2023年二手房市場前景及投資研究報告

目

錄地產(chǎn)：二手房景氣高于新房，成交量持續(xù)高增長乘用車：銷量增速轉(zhuǎn)正，庫存偏高制約生產(chǎn)復蘇商貿(mào)文旅：市內(nèi)經(jīng)濟熱度不減，城際流動仍有韌性01下游行業(yè)電力：沿海發(fā)電耗煤增速回落，水電出力仍弱鋼鐵：表觀需求回升快于供給擴張，驅(qū)動鋼價回升水泥：供需轉(zhuǎn)好、產(chǎn)銷順暢，帶動水泥價格止跌回升玻璃：需求低位回升，供過于求驅(qū)動庫存續(xù)升化工：下游訂單有限,

原材料采購放緩,

長絲價格續(xù)降新能源：上周光伏組件價格上漲，鋰電材料價格續(xù)降02中游行業(yè)煤炭：進口煤動力煤價格回調(diào)，焦煤價格走平03上游和交運大宗：鷹派擔憂再度強化，帶動美元指數(shù)高位續(xù)升有色：庫存走勢分化，帶動銅鋁價格走勢歧化原油：供給一收一放，上周原油價格高開低走交運：散運價降、集運價降，貨運流量同比仍弱01下游行業(yè)地產(chǎn)：二手房景氣高于新房，成交量持續(xù)高增長下游

1.1指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀上周（2月13-19日），30城商品房成交面積需求節(jié)后第3周，環(huán)比來看，30城新房成交量仍在季節(jié)性回升，但對標農(nóng)歷同期，成交量降幅略有擴大，反映新房成交恢復偏慢。從庫存來看，庫銷比走低但仍高于歷年同期平均水平，印證銷售略弱于往年。向前看，未來二手房市場景氣或向新房市場傳導，但節(jié)奏仍待觀察。土地市場方面，各地塊成交熱度分化仍大，北京土拍出現(xiàn)底價成交與觸及頂價成交同時存在的現(xiàn)象，指向土地市場熱度邊際回升。較農(nóng)歷同期下滑16.8%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2月全國首套房平均貸款利率環(huán)比下降6BP至4.04%；二套利率平均為4.91%，環(huán)比持平。價格上周百城宅地成交面積(MA4)同比降幅縮窄至41.3%，百城土地溢價率續(xù)升至13.5%。土地庫存上周十大城市商品房庫銷比續(xù)降至73.9周，高于近2年農(nóng)歷同期。圖：歷年農(nóng)歷各周30城地產(chǎn)日均成交量（萬平方米）圖：歷年農(nóng)歷各周十大城市庫銷比（周）140120100802016202020172021201820222019202320162018202020222017201920212023140120100806040602040020資料：Wind，長江證券研究所。注：數(shù)據(jù)截至2023年2月5日。資料：Wind，長江證券研究所7乘用車：銷量增速轉(zhuǎn)正，庫存偏高制約生產(chǎn)復蘇下游

1.2指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀受益于春節(jié)錯位，2月前12天乘用車零售及批發(fā)銷量增速由負轉(zhuǎn)正。零售增速遠高于批發(fā)，側(cè)面反映出線下消費場景恢復后，零售端去庫較為順利。從生產(chǎn)來看，乘用車半鋼胎開工率季節(jié)性轉(zhuǎn)好。但從鋁行業(yè)開工調(diào)查的情況來看，汽車相關型材、原生鋁的訂單量不及歷年同期。這從側(cè)面反映出汽車產(chǎn)業(yè)鏈下游庫存較高，反向壓制了生產(chǎn)復蘇。2月前12天，乘聯(lián)會乘用車零售銷量同比增速由負轉(zhuǎn)正至46%，批發(fā)銷量同比增速由負轉(zhuǎn)正至27%。需求生產(chǎn)

上周半鋼胎開工率續(xù)升至71.7%，高于去年農(nóng)歷同期。庫存

1月經(jīng)銷商庫存系數(shù)反彈至1.8，高于近9年同期。圖：乘聯(lián)會乘用車批發(fā)、零售銷量同比增速（%）圖：歷年農(nóng)歷各周乘聯(lián)會半鋼胎開工率（%）50403020108070605040零售銷量增速批發(fā)銷量增速2016201820202022201720192021202303020100-10-20-30-40-50-6019/219/820/220/821/221/822/222/823/2資料：乘聯(lián)會，長江證券研究所。注：2021年同比增速為兩年平均增速。資料：Wind，長江證券研究所8商貿(mào)文旅：市內(nèi)經(jīng)濟熱度不減，城際流動仍有韌性下游

1.3指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀市內(nèi)交通上周，百城擁堵延時指數(shù)農(nóng)歷同比增速續(xù)升至12.7%。節(jié)后第3周，城市消費熱度不減。一方面，市內(nèi)交通增速保持穩(wěn)定，絕對水平持續(xù)位于歷年同期高位；另一方面，十城商市內(nèi)

上周，樣本城市商圈客流指數(shù)農(nóng)歷同比增速續(xù)升至13.7%；

圈客流指數(shù)環(huán)比持續(xù)走強，餐飲龍頭在情人節(jié)當日及周末的消費電影票房農(nóng)歷同比增速由負轉(zhuǎn)正至52.9%。排隊熱度明顯走高，反映居民消費力也在持續(xù)復蘇。城際流動方面，元宵節(jié)后，城際遷徙規(guī)模保持堅挺；航班方面，全國航班數(shù)量穩(wěn)定在高位，單周農(nóng)歷同比增速由負轉(zhuǎn)正。城際流動上周，國內(nèi)航班量農(nóng)歷同比增速由負轉(zhuǎn)正至2.2%；百度全國遷徙規(guī)模指數(shù)農(nóng)歷同比增速續(xù)升至33.5%。圖：長江&脈策10城商圈客流指數(shù)（2019年同期=100）圖：歷年同期百度全國遷徙規(guī)模指數(shù)（MA7）18010402019202020212022202320192021202320202022160140120100809408407406405404403402401406040200資料：脈策科技，長江證券研究所。注：根據(jù)樣本城市2021年全年的社會消費品零售總額加權，樣本城市包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、西安、廈門、長沙、鄭州、沈陽。資料：百度遷徙，長江證券研究所。注：數(shù)據(jù)截止2023年2月12日。902中游行業(yè)電力：沿海發(fā)電耗煤增速回落，水電出力仍弱中游

2.1指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀2月前16天，沿海八省電廠發(fā)電耗煤月度同比增速由負轉(zhuǎn)正至18.7%，較上月上抬41.4pct；單周農(nóng)歷同比增速回落至7.5%，環(huán)比增速回落至3.4%?；痣娚现?，沿海八省發(fā)電耗煤同比增速略有回落，但仍高于2019年以來同期，反映全社會用電量仍有韌性。分產(chǎn)業(yè)來看，我們認為，支撐當前用電需求走強的主要是第三產(chǎn)業(yè)，而第二產(chǎn)業(yè)對用電需求的增長有較大拖累。上周三峽水庫出庫量同比降幅擴大至9.5%，環(huán)比增速反彈至6.1%，凈出庫量反彈。水電圖：沿海八省電廠周度日均耗煤量增速（%）圖：三峽水庫周度日均出庫流量（立方米/秒）同比2021(右,萬噸)2019(右,萬噸)2022(右,萬噸)2020(右,萬噸)2023(右,萬噸)500002018202020222019202120234500040000350003000025000200001500010000500020151050-5-10-15-20-25280260240220200180160140120100800資料：CCTD，長江證券研究所資料：Wind，長江證券研究所11鋼鐵：表觀需求回升快于供給擴張，驅(qū)動鋼價回升中游

2.2指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀上周螺紋表觀消費量農(nóng)歷同比增速由負轉(zhuǎn)正至14.7%，熱軋表觀消費量農(nóng)歷同比增速回落至15.3%。需求上周鋼材需求邊際回暖，螺紋、熱軋表觀消費量回升明顯，均錄得農(nóng)歷同比正增長。生產(chǎn)方面，由于鋼廠盈利能力仍偏低，使得鋼廠生產(chǎn)意愿保持低位，恢復相對緩慢。需求較強而生產(chǎn)偏弱，使得鋼材庫存累積的速度邊際放緩，庫存峰值的高度或比往年更低。供需相對偏緊，帶動螺紋、熱軋價格反彈，再度進入上行軌道。上周高爐開工率續(xù)升至79.5%，高于去年農(nóng)歷同期；鋼材總產(chǎn)量農(nóng)歷同比增速由正轉(zhuǎn)負至-0.9%。生產(chǎn)價格庫存上周螺紋、熱軋價格雙雙反彈；螺紋噸鋼虧損擴大，熱軋噸鋼虧損縮窄。上周鋼材社會庫存總量補庫放緩；但其中，螺紋補庫節(jié)奏放緩，熱軋庫存由補轉(zhuǎn)去。圖：螺紋鋼及熱軋板卷價格（元/噸）圖：歷年農(nóng)歷各周螺紋表觀消費量（萬噸）800700600500400300200100020182021201920222020202370006000500040003000HRB33520mm螺紋鋼平均價上海3.0mm熱軋板卷價格-100-20020/220/821/221/822/222/823/2資料：Wind，長江證券研究所資料：Wind，長江證券研究所12水泥：供需轉(zhuǎn)好、產(chǎn)銷順暢，帶動水泥價格止跌回升中游

2.3指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀需求上周全國水泥出貨率續(xù)升至34.6%，高于去年農(nóng)歷同期。伴隨天氣轉(zhuǎn)暖，下游開工逐步走強，帶動水泥采購需求會上，上周全國水泥出貨率穩(wěn)步續(xù)升，表現(xiàn)持續(xù)好于2022年及2019年同期。生產(chǎn)隨需求同步改善，各地區(qū)水泥粉磨開工率普遍回升。需求啟動略快于供給，帶動水泥庫容比環(huán)比回落。庫存壓力略有減輕，使得廠家有動力上調(diào)價格，帶動全國水泥均價邊際回升。生產(chǎn)價格上周粉磨開工率續(xù)升至36.7%，高于去年農(nóng)歷同期。上周水泥均價反彈至429.7元/噸，環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正至1.3%；水泥-煤炭價差反彈。庫存

上周全國水泥庫容比續(xù)降至66.9%，高于近2年農(nóng)歷同期。圖：全國水泥均價

(P.O

42.5)（元/噸）圖：歷年農(nóng)歷各周全國水泥出貨率（%）100650201820212019202220202023全國P.O

42.5袋裝水泥含稅均價908070605040302010060055050045040020/220/821/221/822/222/823/2資料：數(shù)字水泥網(wǎng)，長江建材，長江證券研究所資料：數(shù)字水泥網(wǎng)，長江建材，長江證券研究所13玻璃：需求低位回升，供過于求驅(qū)動庫存續(xù)升中游

2.4指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀需求上周玻璃表觀消費量農(nóng)歷同比降幅收窄至10.2%。盡管下游建筑復工穩(wěn)步推進，但玻璃需求未見明顯好轉(zhuǎn)，上周玻璃表觀消費量低位回升，仍低于2022年同期水平。玻璃與水泥需求走勢分化，或反映基建開工整體強于地產(chǎn)竣工。需求未見好轉(zhuǎn)，供給端復蘇動力不強，上周玻璃日熔量環(huán)比走低。綜合供需兩方來看，供過于求現(xiàn)象仍在，帶動玻璃總庫存高位續(xù)升。生產(chǎn)價格上周玻璃周產(chǎn)量農(nóng)歷同比降幅擴大至8.6%。上周5mm浮法白玻價格持平在89.5元/重箱，玻璃-純堿-天然氣價差回落。上周玻璃總庫存環(huán)比增速回落至5.6%，總庫存絕對水平高于近2年農(nóng)歷同期。庫存圖：全國浮法玻璃價格（元/重箱）圖：歷年農(nóng)歷各周玻璃表觀消費量（萬重箱）3500180160140120100802021202220235mm浮法白玻價格300025002000150010005000604019/2

19/8

20/2

20/8

21/2

21/8

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22/8

23/2資料：卓創(chuàng)資訊，長江建材，長江證券研究所資料：卓創(chuàng)資訊，長江建材，長江證券研究所14化工：下游訂單有限,

原材料采購放緩,

長絲價格續(xù)降中游

2.5指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀需求上周滌綸長絲最低產(chǎn)銷率、最高產(chǎn)銷率雙雙續(xù)升。上周滌綸長絲產(chǎn)銷率邊際好轉(zhuǎn)，但整體仍偏弱。根據(jù)行業(yè)反饋，冬季訂單偏少使得當前紡服下游在手訂單偏低，而前期原材料備貨較為充足，導致節(jié)后下游采購意愿不強。多數(shù)下游廠商準備根據(jù)3月訂單情況決定后續(xù)原材料采購。需求偏弱帶動PTA產(chǎn)業(yè)鏈價格持續(xù)回落，滌綸長絲庫存邊際積累。而下油庫存積累反向拖累生產(chǎn)，江浙織機負荷率回升節(jié)奏慢于往年。上周PTA產(chǎn)業(yè)鏈負荷率全線走強，PTA工廠負荷率反彈，聚酯工廠、江浙織機負荷率續(xù)升。生產(chǎn)價格上周PTA產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品價格全線下跌；PTA、聚酯切片、滌綸長絲POY價格續(xù)降。上周滌綸POY庫存天數(shù)續(xù)升至25.1天，庫存低于去年農(nóng)歷同期。圖：化纖產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品價格（元/噸）圖：歷年農(nóng)歷各周江浙織機負荷率（%）PTA價格聚酯切片價格滌綸長絲POY價格8070605040100009000800070006000500040003000200020162018202020222017201920212023302010020/220/821/221/822/222/823/2資料：Wind，長江證券研究所資料：Wind，長江證券研究所15新能源：上周光伏組件價格上漲，鋰電材料價格續(xù)降中游

2.6指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀上周，原料方面，多晶硅致密料價格持平；硅片環(huán)節(jié)，所有型號價格均持平；電池片環(huán)節(jié)，所有型號價格均回落；組件環(huán)節(jié)，所有型號價格均上漲。光伏方面，上游漲價持續(xù)向下傳導，加上下游裝機尚有支撐，帶動組件漲價。但向上游看，隨著硅片廠與硅料企業(yè)訂單陸續(xù)簽訂，價格逐漸趨于穩(wěn)定，漲價潮告一段落。電池片環(huán)節(jié)，由于面臨部分庫存壓力，電池片企業(yè)開啟小幅降價。鋰電材料方面，市場在新能源車未來需求走向上出現(xiàn)搖擺，疊加美元指數(shù)維持高位，帶動鋰電材料價格持續(xù)走弱。光伏鋰電上周碳酸鋰、氫氧化鋰價格雙雙續(xù)降。圖：國內(nèi)光伏組件價格（元/W）圖：電池級磷酸鋰及氫氧化鋰價格（元/公斤）275-280W多晶組件355-365W單晶組件單晶210組件325-335W單晶組件單晶182組件2.22.01.81.61.464056048040032024016080電池級碳酸鋰電池級氫氧化鋰01.220/220/821/221/822/222/823/220/220/821/221/822/222/823/2資料：PVinfoLink，長江電新，長江證券研究所。資料：亞洲金屬網(wǎng)，長江金屬，長江證券研究所。1603上游及交運煤炭：進口煤

動力煤價格回調(diào)，焦煤價格走平上游

3.1指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀上周煤價進入拉鋸階段，上半周煤價受澳煤影響價格持續(xù)回落。但隨著電廠日耗持續(xù)走強，電廠可用天數(shù)快速下滑，下游采購需求逐步走強。同時，秦皇島港煤炭庫存續(xù)降，逐步回歸合理水平，驅(qū)動煤價止跌。焦煤方面，鋼材生產(chǎn)節(jié)奏趨于穩(wěn)定，焦煤供需相對平衡、庫存保持低位，支撐焦煤價格持續(xù)走平。上周煤價以降為主；Q5500K動力煤續(xù)降，焦煤持平，無煙煤回落。價格庫存上周秦皇島港煤庫存續(xù)降，高于近4年農(nóng)歷同期；京唐港煉焦煤庫存續(xù)降，低于近9年農(nóng)歷同期。圖：動力煤、焦煤價格（元/噸）圖：歷年各周秦皇島港煤炭庫存（萬噸）90080070060050040030020020162020201720212018202220192023280024002000160012008004700動力煤焦煤（右軸）420037003200270022001700120040020/220/821/221/822/222/823/2資料

：Wind，長江證券研究所。注：動力煤為廣州港山西產(chǎn)Q5500K動力煤含稅庫提價，焦煤為京唐港山西產(chǎn)主焦煤庫提價。資料：Wind，長江證券研究所18大宗：鷹派擔憂再度強化，帶動美元指數(shù)高位續(xù)升上游

3.2指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀上周美國陸續(xù)公布1月CPI數(shù)據(jù)、1月零售環(huán)比增速及1月PPI數(shù)據(jù)。從結果上看，CPI同比增速持續(xù)走低，符合市場預期，然而零售環(huán)比增速、PPI同比增速均高于市場預期，市場預期美聯(lián)儲將維持更長時間的高利率政策。這一判斷帶動美元指數(shù)上行。而在大宗商品一側(cè)，微觀供需引導農(nóng)產(chǎn)品、銅、原油價格走強，大宗指數(shù)整體微升。商品美元上周CRB指數(shù)反彈，RJ/CRB指數(shù)反彈。上周美元指數(shù)均值續(xù)升。圖：

CRB現(xiàn)貨價格指數(shù)與RJ/CRB商品期貨指數(shù)圖：RJ/CRB現(xiàn)貨價格指數(shù)與美元指數(shù)700350310270230190150700650600550500450400CRB現(xiàn)貨指數(shù)

綜合美元指數(shù)

逆序

右軸86CRB現(xiàn)貨指數(shù):綜合RJ/CRB商品期貨指數(shù)（右軸）:(,)650600550500450400919610110611111621/221/822/222/823/221/2

21/5

21/8

21/11

22/2

22/5

22/8

22/11

23/2資料：Wind，長江證券研究所資料：Wind，長江證券研究所19有色：庫存走勢分化，帶動銅鋁價格走勢歧化上游

3.3指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀上周銅庫存續(xù)降，而鋁庫存激增，側(cè)面反映銅鋁需求預期分化，帶動銅價回升而鋁價回落。銅庫存續(xù)降有供需兩方面原因。供給方面，印尼強降水及秘魯抗議活動導致供給邊際走低；需求方面，中國信貸數(shù)據(jù)走強，支撐銅需求預期持續(xù)走強。價格庫存上周LME銅均價回升，LME鋁均價續(xù)降。上周LME銅庫存續(xù)降，COMEX銅庫存續(xù)降；上周LME鋁庫存續(xù)升。圖：LME銅、LME鋁現(xiàn)貨價（美元/噸）圖：LME鋁庫存（萬噸）4100200LME銅現(xiàn)貨價110001000090008000700038003500320029002600230020001700LME鋁現(xiàn)貨價（右軸ME鋁庫存502020/220/821/221/822/222/823/221/221/822/222/823/2資料：Wind，長江證券研究所資料：Wind，長江證券研究所20原油：供給一收一放，上周原油價格高開低走上游

3.4指標數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀上周布倫特原油均價續(xù)升至85.1美元/桶，WTI原油均價續(xù)升至78.5美元/桶，OPEC一攬子原油均價反彈至83.4美元/桶。上周原油供給預期持續(xù)受擾動，2月10日，俄羅斯副總理諾瓦克宣布俄羅斯計劃在3月減產(chǎn)5%的原油，國際原價格庫存油市場供給再度趨緊。而2月13日報道拜登政府擬從戰(zhàn)略原油儲備中再釋放2600萬桶，以應對通脹。在供給受擾動的情況下，上周原油高開低走，均價較上一周環(huán)比走高。2月10日當周，全美商業(yè)原油庫存量續(xù)升，庫欣原油庫存續(xù)升，美國戰(zhàn)略原油儲備量持平。圖：布倫特和WTI原油期貨價格（美元/桶）圖：全美商業(yè)原油庫存量及WTI原油現(xiàn)貨價（億桶）01501301