中關村：《房地產(chǎn)抵押估價報告》【粵戴德梁行FBJD123091220ZY】

2023年09月15日房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」部分綜合、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)之抵押價值估價委托人：南京銀行股份有限公司北京分行房地產(chǎn)估價機構：深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：王天會(1420000047)唐穎(1120120062)估價報告出具日期：二〇二三年九月十五日估價報告編號：粵戴德梁行F/BJD1/2309/1220/ZY&敬啟者南京銀行股份有限公司北京分行承蒙貴行委托，我們根據(jù)為確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值之估價目的，我們經(jīng)過實地查勘，并查詢、收集評估所需的市場資訊等相關資料，按照國家規(guī)定的技術標準和程序，在合理的假設下，采用比較法和收益法，對北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司所擁有的北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」部分綜合、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)的抵押價值進行了專業(yè)分析、測算和判斷。估價結果如下：北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」部分綜合、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)總建筑面積為23,514.30平方米，分攤土地面積為2,636.06平方米，于價值時點2023年07月10日在滿足估價假設和限制條件下，其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為人民幣280,100,000元(人民幣貳億捌仟零壹拾萬元整),折合樓面單價為人民幣11,912元/平方米；抵押價值為人民幣280,100,000元(人民幣貳億捌仟零壹拾萬元整),抵押凈值為人民幣251,000,000元(人民幣貳億伍仟壹佰萬元整),詳見下頁《房地產(chǎn)抵押價值評估結果匯總表》。申請的續(xù)期貸款，雖然估價對象存在法定優(yōu)先受償款(即上述已抵押擔保的債權數(shù)額),經(jīng)過溝通0元。深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人二〇二三年九月十五日房地產(chǎn)抵押價值評估結果匯總表幣種：人民幣總價(元)單價(元/平方米)總額(元)0總額(元)0總額(元)0總額(元)0總價(元)單價(元/平方米)總價(元)2、根據(jù)委托人提供的《不動產(chǎn)登記證明》【京(2021)海不動產(chǎn)證明第0025974號】,產(chǎn)權人提供的已設定抵押權，抵押權人為南京銀行股份有限公司北京分行。由于本次估價是向同一金融機構申請的續(xù)期貸款，雖然估價對象存在法定優(yōu)先受償款(即上述已抵押擔保的債權數(shù)額),經(jīng)過溝通，產(chǎn)權人及委托人均已知曉該項法定優(yōu)先受償款，并不需要我們在抵押價值中予以扣除，因此我們沒有考慮該部分已抵押擔保的債權數(shù)額。除此之外，估價對象于價值時點不存在任何對外銷售、欠付的工程進度款及其他稅費。綜上所述，估價師知悉的估價對象在價值時點法定優(yōu)先受償款為人民幣0元。價值時點：2023年07月10日頁碼 3.1估價委托人、權利人 53.2房地產(chǎn)估價機構 53.3估價目的 53.4估價對象 53.5價值時點 3.6價值類型 3.7估價原則 14 14 153.11注冊房地產(chǎn)估價師 3.12協(xié)助估價人員 3.13實地查勘期 3.14估價作業(yè)日期 3.15變現(xiàn)能力分析 3.16風險提示 4.1估價對象描述與分析 4.2市場背景描述與分析 4.3估價對象最高最佳利用分析 4.4估價方法適用性分析和選用 4.5估價測算過程 4.6估價結果的確定 5.1估價對象預計稅費匯總表 5.2《項目情況說明》復印件 5.3估價對象位置示意圖 5.4估價對象外觀和內(nèi)部狀況照片 5.5估價對象周圍環(huán)境和景觀照片 53 5.8估價機構營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、估價師注冊證書復印件 WAKEFIELD戴德梁行中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」1.估價師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1.1我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。1.2本估價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的估價假設和限制條件的限制。1.3我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。1.4我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術語標準》以及相關房地產(chǎn)估價專項標準《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」2.估價假設和限制條件本次估價的假設前提權利人(北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司)依法擁有估價對象(海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」部分綜合、地下車位、地下庫房房地產(chǎn))的合法產(chǎn)權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。估價對象以合法的方式取得，取得過程中所涉及的各種法律文件、手續(xù)齊全，各種規(guī)費、稅費、費用已全數(shù)繳清。估價對象以合法的方式建設，建設過程中所涉及的各種規(guī)劃、施工已得到政府主管部門(如規(guī)劃、建設、消防、質(zhì)監(jiān)等)的批準。估價對象以合法的方式利用或使用，利用或使用過程中所涉及的各種法律文件、手續(xù)齊全，各種規(guī)費、稅費、費用已全數(shù)繳清。估價對象實地查勘之日為2023年07月10日，本次評估價值時點為2023年07月10日，價值時點與實地查勘日期一致。估價對象在公開市場上轉讓時應符合《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》及估價對象所在地地方行政法規(guī)的規(guī)定。估價對象用途、土地終止日期、建筑面積、房號、所在樓層等信息以產(chǎn)權人提供之《國有土地使用證》【京海國用(2003出)第2166號】、《房屋所有權證》【京房權證海股字第告書》【測繪目的：產(chǎn)權登記測繪(變更)】及《項目情況說明》復印件為依據(jù)。根據(jù)《國有土地使用證》【京海國用(2003出)第2166號】、《房屋所有權證》【京房權證海股字第0004603號】,估價對象證載土地用途為綜合、配套(地下),地下車庫，證載房屋設計用途為綜合類。根據(jù)產(chǎn)權人介紹及估價人員實地查勘，估價對象地上現(xiàn)狀用途為辦公及辦公配套庫房，地下現(xiàn)狀用途為車位及庫房。本次評估已考慮估價對象現(xiàn)狀用途對估價結果的影響，在此提請報告使用者注意。根據(jù)產(chǎn)權人提供《租賃臺賬》及介紹，估價對象已部分對外出租，租賃期限一般為1年以內(nèi)，截至價值時點，估價對象剩余租期較短，因此本次估價未考慮租約限制對估價對象房地產(chǎn)價值的影響，在此提供報告使用者注意。除另有說明外，我們假定估價對象概無附帶可能影響其價值之他項權利、限制及其他繁中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)我們已獲得委托方或權利人提供給我們的估價對象權屬證明復印件(見附件),但我們并未進行該權屬文件的查證及確認，也未核實該權屬文件所載的相關內(nèi)容是否已發(fā)生變更。我們僅以該權屬文件所載的相關內(nèi)容作為估價的依據(jù)，并不作任何形式的權屬證明，也不對其合法性、真實性、準確性和完整性負責。我們已獲得委托方或權利人提供給我們的估價對象的包括但不限于規(guī)劃許可、法定通告、地役權、土地使用年期、土地與建筑物辨識、建筑物竣工日期、地塊面積、建筑面積、占用情況、租賃情況、規(guī)劃方案及其他相關事項。我們并無理由懷疑這些資料的真實性和準確性，在估價過程中我們很大程度上接受并依賴于這些資料。同時我們獲知所有相關可能影響估價的重要事實已提供給我們，并無任何遺漏。我們以估價需要為限對估價對象進行了實地查勘，但我們對估價對象的查勘僅限于其外觀和使用狀況，并未進行結構測量及設備測試以確認估價對象是否存在結構性損壞或其他缺陷，除特別指出外，我們假設估價對象可以正常使用，我們不承擔對建筑物結構質(zhì)量進行調(diào)查的責任。同時，我們也未進行實地丈量以核實估價對象的地塊面積、建筑面積，我們以提供給我們的權屬證明復印件所記載之地塊面積、建筑面積作為估價的依據(jù)，我們也不承擔對地塊面積、建筑面積的準確性進行調(diào)查的責任。估價中未考慮的因素在估價中，我們沒有考慮估價對象已經(jīng)存在或將來可能承擔的市場、擔保、按揭或其他債項對其價值產(chǎn)生的影響，也沒有考慮估價對象轉讓時可能發(fā)生的任何稅項或費用。在估價中，我們沒有考慮假設估價對象在公開市場上自由轉讓時，權利人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件對其價值產(chǎn)生的影響。在估價中，我們沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力等不可預見的因素，也沒有考慮特殊的交易方式、特殊的買家偏好、未來的處置風險等對估價對象價值產(chǎn)生的影響。2.2未定事項假設估價中所必需的房地產(chǎn)以及土地用途、建筑面積等事項明確，故無未定事項假設。2.3背離事實假設根據(jù)委托人提供的《不動產(chǎn)登記證明》【京(2021)海不動產(chǎn)證明第0025974號】,產(chǎn)權人提供的《項目情況說明》、《關于法定優(yōu)先受償款和其他權利的情況說明》及介紹，截止價值時點，估價對象已設定抵押權，抵押權人為南京銀行股份有限公司北京分行。由于本次估價是向同一金融機構申請的續(xù)期貸款，雖然估價對象存在法定優(yōu)先受償款(即中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」上述已抵押擔保的債權數(shù)額),經(jīng)過溝通，產(chǎn)權人及委托人均已知曉該項法定優(yōu)先受償款，并不需要我們在抵押價值中予以扣除，因此我們沒有考慮該部分已抵押擔保的債權數(shù)額。上述已抵押擔保的債權數(shù)額是客觀真實存在的，由于上述原因我們沒有考慮，因此我們提醒估價報告的使用者，在使用本估價報告時應對上述事項予以關注。否則，可能會有未知的風險。2.4不相一致假設本次估價的估價對象不存在不相一致事項，故無不相一致假設。2.5依據(jù)不足假設本次估價的估價對象不存在依據(jù)不足事項，故無依據(jù)不足假設。2.6估價報告使用限制本估價報告在房地產(chǎn)市場情況無較大波動時的有效使用期限為一年，自二○二三年九月十五日至二〇二四年九月十四日，若市場情況有較大波動或超過一年時需重新進行估價。如未獲得我們的書面許可，本估價報告的全文或任何部分內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明中。估價委托人應當正確理解估價結果，估價結果不等同于估價對象可實現(xiàn)價格，估價結果不應當被認為是對估價對象可實現(xiàn)價格的保證。本估價報告僅供委托方為本次估價目的使用，我們不承擔對任何第三者對本估價報告的全文或任何部分內(nèi)容的任何責任。欲了解估價對象的全面情況，應認真閱讀本估價報告全文。&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日3.估價結果報告3.1估價委托人、權利人單位名稱：南京銀行股份有限公司北京分行權利人單位名稱:北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司住所：北京市海淀區(qū)中關村南大街32號法定代表人：許鐘民統(tǒng)一社會信用代碼：91110000700225606B3.2房地產(chǎn)估價機構機構名稱：深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：程家龍地址：深圳市福田區(qū)福田街道福安社區(qū)中心四路1號嘉里建設廣場T2座503A、資質(zhì)等級:住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)估價一級資質(zhì)證書編號：粵房估備字壹0200022有效期限：至2023年11月03日止3.3估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價對象坐落于北京市海淀區(qū)中關村大街18號，所在項目名為「中關村科貿(mào)中心」,位于海淀區(qū)中關村區(qū)域，緊臨中關村大街。估價對象所屬項目位置及周邊示意圖如下：子空問估價對象O*機中國電子大置過寫字提LD—海波南路兩這莊§Q滿文木大置中州測大中國科學提中關大中古坊路m估價對象位置示意圖北京市共管轄16個區(qū)，主城區(qū)包括東城區(qū)(包括原東城區(qū)、崇文區(qū))、西城區(qū)(包括原西城區(qū)、宣武區(qū));近郊區(qū)包括豐臺區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)；遠郊區(qū)包括：門中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日北京市行政區(qū)劃示意圖北京市行政區(qū)劃示意圖延慶區(qū)昌平區(qū)平谷區(qū)表義區(qū)海選區(qū)門頭溝區(qū)山朝陽區(qū)通州區(qū)大興區(qū)物業(yè)鄰近環(huán)境及建筑物估價對象位于海淀區(qū)中關村區(qū)域，項目周邊有眾多辦公項目，如海龍大廈、中關村e世界、鼎好大廈、中關村大廈等，辦公集聚度較高。估價對象周邊辦公氛圍較濃郁，公共服務配套設施完善，自然及人文環(huán)境良好。該區(qū)域內(nèi)教育配套有中國科學院幼兒園第三幼兒園、人大附中實驗小學、北京市中關村中學、北京大學附屬中學等；醫(yī)療配套有北京市海淀醫(yī)院、中關村醫(yī)院以及各類社區(qū)衛(wèi)生站等；休閑娛樂場所有中關村廣場公園、知春公園、雙榆樹公園等；金融機構有興業(yè)銀行、寧波銀行、光大銀行、中國銀行等眾多銀行；區(qū)域內(nèi)餐飲品種豐富，設有眾多中西式餐館。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJD1/2309/1220/ZY南京銀行股份有限公司北京分行17中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」估價對象交通便捷，自駕和公交車出行均可便利到達?！裰苓叧鞘薪煌ǜ傻腊ǎ罕彼沫h(huán)西路、中關村大街等●地鐵線路：位于地鐵4號線/大興線中關村站C口出口方向●公交線路：周邊分布有384路、392路、549路、579路、601路、608路、專139路、夜8路、快速直達專線26路、快速直達專線37路等●距離北京首都國際機場35公里左右，距北京西站火車站15公里左右根據(jù)估價人員的實地查勘，估價對象所占用地塊東、南鄰科春社區(qū)、西臨中關村大街、北鄰北京市中關村電話局，其所占用地塊呈近似規(guī)則四邊形，地勢平坦；所在地塊紅線外基礎設施已達到紅線外“七通”",包括道路、供水、排水(雨水、污水)、電力、燃氣、電信(電話、網(wǎng)絡)、熱力。中華人民共和國土地使用制度根據(jù)《中華人民共和國憲法》(2004年修訂案)第十條，我國建立了土地使用權與土地所有權兩權分離制度。自此，有償取得的有限年期的土地使用權均可在中國轉讓、贈予、出租、抵押。市級地方政府可通過協(xié)議、招標或拍賣方式等三種方式將有限年期的土地使用權出讓給國內(nèi)及國外機構。一般情況下，土地使用權出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，可領取《國有土地使用證》。土地使用者同時需要支付其它配套公用設施費用、開發(fā)費及拆遷補償費用予原居民。物業(yè)建成后，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門將頒發(fā)《房屋所有權證》,以證明該物業(yè)的土地使用權及房屋所有權。自2015年03月01日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始施行，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，依法將土地、海域以及房屋、林木等定著物權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿，當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記部門將頒發(fā)《不動產(chǎn)權證書》,以證明不動產(chǎn)的權利歸屬，已經(jīng)發(fā)放的權屬證書繼續(xù)有效。估價對象之權屬證明復印件摘錄(摘于委托方或權利人提供的權屬證明復印件)戴德梁行《國有土地使用證》復印件摘錄權證號：京海國用(2003出)第2166號土地使用權人：北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司北京市海淀區(qū)中關村大街18號IV-1-4-74(3)地類(用途):使用權類型：綜合、配套(地下)、地下車庫出讓終止日期：配套(地下):2041年06月26日綜合、地下車庫：2051年06月26日使用權面積：12,135.32M2(土地權屬變更)獨用面積：12,135.32M2(土地權屬變更)根據(jù)房產(chǎn)證：X京房權證海字第323313號，北京市商品房買賣合同：XF371399,房屋土地分攤協(xié)議，將部分土地房屋建筑面積術開發(fā)中心有限公司。受讓方土地證號為：京海國用(2012出)第00233號，本宗土地面積變更為8,006.18平方米。2014年01月01日起，地號變更為110108011001GB00162登記機關：北京市國土資源局(海淀)登記日期：2008年05月26日備注：根據(jù)產(chǎn)權人提供《不動產(chǎn)抵押土地分攤面積計算》【編號：20004】,本次評估估價對象分攤土地面積為2,636.06平方米?！斗课菟袡嘧C》復印件摘錄權證號：京房權證海股字第0004603號房屋所有權人：房屋坐落：北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司海淀區(qū)中關村大街18號丘(地)號：H-4-6-(473)股份產(chǎn)房屋狀況：幢號：18結構：鋼混房屋總層數(shù)：二十二(-4)建筑面積(平方米):116,002.21設計用途：綜合類土地證號：使用面積(平方米):京海國用(2003出)字第2166號權屬性質(zhì)：出讓使用年限：2001年06月27日至2051年06月26日填發(fā)單位：/北京市海淀區(qū)國土資源和房屋管理局填發(fā)日期：2004年11月15日估價報告編號：粵戴德梁行F/BJD1/2309/1220/ZY南京銀行股份有限公司北京分行19&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」《不動產(chǎn)登記證明》復印件摘錄權證號：京(2021)海不動產(chǎn)證明第0025974號證明權利或事項：抵押權權利人(申請人):南京銀行股份有限公司北京分行北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司海淀區(qū)中關村大街18號-4層4-02等[358]套不動產(chǎn)單元號：[110108011001GB00162F00012329](1)不動產(chǎn)權證號碼：京房權證海股字第0004603號(2)抵押權種類：最高額抵押(3)最高債權額：321,738,100(人民幣元)(4)宗地使用權證號：京海國用(2003出)第2166號債權確定時間：自2021年-11-05至2022-1登記機構：登記日期：北京市規(guī)劃和自然資源管理委員會(海淀)2021年11月19日土地權益狀況估價對象土地的性質(zhì)為出讓國有建設用地使用權，使用權人為北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，土地用途為綜合、配套(地下)、地下車庫。估價對象分攤土地面積為2,636.06平方米，土地使用權終止日期為配套(地下)2041年06月26日，綜合、地下車庫2051年06月26日。至價值時點2023年07月10日，估價對象土地的剩余使用期限為27.96年。建筑物權益狀況估價對象房屋所有權人為北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，產(chǎn)別為股份產(chǎn)房屋的設計用途為綜合類，本次評估建筑面積共計為23,514.30平方米。他項權利狀況根據(jù)委托人提供的《不動產(chǎn)登記證明》【京(2021)海不動產(chǎn)證明第0025974號】,產(chǎn)權人提供的《項目情況說明》、《關于法定優(yōu)先受償款和其他權利的情況說明》及介紹，截止價值時點，估價對象已設定抵押權，抵押權人為南京銀行股份有限公司北京分行。除此之外，估價對象于價值時點不存在任何對外銷售、欠付的工程進度款及其他稅費。占用狀況根據(jù)現(xiàn)場勘查及產(chǎn)權人介紹，估價對象于價值時點部分出租，部分自用。土地狀況估價對象所在地塊呈近似規(guī)則四邊形，地勢平坦。估價對象所占用地塊東、南鄰科春社區(qū)、西臨中關村大街、北鄰北京市中關村電話局。估價對象所在地塊紅線外基礎設施已達到紅線外“七通”,包括道路、供水、排水(雨水、污水)、電力、燃氣、電信(電話、網(wǎng)絡)、熱力。&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日建筑物狀況估價對象所在項目名為「中關村科貿(mào)中心」,建成于2005年，鋼混結構，總層數(shù)為26層，其中地上22層。地下4層。本次評估估價對象建筑面積合計23,514.30平方米，為其中地上3層301、302,4層401、402、403、404、405、406,5層501、502、503、504、505、506共計4,096.83平方米辦公及辦公配套庫房，以及地下部分5,510.71平方米庫房及13,906.76平方米車位(車位數(shù)量313個),具體建筑面積詳見下表。13綜合辦公配套庫房/23綜合辦公34綜合辦公配套庫房/44綜合辦公配套庫房/54綜合辦公/64綜合辦公/74綜合辦公/84綜合辦公/95綜合辦公配套庫房/5綜合辦公配套庫房/5綜合辦公5綜合辦公5綜合辦公5綜合辦公/綜合192個車位/綜合庫房/綜合121個車位/綜合庫房//綜合庫房////裝飾裝修情況根據(jù)我們實地查勘所見，估價對象目前內(nèi)、外部裝修情況如下：外部裝修：玻璃幕墻內(nèi)部裝修：地上辦公用房：地面為瓷磚、仿木地板；墻面為涂料；頂棚為格柵、石膏板地上辦公配套庫房：地面為水泥、瓷磚；墻面為涂料；頂棚為涂料地下車庫：地面為金剛砂耐磨地坪；墻面為涂料；無吊頂?shù)叵聨旆浚旱孛鏋樗啵粔γ鏋橥苛?；頂棚為涂料中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」配套設施情況：估價對象配有電梯、監(jiān)控、中央空調(diào)系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)，消防噴淋系統(tǒng)，日常使用和維護狀況良好。根據(jù)產(chǎn)權人提供的資料以及估價人員的實地查勘，估價對象于價值時點2023年07月10日主體結構完好，外觀基本無破損，樓宇設備設施齊全，總體運行正常，維護狀況良好。價值時點為2023年07月10日，實地查勘日期為2023年07月10日，價值時點與實地查勘日期一致。價值類型本次估價的價值類型為抵押價值。抵押價值，即估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，是指估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權的前提下經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。法定優(yōu)先受償款，是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金。價值內(nèi)涵本次估價的抵押價值，是在價值時點2023年07月10日，土地用途為綜合、配套(地下)、地下車庫，基礎設施條件為紅線外“七通”(道路、供水、排水、電力、燃氣、電信、熱力),土地剩余使用年限為27.96年，土地性質(zhì)為出讓的國有建設用地使用權，建筑物設計用途為綜合，總建筑面積為23,514.30平方米，分攤土地面積為2,636.06平方米，獨立、客觀、公正原則遵循獨立、客觀、公正原則，要求站在中立的立場上評估出對各方當事人而言均是客觀公平的價值。合法原則&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」房地產(chǎn)估價遵循合法原則，應當以估價對象的合法產(chǎn)權、合法使用、合法交易為前提進行。估價對象在價值時點具有合法的產(chǎn)權且用途合法。估價對象在價值時點交易或處分方式是合法的。根據(jù)《中華人民共和國民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》,估價對象符合設定抵押的法律規(guī)定。最高最佳利用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為產(chǎn)權人帶來不同的收益，且房地產(chǎn)產(chǎn)權人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是在法律上可行、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象價值達到最大、最可能的使用。替代原則替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。價值時點原則估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與價值時點不一致，應當折算為價值時點的現(xiàn)值。估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結果是估價對象在價值時點的價格，不能將估價結果作為估價對象在其他時點的價格。謹慎原則房地產(chǎn)抵押估價應遵守謹慎原則。謹慎原則是指在存在不確定因素的情況作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估抵押價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」國家和地方的有關法律、法規(guī)《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議于2020年5月28日通過，2020年中華人民共和國主席令第四十五號公布，2021年1月1日施行)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國主席令第46號)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修正)《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修正)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年08月15日建設部令第98號)估價標準《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》(2006年01月13日建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布)估價委托人或產(chǎn)權人提供的有關資料《國有土地使用證》【京海國用(2003出)第2166號】復印件《房屋所有權證》【京房權證海股字第0004603號】復印件《不動產(chǎn)登記證明》【京(2021)海不動產(chǎn)證明第0025974號】復印件《不動產(chǎn)抵押土地分攤面積計算》【編號：20004】復印件《房屋面積測算技術報告書》【測繪目的：產(chǎn)權登記測繪(變更)】復印件《項目情況說明》原件《關于法定優(yōu)先受償款和其他權利的情況說明》原件產(chǎn)權人《營業(yè)執(zhí)照》復印件估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料估價人員實地查勘、攝影和記錄。北京市房地產(chǎn)市場信息。3.9估價方法房地產(chǎn)估價常用的方法主要有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法。我們深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了產(chǎn)權人提供的資料以及我們所掌握的資料，在實地查勘和調(diào)研的基礎上認為，依據(jù)估價原則，結合估價目的，并綜合考慮估價對象所處區(qū)域、物業(yè)性質(zhì)、特點及影響其價值的各類因素，本次估價采用比較法和收益法評估估價對象地上辦公及辦公配套庫房價值，采用比較法評估估價對象地下車位及地下庫房價值。具體分析如下：估價對象土地用途為綜合、配套(地下),地下車庫，房屋設計用途為綜合類，地上現(xiàn)狀用途為辦公及辦公配套庫房，地下現(xiàn)狀用途為車位及庫房，估價對象所在同一供求范&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日圍內(nèi)，類似用途房地產(chǎn)的出售(轉售)交易較為活躍，交易實例較易獲取，因此首先選用比較法；同時估價對象地上辦公、辦公配套庫房及地下車位具有明顯的收益性，可獲取租賃實例，但地下車位及庫房市場租賃水平無法反映其真實市場價值水平，因此地上辦公、辦公配套庫房采用收益法，地下車位及庫房未采用收益法。同時估價對象已建成且無明確更新改造規(guī)劃，所以不適宜采用假設開發(fā)法；而且估價對象為已建成成熟物業(yè)，根據(jù)估價慣例，一般也不采用成本法。因此，本次估價對象采用比較法和收益法進行估(1)比較法比較法的定義：選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。比較法的思路：搜集交易實例→選取可比實例→建立比較基準→進行交易情況修正→進行市場狀況調(diào)整→進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求出比較價值。比較法的公式：比較單價=可比實例成交價格x交易情況修正系數(shù)x市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)x實物狀況調(diào)整系數(shù)x權益狀況調(diào)整系數(shù)(2)收益法收益法的定義：預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或折現(xiàn)率，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的思路：搜集有關收入和費用的資料→確定未來收益期限→求取未來凈收益→選取適當?shù)膱蟪曷驶蛘郜F(xiàn)率→選用適宜的收益法公式求出收益價值。A-凈收益g-年凈租金增長率北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」部分綜合、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)，總建筑面積為23,514.30平方米，分攤土地面積為2,636.06平方米，于價值時點2023年07月10日在滿足估價假設和限制條件下，其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為人民幣280,100,000元(人民幣貳億捌仟零壹拾萬元整),折合樓面單價為人民幣11,912元/平方米，抵押價值為人民幣280,100,000元(人民幣貳億捌仟零壹拾萬元整),抵押凈值為人民幣251,000,000元(人民幣貳億伍仟壹佰萬元整)。&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日姓名簽名2023年09月15日2023年09月15日3.12協(xié)助估價人員姓名簽名藍子雨2023年09月15日二〇二三年七月十日至二〇二三年九月十五日房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押通用性估價對象土地用途為綜合、配套(地下)、地下車庫，房屋設計用途為綜合，現(xiàn)狀用途為辦公、辦公配套庫房，地下車位，地下庫房；從設計用途和現(xiàn)狀用途來看，估價對象較獨立使用性根據(jù)現(xiàn)場查勘，估價對象與周圍物業(yè)有明顯界限，可獨立使用，故估價對象獨立使用性可分割轉讓性&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」估價對象已取得《房屋所有權證》,并辦理分套測繪，可進行分割轉讓。區(qū)位估價對象位于北京市海淀區(qū)中關村區(qū)域，該區(qū)域辦公聚集度較高，區(qū)域位置好。開發(fā)程度估價對象為已開發(fā)完工物業(yè)，不存在完工風險。價值體量估價對象整體價值量較大。變現(xiàn)價格假定在價值時點處置估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、物業(yè)現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況等因素，潛在購買群體受到時間限制及心理狀態(tài)因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，預計與估價的抵押價值的差異程度大約在40%-60%。變現(xiàn)時間處置估價對象時，其變現(xiàn)的時間長短與處置方式、營銷策略以及物業(yè)類型、所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)政策等因素有關。本次估價對象為綜合、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)，整體價值量較大，根據(jù)價值時點該區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)房地產(chǎn)市場情況，預計的變現(xiàn)時間大約為8-12個月以上。變現(xiàn)費用處置估價對象時，變現(xiàn)費用與其變現(xiàn)的時間長短、產(chǎn)權狀況、稅金的種類、處置方式和營銷策略等因素有關。一般說來，變現(xiàn)時間較短，產(chǎn)權無瑕疵，物業(yè)無糾紛，僅需支付處置傭金、增值稅及附加及部分手續(xù)費等，變現(xiàn)費用較小。反之，變現(xiàn)費用較大。本次估價對象產(chǎn)權清晰，在現(xiàn)狀下如采取拍賣快速變現(xiàn)方式處置，則變現(xiàn)費用不會很高。變現(xiàn)后的清償順序抵押房地產(chǎn)如在價值時點進行拍賣時，變現(xiàn)后所得價款除了法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸(1)支付估價對象處置費用(含拍賣公告費和拍賣傭金);(2)扣繳估價對象處置時應繳稅費(繳納增值稅及附加、土地增值稅等);(3)扣繳估價對象設定抵押之前存在的欠稅稅款及稅款滯納金；(4)償還抵押債權本息及違約金、賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害(工時費、訴訟費等)(5)剩余金額最后歸屬抵押人。戴德梁行中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」變現(xiàn)能力分析估價對象位于北京市海淀區(qū)中關村區(qū)域，該區(qū)域公共配套設施、市政基礎設施完善，道路通達性好，公交便捷度高；估價對象通用性較好，獨立使用性較好，已辦理分套測繪后，可進行分割轉讓，但估價對象總體價值較大，故市場變現(xiàn)能力一般。估價報告使用者應知曉，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化會產(chǎn)生變化，并會對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響。估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置抵押房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響；關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利；并對抵押貸款后估價對象的經(jīng)營狀況和還款狀況予以必要的關注。估價報告使用者應定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。4.估價技術報告4.1估價對象描述與分析4.1.1實物狀況分析土地實物狀況分析估價對象所在地塊呈近似規(guī)則四邊形，地勢平坦。估價對象所占用地塊東、南鄰科春社區(qū)、西臨中關村大街、北鄰北京市中關村電話局。估價對象所在地塊紅線外基礎設施已達到紅線外“七通”,包括道路、供水、排水(雨水、污水)、電力、燃氣、電信(電話、網(wǎng)絡)、熱力。建筑物實物狀況分析估價對象所在項目名為「中關村科貿(mào)中心」,建成于2005年，鋼混結構，總層數(shù)為26層，其中地上22層。地下4層。本次評估估價對象建筑面積合計23,514.30平方米，為其中地上3層301、302,4層401、402、403、404、405、406,5層501、502、503、504、505、506共計4,096.83平方米辦公及辦公配套庫房，以及地下部分5,510.71平方米庫房及13,906.76平方米車位(車位數(shù)量313個),具體建筑面積詳見下表。13辦公配套庫房/23辦公/34辦公配套庫房/44辦公配套庫房54辦公64辦公74辦公84辦公95辦公配套庫房5辦公配套庫房5辦公5辦公5辦公5辦公/192個車位/庫房/121個車位/庫房/庫房////&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」裝飾裝修情況及配套設施狀況詳見結果報告3.4.5實物狀況根據(jù)產(chǎn)權人提供的資料以及估價人員的實地查勘，估價對象于價值時點2023年07月10日主體結構完好，外觀無破損，樓宇設備設施齊全，總體運行正常，維護狀況良好。同結果報告3.4.4權益狀況。根據(jù)委托方介紹及提供的相關資料顯示，截至價值時點，估價對象不存在對外銷售情況，不存在查封等限制情況，權屬狀況清晰完整；其他權益情況如下：土地權益狀況估價對象土地的性質(zhì)為出讓國有建設用地使用權，使用權人為北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，土地用途為綜合、配套(地下)、地下車庫。估價對象分攤土地面積為2,636.06平方米，土地使用權終止日期為配套(地下)2041年06月26日，綜合、地下車庫2051年06月26日。至價值時點2023年07月10日，估價對象土地的剩余使用期限為27.96年。建筑物權益狀況估價對象房屋所有權人為北京中關村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，產(chǎn)別為股份產(chǎn)，房屋的設計用途為綜合類，本次評估建筑面積共計為23,514.30平方米。他項權利狀況根據(jù)委托人提供的《不動產(chǎn)登記證明》【京(2021)海不動產(chǎn)證明第0025974號】,產(chǎn)權人提供的《項目情況說明》、《關于法定優(yōu)先受償款和其他權利的情況說明》及介紹，截止價值時點，估價對象已設定抵押權，抵押權人為南京銀行股份有限公司北京分行。除此之外，估價對象于價值時點不存在任何對外銷售、欠付的工程進度款及其他稅費。占用狀況根據(jù)現(xiàn)場勘查及產(chǎn)權人介紹，估價對象于價值時點部分出租，部分自用。估價對象位于海淀區(qū)中關村區(qū)域，項目周邊有眾多辦公項目，如海龍大廈、中關村e世界、鼎好大廈、中關村大廈等，辦公集聚度較高。估價對象周邊辦公氛圍較濃郁，公共服務配套設施完善，自然及人文環(huán)境良好。該區(qū)域內(nèi)教育配套有中國科學院幼兒園第三幼兒園、人大附中實驗小學、北京市中關村中學、北京大學附屬中學等；醫(yī)療配套有北京市海淀醫(yī)院、中關村醫(yī)院以及各類社區(qū)衛(wèi)生站等；休閑娛樂場所有中關村廣場公園、知春公園、雙榆樹公園等；金融機構有興業(yè)銀行、寧波銀行、光大銀行、中國銀行等眾多銀行；區(qū)域內(nèi)餐飲品種豐富，設有眾多中西&戴德梁行中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」估價對象位于地鐵4號線/大興線中關村站C口出口方向，所在區(qū)域有北四環(huán)西路、中關村大街等多條城市交通干道，周邊分布有384路、392路、549路、579路、601路、608路、專139路、夜8路、快速直達專線26路、快速直達專線37路等公交線路，距離北京首都國際機場35公里左右，距北京西站火車站15公里左右，交通便捷度高。4.2市場背景描述與分析■北京市綜合經(jīng)濟發(fā)展根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結果，2023年上半年北京市全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值20,621.3億元，按不變價格計算，同比增長5.5%,增速高于一季度2.4個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值41.3億元，下降4.6%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2,866.4億元，下降0.3%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值17,713.6億元，增長6.6%?！鲂蓍e農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游持續(xù)復蘇，糧食、蔬菜生產(chǎn)保持穩(wěn)定2023年上半年，全市休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待游客1,018.5萬人次，同比增長55.5%,實現(xiàn)收入17.4億元，增長30.6%。全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值97.8億元，按可比價格計算，同比下降4.4%。其中，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)(種植業(yè))產(chǎn)值44.9億元，增長10.6%,夏糧和蔬菜產(chǎn)量分別增長4成和7.8%;隨著百萬畝造林工程任務結束，實現(xiàn)林業(yè)產(chǎn)值29億元，下降15.3%。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)恢復，汽車、裝備、電力行業(yè)增長較快2023年上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，同比下降1%,降幅比一季度收窄6.4個百分點(剔除新冠疫苗生產(chǎn)因素增長4.6%,提高2.8個百分點),其中6月當月增長3.3%,連續(xù)3個月保持增長。重點行業(yè)中，汽車制造業(yè)增長16.1%,電力、熱力生產(chǎn)和供應業(yè)增長10.9%,計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)下降6.2%,醫(yī)藥制造業(yè)下降33%(剔除新冠疫苗生產(chǎn)因素，下降5.4%),五大裝備制造業(yè)增長15.3%。高端或新興領域產(chǎn)品中，液晶顯示模組、工業(yè)儀表、醫(yī)療儀器設備及器械產(chǎn)量分別增長50.6%、41.7%和22.5%?！龇諛I(yè)總體向好，優(yōu)勢行業(yè)、接觸性服務業(yè)共同帶動2023年上半年，全市第三產(chǎn)業(yè)增加值按不變價格計算，同比增長6.6%,比一季度提高2個百分點。其中，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)實現(xiàn)增加值4,446.4億元，增長14.1%;金融業(yè)實現(xiàn)增加值4,119.9億元，增長6.5%;交通運輸、倉儲和郵政業(yè)實現(xiàn)增加值512.3億元，增長14.3%;文化、體育和娛樂業(yè)實現(xiàn)增加值364.3億元，增長4.3%;住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值212.2億元，增長22.5%?！龉潭ㄙY產(chǎn)投資增長加快，重點行業(yè)投資快速增長2023年上半年，全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比增長13.6%,比一季度提高4個百分點。分領域看，基礎設施投資增長7%,制造業(yè)投資增長4.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長9.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資下降61%,第二產(chǎn)業(yè)投資增長2.1%,第三產(chǎn)業(yè)投資增長&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」15.5%。其中，科學研究和技術服務業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)分別增長74.5%和73.5%。2023年上半年，全市房屋施工面積11,863.7萬平方米，同比下降3.5%,其中住宅施工面積5,859.2萬平方米，下降3.5%。全市商品房銷售面積522.9萬平方米，同比增長17.2%,其中住宅銷售面積378.6萬平方米，增長14.8%?！鍪袌鱿M進一步回暖，升級類、出行類商品保持較快增勢2023年上半年，全市市場總消費額同比增長9.4%,比一季度提高6.6個百分點。其中，服務性消費額增長13.4%;實現(xiàn)社會消費品零售總額7,005.4億元，增長4.5%。社會消費品零售總額中，按消費形態(tài)分，商品零售6,348.7億元，增長1.9%,餐飲收入656.7億元，增長37.3%。按商品類別分，限額以上批發(fā)和零售業(yè)中，金銀珠寶類、體育娛樂用品類、化妝品類商品零售額分別增長42.2%、21%和18%,汽車類商品零售額增長20.2%,其中新能源汽車增長57.4%。■居民消費價格平穩(wěn)運行，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降2023年上半年，全市居民消費價格同比上漲0.7%。其中，消費品價格上漲0.5%,服務價格上漲1%。八大類商品和服務項目中，其他用品及服務類價格上漲3.4%,食品煙酒類價格上漲1.8%,生活用品及服務類價格上漲1.5%,教育文化娛樂類價格上漲1.1%,居住類價格上漲0.6%,衣著類價格上漲0.5%,醫(yī)療保健類價格上漲0.3%,交通通信類價格下降1.8%。6月份，居民消費價格同比上漲0.1%,環(huán)比下降0.2%。2023年上半年，全市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1%,購進價格同比下降1.1%。6月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.8%,環(huán)比下降0.9%;購進價格同比下降3.4%,環(huán)比下降0.7%?！鼍蜆I(yè)形勢總體穩(wěn)定，居民收入穩(wěn)步增加2023年上半年，全市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率均值為4.7%;6月份，全市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為4.6%,環(huán)比回落0.2個百分點。2023年上半年，全市居民人均可支配收入41,358元，同比增長5%,比一季度提高1.4個百分點。其中，工資性收入增長7%,經(jīng)營凈收入增長6.5%,轉移凈收入增長2.8%,財產(chǎn)凈收入下降0.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入44,749元，同比增長4.8%,農(nóng)村居民人均可支配收入19,534元，同比增長7.5%。2023年上半年，全市居民人均消費支出22,861元，同比增長8.7%,比一季度提高2.4個百分點。其中，城鎮(zhèn)居民人均消費支出24,391元，增長8.6%,農(nóng)村居民人均消費支出13,014元，增長9.8%。總的來看，上半年全市經(jīng)濟持續(xù)回升向好，發(fā)展質(zhì)量進一步提高。但也要看到，世界政治經(jīng)濟形勢錯綜復雜，我國經(jīng)濟持續(xù)恢復發(fā)展的基礎還不穩(wěn)固。下階段，全市要堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，堅持“五子”聯(lián)動服務和融入新發(fā)展格局，著力發(fā)揮政策效力，激發(fā)市場活力，鞏固經(jīng)濟恢復基礎，努力實現(xiàn)經(jīng)濟運行持續(xù)整體好轉，推動高質(zhì)量發(fā)展取得新突破。北京市房地產(chǎn)市場建設情況2023年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為604萬平方米，同比下降24.8%。其中，住宅新開工面積為325.8萬平方米，下降21.6%;辦公樓為32.6萬平方米，增長16.3%;商業(yè)營業(yè)用房為28.5萬平方米，下降38.4%。2023年上半年全市房屋竣工面積483.9萬平方米，同比增長13.2%。其中，住宅竣工面積為244萬平方米，增長14%;辦公樓為60.1萬平方米，下降40.8%;商業(yè)營業(yè)用房為20萬平方米，下降17.3%。北京市房地產(chǎn)市場銷售情況2023年上半年，全市新建商品房銷售面積為522.9萬平方米，同比增長17.2%。其中，住宅銷售面積為378.6萬平方米，增長14.8%;辦公樓為33萬平方米，增長11.4%;商業(yè)營業(yè)用房為30.3萬平方米，增長41%。北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金到位情況2023年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2,716.2億元，同比增長17.9%。其中，定金及預收款為1,485.1億元，增長28.4%;國內(nèi)貸款為428.9億元，下降2.3%;自籌資金為320.5億元，下降11.3%。4.2.3北京市辦公房地產(chǎn)運行情況北京市寫字樓主要分布在中央商務區(qū)(CBD)、東二環(huán)、金融街、燕莎、中關村五個核心商圈和亞奧、望京-酒仙橋、亦莊、麗澤和通州運河商務區(qū)等五個新興商圈。截至2023年第二季度，北京全市寫字樓總存量為2,770.1萬平方米，其中，超甲級寫字樓存量為149.5萬平方米，約占總存量的6.4%;甲級寫字樓存量為1,167.1萬平方米，約占總存量的50.2%;乙級寫字樓存量為1,009.5萬平方米，約占總存量的43.4%,分布詳見下圖：北京市甲級(含頂級)寫字樓主要分布商務區(qū)甲級存量(萬平方米)核心商圈中央商務區(qū)東二環(huán)中關村小計新興商圈亞奧亦莊通州運河商務區(qū)小計估價報告編號：粵戴德梁行F/BJD1/2309/1220/ZY南京銀行股份有限公司北京分行|242023年二季度，北京寫字樓市場迎來京印國際中心、K11、來廣營保利廣場等三個項目的入市，項目均為城市更新項目，為市場帶來約16.6萬平米新增供應，為企業(yè)提供了更多的租賃選擇。本季度，整體市場表現(xiàn)低迷，雖然問詢量明顯增加，但企業(yè)在成本控制及性價比的考量上也更為謹慎，市場成交活躍度較低，整體市場仍面臨下行壓力。本季度，全市及和五大核心商圈甲級寫字樓租金分別環(huán)比微降0.4%和0.6%至每月每平方米人民幣316.2元和368.3元，整體市場平均租金持續(xù)承壓下行。與此同時，市場空置率環(huán)比微升0.1個百分點至16.9%,季度凈吸納量錄得-12,268平方米。本季度麗澤及通州商圈表現(xiàn)較好，空置率分別下降3.8和1個百分點，平均租金也有一定程度的漲幅。高科技及金融業(yè)成交相對活躍，專業(yè)服務業(yè)以小面積成交為主成交租賃方面，截止2023年二季度，金融業(yè)、高科技行業(yè)無論在成交面積還是成交數(shù)量上都位居前兩位，兩者占到市場總成交面積的60%以上。其中，金融業(yè)中的保險、證券及投資基金類企業(yè)表現(xiàn)活躍，拉動其成交面積超過高科技行業(yè)在今年前兩個季度位居第一位。而專業(yè)服務業(yè)多以小面積成交為主，成交面積位居媒體與文化業(yè)之后，排在第四位。未來供應截至2026年，北京寫字樓市場預計將有156.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間投放市場，其中2023年還將有約58.3萬平方米的新增供應計劃入市，且項目多為城市更新項目，主要集中在亞奧商圈。疫情過后，由于整體經(jīng)濟環(huán)境轉弱，企業(yè)將更多的精力放在梳理內(nèi)部遺留問題及如何盈利上，因此對于即將到期的寫字樓多選擇續(xù)租以節(jié)省成本，短期內(nèi)寫字樓租賃市場仍處于較為緩慢的恢復期；從租賃需求端看，出于同一原因，帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，業(yè)主也在積極調(diào)整策略迎合市場需求以獲得更多客戶。中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」根據(jù)估價人員市場調(diào)研，估價對象所在周邊區(qū)域或可替代區(qū)域內(nèi)的辦公、車位物業(yè)根據(jù)所在區(qū)位、樓層、交房狀態(tài)不同呈現(xiàn)一定價格差異，目前周邊同類辦公房地產(chǎn)售價水平在30,000-45,000元/m之間，租金水平為170-200元/月/平方米；車位售價水平在280,000-350,000元/個，估價對象周邊或可替代區(qū)域辦公物業(yè)租售水平具體如下表所示：估價對象所在區(qū)域或可替代區(qū)域部分項目租售價格一覽表(元/平方米；元/個)平方米)中關村e世界大街11號辦公中區(qū)市場街38號辦公中區(qū)市場1+1大廈路10號辦公高區(qū)/市場中關村e世界海淀區(qū)中關村大街11號辦公中區(qū)/市場海淀區(qū)海淀大街38號辦公高區(qū)/市場1+1大廈海淀區(qū)彩和坊路10號辦公中區(qū)/市場時代之光名苑海淀區(qū)西直門北大街45號//市場世華龍樾一期海淀區(qū)西小口市場當代城市家園西路9號/市場4.3估價對象最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。最高最佳利用原則是房地產(chǎn)估價所必須遵循的原則之一。遵循最高最佳利用原則，要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。當估價對象已做了某種利用，估價時應根據(jù)最高最佳利用原則對估價前提作出"維持現(xiàn)狀、改變用途、更新改造、重新開發(fā)"的判斷和選擇。估價對象是否最高最佳利用，必須同時滿足以下4個條件：法律上是否允許。估價對象土地用途為綜合、配套(地下)、地下車庫，房屋設計用途為綜合，現(xiàn)狀用途為辦公、辦公配套庫房、地下車位、地下庫房；估價對象鄰近周邊的規(guī)劃發(fā)展與估價對象房屋的設計用途綜合協(xié)調(diào)一致，區(qū)域土地利用方向一致。因此，估價對象用于辦公用途在"法律上是允許的"。技術上是否可能。估價對象現(xiàn)狀用作辦公、辦公配套庫房、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)，目前的建筑材料性能、施工技術手段、建設規(guī)劃設計完全能夠滿足建筑施工上的要求。&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日經(jīng)濟上是否可行。估價對象用作辦公、辦公配套庫房、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)，具有不可移動、壽命長久、供給有限的特點，隨著時間的推移，保值、增值能力較強，并且能夠抵御通貨膨脹等帶來的不利影響，無論未來出租還是自用均具有明顯的(或潛在的)收益能力。因此，估價對象在“經(jīng)濟上也是可行的”。是否最佳利用方式。估價對象如用于“改變用途”為前提使用時，于周邊規(guī)劃發(fā)展不符綜上所述，估價對象用作辦公、辦公配套庫房、地下車位、地下庫房房地產(chǎn)，符合最高最佳利用原則，并且“維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用”的利用方式最為有利，能使估價對象的價值最大化。4.4估價方法適用性分析和選用房地產(chǎn)估價常用的方法主要有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法。我們深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了產(chǎn)權人提供的資料以及我們所掌握的資料，在實地查勘和調(diào)研的基礎上認為，依據(jù)估價原則，結合估價目的，并綜合考慮估價對象所處區(qū)域、物業(yè)性質(zhì)、特點及影響其價值的各類因素，本次估價采用比較法和收益法評估估價對象地上辦公及辦公配套庫房價值，采用比較法評估估價對象地下車庫及地下庫房價值。具體分析如下：估價對象土地用途為綜合、配套(地下),地下車庫，房屋設計用途為綜合類，地上現(xiàn)狀用途為辦公及辦公配套庫房，地下現(xiàn)狀用途為車位及庫房，估價對象所在同一供求范圍內(nèi)，類似用途房地產(chǎn)的出售(轉售)交易較為活躍，交易實例較易獲取，因此首先選用比較法；同時估價對象地上辦公、辦公配套庫房及地下車位具有明顯的收益性，可獲取租賃實例，但地下車位及庫房市場租賃水平無法反映其真實市場價值水平，因此地上辦公、辦公配套庫房采用收益法，地下車位及庫房未采用收益法。同時估價對象已建成且無明確更新改造規(guī)劃，所以不適宜采用假設開發(fā)法；而且估價對象為已建成成熟物業(yè)，根據(jù)估價慣例，一般也不采用成本法。因此，本次估價對象采用比較法和收益法進行估價。(1)比較法比較法的定義：選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象開發(fā)完成后相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象開發(fā)完成后價值的方法。比較法的思路：搜集交易實例→選取可比實例→建立比較基準→進行交易情況調(diào)整→進行市場狀況調(diào)整→進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求出比較價值。(2)收益法收益法的定義：預測估價對象開發(fā)完成后的未來收益，然后利用合適的報酬率或折現(xiàn)率，將未來收益轉換為價值來求取估價對象開發(fā)完成后價值的方法。收益法的思路：搜集有關收入和費用的資料→確定未來收益期限→求取未來凈收益→選取適當?shù)膱蟪曷驶蛘郜F(xiàn)率→選用適宜的收益法公式求出收益價值。A-凈收益g-年凈租金增長率n-收益年限4.5估價測算過程4.5.1估價測算過程之比較法地上辦公及辦公配套庫房通過調(diào)查估價對象所在區(qū)域周邊的近期成交情況，選擇與估價對象相近的交易案例，進行綜合比較調(diào)整后，確定估價對象的市場價格。以估價對象3層302現(xiàn)狀辦公房地產(chǎn)為基準，求取其他物業(yè)的價值。選取可比實例首先，估價人員收集了多個與估價對象相類似的房地產(chǎn)交易案例，并按照“用途相同、區(qū)位相近、檔次相當”的選取原則，從中選取了3個具備價格可比基礎的估價案例，見下表。案例選取表可比實例1可比實例2可比實例3項目名稱中關村e世界1+1大廈海淀區(qū)中關村大街11號海淀區(qū)海淀大街38號海淀區(qū)彩和坊路10號建筑面積(平方米)建成年份(年)交易情況正常正常正常中區(qū)中區(qū)高區(qū)交易時間2023年07月2023年07月2023年07月交易價格(元/平方米)市場調(diào)研市場調(diào)研市場調(diào)研中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日可比實例位置圖新閱與得學U新閱與得學U看區(qū)可比實例1估價對象比實例3區(qū)Q海文醫(yī)院Qg可比實例2可m中海網(wǎng)大測建立比較因素說明表然后，估價人員通過對估價對象及可比實例各自特點的分析，針對性的選取了符合其各自特點的房地產(chǎn)狀況的比較因素，建立了比較因素說明表，見下表。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJD1/2309/1220/ZY南京銀行股份有限公司北京分行|29中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」因素可比實例1項目名稱中關村科貿(mào)中心中關村e世界1+1大廈市場調(diào)研市場調(diào)研市場調(diào)研建筑面積(m2)臨路狀況臨次干路臨次干路臨支路臨支路層高(米)竣工年限(年)土地剩余年限(年)25-30年25-30年市場狀況2023年07月10日2023年07月2023年07月2023年07月交易價格(元/平方米)交易情況正常正常正常正常房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況辦公集聚度區(qū)域功能特點商務寫字樓聚集區(qū)商務寫字樓聚集區(qū)商務寫字樓聚集區(qū)商務寫字樓聚集區(qū)交通便捷度基礎設施完善度完善完善完善完善自然及人文環(huán)境良良良良公共服務設施狀況完善完善完善完善低區(qū)中區(qū)中區(qū)高區(qū)臨路狀況好好實體狀況建筑面積較小較小較小較小一般停車位配比度公共空間舒適度配套設施設備較高內(nèi)部裝修簡裝簡裝高適中適中適中使用率低適中適中適中權益狀況產(chǎn)權集中度土地剩余年限適中適中適中適中租約限制程度(如容積率)有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制建立比較因素調(diào)整和修正系數(shù)表接著，估價人員對區(qū)位狀況、實體狀況、權益狀況、交易情況、交易時間等比較因素分別予以了調(diào)整和修正，建立了比較因素調(diào)整和修正系數(shù)表，比較因素的調(diào)整和修正過程如下：&中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日估價人員根據(jù)估價對象及可比實例的用途均為辦公房地產(chǎn)的特點，針對性的選取了符合辦公用途特點的區(qū)位狀況因子。區(qū)位狀況各因子的指標設置及調(diào)整說明，見下表。區(qū)位狀況因子的指標設置及調(diào)整說明指標設置調(diào)整說明辦公集聚度分為高、較高、一般、較低、低共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.03區(qū)域功能特點分為金融、高端服務業(yè)聚集區(qū)、商務寫字樓聚集區(qū)、大型綜合零售商業(yè)聚集區(qū)、一般性商業(yè)、服務業(yè)聚集區(qū)共4個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.03交通便捷度分為便捷、較便捷、一般、較差、差共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02分為完善、較完善、一般、較差、差共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02自然及人文環(huán)境個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02公共服務設施狀況分為完善、較完善、一般、較差、差共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02分為整棟、高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)共4個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02臨路狀況分為好、較好、一般、較差、差共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02◆實物狀況調(diào)整估價人員根據(jù)估價對象及可比實例的用途均為辦公的特點，針對性的選取了符合辦公用途特點的實物狀況因子。實物狀況各因子的指標設置及調(diào)整說明，見下表。實物狀況因子的指標設置及調(diào)整說明指標設置調(diào)整說明建筑面積分為大、較大、適中、較小、小共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±-0.025個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02停車位配比度5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02公共空間舒適度5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.025個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02內(nèi)部裝修分為豪裝、精裝、普裝、簡裝、毛坯共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日指標設置調(diào)整說明分為高、較高、適中、較低、低共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.025個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.025個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級±0.02◆權益狀況調(diào)整估價人員根據(jù)估價對象及可比實例特點，針對性的選取權益狀況因子。權益狀況各因子的指標設置及調(diào)整說明，見下表。權益狀況因子的指標設置及調(diào)整說明指標設置調(diào)整說明分為產(chǎn)權單一、產(chǎn)權相對集中、產(chǎn)權分散共3個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級租約限制程度分為有長、較長、適中、較短、無限制共5個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級(如容積率)分為有一定限制、無限制共2個等級以估價對象為1.00,每相差一個等級◆交易情況修正各可比實例均為正常交易，估價對象交易情況指數(shù)設為1,則各可比實例的交易情況指數(shù)均為1.00?！艚灰讜r間調(diào)整估價對象的價值時點為2023年07月10日，可比實例1、2、3交易時間均為2023年07月，交易時間接近，故估價對象交易時間指數(shù)設為1,則可比實例交易時間指數(shù)分別為可比因素修正估價人員將上述各指數(shù)匯總，建立比較因素調(diào)整和修正系數(shù)表，見下表。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJD1/2309/1220ZY比較因素修正系數(shù)表因素可比實例1可比實例2可比實例3交易價格(元/平方米)市場狀況交易情況房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況辦公集聚度區(qū)域功能特點交通便捷度基礎設施完善度自然及人文環(huán)境公共服務設施狀況臨路狀況建筑面積停車位配比度公共空間舒適度內(nèi)部裝修權益狀況產(chǎn)權集中度土地剩余年限租約限制程度規(guī)劃限制條件(如容積率)求取比較價值最后，估價人員根據(jù)比較法公式【比較單價=可比實例成交價格x交易情況修正系數(shù)x市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)x實物狀況調(diào)整系數(shù)x權益狀況調(diào)整系數(shù)】測算出估價對象辦公房地產(chǎn)各可比實例經(jīng)各項調(diào)整后的比較單價如下：可比實例1可比實例3修正后各可比實例比較價格較為接近，故取各可比實例單位比較價值的簡單算術平均數(shù)(32,890+36,805+38,767)÷3=36,154元/平方米，作為估價對象3層302現(xiàn)狀辦公房地產(chǎn)的單位比較價值。本次評估以估價對象3層302辦公房地產(chǎn)為基準，對3層301、4層401、402、403、404、405、406、5層501、502、503、504、505、506號辦公及辦公配套庫房房地產(chǎn)進行建筑面積、內(nèi)部裝修、內(nèi)部格局等因素修正。具體情況如下：戴德梁行中國北京市海淀區(qū)中關村大街18號「中關村科貿(mào)中心」價值時點：2023年07月10日內(nèi)部格局(元/m)總價(元)辦公配套庫房辦公辦公配套庫房辦公配套庫房辦公辦公辦公辦公辦公配套庫房辦公配套庫房辦公辦公辦公辦公////綜上，估價對象地上辦公及配套庫房比較法評估總價為136,000,000元(取整至十萬位)。地下庫房根據(jù)上述計算，以估價對象3層302辦公房地產(chǎn)為基準，參照《北京市人民政府關于更新出讓國有建設用地使用權基準地價的通知》(北京市人民政府文件)【京政發(fā)[2022]12號】地下倉儲用途類別地下空間修正系數(shù)有關規(guī)定，確定估價對象地下庫房進行用途因素修正系數(shù)為0.30。估價對象地下庫房單價=36,154×0.3=10,846元/平方米。估價對象地下庫房評估總價=10,846×5,510.71=59,800,000元(取整至十萬位)安立路北苑路早河路安立路北苑路早河路地下車位選取可比實例首先，估價人員收集了多個與估價對象相類似的車位房地產(chǎn)交易案例，并按照“用途相同、區(qū)位相近、檔次相當”的選取原則，從中選取了3個具備價格可比基礎的估價案例，見下案例選取表可比實例5項目名稱時代之光名苑世華龍樾一期當代城市家園建筑面積(平方米)建成年份(年)交易情況正常正常正常交易時間2023年07月2023年07月2023年07月交易價格(元/平方米)市場調(diào)研市場調(diào)研市場調(diào)研可比實例位置圖北五環(huán)北京奧林π支公園海淀區(qū)建立比較因素說明表然后，估價人員通過對估價對象及可比實例各自特點的分析，針對性的選取了符合其各自特點的房地產(chǎn)狀況的比較因素，建立了比較因素說明表，見下表?？杀葘嵗?交易時間2023年07月2023年07月2023年07月交易價格(元/個車位)交易情況正常正常正常房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況物業(yè)主體聚集度交通便捷度基礎設施完善度完善完善完善完善實物狀況配套類型辦公配套住宅配套一般車位類型停車位配比周邊有無公共停車場較少較少較少較少停車公共空間舒適度權益狀況土地剩余年限(年)適中適中適中租約限制無限制無限制無限制無限制規(guī)劃限制條件(如容積率)有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制建立比較因素調(diào)整和修正系數(shù)表接著，估價人員對區(qū)位狀況、實物狀況、權益狀況、交易情況、市場狀況等比較因素分別予以