2007年中山市黃圃鎮(zhèn)國際食品貿易港招商執(zhí)行方案資料

中山·黃圃

國際食品貿易港招商執(zhí)行方案1目錄第一章招商總則其次章招商對象細分市場第三章招商執(zhí)行安排第四章招商把握第五章招商籌備2第一章招商總則其次章招商對象市場細分第三章招商執(zhí)行安排第四章招商把握第五章招商籌備3豐富工程的市場內涵招商總策略商業(yè)信息閃電搜集搭建商戶聚攏平臺4招商分策略走出去、請進來〔走出去：組織中山食品企業(yè)參展各類全國性的、國際性的呈現(xiàn)會、洽談會；〕〔請進來：在當?shù)嘏e辦各類展銷會，吸引外地參展商〕建立直復式的招商網(wǎng)絡〔通過DM、夾報、一對一上門效勞等方式建立全方位的招商網(wǎng)絡〕分組進展〔設立招商部，分成5組招商組，每組3人〕以流淌招商為主、現(xiàn)場招商為輔主動出擊，各個擊破，現(xiàn)場余2－3人作接待。(成立黃圃食品工業(yè)協(xié)會,與中國食品工業(yè)協(xié)會等國內行業(yè)組織及香港貿易進展局等國際型經(jīng)貿社團組織合作溝通,快速收集商貿信息,搭建商貿平臺)協(xié)會領頭,速建商貿平臺5第一章招商總則其次章招商對象市場細分第三章招商執(zhí)行安排第四章招商把握第五章招商籌備6招商對象招商產(chǎn)品的代理經(jīng)銷商中山市食品總公司東升分公司副食品供銷站招商產(chǎn)品的直營廠家或廠商銷售部中山市黃圃鎮(zhèn)太昌臘味加工廠、中山市黃圃鎮(zhèn)聯(lián)發(fā)肉類食品加工廠、宗興臘味加工廠、中山市金碩果仁食品廠、中山市華實食品、中山市中興果仁食品廠、中山市皇冠食品、中山市咀香園食品……有招商產(chǎn)品資源整合和經(jīng)營治理閱歷的大商家7

商家的經(jīng)營檔次、經(jīng)營風格預備了工程的經(jīng)營環(huán)境與整體形象，為保證今后工程的可持續(xù)經(jīng)營，建議在招商的過程嚴格地甄選商家條件，主要考慮以下幾個方面：目標商家素養(yǎng)要求8

商家的品牌知名度。品牌商家具有以點帶面的輻射效應，將對整個工程的推廣、招商以及人氣聚攏起到極大的促進作用。

商家經(jīng)營特色的唯一性。由于本工程規(guī)模較大、起點較高，確保整個商場盡可能多的引進不同風格、不同特色的商家，以滿足消費者多元化的需求，建議需對進駐商家進展質量篩選，以保證商家經(jīng)營風格與特色的唯一性。

經(jīng)營年限品牌經(jīng)營商是投資客的根本收益保障，為確保工程相對較穩(wěn)定的市場經(jīng)營氣氛，需對進駐商家的經(jīng)營年限需設定根本標準，對經(jīng)營行業(yè)、經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營檔次不同的商家采取不同的租賃年限。目標商家素養(yǎng)要求9依據(jù)本工程自身特點，制定以下招商比例預備：招商比例劃分黃圃招商占50％左右；中山招商占30%；外地招商、國際招商占15％左右；預留出5％的比例，作為機動或炒作。依據(jù)招商實際狀況，假設招商消逝火爆，可加大預留局部的比例〔例如10％〕。10依據(jù)實際招商進程，三個階段的招商比例各有不同的側重點：前期招商重點：黃圃食品加工企業(yè)中期招商重點：中山食品加工企業(yè)后期招商重點：中山、國內國際知名食品企業(yè)招商比例劃分11第一章招商總則其次章招商對象市場細分第三章招商執(zhí)行安排第四章招商把握第五章招商籌備12食品商貿巨擎，網(wǎng)絡全球商機整體形象推廣13后期推廣階段〔〕交付使用及試業(yè)開幕〔〕持續(xù)推廣階段〔－10.31〕公開招商階段〔－8.31〕初步推廣階段〔－6.10〕招商推廣預備14推廣時間節(jié)點安排階段劃分時間節(jié)點推廣目標初步推廣階段2007.5.25—6.10完成基礎資料準備工作，確定目標客戶選擇。招商隊伍組建完畢，招商中心包裝完善，銷售物料及法律文件到位。公開招商階段2007.6.11—8.31確定核心商家，積累客戶資源，6月份由政府牽頭組建食品工業(yè)協(xié)會，6月底之前完成經(jīng)營管理公司招標工作。8月中旬完成4樓餐飲招商。總體完成30~40％持續(xù)推廣階段2007.9.1－10.31加大宣傳力度，系列事件營銷?？傮w完成量70~80％落實商家進場及裝修2007.9.1－10.31已簽約商家進場裝修交付使用及試業(yè)開幕2007.11.1－11.9配合11.9日第三屆食洽會召開，試業(yè)開幕后期推廣階段2007.11.1－11.30利用招商慣性，消化尾貨。總體完成量90%以上15時間：2023.5.25——6.101〕推廣思路工程的工程進度在本階段期間未能到達招商要求，從戰(zhàn)略的角度考慮,該階段屬于打根底時期,是為正式招商做好各項的籌備工作及推廣鋪墊。在工程不為廣知的狀況下，前期的宣傳推廣側重于提高工程的知名度和炒作工程的區(qū)域商業(yè)價值，同時通過“中山黃圃國際食品貿易港，打造食品德業(yè)商貿第一平臺“的概念進展導入。前期是告知性宣傳，從7月份開頭漸漸加大宣傳力度，到8月份到達第一個小高潮，通過各大報紙的軟文宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場工地包裝等方式，力爭在中山地區(qū)工程的知名度到達60%左右。初步推廣階段162〕推廣目標：使本工程在黃圃及周邊確定范圍內為食品企業(yè)和商家所關注確立本工程要打造國際食品貿易平臺的形象3〕推廣重點：炒作黃圃商圈價值介紹工程的根本狀況和整體定位進展商品牌推廣和實力介紹公布招商信息174〕宣傳推廣策略：通過地盤包裝、在黃圃鎮(zhèn)主要出入口公布戶外廣告和導示牌等工作，引發(fā)商家對本工程的聯(lián)想。在食品德業(yè)網(wǎng)站宣傳本工程要打造國際食品貿易平臺的概念。參觀第四屆國際食品展覽會18招商預備工作：6月5日前完成招商隊伍的組建。完成對招商人員招商技巧、統(tǒng)一說辭、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)培訓；完成現(xiàn)場招商處包裝及工程地盤包裝；做好業(yè)態(tài)規(guī)劃，制定相應的租金預備方案；確定目標商家資源，收集商家信息；篩選重點主題主力商家,開展對重點商家的接觸；完成招商資料設計；完成布置招商現(xiàn)場用圖表；完成租賃合同的評審和定稿；確定招商廣告宣傳方案；完成工程現(xiàn)場廣告位及導識系統(tǒng)規(guī)劃方案，建立黃圃各街道交通導向系統(tǒng)。19時間：2023.6.11——8.31

完成目標：出租率達30~40%

1〕推廣思路在工程知名度有了確定根底條件上，本階段的重點是就工程的具體狀況進展系列宣傳，從國際食品商貿平臺概念演繹、食品銷售渠道的重大變革、政策支持、工程定位、地段商業(yè)價值、功能分布、進展商品牌實力、知名食品加工企業(yè)進駐等等進展宣傳。

公開招商階段202〕推廣目的通過地盤包裝、戶外廣告、知名企業(yè)進駐等前期活動，使工程有確定的知名度和影響力。為工程的整體運營奠定根底，通過對品牌中小型商家的招商引進，到達工程全面商業(yè)運營。3〕推廣重點塑造工程品牌形象傳遞銷售、招商信息工程優(yōu)勢內部認購造勢21完成招商任務分解和落實；連續(xù)收集商家資源,篩選商家資源；與相關協(xié)會建立合作關系；全面開放與意向商家的洽談,重點引進主力商家,形成帶動作用和引導；用優(yōu)待政策引進品牌商家，優(yōu)先安排進場裝修；形成對重點商家資源集中區(qū)的針對性招商；完成幫助招商工作的現(xiàn)場氣氛襯托，組織大型主題營銷活動；完成營銷推廣階段性預備；實施工程導識系統(tǒng)及廣告位的制作；逐步完成對工程商業(yè)氣氛的營造,包括招商現(xiàn)場包裝布置。4〕招商工作的內容225〕招商工作重點6月份招商重點為黃圃鎮(zhèn)食品加工企業(yè)，廣東地區(qū)臘味食品。由鎮(zhèn)

政府牽頭組織食品工業(yè)協(xié)會，組織產(chǎn)品推介會。7月中上旬重點在中山組織食品展覽會和食品德業(yè)峰會。8月將招商擴展為珠三角，輻射廣東省。6〕招商方式大型招商會〔活動〕商家信息搜集，登門訪問現(xiàn)場招商中心招商237〕推廣策略報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡、電臺、戶外廣告等全方位的立體組合宣傳攻勢，公布連續(xù)性的軟文，形成動態(tài)播報，爭取在短時間內產(chǎn)生轟動效應，引起商家、消費者及經(jīng)營者的廣泛關注。就經(jīng)營商而言，成行成市才能產(chǎn)生聚攏效應，才能增加輻射半徑，而品牌商家則是一個市場形成中最關鍵、最具有影響力與號召力的組成局部，本階段的推廣應緊緊圍繞品牌商家的進駐來開放,特殊是國際知名品牌。241、6月中下旬，由鎮(zhèn)政府牽頭組建黃圃食品工業(yè)協(xié)會，針對本工程召開推介會。通過戶外廣告和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息。召開新聞公布會旨在說明鎮(zhèn)政府及其相關部門對國際食品貿易港的重視和支持；開發(fā)商全力建設市場和扶持、培育市場的措施及決心，同時公布招商細則和引入專業(yè)經(jīng)營治理公司的時間，以增進商戶進場的信念。2、組織經(jīng)營治理公司的招標。全國范圍內進展經(jīng)營治理公司的招標，初步選定3—5家，從品牌、治理力氣、運營力氣以及擁有客戶資源等各方面進展綜合評定。8〕大事行銷253、7月上旬，在中山市進展食品工業(yè)峰會和巡展。邀請中山市有關政府部門以及局部簽約商家，爭論關于如何集中發(fā)揮中山食品優(yōu)勢，做強做大本地食品德業(yè)，組織峰會俱樂部。4、確定經(jīng)營治理公司，承受新聞公布會的形式廣而告之。5、8月份招商范圍擴至珠三角地區(qū)輻射整個廣東省。26時間：2023.9.1——2023.10.31完成目標：出租率到達70~80%以上持續(xù)推廣階段1〕推廣思路：承接前期推廣思路，并作出細化演繹。上一階段為工程的全面呈現(xiàn)，以強大的陣容進展演繹，從而奠定市場地位及形象，本階段應承接前期主題思路，在大方向不轉變的前提下作出細化演繹，使工程品牌形象得以持續(xù)并加以穩(wěn)固。2〕推廣重點：公開招商進展火爆促銷信息273〕招商重點：強化工程宣傳力度，通過系列大事行銷推動招商進度；催促商家進場裝修并與之協(xié)作；完成開業(yè)籌劃方案，組織進開放業(yè)相關活動預備；開業(yè)環(huán)境布置；開業(yè)廣告宣傳；完成開業(yè)慶典預備工作；284〕推廣策略：1、炒作經(jīng)營治理公司的專業(yè)化，突出這一優(yōu)勢。2、招商與裝修同時進展，已經(jīng)簽約的商家進場裝修。3、整合政府、經(jīng)營治理公司各方面有效數(shù)據(jù)，挖掘客戶，承受DM等形式以及一對一面對面效勞。295〕大事行銷：1、經(jīng)營治理公司正式介入。2、對進駐的知名商家進展訪談，從經(jīng)營的角度對工程進展分析，從而說明工程的投資價值。3、中秋國慶獻禮，作一系列促銷活動。4、與第三屆食洽會聯(lián)手協(xié)作，在食洽會當日進展工程開業(yè)典禮，吸引商家進駐。30時間：2023.11.1——2023.11.30招商目標：清理尾貨及內部業(yè)態(tài)優(yōu)化后期推廣階段1〕推廣思路：全力消化尾貨2〕推廣重點：開業(yè)信息

招商信息313〕招商重點：利用第三屆食洽會的影響和客戶資源，強化工程宣傳力度，連續(xù)跟進和開掘客戶，對場內業(yè)態(tài)進展適當優(yōu)化組合。4〕招商范圍：國際國內食品廠商及參與食洽會的商家。5〕招商推廣策略：聞炒作食洽會，利用DM及人員進展一對一跟蹤效勞。32連續(xù)加強商家資源貯存，對剩余商鋪進展定向招商，提高招商成功率；對現(xiàn)有商家資源進展優(yōu)化組合；完成對媒體炒作的組織和實施；設計對消費者有吸引力的活動素材,組織相關媒體宣傳；利用開業(yè)前的宣傳和造勢,促進招商率的進一步提高；完成開業(yè)后的系列促銷活動實施方案。6〕招商工作內容：33招商流程341、爭取政府政策的支持：

取得黃圃鎮(zhèn)政府以及相關部門對本工程書面文件支持，如“政府重點支持工程”、“重點疼惜單位”、“黃圃鎮(zhèn)對外呈現(xiàn)窗口”等；

依據(jù)黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府最新的政府工作報告及將來城市規(guī)劃圖，對現(xiàn)有的食品企業(yè)進展正確的行業(yè)經(jīng)營引導，為本工程的招商工作營造一個良好的招商氣氛；

以“國內外大型食品企業(yè)”為龍頭，政府引導其入駐本工程，形成品牌效應，以帶動相關商家，到達本案興市旺市目標；

幫助組織全省或區(qū)域性的食品德業(yè)論壇與專題溝通會議，提高本工程的影響力；

賜予市場投資經(jīng)營者確定的稅費、工商治理費減免，以減低其前期經(jīng)營的風險。小結：招商措施建議352、投資開發(fā)方賜予支持：

前期市場培育階段，賜予經(jīng)營者確定的免租優(yōu)待；

招商階段優(yōu)待措施：大戶優(yōu)先選鋪權、租鋪價格優(yōu)待、前期免治理費、提前簽約租金優(yōu)待等措施；

引入專業(yè)經(jīng)營治理公司，為后期市場推廣作預備。3、制定市場的經(jīng)營策略

加大工程宣傳推廣力度，將市場形象向全省乃至全國范圍全面推廣；

供給全方位多功能的經(jīng)營治理效勞，使入駐商家更有信念保障，以達到興市旺市的目標，提升工程影響力；

招商運營推廣費用確實定；

不定期舉辦特色節(jié)慶活動、行業(yè)呈現(xiàn)會等；36第一章招商總則其次章招商對象市場細分第三章招商執(zhí)行安排第四章招商把握第五章招商籌備37租金厘定建議備注：以上租金含治理費及推廣費，四樓不計廣告推廣費樓層業(yè)態(tài)分布租金價格（元/㎡）1F知名食品區(qū)/臘味區(qū)/銀行60食品機械區(qū)452F軟包裝飲料區(qū)45干果糖果區(qū)403F特色食品區(qū)35干貨/食品原材料30檢測設備區(qū)254F酒樓15商務辦公區(qū)30依據(jù)本工程的鋪位狀況，結合市場操作規(guī)劃，對本工程的區(qū)域進展分析：38租金溢價標準及折扣比例為了吸引商戶盡早達成租賃協(xié)議，先將對外公布的租金水平往上提高確定幅度，依據(jù)達成承租協(xié)議的先后，制定相應的租金優(yōu)待折扣，如：達成承租協(xié)議時間溢價系數(shù)折扣比例(%)2007年7月31前0.908.8折2007年9月1前0.909.0折2007年10月31前0.909.2折舉例：某商鋪經(jīng)進展商批核，租金低價為30元/㎡，按溢價系數(shù)0.90計算租金并對外公布，公布的租價為33.33元，同時招商組依據(jù)部署，可執(zhí)行8.8折的最低招租優(yōu)待?！补_招商前會依據(jù)工程總核心租價指標，制定具體到各商鋪的租價方案與折扣執(zhí)行方案，經(jīng)進展商批核后執(zhí)行〕391、第1-2年租金不作遞增

開業(yè)的1~2年，是經(jīng)營起動階段，不管商戶還是治理公司，必定都有確定的經(jīng)營難度，需要共同進展市場培育，廣場才能逐步做旺，建議第1—2年的商鋪租金不作遞增。2、第3年開頭遞增幅度3-10%

經(jīng)過1-2年的市場培育和營運，隨著經(jīng)營漸漸走向正軌，廣場品牌確實立，廣場開頭進入新的階段。建議商鋪租金從第3年開頭遞增，增幅3-10%,具體比例如下:租金遞增及租期建議403、租期建議：酒樓租期：8年，臘味、干果等其他產(chǎn)品商家租期：3~5年租期租金遞增比例租期租金遞增比例3年第3年遞增5%6年從第3年起每3年遞增8-10%4年從第3年起逐年遞增4%7年從第3年起每3年遞增8-10%5年從第3年起逐年遞增3%8年從第3年起每3年遞增8-10%工程租金遞增預備表：41招商優(yōu)待措施一：秒秒金預備為了促進各類商家的盡快簽約，早日到達本工程的招商目標，在短期內形成熱租的場面，在保證開發(fā)商根本利潤的根底上，作減免部份租金1～3個月的優(yōu)待。7月31日前簽約入場的商戶，可額外享受3個月的免租期8月30日前簽約入場的商戶，可額外享受2個月的免租期10月30日前簽約入場的商戶，可額外享受1個月的免租期招商優(yōu)待措施二：零租金試業(yè)在2023年11月9日食洽會開幕、貿易港開業(yè)前，免租金試業(yè)招商優(yōu)待措施42招商優(yōu)待措施三：商戶前期裝修投入越大，中途退場的機率就越小，貿易港的形象呈現(xiàn)功能就越強。為了鼓舞商戶早期投入，依據(jù)商戶投入裝修本錢的凹凸贈送不同的免租期：裝修費用200元/㎡贈送2個月的免租期裝修費用400元/㎡贈送4個月的免租期裝修費用600元/㎡贈送6個月的免租期43第一章招商總則其次章招商對象市場細分第三章招商執(zhí)行安排第四章招商把握第五章招商籌備44招商部組織架構招商部一部二部三部四部五部招商經(jīng)理1名招商人員13~15名45招商人員的聘請和甄選為了更好地完成工程的招商工作，需依據(jù)需求建立招商隊伍。由于工程屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏閱歷的人員，同時沒有時間對銷售人員進展系統(tǒng)的崗位培訓，故對聘請人員進展嚴格的從業(yè)閱歷及工作力氣方面的考量。聘請原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必需具有本行業(yè)或營銷業(yè)1年以上從業(yè)閱歷，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)工程的招商工作、招商籌劃等方面的工作閱歷、或從事相關行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內大量全國性和