20131226-2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告

2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告2103年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2013年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在保持價(jià)格穩(wěn)定的同時(shí)平穩(wěn)和緩增長(zhǎng)，初步逆轉(zhuǎn)2011年以來(lái)增長(zhǎng)速度持續(xù)下滑趨勢(shì)，但實(shí)際復(fù)蘇進(jìn)程遲緩。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分析——國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力偏弱2013年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相對(duì)乏力，承續(xù)2012年以來(lái)的平穩(wěn)和緩增長(zhǎng)慣性。中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在逐步退出大規(guī)模財(cái)政刺激政策的同時(shí)，努力保持貨幣信貸和固定資產(chǎn)投資的適當(dāng)規(guī)模，基本逆轉(zhuǎn)2011年以來(lái)實(shí)際GDP增長(zhǎng)速度逐季減速趨勢(shì)。2013年實(shí)際GDP增長(zhǎng)速度將接近2012年，從而導(dǎo)致2013年實(shí)際GDP水平與其潛在水平缺口繼續(xù)擴(kuò)大。不過(guò)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在2013年暫時(shí)停滯，并未中斷2010年以來(lái)總體經(jīng)濟(jì)景氣的擴(kuò)張過(guò)程而在2013年形成新經(jīng)濟(jì)波谷。貨幣、財(cái)政政策——2013年中國(guó)財(cái)政更積極，貨幣更穩(wěn)健2013年政策組合：財(cái)政更積極貨幣更穩(wěn)健不出意料，2013年政府工作報(bào)告提出，要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策；貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，市場(chǎng)利率上行。下半年貨幣市場(chǎng)利率上移至4-5%。利率市場(chǎng)化改革也將順勢(shì)推進(jìn)。社會(huì)融資規(guī)模下降至5.5-6萬(wàn)億，年底M2與貸款14%與14.3%。中央已經(jīng)向社會(huì)釋放出明確的政策信號(hào)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，同時(shí)根據(jù)情況的變化適時(shí)地加強(qiáng)針對(duì)性和協(xié)調(diào)性，為市場(chǎng)和社會(huì)創(chuàng)造一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的預(yù)期和環(huán)境?？偨Y(jié)綜上所述，2013年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力偏弱，總體呈低速?gòu)?fù)蘇態(tài)勢(shì)；在貨幣、財(cái)政政策方面更應(yīng)該繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2013年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的一年，新一屆政府上臺(tái)之后，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域簡(jiǎn)政放權(quán)，更加市場(chǎng)化的取向更加明顯，而房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制日益清晰，預(yù)期基本保持穩(wěn)定，限購(gòu)和限貸保持不變，房地產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，上市房企再融資開(kāi)放，區(qū)域調(diào)控差別化。在此背景下，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然呈現(xiàn)出一些值得我們回顧的特征。從土地市場(chǎng)來(lái)看，整體成交回暖，局部火熱2012年開(kāi)發(fā)商的主旋律是去庫(kù)存，擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈，造成了全年土地成交整體偏冷的局面。經(jīng)過(guò)2012年3月以來(lái)的持續(xù)熱銷(xiāo)，庫(kù)存下降明顯，去化時(shí)間不斷縮短。進(jìn)入2013年，開(kāi)發(fā)商亟需補(bǔ)庫(kù)存，伴隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的推出，土地市場(chǎng)景氣度回升，各地地王頻現(xiàn)。但我們留意到，土地市場(chǎng)從區(qū)域上變的更加集中，火熱只局限于一二線城市和部分市場(chǎng)表現(xiàn)較佳三線城市，而其它廣大三四線城市城市土地出讓依然低迷。2013年1-11月，40大中城市土地成交面積為35292.46萬(wàn)平米，同比下降4.5%，相對(duì)于2012年土地成交面積同比下降12.0%來(lái)說(shuō)，增速明顯回升。土地市場(chǎng)回暖明顯，推動(dòng)土地成交溢價(jià)率攀升。但從不同城市類(lèi)型的土地成交溢價(jià)率可以看出，土地市場(chǎng)分化明顯，一線城市火熱，二線城市次之，三線城市較差。數(shù)據(jù)顯示：一線城市土地成交溢價(jià)率高達(dá)32.2%，二線城市土地成交溢價(jià)率為19.1%，三線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)冷清，土地成交溢價(jià)率只有9.6%。40個(gè)大中城市土地成交面積增長(zhǎng)情況不同類(lèi)型城市土地成交溢價(jià)率40個(gè)大中城市土地成交溢價(jià)率走勢(shì)從全國(guó)來(lái)看，成交高位景氣，預(yù)計(jì)全年住宅成交近7萬(wàn)億，30%的增長(zhǎng)2013年上半年，在寬松的流動(dòng)性支持下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)跨年熱銷(xiāo)的局面，雖然期間政府出臺(tái)“新國(guó)五條”及相關(guān)細(xì)則，但是由于政策落地性不強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)影響有限，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比大幅上升，但漲幅趨于收窄。1-6月，全國(guó)商品房成交面積51433.33萬(wàn)平米，同比大幅上漲28.7%，漲幅較前5個(gè)月收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅成交面積46089.66萬(wàn)平米，同比大幅上漲30.4%，漲幅較前5個(gè)月收窄7.2個(gè)百分點(diǎn)；1-6月商品房銷(xiāo)售金額33376.41億元，同比上漲43.2%，漲幅較1-5月份收窄9.6個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷(xiāo)售金額28215.06億元，同比上漲46.0%，漲幅較1-5月收窄10.8個(gè)百分點(diǎn)。2013年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量始終維持在高位，但增速持續(xù)下滑，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，2013年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77412億元，同比增長(zhǎng)19.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持平穩(wěn)；商品房成交面積110807萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20.8%，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額69946億元，同比增長(zhǎng)30.7%；其中商品住宅成交面積98871萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)21.3%，商品住宅成交金額58689億元，同比增長(zhǎng)31.1%。中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況中國(guó)商品房銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)情況中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)情況商品住宅成交量持續(xù)增長(zhǎng)，支撐全國(guó)銷(xiāo)售均價(jià)上漲明顯，2013年1-11月，商品房均價(jià)6312元/平米，同比增長(zhǎng)8.1%，其中住宅均價(jià)5936元/平米，同比增長(zhǎng)8.0%。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)從城市來(lái)看，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑從城市來(lái)看，三、四線城市前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展使得這兩年供應(yīng)量井噴，但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能不足和人口聚集能力較低，需求相對(duì)疲軟，導(dǎo)致其出現(xiàn)嚴(yán)重的供給大于需求局面。在這種情況下，品牌開(kāi)發(fā)商用腳投票，趨勢(shì)性回歸一二線城市。我們看到，一二線城市商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額占全國(guó)的比例自2011年以來(lái)持續(xù)上升，三四線城市占比則持續(xù)收縮。數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月一二線城市銷(xiāo)售面積占全國(guó)的比例為25.7%，比2012年提升2.1%，銷(xiāo)售金額占比為45.1%，比2012年提升3.6%。各線城市銷(xiāo)售面積占比各線城市銷(xiāo)售金額占比辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工增速高于住宅，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)2013年，無(wú)論是新開(kāi)工面積增速還是開(kāi)發(fā)投資增速，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房表現(xiàn)均高于住宅。開(kāi)發(fā)投資方面，2013年1-11月，辦公樓開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)36.0%，比商業(yè)營(yíng)業(yè)用房高出8.4%，比商品住宅投資大幅高出16.9%。新開(kāi)工方面，2013年1-11月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)15.1%，高于辦公樓和商品住宅。在行業(yè)新開(kāi)工面積中長(zhǎng)期拐點(diǎn)已過(guò)的背景下，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資增速能夠高于住宅，其原因在于當(dāng)前很多地方政府在土地出讓時(shí)限定一定的商業(yè)和寫(xiě)字樓的面積比例，導(dǎo)致商業(yè)和寫(xiě)字樓的供應(yīng)一直居高不下，2010年針對(duì)住宅的調(diào)控驅(qū)使更多的開(kāi)發(fā)商介入寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)，最終導(dǎo)致當(dāng)前一些城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平，供過(guò)于求的局面特別明顯，寫(xiě)字樓亦如此。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，考慮到人口的集聚、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額、三產(chǎn)的發(fā)展、品牌商家的入駐等等諸多因素，很多二三線城市根本無(wú)法支撐當(dāng)前的供應(yīng)量。寫(xiě)字樓需求的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素在于就業(yè)人口總量和密度、二三產(chǎn)總值、規(guī)模以上企業(yè)生產(chǎn)總值、交通便利度等指標(biāo)。而這些，更簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，也是人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、市場(chǎng)容量等數(shù)據(jù)的體現(xiàn)。在這些指標(biāo)上，一二線的核心城市更具備競(jìng)爭(zhēng)力。從優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層的租金走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前寫(xiě)字樓和商業(yè)租金表現(xiàn)最佳的一線城市也正在放緩，而更多的二三線城市的租金水平出現(xiàn)停滯不前，某些城市甚至存在較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)2014年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5%，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)10.2%核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，我們確信市場(chǎng)已經(jīng)正式進(jìn)入了分化的時(shí)代，在2014年這種分化的趨勢(shì)也將繼續(xù)延續(xù)下去。在分化的時(shí)代里面，總量變化的指導(dǎo)意義正在下滑，這點(diǎn)與房地產(chǎn)單邊上揚(yáng)的時(shí)代有著本質(zhì)上的區(qū)別。盡管如此，我們?nèi)匀恍枰獙?duì)總量做出一些判斷。在2014年整體貨幣環(huán)境偏差的情況下，整體供給的增加和去化率的下移，使得房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和房?jī)r(jià)放緩是確定的。供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)待去化的住宅面積同比增長(zhǎng)10%由于2013年土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的恢復(fù)，基本上大家都知道2014年的供給肯定會(huì)增加的。至于明年具體增長(zhǎng)多少，我們只需要最簡(jiǎn)單的方法，找?guī)讉€(gè)龍頭公司問(wèn)一下他們新開(kāi)工能有多少供貨多少，再看看今年剩余多少可售，對(duì)應(yīng)他們明年大概的市場(chǎng)份額，反過(guò)來(lái)算總量，這樣就可以得到一個(gè)大數(shù)，那就可以看出來(lái)整體供應(yīng)的情況，然后對(duì)照季調(diào)一下的行業(yè)滯后1.5年新開(kāi)工面積調(diào)整一下，基本上大數(shù)就能出來(lái)了。這樣算下來(lái)，預(yù)計(jì)明年待去化的住宅面積同比增長(zhǎng)10%左右。滯后1.5年新開(kāi)工面積季調(diào)后的走勢(shì)（未剔除保障房）銷(xiāo)售面積進(jìn)入高位平臺(tái)，預(yù)計(jì)明年銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)10.2%從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)附近會(huì)產(chǎn)生新開(kāi)工面積拐點(diǎn)，中國(guó)的新開(kāi)工面積拐點(diǎn)于2011年已經(jīng)跨過(guò)，從而也意味著中國(guó)的新房銷(xiāo)售面積從2013年期已經(jīng)進(jìn)入了中期的高位平臺(tái)階段。展望2014年，銷(xiāo)售面積也仍將在高位平臺(tái)上運(yùn)行。但是由于整體利率水平的攀升，我們預(yù)計(jì)明年企業(yè)的投資意愿會(huì)有所回落，而家庭的購(gòu)房需求將會(huì)回落。資金成本對(duì)企業(yè)投資決策的影響是立竿見(jiàn)影的，利率的上浮會(huì)立馬降低企業(yè)的投資意愿。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)促使房企加快周轉(zhuǎn)，快速跑量，土地購(gòu)置意愿受制約。資金成本的抬升對(duì)于家庭部門(mén)的需求有影響，但不是唯一的因素，因?yàn)槌藘r(jià)格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價(jià)格因素帶來(lái)的影響，也就是說(shuō)家庭部門(mén)的需求曲線對(duì)利率的彈性沒(méi)那么大，除非利率攀升累計(jì)至一定幅度和時(shí)間長(zhǎng)度。當(dāng)前中國(guó)利率攀升持續(xù)的時(shí)間已經(jīng)足夠長(zhǎng)，其上浮的幅度已經(jīng)足夠危險(xiǎn)，這點(diǎn)讓我們開(kāi)始謹(jǐn)慎。我們預(yù)計(jì)2014年在悲觀情形下，商品住宅銷(xiāo)售面積同比、房?jī)r(jià)上漲幅度、銷(xiāo)售金額同比分別為3.0%、2.0%和5.1%；中性情形下分別為5.0%、5.0%和10.2%；樂(lè)觀情形下分別為7.0%、8.0%和15.5%。根據(jù)中性情形下的測(cè)算，2013-2014年商品住宅的銷(xiāo)售面積分別為11816萬(wàn)平米、124069萬(wàn)平米；2013-2014年商品住宅銷(xiāo)售金額分別為69507億元、76458億元。市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸。2014年商品住宅銷(xiāo)售預(yù)測(cè)2014年商品住宅銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)