酒店裝修改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告

-PAGE2-酒店二期裝修改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告編制：集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心日期：2006年5月提要第一部分××酒店裝修改造項(xiàng)目說明第二部分項(xiàng)目市場環(huán)境分析第三部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析一、投資估算（一）參數(shù)依據(jù)（二）投資估算二、財(cái)務(wù)效益評價(jià)（一）收入測算（二）成本分析（三）損益分析（四）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析第四部分評價(jià)結(jié)果第一部分××酒店裝修改造項(xiàng)目說明×××集團(tuán)自2003年5月份正式收購原屬長安鎮(zhèn)××酒店以來，開始著手進(jìn)行重新裝修改造建設(shè)，目前已改造完成的項(xiàng)目有：××主營業(yè)樓、附樓新梅園海鮮餐廳及主樓外景觀、停車場改造工程，已累計(jì)投入裝修改造工程5000多萬元。目前××酒店急待第二期改造工程，包括臨街兩幢宿舍樓改造成商務(wù)客房、八幢別墅小樓的裝修改造、××桑拿房兩側(cè)××所屬用地的建筑裝飾項(xiàng)目等四項(xiàng)工程。本報(bào)告即針對××酒店上述二期改造項(xiàng)目進(jìn)行投資分析及財(cái)務(wù)效益評價(jià)。第二部分項(xiàng)目的市場環(huán)境分析一、長安鎮(zhèn)酒店行業(yè)的市場基礎(chǔ)東莞是華南制造業(yè)的中心城市，是華南經(jīng)濟(jì)帶的核心組成部分，東莞市連年獲得國家大中城市范圍的多項(xiàng)殊榮，“十大最具魅力城市”、“最具經(jīng)濟(jì)競爭力城市”、“全國優(yōu)秀旅游城市”，無論從GDP、進(jìn)出口總值至實(shí)際利用外資、外商投資企業(yè)等多項(xiàng)指標(biāo)，均居全國前列，為中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的明星城市之一，在國際上享有很高的知名度。東莞地區(qū)外資發(fā)達(dá)，外商投資企業(yè)，尤其是臺(tái)商企業(yè)在全國最為發(fā)達(dá)，東莞臺(tái)商企業(yè)是廣州、深圳臺(tái)商企業(yè)之和，眾多的外來投資企業(yè)造就了東莞地區(qū)發(fā)達(dá)的酒店、娛樂業(yè)，成為東莞酒店行業(yè)深厚的市場基礎(chǔ)。2005年東莞市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)值生產(chǎn)值2148億元人民幣工業(yè)總產(chǎn)值4410億元人民幣進(jìn)出口總額733億美元，其中出口405億美元外幣存款3000億元人民幣實(shí)際利用外資35.2億美元全市財(cái)政總收入330億元人民幣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1720億元人民幣居民人均可支配收入城鎮(zhèn)22885元，農(nóng)村9673元長安鎮(zhèn)是東莞市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模連年排在東莞市前列。2005年，長安國民經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)重要指標(biāo)均排在東莞市第一位：生產(chǎn)總值1337428萬元東莞第一稅收162094萬元東莞第一出口388215萬元東莞第一長安鎮(zhèn)位于東莞市的最南端，總面積83平方公里，比東莞市松山湖開發(fā)區(qū)稍大，總?cè)丝?30多萬人，其中本地居民3,5萬人，外來人口120多萬。長安鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成主要由模具、機(jī)械、五金、電子行業(yè)的制造業(yè)組成，在83平方公里的土地上擁有3000余家企業(yè)，其中2000余家為外資企業(yè)，主要從事制造業(yè)。長安鎮(zhèn)是東莞市工廠密集度最大的鎮(zhèn)區(qū)，眾多的外資企業(yè)是長安鎮(zhèn)酒店服務(wù)行業(yè)穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，是形成長安產(chǎn)業(yè)鏈的最為重要一環(huán)。長安鎮(zhèn)城市建設(shè)規(guī)劃是東莞市所轄鎮(zhèn)中最為合理的鎮(zhèn)，市容市貌排在各鎮(zhèn)之首。發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)、狹小的地域范圍，眾多的工廠及大量的外企管理人員，優(yōu)良的市鎮(zhèn)環(huán)境，營造了長安鎮(zhèn)商務(wù)酒店行業(yè)的強(qiáng)有力的市場基礎(chǔ)。二、長安酒店行業(yè)的市場現(xiàn)狀及市場分布長安鎮(zhèn)具有上星級(jí)酒店總數(shù)13家左右，主要分布在長安鎮(zhèn)所轄各區(qū)，其中五星級(jí)酒店3家，三、四星級(jí)酒店7~8家，其余為二星以下。長安鎮(zhèn)酒店行業(yè)是東莞市轄區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)收費(fèi)最高的鎮(zhèn)區(qū)，超過東莞市區(qū)及其它各鎮(zhèn)，平均開房率亦好于其它鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)酒店年綜合平均開房率均超過8.5成，少數(shù)在9成以上。以下是長安鎮(zhèn)上星級(jí)酒店客房數(shù)量及收費(fèi)情況。全鎮(zhèn)具有星級(jí)以上客房數(shù)量3000間左右，標(biāo)準(zhǔn)間平均房價(jià)每天405元/間。長安鎮(zhèn)星級(jí)酒店市場狀況一覽表酒店名稱星級(jí)房間數(shù)量房間單價(jià)（實(shí)收值）分布地區(qū)長安國際酒店五星400間標(biāo)準(zhǔn)間598元/間CBD錦廈蓮花山莊五星400余間，新100余間新624元/間；舊380元/間蓮花山旁海悅酒店五星400余間，新70間新500元/間；舊320元/間莞長路旁長安酒店四星280間新480元/間；舊268元/間CBD錦廈××酒店三星原有230間，現(xiàn)140余間其中客房65間新360元/間；舊280元/間CBD咸西烏沙酒店三星60間380元/間烏沙村華禧酒店四星230間380元/間廈崗107國道旁金沙亞都酒店三星280間365元/間沙頭村凱萊酒店四星165間398元/間烏沙107國道旁嘉年華酒店三星80間330元/間烏沙村帝盈酒店三星160間330元/間廈邊村亞都酒店準(zhǔn)三星120間398元/間CBD咸西東怡酒店準(zhǔn)三星70間318元/間咸西村東豪酒店二星80間270元/間CBD咸西村合計(jì)全鎮(zhèn)約3000間房標(biāo)間平均房價(jià)405元/間405元三、同類可比項(xiàng)目比較及本項(xiàng)目的優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢若從位置看，本項(xiàng)目同類可比酒店有國際酒店、海悅酒店、長安酒店、亞都酒店、東怡酒店、東豪酒店。除國際酒店外，本項(xiàng)目在上述酒店中處于相對優(yōu)勢，應(yīng)該為長安鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)最佳商務(wù)酒店位置：（1）三條主要城市商業(yè)道路交匯處；（2）即將形成的商業(yè)中心區(qū)；（3）周邊地勢最高處，有居高臨下的感覺，地勢優(yōu)越；（4）腹地寬闊，后有大型停車場配套。2、品牌優(yōu)勢××酒店為長安最老的酒店之一，自建立之初即擁有三星級(jí)品牌，當(dāng)時(shí)為長安最好的酒店，在東莞市及深圳相當(dāng)一些地區(qū)擁有廣泛知名度，長安人家喻戶曉。3、經(jīng)營優(yōu)勢如果與亞都酒店、東怡酒店、東豪酒店相比，本項(xiàng)目經(jīng)營占絕對優(yōu)勢；如果與海悅酒店、長安酒店相比，本項(xiàng)目在收費(fèi)上有相當(dāng)大的競爭優(yōu)勢；如果與烏沙等工業(yè)區(qū)內(nèi)的酒店相比，本項(xiàng)目擁有絕對環(huán)境、繁華及方便的區(qū)位優(yōu)勢；如果該項(xiàng)目按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)裝修，房價(jià)按烏沙等工業(yè)區(qū)內(nèi)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，則本項(xiàng)目在長安鎮(zhèn)酒店業(yè)中擁有相當(dāng)強(qiáng)的競爭力。第三部分投資估算與財(cái)務(wù)效益評價(jià)一、投資估算（一）參數(shù)依據(jù)××酒店臨蓮峰路兩幢宿舍樓原有建筑面積5884.7經(jīng)改造后總建筑面積8653.5M2，改造后底層商鋪面積1500酒店客房面積6753.5M2（其它用房400八幢別墅客房總建筑面積7200M2改造后客房120間桑拿樓背后山坡用地4039M總規(guī)劃用地4039總建筑面積10000其中包括首層停車場及泳池面積3600兩層娛樂夜總會(huì)用房6400M2一層其它用房20間桑拿樓一側(cè)1500M總用地面積1900總建筑面積6000其中功能包括會(huì)議廳、健身用房、體育用房、酒店辦公用房（二）投資測算××酒店臨街兩幢宿舍樓的改造（具體見下表）表一××酒店貴賓樓裝修改造投資估算表序號(hào)改造項(xiàng)目名稱單位數(shù)量計(jì)價(jià)單價(jià)(元)合計(jì)(萬元)備注一拆除運(yùn)走M(jìn)2建筑面積5000M2舊墻一項(xiàng)15萬元舊物補(bǔ)償二加建271.5萬元底層鋼混土建M2950M900元/M285包基礎(chǔ)首層鋼構(gòu)加建1219M500元/M261首層幕墻1750M380元/M266.510厘鍍膜主樓鋼混加建600M600元/M236主樓磚混墻體一項(xiàng)18排水改道130M一項(xiàng)5三主體裝修935萬元大堂裝修M2500M1500元/M275客房裝修間80間7萬元/間560包家具外墻玻璃幕M22700M330元/M290電梯臺(tái)2臺(tái)30萬元/臺(tái)60空調(diào)M26600M一項(xiàng)65消防M26600M一項(xiàng)35強(qiáng)弱電一項(xiàng)25熱水一項(xiàng)25四外圍景觀15萬元園景四層一項(xiàng)5招牌燈飾一項(xiàng)10五不可預(yù)見費(fèi)50萬元六建設(shè)利息萬元1000萬元/年年利率5.8%58萬元/年七靜態(tài)總投資1286.5萬元不含利息八動(dòng)態(tài)總投資1402.5萬元含兩年利息××酒店八幢別墅樓改造工程根據(jù)酒店裝修市場行情，對八幢別墅共7200M2的裝修改造，單方造價(jià)按1850元/M2計(jì)，此項(xiàng)造價(jià)為7200桑拿樓背后4039M總建設(shè)面積10000（1）據(jù)該地塊地質(zhì)狀態(tài)及市場建筑行情，單方建筑造價(jià)按800元/M2計(jì)，則土建投資為800萬元RMB（2）其中娛樂經(jīng)營用房面積按6400夜總會(huì)裝修造價(jià)按2200元/M2計(jì)，則夜總會(huì)裝修投資為6400×2200=1408萬元RMB◆兩項(xiàng)合計(jì)為2208萬元RMB桑拿樓一側(cè)1900M2總建筑面積6000（1）土建造價(jià)按800元/M2，土建造價(jià)為480萬元RMB（2）裝修按1300元/M2計(jì)，則裝修造價(jià)為6000×1300=780萬元RMB◆兩項(xiàng)合計(jì)造價(jià)為1260萬元RMB表二××酒店二期改造項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)(元/M2)造價(jià)合計(jì)(萬元)備注一臨街商務(wù)貴賓樓8653.5M一項(xiàng)1286.5二八幢別墅樓裝修720018501332三夜總會(huì)項(xiàng)目10000土建800元/M2裝修2200元/M22208四配套綜合樓建設(shè)6000土建800元/M2裝修1300元/M21260靜態(tài)投資合計(jì)6086.5動(dòng)態(tài)總投資按4000萬元貸款計(jì)息年利率6.372%(兩年計(jì))6596.26兩年利息共509.76萬元二、財(cái)務(wù)效益評價(jià)（一）收入測算臨街商務(wù)貴賓樓收入測算表三收入測算表收入項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)總價(jià)底層商鋪160元/M2/月1500M市場行價(jià),一年計(jì)288萬元首層多功能房50元/M2/月452M年租金27萬元商務(wù)套房480元/天35間7.5成開房率,一年計(jì)價(jià)453.6萬元豪單、雙房380元/天40間7.5成開房率,一年計(jì)價(jià)410.4萬元普單房280元/天5間7.5成開房率,一年計(jì)價(jià)37.8萬元合計(jì)一年計(jì)價(jià)1216.8萬元?jiǎng)e墅樓收入測算別墅貴賓客房為××改造后的主力客房，共120間每間每天按平均480元，8成開房率則該項(xiàng)年收入為480×120×30×12×0.8=1658.9萬元RMB夜總會(huì)項(xiàng)目收入測算夜總會(huì)共65間卡拉OK房，20間鐘點(diǎn)房（1）卡拉OK房按平均每間每晚總消費(fèi)（房費(fèi)+酒水）1200元計(jì)算，年平均8成開房率（2）鐘點(diǎn)房按每天消費(fèi)600元/間計(jì)，9成開房率則卡拉OK房年收入2246萬元RMB鐘點(diǎn)房年收入345.6萬元RMB◆則夜總會(huì)年收入合計(jì)2591.6萬元RMB配套綜合樓收入此項(xiàng)目收入可按正常寫字樓出租價(jià)計(jì)算，年收入價(jià)值按月租80元/M2計(jì)算，該項(xiàng)年總收入價(jià)值為6000×80×12=576萬元RMB◆以上四項(xiàng)合計(jì)為××酒店二期改造項(xiàng)目的年綜合收入。具體見下表表四××酒店二期改造后年收入測算表收入項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)年總收入臨街商務(wù)樓8653.5M7.5成開房率1216.8萬元八幢別墅房平均480元/間120間8成開房率1658.9萬元夜總會(huì)卡拉OK房1200元/間鐘點(diǎn)房600元/天65間20間8成開房率2591.6萬元多功能樓80元/M2/月6000M576萬元年收入總計(jì)6043.3萬元（二）成本分析營業(yè)稅費(fèi)酒店行業(yè)計(jì)征5%的營業(yè)稅及相關(guān)約0.8%的附加稅費(fèi)，預(yù)征2%營業(yè)額的所得稅。綜合稅費(fèi)約為營業(yè)額的7.8%。成本測算表五年總成本測算表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/依據(jù)金額備注一稅費(fèi)按年收入6043.3萬元計(jì)471.37萬元按7.8%計(jì)二管理費(fèi)、人員工資按年收入6043.3萬元計(jì)664.76萬元按11%計(jì)三水、電、燃料按年收入6043.3萬元計(jì)664.76萬元按11%計(jì)四低值易耗品按年收入6043.3萬元計(jì)483.44萬元按8%計(jì)五財(cái)務(wù)費(fèi)用按4000萬元貸款254.88萬元年息6.372%合計(jì)年總成本2539.21萬元（三）損益分析表四年損益分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注一營業(yè)收入6043.3工期改造四項(xiàng)總收益二經(jīng)營成本2284.33不含稅費(fèi)三稅金471.37含營業(yè)稅及附加、所得稅四稅后凈利潤3287.6稅后純利（四）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析表五財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目運(yùn)營期現(xiàn)金流入、流出(萬元)備注第一年第二年第三年一現(xiàn)金流入6043.36043.36043.3二現(xiàn)金流出8842.22755.72755.7建設(shè)/裝修投資6086.5靜態(tài)投資經(jīng)營成本2284.332284.332284.33含利息稅費(fèi)471.37471.37471.37含營業(yè)稅、所得稅三凈現(xiàn)金流量-2804.93287.63287.6四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2804.9482.73770.3◆備注：靜態(tài)回收期1.85年（自竣工開張之日起計(jì)時(shí)）項(xiàng)目建設(shè)期1年(五)資金籌措與還款計(jì)劃該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總投資6596.26萬元，建設(shè)資金酬措的方式為：自籌2596.26萬元金融機(jī)構(gòu)借款4000萬