培訓(xùn)課件7-風(fēng)險管理

1本章主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀風(fēng)險管理概述第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的主要風(fēng)險第三節(jié)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風(fēng)險防范第一頁第二頁，共37頁。2第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀風(fēng)險管理概述一、風(fēng)險的定義二、風(fēng)險識別三、風(fēng)險管理的目標和意義第二頁第三頁，共37頁。3一、風(fēng)險的定義風(fēng)險：損失發(fā)生的不確定性損失不確定性第三頁第四頁，共37頁。4二、風(fēng)險識別風(fēng)險識別的內(nèi)容：風(fēng)險因素風(fēng)險性質(zhì)和風(fēng)險后果識別方法及其效果第四頁第五頁，共37頁。5三、風(fēng)險管理1、定義：風(fēng)險管理是指對風(fēng)險進行識別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障的科學(xué)管理方法。第五頁第六頁，共37頁。6三、風(fēng)險管理2、風(fēng)險管理的目標（1）損失發(fā)生前的目標節(jié)約成本減少憂慮心理（2）損失發(fā)生后的目標維持生存盡快恢復(fù)正常的經(jīng)營秩序保證公司的持續(xù)發(fā)展第六頁第七頁，共37頁。7三、風(fēng)險管理3、意義為公司提供穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境保障經(jīng)紀公司順利實現(xiàn)經(jīng)營目標促成決策的科學(xué)化、合理化第七頁第八頁，共37頁。8第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的主要風(fēng)險信息欠缺引起的風(fēng)險操作不規(guī)范引起的風(fēng)險承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險經(jīng)紀業(yè)務(wù)對外合作的風(fēng)險經(jīng)紀人道德風(fēng)險客戶道德風(fēng)險第八頁第九頁，共37頁。9一、信息欠缺引起的風(fēng)險

信息欠缺，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或經(jīng)紀人因客觀條件的限制或一些主觀上的原因，對房源的相關(guān)信息掌握不全面。房屋的質(zhì)量產(chǎn)權(quán)上市許可證

盡可能全面地掌握房源相關(guān)信息；對于不清楚的地方，當(dāng)客戶詢問時，要如實告知。第九頁第十頁，共37頁。10二、操作不規(guī)范引起的風(fēng)險虛報成交價亂收費偽造簽名高報：向有關(guān)部門報告成交價時，所報成交價高于實際成交價?？蛻魹榱藸幦〉礁蠼痤~的貸款低報：向有關(guān)部門報告成交價時，所報成交價低于實際成交價?？蛻魹榱松俳挥嘘P(guān)稅費如咨詢費——指導(dǎo)價第十頁第十一頁，共37頁。11國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5-2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%。對經(jīng)濟特區(qū)的收費標準可適當(dāng)規(guī)定高一些，但最高不得超過上述收費標準的30%。凡中介服務(wù)機構(gòu)資格應(yīng)經(jīng)確認而未經(jīng)確認、自立名目亂收費、擅自提高收費標準或越權(quán)制定、調(diào)整收費標準的，屬于價格違法行為，由物價檢查機構(gòu)按有關(guān)法規(guī)予以處罰第十一頁第十二頁，共37頁。12《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》房地產(chǎn)咨詢收費按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費和書面咨詢費兩種?？陬^咨詢費，按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費標準。書面咨詢費，按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份收費300-1000元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費標準，收費標準一般不超過咨詢標的額的0.5%。以上收費標準，屬指導(dǎo)性參考價格。實際成交收費標準，由委托方與中介機構(gòu)協(xié)商議定。第十二頁第十三頁，共37頁。13三、承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險房源保管風(fēng)險服務(wù)協(xié)議風(fēng)險其他隨意承諾風(fēng)險第十三頁第十四頁，共37頁。14服務(wù)協(xié)議風(fēng)險經(jīng)紀人小劉在與買家胡小姐簽訂委托合同時，根據(jù)胡小姐的要求，在合同的附加條款里注明：保證在一個月內(nèi)辦妥過戶手續(xù)，如未辦妥，將取消該項交易。由于該套房屋業(yè)主的共有人不同意出售，拖了一個月沒有說服。因此胡小姐取消了該項交易。第十四頁第十五頁，共37頁。15四、資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險客戶資金保管風(fēng)險交易過程中資金流向監(jiān)控風(fēng)險客戶資金代收代付風(fēng)險第十五頁第十六頁，共37頁。16五、產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險第十六頁第十七頁，共37頁。17五、產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險1、產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險二手房是否即將拆遷是否已經(jīng)抵押或涉案被查封產(chǎn)權(quán)共有人意見第十七頁第十八頁，共37頁。18產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某在為客戶李小姐提供中介服務(wù)過程中，適逢星期六日不能到房管部門進行查證。僅憑業(yè)主一方面的陳述和業(yè)主出示的登記日期為六年前的房地產(chǎn)證，經(jīng)紀人就代買房向業(yè)主支付了2萬元的定金。星期一到房管局查詢時發(fā)現(xiàn)該物業(yè)出了抵押給銀行外，還因業(yè)主債務(wù)被某法院查封了。當(dāng)張某再聯(lián)系業(yè)主時，業(yè)主杳無音訊。最后張某只得向李小姐償付了2萬元現(xiàn)金。第十八頁第十九頁，共37頁。19五、產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險經(jīng)濟適用住房小產(chǎn)權(quán)房第十九頁第二十頁，共37頁。20《經(jīng)濟適用住房管理辦法》購買經(jīng)濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。單位集資合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分

第二十頁第二十一頁，共37頁。21小產(chǎn)權(quán)房從法律上講，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力，不具有進行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。第二十一頁第二十二頁，共37頁。22六、經(jīng)紀業(yè)務(wù)對外合作的風(fēng)險銀行按揭風(fēng)險同行合作風(fēng)險第二十二頁第二十三頁，共37頁。23銀行按揭風(fēng)險按揭貸款是房屋交易發(fā)生后客戶的一種選擇方式，其核心是銀行通過房屋抵押給貸款人提供貸款，一旦發(fā)生違約，抵押權(quán)人可將抵押房屋變現(xiàn)以清償貸款余額。經(jīng)紀機構(gòu)對銀行負有保證責(zé)任，承擔(dān)二手房交易真實性，交易資料合法與真實性，抵押合同未辦理前借款人違約時的保證責(zé)任。除此之外經(jīng)紀機構(gòu)還要對貸款資金的額度及流向負責(zé)。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)除了要了解出售房產(chǎn)的相關(guān)資料之外還要了解客戶的還貸能力等問題。在沒有百分之百把握之前對于客戶提出的貸款額度及年限等不及作出承諾。第二十三頁第二十四頁，共37頁。24同行合作風(fēng)險兩房產(chǎn)中介勾結(jié)導(dǎo)演假女兒代父賣房2007年5月，武漢誠順房產(chǎn)代理有限公司勾結(jié)武漢騰宇房產(chǎn)有限公司法人李紅芝假冒房東女兒，與買房人簽訂欺詐合同，吃房款差價，收取定金5000元。第二十四頁第二十五頁，共37頁。25七、經(jīng)紀人道德風(fēng)險將房源和客戶資料外泄；利用經(jīng)紀公司房源與客源，私下促成雙方交易，為自己賺取傭金；私自抬高房源售價，賺取其中“差價”；收大較大金額的服務(wù)傭金和訂金后，攜款潛逃。第二十五頁第二十六頁，共37頁。262007年10月，孫女士通過某中介公司購買了合江亭附近一處二手房，房屋手續(xù)剛辦妥，孫女士就接到了數(shù)個裝修公司的“騷擾”電話，孫女士說，從購買房屋至今，近一個月時間，已經(jīng)有十幾家裝修公司輪番“轟炸”了，最讓人吃驚的是，這些公司對房子的面積、方向、樓層以及入住情況都了如指掌。記者隨便撥通了孫女士手機上一個裝修公司的電話，裝作即將裝修的樣子，在“了解”了該公司的價格后，記者問對方是如何知道這個手機號碼時，對方馬上警覺起來，隨后敷衍道：我們公司具有很高信譽和資質(zhì)，和成都的多家開發(fā)企業(yè)和房屋中介都有合作。隨即便掛斷了電話。第二十六頁第二十七頁，共37頁。27目前成都市市場上存在著一種專門從事向房地產(chǎn)銷售人員購買客戶資料的中介公司，他們靠買賣客戶檔案資料，從中吃取差價?，F(xiàn)在一處普通樓盤的客戶資料是2塊到3塊錢一家，而好的樓盤要5元以上。第二十七頁第二十八頁，共37頁。28房屋中介見習(xí)經(jīng)理卷走10萬元房款

劉宇于2007年3月到廣東省中山市某租售房地產(chǎn)顧問有限公司上班,同年5月8日任見習(xí)營業(yè)經(jīng)理一職,負責(zé)該分公司的二手房銷售工作。5月26日下午,劉宇在分別收取了兩名客戶支付的購樓首期款6萬元和4萬元后,攜巨款逃離中山市。同年6月30日上午,劉宇在湖南省石門縣老家被公安人員抓獲歸案,并繳獲了贓款14000元和用贓款購買的手機和摩托車,其余贓款被其揮霍用盡。中山市人民法院以職務(wù)侵占罪,判決被告人劉宇(化名)有期徒刑二年,并責(zé)令其退賠82000元給被害單位某租售房地產(chǎn)顧問有限公司。第二十八頁第二十九頁，共37頁。29中天置業(yè)事件

2007年11月13日，位于深圳羅湖區(qū)的中天置業(yè)評估有限公司總部大門緊閉?？偛檬Y飛攜2600萬元巨款神秘失蹤。這是深圳有史以來第一次發(fā)生房地產(chǎn)中介老總級的人物失蹤。第二十九頁第三十頁，共37頁。30八、客戶道德風(fēng)險“飛單”（或“跳單”）即買賣雙方私下達成交易防止措施：看房前簽訂“看房委托協(xié)議”。利用偽造證件詐騙假房產(chǎn)證、假身份證等防止措施：對房源產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份等進行確認對經(jīng)紀人人身安全的威脅第三十頁第三十一頁，共37頁。312007年5月3日，李某和中介公司簽訂了一份房屋買賣居間合同。合同約定，李某委托公司為其提供適合購買的房源信息，如果經(jīng)紀公司促成了李某夫婦購買房屋交易，李某夫婦按照購買房交易價格的1%支付公司中介服務(wù)費，此合同至2008年12月底前有效。

在看過一次房后，李某夫婦表示不愿意購買該房屋，并要回了定金。

2007年9月17日，中介公司得知，李某夫婦越過公司和原房主達成了房屋買賣關(guān)系，并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。第三十一頁第三十二頁，共37頁。32市民張?zhí)O夫婦買了套二手房，兩口子住進不久，還沉浸在有了房子的喜悅中，不料突然接到法院傳票——因為這套房子，他們莫名奇妙地成了被告，被要求退出房子！原來，他們買的這套房子，是賣房人偽造了一份公證書才將房子的產(chǎn)權(quán)過戶給他們的。

第三十二頁第三十三頁，共37頁。33第三節(jié)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風(fēng)險