(xiàn)狀，規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)定成果以下：宗地1土地面積：19715.63平方米；土地單價(jià)：480元/平方米土地總價(jià)：946.35萬元；大寫金額：人民幣玖佰肆拾陸萬叁仟伍佰元整宗地2土地面積：3981.79平方米；土地單價(jià)：482元/平方米土地總價(jià)：191.92萬元；大寫金額：人民幣壹佰玖拾壹萬玖仟貳佰元整宗地3土地面積：157148.59平方米；土地單價(jià)：478元/平方米土地總價(jià)：7511.70萬元；大寫金額：人民幣柒仟伍佰壹拾壹萬柒仟元整宗地具體估價(jià)成果詳見報(bào)告最后附表《土地估價(jià)成果一覽表》。八、土地估價(jià)師簽字姓名資格證號(hào)簽字覃霞430109陳繼新96180138九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：湖南國(guó)地土地房地產(chǎn)評(píng)定有限公司（機(jī)構(gòu)公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：二○一八年五月三十一日土地估價(jià)成果一覽表估價(jià)期日的土地使用者宗地編號(hào)宗地名稱土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)期日的用途容積率估價(jià)期日實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度土地終止年限/年面積(m2)單位面積地價(jià)(元/m2)總地價(jià)（萬元）備注合同商定實(shí)際設(shè)定合同商定實(shí)際設(shè)定湘潭電化集團(tuán)有限公司11-9-9-3-10未提供、土地來源按出讓合同雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)不低于0.14/內(nèi)涵2059-7-2719715.63480946.35/21-9-9-3-3潭國(guó)用（）第1100337號(hào)同上同上同上同上/同上現(xiàn)狀現(xiàn)狀2059-7-273981.79482191.92/31-9-9-44-2潭國(guó)用（）第19S00732號(hào)同上同上同上同上/同上現(xiàn)狀現(xiàn)狀2060-3-11157148.594787511.70累計(jì)180846.018649.97一、上述土地估價(jià)成果的限定條件1.土地權(quán)利限制：根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象與相鄰地地界分明，無相鄰有關(guān)權(quán)利限制。至估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象未設(shè)立抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利限制。2.基礎(chǔ)設(shè)施條件宗地名稱地面平整狀況道路狀況供電設(shè)施供水設(shè)施排水設(shè)施通訊設(shè)施通氣設(shè)施宗地1-3宗地內(nèi)場(chǎng)地平整區(qū)間路區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域/3、合同商定事項(xiàng)：用地性質(zhì)為工業(yè)用地；容積率不低于0.14，建筑密度不低于13%，建筑限高9米。4、影響土地價(jià)格的其它限定條件：見土地估價(jià)報(bào)告二、其它需要闡明的事項(xiàng):1、本評(píng)定報(bào)告使用期自提交報(bào)告日5月31日起壹年內(nèi)有效；2、本估價(jià)報(bào)告僅為委托方提供估價(jià)對(duì)象國(guó)有出讓用地使用轉(zhuǎn)讓參考，不做其它用途；3、本評(píng)定報(bào)告中涉及的土地面積根據(jù)為《宗地圖》；涉及的有關(guān)運(yùn)用指標(biāo)根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；4、本報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用計(jì)算機(jī)持續(xù)運(yùn)算得出，由于在技術(shù)報(bào)告中的計(jì)算方式數(shù)據(jù)均按四舍五入保存兩位小數(shù)或取整，因此可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右兩邊不完全相等的狀況。此為正常狀況，不影響計(jì)算成果及最后評(píng)定結(jié)論的精確性；5、本報(bào)告所示幣種為人民幣。湖南國(guó)地土地房地產(chǎn)評(píng)定有限公司五月三十一日第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方委托單位：湘潭電化集團(tuán)有限公司單位地址：湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)聯(lián)系人：聯(lián)系電話：郵編：411100二、估價(jià)對(duì)象根據(jù)委托方提供的《宗地圖》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》，待估宗地為湘潭電化集團(tuán)有限公司委托國(guó)有出讓用地?cái)M轉(zhuǎn)讓，3宗土地使用者均為湘潭電化集團(tuán)有限公司，土地均位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)；3宗土地總面積180846.01㎡，登記用途均為工業(yè)用地。本次評(píng)定設(shè)定在估價(jià)期日5月29日，容積率內(nèi)涵，土地開發(fā)程度為現(xiàn)狀等條件下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。三、估價(jià)對(duì)象概況1．土地登記狀況根據(jù)評(píng)定目的，轉(zhuǎn)讓。宗地1國(guó)有土地使用證編號(hào)：/;土地來源按出讓合同土地使用權(quán)人：湘潭電化集團(tuán)有限公司；地理位置：湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)；土地面積：19715.63平方米；土地用途：工業(yè)用地，本次評(píng)定設(shè)定用途為工業(yè)用地。土地使用權(quán)類型：國(guó)有出讓用地；土地終止年期：2059年7月27日；宗地號(hào)：1-9-9-2-10；地籍圖號(hào)：/登記時(shí)間：/；土地四至：東臨湘潭電化集團(tuán)有限公司、南臨湘潭電化集團(tuán)有限公司、西臨湘潭電化集團(tuán)有限公司、北臨湘潭電化集團(tuán)有限公司；記事頁(yè)：/；宗地2國(guó)有土地使用證編號(hào)：潭國(guó)用（）第1100337號(hào);土地使用權(quán)人：湘潭電化集團(tuán)有限公司；地理位置：湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)；土地面積：3981.79平方米；土地用途：工業(yè)用地，本次評(píng)定設(shè)定用途為工業(yè)用地。土地使用權(quán)類型：國(guó)有出讓用地；土地終止年期：2059年7月27日；宗地號(hào)：1-9-9-3-3；地籍圖號(hào)：95.20-34.25；登記時(shí)間：-7-22；土地四至：東臨湘潭錳礦、南臨湘潭錳礦、西臨錳西路、北臨湘潭錳礦；記事頁(yè)：/；宗地3國(guó)有土地使用證編號(hào)：潭國(guó)用（）第19S00732號(hào);土地使用權(quán)人：湘潭電化集團(tuán)有限公司；地理位置：湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)；土地面積：157148.59平方米；土地用途：工業(yè)用地，本次評(píng)定設(shè)定用途為工業(yè)用地。土地使用權(quán)類型：國(guó)有出讓用地；土地終止年期：2060年3月11日；宗地號(hào)：1-9-9-44-2；地籍圖號(hào)：95.20-34.25；登記時(shí)間：-3-18；土地四至：東臨湘潭電化集團(tuán)有限公司、南臨空地、西臨湘潭錳礦、北臨湘潭電化集團(tuán)有限公司；記事頁(yè)：/；土地級(jí)別：參考湘潭市建制鎮(zhèn)工業(yè)地價(jià)。本次評(píng)定參考湘潭市建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。2．土地權(quán)利狀況（1）估價(jià)對(duì)象的土地全部權(quán)狀況：估價(jià)對(duì)象土地全部權(quán)為國(guó)有。（2）估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)狀況：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓用地?cái)M轉(zhuǎn)讓，土地使用者湘潭電化集團(tuán)有限公司。評(píng)定宗地宗地1、2終止年限2059年7月27日、宗地3終止年限2060年3月11日。（3）土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：估價(jià)對(duì)象的土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象與相鄰地地界分明，無相鄰有關(guān)權(quán)利限制。至估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象未設(shè)立抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利限制。3．土地運(yùn)用狀況現(xiàn)狀：宗地經(jīng)評(píng)定人員實(shí)地踏勘和調(diào)查，宗地實(shí)際開發(fā)程度為現(xiàn)狀。宗地內(nèi)現(xiàn)狀為已建成廠房。合同商定事項(xiàng)：根據(jù)委托方提供《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，待估宗地用途為工業(yè)用地，容積率不低于0.14，建筑密度不低于13%，建筑限高9米。根據(jù)最有效運(yùn)用原則，本次評(píng)定估價(jià)對(duì)象用途為工業(yè)用地，容積率內(nèi)涵。四、影響地價(jià)的因素闡明（一）普通因素普通因素是影響土地價(jià)格的普通的、普通的、共同的因素，重要指影響城鄉(xiāng)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，重要涉及都市資源狀況、不動(dòng)產(chǎn)制度與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)政策、都市規(guī)劃與發(fā)展目的、都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。1.都市資源狀況（1）地理位置與自然環(huán)境地理位置：湘潭，古稱潭州，位于湖南中部，湘江中游，與長(zhǎng)沙、株洲各相距約40公里，成“品”字狀，構(gòu)成湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化最發(fā)達(dá)的“金三角”地區(qū)，是廣大內(nèi)陸地區(qū)通往廣州、上海等沿海地區(qū)的重要通道之一。地理位置為東經(jīng)111°58′——113°05′，北緯27°20′55″——28°05′40″，在平面直角坐標(biāo)上，湘潭市東西最大橫距108公里，南北最大縱距81公里；北連寧鄉(xiāng)縣、望城縣、長(zhǎng)沙縣，南與衡東縣、衡山縣、株洲縣交界，東接株洲市區(qū)、株洲縣，西與雙峰縣、漣源縣接壤。全市總面積5015平方公里。行政區(qū)劃：湘潭市轄韶山市、湘鄉(xiāng)市、湘潭縣、雨湖區(qū)、岳塘區(qū)和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及九華、昭山2個(gè)“兩型社會(huì)”示范區(qū)。其中，雨湖區(qū)8街道辦事處2鎮(zhèn)5鄉(xiāng)；岳塘區(qū)10街道辦事處2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)；湘潭縣16鎮(zhèn)5鄉(xiāng)；湘鄉(xiāng)市4街道辦事處13鎮(zhèn)5鄉(xiāng)；韶山市3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)。面積5015平方公里，人口289萬。（2）地形地貌與氣候資源地形地貌：湘潭市境內(nèi)地勢(shì)西高東低，南北高中部低；地貌類型多樣，山地、丘陵、崗地、平原、水面俱備。全市總面積5015平方公里。在全部土地總面積中，山地607.76平方公里，占12.12%，丘陵965.41平方公里，占19.25%；崗地1607.39公里，占32.05%；平原1406.81平方公里，占28.05%；水面427.59平方公里，占8.53%。氣候資源：湘潭屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，夏秋干旱，冬春易受寒潮和大風(fēng)侵襲。光能資源比較豐富，歷年平均日照時(shí)數(shù)1640-1700小時(shí)。熱量資源富足，平均氣溫16.7-17.4℃。降水量較充沛，但季節(jié)分布不均，年際變化大，全年降水量為1200-1500毫米。。（3）自然環(huán)境與礦產(chǎn)資源生物資源:湘潭市現(xiàn)有森林植被以人工林為主，樹種類型多樣，用材林有杉木、馬尾松、樟木、稠木、楠木、百樂等16種；經(jīng)濟(jì)林有油茶、油桐、棕、烏桕、桑、茶葉、桃、李、梅等15種；引進(jìn)樹有濕地松、國(guó)外松、火炬松、水杉、池杉、意大利楊、黑荊等。農(nóng)作物資源豐富，可供栽培的糧食、油料、纖維及其它經(jīng)濟(jì)作物上千種。其中，糧食作物500多個(gè)品種；經(jīng)濟(jì)作物00多個(gè)品種。湘潭縣的“寸三蓮”以優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)馳名中外，市郊的寸辣椒、矮腳白菜、項(xiàng)蓬長(zhǎng)冬瓜等久負(fù)盛名。湘潭市的動(dòng)物種類繁多，其中不少是產(chǎn)業(yè)動(dòng)物，有的已被開發(fā)運(yùn)用。養(yǎng)殖的重要經(jīng)濟(jì)魚類達(dá)成40多個(gè)，畜禽中的沙子嶺豬、壹天石羊?yàn)閮?yōu)良的地方品種。土地資源:湘潭位于衡山山脈的小丘陵地帶，地貌以平原、崗地、丘陵為主，土地資源含有耕地、水面和丘陵地較多較好的優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)實(shí)有耕地12.2萬公頃，占土地總面積的24.3%，全市人均占有耕地447平方米。土地質(zhì)量好，運(yùn)用率高，水稻土、紅壤、菜園土分布較廣，有助于以水稻為主的種植業(yè)和大農(nóng)業(yè)的開發(fā)。水資源:湘潭四季分明，雨量豐沛，年降雨量普通在1500毫米左右。全市水資源總量數(shù)年平均為37.75億立方米。其中，地表水31.45億立方米，地下水6.3億立方米。湘江和漣水、涓水都流經(jīng)湘潭。礦產(chǎn)資源:湘潭境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)和查明的礦產(chǎn)有36種，已探明儲(chǔ)量的有16種。儲(chǔ)量較大的石灰石、矽沙、白云石、石膏、滑石、方解石、磷礦石、海泡石等。另外，有錳、鐵、石英沙、鉀長(zhǎng)石、重晶石等其它金屬礦。上述礦藏中以石灰石、矽沙、錳、石膏、白云石等開發(fā)運(yùn)用較好。2、不動(dòng)產(chǎn)制度與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）土地制度現(xiàn)行都市土地使用制度的基本框架：是在不變化都市土地國(guó)有的條件下，采用拍賣、招標(biāo)、合同、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)能夠轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其正當(dāng)權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)同意，期限能夠延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況補(bǔ)交地價(jià)。國(guó)土資源部頒布實(shí)施了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。其它用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。該規(guī)定正式確立了采用招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。頒布實(shí)施的《國(guó)務(wù)院有關(guān)深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）,《決定》提出，要嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)，加強(qiáng)土地運(yùn)用總體規(guī)劃、都市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理，完善征地賠償和安置制度，健全土地節(jié)省運(yùn)用和收益分派機(jī)制，建立完善耕地保護(hù)和土地管理的責(zé)任制度。《決定》“嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制訂并公布合同出讓土地最低價(jià)原則。合同出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外,出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)原則。違反規(guī)定出讓土地造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失的,要依法追究責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重的,根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》的規(guī)定,以非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。在土地出讓方式改革后，中央政府把土地出讓金納入地方政府預(yù)算內(nèi)管理成為了重點(diǎn)。底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《有關(guān)規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的告知》（國(guó)辦發(fā)〔〕100號(hào)），規(guī)定從1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。100號(hào)文重要的是對(duì)土地出讓金的支出進(jìn)行了規(guī)范，明確土地收益的支出方向：農(nóng)民保障與賠償、土地整頓投入、國(guó)有土地基金、廉租房等保障房建設(shè)。這樣土地出讓金已經(jīng)不再是地方政府的小金庫(kù)。土地運(yùn)用規(guī)劃與管制：，湘潭市全市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量1236.26公頃。其中，市本級(jí)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量836.11公頃。全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為274.65公頃（詳見附表2），其中，廉租房用地為8.35公頃，公共租賃房用地3.13公頃，各類棚戶區(qū)改造用地為19.06公頃，中小套型商品住房用地為170.86公頃。保障性安居工程用地應(yīng)盡量選址在生活便利、交通便捷的區(qū)域。（2）住房制度隨著湘潭市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，都市居民收入不停增加，市民用于改善居住條件的投資逐年增加，由于需求的強(qiáng)勁拉動(dòng)，湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)不停升溫，樓價(jià)不停上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特性房屋開發(fā)、銷售與價(jià)格均呈遞增態(tài)勢(shì)。，為控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增加，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格和調(diào)節(jié)住房構(gòu)造，國(guó)家出臺(tái)了以“國(guó)六條”為代表的一系列宏觀調(diào)控政策。湘潭市出臺(tái)了一系列配套調(diào)控方法，使湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體仍保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。11月25日，湖南省全方面公布《增進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》，用18條軍規(guī)減少購(gòu)房門檻，增進(jìn)樓市交易。8月，為了湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，湖南省住建廳印發(fā)“湘五條”——《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)增進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，其中明確規(guī)定將從政府回購(gòu)普通商品房用作保障房源、異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目資本金盡管減半等。“湘五條”正式出臺(tái)后一種月，9月份湘潭結(jié)合“湘五條”，根據(jù)本地實(shí)際出臺(tái)了“潭八條”，重要涉及拓寬保障性房源籌集渠道，激勵(lì)被征拆戶購(gòu)置商品房，實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，加大金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房貸款的支持力度，加大對(duì)公積金貸款購(gòu)房的支持力度，加強(qiáng)行業(yè)服務(wù)和引導(dǎo)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管等具體的8項(xiàng)新政策?！疤栋藯l”政策的出臺(tái)讓開發(fā)商看到了但愿，同時(shí)，也堅(jiān)定了購(gòu)房者的消費(fèi)信心，在一定層面上激活了湘潭樓市。7月，湘潭市為進(jìn)一步貫徹國(guó)家各部委一系列政策文獻(xiàn)規(guī)定，活躍房產(chǎn)交易，為湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展提出新思路，帶來新氣象出臺(tái)了《有關(guān)進(jìn)一步增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，下列簡(jiǎn)稱“潭十條”?！疤妒畻l”提出，明確貸款首套房認(rèn)定原則。在不涉及自建房、房改房、繼承受贈(zèng)房、集資房、拆遷安置房的基礎(chǔ)上，個(gè)人購(gòu)置首套房、首套改善性住房（包含一手房和二手房，別墅除外），均認(rèn)定為貸款首套房，可享有首套房的有關(guān)金融政策。同時(shí)，激勵(lì)外地居民在湘潭市購(gòu)房，加大金融機(jī)構(gòu)、住房公積金對(duì)自住和改善性購(gòu)房貸款支持力度，拓寬購(gòu)房補(bǔ)貼政策合用范疇，支持二手房交易，激勵(lì)“以購(gòu)代建”籌集公租房和棚改安置房，強(qiáng)化對(duì)征拆戶購(gòu)房置業(yè)的政策引導(dǎo)和便民服務(wù)，將為市民自主和改善性購(gòu)房提供更多的優(yōu)惠和便利。隨著“潭十條”的逐步貫徹，將有望進(jìn)一步消化房地產(chǎn)市場(chǎng)閑置資源，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量，推動(dòng)開發(fā)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)，增進(jìn)市場(chǎng)資金流轉(zhuǎn)漸趨良性循環(huán)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)改善市民居住條件，滿足剛性購(gòu)房需求，增強(qiáng)市場(chǎng)交易活力，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)秩序起到主動(dòng)的增進(jìn)作用。（3）地價(jià)政策1月1日湖南省財(cái)政廳湖南國(guó)土資源廳頒布實(shí)施了《有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)問題的告知》（湘財(cái)綜[]65號(hào)），告知規(guī)定轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)、依法運(yùn)用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)，或者變現(xiàn)處置抵押劃撥土地使用權(quán)等，依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，補(bǔ)繳土地價(jià)款的具體補(bǔ)繳比例，商業(yè)用地不得低于成交價(jià)款的40%;商品住宅用地不得低于成交價(jià)款的35％;工業(yè)用地不得低于成交價(jià)款的25%;其它用地不得低于成交價(jià)款的30%。09月13日湘潭市人民政府公布了《湘潭市人民政府辦公室有關(guān)印發(fā)市城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理方法的告知》（潭政辦發(fā)〔〕34號(hào)），規(guī)范市城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，維護(hù)土地市場(chǎng)的公開、公平、公正，加緊湘潭推動(dòng)“兩型社會(huì)”建設(shè)。03月21日湘潭市人民政府公布了(《湘潭人民政府有關(guān)公布湘潭市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的告知》潭政發(fā)〔〕5號(hào)），重新調(diào)節(jié)了湘潭市城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)，新基準(zhǔn)地價(jià)在原老基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上作了重大調(diào)節(jié)。4月8日，國(guó)土資源部辦公廳公布了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定技術(shù)規(guī)范（試行）的告知》（國(guó)土資廳發(fā)[]20號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范和完善了國(guó)有土地出讓底價(jià)擬定程序，加強(qiáng)了出讓地價(jià)評(píng)定管理，使全國(guó)都市地價(jià)進(jìn)入了樓面地價(jià)時(shí)代，同樣湘潭縣在新告知公布之后，嚴(yán)格執(zhí)行了該告知全部的應(yīng)實(shí)施的規(guī)范。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)：在房地產(chǎn)開發(fā)銷售火爆勢(shì)頭退卻后以及受房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境及房地產(chǎn)開發(fā)公司本身發(fā)展的影響下，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)高位調(diào)節(jié)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，商品房銷售面積趨于平穩(wěn)，增速有所回落，庫(kù)存壓力較大等狀況?？傊?，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)節(jié)期，逐步回歸理性消費(fèi)。全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資額147.13億元，與去年同期相比增加20.4%；完畢竣工房屋面積161.6萬平方米，與去年同期相比下降44.9%；完畢商品房實(shí)際銷售面積185.74萬平方米，與去年同期相比下降23.2%；完畢商品房銷售金額74.11億元，與去年同期相比下降19%。3、產(chǎn)業(yè)政策面臨增加速度換擋期、構(gòu)造調(diào)節(jié)陣痛期、前期刺激政策消化期的“三期疊加”復(fù)雜形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的巨大壓力，，湘潭工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，綜合實(shí)力不停提高。全市規(guī)模工業(yè)增加值增加11％，增速高于全國(guó)2.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全省1.4個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)投資增加17.5％，高于全省2.6個(gè)百分點(diǎn)，43個(gè)重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目完畢投資245億元，為年計(jì)劃的120％，年內(nèi)新開工工業(yè)項(xiàng)目完畢投資過100億元。湘潭工業(yè)發(fā)展重要有兩個(gè)任務(wù)，一是繼續(xù)保持工業(yè)穩(wěn)定增加，重要預(yù)期目的是實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值增加9.5％以上，工業(yè)投資增加18％以上，萬元規(guī)模工業(yè)增加值能耗同比下降５％以上；二是繼續(xù)進(jìn)一步推開工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。穩(wěn)增加的重點(diǎn)，是哺育新的增加點(diǎn)。湘潭將加大公司哺育力度，力求全市全年新增規(guī)模工業(yè)公司７０戶以上；以園區(qū)為重要承載平臺(tái)，突出定向招商、精確招商，力求全年引進(jìn)過億元的工業(yè)項(xiàng)目３０個(gè)以上，過５億元的項(xiàng)目１０個(gè)以上，過１０億元的項(xiàng)目５個(gè)以上，過３０億元的項(xiàng)目２個(gè)；加強(qiáng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)服務(wù)，力促泰富重工二期、威勝電氣產(chǎn)業(yè)園、屹豐汽車零部件生產(chǎn)基地、吉利新能源汽車、湘潭高新區(qū)公司加速器等重大項(xiàng)目年內(nèi)竣工投產(chǎn)。并依靠全市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)３年行動(dòng)計(jì)劃，貫徹扶持政策，力求年內(nèi)國(guó)有公司數(shù)量增加１５％以上。推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面，湘潭將運(yùn)用專項(xiàng)扶持政策，大力哺育發(fā)展工業(yè)機(jī)器人、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療器械、新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)、新興業(yè)態(tài)。以信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提高礦山裝備、風(fēng)電裝備、機(jī)電等產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)品智能化程度，增進(jìn)智能制造業(yè)發(fā)展。同時(shí)，湘潭還將支持工業(yè)公司與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，推動(dòng)軍民產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，增進(jìn)工業(yè)加緊轉(zhuǎn)型。4、都市規(guī)劃與發(fā)展目的根據(jù)《湘潭市都市總體規(guī)劃》（-）,湘潭市的總體發(fā)展方略為“兩型驅(qū)動(dòng)、開放帶動(dòng)、強(qiáng)工富市、科學(xué)發(fā)展”。即按照長(zhǎng)株潭都市群“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的總體規(guī)定，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、空間布局、基礎(chǔ)設(shè)施等為重點(diǎn)，科學(xué)策劃湘潭市將來的綜合發(fā)展，合理布局湘潭市“兩型”社會(huì)示范建設(shè)，全方面實(shí)現(xiàn)湘潭市城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。湘潭是全國(guó)“兩型社會(huì)”建設(shè)的示范區(qū)，中部地區(qū)率先崛起的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，長(zhǎng)株潭都市群向西輻射的城鄉(xiāng)服務(wù)中心，含有國(guó)際品質(zhì)的文化旅游名城和當(dāng)代化生態(tài)型宜居都市。生態(tài)宜居型的當(dāng)代工業(yè)新城和文化旅游名城。即規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市：增進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)構(gòu)造明顯優(yōu)化、人民收入持續(xù)增加，到人均GDP超出8萬元人民幣，湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全省前列，成為湖南乃至中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。文化名城：以“偉人故里、文明湘潭”為主題創(chuàng)立“全國(guó)文明都市”；發(fā)掘偉人文化、名人文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn)，申報(bào)“省級(jí)和國(guó)家級(jí)歷史文化名城”；增進(jìn)教育均衡快速發(fā)展，擴(kuò)大職業(yè)教育規(guī)模；發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。宜居家園：在交通、通訊、電力、供熱、燃?xì)狻⑺头勒饻p災(zāi)等方面建立完備、高效、穩(wěn)定的都市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，有效解決生產(chǎn)、生活污染物，建立對(duì)應(yīng)的危機(jī)解決機(jī)制，保障市民生活工作環(huán)境清潔安全，主動(dòng)創(chuàng)立生態(tài)園林都市。旅游勝地：整合市域內(nèi)旅游資源，哺育壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化偉人故里、紅色文化、濱江風(fēng)光、當(dāng)代都市的特色，以紅色文化旅游帶動(dòng)發(fā)展湖湘文化旅游、生態(tài)休閑旅游，將湘潭建設(shè)成為全國(guó)出名的旅游勝地因此，從久遠(yuǎn)來看，湘潭市的地價(jià)總體水平將會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。5、都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體較穩(wěn)。，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1570.6億元，同比增加10.7%，增幅雖較上年有所回落，但較前三季度提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)來看，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)中有增。全年糧食播種面積325萬畝，同比增加1.5%；糧食總產(chǎn)量有望達(dá)150.5萬噸，同比增加2.6%；生豬生產(chǎn)保持增加，生豬出欄542.7萬頭,同比增加2.5%。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值132億元，同比增加4.5%。工業(yè)生產(chǎn)緩中趨穩(wěn)。全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值870.1億元，同比增加11.0%，高出全省平均水平1.4個(gè)百分點(diǎn)。新興行業(yè)增加較快，全市規(guī)模以上工業(yè)中，儀器儀表制造業(yè)、計(jì)算機(jī)通信和電子設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)等新興行業(yè)保持較快增加，實(shí)現(xiàn)增加值同比分別增加45.8%、15.9%、12.5%，分別高于全市平均水平34.8個(gè)、4.9個(gè)、1.5個(gè)百分點(diǎn)。園區(qū)工業(yè)較快增加，全市園區(qū)工業(yè)公司實(shí)現(xiàn)增加值570.4億元，同比增加14.3%。服務(wù)業(yè)平穩(wěn)較快增加。年初以來，全市電子商務(wù)、服務(wù)外包、健康養(yǎng)老等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展較快，高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、大型都市綜合體和商貿(mào)項(xiàng)目加緊推動(dòng)，服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，全年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值538.0億元，同比增加12.2%。（2）需求動(dòng)力仍然較強(qiáng)。投資保持較快增加。，全年完畢固定資產(chǎn)投資1503.4億元，同比增加23.7%，增速雖較上年回落12.2個(gè)百分點(diǎn)，但高出全省平均水平4.3個(gè)百分點(diǎn)，居全省首位。消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額450.0億元，同比增加13.0%，增速同比回落1.0個(gè)百分點(diǎn)，但高出全省平均水平0.2個(gè)百分點(diǎn)，居全省第一。開放型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。出口需求保持增加。全年完畢進(jìn)出口總額23.7億美元，同比下降11.2%。其中，出口總額完畢13.3億美元，同比增加35.9%；進(jìn)口總額完畢10.4億美元，同比下降38.4%。全年實(shí)際運(yùn)用外資8.3億美元，同比增加18.8%；實(shí)際運(yùn)用內(nèi)資209.5億元，同比增加16.3%。（3）經(jīng)濟(jì)構(gòu)造繼續(xù)優(yōu)化。服務(wù)業(yè)比重提高。全年第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為34.3%，同比提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)內(nèi)部構(gòu)造優(yōu)化。全年高加工度工業(yè)占規(guī)模工業(yè)的比重為60.6%，同比提高7.9百分點(diǎn)；新產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為9.1%，同比提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；非公有制公司增加值占規(guī)模工業(yè)的比重為76.3%，同比提高3.0個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)需求理性升級(jí)。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額227.3億元，同比增加21.9%。其中，通訊器材類、服裝鞋帽針紡織類、家用電器和音響器材類、汽車類、文化辦公用品類零售額同比分別增加40.4%、18.5%、20.8%、19.7%、28.5%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額占限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額比重的44.0%，同比提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。投資構(gòu)造繼續(xù)改善。全年完一生態(tài)環(huán)境投資43.6億元，同比增加43.7%，增幅高于全市平均水平20個(gè)百分點(diǎn)；民間投資完畢980.4億元，同比增加29.5%，占全部投資的比重為65.2%，同比提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。（4）財(cái)政金融運(yùn)行較穩(wěn)。財(cái)政收入保持增加。全年完畢財(cái)政總收入159.4億元，同比增加10.1%。其中，公共財(cái)政預(yù)算收入107.2億元，增加9.5%。金融市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健。12月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)本外幣存款余額1546.4億元，較年初新增149.7億元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)本外幣貸款余額1135.2億元，較年初新增137.8億元。（5）民生進(jìn)一步改善。保障房建設(shè)有力推動(dòng)。全年都市棚戶區(qū)改造新開工9954套，公租房（含廉租房）新開工4765套，完畢農(nóng)村危房改造3050戶，均超額完畢年度目的任務(wù)。就業(yè)、物價(jià)穩(wěn)定。全年城鄉(xiāng)新增就業(yè)6.4萬人，失業(yè)人員再就業(yè)2.3萬人，新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)1.7萬人，均全方面超額完畢年度目的任務(wù)。1-12月，全市居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.9%。居民收入穩(wěn)定增加。全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別為27068元、14092元，同比分別增加9.1%、11.2%。綜合考慮以上影響地價(jià)普通因素，評(píng)定分析：，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖可能趨緩，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)獲得新的進(jìn)步，隨著都市基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，湘潭市的地價(jià)總體水平為“穩(wěn)中有升”。（二）區(qū)域因素1.區(qū)域概況待估宗地位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)，屬于湘潭市雨湖區(qū)內(nèi)，土地級(jí)別為湘潭市工業(yè)五級(jí)地。雨湖區(qū)附屬湖南省湘潭市，是湘潭市的兩個(gè)城區(qū)之一，位于湖南中部湘江之濱。雨湖區(qū)因境內(nèi)有千年名勝“雨湖”而得名。是湘潭的商貿(mào)、科教、文化中心，長(zhǎng)株潭都市群“兩型”社會(huì)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)以及湘潭市“兩型”社會(huì)建設(shè)的先行區(qū)截止，雨湖區(qū)轄12個(gè)街道、4個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)；分別為：城正街街道、平政路街道、云塘街道、雨湖路街道、中山路街道、窯灣街道、廣場(chǎng)街道、羊牯塘街道、和平街道、昭潭街道、先鋒街道、護(hù)潭街道12個(gè)街道；鶴嶺鎮(zhèn)、楠竹山鎮(zhèn)、姜畬鎮(zhèn)、響塘鎮(zhèn)4個(gè)鎮(zhèn)；長(zhǎng)城鄉(xiāng)、響水鄉(xiāng)2個(gè)鄉(xiāng)?？?cè)丝?20477人。，雨湖區(qū)完畢地區(qū)生產(chǎn)總值545.03億元。2.交通條件雨湖區(qū)地處湖南省東西、南北交通要沖，水、陸、空交通極為發(fā)達(dá)。杭瑞高速、京珠高速兩條東西、南北交通大動(dòng)脈在此交匯，潭衡高速正在加緊建設(shè)，長(zhǎng)潭西線高速公路將長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)與雨湖區(qū)連成一片。320國(guó)道、107國(guó)道在這里會(huì)合，湘黔鐵路橫穿全境，湘江千噸級(jí)碼頭四季通航，距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程。特別是“百年地標(biāo)”工程——湘潭火車站，改擴(kuò)建后有9股道3個(gè)站臺(tái)2個(gè)廣場(chǎng)。（1）公路：上瑞高速、京珠高速、107、320國(guó)道在市區(qū)交匯。市中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，經(jīng)長(zhǎng)潭高速公路至機(jī)場(chǎng)只需30分鐘。以湘江一大橋、三大橋?yàn)榧~帶的都市內(nèi)環(huán)線基本形成。北二環(huán)西引線、富洲路拓寬、醴潭高速、湘江四大橋等全線通車。（2）鐵路：湘黔線、京廣線通過市境、市內(nèi)幾十余家大中型公司都有專線鐵路與之相連。（3）航運(yùn)：全市共有航道284公里，全年通航里程133公里，其中市區(qū)通航里程42公里，江面全年無冰凍，可通航1000噸級(jí)貨輪。3.基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水：湘潭市市區(qū)內(nèi)有自來水廠三個(gè)，均從湘江取水，生產(chǎn)能力103萬噸／日，年供水總量5.20億噸。待估宗地供水來源于湘潭市第三水廠，供水管徑為300MM，供水保障率約為95%。（2）排水：湘潭市本級(jí)建有污水解決廠三座，河西污水解決廠15萬立方米/日，河?xùn)|污水解決廠20萬立方米/日，經(jīng)開區(qū)污水解決廠10萬立方米/日，湘潭市都市排水采用雨污合流的排水方式。全市現(xiàn)有排水管道331公里，分為13個(gè)管網(wǎng)系統(tǒng)。區(qū)域內(nèi)排水通過排水管網(wǎng)進(jìn)入污水解決廠，經(jīng)解決達(dá)成國(guó)家排放原則后排放。區(qū)域內(nèi)接湘潭市市政排水管網(wǎng)，排水暢通。（3）供電：湘潭市供電覆蓋達(dá)100％，全市共有輸電線路73條1441.85公里。待估宗地供電來源于菊花塘變電站，用電確保率在95％以上。（4）通訊：區(qū)域內(nèi)屬湘潭市電信公司市話服務(wù)區(qū)，電話交換方式采用程控方式，覆蓋中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信三大運(yùn)行商移動(dòng)電話顧客的統(tǒng)一通信平臺(tái)，通訊暢通。4.環(huán)境條件（1）自然環(huán)境我市城區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量居全國(guó)中檔水平，除湘鋼、鶴嶺、竹埠港化工區(qū)等工業(yè)集中區(qū)及居民稠密區(qū)大氣污染較重外，其它各地大氣質(zhì)量均符合國(guó)標(biāo)。湘潭市的水環(huán)境普通為2類水質(zhì)。（2）人文環(huán)境湘潭城是一種歷史悠久的古城，公元5湘潭縣名正式載入史冊(cè)，歷代名人輩出,是一代偉人毛澤東的家鄉(xiāng)，是彭德懷、陳賡、譚政等老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家的家鄉(xiāng)，也是齊白石、楊度、張?zhí)煲淼让酥臼康募亦l(xiāng)。旅游資源豐富，北有古瀟湘八景之一的昭山，孤峰獨(dú)立湘江東岸，歷為山水勝境，始建于唐代的昭山禪寺，巋然獨(dú)著山巔，至今鐘罄之聲不絕。自昭山南行，巒峰竟秀，壯若龍蛇，鳳形山展翅欲飛，姿態(tài)可人；法華山風(fēng)景秀麗，氣候宜人。3000畝仰天湖，昔日煙波浩渺，今天漫天碧荷，花香襲人；尚有景色宜人、山水相映的東風(fēng)水庫(kù)和紅旗水庫(kù)，構(gòu)成內(nèi)容豐富的人文景觀和自然風(fēng)景，是人們旅游觀光、休閑度假的好去處。5.產(chǎn)業(yè)集聚狀況我市是一種以工業(yè)為主導(dǎo)，含有多個(gè)功效的中檔綜合性都市，重要工業(yè)門類有機(jī)械、冶金、電力、化工、紡織、印染、食品、建材等。估價(jià)對(duì)象位于鶴嶺工業(yè)園，屬于高新產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)普通產(chǎn)業(yè)聯(lián)系普通區(qū)6.規(guī)劃限制等都市規(guī)劃對(duì)宗地所在區(qū)域無特殊規(guī)劃限制條件。綜合考慮以上影響地價(jià)區(qū)域因素，評(píng)定分析：估價(jià)對(duì)象位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)分布較密，周邊現(xiàn)狀多為工業(yè)及待開發(fā)國(guó)有建設(shè)用地，區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集度較高，登記為工業(yè)用地，后來的升值潛力較大。（三）個(gè)別因素影響宗地的個(gè)別因素重要指與土地運(yùn)用直接有關(guān)的宗地本身?xiàng)l件，涉及土地位置、土地面積、土地用途、土地形狀、土地使用年限、臨路狀況、地形地質(zhì)條件、地勢(shì)條件、土地運(yùn)用條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。1、估價(jià)對(duì)象位置：湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)。2、土地面積:以委托方提供《宗地圖》為準(zhǔn)。3、根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用權(quán)證》估價(jià)對(duì)象登記用途為工業(yè)用地。4、宗地形狀:根據(jù)湘潭市國(guó)土資源測(cè)繪院測(cè)量出具的《宗地圖》和評(píng)定人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象形狀較規(guī)則，對(duì)宗地運(yùn)用影響不大?；谧钣行н\(yùn)用原則，本次評(píng)定設(shè)定宗地形狀普通。5、地質(zhì)條件:估價(jià)對(duì)象所在位置地形坡度平坦，對(duì)宗地運(yùn)用無不良影響。6、地質(zhì)條件:估價(jià)對(duì)象所在位置地基承載力約為300KPA/m2。7、臨街狀況:估價(jià)對(duì)象臨路為進(jìn)出道路，水泥路面，質(zhì)量普通。8、宗地寬度:估價(jià)對(duì)象臨道路。9、產(chǎn)業(yè)集聚度:預(yù)計(jì)對(duì)象位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)，區(qū)域范疇內(nèi)有鶴嶺工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度較好。10、自然災(zāi)害:估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域洪澇災(zāi)害頻率為1/遇。11、規(guī)劃建筑指標(biāo):《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，待估宗地用途均為工業(yè)用地，容積率不低于0.14，建筑密度不低于13%，建筑限高9米。13、對(duì)外交通便利度：距貨運(yùn)碼頭距離約1米，距貨運(yùn)長(zhǎng)途汽車站距離11000米，距貨運(yùn)火車站距離約10000米。14、宗地開發(fā)程度已達(dá)成熟地開發(fā)程度。綜合考慮以上影響地價(jià)個(gè)別因素，評(píng)定分析：估價(jià)對(duì)象位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)，土地面積適中，宗地形狀較規(guī)則，對(duì)土地運(yùn)用有一定的合用性和影響性，周邊多為工業(yè)用地，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，適合進(jìn)行工業(yè)用房的開發(fā)建設(shè)。第三部分土地估價(jià)成果及其使用一、估價(jià)根據(jù)(一)有關(guān)國(guó)家法律法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（8月28日第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）；2、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》（主席令第72號(hào)，8月30日第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議修訂）；3、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（主席令第74號(hào)，10月28日）；4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（主席令第62號(hào)，3月16日）；5、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（1998年12月27日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第256號(hào)公布根據(jù)1月8日《國(guó)務(wù)院有關(guān)廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂）；6、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日）；7、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)，11月24日）；8、《國(guó)務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的告知》（國(guó)發(fā)[]15號(hào)，4月31日）；9、《國(guó)務(wù)院有關(guān)深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[]28號(hào)，10月21日）；10、《國(guó)務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》（國(guó)發(fā)[]31號(hào)，8月31日）；11、《國(guó)務(wù)院有關(guān)增進(jìn)節(jié)省集約用地的告知》[國(guó)發(fā)()3號(hào)，1月3日]；12、國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令，9月28日）；13、國(guó)土資源部《有關(guān)印發(fā)<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范>（試行）和<合同出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范>（試行）的告知》（國(guó)土資發(fā)［］114號(hào)，5月31日）；14、國(guó)土資源部《有關(guān)做好現(xiàn)在土地登記和城鄉(xiāng)地籍調(diào)查工作的告知》（國(guó)土資發(fā)[]105號(hào)，3月30日）；15、國(guó)土資源部《有關(guān)公布實(shí)施<全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)原則>的告知》（國(guó)土資發(fā)[]307號(hào)，12月23日）；16、《國(guó)土資源部有關(guān)調(diào)節(jié)部分地區(qū)土地等別的告知》（國(guó)土資發(fā)[]308號(hào)，12月31日）；17、《國(guó)土資源部辦公廳有關(guān)公布<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定技術(shù)規(guī)范(試行)>的告知》[國(guó)土資廳()20號(hào)，4月8日]；18、國(guó)土資源部辦公廳《有關(guān)實(shí)施電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊母嬷罚▏?guó)土資發(fā)（）35號(hào)，6月14日）。（二）本地政府有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)、文獻(xiàn)1、《湖南省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞方法》（3月31日湖南省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公示第36號(hào)公布）；2、《湖南省城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施方法》（3月19日湖南省人民政府令第152號(hào)重新公布）；3、湖南省物價(jià)局、湖南省財(cái)政廳《有關(guān)規(guī)范國(guó)土資源系統(tǒng)服務(wù)性收費(fèi)有關(guān)問題的告知》（湘價(jià)服[]87號(hào)，5月17日）；4、湖南省人民政府《湖南省土地市場(chǎng)管理方法》（湖南省人民政府令第195號(hào)，1月20日）；5、湖南省國(guó)土資源廳辦公室《有關(guān)加強(qiáng)土地交易中有關(guān)地價(jià)管理的告知》（國(guó)土資辦發(fā)[]38號(hào)，3月18日）；6、《湘潭市人民政府有關(guān)印發(fā)<湘潭市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用規(guī)定>的告知》（潭政辦發(fā)[]42號(hào)，6月18日）；7、《湘潭市人民政府有關(guān)市本級(jí)工業(yè)用地出讓價(jià)格有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要》（湘府閱[]14號(hào)，9月29日）；8、湖南省國(guó)土資源廳湖南省物價(jià)局《有關(guān)同意湘潭市公布執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的函》(湘國(guó)土資函[]298號(hào)，9月28日)；9、《湘潭市土地運(yùn)用總體規(guī)劃（-）》；10、《湘潭市都市總體規(guī)劃(-)(修訂)》；11、湖南省人民政府、湘潭市人民政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施方法、告知等法規(guī)文獻(xiàn)。（三）有關(guān)技術(shù)規(guī)程及原則1、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-）；2、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-）；3、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《土地運(yùn)用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-）；4、中華人民共和國(guó)土地管理行業(yè)原則《都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T1009-）；5、《都市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地原則》（GB50137-）；6、《湘潭市市都市規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新技術(shù)報(bào)告》（基準(zhǔn)日6月30日）。（四）其它資料1、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；2、《宗地圖》;3、《國(guó)有土地使用權(quán)證》；（五）評(píng)定人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料和實(shí)地勘察所獲取的材料。1、湘潭市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)成交案例2、基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查表3、區(qū)域及個(gè)別條件調(diào)查表二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則地價(jià)是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者互相作用、互相影響所形成的。而這些因素又經(jīng)常處在變動(dòng)之中，土地估價(jià)必須要對(duì)此做細(xì)致分析并對(duì)的判斷其變動(dòng)趨向，理解土地價(jià)格構(gòu)成的各項(xiàng)因素及各因素之間的互相作用，才干做出對(duì)的的估價(jià)。我們?cè)诒敬喂纼r(jià)過程中，根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》及委估宗地的具體狀況和對(duì)應(yīng)的估價(jià)辦法，重要遵照下列原則：1、正當(dāng)原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的正當(dāng)權(quán)益為前提進(jìn)行。正當(dāng)權(quán)益涉及正當(dāng)產(chǎn)權(quán)、正當(dāng)使用、正當(dāng)處分等幾個(gè)方面。在正當(dāng)產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其它正當(dāng)證件為根據(jù)；在正當(dāng)使用方面，應(yīng)以使用管制（如都市規(guī)劃、土地用途管制）為根據(jù)；在正當(dāng)處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為根據(jù)。2、替代原則土地價(jià)格水平由含有相似性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；土地價(jià)格水平是由最理解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例互相比較后所決定的價(jià)格；土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來決定。市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等估價(jià)辦法都以替代原則為基礎(chǔ)。3、供需原則遵照供需原則，是指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為根據(jù)，并充足考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地區(qū)性。進(jìn)行供需分析時(shí)須注意土地供方重要由國(guó)家控制，不能實(shí)施完全競(jìng)爭(zhēng)；土地的個(gè)別性造成替代性有限；需考慮將來發(fā)展?fàn)顩r，考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。4、奉獻(xiàn)原則遵照奉獻(xiàn)原則，是指土地總收益是由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的成果，土地的價(jià)格能夠土地對(duì)土地收益的奉獻(xiàn)大小來決定。這是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。5、最有效運(yùn)用原則遵照最有效運(yùn)用原則，是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效運(yùn)用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效運(yùn)用以土地運(yùn)用符合其本身運(yùn)用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)規(guī)定和最佳運(yùn)用程度等。6、價(jià)值主導(dǎo)原則遵照價(jià)值主導(dǎo)原則，是指土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的重要因素，估價(jià)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地綜合質(zhì)量，充足把握各質(zhì)量因素對(duì)地價(jià)的影響，整體把握地價(jià)水平。7、審慎原則遵照審慎原則，是指在評(píng)定中擬定有關(guān)參數(shù)和成果時(shí)，應(yīng)分析并充足考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。8、公開市場(chǎng)原則遵照公開市場(chǎng)原則，是指評(píng)定成果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。9、預(yù)期收益原則遵照預(yù)期收益原則，是指土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地在正常運(yùn)用條件下的將來客觀有效的預(yù)期收益為根據(jù)。收益還原法和剩余法等評(píng)定辦法以及還原利率的擬定、交易實(shí)例價(jià)格的檢查等技術(shù)過程都會(huì)應(yīng)用本原則?？傊?，在評(píng)定過程中，要按照國(guó)家、地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、正當(dāng)總原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)定，做到評(píng)定過程合理、評(píng)定辦法科學(xué)、評(píng)定成果精確、嚴(yán)格保守評(píng)定秘密。（二）估價(jià)辦法根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，宗地地價(jià)評(píng)定辦法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法（包含基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法）等。對(duì)于每宗地應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)本地土地市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合待估宗地的具體特點(diǎn)，估價(jià)目的的不同進(jìn)行選擇。1、采用的辦法(1)根據(jù)市本級(jí)(指市本級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范疇)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)按省國(guó)土資源廳和省物價(jià)局《有關(guān)同意湘潭市公布執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的函》(湘國(guó)土資函[]298號(hào))規(guī)定的原則執(zhí)行，暫不根據(jù)地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。故本次評(píng)定采用省國(guó)土資源廳批復(fù)的湘潭市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。估價(jià)對(duì)象屬于該基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范疇內(nèi)，故選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)定。(2)估價(jià)對(duì)象位于湘潭市雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)，土地用途為工業(yè)用地，其所在區(qū)域土地交易市場(chǎng)較活躍，能夠選擇到與估價(jià)對(duì)象相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的純土地市場(chǎng)交易案例，通過對(duì)比較案例考慮期日、用途、年期、交易方式、區(qū)域因素、個(gè)別因素等影響因素的修正，得出估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)格，故適宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)定。2、不采用的辦法(1)收益還原法是將待估宗地將來正常年純收益（地租）以一定的土地還原利率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的辦法，由于估價(jià)對(duì)象開發(fā)完畢后為生產(chǎn)性項(xiàng)目用地，且無這類出租案例，土地客觀年收益或年租金難以測(cè)算與剝離，故不適宜采用收益還原法評(píng)定；(2)剩余法是在測(cè)算開發(fā)完畢后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估宗地價(jià)格的辦法。估價(jià)對(duì)象為待建工業(yè)項(xiàng)目用地，由于開發(fā)完畢后為自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)，這類土地的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)難以通過市場(chǎng)比較法或其它辦法擬定，故不選擇此辦法。(3)成本逼近法是以獲得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為重要根據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等擬定土地價(jià)格的辦法。因成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法只選其一。本次評(píng)定已選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，故不選擇成本逼近法。《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)法市場(chǎng)比較法2、估價(jià)成果湘潭電化集團(tuán)有限公司委托位于雨湖區(qū)鶴嶺鎮(zhèn)的3宗國(guó)有出讓用地，待估宗地土地面積為1土地面積19715.63㎡（來源于出讓范疇示意圖），宗地2土地面積3981.79㎡，宗地3土地面積157148.59㎡。在公開市場(chǎng)條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日5月29日，評(píng)定設(shè)定土地用途均為工業(yè)用地，宗地1、2終止年限2059年7月27日、宗地3終止年限2060年3月11日，設(shè)定土地開發(fā)程度為現(xiàn)狀，規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)定成果以下：宗地1土地面積：19715.63平方米；土地單價(jià)：480元/平方米土地總價(jià)：946.35萬元；大寫金額：人民幣玖佰肆拾陸萬叁仟伍佰元整宗地2土地面積：3981.79平方米；土地單價(jià)：482元/平方米土地總價(jià)：191.92萬元；大寫金額：人民幣壹佰玖拾壹萬玖仟貳佰元整宗地3土地面積：157148.59平方米；土地單價(jià)：478元/平方米土地總價(jià)：7511.70萬元；大寫金額：人民幣柒仟伍佰壹拾壹萬柒仟元整宗地具體估價(jià)成果詳見報(bào)告最后附表《土地估價(jià)成果一覽表》。三、估價(jià)成果和估價(jià)報(bào)告的使用1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件（1）前提條件=1\*GB3①委托方正當(dāng)有償獲得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)，土地運(yùn)用方向符合規(guī)劃規(guī)定；=2\*GB3②評(píng)定宗地在設(shè)定用途下，得到最有效運(yùn)用，并會(huì)產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的土地收益；=3\*GB3