房地產(chǎn)公司營銷管理方案

房地產(chǎn)公司營銷管理方案一、文獻的主控部門、初次公布、實施的時間主控部門文獻版本初次公布時間初次實施時間合同小組項目部A/0005月006月二、文獻修改統(tǒng)計序號修改日期申請人修改的頁次、章節(jié)改后版次三、有關(guān)部門評審訂立董事長助理行政部財務(wù)部預算部采購部業(yè)務(wù)部營銷部項目發(fā)展部物業(yè)公司四、審批訂立審核董事長同意此文獻是公司的知識產(chǎn)權(quán),嚴禁私自復制。歡迎您對任何文獻提出修改意見,但在您的意見沒有被同意之前,必須執(zhí)行文獻規(guī)定。

目錄目錄 2第1章 合同管理措施 31. 單項合同的立項 32. 群體合同的立項 33. 合同的形成 34. 合同的版本 35. 合同的計價 36. 合同的起草 37. 合同的評審 38. 合同的蓋章 49. 合同的封裝 410. 合同的發(fā)放 411. 合同的執(zhí)行管理 4第2章 合同管理作業(yè)流程 4第3章 合同管理表格 61. 合同管理表格目錄 62. 管理表格使用闡明 62.1. 合同立項的報審 62.2. 合同合同的評審 6目錄 2第1章 營銷推廣的管理 41. 營銷推廣的管理 41.1. 營銷推廣方式 41.2. 電視廣告投放的管理 41.3. 戶外廣告宣傳的管理 41.4. 樓書及宣傳品的管理 41.5. 現(xiàn)場包裝物料的管理 41.6. 宣傳禮物的管理 51.7. 營銷公關(guān)活動管理 52. 營銷的計劃與總結(jié) 52.1. 營銷方案的策劃 52.2. 營銷的計劃編制 52.3. 營銷日常會議的主持 63. 營銷的招標與簽約 63.1. 競爭性談判原則 63.2. 營銷合同版本管理 63.3. 合同的時間管理 63.4. 電視廣告招標的管理 73.5. 報紙廣告的招標管理 73.6. 物料制作商的招標管理 73.7. 營銷合同的后評審管理 84. 營銷費用與支付 84.1. 年度費用預算的管理 84.2. 月度營銷費用的管理 84.3. 營銷費用報銷管理 84.4. 費用支付的管理 95. 樓盤的銷售與簽約 95.1. 銷售價格的管理 95.2. 認購的管理 95.3. 定金的管理 95.4. 房款繳交的管理 105.5. 訂立商品房買賣合同 105.6. 客戶特殊規(guī)定 105.7. 客戶投訴管理 106. 傭金計取 117. 樣板房的管理 118. 營銷資料的管理 12第2章 營銷的流程管理 132.1. 銷售過程作業(yè)流程 13第3章 管理表格 143.1. 營銷活動的管理 143.1.1. 使用闡明 143.1.2. 執(zhí)行程序 143.2. 廣告商的管理 143.2.1. 使用闡明 143.2.2. 執(zhí)行程序 143.3. 客戶的管理 153.3.1. 使用闡明 153.3.2. 執(zhí)行程序 15

營銷推廣的管理營銷推廣的管理營銷推廣方式營銷推廣的方式涉及報紙、雜志、電臺、海報、單張、夾報、DM廣告等方式。銷售部應(yīng)根據(jù)需要選擇合理的營銷組合方式進行立體全方位的營銷推廣,以在合理的時間內(nèi)在樓市中形成品牌效應(yīng),使目的客戶群能熟知樓盤的狀況。銷售部并根據(jù)銷售計劃分解至月度媒體的具體投放安排表。電視廣告投放的管理銷售部負責提出影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本,報送地產(chǎn)公司對影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本進行共同評審,提出評審意見。銷售部按公司領(lǐng)導評審意見執(zhí)行影視廣告制作。并安排影視廣告投放排期,按確認后的投放排期進行電視廣告宣傳投放。戶外廣告宣傳的管理涉及車身、路牌廣告、銷售部負責提出戶外廣告投放及內(nèi)容方案,報送公司對投放計劃及廣告內(nèi)容進行審批和確認。銷售部按公司領(lǐng)導確認后的投放計劃和廣告內(nèi)容執(zhí)行。樓書及宣傳品的管理銷售部負責安排項目樓書及宣傳品的設(shè)計,在定稿前,報送公司銷售部會同項目部對樓書中有關(guān)總體規(guī)劃、建筑平面及立面圖、交樓原則、建筑特點等進行評審,由有關(guān)負責人員簽字確認后反饋給銷售部。銷售部負責執(zhí)行正稿輸出以及印刷制作事宜。銷售部每月對己制作的宣傳物料進行清理檢查．制作宣傳物料制作使用狀況統(tǒng)計形成登記,方便及時補充。現(xiàn)場包裝物料的管理涉及售樓部宣傳展板、廣告畫、燈箱、旗幟、批示牌、通告牌等包裝物料。銷售部負責會同廣告公司編制賣場包裝專項方案,報送公司同意。銷售部按公司評審確認后的方案執(zhí)行。宣傳禮物的管理涉及雨傘、T恤、水杯等為增進銷售和項目宣傳宣傳而制作的禮物。銷售部在月度營銷宣傳預算中闡明禮物用途及制作計劃,經(jīng)公司審批完畢后方可執(zhí)行。銷售部在禮物發(fā)放時負責安排領(lǐng)取者做好禮物領(lǐng)取登記,形成登記文獻并存檔。營銷公關(guān)活動管理銷售部在公關(guān)活動預定舉辦日期的7天前(緊急狀況不得少于3天),提交活動方案及具體費用預算給公司審核形成<營銷活動費用申請表>及其附件<營銷活動日程表>、<營銷活動預算書>。如需其它各部門的配合,銷售部最少提前5個工作日(緊急狀況不得少于2個工作日)向各部門提交需各部門配合的函件;各部門負責根據(jù)函件協(xié)助銷售部協(xié)調(diào)需要配合的事宜。銷售部于每月10日前提交上月公關(guān)活動的總結(jié)(在每月營銷總結(jié)中體現(xiàn))。并根據(jù)該總結(jié)在每月15日前對上月公關(guān)活動進行評價形成<營銷效果評審表>,每月應(yīng)對此進行統(tǒng)計形成<月營銷活動效果評定統(tǒng)計表>。銷售部在活動結(jié)束后,填寫與我司合作的公關(guān)公司(指雙方有合同關(guān)系)的檔案登記卡片,交檔案部存檔。營銷的計劃與總結(jié)營銷方案的策劃在項目產(chǎn)品設(shè)計擬定后,銷售部應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)和市場宣傳銷售進度,于項目開售前5個月提交一份完整的項目營銷策劃報告形成<樓盤營銷策劃案>,涉及銷售目的、銷售方略、宣傳計劃、銷售計劃及定價初步方案,報送公司同意執(zhí)行。銷售部在每年的十二月十日前提出下一年的年度銷售計劃草案,涉及對應(yīng)的市場分析,月度銷售目的計劃、營銷費用開支計劃和宣傳計劃形成<年度營銷計劃書>并應(yīng)于十二月三十一日前基本擬定。營銷的計劃編制銷售部應(yīng)根據(jù)項目特點和策劃主題,提出項目的營銷宣傳策劃和實施計劃(包含對應(yīng)的宣傳手段及費用計劃)形成<營銷推廣專項報告>,具體涉及廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場包裝、售樓部及示范單位賣場包裝、公關(guān)活動、促銷活動、宣傳資料、銷售資料、認購資料的制作等內(nèi)容,同意后貫徹執(zhí)行。銷售部定時制訂銷售工作計劃,報告銷售業(yè)績及狀況,并完畢月度、季度、年度營銷總結(jié),提交公司。銷售部應(yīng)進行現(xiàn)場客戶和銷售信息的收集和整頓,并定時提交來訪客戶以及成交客戶的基本狀況分析。營銷的主管部門應(yīng)對年度計劃進行動態(tài)調(diào)節(jié)形成季度銷售計劃,并按季度銷售計劃進行實施。營銷日常會議的主持營銷主管部門應(yīng)每天根據(jù)銷售地狀況召開日會,全方面布置每天的營銷任務(wù)。召開月度營銷工作例會(如需要能夠召開緊急會議),會議將重要圍繞客戶來訪狀況、需要狀況、市場狀況與銷售有關(guān)的多種問題展開,并形成會議紀要。營銷的招標與簽約競爭性談判原則初次投放某一類型的電視廣告時,銷售部負責與電視廣告投放代理公司聯(lián)系,收集最少三家公司的投放時段、價格、付款條件及其優(yōu)劣勢等狀況。初次投放某種類型的夾報及DM時,收集最少三家公司的報價、付款條件及其優(yōu)劣勢等狀況。并在此基礎(chǔ)上與之洽談并做初次還價,填寫<營銷合作商選擇報審表>報送公司審核確認。三個月內(nèi)投放相似類型的電視廣告,六個月內(nèi)投放相似類型的夾報或DM,可不用比價,注明本次投放參考哪次比價成果。電視廣告投放超出三個月時間,夾報或DM超出六個月時間,需重新進行價格比較。營銷合同版本管理各類媒介投放,夾報及DM,各類活動策劃、代理及贊助費必須要訂立合同;印刷、物料制作類費用不小于1000元以上的)必須要有制作合同。銷售部負責各類合同的審批工作:在收到乙方電子版本和書面版本合同后,并改版形成原則合同格式后,填寫并形成<合同會審表>報送公司,并按照審批成果貫徹合同修訂及訂立。銷售合同條款、補充合同等法律文獻由公司確認,銷售部按確認版本執(zhí)行。合同的時間管理公關(guān)活動類合同必須在活動舉辦后5日內(nèi)送報公司。媒介投放類合同必須在媒介投放前將合同送公司。物料類合同必須在制作前將合同送公司。電視廣告招標的管理針對在項目銷售過程中設(shè)計、代理平面廣告、銷售資料等工作的總代理廣告公司,原則上由其各類廣告、包裝的設(shè)計等內(nèi)容。銷售部負責編制<招標文獻>。標書對市場分析要盡量全方面,對目的客戶群要有較精確的定位,對產(chǎn)品的優(yōu)劣形勢有一定的分析。銷售部負責向全部擬邀請招標單位發(fā)出招標邀請函,在收到受邀請單位擬定參加投標的回執(zhí)回復后,發(fā)出招標文獻。為免市場信息的過分擴散,規(guī)定在回標的同時返還招標文獻。銷售部負責組織由其它有關(guān)人員參加的應(yīng)標廣告公司回標方案的論述會。銷售部負責在論述會后整頓匯總有關(guān)評審意見,形成初步評審建議。公司在初步評審意見的基礎(chǔ)上,形成最后評審意見并擬定建議的中標廣告公司。由銷售部發(fā)出中標告知書。在必要的狀況下,能夠進行多輪投標,以擬定最佳的廣告代理公司。工作量大或特殊狀況時,銷售部可根據(jù)實際狀況選用適宜的設(shè)計公司進行補充設(shè)計,但事前須獲得承認。報紙廣告的招標管理報紙廣告簽約有兩種方式一:公司直接與報社訂立折扣和投放合同,銷售部負責跟進支付代理廣告公司設(shè)計和代理費等事宜。方式二:通過廣告代理公司進行投放,銷售部安排與廣告公司訂立折扣和投放合同,支付廣告公司投放、代理和設(shè)計費。盡量選擇雜志或電臺的一級代理廣告公司進行投放,特殊狀況請闡明因素,經(jīng)公司同意后方可執(zhí)行物料制作商的招標管理銷售部負責與有關(guān)專業(yè)制作商聯(lián)系,普通每項制作業(yè)務(wù)的第一次展開,印刷或物料制作由銷售部組織三家以上公司比價。并形成<宣傳物料合作商選擇報審表>公司同意。對相似物料進行加印或重復制作時,原則上沿用原制作商,除非我方對第一次印刷或制作的效果不滿意,銷售部負責另行選擇制作商。對于相似類型的印刷或物料制作,一年之類可不用比價,注明本次投放參考哪次比價成果。超出一年時間,需重新進行價格比較。對于宣傳物料的使用,銷售部應(yīng)對物料的使用狀況進行登記,填寫形成<營銷類物料使用統(tǒng)計統(tǒng)計表>。營銷合同的后評審管理營銷類合同在合作間,全方面完畢合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)督促合作商填報<營銷類合同執(zhí)行狀況確認表>,用為營銷費用的結(jié)算前置性條件。營銷類合同在合作間全方面完畢合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)填寫形成<營銷類合同執(zhí)行狀況確認表>。作為營銷合同價款的結(jié)算前置根據(jù)。營銷費用與支付年度費用預算的管理銷售部每年負責根據(jù)樓盤所在地,行業(yè)原則并結(jié)合項目特點編制具體項目的年度營銷費用總預算形成<年度營銷費用預算表>。涉及但不限于具體的媒體、公關(guān)及促銷活動、銷售物料制作、宣傳品等分類預算細目。營銷費用預算書通過公司的審核程序同意后實施進行。月度營銷費用的管理月度營銷預算的管理:銷售部負責根據(jù)已擬定的年度營銷預算,每月25日前上報<月度營銷費用預算表>。月度營銷結(jié)算的管理:每月10日前應(yīng)完畢上一月度的營銷費用的結(jié)算。營銷費用報銷管理經(jīng)辦人將發(fā)生費用的發(fā)票及有關(guān)附件整頓好,填寫費用報銷審批單,需注明付款方式,按程序同意。經(jīng)辦人將審批完畢后的費用報銷審批單交到財務(wù)部出納處,報銷費用。費用報銷時,費用報銷審批單的附件均要有發(fā)票、該項費用預算審批文獻、雙方已訂立蓋章完畢的合同或報價單、確認后的比價申請表(之前有比價程序的)以及驗收統(tǒng)計(如為物料)。平面媒體投放類費用報銷的憑證附件:需附兩份媒體投放樣刊(一份用于財務(wù)部存檔,一份用于檔案室存檔);電視、電臺投放類需要有DVD光盤或樣帶、媒體播放證明。印刷、制作類物料或禮物費用報銷時需附樣品或?qū)嵨镎掌?。廣告設(shè)計費用報銷時,費用報銷審批單需附雙方確認的設(shè)計稿(媒體投放類的除外)。銷售中心各類物料添置購置費用報銷時需附有電腦小票或購置清單,固定資產(chǎn)類需要有固定資產(chǎn)記錄表。費用支付的管理付款方式盡量采用事后支付,如需預付款,普通預付款項不得超出合同總金額的30%,且款項的支付必須是在合同(或其它商定文獻)訂立之后(特殊狀況除外)。盡量采用轉(zhuǎn)帳支票、轉(zhuǎn)帳、電匯形式支付款項。如特殊狀況,費用可采用現(xiàn)金報銷方式。支票昂首必須與發(fā)票章以及合同的當事人的名字一致。采用現(xiàn)金支付的,為了便于審核,每張報銷審批單請盡量減少款項類別。若有特殊狀況與以上規(guī)定不符,可額外注明,經(jīng)各級領(lǐng)導審批通過方可。樓盤的銷售與簽約銷售價格的管理銷售部提交具體的銷售方略或促銷活動方案和定價方案并形成<分期銷售營銷方案>)報公司同意后,由營銷主管部門貫徹執(zhí)行。認購的管理銷售人員解答客戶的多種疑問,并將樓盤的<認購須知>等具體資料交于客戶;客戶擬定購置單元后,銷售中心與客戶訂立購房認購書。認購書中需填寫清晰業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、認購單元狀況、價格、付款方式等,銷售部核對無誤后買賣雙方簽字蓋章。認購變更:認購變更涉及認購單元的轉(zhuǎn)換、認購單位的加名、減名等內(nèi)容,出現(xiàn)認購變更后,需在售樓軟件中按換房進行操作形成<購房變更證明書>對于介紹購房的應(yīng)由銷售部填寫<介紹購房獎勵報審表>,報有關(guān)部門審批后,由財務(wù)部門進行承兌。定金的管理認購書訂立后經(jīng)營銷部門負責人審核之后,由銷售經(jīng)辦人員陪伴客戶到財務(wù)部交納定金,財務(wù)部收取定金無誤后開據(jù)定金收據(jù)。原則上定金不可退。臨時定金:在準買家未按照指定的時間補齊定金的狀況下,銷售人員需聯(lián)系買家,解釋清晰多種狀況。在準買家必定表達不予購置時,或在預定的時間沒有補齊定金,通過銷售部門負責人確認后,可同時可將該單元進行另行銷售。房款繳交的管理銷售部應(yīng)配合財部收取銷售的應(yīng)收款項,貫徹執(zhí)行多種資金回籠計劃,配合貫徹按揭資金。根據(jù)購房認購書付款方式的繳款日期,由銷售部聯(lián)系客戶按期交款,逾期超出15天不繳樓款的客戶或不準時簽約或不辦理按揭手續(xù),由銷售部門委托律師發(fā)<催辦告知單>,催辦告知單發(fā)出后7天內(nèi)仍無回復的將作告知財務(wù)部,財務(wù)部門再次直接告知客戶在30天內(nèi)交納房款,否則,將按收取滯納金解決。銷售部應(yīng)完整保存掛號信存根,方便將來查證。訂立商品房買賣合同客戶交付第一期樓款的同時,必須訂立<商品房買賣合同>)。買賣合同須按公司確認的版本訂立,原則上不能修改合同內(nèi)容,如特殊狀況修改條款需公司確承認后方修改。買賣合同需認真填寫,筆跡清晰整潔。經(jīng)業(yè)主訂立后銷售部要認真核對,確保各項條款精確無誤。合同訂立時,銷售部必須提供鑒證所需的有關(guān)資料。買賣合同訂立后,在該商品房涂銷抵押手續(xù)準時完畢狀況下,銷售部部門將買賣合同移交銷售部門內(nèi)的售后服務(wù)組,在合同訂立之日起三十日內(nèi)將買賣合同送房管局交易所辦買賣合同登記備案手續(xù)。如果按規(guī)定需要贈品發(fā)送給客戶,則銷售部門應(yīng)實施登記制度<贈品發(fā)放記錄表>?？蛻籼厥庖?guī)定特殊優(yōu)惠折扣:銷售部在其權(quán)利范疇內(nèi)予以客戶優(yōu)惠折扣的,則銷售部門直接在有關(guān)文獻上訂立。對于授權(quán)以外的優(yōu)惠折扣,則由銷售部門填寫<特別優(yōu)惠銷售價格申請表>按審批程序逐級申報審批后,銷售部方可承諾買家。滯納金,客戶可到銷售部填寫<客戶延期付款報審表>。對于沒有正常理由的,營銷部門應(yīng)下達<催款告知單>。發(fā)票:財務(wù)部門在收取定金與進度款時出具收據(jù),房款全部收齊后出具發(fā)票,購房人應(yīng)直接與銷售部門的售后服務(wù)組聯(lián)系。客戶投訴管理銷售人員接受客戶的投訴,并進行投訴統(tǒng)計登記,盡量解決,如碰到無法解決的問題,逐級向上反映;銷售部及時將客戶投訴狀況上報公司,由公司統(tǒng)籌安排解決。銷售現(xiàn)場設(shè)立客戶投訴意見箱,凡客戶需對現(xiàn)場有關(guān)問題進行投訴時,可直接到客戶投訴意見箱處投遞意見。<客戶投訴問題解決表>傭金計取有關(guān)銷售的傭金計取,另行制訂措施樣板房的管理樣板房的規(guī)劃方案營銷主管部門應(yīng)根據(jù)市場狀況與銷售的需要,提出樣板房的規(guī)定對樣板房的選址、戶型、提出樣板房規(guī)劃方案。設(shè)計單位的選擇營銷主管部門應(yīng)與設(shè)計主管部門共同選擇室內(nèi)裝修設(shè)計單位,設(shè)計承包方式有二種,一種為單一設(shè)計單位承包模式,另一種為設(shè)計施工一體化模式,根據(jù)具體狀況選擇。合同主管部門主辦訂立<樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計合同>、<樣板房施工合同>。物料供應(yīng)商的選擇營銷主管部門應(yīng)與合同主管部門、預算主管部門共同確討論樣板房物料供應(yīng)方式,預算主管部門計算出樣板房物料總清單并分離出<樣板房甲供物料清單>、<甲指乙購物料清單>。由合同主管部門按合同管理措施選定樣板房供應(yīng)商并與之訂立<樣板房物料采購合同>。樣板房的施工過程管理工程主管部門應(yīng)對整個施工質(zhì)量與工期進行管理,設(shè)計主管部門與營銷主管部門完畢對樣板確實認與對板。樣板房的驗收與移交樣板房全方面竣工后,應(yīng)由工程主管部門組織驗收并辦理有關(guān)手續(xù),在移交時,應(yīng)辦理資產(chǎn)盤點登記造冊后,移交物業(yè)公司管理。營銷主管部門為樣板房的使用部門,應(yīng)對樣板房在展示過程中進行日常管理。樣板房的銷售根據(jù)實際的銷售進度,如果需要對樣板房進行銷售,對樣板房的定價、裝修款的擬定,由營銷主管部門填報<樣板房銷售方案>報公司審批后執(zhí)行。樣板房的交樓營銷主管部門應(yīng)根據(jù)購房合同,告知客戶收樓,物業(yè)公司負責小業(yè)主的收樓工作。對于收樓過程小業(yè)主提出的問題,按公司有關(guān)規(guī)定辦理。營銷資料的管理營銷電子檔案庫的建立和分工銷售部負責建立營銷電子檔案庫,涉及項目營銷電子檔案的匯總、分類、編號和按規(guī)定格式存儲。銷售部負責確認的銷售面積數(shù)據(jù)、銷售圖紙、項目介紹闡明、裝修原則等原始資料,完畢項目售前的各項銷售資料的準備和制作,并確保其精確、完整和統(tǒng)一。因項目發(fā)展、市場和銷售等方面的方略、資料發(fā)生變更,由公司及時以書面形式下達告知,銷售部必須自收到變更文獻告知之日起執(zhí)行,確保按更新文獻根據(jù)進行銷售。銷售部負責收集每季各類營銷宣傳資料,并按地產(chǎn)公司檔案管理實施細則具體執(zhí)行,并向檔案室移交。項目的廣告創(chuàng)意成果(影視廣告過程稿及正稿、平面報廣創(chuàng)意過程稿及正稿、發(fā)表稿、樓書、宣傳單張、平面圖等)由銷售部廣告管理人員負責整頓。準時將整頓好的資料分類分期移交至檔案室統(tǒng)一管理,其中平面創(chuàng)意部分規(guī)定不少于一式二份,并規(guī)定廣告公司提供蘋果格式的光盤,影視創(chuàng)意廣告規(guī)定保存專業(yè)Beta帶和DVD光盤。資料存檔規(guī)定檔案內(nèi)容涉及文檔和圖檔兩類,為方便儲存、管理和運用。均需使用電子文檔或圖檔。圖檔質(zhì)量規(guī)定:以滿足專業(yè)印刷為原則,統(tǒng)一由專業(yè)公司按原則拷盤或刻錄。以TIF格式為主．JPG格式為輔。精度分為A、B、C三級,其中A級圖檔文獻大小為2M下列(JPG格式)(供普通查找索引用),B級圖檔為2－20M,C級圖檔為20M以上(注供戶外展板用的圖檔規(guī)定不小于40M)。銷售資料的管理銷售部負責銷售數(shù)據(jù)及客戶資料的收集和錄入,并確保有關(guān)客戶資料的精確性;銷售資料陳列管理:樓書、價格表等平面宣傳品日常所用的樓書、平面圖、價格表、認購須知由銷售部負責寄存,并確保寄存資料整潔統(tǒng)一。銷售部負責宣傳海報、樓書等宣傳品的庫存與使用,并確保多種宣傳品的充足供應(yīng),但應(yīng)杜絕浪費現(xiàn)象;模型、展板等立體宣傳品售樓部內(nèi)的模型、展板等宣傳品必須合理布置;集中銷售期或公關(guān)活動期間所用的宣傳品在擺放到位;集中銷售期或公關(guān)活動結(jié)束后,已收回的宣傳品并進行交接登記,登記后放回售樓部指定的倉庫。資料的調(diào)用管理檔案庫資料實施動態(tài)管理,隨時更新和補充,并及時向上級領(lǐng)導傳遞。營銷電子檔案庫屬于保密資料,由專人制作、更新、管理。運用和拷貝資料應(yīng)事先進行審批和登記,闡明運用目的、方式。項目營銷電子檔案由銷售部負責管理。合同管理措施單項合同的立項為了規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)的合同管理,建立以合同管理為核心的管理措施,每個部門在訂立合同之前必須按規(guī)定格式填寫<合同立項需求報審表>,并按合同立項的程序進行合同立項的報審。在得到同意后才干進行合同的洽談工作。群體合同的立項對于一種項目,合同小組應(yīng)根據(jù)項目的開發(fā)節(jié)奏對項目進行合同分判,形成<合同分判斷清單>,作為<合同立項需求報審表>之附件,進行群體合同的立項。合同的形成合同形成方式有公開招標、邀請招標、競價談判、直接洽商四種方式,普通狀況下應(yīng)進行公開招標或邀請招標,對于直接洽商方式應(yīng)嚴格控制。合同的版本合理選擇適宜的合同版本對地產(chǎn)商規(guī)避風險是十分重要的,對于下列合同,將由公司統(tǒng)一提供合同版本:設(shè)計合同、監(jiān)理合同、總承包合同、總包服務(wù)合同、分包合同、采購合同、零星合同。合同版本的升級應(yīng)由公司合同起草小組對合同進行整體定時升級,形成統(tǒng)一的版本號,版本號的編制規(guī)則將另行根據(jù)公司的狀況進行規(guī)定。合同的信息化管理對于合同的管理,公司有條件的狀況下,應(yīng)運用合同管理軟件進行統(tǒng)一電子化管理,對于合同的電腦編號與合同編號將根據(jù)公司的狀況另行規(guī)定其編碼規(guī)則。合同的計價合同的計價方式有固定總價包干、綜合單價包干、定額費率計價,經(jīng)濟指標包干等方式,合同管理人員應(yīng)根據(jù)合同標的特點、合同談判的準備時間等因素綜合考慮計價方式,以合理轉(zhuǎn)移合同風險。合同的起草普通狀況下,全部合同的起草工作應(yīng)由開發(fā)商合同專職人員進行起草,提交時,只提交書面版本給合作商,由合作商提出修改意見后反饋給開發(fā)商后再定稿。合同的評審合同完畢談判后,應(yīng)由合同管理的主辦部門(需求部門)填寫<合同約合同會審表>在地產(chǎn)公司部門進行流程會審,主辦部門應(yīng)督促各部門的會審時間不應(yīng)超出時限。合同的蓋章在完畢合同的評審后,由主辦部門對各部門的會審意見進行整頓修正,并呈董事長審批簽字后后填寫<蓋章申請表單>進行正式簽字并蓋章后生效。合同的封裝為了便于合同的管理與存檔規(guī)定,合同必須統(tǒng)一按規(guī)定的份數(shù)進行膠裝,封面用亞白紙,并蓋騎縫章后按規(guī)定發(fā)放有關(guān)部門。合同的發(fā)放合同由合同管理人員主辦部門統(tǒng)一發(fā)放給各有關(guān)部門,;并同時建立<合同臺賬>。序號合同類別總份數(shù)合作商檔案室項目部采購部預算部財務(wù)部業(yè)務(wù)部行政部董事辦1工程類合同8411112營銷類合同631113采購類合同73111114人事類合同4211合同的執(zhí)行管理在合同的執(zhí)行過程中,主管合同的部門在合同執(zhí)行過程中如果發(fā)現(xiàn)合同當事人有違約行為,則簽發(fā)<合同違約告知書>,告之合同當事人之違約行為,并根據(jù)情節(jié)的嚴重性對之進行違約扣款。并將告知書送達預算部和財務(wù)部進行備案。對于合同執(zhí)行期完畢后,合同執(zhí)行監(jiān)管部門督促合同當事人應(yīng)簽發(fā)<合同執(zhí)行狀況確認表>,作為合同結(jié)算的根據(jù)并將確認表送到預算部和財務(wù)部進行備案。在合同的執(zhí)行過程中,合同的主管部門應(yīng)每月對合同執(zhí)行狀況進行全方面評定,對合同當事人的工作進度、合作態(tài)度進行全方面評定形成<供方月度評定報告>。合同的后評定管理合同推行完畢其合同義務(wù)之后,應(yīng)由合同執(zhí)行監(jiān)督的主辦部門對合同的執(zhí)行狀況進行全方面考核,形成<合同執(zhí)行狀況確認表>。合同管理作業(yè)流程序號作業(yè)內(nèi)容總時限頁碼1合同立項申請作業(yè)流程2工程類合同評審作業(yè)流程3營銷類合同評審作業(yè)流程4采購類合同評審作業(yè)流程

合同管理表格3.1合同管理表格目錄序號表格名稱行文人簽名人人數(shù)文獻發(fā)至1合同立項報審表需求人經(jīng)辦,主管,分管,董事長4董事辦2合約合同會審表需求人經(jīng)辦,主管,財務(wù),律師,董事辦,董事長6＋X流轉(zhuǎn)各部門3蓋章報審表需求人主管1董事辦4特急蓋章申請表需求人主管,行政部,董事長3行政部5蓋章記錄表行政部13.2管理表格使用闡明3.3合同立項的報審序號執(zhí)行人執(zhí)行時效執(zhí)行內(nèi)容形成的文獻1需求人實際需求