工程部作業(yè)指導書

工程部作業(yè)指導書擬制：日期：審核：日期：批準：日期：版本號：生效日期：目錄組織機構及崗位設置1、組織機構設置圖-----------------------------------------------------------------（3）2、部門職能（1）設備管理部職能-----------------------------------------------------------（3）（2）設備管理部功能-----------------------------------------------------------（4）3、崗位職責（1）設備工程師崗位職責------------------------------------（4）（2）維修主管崗位職責--------------------------------------（4）（3）設備主管崗位職責--------------------------------------（5）（4）維修工崗位職責----------------------------------------（5）（5）各設備員（包括消防、電梯、其它設備員）崗位職責--------（5）二、工作流程日常工作流程圖-----------------------------------------------（7）工作標準及要求1、工作標準（1）日常操作規(guī)程①供配電系統(tǒng)安全作業(yè)指導書--------------------------------（7）②電工安全操作規(guī)程----------------------------------------（13）③電工維修操作技術安全規(guī)程--------------------------------（14）④水泵安全操作規(guī)程----------------------------------------（14）⑤中央空調主機安全操作規(guī)程--------------------------------（18）⑥電梯安全操作規(guī)程----------------------------------------（19）=7\*GB3⑦消防設備安全操作規(guī)程------------------------------------（21）=8\*GB3⑧發(fā)電機安全操作規(guī)程--------------------------------------（22）=9\*GB3⑨車輛自動道閘系統(tǒng)操作規(guī)程--------------------------------（22）（2）設備房管理保養(yǎng)制度①配電房管理制度------------------------------------------（24）②水泵房管理制度------------------------------------------（24）③電梯機房管理制度----------------------------------------（24）④消防監(jiān)控中心管理制度------------------------------------（25）⑤柴油發(fā)電機房管理制度------------------------------------（25）=6\*GB3⑥電梯管理制度--------------------------------------------（26）=7\*GB3⑦柴油發(fā)電機管理制度--------------------------------------（26）（3）設備管理制度=1\*GB3①消防設備管理制度----------------------------------------（27）=2\*GB3②監(jiān)控系統(tǒng)管理制度----------------------------------------（27）（4）設備保養(yǎng)標準①給排水設備、設施、管道檢修保養(yǎng)制度----------------------（28）②監(jiān)控設備的維保標準--------------------------------------（31）③強電設備維修保養(yǎng)標準干式變壓器保養(yǎng)標準--------------------------------------（31）低壓配電柜保養(yǎng)標準-------------------------------------（32）④給排水設備維修保養(yǎng)標準----------------------------------（32）=5\*GB3⑤空調設備維修保養(yǎng)標準------------------------------------（33）=6\*GB3⑥消防設備維修保養(yǎng)標準------------------------------------（34）=7\*GB3⑦風機保養(yǎng)標準--------------------------------------------（35）=8\*GB3⑧柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準----------------------------------（35）=9\*GB3⑨車輛自動道閘系統(tǒng)保養(yǎng)標準--------------------------------（36）=10\*GB3⑩電梯的維護保養(yǎng)標準--------------------------------------（37）（4）應急操作處理規(guī)程①燃氣泄漏的緊急處理程序----------------------------------（37）②雷暴及臺風的緊急處理程序--------------------------------（38）③供水系統(tǒng)緊急事件處理程序--------------------------------（38）④發(fā)生火災、火警時的緊急處理程序--------------------------（39）⑤大面積停電或電力設備故障處理程序------------------------（39）⑥電梯應急處理程序----------------------------------------（39）2、其它要求禮儀規(guī)范①入戶維修-------------------------------------------------（41）②行為規(guī)范-------------------------------------------------（42）③文明用語-------------------------------------------------（43）④電話/對講機的使用用語------------------------------------（43）（2）規(guī)章制度①報告制度-------------------------------------------------（44）②值班制度-------------------------------------------------（45）③交接班制度-----------------------------------------------（45）④臨時用電用水管理制度-------------------------------------（45）⑤投訴接待、跟蹤處理制度-----------------------------------（46）⑥節(jié)能管理制度---------------------------------------------（46）（3）培訓與考核①員工培訓制度---------------------------------------------（47）②新員工培訓進度表-----------------------------------------（48）③員工考核評比制度-----------------------------------------（48）④員工考核評比標準-----------------------------------------（49）(4)服務與驗證①設備管理部日常規(guī)范化服務標準-----------------------------（50）②日常操作管理細則-----------------------------------------（50）③安全綜合檢查方法-----------------------------------------（51）④機電服務過程的檢驗---------------------------------------（52）工作表格---------------------------------------------------（53-80）--各工作表格頁碼見附件----------------------------------------（82）

第一章組織機構及崗位設置一、工程部組織機構設置圖總工程師總工程師土建工程師設備工程師設備主管維修主管土建主管消防設備員其它設備員水電維修技工電梯設備員土建維修技工二、部門職能1.設備管理部職能1.1負責消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)及空調通風系統(tǒng)的運行管理，設備的維修保養(yǎng)、故障搶修工作及各小區(qū)入戶維修等管理工作。1.2負責中高層二次供水水池清洗工作及管道閥門的維修保養(yǎng)工作。1.3負責小區(qū)室外消火栓、閥門的維修保養(yǎng)工作。1.4負責建立設備臺賬、設備更新和小項增改工作。1.5負責編寫消防、電梯、供電、給排水等各系統(tǒng)操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程，機電人員招聘、培訓、考核以及日常行政處理工作。1.6負責新接小區(qū)機電、消防設備的檢查驗收工作，供配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)工作。1.7負責小區(qū)游泳池、景觀循環(huán)等系統(tǒng)的動力機電設備的維修保養(yǎng)工作。1.8設備維修組與日常維修組要相互配合、協(xié)調，特別是遇到突發(fā)特殊事件情況下，要聽從總部的指揮，相互協(xié)助。2.設備管理部功能2.1設備管理部是執(zhí)行部門，主要是解決問題。2.2做好本部門日常的服務工作，接受信息并解決各種突發(fā)的問題，做好記錄，做好本部門提供服務的檢查工作。2.3具體負責設備設施的日常維修保養(yǎng)、運行管理及入戶維修、水池清洗、電梯年檢、變壓器年檢、工程遺留問題處理等工作。三、崗位職責1.設備工程師崗位職責直接上級：總工程師直接下級：設備主管、維修主管職責權限：1.1全面熟悉和了解轄區(qū)樓宇設施設備分布情況，制定公共設施設備的保養(yǎng)計劃,跟蹤落實。1.2根據要求按時向總工程師提交工作總結及計劃，并按照計劃進行落實。1.3負責組織對外包服務項目的監(jiān)管工作，并做好記錄。1.4定期組織對各類設施設備進行巡視檢查，并做好記錄。1.5定期組織對消防栓、滅火器等進行檢查，并做好檢查記錄。1.6組織、參與對新設施設備移交的驗收接管工作，負責將相關的技術資料、圖紙歸類后交客戶服務部存檔。1.7負責繪制轄區(qū)內公共設施設備分布狀況示意圖，并根據實際情況及時更新完善。1.8定期對部門人員進行業(yè)務知識、操作技能的培訓。1.9對部門人員的轉正、晉級及降級、辭退進行審核并向主任提交書面意見或建議。1.10負責部門人員績效考核工作。1.11負責組織維修人員對水、電表的查抄及審核工作，向客戶服務部提供公共部位水、電分攤辦法及用量的具體數據。1.12負責各種外協(xié)單位水電費的查抄和核算工作，協(xié)助事務助理進行收費。1.13完成上級領導交辦的其它任務。1.14根據各項目情況，調配服務中心資源。2、維修主管崗位職責直接上級：設備工程師直接下級：維修工職責權限：2.1全面熟悉和掌握所管轄區(qū)域內各種管道、閥門、線路分布情況及位置。2.2負責本班工作，依照設備工程師制定的維修保養(yǎng)計劃，組織人員按期完成任務。2.3負責本班日常維修的派工，保證維修的及時率，并努力提高維修滿意度。隨時清楚本班人員去向，在派工單上如實反映，并每天與前臺保持良好的溝通，共同做好客戶維作服務工作。2.4定期抽查員工的維修任務完成情況和責任區(qū)公共設施的完好率，并做記錄。2.5組織人員參與房屋的交接驗收工作。2.6負責制定本部門工具的管理辦法，并督促落實；負責指導公用工具的養(yǎng)護，并確保正確使用。2.7指導、督促維修工嚴格遵守安全作業(yè)規(guī)程，負責安全防護措施的檢查工作。2.8負責本班日常維修所需材料的采購計劃、庫存管理及領用申請。2.9對重大維修工程及特殊維修項目，做過程記錄并存檔。2.10負責制定本部門業(yè)務、操作技能培訓計劃，并協(xié)助設備工程師對新入職員工進行業(yè)務知識、操作技能的培訓工作。2.11完成上級領導交辦的其它任務。3、設備主管崗位職責直接上級：設備工程師直接下級：設備員職責權限：3.1負責建立設備清單、臺帳，并及時更新。3.2對本班工作總負責，依照機電設備保養(yǎng)計劃，組織人員按期完成任務。3.3全面熟悉和掌握管轄區(qū)域內各種設備的詳細情況，并建立相關信息資料。3.4定期對所轄范圍各類機電設備進行巡視檢查，并做記錄。3.5對各種設備可能發(fā)生的問題制定出應急方案，交設備工程師審閱，交由設備與日常維修主管存檔。3.6定期檢查值班人員的各種記錄，安全操作規(guī)程及各項制度的執(zhí)行情況。3.7定期對本班人員進行全面培訓，并做培訓記錄。3.8每月向設備工程師提交設備運行狀況及安全工作狀況的報告。3.9組織本班人員定期清掃設備房衛(wèi)生。3.10負責本部門各種儀表、儀器及工具的保管養(yǎng)護工作。3.11負責水電表的查抄工作及水電費計算工作3.12完成上級領導交辦的其它任務。4、維修工崗位職責直接上級：維修主管直接下級：職責權限：4.1服從維修主管的工作調動和安排，及時完成維修任務及設施設備的維修養(yǎng)護工作。4.2遵守服務中心及本部門制定的各項管理制度、運作流程及安全技術操作規(guī)程。4.3每天對所管轄的責任區(qū)進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和上報。4.4及時滿足業(yè)主的維修需求，嚴格按照操作規(guī)程進行維修工作。4.5正確使用維修工具，并做維護保養(yǎng)工作。4.6積極參加上級組織的各項活動和培訓，努力提高自身技術水平、思想素質和服務態(tài)度。4.7完成上級領導交辦的其它任務。5.各設備員（包括消防、電梯、其它設備員）崗位職責直接上級：設備主管直接下級：職責權限：5.1服從設備主管的工作安排，保證相關設備和機電設施的正常運行。5.2熟悉和掌握相關設備和機電設施詳細情況，包括性能、分布、操作開關等。5.3按要求對各類設施、設備進行巡查并做記錄。5.4按計劃完成相關設備、設施的維修養(yǎng)護工作，保證設備正常運行。5.5嚴格遵照安全操作管理規(guī)程、各種制度進行工作。5.6按時查抄各種設備的運行數據及用電量。5.7完成上級領導交辦的其它任務，并協(xié)助主管對用戶的用水用電進行計算和分攤工作。第二章工作流程一、日常巡查、維保主管主管維秩序排表各設備維保分包方電話是否完成維修人派工各系統(tǒng)運行記錄月匯總完工簽名記錄設備工程師設備管理中心按計劃進行抽檢指導年度維修保養(yǎng)工作計劃和月、周工作計劃信息反饋1、不影響業(yè)主（營業(yè)）生活的重要設備維保：設備主管設備主管班組工程部總部技術支持維修地點年、周計劃組織實施督導檢查安全負責重點設備大修、保養(yǎng)的技術保證管理處主任批準2、影響正常生活（營業(yè)）的施工與檢修（包括停電、停水、?？照{等主要設備停機檢修）事務部事務部工程部秩序部環(huán)境部進度質量檢查工程部專業(yè)方案檢修現(xiàn)場管理處住戶營業(yè)單位物料、后勤保障施工影響措施方案影響現(xiàn)場檢查停水電停水電管理處主任班組施工單位 通知通知安撫客戶第三章工作標準及要求一、工作標準（一）、日常操作規(guī)程1、供配電系統(tǒng)安全作業(yè)指導書1.1基本要求1.1.1一切高壓操作均需報告配電調度批準。1.1.2高壓操作任務（事故情況下除外）都應執(zhí)行操作票制度。1.1.3高壓操作應由兩名正式值班電工（兩證齊）來進行。其中一人操作，另一人唱票及監(jiān)視，并要穿、戴合格的防護用具。1.1.4嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。操作完畢后，應在模擬圖板上正確反映出系統(tǒng)中各設備的運行狀態(tài)。1.1.5操作票須由主管人員進行審查簽字后，方可執(zhí)行。1.2停電的操作步驟1.2.1.若本大廈（小區(qū)）變壓器高壓側需停電，由值班電工填寫《操作工作票》，服務中心設備主管審查，服務中心經理批準。并報設備管理中心備案。1.2.2操作人明確操作票內容，核對要停電的變壓器及控制該變壓器的高壓開關柜。1.2.3嚴格按操作票進行停電操作。1.2.4停電后進行驗電，懸掛警告牌。1.2.5操作完畢向主管人員匯報。1.3送電的操作步驟1.3.1若本大廈（小區(qū)）變壓器高壓側需停電，由值班電工填寫《操作工作票》，服務中心設備主管審查，服務中心經理批準。并報設備管理中心備案。1.3.2明確操作票的內容，核對要送電的設備。1.3.3拆除停電警告牌。1.3.4在監(jiān)護下按操作票進行合閘送電操作。1.3.5操作結束后，向主管人員匯報。1.4停電1.4.1如有發(fā)電機，將發(fā)電機的開關打在停止位置，拉下發(fā)電機的負荷總開關。1.4.2斷開各空氣開關（各支路空氣開關），驗電，確認其無電后拉出或搖出。1.4.3將電容柜退出運行，拉下電容柜的隔離開關驗電，確認無電后鎖住。1.4.4斷開各聯(lián)絡斷路器，驗電，確認無電后搖出。1.4.5斷開低壓側總斷路器，驗電，確認無電后搖出。1.4.6用耳聽法判定變壓器負荷是否已卸完。1.4.7確認變壓器負載已卸完，斷開高壓開關并鎖住，掛上“禁止合閘”警示牌，合上接地開關。1.5送電1.5.1檢查變壓器高低壓側絕緣正常，負荷側各開關均處在斷開位置，線路無人工作，變壓器圍欄內無人，取下高壓開關的警示牌，斷開接地開關，合高壓開關，用耳聽的方法判定變壓器是否得電，確認變壓器已得電，送上低壓側總開關及聯(lián)絡開關給母排供電，驗電，確認母排有電后，送上各支路開關，給各負荷供電，再投入補償電柜。1.5.2長時間停電的供電系統(tǒng)的送電。除辦理有關手續(xù)外，應對低壓各部分進行保養(yǎng)，檢測，用500V兆歐表搖測各部分的絕緣情況，在任何情況下每千伏不得低于1兆歐，確認各設備完好，線路完好，各儀表完好，將各開關打在斷開位置，按1的順序操作。1.6供電系統(tǒng)的巡視。1.6.1低壓配電柜的巡視巡視配電房，應該注意各負荷的運行情況，電壓是否有缺相情況（缺相時，一相電流表讀數為零）,三相電流（電流表上顯示）是否平衡。補償電容柜工作是否正常，功率因數是否達到要求，電容器的工作溫度是否過高，是否有股肚、變形、漏油、放電現(xiàn)象，柜上標識是否齊全，開關位置與摸擬系統(tǒng)圖上顯示位置是否一致，電度表走數是否正常。未送電的開關有無“禁止合閘”的標示牌。柜中電線電纜及母排，有無放電打火、發(fā)熱變色的跡象。電纜、母排相序標識是否完整齊全，電纜標牌有無脫落，柜中有無異響。開關運行溫度是否偏高，室內溫度是否超出其正常工作溫度及有無異味。1.6.2變壓器的運行監(jiān)測。巡視變壓器房，應注意變壓器的運行溫度，變壓器的運行溫度三相應相差不大，如果有一相檢測出溫度很高，有可能有局部短路放電或者三相嚴重不平衡，溫度偏高的一相已超負荷，應及時調整。變壓器的分節(jié)開關、螺絲是否有發(fā)熱、變色、打火現(xiàn)象。連接電纜螺絲是否有發(fā)熱變色現(xiàn)象。電纜絕緣是否完好。圍欄上標示牌是否清楚，圍欄是否鎖住，周圍灰塵是否超出正常值。變壓器的運行聲音是否正常，變壓器室內溫度是否過高及有無異味。1.6.3電容柜的日常操作。電容柜的作用。(1)電容柜是把感性負載的補償裝置（電器）集中起來，統(tǒng)一由一個柜來操縱，這樣的柜就叫做電容柜。(2)電容柜的作用，就是利用電容的儲能（充電），釋放（放電）來提供感性負載所需的無功功率，從而減輕電源的負擔，達到供電電壓平穩(wěn)，使用電設備達到最佳運行狀態(tài)，提高設備的效率。(3)電容柜的退出。將電容柜操作面板上的轉換開關打在手動狀態(tài)。將電容器一組一組地退出。退完之后。將空氣開關一組一組地打下，全部空氣開關都斷開后，斷開隔離開關，鎖住柜門。電容柜的運行檢查。(1)運行中的電容器,因集中熱量散發(fā)較慢，如通風條件較差，就應注意它的運行溫度，一般不能超過65℃(2)運行中的電容器，長時間工作，很容易產生鼓肚變形現(xiàn)象，如變形嚴重就應退出運行，更換新的。(3)運行中的電容器，電解液受熱膨脹，容易產生漏液現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)漏液，也應退出運行更換新的（干式除外）。(4)運行中的電容器，電壓不能超過基本額定電壓的1.1倍，如電容柜沒有過壓保護，就要人為將電容器全部退出。(5)運行中的電容器，如有放電打火現(xiàn)象，也應退出運行，查明原因。(6)巡查時還應注意電容器的補償情況，如電壓穩(wěn)定，而處在自動補償情況下，補償量不足，即功率因數達不到0.9。就應轉為手動，人為控制。1.7低壓抽屜柜的日常操作。.1.1抽屜柜一般由空氣開關，測量儀表，電流互感器，熔斷器，一次插件，二次插件組成，柜門鎖處在解鎖位置，柜門方可打開。抽屜柜退出運行，是將空氣開關打在分閘位置，打開柜門，拉操作把手，使抽屜柜與母排分離。1.7.2抽屜柜的保養(yǎng)。抽屜柜退出運行后，拉操作把手將一次插件與母排分離，便可抽出柜子，檢查一二次插件有無損壞，如有損壞，就要更換。檢查熔斷器是否完好，與開關是否相配，如損壞或不配套都應進行更換，檢查電流互感器絕緣情況，接地線是否完好可靠，開關分合是否靈活，最后全面徹底緊固各接線螺絲，清掃灰塵。將一次插件與母排接觸部分涂上電力復合脂或中性凡士林。1.7.3抽屜柜的投運。將抽屜柜放入柜內，一次插件對準母排，推操作把手使一次插件與母排接觸緊密，關上柜門，并鎖住，投入時，只需將空氣開關打在合閘的位置，即可。1.8斷路器的日常操作。1.8.1斷路器的退出?？墒謩?，可電動，一般按下停止按鈕，斷路器即退出，如操作按鈕失控就可把柜門打開，手動退出運行，退出的斷路器，要求用專用搖把搖出。避免人為誤投。1.8.2斷路器的保養(yǎng)。檢查接線螺絲是否緊固，二次線絕緣是否完好，合閘線圈和脫扣線圈是否完好，滅弧裝置有無損傷，手動分合是否靈活正常，除去一次觸頭的電力復合脂或凡士林，涂上新的電力復合脂或凡士林，擦凈各部灰塵。1.8.3斷路器的投運。斷路器保養(yǎng)完畢，將斷路器搖到位，按下合閘按鈕，即可送電，九、質量記錄《配電柜操作工作票》《配電室值班運行記錄表》配電柜檢修工作票服務中心編號：年月日1工作負責人（監(jiān)護人）：值班電工：參加維修工作人員：2工作任務及地點：3計劃工作時間：自年月日時分至年月日時分4工作條件（停電或不停電）：5注意事項（安全措施）：6許可開始時間：年月日時分經理簽名：主管：值班人：7工作結束時間：年月日時分經理簽名：主管：值班人：備注設備參數配電柜名稱變壓器專業(yè)配備注高壓配電柜低壓配電柜電壓（V）電流（A）溫度（℃）電壓（KV）電流（A）電壓（V）電流（A）電壓（V）電流（A）A相B相C相備用備用異常情況變壓器高壓配電柜低壓配電柜值班時間：年月日時至年月日時交班人：接班人：

配電室值班運行記錄2.電工安全操作規(guī)程2.1保證安全的組織措施2.1.1在電氣設備上工作，必須執(zhí)行工作票制度，保證工作人員的安全，避免事故的發(fā)生。2.1.2工作票由設備主管根據系統(tǒng)情況和操作內容進行簽發(fā)。.42.2保證安全的技術措施2.2.1停電：必須將全部設備或部分設備的電源完全斷開，有一個明顯的斷開點。2.2.2驗電：對已停電設備的進出線的各相進行校驗，確認設備無電。2.2.3施工或設備檢修應裝設接地線：對于可能送電至停電設備的電源側均應三相短路接地。2.2.4懸掛指示牌：一經合閘即可送電到施工或檢修設備的開關和刀閘操作把手上懸掛“禁止合閘，有人工作”的標示牌。2.3安全操作規(guī)定2.3.1.電氣設備的操作人員，必須掌握變配電系統(tǒng)的分布、性能及操作方法。2.3.2《電業(yè)安全工作規(guī)程》規(guī)定，電氣設備操作必須由二人執(zhí)行，一人操作，一人監(jiān)護，且對設備比較熟悉者作監(jiān)護人。2.3.3按設備的電壓等級穿戴好絕緣勞保用品，按操作要領進行操作。2.3.4送電操作程序：先合上電源側隔離開關，后合上負荷側隔離開關。2.3.5停電操作程序：先拉開負荷側隔離開關，再拉開電源側隔離開關。2.4備用電源2.4.1配電系統(tǒng)如采用兩路電源環(huán)網供電方式，任何一路失電倒閘由另一路承擔供電。2.4.2當兩路電源都失電時低壓側總開關全面自動斷開。2.4.3發(fā)電機處在手動位置時，當停電便要手動操作，合上發(fā)電機輸出開關，事故屏開關自動合閘供電。2.4.4發(fā)電機只供消防、電梯及事故公共照明系統(tǒng)。公共3.電工維修操作技術安全規(guī)程電工在維修過程中，必須嚴格按照國家地方有關操作和安全技術方面的規(guī)定，結合本公司的實際情況，定出以下幾條補充規(guī)定：3.1在地下室，上、下夾層工作時，潮濕環(huán)境增加都要先切斷電源，不能停電時，至少應有二人在場一起工作。增加3.2停電檢修時，應懸掛標志牌，以免發(fā)生危險。3.3上梯工作時，應放穩(wěn)靠妥，最好有人監(jiān)護；高空作業(yè)時應系好安全帶。3.4清掃配電箱、控制箱時所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包裹，以避免短路事故發(fā)生。3.5需要電焊配合工作時，應認真做好防火工作，事后認真檢查。3.6打墻孔時必須防護好自己的眼鏡。3.7線路拆除時，應包扎好線頭，嚴禁線頭裸露。3.8送合開關時，須把配電箱門鎖好，利用箱外手柄操作。手柄在箱內時，人體不應正對開關。3.9清理電纜溝積水時，須先做安全檢查，后穿雨靴方可作業(yè)。3.10任何設備都必須有良好接地保護。工作時事先檢查，絕對不得疏忽，以確秩序全。4.水泵安全操作規(guī)程4.1運行前檢查4.1.1電機、水泵外表無損壞，零部件是否齊全，緊固件是否松動。4.1.2電機旋轉部件轉動靈活，機內風扇無卡死。4.1.3聯(lián)軸器抗震墊有無受損。4.1.4電源電壓是否正常，控制器、起動和保護裝置是否正常。4.1.5接地線牢靠，閥門開關位置是否正確。4.2運行檢查4.2.1傳動裝置傳動牢靠，旋轉無特殊雜音，電機旋轉后，無嚴重振動。4.2.2嚴禁超壓供水，最高壓力不得超過1.2mpa。4.2.3操作人員通過“眼看、耳聽、鼻聞、手摸”實用的方法，確保正常運行。眼看：電機、水泵外表受損，不清潔；過載、過熱式故障，停機檢修；電壓、電流超壓，各相電流不平衡；抗震墊受損。水泵密封圈有無漏水。耳聽：電機動性與水泵負載連結不良，軸承故障；三相電壓不平衡，分相故障等。鼻聞：有無異味。手摸：電機溫度高，傳動機械失靈，軸承過熱，電氣設備故障等。電機振動大；電機外表溫度過高；0麻電（絕緣損壞）。4.3注意事項4.3.1水泵（包括消防泵、中水泵、噴淋泵與電機聯(lián)結）。4.3.2對未使用水泵應每月試運行一次（3—10分鐘），并填寫《水泵月試運行記錄表》。4.3.3主泵和備用泵，應輪換運行。4.4質量記錄 4.4.1《水泵運行記錄表》4.4.2《水泵月試運行記錄表》水泵運行記錄表泵組類別自動手動巡視時間巡視人運行壓力（Mpa）啟動時間停止時間1#泵2#泵3#泵4#泵低區(qū)高區(qū)巡視情況時間年月日時至年月日時泵組類別自動手動巡視時間巡視人運行壓力（Mpa）啟動時間停止時間1#泵2#泵3#泵4#泵低區(qū)高區(qū)巡視情況時間年月日時至年月日時水泵名稱()#消防泵運行時間水泵名稱()#消防泵運行時間功率：KW時分至時分功率：KW時分至時分項目記錄項目記錄盤根有無漏水盤根有無漏水泵軸是否靈活泵軸是否靈活水泵壓力（MPa）水泵壓力（MPa）有無異聲異味有無異聲異味水泵名稱()#噴淋泵運行時間水泵名稱()#噴淋泵運行時間功率：KW時分至時分功率：KW時分至時分項目記錄項目記錄盤根有無漏水盤根有無漏水泵軸是否靈活泵軸是否靈活水泵壓力（MPa）水泵壓力（MPa）有無異聲異味有無異聲異味控制柜及管道結論：記錄人：指示燈端子接線是否緊固閥門是否潤滑開啟是否正常管道支撐是否牢固備注：每六個月為水泵加注一次黃油；每月初對水泵試運行一次。水泵月試運行記錄5.中央空調主機安全操作規(guī)程5.1啟動前的準備5.1.1檢查主機馬達、水泵及冷卻塔電源是否正常（電線電壓按380V標定±10%）。5.1.2檢查冷卻塔貯水池水量及冷凍水量是否正常。5.1.3檢查冷卻水及冷凍閥門是否全部打開。5.1.4檢查油箱油位，應在視鏡1/2處，油溫是否正常（40℃—605.1.5查看上一班記錄，有無故障排除，檢修情況留函及注意事項。5.2啟動程序5.2.1閉合起動柜各總電源，然后分別啟動冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔風機。5.2.2待水泵、冷卻塔運行正常，確認無故障現(xiàn)象后，啟動主機。5.3運行檢查5.3.1線電壓（一般380V±5%，最高不能超過±10%）。5.3.2油位運行時應在視鏡或玻璃管1/2處。5.3.3油壓、油溫。5.3.4蒸發(fā)壓力，冷凝壓力。5.3.5壓縮機吸汽溫度。5.3.6壓縮機排氣溫度。5.3.7冷凍水進水溫度及冷凍水出水溫度。5.3.8檢查機組運轉時是否有異響及振動，是否有泄漏現(xiàn)象。5.3.9注意事項：當某些保護開關動作致使機組停機時，未弄清原因不要開機。如機組發(fā)生喘振停機，應立即查明原因，排除不正?，F(xiàn)象后方可開機。5.4停機程序5.4.1先將主機控制箱開關至（STOPORCLOSE）位置，主機油泵仍將工作150秒，作慣性機械潤滑。5.4.2主機停機半小時后再分別停冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔、風機。5.4.3停機后繼續(xù)保持空調機組處于預熱狀態(tài)，以便再次啟動，嚴禁將配電開關切斷（即：主機電腦中心保持通電）。5.5質量記錄5.5.1《空調運行記錄表》空調運行記錄時間單位參數壓力冷卻水溫度冷凍水溫度負荷油溫備注高壓低壓進口出口進口出口％oCKPaKPaoCoCoCoC6.電梯安全操作規(guī)程6.1電梯行駛前的檢查與準備工作6.1.1開啟層門進入轎廂之前，注意轎廂是否停在平層。6.1.2開啟轎內照明，將電梯上下行駛數次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。6.1.3平層準確度應無顯著變化。6.2電梯行駛中應注意事項6.2.1轎廂的載重量應不超過額定載重量。6.2.2乘客電梯不允許經常作為載貨電梯使用。6.2.3不允許裝運易燃、易爆的危險物品或裝運長物件。6.2.4轎廂頂上部，除電梯監(jiān)控設備和固有設備外，不得放置他物。6.3當電梯使用中發(fā)生如下故障時，應立即通知維修人員，停用檢修。6.3.1層、轎門完全關閉后，電梯未能正常運行時。6.3.2運行速度顯著變化時。6.3.3層、轎門關閉前，電梯自行行駛時。6.3.4行駛方向與選定方向相反時。6.3.5內選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時。6.3.6發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。6.3.7當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運行時。6.3.8接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時。6.3.9發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時。6.4電梯停用時，應將轎廂停用在基站，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉；電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。6.5質量記錄6.5.1《電梯巡檢記錄表》R1.16.01電梯巡檢記錄表梯號檢查部位機房環(huán)境控制屏電動機、曳引機制動器限速器電梯運行狀態(tài)對講機、電話應急裝置轎廂內照明、風扇轎廂內層樓顯示操縱箱、召喚按鈕轎廂門踏板安全觸板、光幕層樓顯示廳外召喚按鈕廳門廳門踏板巡檢日期：年月日檢查人：梯號檢查部位機房環(huán)境控制屏電動機、曳引機制動器限速器電梯運行狀態(tài)對講機、電話應急裝置轎廂內照明、風扇轎廂內層樓顯示操縱箱、召喚按鈕轎廂門踏板安全觸板、光幕層樓顯示廳外召喚按鈕廳門廳門踏板巡檢日期：年月日檢查人：備注：檢查項目正常時在該項目檢查欄內打“√”，存在問題時在項目檢查欄內做簡要描述。7.消防設備安全操作規(guī)程7.1本管理區(qū)域內消防各系統(tǒng)屬遙控、連鎖自動裝置，故在操作前必須觀察各個系統(tǒng)是否設置在自動位置。

7.2首先觀察各系統(tǒng)電源信號是否正常。

7.3各系統(tǒng)的安全操作方法如下：

7.3.1煙感系統(tǒng)：當發(fā)生火情報警時，確認樓層后，首先通知秩序人員到報警層觀察，同時與該層人員及時取得聯(lián)系。若為火險立即按滅火作戰(zhàn)方案處理，若為誤報，請秩序人員將區(qū)域報警進行復位，后將值班室內的集中報警器復位。

7.3.2防火卷簾門系統(tǒng)：當群樓發(fā)生火警時，根據失火方位及火熱大小，可采取隔離法，及降落相應的防火卷簾門，值班員可根據現(xiàn)場報告情況遙控降落，就近人員也可擊碎報警按鈕降落，若以上兩種情況都不能降落時（觀察卷簾降落信號燈），可速派消防維修人員到當地打開鎖匙開關強迫降落。

7.3.3排煙系統(tǒng)：發(fā)生火災時，值班員遙控打開該層及其上下層的排煙閥。若失控時，通知人員就地打開該層的排煙閥，這是排煙風機自動啟動，啟動信號燈亮。若風機不能自動啟動，速轉入手動位置啟動，仍不能啟動時速派人到風機房內強行啟動。

7.3.4加壓送風系統(tǒng)：根據火災的不同方位，迅速打開相應的加壓風機，啟動信號燈亮，若失控時可派人到風機房進行手動操作。

7.3.5消防栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設備之一，當進行該系統(tǒng)操作時，時刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消火栓報警信號。當滅火人員打碎就地的報警信號，消防中心得到該消火栓的報警按鈕后，這是相應的消火栓泵自動啟動，啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，應立即轉入手動位置啟動，仍不能啟動時，速與水泵房人員聯(lián)系，或派人到泵房強行啟動。

7.3.6自動噴淋系統(tǒng)：當某層發(fā)生火災時，失火部位的花灑噴淋頭爆破噴水，該層的水流指示器動作，監(jiān)控中心得到該層的報警信號。值班員觀察水位信號，水位降到下限，噴淋泵自動啟動，相應的啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，立即轉入手動位置啟動，仍不能啟動時速派人到泵房強行啟動。

7.3.7緊急廣播遙控設備操作說明

當需要啟動緊急廣播時，請嚴格按以下步驟操作：

將消防控制室中緊急廣播設備的搬把開關置“ON”位置。

按下“F1”鍵，“叮咚”響聲后便向被選定的區(qū)域播出。

按下“STOP”后再按下“F2”鍵。當磁帶機中放入有關消防疏散的磁帶后，該帶便將如何進行人員疏散的內容不斷向預選定的區(qū)域播出。

按“F3”鍵，此時，磁帶機輸出的有關人員疏散內容和消防指揮員現(xiàn)場指揮的信號并存同時播出。

如認為磁帶信號妨礙現(xiàn)場指揮，可按下“STOP”后按兩下“F4”鍵，于是被選定的區(qū)域中只有現(xiàn)場指揮員的命令可播出，其它信號一概終止，使用完畢將第（1）項中各開關全部復位。

7.4操作完畢后，時刻觀察各個系統(tǒng)運行是否正常。

7.5火災撲滅后，要進行事后工作，即所有系統(tǒng)要復位，對所有系統(tǒng)的設備進行檢修。

8.發(fā)電機安全操作規(guī)程8.1以柴油機為動力的發(fā)電機，其發(fā)動機部分的操作按內燃機的有關規(guī)定執(zhí)行。8.2發(fā)電機啟動前必須認真檢查各部分接線是否正確，各連結部分是否牢靠，電刷是否正常、壓力是否符合要求，接地線是否良好。8.3啟動前將勵磁變阻器的阻值放在最大位置上，斷開輸出開關，有離合器的發(fā)電機組應脫開離合器。先將柴油機空載啟動，運轉平穩(wěn)后再啟動發(fā)電機。8.4發(fā)電機開始運轉后，應隨時注意有無機械雜音，異常振動等情況。確認情況正常后，調整發(fā)電機至額定轉速，電壓調到額定值，然后合上輸出開關，向外供電。負荷應逐步增大，力求三相平衡。8.5發(fā)電機并聯(lián)運行必須滿足頻率相同，電壓相同，相位相同，相序相同的條件才能進行。8.6準備并聯(lián)運行的發(fā)電機必須都已進入正常穩(wěn)定運轉。8.7接到“準備并聯(lián)”的信號后，以整部裝置為準，調整柴油機轉速，在同步瞬間合閘。8.8、并聯(lián)運行的發(fā)電機應合理調整負荷，均衡分配各發(fā)電機的有功功率及無功功率。有功功率通過柴油機油門來調節(jié)，無功功率通過勵磁來調節(jié)。8.9運行中的發(fā)電機應密切注意發(fā)動機聲音，觀察各種儀表指示是否在正常范圍之內。檢查運轉部分是否正常，發(fā)電機溫升是否過高。并做好運行記錄。8.10停車時，先減負荷，將勵磁變阻器回復，使電壓降到最小值，然后按順序切斷開關，最后停止柴油機運轉。8.11并聯(lián)運行的柴油機如因負荷下降而需停車一臺，應先將需要停車的一臺發(fā)電機的負荷，全部轉移到繼續(xù)運轉的發(fā)電機上，然后按單臺發(fā)電機停車的方法進行停車。如需全部停車則先將負荷切斷，然后按單臺發(fā)電機停機辦理。8.12移動式發(fā)電機，使用前必須將底架停放在平穩(wěn)的基礎上，運轉時不準移動。8.13發(fā)電機在運轉時，即使未加勵磁，亦應認為帶有電壓。禁止在旋轉著的發(fā)電機引出線上工作及用手觸及轉子或進行清掃。運轉中的發(fā)電機不得使用帆布等物遮蓋。8.14發(fā)電機經檢修后必須仔細檢查轉子及定子槽間有無工具、材料及其它雜物，以免運轉時損壞發(fā)電機。8.15機房內一切電器設備必須可靠接地。8.16機房內禁止堆放雜物和易燃、易爆物品，除值班人員外，未經許可禁止其它人員進入。8.17房內應設有必要的消防器材，發(fā)生火災事故時應立即停止送電，關閉發(fā)電機，并用二氧化碳或四氯化碳滅火器撲救。9.車輛自動道閘系統(tǒng)操作規(guī)程9.1規(guī)范車輛管理系統(tǒng)操作工作流程。9.2適用于小區(qū)車輛管理系統(tǒng)操作。9.3運行班負責監(jiān)控車輛管理系統(tǒng)主機的操作。9.4工作流程9.4.1車輛管理系統(tǒng)應由經過專門訓練的人員負責使用、管理和維護，無關人員不得隨意觸動。9.4.2操作人員每天檢查工作環(huán)境是否符合系統(tǒng)工作條件要求：氣候環(huán)境條件：溫度-10℃一40℃，大氣壓為：1ATM+20％，相對濕度：40％－90％；電源條件：內置自帶UPS，交流處電源：2209.4.3進入系統(tǒng)：接通電源，電腦啟動數秒的處理時間后，即自動進入停車場收費管理系統(tǒng)。9.4.4發(fā)卡、更改密碼及取消、恢復卡的有效性：9.4.5IC卡管理：幾卡分二類六種：一類為工作卡，分為高級授權卡和操作卡，分別由服務中心事務助理和值班人員持有，另一類為車卡，分月卡、儲值卡、監(jiān)時卡、免費卡，由帶車住戶及入場車輛司機持有；9.4.6新卡必須嚴格按照級別進行操作發(fā)行，由服務中心事務助理持高級授權卡在同一臺主機電腦上執(zhí)行發(fā)行操作，過程如下：9.4.7登記：退出普通操作，用高級授權卡刷卡進入發(fā)卡操作；9.4.8清空要發(fā)行的IC；9.4.9在發(fā)行欄中找到相對應的一項，回車，根據顯示屏上的提示輸入要發(fā)行的數據，包括：根據IC上的固定編號，給予每人一個工號和操作密碼，同時錄入持卡人的姓名、發(fā)行日期及密碼。9.4.10操作人員的密碼可由高級授權卡在“系統(tǒng)維護”模塊中的“操作人員”中查出，然后對卡清空，重新發(fā)行或更改密碼；9.4.11IC卡如有遺失和損壞，可在取消與恢復欄中進行取消操作，該卡即不能進行操作；如IC卡找到，即進行恢復操作，卡可恢復繼續(xù)使用。9.4.12值班操作登記：根據菜單功能及提示就進行上班操作登記：讀寫操作卡，正確輸入密碼，即可通過操作登記，進行該班的收費管理工作；中間離場，不得隨意關掉或重新重新啟動電腦，應退出整個系統(tǒng)后才能關機或啟動，否則會損壞數據。9.4.13操作員下班換員登記：按“回車”鍵退出操作屏幕，在菜單中選擇“換班登記”欄后，按“ENTER”同時讀該班卡，則電腦確認并顯示本班次的記錄。9.4.14車輛進場，司機直接在人口處讀卡或臨時車取卡并讀卡登記，電腦自動檢測判斷是否有效，攝像系統(tǒng)自動控制錄入該車車牌號及顏色、車型和圖像等資料，并和車主卡的情況一并儲存，如卡為有效卡，閘桿自動升起，車輛進場。9.4.15車輛出場，司機讀卡，系統(tǒng)對IC卡進行有效性控測，計算費用并自動扣除，本次停車費用顯示剩余金額，月卡則顯示剩余天數，閘桿自動升起，臨時卡則屏上顯示“請到服務中心交費交卡”及交費金額，操作人員收費后，按回車鍵，閘桿自動升起，車輛可以出場。9.4.16操作期間，不得強行關閉電腦電源，以免丟失數據，最好使UPS自備電源，如要退出系統(tǒng)，必須進行交班登記，然后按“退出系統(tǒng)”才可關閉電腦。9.4.17查詢項目：在登記認可后，光標鍵選擇該項目，回車，根據顯示屏上的提示，在光標閃爍處敲入你所要查詢的卡號，即可得到顯示和記錄，再回車，即消失。9.4.18系統(tǒng)的設置和維護操作必須由持有高級授權卡人員進行。出口電腦上進行停車收費標準的設定，每套設備在使用前都要進行“崗位設定”。人口、出口都要同時進行臨時車輛“散卡設定”，以便登記及顯示車牌號碼，如設置不一致，則會不顯示。9.4.19系統(tǒng)的初始化會清掉以前的數據庫，必須謹慎使用。9.4.20臨時取卡，須停好車后，按鍵取卡，每車只能取卡一張，多按無效，人口系統(tǒng)無人管理，車輛要遵守秩序，排隊等候入場，如有問題，及時通過對講系統(tǒng)與服務中心聯(lián)系。(二)設備房管理制度1.配電房管理制度1.1嚴格執(zhí)行《電工安全操作規(guī)程》，禁止非工作人員入內。1.2值班人員必須熟悉電氣設備運行情況，保持配電房的清潔衛(wèi)生。1.3保持良好的室內照明和通風，室內應急燈狀況良好，墻上配掛溫度計，室溫控制在26℃1.4室內放置有效干粉式滅火器，設備上各標示牌清晰、醒目，操作工具、標示牌、絕緣保護器材齊全。1.5實行24小時巡查制度，每班值班員必須認真填寫《配電室值班運行記錄表》，發(fā)現(xiàn)異常問題及時處理和報告，并把監(jiān)控情況如實填寫在《配電室值班運行記錄表》上。1.6巡查內容包括室內（變壓器室）無異聲、異味（溫控器），屏上指示燈是否正常，電纜溝內是否積水，雷雨天室內是否滲水等，發(fā)現(xiàn)異常及時報告，并記錄在《配電室值班運行記錄表》上。1.7配電房內嚴禁亂拉亂接線路，如確有需要和線路改變（年度大檢修時），必須書面報告公司。1.8嚴禁違章操作。操作及檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、標示牌及驗電棒。1.9在帶電設備周圍嚴禁使用鋼卷尺、皮卷尺和線尺（夾有金屬絲者）進行測量工作。2.水泵房管理制度2.1值班員每班巡查一次，有無不正常漏水、機械故障等異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并填寫到《水泵運行記錄表》中。2.2嚴禁超壓力供水，最高壓力不得超過1.2mpa。2.3各種水泵應處于自動位置，啟動水泵前須認真檢查管系和設備狀況。2.4嚴禁非工作人員入內，每周清掃一次設備衛(wèi)生及室內衛(wèi)生。2.5每班運行水泵做好記錄，并填寫在《水泵運行記錄表》中。2.6值班員離開水泵房前必須檢查室內狀況,關掉照明燈，鎖好房門。2.7泵房的環(huán)境空氣溫度隨季節(jié)變化，但不超過30℃2.8污水泵每天檢查一次，且處于自動狀態(tài)。3.電梯機房管理制度3.1保持機房門關閉。3.2機房內及通道無雜物存放3.3門窗完好無損，配備滅火器材。3.4照明及排氣扇正常。3.5保持機房溫度低于40度。3.6機房內設備保持清潔。3.7維修、清潔機房設備時要關閉電梯電源總掣。3.8電梯電源禁止搭線。4.消防監(jiān)控中心管理制度4.1消防、閉路中心實行全天24小時專人輪流值班制。消防、閉路中心不準打與業(yè)務無關的電話，非保衛(wèi)，消防人員不得進入，任何人不準在消防監(jiān)控中心，閉路電視房會客和聊天。4.2消防監(jiān)控中心、閉路電視房，遇到報警時應沉著冷靜，準確地向有關部門或值班領導報告，不準錯報。消防閉路中心值班人員不準離開控制室。4.3值班人員必須經常打掃衛(wèi)生，值班室保持干凈，整齊，各類控制臺（如報警器，水泵控制臺、閉路電視房等）保持無灰塵。4.4值班時間不準喝酒、吸煙、睡覺、看小說等，如發(fā)現(xiàn)一次，根據情節(jié)輕重給予處理直至除名。4.5交接班要交接清楚各種設備情況，交接要詳細填寫值班記錄，值班人員每天必須進行詳細檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。4.6消防監(jiān)控中心實行專職人員全日值班負責制。4.7值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應立即查清原因，上報設備主管，遇到重大問題迅速上報消防責任人。4.8消防監(jiān)控中心出現(xiàn)報警信號，應立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如屬火災報警，按“消防應急措施”處理；如屬誤報應進行復位，并記錄。4.9消防監(jiān)控系統(tǒng)在正常情況下應處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)，并做好記錄。4.10消防設備出現(xiàn)故障時，值班員應填寫《設備維修申報單》，立即通知機電運行部維修人員進行維修。4.11消防監(jiān)控中心的電話屬專用報警聯(lián)系電話，任何人不得占用，影響消防聯(lián)絡。4.12消防監(jiān)控中心內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，消防監(jiān)控中心內應備用便攜式滅火器和常用滅火器具。4.13嚴禁外人進入消防監(jiān)控中心，如因工作需要必須經主管批準。5.柴油發(fā)電機房管理制度5.1目的是保證發(fā)電機在市網停電時能自動啟動和良好運行。

5.2發(fā)電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經部門領導的批準，非工作人員嚴禁入內。

5.3.配電房值班員必須熟悉發(fā)電機組的基本性能的和操作方法，發(fā)電機運行時，應做經常性的巡視檢查。

5.4平時應經常檢查發(fā)電機組長的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時的用油量。

5.5發(fā)電機每星期空載一運行一次，運行時間不長于15分鐘，平時應將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài)。

5.6發(fā)電機一旦啟動運行，值班員應立即前往機房檢查，啟動送風機，并檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。

5.7嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機組運行記錄和保養(yǎng)記錄。

5.8.定期清掃發(fā)電機房,保證機房和設備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應及時處理。

5.9增強防火和消防管理意識,確保發(fā)電機房消防設施完好齊備.

6.電梯管理制度6.1電梯須經技術監(jiān)督部門檢驗合格后才能投入使用。6.2電梯的運行必須由經過專業(yè)培訓的人員管理，禁止非專職人員操作電梯。電梯鑰匙要有專人保管使用。6.3使用三角鑰匙的人員須持有相關部門頒發(fā)的電梯操作上崗證。6.4電梯運轉時，電梯機房門必須上鎖，無關人員未經允許嚴禁進入機房,各種標示齊全，如平層標記、救援說明、乘梯需知等。6.5梯必須建立完善的檔案制度，例如《電梯的電氣原理圖》、《安裝施工圖》、《電梯巡檢記錄表》、《電梯故障維修記錄》、《電梯保養(yǎng)記錄表》等項目。6.6電梯維保人員必須定期對電梯及安全保護裝置進行維護和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。6.7電梯不準裝運易燃易爆的危險品，不準開啟轎廂安全窗裝運超長的物件，嚴禁電梯超載運行。6.8呼叫電梯應使用呼叫按鈕，任何人不得敲砸電梯門,保證安全回路安全可靠，禁止使用有故障或解除安全保護的電梯。6.9電梯管理人員應每天對電梯運行做例行檢查，每周對電梯徹底檢查一遍，并填寫《電梯巡檢記錄表》，嚴格執(zhí)行維修保養(yǎng)規(guī)定，認真填寫故障處理、維修保養(yǎng)記錄，按月將記錄送主管部門審核、保存。6.10有完善的管理制度，建立應急救援規(guī)程，遇突發(fā)情況時能及時處理,每年主動接受技術監(jiān)督部門的檢驗，保證電梯正常運行，未年檢或年檢不合格的電梯不得投入使用。7.柴油發(fā)電機管理制度7.1平時發(fā)電機房應上鎖。在未經主管部門同意，非工作人員禁止進入。這樣可避免閑雜人員進入機房因好奇改變發(fā)電機的設置狀態(tài)，如把自動狀態(tài)改成手動或無意中碰了某個閥門改變閥門狀態(tài)帶來不必要的麻煩。甚至在市電中斷時影響生產。

7.2部門管理人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能及操作，平時應做例行性的檢查工作。

管理人員對發(fā)電機的熟悉及做例行性的檢查工作，這樣才能及時的發(fā)現(xiàn)問題，消除故障隱患。在發(fā)電機故障時能及時、準確地做出故障定位，提出解決方案，縮短故障解決時間，保證用電設備盡快恢復正常運作。

7.3管理人員須隨時檢查蓄電池電壓是否達到額定電壓DC24V或48V（視不同電壓等級而定）、蓄電池接線柱與連接電纜線是否接觸不良、柴油油量的儲備情況是否正常、冷卻水，機油的液位是否正常、燃油系統(tǒng)中是否進有空氣，保證發(fā)電機能在任何時候市電中斷的情況下能及時投入運行，避免不必要的時間延誤。

7.4發(fā)電機每周的空載試驗時間不得超過15分鐘。由于發(fā)電機在空載運行時機身溫度較低，活塞與氣缸壁的配合密封性低，容易出現(xiàn)潤滑機油的泄漏。不利于發(fā)動機的使用。

7.5發(fā)電機一旦投入運行，管理人員應立即前往機房檢查機組是否運轉正常，有無報警情況。能使發(fā)電機的報警或故障得到及時的解決，避免電力的中斷影響生產。

7.6確實做好發(fā)電機的保養(yǎng)工作，并保存完整的運行記錄和保養(yǎng)記錄。做好發(fā)電機的保養(yǎng)工作才能讓發(fā)電機處于良好的備用狀態(tài)；而運行記錄和保養(yǎng)記錄有利于對隱患的及時發(fā)現(xiàn)，也可為解決故障提重要的參考資料。

7.7要做好機房的環(huán)境管理工作，保持機房清潔，禁止機房內堆放雜物。機房內的風力較大，機組在運行時溫度高，雜物不僅影響發(fā)電機的運行狀態(tài)；一些易燃的物品很容易在高溫下發(fā)生火災，后果不堪設想。

7.8做好機房的人員出入登記工作。這是管理機房的重要手續(xù)。(三)設備管理制度1.消防設備管理制度

1.1消防設備、器材是用于預防和撲滅火災的安全防護設施，任何部門或個人不得擅自挪用和移動消防設備和器材，不準在消防設備、器材旁及消防通道堆放雜物，不準將消防設備、器材挪作非消防用途。

1.2因公施工、作業(yè)需動用或移動消防設備、器材的部門，需書面向秩序部申請，經批準后方可動用或移動，并在施工、作業(yè)完結后將設備、器材恢復原位。

1.3工程部和秩序部要認真做好消防器材、設備的維護保養(yǎng)和檢修工作。發(fā)現(xiàn)遺失、損壞或失靈的設備、器材，要立即服務中心報告，爭取補救措施，并追查原因及做好記錄。

1.4工程部當值人員和當值設備主管要每日、周對消防設備、器材進行例行檢查，每周要對煙感、溫感等報警裝置進行測試，并向服務中心與總部書面報告測試結果，同時做好檢查記錄。

1.5工程部和秩序部每月要對酒店所有的煙感、溫感等報警系統(tǒng)及自動噴淋、氣體滅火、自動報警和緊急廣播系統(tǒng)及防火卷簾門、排煙風機排煙閥等聯(lián)動設備和應急照明系統(tǒng)進行一次詳細的維護保養(yǎng)，并做好保養(yǎng)記錄。

1.6設備工程師和設備主管要定期或不定期（每周不少于兩次）檢查小區(qū)的發(fā)電機房、變壓器、廚房、消防監(jiān)控中心等重點部位，發(fā)現(xiàn)問題要立即派人整改，做好記錄。

1.7秩序部每月須對酒店所有的干粉滅火器進行壓力表、保險塞、壓把、噴射軟管的檢查，并將滅火筒搖晃數次，防止筒內的粉末受潮沉淀結塊，并做好記錄。1.8消防設備員應每月底整理相關工作記錄、工作總結向設備主管及設備工程師報告設備的運行。2.監(jiān)控系統(tǒng)管理制度2.1監(jiān)控系統(tǒng)設備由設備工程師負責進行綜合管理，設備主管負責本系統(tǒng)的技術管理并協(xié)助主管開展日常工作，設備員負責本系統(tǒng)設備的日常管理和維護工作；2.2監(jiān)控中心非當值人員或工程部非相關工作人員未經許可不可入內，嚴禁在室內吸煙，保持監(jiān)控室內環(huán)境整潔及適宜的溫、濕度；2.3矩陣主機、畫面切換器及相關任何設施設備性能參數的設置必須由工程師進行，其他人員不得進行操作修改；2.4設備員應嚴格監(jiān)管維保單位的日常、月、季度、年度保養(yǎng)，督促維保公司認真按照維保計劃進行保養(yǎng)工作，并做相關工作的跟進；2.5設備員應嚴格遵守本系統(tǒng)設備的日常巡檢，并做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時進行處理；問題較嚴重的，應及時通知維保單位進行相關處理并報告維修部工程師；2.6涉及到費用的維修如更換零配件，維保單位及設備員員必須向主管及設備工程師匯報和提供詳細情況資料，以便確認維修范圍及項目內容，并報請設備工程師批準；2.7與監(jiān)控設備系統(tǒng)相關供電設備停電前，供配電運行組應書面通知監(jiān)控中心，告知停電的具體時間、相關內容，以便做好相關準備工作。若遇供配電系統(tǒng)突然停電時，設備員應做好各項準備工作，及時啟動相關監(jiān)控設備，保證整個系統(tǒng)正常運行，并配合鐵序隊員加強巡檢；2.8切實做好監(jiān)控設備系統(tǒng)運行的防雷、防雨水措施，每年雷雨季節(jié)前，須催促維保單位進行相關接地檢驗工作，遇到雷雨天，設備員應加強對系統(tǒng)的巡檢；(四)設備、設施保養(yǎng)標準1.給排水設備、設施、管道檢修保養(yǎng)標準1.1運行檢查制度1.1.1值班人員供水時按照巡回路線檢查所屬設備，并按表做好記錄,每周一次。1.1.2值班人員必須到水泵房進行檢查，了解其工作狀況。每天一次。壓力表讀數是否正常。軸承溫度是否正常。機體有無震動及異常響聲。聯(lián)軸節(jié)松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象。閥門開關位置是否正常。潤滑油是否足夠，油封是否良好。聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象。1.1.3值班人員必須經常注意管系運行情況，止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象；特別要注意水池、水箱水位是否正常、消防主要閥門和供水主要閥門是否處于正常位置，發(fā)現(xiàn)管道漏水及時處理?；S池要定期清理。1.2月保養(yǎng)1.2.1備用系統(tǒng)試驗水泵房備用供水泵及消防泵試運行。污水積水池潛水泵試運轉，電動蝶閥開關動作2--3次。全面檢查消防管道主要閥門是否在正常位置，轉動一下平時不動的閥門。閥門清理加油，室外三個月一次，室內六個月一次。檢查分析管系的工作情況，排除運行隱患。供水泵前后軸承加油（半年一次）。消防泵前后軸承加油檢查，每年一次。1.2.2供水生活泵、循環(huán)泵、消防泵，每月：檢查密封磨損情況，測量記錄運動間隙，必要時更換或修理。檢查所有軸承的運行情況，更換軸承油。檢查聯(lián)軸節(jié)處磨損情況。檢查風葉、泵殼的腐蝕情況，泵殼及機座除銹油漆。檢查壓力表是否正常。對電機做年度檢修保養(yǎng)。檢查泵的工作性能。1.3年度保養(yǎng)

1.3.1各生活及消防水泵檢查密封環(huán)磨損情況，測量記錄運動間隙，必要時更換或修理。更換密封填料。檢查所有軸承的腐蝕情況，更換軸承油。校對曲線，做好記錄。檢查聯(lián)軸節(jié)鉸與軸的磨損情況。檢查泵葉泵殼的腐蝕情況，泵殼及機座除銹油漆。檢查壓力表是否正常。對電機做年度檢修保養(yǎng)。檢查泵的工作性能。

1.3.2排污潛水泵拆泵蓋測檢端面間隙并做好記錄，必要時進行修理。檢查軸向密封裝置的完好情況及密封性能。檢查泵葉泵殼的腐蝕情況，泵殼除銹油漆。檢查膠管的完好情況。對電機做年度檢修保養(yǎng)。檢查泵的工作性能。1.4控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區(qū)內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。1.4.1用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；1.4.2檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；1.4.3檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改；1.4.4交流接觸器維修保養(yǎng)：清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；清潔鐵芯上的油污及臟物；檢查復位調簧情況；擰緊所有緊固件。1.4.5自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0．5MΩ，否則應進行干燥處理；外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。1.4.6熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。1.4.7自動空氣開關維修保養(yǎng)：用500Ｖ搖表測量絕緣電阻，應不低于1OOMΩ，否則應烘干處理；清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。1.4.8中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。1.4.9信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。1.5管系1.5.1對整個管系作一次全面檢查，判斷管系繼續(xù)運行的可靠性。1.5.2檢查所有管道、閥門的防銹保護層是否完好，必要時做油漆大保養(yǎng)。1.5.3更換已腐蝕或老化的密封件和不能繼續(xù)使用的管子。1.6電機定期檢查、保養(yǎng)制度時間檢查內容保養(yǎng)內容每天交接班1檢查電動機、傳動裝置、輔助電氣電子設備的工作狀況1使用過程中保持清潔2檢查電動機起動和停轉狀況2電動機運轉時，應經常記錄有關儀表讀數及電機運行、停止時間在《水泵運行記錄表》上3查聽電動機軸承運轉是否有異聲3記錄電動機或被拖動機械在運行中的異常情況4對連續(xù)工作中的電動機要檢查各部位發(fā)熱情況4記錄所有檢查情況和故障處理的結果在《水泵運行記錄表》上月底或月初1測量電動機運行的轉速和振動情況1檢查工作日交接記錄，總結運行情況填寫《水泵月試運行記錄表》2檢查接地可靠狀況2對已檢查的部分和故障處理結果進行復查3檢查電動機各部位的螺栓和螺母緊固程度3擦凈電動機上的油污和塵埃六個月1檢查軸承是否潤滑、油脂是否硬化、變質1缺少潤滑脂及時補充，通常每6個月左右，應更換潤滑脂一次2檢查通風和冷卻情況2用壓縮空氣和刷子清除風道內的積塵3檢查傳動裝置有否損壞、磨損變形，安裝是否牢固3調整電機與負載的聯(lián)結，觀察安裝部位一年1拆卸電動機，對電動機的繞組、通風道、接線板進行檢查1用刷子或壓縮空氣清除通風道和繞組接線板上的塵垢，用丙酮或汽油清除繞組表面油污2檢查離心開關、電磁制動器剎車片磨損2用砂紙研磨接觸表面3檢查軸承潤滑情況是否有異常3更換新潤滑脂4測量絕緣電阻檢查繞組是否損傷或異常4繞組絕緣電阻過低，加熱干燥處理，使絕緣電阻值大于1MΩ對損傷絕緣要補修或加絕緣漆5測量定、轉子氣隙5調整定、轉子氣隙6檢查轉子鐵心是否松動、籠條是否異常6對異常情況要檢修，鐵心松動要緊固7檢查安裝基礎7檢查安裝后作一次運轉，并記錄重裝調整性能后的各項內容2.監(jiān)控設備的維保標準：

2.1攝像鏡頭的維護保養(yǎng)

2.1.1每季由設備責任人拆下攝像機的防護罩進行內部清潔除塵，清潔除塵時須使用干燥、清潔的軟布和中性清潔劑，以防止產生靜電和腐蝕攝像機，并做好記錄。

2.1.2對帶云臺的攝像鏡頭進行維修保養(yǎng)時，還需要對云臺的機械部位加適量的潤滑機油，以保證云臺轉動靈活。

2.1.3對效果不好的攝像鏡頭，必須及時調整好焦距、方向等，保證安裝牢固，并由消防中心值班員確認符合安全使用要求。2.1.4對室外監(jiān)視攝像機進行維修保養(yǎng)，在每次清潔除塵、安裝防護罩時，必須注意用防水膠圈或膠布密封接合部位，以防止雨水的滲入。

2.1.5在對攝像機清潔除塵時，必須注意不用手觸摸攝像機鏡頭，只能用專業(yè)擦拭布或鏡頭紙對攝像機鏡頭進行擦試。

2.2監(jiān)控主機的維護保養(yǎng)

2.2.1每周由中心值班人員對監(jiān)控中心主機進行外部除塵，除塵時必須使用干燥、清潔的軟布和中性清潔劑。

2.2.2每月由設備責任人檢查視頻線接頭，如有松動，必須用額定功率在40瓦以下的電烙鐵進行焊接處理，并檢查接頭與主機接口是否松動，以保證連接牢固，并做好檢查記錄。

2.2.3檢查主機上的各種指示燈是否正常顯示。

2.3錄像機的維護保養(yǎng)

2.3.1每周由中心值班人員對錄像機進行外部除塵，除塵時必須使用干燥、清潔的軟布和中性清潔劑。

2.3.2每月由設備責任人檢查錄像機的錄像效果，必須保證錄像機運轉正常，錄像效果清晰。如檢查時發(fā)現(xiàn)錄像效果模糊不全等現(xiàn)象時，必須查時原因，采取相關的措施，如清洗磁頭、更換錄像帶等，并做好記錄向上級匯報。

2.4電源部份的維護保養(yǎng)

每半年由設備責任人對攝像機電源和控制中心內的監(jiān)控設備電源的電壓進行測量，并做好記錄。3.強電設備維修保養(yǎng)標準3.1干式變壓器保養(yǎng)標準(油浸式變壓器參照執(zhí)行)周期：年3.1.1填寫變壓器年保養(yǎng)倒閘操作票。3.1.2在低壓配電柜斷開該變壓器所帶的負載（包括電力電容柜），斷開母線聯(lián)絡斷路器，斷開進線柜主斷路器并搖出。3.1.3在高壓環(huán)網柜上斷開控制該變壓器的斷路器（或刀開關），確認變壓器高壓側是否有電。若有電，則環(huán)網柜該單元接地刀閘不能合閘，重新確認聯(lián)絡柜斷路器及進線柜（含低壓）主斷路器是否斷開，各關聯(lián)是否切斷。無電，合該單元（環(huán)網柜）的接地刀閘，使變壓器高壓側對地放電。用放電電阻（或燈泡）在變壓器的低壓側對地放電，安裝專用接地線，以保證檢修人員和設備的安全。3.1.4操作把手處懸掛“設備有人工作，嚴禁合閘”標示牌，并上鎖。3.1.5斷開發(fā)電機組主輸出開關，并把手、自動開關置于“停止”，懸掛“禁止操作”牌。3.1.6首先清掃瓷套管和外殼，其次檢查外殼、瓷套管有無破裂、缺損、放電痕跡或膠墊有無老化，電纜及母線有無變形現(xiàn)象，有破裂的應進行更換。3.1.7檢查母線接觸面是否清潔，接觸面應除去氧化層并涂以導電膏。3.1.8檢查變壓器的接地是否良好，有無腐蝕。腐蝕嚴重的應更換。3.1.9緊固引線端子，銷子，接地螺絲，連接母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲或用細平銼輕銼接觸面，或更換彈簧墊圈，螺絲，直至接觸良好，連接可靠為止。3.1.10用電吹風機和干燥清潔的布清潔變壓器身及周圍配件上的灰塵，對變壓器房的地板進行除塵打掃，檢查消防設備滅火裝置是否完好。3.1.11用2500V兆歐表測量一次線圈對二次線圈、一次線圈對地、二次線圈對地絕緣電阻，并與變壓器出廠前測定值比較，絕緣電阻不應低于出廠時原始數據的70%（一般為1400兆歐），若不合格應及時上報處理。3.1.12檢查溫控器及溫度傳感器接線是否牢固可靠，功能是否正常。3.1.13對變壓器風機進行保養(yǎng)。3.1.14清潔變壓器及檢查有無遺留工具、雜物等，人員撤離現(xiàn)場，檢查完畢后，斷開變壓器低壓側接地專用線，分斷環(huán)網柜內該單元地刀，合上斷路器（或刀閘），而后按送電的程序恢復用電。3.2低壓配電柜保養(yǎng)標準3.2.1周期：周檢查電纜接頭有無發(fā)熱變色、有無異味、接地線有無銹蝕。檢查電容柜內的電容器外殼是否良好，有無滲漏、膨脹情況，指示燈是否良好。各電容器外殼接地線接觸情況。保潔除塵。3.2.2半年保養(yǎng)：完成日常保養(yǎng)工作內容。檢查母線及其引下線連接是否良好。檢查電纜頭、接線頭是否牢固可靠。檢查二次回路接線可靠，熔斷器是否完好以及絕緣電阻的搖測。電容柜的檢查：斷開空氣（負荷）開關不帶電容器時對電容控制器進行動作試驗，應先合的先斷、后合的后斷，應正常；對過壓保護、欠流保護、投切門限值進行調整。各指示燈應完好，對斷路器、漏電斷路器、熱繼電器、時間繼電器等進行檢查、整定。檢查配電柜、聯(lián)絡柜的