撫州贛東國(guó)際寫(xiě)字樓銷售報(bào)告150515(終稿)

撫州贛東國(guó)際汽車城項(xiàng)目寫(xiě)字樓營(yíng)銷報(bào)告2015年05月2023/10/12前言感謝貴司對(duì)深圳世方的認(rèn)可和支持！本次報(bào)告主要在前期市場(chǎng)調(diào)研及定位的根底上，分析研究工程價(jià)值和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，目標(biāo)客群，針對(duì)撫州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的實(shí)際情況，以市場(chǎng)為正勢(shì)，制定工程的核心銷售模式及切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，以實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化。1：寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)綜合分析2：目標(biāo)客戶群體定位3：工程差異化高端形象定位5：工程銷售模式和價(jià)格策略6：工程銷售的推盤(pán)方式及銷售控制7：銷售整合營(yíng)銷推廣策略4：工程面積、平面圖及總價(jià)控制原那么8：工程銷售實(shí)施細(xì)那么及法律文本目錄contents1寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)綜合分析通過(guò)大量案例總結(jié)，城市寫(xiě)字樓的開(kāi)展一般經(jīng)歷四個(gè)階段第一階段非市場(chǎng)化時(shí)期第二階段市場(chǎng)化啟動(dòng)期第三階段市場(chǎng)化開(kāi)展期第四階段市場(chǎng)化成熟期經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升撫州剛剛處以啟動(dòng)區(qū)向開(kāi)展期過(guò)渡階段經(jīng)濟(jì)背景私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng)供應(yīng)主體1、開(kāi)發(fā)商/企業(yè)自建并存2、部分開(kāi)發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)3、辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實(shí)現(xiàn)略高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)需求客戶特征自用保險(xiǎn)、證劵、培訓(xùn)、貿(mào)易物流、房地產(chǎn)、中介等投資投資客產(chǎn)品1、缺乏寫(xiě)字樓專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)2、有一定的共建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，不能很好的適應(yīng)現(xiàn)代化辦公的需求3、政府無(wú)明顯商務(wù)區(qū)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)板塊特征不明顯，對(duì)客戶決策影響較小成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用1、辦公物業(yè)形象2、與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓以出售為主投資1、產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門(mén)檻低2、投資意識(shí)開(kāi)始萌發(fā)，市場(chǎng)其它投資渠道少階段性標(biāo)志開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)市場(chǎng)化啟動(dòng)期，住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，投資客占主流市場(chǎng)啟動(dòng)期向市場(chǎng)開(kāi)展期過(guò)渡啟示：第三產(chǎn)比重持續(xù)上升。處于市場(chǎng)啟動(dòng)期向市場(chǎng)開(kāi)展期過(guò)渡階段，客戶以投資客為主。撫州市2021年上三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率2021年四季度，撫州市生產(chǎn)可總值〔GDP〕完成1036.77億元，比增長(zhǎng)9.8%，首跨千億元大關(guān)。雖與去年同期相比增速下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，增速有所放緩，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然保持高速平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，在全國(guó)GDP增長(zhǎng)率的大環(huán)境下，撫州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍顯強(qiáng)勁，城市經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，實(shí)力不斷增強(qiáng)。撫州寫(xiě)字樓市場(chǎng)撫州寫(xiě)字樓市場(chǎng)撫州寫(xiě)字樓開(kāi)展現(xiàn)狀當(dāng)前撫州除了政府機(jī)關(guān)與公有制企業(yè)擁有自己的辦公樓或辦公室之外，外企與民營(yíng)中小企業(yè)在市場(chǎng)上幾乎找不到辦公的場(chǎng)所。因此，大量的落伍的商店、商場(chǎng)、閑置的旅店、臨街商鋪的二三樓、甚至是廠房被改為辦公室，對(duì)外出租，撫州最初級(jí)的寫(xiě)字間就這樣出現(xiàn)了。撫州寫(xiě)字樓辦公主要分為以下四類：撫州寫(xiě)字樓板塊分析融旺商業(yè)中心文昌公證處撫州市衛(wèi)生局質(zhì)監(jiān)局老辦公樓醫(yī)藥大廈輕工大廈萬(wàn)象新城富雅·玉瓏灣農(nóng)發(fā)行市分行撫州市質(zhì)監(jiān)局市煙草局撫州市政府撫州市醫(yī)院撫州寫(xiě)字樓分布在贛東大道沿線、臨川大道沿線、迎賓大道沿線三大板塊；其中，寫(xiě)字樓〔辦公樓〕物業(yè)分布在贛東大道沿線居多。隨著撫州商業(yè)文化中心寫(xiě)字樓工程的相繼開(kāi)發(fā)和臨川區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，地塊競(jìng)拍，撫州寫(xiě)字樓市場(chǎng)興起并向南向西趨勢(shì)日漸明顯

撫州寫(xiě)字樓板塊分布2023/10/12No.名稱位置建設(shè)單位樓高建筑面積(㎡)1醫(yī)藥大樓贛東大道387號(hào)南華醫(yī)藥公司11F約160002衛(wèi)生局大樓贛東大道679號(hào)撫州衛(wèi)生局7F約30003質(zhì)監(jiān)局老樓贛東大道722號(hào)撫州質(zhì)監(jiān)局3F約22004文昌公證處臨川區(qū)贛東大道撫州文昌公證處4F約16005輕工大樓青云峰路與贛東大道路口向東50米輕工局28F商業(yè)裙樓6玉茗大廈迎賓大道玉茗建設(shè)集團(tuán)28F約400007萬(wàn)象新城撫州市贛東大道618號(hào)22F約20000m28電信撫州分公司迎賓大道中國(guó)電信8F9煙草專賣局迎賓大道166618F21,57710建行撫州分行撫州市臨川大道418號(hào)建設(shè)銀行10F不詳撫州寫(xiě)字樓數(shù)量有限，體量較小，且有局部以商住樓的形式出現(xiàn)，缺乏專業(yè)的集約化的寫(xiě)字樓。撫州寫(xiě)字樓板塊分析

撫州具有代表性辦公樓2023/10/12高價(jià)位水平為25－45元/㎡/月〔含物管費(fèi)〕，例如衛(wèi)生局大樓、醫(yī)藥大廈等；中等價(jià)位水平為15－25元/㎡/月〔含物管費(fèi)〕，例如輕工大廈、質(zhì)監(jiān)局老辦公樓等；低價(jià)位水平為8－15元/㎡/月〔含物管費(fèi)〕，例如民宅〔華美裝飾公司等〕

撫州寫(xiě)字樓租賃分析撫州寫(xiě)字樓租賃分析2023/10/12寫(xiě)字樓基本情況開(kāi)發(fā)商名稱江西時(shí)代廣場(chǎng)置業(yè)有限公司產(chǎn)品類型住宅、公寓、商業(yè)項(xiàng)目名稱華宏萬(wàn)象新城地理位置撫州市臨川區(qū)贛東大道618號(hào)2號(hào)寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014-5-31樓層22建筑面積（㎡）38000寫(xiě)字樓面積（㎡）20000單層面積（㎡）1000（14戶）均價(jià)（元）5200銷售率40%停車位1105周邊配套位于商業(yè)中心，周邊配套齊全，華潤(rùn)萬(wàn)家，大地影院已入駐其它1—5層為商業(yè)，6—22層為公寓，辦公華宏萬(wàn)象新城華宏萬(wàn)象新城，位于贛東大道核心中段，老城的中心，工程占地3.6萬(wàn)平方米，總建筑面積16萬(wàn)平方米，由高檔住宅、大型超市、休閑娛樂(lè)、公寓寫(xiě)字樓為一體的城市綜合體。案例分析工程2號(hào)樓為公寓，宜商宜住，每層有14戶左右，工程位于撫州市中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯以及周邊配套比較齊全，預(yù)計(jì)將在今年投入使用。贛東賓館位于撫州市老城區(qū)中心，東側(cè)為城市主干道：贛東大道，周邊有汽車站、步步高百貨以及馬家山商業(yè)廣場(chǎng)，配套設(shè)施較齊全。工程效果圖贛東賓館寫(xiě)字樓基本情況開(kāi)發(fā)商名稱--產(chǎn)品類型沿街商業(yè)、電影城、KTV、賓館、寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱贛東賓館地理位置撫州市贛東大道501號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間--樓層17建筑面積（㎡）36000寫(xiě)字樓面積（㎡）7800單層面積（㎡）--均價(jià)（元）--銷售率--停車位560（地面300、地下260）周邊配套位于城市中心區(qū)，周邊配套齊全，超市、學(xué)校、醫(yī)院、休閑娛樂(lè)一應(yīng)俱全其它5-10層為寫(xiě)字樓案例分析2023/10/12寫(xiě)字樓基本情況開(kāi)發(fā)商名稱玉茗建設(shè)集團(tuán)產(chǎn)品類型寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)項(xiàng)目名稱玉茗大廈地理位置迎賓大道市公安局旁樓層28（地下2層，地上26層）建筑面積（㎡）40000占地面積（㎡）9366單層面積（㎡）1500玉茗大廈玉茗大廈位于迎賓大道市公安局旁，是一座集辦公、酒店、商業(yè)及各類配套設(shè)施為一體的地標(biāo)性建筑。玉茗大廈是玉茗建設(shè)集團(tuán)為公司興建的總部辦公樓，除去玉茗集團(tuán)的辦公區(qū)域外，其余局部以租或賣的形式面向市場(chǎng)，玉茗大廈目前已封頂，準(zhǔn)備開(kāi)始裝修，預(yù)計(jì)很快會(huì)面向市場(chǎng)，因離本工程只有約1.2公里，對(duì)本工程有較大的影響，需重點(diǎn)關(guān)注。案例分析2023/10/12寫(xiě)字樓基本情況開(kāi)發(fā)商名稱撫州華興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司產(chǎn)品類型住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目名稱白金瀚宮地理位置撫州市臨川區(qū)玉茗大道與背山路交匯處樓層約26停車位2434（地面1378、地下1056）周邊配套位于城市中心區(qū)，周邊配套齊全，超市、學(xué)校、醫(yī)院、休閑娛樂(lè)一應(yīng)俱全白金瀚宮白金瀚宮位于玉茗大道與背山路交匯處，由撫州華興房地產(chǎn)開(kāi)展開(kāi)發(fā)，工程占地30萬(wàn)平方米，總建筑面積105萬(wàn)平方米，小區(qū)周邊生活設(shè)施齊全，沃爾瑪、步步高、體育廣場(chǎng)、夢(mèng)湖商業(yè)中心等一應(yīng)俱全。案例分析白金瀚宮目前銷售住宅局部，寫(xiě)字樓局部預(yù)計(jì)在第三期最后推出〔白金瀚宮目前還在銷售一期產(chǎn)品，二期尚未推出〕，總共26層，目前尚處于規(guī)劃中，預(yù)計(jì)大大晚于本工程寫(xiě)字樓推出時(shí)間。形象不佳、大堂小〔或無(wú)大堂〕、挑上下停車位嚴(yán)重缺乏物業(yè)管理公司檔次較低〔或無(wú)管理公司〕電梯數(shù)量少，效勞面積過(guò)大本工程作為專業(yè)的純商務(wù)寫(xiě)字樓，不存在這些缺陷，這也是本工程開(kāi)展寫(xiě)字樓的優(yōu)勢(shì)

撫州辦公樓普遍存在的硬傷撫州寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜合分析總結(jié)1、寫(xiě)字樓辦公是未來(lái)開(kāi)展的必然趨勢(shì)從全國(guó)一線城市寫(xiě)字樓的開(kāi)展歷程來(lái)看，專業(yè)的、純商務(wù)的寫(xiě)字樓辦公是未來(lái)開(kāi)展的必然趨勢(shì)。2、銷售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在空白撫州寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于初始階段，市場(chǎng)化程度不高，市場(chǎng)認(rèn)可及承接力欠缺；但同時(shí)撫州寫(xiě)字樓也迎來(lái)新的開(kāi)展機(jī)遇，“南移西擴(kuò)〞城市建設(shè)步伐的加快，及撫州經(jīng)濟(jì)的逐年快速開(kāi)展，勢(shì)必帶來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。3、新商務(wù)中心正在形成隨著撫州經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，撫州城市化進(jìn)程的加快，新區(qū)良好的環(huán)境必然成為商務(wù)辦公的首選之地，從撫州城市規(guī)劃開(kāi)展來(lái)看，工程處于撫州四大片區(qū)的核心位置，未來(lái)必然成為撫州商務(wù)辦公的核心區(qū)域。4、目前撫州專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱，但是未來(lái)3年內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)將趨于劇烈由于撫州寫(xiě)字樓剛起步，市場(chǎng)上純商務(wù)寫(xiě)字樓很少，專業(yè)的寫(xiě)字樓更少，幾乎沒(méi)有，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱；但是隨著總部經(jīng)濟(jì)中心等辦公物業(yè)的建設(shè)，未來(lái)?yè)嶂輰?xiě)字樓市場(chǎng)將趨于劇烈。5、撫州辦公用房租賃市場(chǎng)雜亂中小企業(yè)大多都是租賃民房辦公，大型企業(yè)租賃在企事業(yè)單位或酒店或自建辦公樓，撫州租購(gòu)群體多元化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資氣氛薄弱，以企業(yè)自持自用為主。；租金水平一般都是按照住宅的租賃水平來(lái)界定，沒(méi)有專業(yè)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。2銷售目標(biāo)客戶群體定位辦公客群調(diào)研我們對(duì)撫州寫(xiě)字樓〔辦公用房〕市場(chǎng)的客戶進(jìn)行了深入的分析，比照全國(guó)寫(xiě)字樓客戶情況，以此指導(dǎo)工程客戶定位，實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)使用者〔企業(yè)〕購(gòu)置者〔投資客〕行業(yè)分布企業(yè)性質(zhì)租金承受能力需求面積價(jià)值關(guān)注點(diǎn)購(gòu)置動(dòng)機(jī)面積需求行業(yè)特征價(jià)值關(guān)注點(diǎn)辦公客群調(diào)研18工程客戶核心驅(qū)動(dòng)力模型吸引標(biāo)桿型企業(yè)〔上游企業(yè)〕入駐歷程一大量本地下游企業(yè)歷程二帶動(dòng)投資者跟隨歷程三吸引辦公客群調(diào)研撫州市企業(yè)總數(shù)2萬(wàn)9千多家，企業(yè)總數(shù)居江西省第2位；其中臨川區(qū)有企業(yè)3279家。2023/10/12N0.名稱客戶門(mén)類主力客戶1醫(yī)藥大樓醫(yī)藥公司、7天連鎖酒店等酒店2衛(wèi)生局大樓醫(yī)藥、廣告、英語(yǔ)培訓(xùn)、期貨等培訓(xùn)、期貨類3質(zhì)監(jiān)局老樓建筑、監(jiān)理、電梯、建筑技術(shù)咨詢等建筑類4文昌公證處跆拳道培訓(xùn)、瑜伽培訓(xùn)、律師事務(wù)所等培訓(xùn)類5輕工大樓拍賣、建筑、酒店等拍賣、酒店類6玉茗大廈（自用）在建等――7萬(wàn)象新城在售――8天義大樓廣告、建筑、地產(chǎn)、電器等廣告、建筑類9煙草專賣局自用煙草系統(tǒng)據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示：撫州進(jìn)駐寫(xiě)字樓的企業(yè)以醫(yī)藥、建筑、培訓(xùn)咨詢企業(yè)為主，大多為本地企業(yè)。撫州目前租用寫(xiě)字樓的客戶類別分析辦公客群調(diào)研一、工程客戶定位客群定位分析2121企業(yè)投資自用兼投資：購(gòu)置較大面積，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展打算，目前局部用于自用，局部作為投資。價(jià)值訴求：高形象性價(jià)比效勞價(jià)值訴求：租金回報(bào)率物業(yè)保值升值潛力投資風(fēng)險(xiǎn)以投資客戶為主，自用型企業(yè)為輔2023/10/12二、工程客戶定位主要客戶主力客戶頂尖客戶高端客戶中大型企業(yè)邊緣企業(yè)中小型企業(yè)目標(biāo)主力消費(fèi)群的特征：企業(yè)品牌形象的提升——處于快速開(kāi)展期，現(xiàn)階段的開(kāi)展目標(biāo)不再局限于本地市場(chǎng)，而是以更廣闊的區(qū)域作為未來(lái)的目標(biāo)市場(chǎng)！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護(hù)的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于表達(dá)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善——企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營(yíng)造良好的工作氣氛，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感。目標(biāo)客戶檔次定位：城市核心的邊緣客戶、中小型企業(yè)！企業(yè)客戶檔次定位客群定位分析二、項(xiàng)目客戶定位目標(biāo)企業(yè)客戶類別定位客群定位分析銷售主要企業(yè)客戶：制造、金融、科技類，此類客戶約20%；主力企業(yè)客戶：工程設(shè)計(jì)、地產(chǎn)、咨詢、傳媒文教、貿(mào)易行業(yè)，此類客戶約70%；覆蓋企業(yè)客戶：能源、物流等行業(yè)，此類客戶約10%。發(fā)展階段：創(chuàng)業(yè)初級(jí)階段，成長(zhǎng)型企業(yè)寫(xiě)字樓辦公人數(shù)：20-50人左右主力需求面積：100-300㎡左右來(lái)源：成長(zhǎng)型企業(yè)、創(chuàng)智型企業(yè)；本地中小型企業(yè)發(fā)展階段：穩(wěn)定發(fā)展寫(xiě)字樓辦公人數(shù)：50-150人主力需求面積：300㎡以上來(lái)源：本地大中型企業(yè)、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名公司駐撫州辦事處；發(fā)展階段：成熟并不斷擴(kuò)張階段的大中型企業(yè)寫(xiě)字樓辦公人數(shù)：50人以上主力需求面積：500㎡以上來(lái)源：大中型國(guó)內(nèi)企業(yè)分支機(jī)構(gòu)；向國(guó)際化、全國(guó)化發(fā)展的本土企業(yè)；企業(yè)客戶四大目標(biāo)群體中小企業(yè)老板企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域分公司領(lǐng)導(dǎo)辦事機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人作為中小型企業(yè)主，他們?cè)诳紤]什么？商務(wù)資源+升值潛力+社會(huì)認(rèn)同度作為職業(yè)買(mǎi)手，他們?cè)诳紤]什么？區(qū)域前景+物業(yè)檔次+回報(bào)分析+企業(yè)形象高層經(jīng)營(yíng)管理者，他們?cè)诳紤]什么？區(qū)域前景+物業(yè)檔次+企業(yè)形象置業(yè)者們又在考慮什么？地段+環(huán)境+效勞品質(zhì)+配套贛東國(guó)際汽車城工程便捷的交通環(huán)境輻射南昌、吉安等周邊城市汽車市場(chǎng)，帶動(dòng)局部辦公寫(xiě)字樓的需求。撫州承接了局部福建沿海城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，引進(jìn)企業(yè)的辦公需求。老城區(qū)的企事業(yè)單位，合同到期或者其他原因，需要重新尋找辦公寫(xiě)字樓。三、工程客戶定位投資客戶定位客群定位分析關(guān)鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、升值核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶本區(qū)域投資客自用客戶異地投資者本區(qū)域投資客戶為核心客戶，占主導(dǎo)?？腿憾ㄎ环治鏊摹⒐こ炭蛻舳ㄎ毁?gòu)置客戶群體投資客戶七大目標(biāo)群體序號(hào)群體類別投資特點(diǎn)1投資客戶公務(wù)員收入穩(wěn)定，對(duì)于政府規(guī)劃較為了解，具有一定的投資理財(cái)理念，對(duì)股票、基金、保險(xiǎn)等理財(cái)產(chǎn)品多有涉獵；房地產(chǎn)投資，特別是投資總額較少的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是其重要的理財(cái)產(chǎn)品。2教師個(gè)人收入較高，具有較強(qiáng)的投資理財(cái)觀念，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有一定的了解，看好升值空間大的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)區(qū)域內(nèi)大的發(fā)展方向把握比較準(zhǔn)確，主要在意的是未來(lái)項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

3醫(yī)生4銀行職員客群定位分析四、工程客戶定位購(gòu)置客戶群體投資客戶七大目標(biāo)群體序號(hào)群體類別投資特點(diǎn)5投資公司高管投資實(shí)力雄厚，對(duì)本地區(qū)城市發(fā)展?fàn)顩r比較了解，具有在南昌市區(qū)購(gòu)房能力6個(gè)體戶由于其特有的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)的地理位置、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性、投資回報(bào)等都較為關(guān)注，會(huì)從經(jīng)營(yíng)的角度考慮其投資，投資行為相對(duì)謹(jǐn)慎，主要考慮投資自營(yíng)及未來(lái)租賃的穩(wěn)定、便利性7汽車持有者此部分群體為撫州本地相對(duì)比較有錢(qián)的人，遍布于撫州城區(qū)及各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，分布比較散，對(duì)撫州城市發(fā)展歷程比較了解，能夠準(zhǔn)確把控未來(lái)城市的發(fā)展趨勢(shì)。五、工程客戶定位客戶特征綜合分析客群定位分析客戶類型消化面積數(shù)量比例營(yíng)銷特征客戶特點(diǎn)客戶來(lái)源企業(yè)客戶大企業(yè)500—1000小約10%被動(dòng)集團(tuán)決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求個(gè)盤(pán)風(fēng)格國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)來(lái)?yè)嶂菰O(shè)立分公司或辦事處（挖掘）中小企業(yè)100-400小約20%不理性比較、有追隨喜好追求性價(jià)比公司規(guī)模擴(kuò)張，追求形象層面，發(fā)展類公司投資客客戶80—200大約70%主動(dòng)注重實(shí)際利益、追求價(jià)值最大化對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值絕大多數(shù)本地客源少量省內(nèi)其他客源283工程差異化高端形象定位工程價(jià)值梳理工程區(qū)域價(jià)值分析撫州城市規(guī)劃：一主+四次+三軸一主贛東大道為中心軸線的老城商業(yè)主中心四次新城區(qū)商務(wù)次中心、上頓渡商業(yè)次中心、撫北新區(qū)次中心、站前商業(yè)次中心(以撫州火車站向北開(kāi)展)三軸贛東大道城市開(kāi)展主軸，大公路城市開(kāi)展次軸，橫跨整個(gè)新城區(qū)的迎賓大道〔經(jīng)過(guò)工程〕開(kāi)展次軸。大公路城市開(kāi)展次軸贛東大道城市開(kāi)展主軸迎賓大道開(kāi)展次軸站前商業(yè)次中心上頓渡商業(yè)次中心新城區(qū)商務(wù)次中心撫北新區(qū)次中心工程地塊老城區(qū)商業(yè)主中心工程區(qū)域價(jià)值分析工程價(jià)值梳理未來(lái)?yè)嶂莩鞘泻诵奈恢?，升值潛力巨大一中心地處新老城區(qū)交界處，承接老城區(qū)商業(yè)南擴(kuò)，鋪軌新城區(qū)商業(yè)起航，成為連接撫州四大開(kāi)展片區(qū)的樞紐。工程位于中心區(qū)域的溫沙高速出入口處，距離火車站僅3.7公里，對(duì)外展示面極佳，適合開(kāi)展大商貿(mào)、大物流。站前新區(qū)撫州火車站3.7公里老城商業(yè)擴(kuò)展區(qū)新區(qū)火車站開(kāi)展片區(qū)上頓渡撫北工程地塊四圍繞撫北片區(qū)、上頓渡片區(qū)、老城商業(yè)擴(kuò)展帶以及火車站開(kāi)展片區(qū)3、從市場(chǎng)的角度來(lái)看，撫州寫(xiě)字樓目前處于開(kāi)展階段，市場(chǎng)沒(méi)有純商務(wù)寫(xiě)字樓，這給工程的開(kāi)展提供了市場(chǎng)空白，但是新事物的出現(xiàn)，市場(chǎng)也需要一個(gè)接受的過(guò)程。1、從撫州城市未來(lái)開(kāi)展的角度來(lái)看，工程所處區(qū)域，是撫州開(kāi)展寫(xiě)字樓的黃金區(qū)域。2、從國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓的開(kāi)展趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)境優(yōu)美，擁有開(kāi)闊停車場(chǎng)等條件的城市新區(qū)是開(kāi)展專業(yè)寫(xiě)字樓的理想選擇。工程地標(biāo)工程價(jià)值梳理時(shí)尚高層建筑，城市主軸迎賓大道和西津路交叉口，為撫州門(mén)戶，退西津路成巨大廣場(chǎng)，外立面石材玻璃幕墻，視覺(jué)效果好，有成為新的城市建筑標(biāo)志的潛力。寫(xiě)字樓共25層，每層建筑面積約1222平米，總建筑面積約2.9萬(wàn)方。撫州門(mén)戶城市地標(biāo)配套規(guī)格墻體全玻璃幕墻大堂層高13.2米標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米電梯5部（國(guó)際知名合資品牌）空調(diào)中央空調(diào)停車位440個(gè)工程價(jià)值梳理國(guó)際級(jí)商務(wù)商貿(mào)綜合體50萬(wàn)㎡體量大型綜合體，商務(wù)氣質(zhì)首屈一指，產(chǎn)品互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)明顯頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓＋生態(tài)辦公樓、汽車博覽中心+汽車購(gòu)物廣場(chǎng)＋汽配貿(mào)易中心+汽車4S店、頂級(jí)公寓+住宅，國(guó)際級(jí)外觀+國(guó)際化辦公、居住、購(gòu)物體驗(yàn)工程規(guī)模工程價(jià)值梳理工程物管寫(xiě)字樓物業(yè)管理是一項(xiàng)因?qū)懽謽俏飿I(yè)的存在而產(chǎn)生的一種特定的管理效勞交易，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞也是提升產(chǎn)品附加值的有力手段之一。因?qū)懽謽俏飿I(yè)的特殊性決定了物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、高起點(diǎn)。寫(xiě)字樓物業(yè)管理效勞分為常規(guī)物業(yè)效勞和非常規(guī)物業(yè)效勞兩種，效勞更科學(xué)、更標(biāo)準(zhǔn)、更人性化、更細(xì)節(jié)！聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)——長(zhǎng)城物業(yè)工程價(jià)值梳理工程品牌實(shí)力江鈴集團(tuán)實(shí)力國(guó)企品質(zhì)保障江鈴汽車集團(tuán)公司〔以下簡(jiǎn)稱：江鈴集團(tuán)〕肇始于1947年，成長(zhǎng)于贛江之濱，是我國(guó)商用車行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)、我國(guó)汽車整車出口基地和輕型柴油商用車最大的出口商之一，列2021中國(guó)制造業(yè)企業(yè)500強(qiáng)第144位，中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第288位。2021年，江鈴集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整車銷售32.0092萬(wàn)輛，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入503億元，在全國(guó)商用車市場(chǎng)的占有率到達(dá)6.83%，排名全國(guó)商用車企業(yè)第5位。2023/10/12從城市層面看本案開(kāi)展機(jī)遇——撫州吸附力的進(jìn)一步加強(qiáng)，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新開(kāi)展，將會(huì)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)型、升級(jí)型的商務(wù)需求，與本案的契合度高，是本案需重點(diǎn)把握的時(shí)機(jī)。撫州產(chǎn)業(yè)升級(jí)及加快東南沿海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加劇，伴隨著撫州經(jīng)濟(jì)、文化的快速開(kāi)展，將會(huì)有越來(lái)越多的企業(yè)選擇進(jìn)駐具有純寫(xiě)字樓宇，而純寫(xiě)字樓將成為這些企業(yè)的首選之地。市場(chǎng)未來(lái)2-3年內(nèi)有大量新增供給上市，意味著考慮更換寫(xiě)字樓的承租者將有望住進(jìn)更新、品質(zhì)更好的寫(xiě)字樓。更多在老舊寫(xiě)字樓、商住樓、民房辦公企業(yè)為追求企業(yè)形象，是中小型公司考慮的一個(gè)關(guān)鍵因素?？陀^上有利于工程開(kāi)展根底。本案寫(xiě)字樓價(jià)值需求向北融入南昌都市區(qū)，向東對(duì)接海西經(jīng)濟(jì)區(qū)商務(wù)的開(kāi)展、產(chǎn)業(yè)的升級(jí)促進(jìn)寫(xiě)字樓的開(kāi)展區(qū)域升級(jí)改造＆區(qū)域企業(yè)的開(kāi)展企業(yè)形象的要求、純寫(xiě)字樓空白迫切需高檔辦公物業(yè)工程價(jià)值梳理工程形象概念演繹綜合體形象領(lǐng)先環(huán)境領(lǐng)先區(qū)位領(lǐng)先設(shè)計(jì)領(lǐng)先產(chǎn)品領(lǐng)先效勞領(lǐng)先…………多項(xiàng)領(lǐng)先，盡顯商務(wù)商貿(mào)綜合體王者氣度這些優(yōu)勢(shì)只是工程氣質(zhì)的一個(gè)注腳如此眾多領(lǐng)先的工程優(yōu)勢(shì)，如果表達(dá)其中一、二個(gè)工程先天優(yōu)勢(shì)，缺乏以支撐工程王者地標(biāo)形象。基于各項(xiàng)價(jià)值疊加之上工程價(jià)值，我們應(yīng)該如何表達(dá)？？工程的整體形象需要超越！工程形象概念演繹規(guī)模、產(chǎn)品、功能、品牌等物理屬性的地標(biāo)精神地標(biāo)工程形象概念演繹工程形象定位工程形象統(tǒng)領(lǐng)：企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)將工程形象符號(hào)化，國(guó)際化，讓工程成為城市的封面和象征，站在國(guó)際的高度俯瞰全城。——撫州首席甲級(jí)寫(xiě)字樓，與國(guó)際接軌的高端商務(wù)2023/10/12從檔次、概念、產(chǎn)品、功能、面積、客戶群等方面著手寫(xiě)字樓差異化，全面升級(jí)撫州寫(xiě)字樓，奠定優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)的形象，滿足了客戶對(duì)于企業(yè)形象的追求，才會(huì)使撫州的企業(yè)客戶入駐進(jìn)本工程，最終促進(jìn)寫(xiě)字樓的快速消化。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)規(guī)格寫(xiě)字樓挑高大堂品牌物管辦公面積自由拼接陽(yáng)光生態(tài)系統(tǒng)地段（撫州商務(wù)區(qū)）寫(xiě)字樓特色建議——特色建議2023/10/122023/10/12國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓在客戶所關(guān)注的方面表達(dá)出客戶對(duì)于品質(zhì)檔次的追求與要求，進(jìn)而表達(dá)樓盤(pán)對(duì)于客戶的尊崇，彰顯入住客戶的高貴層次。關(guān)鍵材料與設(shè)備的質(zhì)量豪華大堂的精心設(shè)計(jì)電梯廳及走道的精心設(shè)計(jì)與布置尊崇、高貴訴求特色建議4寫(xiě)字樓面積、平面圖及總價(jià)控制原那么寫(xiě)字樓銷售單位面積大小的設(shè)定寫(xiě)字樓是用于企業(yè)行政辦公的地方，在分割寫(xiě)字樓單位面積時(shí)，應(yīng)該主要考慮兩個(gè)方面：一方面，從使用者角〔企業(yè)〕度考慮，企業(yè)所需要的寫(xiě)字樓面積與其規(guī)模、未來(lái)開(kāi)展等有關(guān)，每個(gè)企業(yè)都可能有不同的需求；另一方面，從投資客的角度，這類產(chǎn)品假設(shè)要吸引客戶那么應(yīng)該從總價(jià)低、小投資、大回報(bào)等賣點(diǎn)做文章，故將面積位畫(huà)小那么是辦公室面積劃分的關(guān)鍵；1〕考慮到撫州市居民投資水平，建議對(duì)單面采光辦公室使用面積不高于50㎡；2〕雙面采光辦公室更受大企業(yè)青睞，可根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)調(diào)大面積，但不高于100㎡；3〕單面采光的辦公室進(jìn)深不宜大于12米，如辦公室2,3,4,5,6,7；4〕雙面采光的辦公室兩面的窗間距不宜大于24米，如辦公室8。寫(xiě)字樓銷售平面圖1、寫(xiě)字樓銷售平面分割的原那么1〕以墻、柱為基準(zhǔn)，以符合結(jié)構(gòu)需求，合理設(shè)置辦公室隔板位置、進(jìn)深區(qū)間比例。保持寫(xiě)字樓的通暢、美化寫(xiě)字樓整體布局；2〕充分兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，辦公室分割做到各單位和相鄰單位均具有良好的拼合使用性；3〕與銷售價(jià)格綜合考慮，合理設(shè)置辦公室總值，利于銷售；4〕合理利用采光條件對(duì)推廣的影響；5〕主力辦公單位：30-50平方米左右〔使用面積〕；2023/10/122、平面分割建議〔一層平面〕具體分割情況如以下圖：2023/10/122、平面分割建議〔一層平面〕一層建筑面積為757平米，根據(jù)銷售平面分割原那么，將整層分為15套，每套面積情況如下表所示：注：一層考慮作為商鋪出售，業(yè)態(tài)規(guī)劃為商務(wù)效勞中心、銀行、小微貸款公司等金融機(jī)構(gòu)用房。房號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）126.2742.75930.4249.50229.5948.161045.0073.24328.9347.081123.3538.00428.9347.081235.0256.99518.9530.851335.0256.99653.1386.471432.6053.06735.8158.271539.8364.82834.2755.77主力面積：40-60㎡2023/10/122、平面分割建議〔二層平面〕具體分割情況如以下圖：2023/10/12房號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）153.7387.441159.5996.99232.2552.491237.1060.39328.9347.081333.2854.16428.9347.081433.2854.16532.2552.491537.1060.39650.8282.711658.9095.87727.2344.311718.3629.89826.3242.831824.5840.00926.3242.831924.5840.001018.4530.032022.6036.78二層建筑面積為1098平米〔大堂挑空〕，根據(jù)銷售平面分割原那么，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：2、平面分割建議〔二層平面〕主力面積：40-60㎡2023/10/122、平面分割建議〔三層平面〕具體分割情況如以下圖：2023/10/122、平面分割建議〔三層平面〕三層建筑面積為1220平米〔大堂挑空〕，根據(jù)銷售平面分割原那么，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：房號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）151.6584.061153.5487.14248.2378.491237.1060.39328.9347.081333.2854.16428.9347.081433.2854.16532.2552.491553.0886.39650.8282.711655.2789.95727.2344.311732.6053.06826.3242.831835.0256.99926.3242.831935.0256.991024.5039.882036.2358.96主力面積：40-60㎡2023/10/122、平面分割建議〔四層平面〕具體分割情況如以下圖：2023/10/122、平面分割建議〔四層平面〕四層建筑面積為1261平米根據(jù)銷售平面分割原那么，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：主力面積：40-60㎡房號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）156.6792.231160.2998.13232.2552.491237.1060.39328.9347.081333.2854.16428.9347.081433.2854.16532.2552.491537.1060.39656.6792.231660.3098.13736.2358.961732.6053.06835.0256.991835.0256.99935.0256.991935.0256.991032.6053.062036.2358.962023/10/122、平面分割建議〔標(biāo)準(zhǔn)層平面〕具體分割情況如以下圖：2023/10/122、平面分割建議〔標(biāo)準(zhǔn)層平面〕第5-23層皆為標(biāo)準(zhǔn)層，標(biāo)準(zhǔn)樓層建筑面積為1177平米，同樣根據(jù)上面所講的寫(xiě)字樓銷售平面分割原那么，將整層分為18套，每套面積情況如下表所示：房號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）145.2673.661032.6053.06232.2552.491160.3098.14328.9347.081237.1060.39428.9347.081333.2854.16532.2552.491433.2854.16656.6792.231537.1060.39736.2358.961650.6482.42835.0256.991752.8986.09935.0256.991855.3790.11主力面積：40-60㎡2023/10/122、平面分割建議〔24層平面〕具體分割情況如以下圖：2023/10/1224層建筑面積為935平米根據(jù)銷售平面分割原那么，將整層分為18套，每套面積情況如下表所示：2、平面分割建議〔24層平面〕房號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）135.1657.231020.4433.26225.7141.841152.0984.78323.0637.521230.5649.73423.0637.521327.4144.60525.7141.841427.4144.60643.5870.921530.5649.73730.1549.071638.5462.72829.1547.441740.6866.21929.1547.441842.2868.81主力面積：30-70㎡2023/10/122、平面分割建議〔25層平面〕具體分割情況如以下圖：2023/10/1225層建筑面積為1009平米根據(jù)銷售平面分割原那么，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：2、平面分割建議〔25層平面〕房號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號(hào)使用面積（㎡）建筑面積（㎡）142.3768.961152.7685.87225.7141.841230.5649.73323.0637.521327.4144.60423.0637.521427.4144.60525.7141.841530.5649.73642.3768.961652.7685.87730.1549.071719.7732.17829.1547.441829.1547.44929.1547.441929.1547.441019.7732.172030.1549.07主力面積：30-50㎡2023/10/12寫(xiě)字樓銷售平面分割總體情況整棟寫(xiě)字樓〔2—25層寫(xiě)字樓局部〕共分為440間辦公室，其中各型號(hào)辦公室數(shù)量如下所示：房型房數(shù)（間）比例房型房數(shù)（間）比例1號(hào)套型（25-50㎡）8419.09%3號(hào)套型（70-90㎡）6915.68%2號(hào)套型（50-69㎡）22450.91%4號(hào)套型（90-110㎡）6314.32%總計(jì)440（套）5寫(xiě)字樓銷售模式和價(jià)格策略銷售模式1、寫(xiě)字樓工程前的主要銷售模式銷售模式內(nèi)容優(yōu)缺點(diǎn)直接銷售分為按鋪位銷售和整體銷售，適用范圍為體量極少或零星的辦公室物業(yè)。優(yōu)點(diǎn)：面價(jià)相對(duì)較低。缺點(diǎn)：沒(méi)有后期保障，風(fēng)險(xiǎn)全部由客戶承擔(dān)，難以引起使用者和投資者的購(gòu)買(mǎi)欲望，銷售難度大帶租約銷售先招商，再銷售優(yōu)點(diǎn)：短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益，減少業(yè)主招租環(huán)節(jié)，對(duì)中小投資者具有較大的吸引力。缺點(diǎn)：銷售情況與招租成果息息相關(guān)，如果招商情況不佳，開(kāi)發(fā)商資金回籠較困難；造成企業(yè)自用客戶的流失。返租包租（本項(xiàng)目銷售模式）按返租年限分為短期返租（1-3年）和長(zhǎng)期返租（8-10年），返租期間一般進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：1）前期統(tǒng)一控制招租和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的定位與規(guī)劃，可以有效保證整體形象，促進(jìn)項(xiàng)目成熟；2）返租銷售，化小單位面積，降低了投資門(mén)檻，擴(kuò)大了客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠與利潤(rùn)回報(bào)。缺點(diǎn)：返租后，發(fā)展商要承擔(dān)起統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)職責(zé)，客觀上增加了發(fā)展商的工作量。寫(xiě)字樓市場(chǎng)返租銷售委托經(jīng)營(yíng)期限一般是3—5年一個(gè)新商圈從開(kāi)始起步至逐步經(jīng)營(yíng)成熟一般需要經(jīng)歷3-5年的市場(chǎng)培育期。投資者在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，返租期滿后投資客將得到一個(gè)已經(jīng)成熟的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。委托經(jīng)營(yíng)的年限越長(zhǎng)，租金越高，那么公開(kāi)售價(jià)也將越高，同時(shí)還將拉高標(biāo)準(zhǔn)租金，增加辦公企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力。2、本工程返租銷售方式的建議銷售模式根據(jù)以上情況分析，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)初期更需要投入大量精力進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理；同時(shí)為了降低投資者門(mén)檻，吸引更多的投資客戶，另一方面樹(shù)立工程在撫州的形象和檔次，結(jié)合我司操作寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn)，基于本工程自身特點(diǎn)，為了解決產(chǎn)權(quán)別離與運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一的矛盾，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理培育市場(chǎng)，強(qiáng)化提升投資客戶信心，我司建議本工程銷售模式為：包租5年前3年一次性從總房款抵扣，后2年參照市場(chǎng)租金水平逐年返還3、本工程返租方式確實(shí)定銷售模式寫(xiě)字樓返租銷售年租金回報(bào)率一般是6—8%商業(yè)工程年租金回報(bào)率一般在6%—8%。投資者在返租期內(nèi)擁有較高的投資收益，彰顯開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和做強(qiáng)做大的決心，對(duì)于提升投資客信心尤為重要。從我司操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，寫(xiě)字樓返租期內(nèi)投資年回報(bào)達(dá)6-8%，能夠被大局部客戶接受認(rèn)可。4、本工程年租金回報(bào)率的建議銷售模式5、本工程返租方式確實(shí)定125%+6%+7%視市場(chǎng)行情狀況前3年一次性從房款中扣除后2年逐年返還前3年一次性返還，后2年據(jù)市場(chǎng)行情，當(dāng)時(shí)實(shí)際租賃所得支付給業(yè)主，逐年返還前3年分別按5%、6%、7%一次性從房款中扣除；以后根據(jù)市場(chǎng)租金水平結(jié)算。備注：此方法既能滿足投資客戶的委托經(jīng)營(yíng)管理需求，又可滿足多數(shù)商家經(jīng)營(yíng)需求。單元總值（萬(wàn)元）3年18%委托經(jīng)營(yíng)收益（萬(wàn)元）合同簽訂總值（萬(wàn)元）銀行按揭款（萬(wàn)元）首付款（萬(wàn)元）203.616.488.4案例展示銷售模式工程售價(jià)由于撫州沒(méi)有寫(xiě)字樓出售，因此按照撫州公寓銷售價(jià)格為參考1、工程寫(xiě)字樓銷售價(jià)格制定原那么銷售價(jià)格策略2、工程寫(xiě)字樓定價(jià)參考體系——撫州在售公寓寫(xiě)字樓價(jià)格類比評(píng)估1、華宏·萬(wàn)象新城2#華宏·萬(wàn)象新城2#位于撫州市中心城區(qū)較繁榮之處，是撫州市為數(shù)不多的在售公寓寫(xiě)字樓之一，其6至22層為寫(xiě)字樓局部。同為寫(xiě)字樓，與本工程具有一定參考性，但是因其周邊配套、交通情況和本工程有一定差距，故本工程開(kāi)盤(pán)定價(jià)可稍低于該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)定價(jià)。該工程價(jià)格：2021年5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)4800元/㎡，目前均價(jià)為5194元/㎡。2、華美立家SOHO公寓華美立家位于安石大道北側(cè)，曾鞏大道東側(cè)，距離撫州市市中心城區(qū)較遠(yuǎn)，地理位置與本工程相似，同時(shí)，該工程SOHO公寓與華美立家建材市場(chǎng)的關(guān)系類似于本工程寫(xiě)字樓與贛東國(guó)際汽車城的關(guān)系，對(duì)各自專業(yè)市場(chǎng)有一定依賴關(guān)系。該工程SOHO公寓與本工程寫(xiě)字樓相似屬性較多，可參考度較大。目前該工程SOHO公寓均價(jià)3600元/㎡。銷售價(jià)格策略此次價(jià)格比照樓盤(pán)選取華宏·萬(wàn)象新城2#和華美立家SOHO公寓工程；兩個(gè)樓盤(pán)是最近期撫州在售辦公公寓和寫(xiě)字樓工程，與本工程產(chǎn)品類似；根據(jù)上述3個(gè)不同樓盤(pán)的評(píng)分，最終進(jìn)行加權(quán)平均，以售價(jià)除以最終得分乘以權(quán)重，由于華宏·萬(wàn)象新城2#銷售40.18%，華美立家SOHO公寓銷售41.12%，兩者銷售率根本相同，權(quán)重各取50%。序號(hào)權(quán)重類比項(xiàng)本項(xiàng)目華宏·萬(wàn)象新城2#華美立家SOHO公寓120%地段10015090210%商圈級(jí)別10015080310%區(qū)域發(fā)展?jié)摿?00100120410%當(dāng)前人車流量100120100510%交通物流現(xiàn)狀10012070610%建筑規(guī)劃與建筑形象1008070710%商圈輻射范圍10070100810%實(shí)用率100100100910%政府支持力度100808010——最終得分

1001129011——公寓寫(xiě)字樓均價(jià)元/㎡

5300360012——權(quán)重

50%50%2、工程寫(xiě)字樓定價(jià)參考體系——撫州在售公寓寫(xiě)字樓價(jià)格類比評(píng)估銷售價(jià)格策略2、工程寫(xiě)字樓定價(jià)參考體系——撫州在售公寓寫(xiě)字樓價(jià)格類比評(píng)估經(jīng)過(guò)類比評(píng)估可以得到，每一分所代表的價(jià)錢(qián)：50%*5300/112+50%*3600/90=43.66元/〔分.㎡〕故，本工程類比實(shí)收均價(jià)為：43.66元/〔分.㎡〕*100=4366元/㎡銷售價(jià)格策略2023/10/123、工程銷售均價(jià)確定——商鋪及地下車庫(kù)局部此次商鋪價(jià)格確定選取工程附近〔西津大道兩側(cè)〕商鋪為參考對(duì)象，因兩者地段、商圈級(jí)別、區(qū)域開(kāi)展?jié)摿Φ雀鞣矫嫖锢韺傩愿鞠嗤?，建議工程商鋪銷售均價(jià)與該參考對(duì)象一致，為10000元/㎡。撫州市區(qū)個(gè)樓盤(pán)地下車庫(kù)目前銷售情況：主力面積12-16㎡，大致均價(jià)為8萬(wàn)/個(gè)。以萬(wàn)象新城為參考對(duì)象，根據(jù)本工程與該工程參考得分比例1：1.12。故，建議本工程地下車庫(kù)銷售均價(jià)8萬(wàn)/1.12=7.14萬(wàn)/個(gè)，取整為7.2萬(wàn)/個(gè)。4、本工程銷售收益測(cè)算——寫(xiě)字樓局部寫(xiě)字樓銷售實(shí)收銷售收益面積價(jià)格單位m2元/m2元2-9L9464349333,057,75210-17L9416436641,110,25618-25L9006524047,191,440合計(jì)銷售收益合計(jì)121,359448工程寫(xiě)字樓局部銷售收益為：1.21億工程寫(xiě)字樓局部實(shí)收均價(jià)為：121,359,448元/27886㎡=4352元/㎡銷售價(jià)格策略2023/10/124、本工程銷售收益測(cè)算——商鋪及地下車庫(kù)局部工程商鋪局部銷售收益為：809.05㎡*10000元/㎡=8,090,500元工程地下車庫(kù)局部銷售收益為：62*7.2萬(wàn)/㎡=446.4萬(wàn)2023/10/12綜上，工程總收益為121,359,448+8,090,500+4,464,000=133,913,948元≈1.34億元5、本工程對(duì)外售價(jià)確定：2023/10/12銷售政策返租政策：18%；認(rèn)籌：5000千抵10000優(yōu)惠〔相當(dāng)2%〕；開(kāi)盤(pán)折扣優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天享受1%優(yōu)惠；付款折扣：一次性付款96折，按揭99折；大客戶折扣：1%〔購(gòu)置半層及以上〕；預(yù)留折扣〔用于渠道、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠〕：1%項(xiàng)目?jī)?yōu)惠折扣所占比例（預(yù)估）折扣率返租政策18%100%18%認(rèn)籌1%60%0.6%開(kāi)盤(pán)1%50%0.5%一次性付款4%40%1.6%按揭1%60%0.6%大客戶1%5%0.05%預(yù)留1%10%0.1%綜合

21.45%經(jīng)過(guò)計(jì)算，最終綜合折扣率為78.55%銷售價(jià)格策略樓層樓層面積（㎡）市場(chǎng)均價(jià)（元/㎡）對(duì)外銷售均價(jià)（元/㎡）2-9L94643493444710-17L94164366555818-25L900652406671合計(jì)27886----根據(jù)實(shí)收價(jià)格以及綜合折扣率計(jì)算可以得到工程最終對(duì)外銷售均價(jià)為：5、本工程寫(xiě)字樓局部對(duì)外售價(jià)確定：〔4447*9464+5558*9416+6671*9006〕/27886=5540元/㎡銷售價(jià)格策略6、針對(duì)不同營(yíng)銷階段的價(jià)格策略寫(xiě)字樓營(yíng)銷就像股市一樣，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌〞，只有增長(zhǎng)的物業(yè)，才能使更多的客戶自己持續(xù)購(gòu)置、并介紹朋友購(gòu)置。成功營(yíng)銷的商業(yè)工程價(jià)格的走勢(shì)往往都是一個(gè)漸漸漲高的過(guò)程：前期購(gòu)置的客戶通過(guò)價(jià)格的增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的增值，堅(jiān)決了他們的投資信心，通過(guò)他們可為工程形成良好的口碑——本工程是一個(gè)增值的商業(yè)物業(yè)，樹(shù)立良好的商業(yè)形象。一般設(shè)定的價(jià)格走勢(shì)原那么：低開(kāi)高走的價(jià)格策略〔撫州市場(chǎng)第一個(gè)寫(xiě)字樓工程，市場(chǎng)前景難以預(yù)期〕撫州贛東國(guó)際汽車城以符合投資市場(chǎng)規(guī)律且相對(duì)較低的價(jià)格入市，在較短時(shí)間實(shí)現(xiàn)一定的銷售率，創(chuàng)造工程良好口碑，增加投資者的信心；后期入市工程二期再次根底上適當(dāng)制定價(jià)格漲幅，有利于工程在整體上推進(jìn)銷售進(jìn)程。銷售價(jià)格策略7、針對(duì)不同營(yíng)銷階段的價(jià)格策略風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格掛鉤由于在工程運(yùn)作的不同階段確定投資，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有區(qū)別。認(rèn)籌階段及開(kāi)盤(pán)前認(rèn)購(gòu)客戶享受較低折扣，開(kāi)盤(pán)后通過(guò)取消折扣方式將價(jià)格適當(dāng)提升。舉例如下：認(rèn)籌階段，以一個(gè)月為階段，結(jié)合實(shí)際認(rèn)籌情況，認(rèn)籌優(yōu)惠額度相應(yīng)提升；工程開(kāi)盤(pán)期，按本報(bào)告制定的價(jià)格及折扣執(zhí)行；在較快時(shí)間內(nèi)，工程銷售率達(dá)50%時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)具體情況，價(jià)格向上調(diào)整2%；在第一次調(diào)價(jià)的根底上，如能在較短時(shí)期內(nèi)，銷售率有較大提升，根據(jù)當(dāng)時(shí)具體情況，價(jià)格向上調(diào)整2%—3%；在第二次調(diào)價(jià)的根底上，將根據(jù)銷售具體情況再行決定價(jià)格走勢(shì)。備注：銷售價(jià)風(fēng)格整具體額度根據(jù)實(shí)際銷售情況及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格策略786寫(xiě)字樓推盤(pán)方式及銷售控制一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤(pán)方式常見(jiàn)的幾種推盤(pán)方式：1、先定向認(rèn)籌后集中開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤(pán)方式2、先不定向認(rèn)籌，后集中開(kāi)盤(pán)解籌一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤(pán)方式3、先誠(chéng)意登記后直接銷售一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤(pán)方式針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合工程自身特點(diǎn)，為保證工程銷售工作穩(wěn)步推進(jìn)，開(kāi)盤(pán)活動(dòng)成功實(shí)施，根據(jù)我司操作同類商業(yè)工程的經(jīng)驗(yàn)，建議采用：不定向認(rèn)籌集中開(kāi)盤(pán)解籌選擇原因：本工程辦公室較多，采取該方式可靈活應(yīng)對(duì)客戶積累情況，保障銷售工作的順利進(jìn)行以及開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的成功實(shí)施。二、本工程的推盤(pán)方式建議1、不定向認(rèn)籌的流程及方式二、本工程的推盤(pán)方式建議2、工程銷售定金標(biāo)準(zhǔn)建議開(kāi)盤(pán)當(dāng)天誠(chéng)意金收據(jù)換定金收據(jù)，繳納誠(chéng)意金1萬(wàn)元/間的，直接更換；可刷卡、可現(xiàn)金；工程開(kāi)盤(pán)時(shí)客戶假設(shè)未選中，辦卡誠(chéng)意金可在1個(gè)月內(nèi)〔如遇法定節(jié)日那么自動(dòng)順延〕，由開(kāi)展商通知客戶到指定地點(diǎn)辦理不計(jì)息退款手續(xù)。二、本工程的推盤(pán)方式建議三、工程銷售節(jié)奏控制分層推樓適當(dāng)銷控認(rèn)籌期，高、中、低區(qū)各推出局部樓層，再根據(jù)銷售進(jìn)度陸續(xù)推出其他樓層；預(yù)留整層產(chǎn)品在各個(gè)銷售期，均保存整層產(chǎn)品，而各層均需保存局部位置較好的單位，使得工程推廣一直都有較好位置單位吸引目標(biāo)客戶成交。根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)反映，合理調(diào)整銷售節(jié)奏和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。適時(shí)調(diào)整備注：認(rèn)籌前期將高區(qū)局部寫(xiě)字樓給大客戶預(yù)留，不進(jìn)行零售；在銷售的各階段，都為大客戶預(yù)留一定數(shù)量的整層或半層寫(xiě)字樓；如果根據(jù)銷售進(jìn)度發(fā)現(xiàn)大客戶比例不多，可將整層分割出售。三、工程銷售節(jié)奏控制與所有商業(yè)行為相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有淡季與旺季之分，結(jié)合本工程的工程進(jìn)展情況，我司建議：2015年5中旬-7月底項(xiàng)目營(yíng)銷籌備階段2015年8月初項(xiàng)目火爆認(rèn)籌2015年9月底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷備注：工程認(rèn)籌及開(kāi)盤(pán)時(shí)間最終根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)展調(diào)整?？紤]到工程目前操作的實(shí)際性以及工程的進(jìn)度，建議本工程入市即開(kāi)始登記，2021年9月底為全面銷售時(shí)間。時(shí)間階段市場(chǎng)行情2-3月春節(jié)前后，市場(chǎng)轉(zhuǎn)為淡季4月人氣逐步恢復(fù)5-6月進(jìn)入年度第一個(gè)旺季7-8月天氣酷熱、市場(chǎng)較淡9月人氣逐步恢復(fù)10-12月春節(jié)期間進(jìn)入年度第二個(gè)旺季7寫(xiě)字樓整合營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣原那么以新聞事件入手，制造熱點(diǎn)，引發(fā)話題，迅速翻開(kāi)工程知名度；通過(guò)舉辦高端商務(wù)活動(dòng)，樹(shù)立工程標(biāo)桿性頂級(jí)商務(wù)形象；有針對(duì)性的選擇媒體渠道，精準(zhǔn)覆蓋目前客戶；以圈層營(yíng)銷作為工程持續(xù)熱銷的主要手段；通過(guò)產(chǎn)品展示和體驗(yàn)，打動(dòng)客戶。推廣攻略展示攻略客戶攻略推售攻略關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集中式投入，制造炒作新聞話題，利用公關(guān)活動(dòng)引爆市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)推出“領(lǐng)袖商務(wù)〞樹(shù)立工程高端商務(wù)辦公形象；通過(guò)返祖的銷售模式，把工程打造成高成長(zhǎng)性的投資性產(chǎn)品。引入國(guó)際化調(diào)性，建立工程國(guó)際一流商務(wù)氣質(zhì)，建立工程在撫州市場(chǎng)的高端差異化形象；結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)，打造新的展示點(diǎn)，引起市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注；在客戶營(yíng)銷接觸點(diǎn)，細(xì)化功能展示，滲透工程核心賣點(diǎn)；打造〞總裁俱樂(lè)部“會(huì)員護(hù)照，形成圈層口碑傳播力；細(xì)分營(yíng)銷渠道，整合商會(huì)、協(xié)會(huì)、銀行客戶資源。線上線下分層推售，滿足多種客戶需求；小步快跑，持續(xù)制造良好的銷售勢(shì)頭。營(yíng)銷推廣策略

營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分時(shí)間2021年5月6月8月7月9月10月11月12月1月工程形象導(dǎo)入期推廣線工程認(rèn)籌期持續(xù)推廣期集中式推廣戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集中推廣，活動(dòng)持續(xù)影響戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、短信、網(wǎng)絡(luò)等強(qiáng)勢(shì)推廣戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、分眾推售策略開(kāi)始蓄客，以積累大客戶為主分層蓄客，優(yōu)先滿足整層半層客戶需求。調(diào)整散戶樓層推廣渠道制作新聞事件企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)引領(lǐng)撫州商務(wù)新時(shí)代工程及展示售樓處開(kāi)放大堂、電梯前室裝修、樣板房開(kāi)放樓體燈光字活動(dòng)線售樓部盛大啟用區(qū)域開(kāi)展論壇物業(yè)公司簽約儀式政府資源利用郎咸平：商業(yè)領(lǐng)袖對(duì)話系列節(jié)目行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)資源互動(dòng)活動(dòng)/金融、保險(xiǎn)企業(yè)資源利用名企意向進(jìn)駐簽約儀式取得預(yù)售預(yù)留少量整層，以散戶銷售為主9.27開(kāi)盤(pán)

開(kāi)盤(pán)持續(xù)舉辦圈層活動(dòng)工地圍墻工程封頂7.26認(rèn)籌5.31進(jìn)場(chǎng)工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行線上集中推廣，線下?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)，引爆市場(chǎng)時(shí)間：銷售策略：開(kāi)始蓄客，大客戶洽談推廣策略：地段是商業(yè)的根底，工程地段價(jià)值需要更深一步的挖掘和表達(dá)，片區(qū)價(jià)值需要提升；通過(guò)主題公關(guān)活動(dòng)，提升工程地段價(jià)值，同時(shí)翻開(kāi)工程知名度。1、媒體渠道集中式投入，“撫州的中心區(qū)域到底在哪？〞制造新聞事件，引發(fā)公眾、媒體持續(xù)熱議；〔直面工程地段，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)?！?、借勢(shì)政府，邀請(qǐng)企業(yè)，舉辦城市規(guī)劃開(kāi)展論壇，確定工程未來(lái)城市中心商務(wù)地位，引出“中央國(guó)際〞，樹(shù)立工程廣泛知名度；集中渠道：?jiǎn)螐垝邩?、戶外、圍墻、?bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)等多渠道覆蓋；工程相關(guān)：售樓處裝修到位，可投入使用；物料相關(guān)：樓書(shū)、折頁(yè)、戶型單張等宣傳材料到位項(xiàng)目形象導(dǎo)入期項(xiàng)目認(rèn)籌期持續(xù)推廣期售樓部開(kāi)放【營(yíng)銷推廣攻略】目的：意向客戶登記接待時(shí)間：2021年5月底主題：工程蓄客主要途經(jīng)：媒體，報(bào)廣，路旗，廣告牌其他內(nèi)容：SLOGEN，LOGO，咨詢，工程位置，工程介紹工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行區(qū)域開(kāi)展論壇暨工程新聞發(fā)布會(huì)使用目的：使工程區(qū)域是未來(lái)CBD核心的概念深入人心完成時(shí)間：2021年6月具體方法：由開(kāi)發(fā)商牽頭，請(qǐng)撫州市政府官員，或者大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家等高級(jí)學(xué)者對(duì)工程所在區(qū)域作前景規(guī)劃論壇，使本區(qū)域成為撫州CBD熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)值整合提升【營(yíng)銷推廣攻略】?jī)?nèi)容：片區(qū)規(guī)劃及撫州商務(wù)遠(yuǎn)景及工程產(chǎn)品發(fā)布報(bào)紙媒體配合報(bào)道工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行95物業(yè)公司簽約儀式使用目的：高品質(zhì)效勞形象給到客戶最平安、最人性化的物管信心完成時(shí)間：2021年7月15前產(chǎn)品體系建立【營(yíng)銷推廣攻略】?jī)?nèi)容：物管、物管參謀簽約報(bào)紙、平面媒體進(jìn)行報(bào)道96政府文件〔如有〕使用目的：表達(dá)工程真實(shí)性、可靠性完成時(shí)間：2021年6月具體方法：工程圍墻上可設(shè)置宣傳欄，將政府文件、獲獎(jiǎng)文件等張貼在宣傳欄內(nèi)，表達(dá)政府的規(guī)劃力度，側(cè)面反映開(kāi)發(fā)商背景實(shí)力區(qū)域價(jià)值整合提升【營(yíng)銷推廣攻略】?jī)?nèi)容：政府對(duì)片區(qū)規(guī)劃文件、工程文件例如圖片工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行圍墻包裝使用目的：展示開(kāi)發(fā)商背景、實(shí)力完成時(shí)間：盡早公司品牌價(jià)值推廣【營(yíng)銷推廣攻略】?jī)?nèi)容：集團(tuán)+開(kāi)發(fā)商介紹、成功開(kāi)發(fā)的工程江鈴集團(tuán)LOGO公司介紹沿迎賓大道西津大道交叉口路向外擴(kuò)散布置持續(xù)時(shí)間：2個(gè)月左右工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行“企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)〞，寫(xiě)字樓高調(diào)入市時(shí)間：推售策略：分層蓄客，優(yōu)先滿足整層半層客戶需求；調(diào)整散戶能選樓層；推廣策略：1、高端商務(wù)活動(dòng)造勢(shì)，推出“企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)〞的高端商務(wù)形象；2、精細(xì)傳播渠道、建立客戶圈層，逐步將“領(lǐng)袖商務(wù)〞滲透市場(chǎng)；集中渠道：樓宇〔高端消費(fèi)場(chǎng)所〕、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、百度；工程相關(guān)：取得預(yù)售許可證；物料相關(guān)：五證公示、樣板間到位等項(xiàng)目形象導(dǎo)入期項(xiàng)目認(rèn)籌期持續(xù)推廣期工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行POWER1：高端商務(wù)活動(dòng)，“郎咸平：商業(yè)領(lǐng)袖對(duì)話系列節(jié)目〞，強(qiáng)勢(shì)建立工程高端商務(wù)形象；POWER2：頂級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)強(qiáng)化高端商務(wù)形象；POWER3：成立區(qū)別于散戶的“企業(yè)俱樂(lè)部〞發(fā)放會(huì)員護(hù)照，形成客戶圈層；POWER4：精細(xì)化的傳播渠道，將“領(lǐng)袖商務(wù)〞逐步滲透市場(chǎng)；1、頭版報(bào)眼、封腰持續(xù)“領(lǐng)袖頭條〞播報(bào)時(shí)事新聞；2、網(wǎng)絡(luò)微博微信解讀工程價(jià)值；3、百度關(guān)鍵字搜索首頁(yè)“領(lǐng)袖〞價(jià)值凸顯；4、針對(duì)性渠道投放鎖定高端商務(wù)人群；本階段四大著力點(diǎn)工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行工程認(rèn)籌〔VIP卡發(fā)行〕【營(yíng)銷推廣攻略】目的：開(kāi)始確定意向客戶，營(yíng)造社會(huì)影響力內(nèi)容：5間以下誠(chéng)意金5000元/卡〔5間及以上大客戶2萬(wàn)元〕開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)先選房，并享受每間5000抵1萬(wàn)優(yōu)惠。時(shí)間：2021年7月主題：工程介紹，VIP卡優(yōu)惠推介主要推廣渠道：報(bào)紙、戶外，單頁(yè)、短信、網(wǎng)絡(luò)等工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行郎咸平對(duì)話行業(yè)領(lǐng)袖工程形象價(jià)值提升【營(yíng)銷推廣攻略】“企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)〞經(jīng)濟(jì)論壇暨工程新品發(fā)布會(huì)邀請(qǐng)知名經(jīng)濟(jì)專家郎咸平就城市CBD與商務(wù)綜合體開(kāi)展關(guān)系發(fā)表演講，同時(shí)邀請(qǐng)江西衛(wèi)視著名主持人作主持。主要流程：1、開(kāi)場(chǎng)，播放工程宣傳片；2、主持人工程簡(jiǎn)介3、郎咸平演講4、對(duì)話提問(wèn)階段5、開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理和郎咸平共同點(diǎn)亮工程名〔制作工程水晶字模型放置于舞臺(tái)，用紅綢覆蓋〕6、授予郎咸平“企業(yè)俱樂(lè)部〞名譽(yù)主席時(shí)間：8月工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行樣板區(qū)開(kāi)放〔大堂及樣板層〕工程產(chǎn)品展示【營(yíng)銷推廣攻略】目的：大力宣傳工程，增加意向客戶數(shù)量及信心；讓客戶親身感受專業(yè)寫(xiě)字樓辦公環(huán)境。時(shí)間：2021年9月〔至少開(kāi)盤(pán)之前一周〕主題：純商務(wù)感、高品質(zhì)辦公樓途經(jīng)：媒體，報(bào)廣，路旗，廣告牌工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行樣板區(qū)大堂裝修工程產(chǎn)品展示103關(guān)鍵詞：簡(jiǎn)潔、明亮、高大，高檔大堂挑高10米面積300~400平方米〔大堂作為客戶第一接觸點(diǎn)，以給客戶第一印象非常重要〕工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行樣板層裝修工程產(chǎn)品展示關(guān)鍵詞：實(shí)用、品位建筑分割：建筑形態(tài)在追求獨(dú)立的同時(shí)，內(nèi)部空間要求能靈活分割，要注重內(nèi)部空間的實(shí)用性。盡可能設(shè)立獨(dú)立的入口和進(jìn)出通道，同時(shí)保證業(yè)主之間不互相干擾。適應(yīng)不同規(guī)模的企業(yè)開(kāi)展需求的任意組合。衛(wèi)生間設(shè)置：有前室將外部空間與卡位空間隔離；地面防滑；衛(wèi)生間吊頂：鋁板吊頂；衛(wèi)生間潔具：名牌潔具，如TOTO、Kohler等；通風(fēng)良好；設(shè)置感應(yīng)式自動(dòng)龍頭，直供熱水；前室應(yīng)設(shè)干、洗手液盒；卡位內(nèi)設(shè)廁紙盒、手袋掛鉤、擱物架等；工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行2021中國(guó)建筑新地標(biāo)TOP10通過(guò)政府或權(quán)威機(jī)構(gòu)為工程頒發(fā)“地標(biāo)〞權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)，為工程樹(shù)立公信力，借此時(shí)機(jī)讓媒體炒作，以突出本工程的地標(biāo)、領(lǐng)袖地位，建議開(kāi)始籌備申請(qǐng)以下獎(jiǎng)項(xiàng)。時(shí)間：9月份。建筑獎(jiǎng)項(xiàng)頒發(fā)制造新聞話題，提升工程公信力由國(guó)務(wù)院開(kāi)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組〞，中國(guó)權(quán)威的地標(biāo)獎(jiǎng)項(xiàng)，可通過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)辦理。提升工程公信力工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行成立“企業(yè)俱樂(lè)部〞，創(chuàng)造客戶圈層提升工程聚客能力成立“企業(yè)俱樂(lè)部〞發(fā)放會(huì)員護(hù)照，多重優(yōu)惠表達(dá)會(huì)員特殊性和尊貴感功能；形成工程忠實(shí)的客戶群；為工程蓄客；啟動(dòng)時(shí)間7月“企業(yè)俱樂(lè)部”會(huì)員護(hù)照客戶權(quán)益1、可優(yōu)先參加項(xiàng)目各種活動(dòng)；2、購(gòu)房可額外享某些特殊優(yōu)惠或積分優(yōu)惠；3、享受優(yōu)先選房權(quán)；4、入駐后可享受物管公司貴賓服務(wù)。管理維護(hù)模式與電腦終端連接，形成客戶資料庫(kù)工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行1、日?qǐng)?bào)特刊〔4版〕與?撫州日?qǐng)?bào)?制作單獨(dú)的4版特刊，以?shī)A報(bào)形式推出，詳細(xì)解讀工程價(jià)值點(diǎn)，以及工程最新動(dòng)態(tài)。操作重點(diǎn)：取得?撫州日?qǐng)?bào)?報(bào)社同意；時(shí)間：7.15開(kāi)始〔周三〕企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)——獨(dú)家解讀xx國(guó)際廣場(chǎng)精細(xì)傳播渠道頭版報(bào)眼企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)：888888888工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行精細(xì)傳播渠道2、百度首頁(yè)關(guān)鍵字搜索“領(lǐng)袖〞價(jià)值凸顯通過(guò)關(guān)鍵字“撫州中心、商務(wù)領(lǐng)航、領(lǐng)袖商務(wù)、商務(wù)領(lǐng)袖、新地標(biāo)、撫州寫(xiě)字樓、撫州廣場(chǎng)、政務(wù)新區(qū)、撫州CBD〞等詞匯，撫州某某國(guó)際廣場(chǎng)均出現(xiàn)在首頁(yè)，且工程信息根本一致。某某國(guó)際廣場(chǎng)撫州某某國(guó)際廣場(chǎng)，商務(wù)地標(biāo)企業(yè)之家，領(lǐng)袖商務(wù)撫州某某國(guó)際廣場(chǎng)，撫州新CBD撫州某某國(guó)際廣場(chǎng)，領(lǐng)袖論壇圓滿謝幕工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行精細(xì)傳播渠道3、針對(duì)性渠道投放鎖定高端商務(wù)人群高檔酒店咖啡館健身館通過(guò)對(duì)撫州市內(nèi)高端消費(fèi)場(chǎng)所的廣告投放，鎖定高端商務(wù)人士。酒店大堂和客房工程資料擺放；酒店電梯壁掛，電梯廳LED等雅座和包間的資料擺放大堂工程資料擺放；健身場(chǎng)內(nèi)壁掛，電梯壁掛，電梯廳LED等工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目形象導(dǎo)入期項(xiàng)目認(rèn)籌期持續(xù)推廣期“領(lǐng)袖商務(wù)，開(kāi)啟撫州商務(wù)新時(shí)代〞，持銷時(shí)間：2021.9.17—2021.2推售策略：開(kāi)盤(pán)日銷控，預(yù)留少量整層；以散戶去化為主，工程持續(xù)銷售。階段策略：1、進(jìn)一步整合商會(huì)、協(xié)會(huì)、銀行資源打造圈層營(yíng)銷體系；2、差異化展示、體驗(yàn)撫州商務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)；集中渠道：戶外、LED、圍墻、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信；工程相關(guān)：封頂，外裝燈光字等。工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行持續(xù)銷售四種武器WEAPON1：盛大開(kāi)盤(pán)，制造工程銷售高潮；WEAPON2：整合資源，圈層營(yíng)銷；WEAPON3：打造新的展示點(diǎn)，引起市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注；1、樓體燈光字，展現(xiàn)國(guó)際商務(wù)綜合體的魅力；2、進(jìn)一步細(xì)化、完善樣板房功能展示，滲透核心賣點(diǎn)；WEAPON4：打造增值效勞平臺(tái)，形成圈層口碑傳播力；工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行關(guān)鍵事件結(jié)構(gòu)封頂儀式【具體事件營(yíng)銷攻略】目的：再次起勢(shì)，穩(wěn)定客戶信心，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)時(shí)間：2021年9月〔預(yù)計(jì)9月中旬封頂〕主題：邀請(qǐng)購(gòu)卡客戶參加封頂儀式媒體：報(bào)紙、微信、短信等。工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行目的：將積累的客戶熱情直接釋放為購(gòu)置力；配合媒體，進(jìn)一步營(yíng)造工程氣勢(shì)時(shí)間：2021年9月27日地址：工程售樓處其他：各方媒體配合，內(nèi)容更改，傳遞工程信息媒體推廣——超高強(qiáng)度操作：根據(jù)蓄客情況，大客戶在開(kāi)盤(pán)前一天首先選房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日小客戶選房；給市場(chǎng)釋放火爆銷售信息，為工程持續(xù)銷售造勢(shì)，促進(jìn)新一輪成交。工程正式開(kāi)盤(pán)關(guān)鍵事件【具體事件營(yíng)銷攻略】工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行浙江商會(huì)閩商商會(huì)等外地商會(huì)組織撫州市化工行業(yè)協(xié)會(huì)撫州市機(jī)械行業(yè)協(xié)會(huì)撫州市電子信息行業(yè)協(xié)會(huì)…………1、主要企業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)互動(dòng)定期活動(dòng)贊助；相關(guān)行業(yè)企業(yè)互訪；投放行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站、會(huì)刊廣告〔費(fèi)用較低〕協(xié)會(huì)會(huì)員團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠；注：通過(guò)聯(lián)系進(jìn)行接洽與合作，目前正在收集以上行業(yè)、協(xié)會(huì)、商會(huì)的聯(lián)系方式。圈層整合資源工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行2、銀行、證券、保險(xiǎn)及其客戶資源互動(dòng)活動(dòng)方式：針對(duì)性舉辦各類活動(dòng)；目的：利用工程已有的影響力與銀行、證券、保險(xiǎn)類企業(yè)建立廣泛聯(lián)系，積累銀行、證券、保險(xiǎn)類大客戶，同時(shí)在線下定期舉辦系列銀行、證券高端客戶活動(dòng)及高端品牌相關(guān)互動(dòng)活動(dòng)；推廣方式：通過(guò)行業(yè)客戶的圈層活動(dòng)建立廣泛的口碑傳播影響力；時(shí)間：2021年10－2021年1月圈層整合資源工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行為進(jìn)駐工程寫(xiě)字樓的國(guó)內(nèi)外知名品牌企業(yè)舉辦隆重的進(jìn)駐簽約儀式，給工程及進(jìn)駐名企宣傳造勢(shì)3、名企進(jìn)駐簽約儀式，引發(fā)羊群效應(yīng)主題：****國(guó)際名企進(jìn)駐XX國(guó)際廣場(chǎng)地點(diǎn)：君悅皇冠假日酒店〔暫定〕邀請(qǐng)嘉賓：媒體、業(yè)內(nèi)知名人士、合作公司及開(kāi)發(fā)商相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間：根據(jù)知名商家及企業(yè)進(jìn)駐情況而定圈層整合資源工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行樓體LED發(fā)光字在工程到達(dá)15層時(shí)，在面對(duì)迎賓大道和西津路的樓體上做工程案名及售樓的LED發(fā)光字，此方向的高樓較少，展示面廣遠(yuǎn)，利于傳播。樓體燈光字工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行附件：媒體方案與總預(yù)算工程各階段營(yíng)銷執(zhí)行序號(hào)渠道類別優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)評(píng)估等級(jí)選擇原則1戶外傳播時(shí)間長(zhǎng)，可經(jīng)常更新項(xiàng)目信息，有利提升項(xiàng)目品牌品牌投入費(fèi)用較高★★★★★在整個(gè)銷售周期中運(yùn)用2報(bào)紙廣告?zhèn)鞑ッ鎻V，信息傳達(dá)即時(shí)性強(qiáng)一次性傳播性，費(fèi)用較高★★★在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)適當(dāng)運(yùn)用3車體廣告流動(dòng)性強(qiáng)，宣傳面廣客戶鎖定有限★★在