關(guān)于“群租”問題的調(diào)研與思考

PAGE9關(guān)于“群租”問題的調(diào)研與思考——以月浦鎮(zhèn)為例一、背景與意義近幾年，隨著房價的直線上升與外來人口的不斷涌入，上海的租房成本也急劇增大。所以，很多人想通過合租的形式來減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。為了迎合這一需求并獲得盡可能多的利益，房東們開始將手上的房子分割成盡可能多的小間，當(dāng)每個小間少于5平方米的時候，“群租”也就隨之產(chǎn)生。當(dāng)“群租”越來越普遍而成為一種社會現(xiàn)象時，就會對其周邊的環(huán)境、治安等產(chǎn)生各種各樣的影響。本文以寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)為主要的調(diào)研對象，就“群租”所存在的問題以及所可以采取的對策進(jìn)行探討。二、月浦鎮(zhèn)“群租”的現(xiàn)狀“群租”現(xiàn)象在上海是非常普遍的，既存在于市中心的小區(qū)里，又存在于城郊接合部的工業(yè)區(qū)周邊，還存在于部分農(nóng)村地區(qū)。月浦鎮(zhèn)處于城郊結(jié)合部，位置上緊臨寶鋼廠區(qū)，集聚了大量的建筑、維修、餐飲等延伸產(chǎn)業(yè)，外來人員相對集中。來自月浦外口辦的一組數(shù)據(jù)顯示，2008年月浦的外來人口達(dá)到58825人，其中承租者為49418人，自購房者為3667人，冶建房者為4442人，婚嫁房者為1298人，承租者占到了84.01％，2012年月浦外來人口達(dá)到80034人，其中，承租者64418人，自購房者為4868人，冶建房者1965人，婚嫁房8883人，承租者占的比例變?yōu)?0.49％。雖然2012年承租者所占比例與2008年相比有所減少，但是由于2012年外來人口基數(shù)變大，其實際的承租者還是只增不減。所以，月浦房屋租賃的市場依舊很大，在此進(jìn)行“群租”的調(diào)研是有實際意義的。圖一2008月浦鎮(zhèn)外來人口住房狀況圖二2012月浦鎮(zhèn)外來人口住房狀況2008年與2012年各項外來人口住房狀況比較（單位：人）三、對“群租”的態(tài)度為了探究不同人群對“群租”房的看法，我們制作了一份“群租”房調(diào)查問卷，考慮到自購人與承租人不同的心理，我們的調(diào)查問卷分為兩個板塊。第一個板塊是所有人都要填寫的，包括“月收入”、“房屋類型”、“群租房區(qū)域”、“對群租房整治的態(tài)度”、“群租房的影響”等五個調(diào)查項目，第二個板塊是針對承租者設(shè)計的，包括“職業(yè)”、“承租面積”、“租金”、“承租過程中遇到的問題”,“選擇租房的原因”等六個調(diào)查項目。我們通過去鎮(zhèn)、村承租房和居民小區(qū)進(jìn)行走訪和調(diào)查，共發(fā)放了100份問卷。通過對收回的問卷進(jìn)行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，接受調(diào)查的人群中有40％是自購房者，有60％是承租者。在談到對政府整治群租房的態(tài)度時有91％受訪者表示支持，但當(dāng)問及群租房會帶來怎樣的影響時，自購房者與承租房者呈現(xiàn)出不同的觀點。95％自購者認(rèn)為“房子被過度利用，帶來治安、消防隱患，降低了群租房小區(qū)升值空間”、85％自購者認(rèn)為“租客流動頻繁，易產(chǎn)生物業(yè)糾紛”，17.5％自購者認(rèn)為“租金便宜，解決了部分低收入的住戶問題”、7.5％自購者認(rèn)為“居住人數(shù)較多，適當(dāng)緩解了租房市場供需緊張狀況”。而承租者在回答這一問題時稍有猶豫，85％承租者認(rèn)為“房子被過度利用，帶來治安、消防隱患，降低了群租房小區(qū)升值空間”、83.3％承租者認(rèn)為“租客流動頻繁，易產(chǎn)生物業(yè)糾紛”，65％承租者認(rèn)為“租金便宜，解決了部分低收入的住戶問題”、65％承租者認(rèn)為“居住人數(shù)較多，適當(dāng)緩解了租房市場供需緊張狀況”。具體統(tǒng)計結(jié)果見下圖。圖三自購者與承租者對“群租”現(xiàn)象的看法從圖中我們可以明顯看出，無論是自購者還是承租者，絕大多數(shù)人都認(rèn)同群租房帶來的負(fù)面影響，而對于其正面影響，只有承租者中有較多數(shù)人表示認(rèn)同，這點差異可以理解為與承租者的切身經(jīng)歷有關(guān)。雖然他們清楚地認(rèn)識到“群租”的負(fù)面影響，但是考慮到租金以及租房難度的問題，他們還是選擇承受“群租”帶來的不良影響。在針對承租者的問卷中，我們發(fā)現(xiàn)，他們100％是打工族，其中30％的承租者的承租面積是5-10平方米，70％的承租者的承租面積在10-15平方米，沒有5平方米以下的承租者。如果只從表面數(shù)據(jù)來看，群租房現(xiàn)象已經(jīng)不存在了，但實際上，我們把承租面積為5-10平方米的這部分受調(diào)查者劃分到可疑“群租”范圍，因為如果受調(diào)查者不是單獨(dú)居住的話，那么，他們也可以算作為群租。在這些承租者中，有高達(dá)88.3％的人認(rèn)為公共衛(wèi)生差，另外還有21.7%的人認(rèn)為生活水平低。既然如此，為什么他們還會選擇租房呢？問卷顯示，有95％的人認(rèn)為交通便利，有98.3％的人認(rèn)為租金便宜，還有23％是因為單位安排的緣故。由此可見，對于承租者來說，交通因素和租金因素是他們最主要的兩個衡量因素。四、“群租”存在的問題我們的問卷調(diào)查的結(jié)果顯示，絕大多數(shù)調(diào)查者對“群租”存在負(fù)面影響持認(rèn)同態(tài)度，那么，“群租”究竟存在哪些問題呢，我們進(jìn)行了走訪調(diào)查后總結(jié)了以下幾個方面：(一)治安壓力由于“群租”區(qū)域的人員成分復(fù)雜，不同人員的作息時間也不盡相同，所以很容易引發(fā)各種問題，具體表現(xiàn)為：1.盜竊。當(dāng)與室友作息制度錯開時，往往會發(fā)生順手牽羊，趁機(jī)盜竊的行為。2.擾鄰。有些人員半夜回家，且聲音嘈雜，嚴(yán)重影響到鄰里的休息，嚴(yán)重時極有可能會引發(fā)鄰里沖突。3.人身傷害。這類現(xiàn)象多發(fā)生于男女混租的房屋內(nèi)，受害者多為女方。（二）衛(wèi)生壓力1.出租屋內(nèi)。由于房屋設(shè)計時是按照一戶設(shè)計，所以，當(dāng)人員過多時，容易造成衛(wèi)生間的堵塞甚至污水外流。2.小區(qū)內(nèi)。由于人員復(fù)雜，素質(zhì)參差不齊，經(jīng)常會出現(xiàn)垃圾隨意堆放甚至從天而降的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響居民的正常生活。（三）公共設(shè)施壓力1.門禁設(shè)施。很多小區(qū)有門禁設(shè)施，一般一戶三張門禁卡，當(dāng)出入人員過多，便會出現(xiàn)門禁卡不夠用的情況，這時便會有人將門禁的點電線剪斷，既危害到其他居民的權(quán)益，又破壞了公共設(shè)施。2.健身設(shè)施。每個小區(qū)都有健身器材，調(diào)查顯示，在“群租”區(qū)域，健身器材的損壞程度相比于其他小區(qū)更為嚴(yán)重。（四）安全隱患該部分隱患主要是由于在群租房內(nèi)私拉電線，濫用電器，導(dǎo)致火災(zāi)，同時房內(nèi)人員集中，房間出口唯一，容易發(fā)生重大事故。五、解決“群租”問題的建議月浦鎮(zhèn)在治理“群租”問題上已經(jīng)采取了一系列的措施，例如組建了整治工作小組，明確責(zé)任，分工到人，依托樓門長、業(yè)主委、物業(yè)公司等基層力量，切實落實各項整治措施，還與房屋中介公司進(jìn)行了溝通，要求他們規(guī)范租賃合同，不得添加相關(guān)違反租賃管理的條款，尤其是不能對房屋擅自進(jìn)行分割，要明確告知租賃雙方不能進(jìn)行“群租”等。此外，強(qiáng)化物業(yè)公司對“群租”行為的發(fā)現(xiàn)和制止機(jī)制，嚴(yán)格加強(qiáng)對非本小區(qū)人員的出入管理，一旦發(fā)現(xiàn)“群租”現(xiàn)象，及時勸阻并報告社區(qū)，除了采取一系列措施有效治理“群租”現(xiàn)象外，還初步建立了遏制“群租”現(xiàn)象出現(xiàn)的長效機(jī)制。上述的措施概括起來，可以用一個“不”字來概括，即負(fù)責(zé)部門規(guī)定有關(guān)單位或者有關(guān)個人“不得”進(jìn)行哪些行為，而且這些“不”也取得了一定的成果。但是我們小組認(rèn)為，這些措施雖然治理了“群租”問題，解決了一些負(fù)面影響，但是卻忽視了群租房承租者的情況，上面的調(diào)查結(jié)果顯示，承租者租房最看重的是交通與租金兩個因素，當(dāng)交通便利，租金便宜的群租房消失了，他們的生活壓力是不是加大了呢？考慮到這點，我們小組提出了一下幾點意見，與上文的“不”對應(yīng)，我們稱為“要”:（一）政府要幫助。政府可以在一些大型工業(yè)區(qū)的周邊建立集體宿舍，然后出租給企業(yè)，用以解決員工的住宿問題。（二）企業(yè)要負(fù)責(zé)。有關(guān)部門可以制定法規(guī)，強(qiáng)制某些類型的企業(yè)或者外來員工超過一定數(shù)量的企業(yè)要為員工安排住宿，住宿條件要接受審查，嚴(yán)格把關(guān)。企業(yè)也可以通過租房補(bǔ)貼的形式，使員工在自己開銷不變的情況下獲得更舒適的居住環(huán)境。（三）物業(yè)要評比。將“群租”納入評比指標(biāo)，對一定區(qū)域的小區(qū)進(jìn)行評比打分，營造出建設(shè)文明小區(qū)的良好氛圍，促使物業(yè)主動對小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督。

六、整治“群租”房現(xiàn)象反思2008年起，在區(qū)房地局的垂直管理下進(jìn)一步加大整治力度，全力推進(jìn)整治工作。本著“先重點、后一般”的原則，月浦鎮(zhèn)制定了2008年度“群租”整治工作計劃。首先摸清底數(shù)，嚴(yán)格按照“群租”標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計群租戶數(shù)，對“群租”現(xiàn)象嚴(yán)重的小區(qū)進(jìn)行集中整治；其次為減少聯(lián)合執(zhí)法帶來的負(fù)面影響，認(rèn)真做好群租戶的思想工作，選擇合理的整治時間；最后加大法制宣傳力度，防止“群租”回潮，遏制新的“群租”現(xiàn)象產(chǎn)生。月浦鎮(zhèn)不僅將“群租”整治的績效納入相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和社區(qū)干部的考核指標(biāo)，作為物業(yè)管理工作考核和小區(qū)經(jīng)理評比的重要內(nèi)容，還通過全面梳理形成了“六個要”的工作機(jī)制。即：一要充分發(fā)揮鎮(zhèn)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度的作用，及時解決“群租”整治中出現(xiàn)的難點、熱點；二要優(yōu)化業(yè)主自我管理模式，及時將有關(guān)禁止“群租”的條款列入業(yè)主公約；三要加強(qiáng)整治后小區(qū)的日常管理；四要加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度；五要堅決制止新的“群租”行為，切實做到接報一件處理一件；六要各物業(yè)企業(yè)加大管理力度，加強(qiáng)宣傳工作，減少“租賃戶”對居民正常生活的影響。月浦鎮(zhèn)的群租房的整治工作得到了良好的效果，根據(jù)走訪現(xiàn)在本鎮(zhèn)的群租房基本沒有，百姓對此非常滿意，但是市中心仍存在“群租”房問題，這就給我們一個思考，怎樣看待眼下仍健在的“群租”現(xiàn)象。首先，“群租”現(xiàn)象的出現(xiàn)一般來說與經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展程度緊密相聯(lián)。它只是一種社會現(xiàn)象，是多方面的社會原因?qū)е碌摹o論是相應(yīng)的業(yè)主、物業(yè)公司、社區(qū)還是政府不應(yīng)該一味的恐慌、一味的喊打，而要冷靜面對，看到問題的本質(zhì)，然后從源頭上進(jìn)行解決，房客與其他業(yè)主在同一個藍(lán)天下生活，不應(yīng)是一種劍拔弩張的關(guān)系?！叭鹤狻爆F(xiàn)象不能簡單取締，否則只會加劇社會不同階層的對立。對于一些反對“群租”的小區(qū)業(yè)主，他們的利益保護(hù)可以通過制定小區(qū)物業(yè)公約，在公約中明確規(guī)定房屋出租不得分割、不得轉(zhuǎn)租來解決，而不是必須通過公法的強(qiáng)制介入來否定。其次，當(dāng)按照公共利益和社會秩序的需要，整頓“群租”以后，為公益服務(wù)的政府一定要考慮“群租”現(xiàn)象中的弱勢一方——“群租”的承租人的安頓問題。他們大多都是外來務(wù)工人員，為了本地的發(fā)展早起晚歸奔波于各個崗位，正是由于他們的辛勤奉獻(xiàn)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都能更上一層樓，所以我們不能忽視他們的生活質(zhì)量。現(xiàn)在上海實行了廉租房制度，可是申報條件中有擁有本市城鎮(zhèn)常住戶口限制，使其不得不住在單位提供的相對便宜卻簡陋的小隔間內(nèi)，本地區(qū)可利用現(xiàn)有的空置房屋進(jìn)行統(tǒng)一改建，讓有資質(zhì)且有經(jīng)驗的物業(yè)公司進(jìn)行管理，租給還沒有能力購置房產(chǎn)或能夠承擔(dān)民宅租金的外來建設(shè)者，讓勞動者有所居。廉租房可以參照大學(xué)宿舍的形式改建和管理，有多人間、雙人間和單人間等多種形式，租金價格不同，居住的舒適度也不同，積極開展申報工作，最大限度解決外來建設(shè)者的后顧之憂。最后，對還沒有出現(xiàn)“群租”房現(xiàn)象的地方，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該以民生為本，注意解決當(dāng)?shù)氐淖》繂栴}或者低端房地產(chǎn)租賃市場供給問題。政府的相關(guān)職能部門在審批開發(fā)商建房申請的時候應(yīng)該限制大戶型房屋的數(shù)量，以便從實際上扼殺“群租”行為。也可將城市配套建設(shè)或者將整幢存量房、空置廠房改造成公寓，滿足社會需求。上海市開展住宅小區(qū)整治“群租”工作的同時，政府相關(guān)部門將堅持“堵疏”結(jié)合，妥善解決“群租”房客的居住問題。待上海市《關(guān)于閑置非居住房屋臨時改建宿舍的暫行規(guī)定》正式下發(fā)后，將集中審核一批閑置的非居住房屋，改建為宿舍，以遏制“群租”現(xiàn)象出現(xiàn)。七、結(jié)語“群租”現(xiàn)象從產(chǎn)生至今經(jīng)歷了形成期——興盛期——