在建工程抵押評(píng)估與案例分析課件

精品文檔目錄第三部分在建工程抵押第二部分在建工程的分類(lèi)第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估第一部分 在建工程的含義及其特點(diǎn)第五部分在建工程抵押評(píng)估案例分析23第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)

一、在建工程的含義

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門(mén)組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等諸多特性。4第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)一、在建工程的含義

在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。

廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開(kāi)始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)止所處的狀態(tài)。

狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開(kāi)始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)。

可見(jiàn)，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過(guò)程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)一、在建工程的含義

總行《在建工程抵押價(jià)值評(píng)估操作規(guī)范》（工銀辦發(fā)[2012]170號(hào)）對(duì)在建工程的定義：

在建工程指處于自主體動(dòng)工開(kāi)始建設(shè)至建成后主管機(jī)關(guān)辦發(fā)所有權(quán)證書(shū)之間狀態(tài)的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程。5第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)二、在建工程的特點(diǎn)

在建工程，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類(lèi)型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目，也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。67第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)

二、在建工程的特點(diǎn)

1、所有權(quán)的相對(duì)確定性

指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)之前，其所有權(quán)處于相對(duì)確定的狀態(tài)。

2、合法性

房屋在建工程，必須是經(jīng)國(guó)家法定機(jī)關(guān)或有關(guān)部門(mén)在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書(shū)確定的債務(wù)。8第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)

二、在建工程的特點(diǎn)

3、可變價(jià)性在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價(jià)值及使用價(jià)值。但是由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，尤其是事實(shí)上未完成而停止建設(shè)的工程，其價(jià)值能否以交換價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)，即該在建工程是否具有可變價(jià)性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場(chǎng)上能夠變價(jià)的、抵償金錢(qián)債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評(píng)估的對(duì)象。4、在建工程房地產(chǎn)可比性差在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差9第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)

二、在建工程的特點(diǎn)

5、在建工程形象進(jìn)度與實(shí)際投資額較難一致在建工程實(shí)際投資額，其賬面價(jià)值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時(shí)也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。6、在建工程建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大建設(shè)工期長(zhǎng)短的差別，直接與建造期間材料，工費(fèi)價(jià)值變化、設(shè)計(jì)變更等相聯(lián)系，對(duì)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。10第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)

二、在建工程的特點(diǎn)7、在建工程房地產(chǎn)種類(lèi)多在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類(lèi)房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉(cāng)庫(kù)、普通住宅、高級(jí)住宅等。8、在建工程造價(jià)差異大同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。目錄第三部分在建工程抵押第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估第五部分在建工程抵押評(píng)估案例分析11第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)第二部分 在建工程的分類(lèi)

第二部分在建工程的分類(lèi)

在實(shí)際的估價(jià)實(shí)務(wù)以及科學(xué)研究中，可以將在建工程按照不同方式進(jìn)行分類(lèi)。在建工程可根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類(lèi)，也可根據(jù)建設(shè)用途進(jìn)行分類(lèi)，同時(shí)對(duì)于同一階段的在建項(xiàng)目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設(shè)備購(gòu)置的早晚，在價(jià)值上也會(huì)形成差異。12第二部分在建工程的分類(lèi)根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類(lèi)，建筑工程的施工過(guò)程分為土方工程、基礎(chǔ)工程，結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，可以按照建設(shè)工程施工主要工作的進(jìn)度狀況劃分為結(jié)構(gòu)在施工、結(jié)構(gòu)封頂及準(zhǔn)備驗(yàn)收幾個(gè)階段。對(duì)此我們也稱(chēng)為按形象進(jìn)度進(jìn)行分類(lèi)。另一種分類(lèi)方式是按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途進(jìn)行劃分，建設(shè)工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進(jìn)而又可分為工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)等等。13

第二部分在建工程的分類(lèi)

由于不同類(lèi)型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對(duì)于在建工程價(jià)值的評(píng)估首先應(yīng)確定在建工程的種類(lèi)，選取適合其特性的方法和技術(shù)進(jìn)行研究14目錄第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估第五部分在建工程抵押評(píng)估案例分析15第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)第三部分 在建工程抵押第二部分在建工程的分類(lèi)16第三部分在建工程抵押

一、什么是在建工程抵押

所謂在建工程，是指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴(kuò)建和大修理工程。關(guān)于在建工程抵押的問(wèn)題，《擔(dān)保法》未作規(guī)定，而是由1997年建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第5款作出規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)在建工程抵押的表述：本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由于在建工程抵押在實(shí)踐中比較常見(jiàn)，因此而發(fā)生的糾紛也較多。為此，《擔(dān)保法解釋》第四十七條對(duì)此專(zhuān)門(mén)作出了規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。17第三部分在建工程抵押關(guān)于在建項(xiàng)目抵押的條件，法律并未做明確規(guī)定。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)在建工程抵押的表述我們可以看出在建工程抵押滿足以下幾個(gè)條件：（1）抵押人為主債務(wù)人；（2）債權(quán)人為具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的金融機(jī)構(gòu)；（3）主債權(quán)的種類(lèi)為貸款；（4）擔(dān)保的貸款須用于在建工程繼續(xù)建造；（5）抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用權(quán)，且須將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押?！稉?dān)保法解釋》中并未規(guī)定在建工程抵押必須具備上述條件。

二、在建工程抵押的條件18第三部分在建工程抵押此外，根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及其他法律法規(guī)等的規(guī)定，在建項(xiàng)目抵押必須滿足以下幾種條件：

1、已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)的方式處置抵押物，就相關(guān)價(jià)款優(yōu)先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)什坏眠M(jìn)行抵押。

2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，而只有已經(jīng)取得三證的情況下，才能按要求填寫(xiě)相應(yīng)編號(hào)。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。因?yàn)橹挥蟹显摫壤?，開(kāi)發(fā)商才能申請(qǐng)商品房預(yù)售，在建項(xiàng)目才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。二、在建工程抵押的條件19第三部分在建工程抵押為保證在建工程具有可轉(zhuǎn)讓的屬性，在建工程應(yīng)達(dá)到一定的工程進(jìn)度才能抵押。如商品房在建工程的抵押應(yīng)達(dá)到其預(yù)售條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房的預(yù)售條件是“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”。二、在建工程抵押的條件20第三部分在建工程抵押三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題（一）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問(wèn)題

《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄逗贤ā吩谠摋l中對(duì)工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰(shuí)先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開(kāi)來(lái)。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！庇纱丝闯?，工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無(wú)論抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間是否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。按照該司法解釋?zhuān)瑢?duì)銀行來(lái)說(shuō)，在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問(wèn)題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無(wú)須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)和控制。21（一）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問(wèn)題

所以，銀行在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)要把握以下三點(diǎn)：1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價(jià)、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。2、確定在建工程可抵押擔(dān)保額度時(shí)，應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價(jià)值中剔除。對(duì)尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書(shū)面證明材料。3、要求工程施工單位對(duì)銀行貸款提供擔(dān)?；驎?shū)面承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。銀行在辦理貸款時(shí)除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時(shí)，銀行可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部分的保證責(zé)任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。第三部分在建工程抵押三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題22第三部分在建工程抵押

（二）在建工程的建筑物與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國(guó)房地產(chǎn)法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關(guān)權(quán)證號(hào)碼等情況應(yīng)在抵押物清單上載明。在建工程抵押應(yīng)按規(guī)定到相關(guān)部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押物登記證。

三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題第三部分在建工程抵押

（三）銀行要密切關(guān)注在建工程的建設(shè)施工情況，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)辦理新增部分在建工程的抵押手續(xù)。當(dāng)在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權(quán)證后，銀行應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定，與客戶重新簽訂抵押合同，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題23第三部分在建工程抵押

（四）在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就進(jìn)行預(yù)售，一般說(shuō)來(lái)，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，也就是說(shuō)，商品房預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購(gòu)房人將無(wú)法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要“按揭供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，就可以向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！贝藭r(shí)，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行，如果銀行同意開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐步落空，而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時(shí)同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題24第三部分在建工程抵押

（五）土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)及防范開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，常常雖然取得了有關(guān)部門(mén)關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件，但是尚未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)，此時(shí)銀行僅僅能夠接受其土地使用權(quán)作為抵押物。一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實(shí)踐，都要求將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于我國(guó)土地和房產(chǎn)的登記部門(mén)不同，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門(mén)登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記，在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過(guò)程中，必須簽訂新的抵押合同，并重新辦理登記，原有的抵押合同和登記必須注銷(xiāo)，否則就成了重復(fù)抵押。此時(shí)，如果操作不當(dāng)，將會(huì)使銀行的抵押權(quán)落空。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題25第三部分在建工程抵押

（五）土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)及防范首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門(mén)查封的，此時(shí)銀行若到登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)了原登記，卻因?yàn)榈盅何镆呀?jīng)被查封而無(wú)法辦理新的登記，一旦注銷(xiāo)后甚至連恢復(fù)原狀也無(wú)法做到。其次，土地使用權(quán)雖然沒(méi)有被查封，但在銀行辦理注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時(shí)間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時(shí)，在建工程抵押權(quán)登記也無(wú)法辦理。因?yàn)?，根?jù)《擔(dān)保法》第37條第5項(xiàng)的規(guī)定，依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的。另外，根據(jù)《辦法》第37條第2款：“抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在注銷(xiāo)在建工程抵押、重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的過(guò)程中也可能存在上述風(fēng)險(xiǎn)。銀行在因辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押、在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押而必須重新辦理抵押登記時(shí)，首先要到登記部門(mén)查明抵押物是否被法院或其他司法部門(mén)查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權(quán)。抵押物沒(méi)有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過(guò)程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間里完成。同時(shí)做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機(jī)關(guān)查封抵押物。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題26第三部分在建工程抵押

（六）在建工程系違法建筑或部分違法建筑的問(wèn)題現(xiàn)實(shí)生活中，在建工程最終成為違法建筑或部分違法建筑的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。在這種情況下，如果在建工程又是抵押物，則直接影響到抵押權(quán)人的利益，1、在建工程系全部違法建筑。在這種情形下，如果抵押人與債務(wù)人惡意患通，共同欺騙抵押權(quán)人，致使債權(quán)人在不知情的情況下簽訂了抵押合同，在抵押合同被認(rèn)定無(wú)效后，抵押人應(yīng)在其提供擔(dān)保的范圍內(nèi)與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任。如果債務(wù)人并不知抵押人用于設(shè)定抵押的在建工程系全部違法建筑，則抵押人應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果抵押權(quán)人未對(duì)用于抵押的在建工程盡到審查義務(wù)，則其對(duì)于抵押合同的無(wú)效亦有一定的過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、在建工程發(fā)生部分違法建筑。如果在建工程在建成后，扣除違法建筑部分，其既存價(jià)值仍然足以擔(dān)保債務(wù)的履行的或與約定的預(yù)計(jì)價(jià)值相當(dāng)，則其擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與通常情況并無(wú)區(qū)別。如果其既存價(jià)值低于其與抵押權(quán)人約定的預(yù)計(jì)價(jià)值，且又不足以擔(dān)保債務(wù)的履行的，抵押人應(yīng)就不足部分予以補(bǔ)足。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問(wèn)題2728目錄第三部分在建工程抵押第二部分在建工程的分類(lèi)第五部分在建工程抵押評(píng)估案例分析第四部分 在建工程抵押價(jià)值評(píng)估第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估我國(guó)城市建設(shè)項(xiàng)目須由城市規(guī)劃、土地和建設(shè)主管等部門(mén)的審批。未經(jīng)審批擅自動(dòng)開(kāi)工建設(shè)的在建工程，屬于違章建筑，必須拆除，因此不能評(píng)估其價(jià)值。超過(guò)審批規(guī)模、改變建筑用途而建設(shè)的部分也不能不加分析地評(píng)估其價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、選址定點(diǎn)，到進(jìn)入施工階段，主要的審批文件及證書(shū)有：項(xiàng)目批復(fù)（備案）文件、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等。一、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估須具備哪些合法文件29第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估盡量搜集齊全相關(guān)資料，了解估價(jià)對(duì)象在建工程的審批過(guò)程及規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)評(píng)估操作是有好處的。但是有些文件、證書(shū)間有因果關(guān)系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定，以在建工程抵押的抵押合同中應(yīng)當(dāng)載明《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號(hào)。因此，該三證也應(yīng)是在建工程抵押貸款評(píng)估的必備文件。一、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估須具備哪些合法文件30第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處信息測(cè)繪辦公室核實(shí)蓋章的《樓層、單元編號(hào)總覽表》及《樓層、單元編號(hào)平面圖》也是具備預(yù)售條件的在建工程抵押貸款評(píng)估的必備文件。一、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估須具備哪些合法文件31第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估針對(duì)在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格的評(píng)估范圍和特點(diǎn)，特別是在建工程權(quán)益的相對(duì)確定這一主要特性，要求評(píng)估人員對(duì)資料收集更嚴(yán)密全面。除收集一般的權(quán)屬證明資料外，還應(yīng)更重視對(duì)“施工方出具的工程款支付憑證(或者書(shū)面支付承諾函)”、“《房地產(chǎn)登記冊(cè)》——房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人、土地狀況及預(yù)告登記狀況信息和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記信息”等資料的收集，明晰法定優(yōu)先受償款項(xiàng)的金額。二、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估資料收集及踏勘要求32第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估在建工程存在差異性大、專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)。評(píng)估人員在抵押評(píng)估中，在對(duì)借款人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行比照核實(shí)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀的照片。二、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估資料收集及踏勘要求33第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估在建工程房地產(chǎn)涉及的種類(lèi)較多，往往包括不同用途的工業(yè)廠房、商品住宅、商辦大樓等物業(yè)，其結(jié)構(gòu)各異，專(zhuān)業(yè)程度不同，要求評(píng)估人員對(duì)建筑知識(shí)有較全面的掌握，在查勘時(shí)對(duì)不同類(lèi)別建筑的結(jié)構(gòu)構(gòu)造、施工特點(diǎn)等狀況要有比較全面的了解，采集估價(jià)對(duì)象房屋開(kāi)間、進(jìn)深、層高等對(duì)造價(jià)及可利用性有特殊影響的數(shù)據(jù)，并結(jié)合相關(guān)圖紙，對(duì)評(píng)估對(duì)象的坐落、四至等情況進(jìn)行再次核查，對(duì)工程施工節(jié)點(diǎn)做出判斷。必須指出，評(píng)估調(diào)查人員于評(píng)估時(shí)點(diǎn)在進(jìn)行工程形象進(jìn)度判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，并保持必要的謹(jǐn)慎。二、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估資料收集及踏勘要求3435（一）對(duì)在建工程類(lèi)押品權(quán)屬資料的要求總行《押品價(jià)值評(píng)估流程管理辦法》對(duì)在建工程類(lèi)押品權(quán)屬資料要求：主要分為土建工程和設(shè)備安裝工程兩類(lèi)。土建工程類(lèi)，主要包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、開(kāi)工證明、工程預(yù)決算書(shū)、階段性工程決算書(shū)、建筑工程圖紙等證明權(quán)屬的文件及附件，還包括已投入在建工程的工程款、施工合同等書(shū)面材料。出讓的土地還應(yīng)有《土地使用權(quán)出讓合同》及交納土地使用權(quán)出讓金憑證、用于銷(xiāo)售的還應(yīng)有《商品房銷(xiāo)售許可證》、《商品房登記備案證》及商品房銷(xiāo)售情況表；對(duì)于已部分抵押在建工程，還須提供《抵押合同》。設(shè)備安裝工程類(lèi)，主要包括設(shè)備安裝工程合同、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)合同等證明權(quán)屬的文件及附件。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、總行對(duì)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估提供資料和情況的要求36（二）對(duì)在建工程類(lèi)押品評(píng)估流程影像資料的要求（1）現(xiàn)場(chǎng)勘察報(bào)告、調(diào)查表及人員入景照片；（2）規(guī)劃建筑面積和其他規(guī)劃指標(biāo)；（3）房產(chǎn)面積測(cè)繪報(bào)告；（4）施工方、建設(shè)方和工程監(jiān)理方三方共同出具的專(zhuān)業(yè)工程進(jìn)度報(bào)告；（5）工程款支付憑證明細(xì)清單，清單需包括工程款支付日期、付款單位、收款單位、款項(xiàng)名稱(chēng)、憑證類(lèi)別、金額等內(nèi)容；（6）工程結(jié)構(gòu)、已建成建筑面積、已投入工程款、預(yù)付款和應(yīng)付款（材料款、設(shè)備款和施工款等）、已完成工程量、續(xù)建工程量；施工進(jìn)度、建設(shè)周期等；（7）《抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值評(píng)估流程管理辦法》規(guī)定的其他有關(guān)資料；（8）其他。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、總行對(duì)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估提供資料和情況的要求37根據(jù)總行《在建工程抵押價(jià)值評(píng)估規(guī)范》：在建工程類(lèi)押品評(píng)估原則上優(yōu)先采用成本法，推薦使用兩種（含）以上評(píng)估方法，最終結(jié)果根據(jù)加權(quán)平均值進(jìn)行計(jì)算，權(quán)重應(yīng)謹(jǐn)慎確定。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法38

（一）成本法成本法評(píng)估要點(diǎn)：1、成本法評(píng)估基本公式為：

在建工程價(jià)值=估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值＋前期工程及其他專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)（建筑安裝成本＋管理費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）＋資金成本－調(diào)整

調(diào)整數(shù)值須在綜合考慮在建工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度、貶值因素、政策因素及其他影響抵押資產(chǎn)價(jià)格的因素后謹(jǐn)慎確定，并須在評(píng)估報(bào)告中予以詳細(xì)說(shuō)明。

2、估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值，可利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等方法求取。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法39

（一）成本法成本法評(píng)估要點(diǎn)：

3、前期工程及其他專(zhuān)業(yè)費(fèi)可按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定或當(dāng)?shù)氐亩~指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算。主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；策劃、可行性研究、評(píng)估和咨詢(xún)費(fèi)；辦理規(guī)劃許可證費(fèi)用；工程及設(shè)備招投標(biāo)費(fèi)用；概預(yù)算編制審查費(fèi)；工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)；工程保險(xiǎn)；竣工圖編制費(fèi)及其他。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法40

（一）成本法成本法評(píng)估要點(diǎn)：

4、在建工程完工形象進(jìn)度計(jì)算：①以工程建設(shè)方與施工方的工程結(jié)算價(jià)款與合同價(jià)值的比例確定：在建工程完工形象進(jìn)度（％）=建筑已結(jié)算價(jià)款÷建筑工程施工合同總價(jià)款×100%。評(píng)估中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)付款項(xiàng)、已支付但未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備價(jià)值，應(yīng)核實(shí)是否在工程實(shí)際結(jié)算價(jià)款中扣除；

②以在建工程各組成部分的實(shí)際完工進(jìn)度與各部分占預(yù)算的比例共同確定：在建工程完工形象進(jìn)度（%）=∑[各分項(xiàng)工程完工進(jìn)度（%）×各分項(xiàng)工程占總預(yù)算的比例（%）±調(diào)整因素]

③其他方法。評(píng)估中，應(yīng)以施工方和建設(shè)方共同出具的專(zhuān)業(yè)工程進(jìn)度為依據(jù)，對(duì)在建工程完工形象進(jìn)度予以客觀、準(zhǔn)確描述；對(duì)采用（一）（二）計(jì)算的工程形象進(jìn)度，需結(jié)合內(nèi)部評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查的工程形象進(jìn)度合理調(diào)整確定。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法41

（一）成本法成本法評(píng)估要點(diǎn)：

5、建筑安裝成本指在建工程至目前形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)的建筑和安裝的所有費(fèi)用，主要包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。推薦采用下述公式計(jì)算：

①形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)建筑安裝成本=建筑工程客觀市場(chǎng)單位造價(jià)×已完工工程量

或②形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)建筑安裝成本=調(diào)整后當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行概預(yù)算定額×已完工工程量

或③形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)建筑安裝成本=工程施工合同總價(jià)款或預(yù)算×在建工程完工形象進(jìn)度

其中，對(duì)采用公式③計(jì)算的成本，須與公式①或②計(jì)算結(jié)果進(jìn)行校驗(yàn)，取較低值作為最終成本。對(duì)缺乏當(dāng)?shù)亟ㄖこ炭陀^市場(chǎng)單位造價(jià)或概預(yù)算定額有關(guān)數(shù)據(jù)的，可根據(jù)謹(jǐn)慎原則采用公式③或其他方法合理確定。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法42（一）成本法成本法評(píng)估要點(diǎn)：

6、管理費(fèi)用一般取形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)的建筑安裝成本的1－3％。

7、資金成本主要包括建設(shè)用地使用權(quán)取得成本、開(kāi)發(fā)成本以及建筑安裝成本的利息。計(jì)算公式如下：

歸屬于建設(shè)用地使用權(quán)的利息=建設(shè)用地使用權(quán)取得成本和開(kāi)發(fā)成本×利率×在建工程已施工工期

歸屬于建筑物的利息=建筑安裝成本×利率×在建工程已施工工期/2

利率以同期貸款利率計(jì)算。資金成本的計(jì)算也可根據(jù)復(fù)利計(jì)算。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法43（一）成本法成本法評(píng)估要點(diǎn)：

8、形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目用途、市場(chǎng)平均利潤(rùn)、工程進(jìn)度、區(qū)位、在建工程質(zhì)量等綜合考慮確定。其中，房地產(chǎn)在建工程對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常取當(dāng)?shù)卣l件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的所得稅前的平均利潤(rùn)，結(jié)合在建工程形象進(jìn)度、市場(chǎng)狀況等綜合確定。

9、上述參數(shù)取值依據(jù)，有地方政府規(guī)定的，根據(jù)地方政府規(guī)定執(zhí)行。如有我行內(nèi)部項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，價(jià)值評(píng)估時(shí)可參考報(bào)告中相關(guān)數(shù)據(jù)和信息。

10、對(duì)非我行重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)客戶1提供的在建工程，當(dāng)完工形象進(jìn)度70％（含）以下時(shí)，根據(jù)第九條公式計(jì)算其價(jià)值可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況不計(jì)算形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法44（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估要點(diǎn)：

1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的在建工程價(jià)值-續(xù)建成本-續(xù)建部分對(duì)應(yīng)資金成本-續(xù)建部分對(duì)應(yīng)管理費(fèi)用-銷(xiāo)售（租賃）費(fèi)用－銷(xiāo)售（租賃）稅費(fèi)-續(xù)建開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買(mǎi)該在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要包括動(dòng)態(tài)法和靜態(tài)法。運(yùn)用動(dòng)態(tài)法評(píng)估時(shí)，通過(guò)現(xiàn)金流折現(xiàn)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)點(diǎn)的收入、支出折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，無(wú)需考慮資金成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。靜態(tài)法評(píng)估，通過(guò)計(jì)算利息的方式考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各項(xiàng)收入、支出直接相加減，需考慮資金成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法45（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估要點(diǎn)：

3、開(kāi)發(fā)完成后的在建工程價(jià)值、續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，在靜態(tài)法中，主要根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況確定；動(dòng)態(tài)法中，須預(yù)測(cè)其發(fā)生的時(shí)點(diǎn)和數(shù)額。

4、靜態(tài)法下開(kāi)發(fā)完成后的在建工程價(jià)值求取方法：

①對(duì)待銷(xiāo)售的，按評(píng)估時(shí)點(diǎn)同類(lèi)型資產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格確定；

②對(duì)出租或營(yíng)業(yè)的，可根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)合理租金或經(jīng)營(yíng)收入水平，通過(guò)收益法求取。

第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法46（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估要點(diǎn)：

5、動(dòng)態(tài)法下開(kāi)發(fā)完成后的在建工程價(jià)值求取方法：①對(duì)待銷(xiāo)售的：可采用市場(chǎng)法，根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)同類(lèi)型資產(chǎn)價(jià)格，并考慮類(lèi)似資產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合求??；②對(duì)出租或營(yíng)業(yè)的：可采用市場(chǎng)法，根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)同類(lèi)型資產(chǎn)租賃或經(jīng)營(yíng)收入，并考慮類(lèi)似資產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再利用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。其中，市場(chǎng)法、收益法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法計(jì)算原理見(jiàn)《辦法》要求。

第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法47

（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估要點(diǎn)：

6、續(xù)建成本包括土建工程費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備及安裝費(fèi)用、內(nèi)外裝修工程費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。有關(guān)取值根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定或市場(chǎng)情況確定。

7、續(xù)建部分對(duì)應(yīng)資金成本計(jì)算須注意：（一）合理確定后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期：一般指自評(píng)估基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時(shí)間，應(yīng)參考市場(chǎng)上同類(lèi)工程正常合理開(kāi)發(fā)周期確定；（二）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目通常包括：1.待求取在建工程價(jià)值；2.購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；3.續(xù)建成本和續(xù)建部分對(duì)應(yīng)管理費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息；（三）上述（二）中1、2項(xiàng)通常假設(shè)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)一次付清，3項(xiàng)一般假設(shè)期間均勻投入。實(shí)際情況與上述假設(shè)不符的，根據(jù)實(shí)際情況評(píng)估。

第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法48

（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估要點(diǎn)：

8、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)取在建工程建成后對(duì)應(yīng)全部預(yù)期利潤(rùn)減去形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)利潤(rùn)，確定方法參考成本法。

9、其他參數(shù)取值依據(jù)參考各地法規(guī)、市場(chǎng)情況或項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中數(shù)據(jù)和信息確定。

10、動(dòng)態(tài)法評(píng)估中，折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，應(yīng)體現(xiàn)資金利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分，具體求取參考《辦法》第二章規(guī)定。

11、對(duì)非我行重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)客戶提供的在建工程，當(dāng)完工形象進(jìn)度70％（含）以下時(shí)，根據(jù)第十九條公式計(jì)算其價(jià)值時(shí)可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況以“全部預(yù)期利潤(rùn)”替代“續(xù)建開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法49

（三）形象進(jìn)度法形象進(jìn)度法評(píng)估要點(diǎn)：

形象進(jìn)度法基本計(jì)算公式為：

在建工程價(jià)值＝在建工程完工后價(jià)值×完工形象進(jìn)度－調(diào)整

1、在建工程完工后價(jià)值可根據(jù)前述假設(shè)開(kāi)發(fā)法的第4、5點(diǎn)要求計(jì)算。完工形象進(jìn)度計(jì)算參照前述成本法的第4條規(guī)定。對(duì)可取得在建工程賬務(wù)資料、工程承包合同、施工圖紙、工程預(yù)算、設(shè)計(jì)變更條件、工程監(jiān)理報(bào)告等資料的項(xiàng)目，在施工期1年以?xún)?nèi)，或預(yù)計(jì)價(jià)格變化較小的情況下，也可使用建筑工程預(yù)算造價(jià)經(jīng)合理調(diào)整后估算在建工程完工后價(jià)值。2、調(diào)整數(shù)值須綜合考慮在建工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度、政策因素及其他影響抵押資產(chǎn)價(jià)格的因素謹(jǐn)慎確定，并須在評(píng)估報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法50

在建工程抵押價(jià)值計(jì)算基本公式為：在建工程抵押價(jià)值=在建工程價(jià)值-法定優(yōu)先受償款

1、在建工程評(píng)估其他技術(shù)細(xì)則參照《辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)商住兩用房或類(lèi)似在建工程，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃用途分別計(jì)算對(duì)應(yīng)抵押價(jià)值。

2、施工方與開(kāi)發(fā)商應(yīng)出具是否拖欠工程款的書(shū)面證明；如存在拖欠工程款，則評(píng)估時(shí)應(yīng)扣除該部分價(jià)款。如施工方出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面證明，評(píng)估時(shí)原則上仍應(yīng)扣減該部分價(jià)款。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估四、在建工程抵押價(jià)值計(jì)算51在建工程抵押權(quán)可以對(duì)抗其他的一些債權(quán)索求，但作為貸款銀行仍應(yīng)注意，在行使抵押變現(xiàn)時(shí)仍可能存在不少障礙，這些變現(xiàn)障礙在評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，即在確定其抵押范圍時(shí)，就必須予以考慮，這些障礙有：建設(shè)工程承包人價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。1999年頒布的《合同法》第286條規(guī)定：當(dāng)建設(shè)工程，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”

第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析522002年6月，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中再次認(rèn)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，當(dāng)在建工程拍賣(mài)，拍賣(mài)價(jià)款中需要優(yōu)先支付拖欠承包人（施工單位）的工程價(jià)款，銀行只能從剩余部分中受償。因此，貸款銀行一般要求承包人（施工單位）出具《放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾函》，以保證自身抵押權(quán)的優(yōu)先地位。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析53

土地出讓金優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第56條的規(guī)定：“拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，土地管理部門(mén)收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。因此，在評(píng)估劃撥土地上的在建工程抵押價(jià)值時(shí)，必須扣除劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金。

第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析54

稅收優(yōu)先權(quán)。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表明，當(dāng)在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了稅，則貸款銀行在處置抵押的在建工程時(shí)，只有在抵押人付清拖欠稅款后，才可以受償在建工程處置后的價(jià)款。

第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析55已預(yù)售的商品房。當(dāng)商品房的在建工程抵押在先，商品房預(yù)售在后，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須事先取得抵押銀行同意，解除已設(shè)定的抵押關(guān)系。當(dāng)商品房在建工程抵押前已經(jīng)進(jìn)行了商品房預(yù)售，則銀行在確定該在建工程抵押范圍時(shí)必須將已預(yù)售的戶室扣除在外，不然，就可能不能獲得抵押在建工程處置時(shí)的全部受償。

第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析56住宅小區(qū)的公共用房。住宅小區(qū)一般都要配備一定數(shù)量的公共用房，如物業(yè)管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房是不能單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，因此在確定在建工程抵押范圍時(shí)也宜將這部分公共用房的價(jià)值扣除。地下室。在建工程中的地下室部分也不宜納入可抵押的范圍，抵押人可能將地上的房產(chǎn)賣(mài)完后歸還部分的貸款，而繼續(xù)以不易出售的地下室作為在銀行的抵押，從而長(zhǎng)期占用銀行的貸款。第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析57目錄第三部分在建工程抵押第二部分在建工程的分類(lèi)第四部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估評(píng)估第五部分 在建工程抵押價(jià)值評(píng)估案例分析第一部分在建工程的含義及其特點(diǎn)58工程進(jìn)度在評(píng)估實(shí)務(wù)中，各個(gè)評(píng)估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?。大部分的?xiàng)目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒(méi)有進(jìn)行。對(duì)于上述不同的情況，評(píng)估時(shí)必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對(duì)于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估范圍。因此在對(duì)在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)工程的實(shí)際投資進(jìn)度來(lái)評(píng)估其價(jià)值。第五部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估案例分析實(shí)際評(píng)估中存在的問(wèn)題59銷(xiāo)售狀況有些評(píng)估的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤(pán)。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，必須清楚地把握兩個(gè)問(wèn)題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開(kāi)發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評(píng)估時(shí)必須將已售部分的在建實(shí)物工程量?jī)r(jià)值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值從整個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P(pán)的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無(wú)權(quán)將其抵押第五部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估案例分析實(shí)際評(píng)估中存在的問(wèn)題60某集團(tuán)公司在建工程抵押價(jià)值內(nèi)部評(píng)估報(bào)告書(shū)第五部分在建工程抵押價(jià)值評(píng)估案例分析評(píng)估案例歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用[自讀教材·填要點(diǎn)]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設(shè)的重點(diǎn)，便于國(guó)計(jì)民生，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈。2．出現(xiàn)1881年，中國(guó)自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車(chē)。1888年，宮廷專(zhuān)用鐵路落成。交通運(yùn)輸開(kāi)平

3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭(zhēng)以后列強(qiáng)激烈爭(zhēng)奪在華鐵路的

。②修路成為中國(guó)人

的強(qiáng)烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車(chē)；民國(guó)以后，各條商路修筑權(quán)收歸國(guó)有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)凋敝，鐵路建設(shè)始終未入正軌。修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路

二、水運(yùn)與航空1．水運(yùn)(1)1872年,

正式成立，標(biāo)志著中國(guó)新式航運(yùn)業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運(yùn)公司近百家，幾乎都是在列強(qiáng)排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設(shè)在福建馬尾造船廠的海軍飛機(jī)工程處開(kāi)始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設(shè)“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機(jī)籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設(shè)

，郵傳正式脫離海關(guān)。(2)進(jìn)一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國(guó)首次參加

。郵傳部萬(wàn)國(guó)郵聯(lián)大會(huì)2．電訊(1)開(kāi)端：1877年，福建巡撫在

架設(shè)第一條電報(bào)線，成為中國(guó)自辦電報(bào)的開(kāi)端。(2)特點(diǎn)：進(jìn)程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀(jì)30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念。(2)交通近代化使中國(guó)同世界的聯(lián)系大大增強(qiáng)，使異地傳輸更為便捷。(3)促進(jìn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，也使人們的生活

。臺(tái)灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認(rèn)知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟(jì)南章丘朱家峪人朱開(kāi)山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關(guān)東的前塵往事。下圖是朱開(kāi)山一家從山東輾轉(zhuǎn)逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。依據(jù)材料概括晚清中國(guó)交通方式的特點(diǎn)，并分析其成因。

提示：特點(diǎn)：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨(dú)輪車(chē)，近代的小火輪、火車(chē)同時(shí)使用)。

原因：近代西方列強(qiáng)的侵略加劇了中國(guó)的貧困，阻礙社會(huì)發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國(guó)民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動(dòng)。[串點(diǎn)成面·握全局]

一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點(diǎn)及影響1．原因(1)先進(jìn)的中國(guó)人為救國(guó)救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進(jìn)中國(guó)社會(huì)發(fā)展。(2)列強(qiáng)侵華的需要。為擴(kuò)大在華利益，加強(qiáng)控制、鎮(zhèn)壓中國(guó)人民的反抗，控制和操縱中國(guó)交通建設(shè)。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國(guó)，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)條件。2．特點(diǎn)(1)近代中國(guó)交通業(yè)逐漸開(kāi)始近代化的進(jìn)程，鐵路、水運(yùn)和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國(guó)交通業(yè)受到西方列強(qiáng)的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念；加強(qiáng)了中國(guó)與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強(qiáng)的政治侵略和經(jīng)濟(jì)掠奪。1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長(zhǎng)江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢(shì)”。這說(shuō)明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對(duì)中國(guó)航運(yùn)業(yè)的壟斷B．阻止了外國(guó)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)侵略C．標(biāo)志著中國(guó)近代化的起步D．使李鴻章轉(zhuǎn)變?yōu)槊褡遒Y本家解析：李鴻章是地主階級(jí)的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務(wù)運(yùn)動(dòng)標(biāo)志著中國(guó)近代化的開(kāi)端，但不是具體以某個(gè)企業(yè)的創(chuàng)辦為標(biāo)志；洋務(wù)運(yùn)動(dòng)中民用企業(yè)的創(chuàng)辦在一定程度上抵制了列強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三項(xiàng)表述都有錯(cuò)誤。答案：A二、近代以來(lái)交通、通訊工具的進(jìn)步對(duì)人們社會(huì)生活的影響(1)交通工具和交通事業(yè)的發(fā)展，不僅推動(dòng)各地經(jīng)濟(jì)文化交流和發(fā)展，而且也促進(jìn)信息的傳播，開(kāi)闊人們的視野，加快生活的節(jié)奏，對(duì)人們的社會(huì)生活產(chǎn)生了深刻影響。(2)通訊工具的變遷和電訊事業(yè)的發(fā)展，使信息的傳遞變得快捷簡(jiǎn)便，深刻地改變著人們的思想觀念，影響著人們的社會(huì)生活。2．清朝黃遵憲曾作詩(shī)曰：“鐘聲一及時(shí)，頃刻不少留。雖有