2023年商業(yè)計(jì)劃書(四篇)

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體育公司商業(yè)計(jì)劃書商業(yè)計(jì)劃書財(cái)務(wù)部分篇一

商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資計(jì)劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和計(jì)劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑計(jì)劃等?，F(xiàn)在，就一起來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃公司的方案吧!

1.轉(zhuǎn)變思維法則

計(jì)劃是一門復(fù)合性、交織性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用。計(jì)劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。

2.創(chuàng)新法則

克隆的價(jià)值是有限的。計(jì)劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新〞。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情十分深刻的把握，以及對社會(huì)及行業(yè)趨勢的把握。在把握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框，創(chuàng)造自選動(dòng)作。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品〞，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品〞。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。

可以毫不夸誕地說，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤和指針。假使說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。

假使說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗。

3.自選動(dòng)作法則

工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。自選動(dòng)作的天地最寬，由于可以由你任意發(fā)揮;自選動(dòng)作的難度很大，由于你沒有成規(guī)可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，由于誰創(chuàng)造了自選動(dòng)作，誰就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語權(quán)。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新。

4.三性法則

如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品計(jì)劃必需要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。

唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場的追捧。

5.適度超前法則

計(jì)劃要講求審時(shí)度勢，太超前不被市場接受，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒有效益;與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對時(shí)間的無競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤。

6.梳理分析法則

做計(jì)劃首先要考慮三個(gè)問題：

第一，老板判斷。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定計(jì)劃成敗的關(guān)鍵。由于企業(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的計(jì)劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì)、吃透、充分贊同和確定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

其次，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識(shí)，出身決定風(fēng)格，對企“來龍〞的掌控，是對“去脈〞設(shè)計(jì)的前提。

第三，資源盤存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源。譬如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持等特別優(yōu)勢。

7.辨證施治法則

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個(gè)零部件來考慮問題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的計(jì)劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問題。

8.系統(tǒng)化運(yùn)作法則

計(jì)劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計(jì)、資源整合、操作實(shí)施、參謀監(jiān)理、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。

9.“墊腳石〞法則

任何計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項(xiàng)目通過這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最終的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最終的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。

10.核心優(yōu)勢法則

計(jì)劃不管是對區(qū)域、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是確鑿的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。

11.量身度造法則

寸有所長，尺有所短。如何揚(yáng)長避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精華。計(jì)劃應(yīng)當(dāng)因時(shí)、因地、因人制宜，把計(jì)劃對象放在這個(gè)坐標(biāo)里面，對他進(jìn)行確鑿的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最正確效果，也就是度身定造。

因時(shí)：即審時(shí)度勢，把對象放在時(shí)代的背景下，搞明白他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò)。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣、地氣、財(cái)氣。

因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略。計(jì)劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚(yáng)長避短，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。

12.戰(zhàn)略至上法則

13.系統(tǒng)定位法則

確鑿的市場定位是成功計(jì)劃的關(guān)鍵。對社會(huì)大趨勢的精妙把握是能否定位確鑿的前提。我們計(jì)劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會(huì)中的位置。

14.預(yù)留“管線〞法則

計(jì)劃不要僅局限于眼前，而要有長遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點(diǎn)培育胚胎。形象的說法就是預(yù)留“管線〞。

預(yù)留管線需要計(jì)劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。

預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見項(xiàng)目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開放性面向未來。故預(yù)留管線法則要求計(jì)劃人計(jì)劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在，更是項(xiàng)目的未來。

15.換芯片法則

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)聰慧的主要來源。

計(jì)劃一個(gè)企業(yè)，在很大程度上就是計(jì)劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和聰慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代。

計(jì)劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為計(jì)劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。計(jì)劃人假使不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的計(jì)劃活動(dòng)就無從說起。

所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)聰慧上的升級(jí)換代。用時(shí)尚的數(shù)字化生存時(shí)代的語言來說，就是為老板換芯片。

16.消化老板法則

欲計(jì)劃老板，必先吃透老板。

能成為老板，其閱歷和聰慧定有過人之處，一般都非等閑之輩。或者說，他本身就具備計(jì)劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也往往是一個(gè)好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，確定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特別的職業(yè)，使我們往往能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，可能是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時(shí)一個(gè)顯明的特點(diǎn)。所以，計(jì)劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長的過程。

17.大勢把握法則

“條條大路通羅馬，計(jì)劃就是尋覓最近的那條路。〞“最近〞是指順應(yīng)大勢，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實(shí)恬靜的海面之下，計(jì)劃就是要找到它的流向，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)依據(jù)力，送我上青云〞，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營的最正確境界。

18.文化底蘊(yùn)法則

名牌的背后是文化。計(jì)劃最有神韻之處，往往表達(dá)在對每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮、利用和表達(dá)上。工作室計(jì)劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更重視社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過交流取樣。注意捕獲特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化特性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。

19.地域解碼法則

中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人〞。這深刻地透露了一個(gè)簡樸的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā)，除必備的專業(yè)知識(shí)以外，如何做到“近水知魚性，隔山識(shí)鳥音〞，確鑿為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。

20.20度直覺法則

市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺。特別是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場瞬息萬變，*統(tǒng)計(jì)得來的數(shù)據(jù)很難確鑿反映處于動(dòng)態(tài)中的市場變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。特別是中國這個(gè)市場是一個(gè)不成熟的市場，不像西方市場那樣有據(jù)可查。所以，我說市場調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最終的20度得*直覺、經(jīng)驗(yàn)來把握。

價(jià)值層面的差異

1.物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必需要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。

而住宅的價(jià)值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是確鑿的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最終通過銷售實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值。

從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性微小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒做旺，其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。

2.利益關(guān)系

從主體上說，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費(fèi)者〞。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為繁雜，它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運(yùn)商——經(jīng)營者——終端消費(fèi)者〞。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。

開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。

開發(fā)者通過項(xiàng)目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益。

與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者，每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著大量矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛〞的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報(bào)等因素。

3.市場風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時(shí)，也存在著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必需具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)參謀及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能加強(qiáng)投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開發(fā)價(jià)值。

而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，由于住宅消費(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。

開發(fā)層面的差異

1.產(chǎn)品屬性

住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品，主要功能是用來滿足消費(fèi)者的居住要求。樓盤除了消極被動(dòng)的隨市場供求關(guān)系變動(dòng)而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價(jià)值，增值空間很大。但應(yīng)當(dāng)同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)參謀及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。

商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城〞，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市〞，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式要更繁雜。正是由于商業(yè)地產(chǎn)更具繁雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，因此商業(yè)地產(chǎn)更重視項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.開發(fā)技術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計(jì)方面，戶型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì)更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷售手法浮現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。

商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費(fèi)群。總之，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更興旺的方向發(fā)展，在贏得巨大資產(chǎn)同時(shí)為活躍商業(yè)、興旺經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么〞的問題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來，最終到了商業(yè)定位的時(shí)候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想〞的結(jié)果。

商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特別性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅繁雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。

4.開發(fā)流程

商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：尋常狀況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方好多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。

商業(yè)地產(chǎn)的定位更為繁雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消吃力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。

商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵?，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。

5.招商與經(jīng)營

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)遇當(dāng)“甩手掌柜〞，開盤、營銷、交樓后就終止。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)假使想持續(xù)盈利，必需在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜〞的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必需抓好運(yùn)營、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。

招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行〞的營銷策略，以招商來帶動(dòng)銷售。“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)遇〞，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生〞業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客〞能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>

統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分開。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項(xiàng)目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備。

而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動(dòng)住宅銷售，提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也十分重要。

營銷層面的差異

1.營銷主題

消費(fèi)者在購買任何一種商品的時(shí)候，購買的實(shí)際上都是一種夢想，這種夢想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費(fèi)者購買的是一種他們需要的“生活方式〞，由于無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。

2.推廣對象

住宅房地產(chǎn)面對的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及屢屢購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費(fèi)群不多，但有快速增長的趨勢，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。

在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資客戶則更重視該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。

在整體交房、商場開始運(yùn)作后，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者惠顧商場，從而提升整個(gè)商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個(gè)迫切的問題。

3.營銷周期

營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)遇就多，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；?、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上，尋常分成幾個(gè)大階段來執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實(shí)際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。

4.消費(fèi)者關(guān)心的問題

住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。

商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、主力店。由于商業(yè)地產(chǎn)必需有足夠的人氣才能支撐，所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

5.推廣節(jié)奏

房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營銷周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說，由于要分成幾個(gè)營銷階段推廣，所以它是由幾個(gè)營銷周期組合而成，每一個(gè)營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目優(yōu)勢展示不全、消費(fèi)者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。

在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，譬如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并馬上轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期;假使先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格體系，可能開盤時(shí)就直接進(jìn)入了清盤期。

6.媒介策略

住宅地產(chǎn)由于描繪的是未來的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、幽美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。

而商業(yè)地產(chǎn)由于周期短，好多媒介都無法考慮。譬如電視廣告，由于制作成本高，必需長期播放才有效果，而在較短的單位時(shí)間內(nèi)無法全面介紹項(xiàng)目優(yōu)勢，所以使用很少;更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，假使一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長，需要分階段推廣，此時(shí)電視廣告由于具有聲、色、形的優(yōu)點(diǎn)，無論是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購買方面，都具有其他媒介無法比較的優(yōu)勢。

相對于大項(xiàng)目而言，可以在開盤前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，譬如機(jī)場、高速馬路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告，由于相對很短的周期來說，這些必需長時(shí)間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。

7.現(xiàn)場包裝

現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處堂皇堂皇，售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力，售樓處的氣氛更象一個(gè)家，即使是工地圍擋也在“造夢〞的原則上吸引消費(fèi)者。

商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快〞的項(xiàng)目，而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中，所以四處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí)的，工地廣告充滿了濃重的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個(gè)信息都在提醒客戶時(shí)間不多，趁早出手才有機(jī)遇。

8.宣傳費(fèi)用分派

住宅地產(chǎn)的周期長，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。

商業(yè)地產(chǎn)由于周期短，一般預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適合，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開盤前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。

9.營銷活動(dòng)

為盡可能吸引購房者，住宅項(xiàng)目一般都會(huì)推出好多公關(guān)和促銷活動(dòng)，譬如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購房等等。

商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動(dòng)，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動(dòng)：譬如專業(yè)人士組成的“投資報(bào)告會(huì)〞、商家交流會(huì)等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費(fèi)群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。

體育公司商業(yè)計(jì)劃書商業(yè)計(jì)劃書財(cái)務(wù)部分篇二

服裝公司店員鼓舞方案分為四方面：情感謝勵(lì)、榮譽(yù)鼓舞、物質(zhì)鼓舞、事業(yè)鼓舞。

一、物質(zhì)鼓舞方面，一線導(dǎo)購平均工資1539元，比上年提升11%，店長平均月薪2321元，比上年上漲13%，員工對銷售業(yè)績的關(guān)注率明顯加強(qiáng)，銷售積極性有大幅提升。

改善：

1、合理制定銷售指標(biāo)，減少員工銷售壓力，提升員工工資水平。

2、把銷售折扣率與到薪酬績效掛鉤，以更好的維護(hù)和穩(wěn)定vip。

3、將連帶獎(jiǎng)勵(lì)瓜分制薪酬改為直接的連帶獎(jiǎng)勵(lì)方式。

二、事業(yè)鼓舞方面，實(shí)行店長公允公開選拔競爭上崗，為員工提供公允的晉升機(jī)遇，為其事業(yè)提供發(fā)展空間。

改善：

1、今年人力資源部加強(qiáng)員工的能力提升，有規(guī)劃的培訓(xùn)計(jì)劃及執(zhí)行，集眾人所長來做共享，從成長性方面來引導(dǎo)。公司以年輕人居多，大都渴望成長，學(xué)習(xí)更多有益于自己提升的東西，為員工的發(fā)展著想，會(huì)更能凝聚人心。

2、在薪酬設(shè)計(jì)方面增加季度分紅，對業(yè)績突出的團(tuán)隊(duì)予以獎(jiǎng)勵(lì)。

三、情感謝勵(lì)方面：公司2023年組織了店長春季春游、三八節(jié)卡拉ok大賽、端午節(jié)發(fā)放粽子、年終聚餐、周年晚會(huì)、公司領(lǐng)導(dǎo)給老員工拜年以及中秋、春節(jié)福利、工齡獎(jiǎng)等鼓舞方式。

改善：

1、**年公司各項(xiàng)福利開支為75000元，今年員工福利計(jì)劃提升到100000元，人力資源部將合理計(jì)劃并執(zhí)行員工福利的改善。

2、改善員工的就餐環(huán)境，增設(shè)必備的座椅。

四、榮譽(yù)鼓舞方面：每月的優(yōu)秀員工、優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的照片與事跡公布在公司內(nèi)網(wǎng)oa中，這是一種很高的無形鼓舞。

體育公司商業(yè)計(jì)劃書商業(yè)計(jì)劃書財(cái)務(wù)部分篇三

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隨著生活水平的逐漸提高，人們對結(jié)婚的要求也越來越高，應(yīng)運(yùn)而生的各類婚慶公司越來越多。

二、前期：司儀、攝像、樂隊(duì)、車隊(duì)、打扮、光碟刻錄這些業(yè)務(wù)你手里要有一部分資源，采取掛靠、提成的方法。當(dāng)然你有這方面的特長最好。

利潤分析

如今，各種奇異的婚典形式頻繁地見于各類媒體，同時(shí)也被越來越多的年輕人所接受和認(rèn)可。喜結(jié)良緣無疑是人生的一大喜事，但操辦婚典卻令人頭痛。要把喜事辦得隆重喧嚷而又體面省錢，自然少不了要東奔西跑，因而在大量新人及家人眼中，籌辦婚禮是一件費(fèi)時(shí)吃力而又不得不為之事。如何少花錢也能讓婚禮出新出彩，便成為籌辦者最大的愿望?，F(xiàn)在有越來越多的人將婚禮慶典交給婚慶公司打理。

市場前景

據(jù)國家宏觀調(diào)查的資料說明，農(nóng)村每對新人結(jié)婚費(fèi)用在2-10萬元，城市大約在8-25萬元。其中光婚禮消費(fèi)就占全部費(fèi)用的1/5-1/6。從最初結(jié)婚時(shí)簡單地照一張二人合影、親朋好友吃頓婚宴，到現(xiàn)在照成套的婚紗攝影、參與專業(yè)婚慶公司組織的慶典，可見國人婚慶觀念已有了很大變化。而且?guī)缀醢霐?shù)以上的新人將吉日選擇在“五.一〞、“十.一〞、元旦、春節(jié)期間，這必然形成結(jié)婚高峰期。結(jié)婚人數(shù)的增多，促使了婚慶生意的`日益火爆。2023年國慶前夕，北京、上海等地婚慶公司的訂單爆滿，以致難以招架。假使你能提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，定會(huì)分得婚慶服務(wù)的一塊蛋糕。

投資條件

婚慶的業(yè)務(wù)范圍主要集中在婚禮當(dāng)天的服務(wù)上，包括婚禮的擇日、婚禮主持、攝影攝像、婚紗打扮、場地布置、婚車租賃、鮮花樂隊(duì)、婚宴組織等。

開家婚慶服務(wù)公司規(guī)模可大可小，租一間50平方米左右的門面房，安裝一部辦公電話，一兩個(gè)助手，幾張辦公桌，有10萬元的滾動(dòng)資金即可開業(yè)。

效益分析

婚慶服務(wù)內(nèi)容不同，收費(fèi)也不同。以收費(fèi)最少的鮮花、打扮為例：花店里的胸花、頭花價(jià)格為100多元，而婚慶公司僅頭花一項(xiàng)就報(bào)價(jià)100多元;一般的美容院，盤頭打扮收費(fèi)200元左右，而婚慶公司最低報(bào)價(jià)為300元，足以見得收益之高。

營銷建議

1、由于婚慶的文化與風(fēng)俗具有濃