淺談我國(guó)房地產(chǎn)虛假商品房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

淺談我國(guó)房地產(chǎn)虛假商品房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

隨著城市化進(jìn)程的加快和居民收入的持續(xù)快速增長(zhǎng)，所有商業(yè)銀行的個(gè)人住房和信貸業(yè)務(wù)都取得了快速發(fā)展。作為風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益穩(wěn)定的個(gè)人金融產(chǎn)品,個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行推進(jìn)個(gè)人金融業(yè)務(wù)拓展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)。然而,美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)和華爾街金融風(fēng)暴迅速波及全球,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不可避免的受到了影響,部分地區(qū)樓盤項(xiàng)目交易量持續(xù)下滑。面對(duì)房屋銷售不暢,甚至可能因?yàn)椤百Y金鏈”斷裂而造成樓盤“爛尾”的局面,一些開發(fā)商出現(xiàn)了到銀行辦理虛假按揭貸款套取銀行資金的傾向。對(duì)個(gè)人住房信貸“假按揭”的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范將涉及個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。1個(gè)人消費(fèi)“虛假貸款”的主要形式是貸款1.1虛構(gòu)抵押或騙信貸資金個(gè)人住房信貸的“假按揭”主要是指不單純以真實(shí)購(gòu)買住房等商品為目的,通過以虛假的借款主體或虛構(gòu)標(biāo)的物買賣交易或通過虛假抵押及虛抬抵押物價(jià)值向銀行提出貸款申請(qǐng),套取銀行信貸資金的行為。1.2個(gè)人住房貸款的主要類型有“虛假貸款”在個(gè)人住房信貸操作實(shí)務(wù)中,碰到“假按揭”的形式多樣,以“假按揭”實(shí)施對(duì)象的角度來(lái)說(shuō),“假按揭”主要有以下兩類:1.2.1后續(xù)資金不到位的原因這種類型的“假按揭”是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中,或由于項(xiàng)目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長(zhǎng)、在建項(xiàng)目多、后續(xù)資金不到位,于是就以威逼利誘的方式借用關(guān)系人如公司內(nèi)部職工、或花錢雇用民工的名義,公司為其出具虛假未實(shí)際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明并且告知其應(yīng)對(duì)銀行面談的技巧,向銀行申請(qǐng)貸款,后續(xù)貸款歸還由開發(fā)商統(tǒng)一轉(zhuǎn)賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委托協(xié)議進(jìn)行扣款。1.2.2騙法上的“虛假”必須騙權(quán)這類“假按揭”往往是一些操作不規(guī)范、資金實(shí)力較差的項(xiàng)目公司因項(xiàng)目運(yùn)作不成功,在項(xiàng)目銷售過程中通過勾結(jié)施工單位、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員,實(shí)施“一房多賣”、“虛假售賣”等,旨在騙取購(gòu)房人和銀行資金的“假按揭”。開發(fā)商在資金到手后,迅速轉(zhuǎn)移資金,對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)置之不理,或注銷公司或攜款潛逃,給銀行、購(gòu)房人、社會(huì)造成重大不良影響。1.2.3抵押合理性風(fēng)險(xiǎn)1)內(nèi)部關(guān)系人和外部關(guān)聯(lián)人貸款,并有跡象表明存在合作方代為還款現(xiàn)象或其他套取銀行資金的行為;2)在借款人核查中對(duì)借款真實(shí)信息無(wú)法全部核實(shí)或者部分無(wú)法核實(shí)的情況;3)合作方集中還款;4)合作方統(tǒng)一劃撥首付款;5)抵押物抵押錯(cuò)誤、重復(fù)抵押或單個(gè)合作項(xiàng)目多筆抵押物未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理抵押登記;6)合同交易價(jià)格明顯不合理和嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格;7)在真實(shí)性的通常判斷下存在不確定性的情況。上述表現(xiàn)形式中,“內(nèi)部關(guān)系人和外部關(guān)聯(lián)人貸款”情況屬于借款人身份真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn);“合作方集中還款、統(tǒng)一劃撥首付款”情況特征屬于交易真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn);“抵押物抵押錯(cuò)誤、重復(fù)抵押或多筆抵押物未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理抵押登記”情況特征屬于抵押真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn);“合同交易價(jià)格明顯不合理和嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格”情況特征屬于抵押物評(píng)估價(jià)值真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)?！霸诮杩钊撕瞬橹袑?duì)借款真實(shí)信息無(wú)法全部核實(shí)或者部分無(wú)法核實(shí)”情況兼含上述多種特征。2個(gè)人住房貸款“虛假貸款”的原因分析2.1市場(chǎng)因素2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患過低的入門門檻和項(xiàng)目資本金制度使得很多資金實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,為后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列問題的產(chǎn)生埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。2.1.2商品房預(yù)售現(xiàn)象按照現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定,樓盤項(xiàng)目可以實(shí)行預(yù)銷售制度。由于這一制度的存在,很多資金實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)通過商品房預(yù)售也可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái),出現(xiàn)了大量“看圖紙賣房”的現(xiàn)象。在樓盤建設(shè)和開發(fā)過程中,部分由于房屋銷售不暢,資金鏈面臨斷裂危險(xiǎn)的開發(fā)商,隨即出現(xiàn)通過辦理虛假按揭貸款套取銀行資金的動(dòng)機(jī)。2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)的融資對(duì)策房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),它對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的實(shí)施十分敏感,追根究源是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)先天資本積累不足,在面臨資本市場(chǎng)門檻高、房地產(chǎn)信托基金條件苛刻且規(guī)模小的情況下只能通過銀行貸款來(lái)進(jìn)行籌融資。這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的主要原因。單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和宏觀調(diào)控環(huán)境是部分資金實(shí)力差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“假按揭”的誘因。2.2銀行因素2.2.1家商業(yè)銀行的必爭(zhēng)之地個(gè)人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長(zhǎng)性好,已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭(zhēng)之地。但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,受粗放經(jīng)營(yíng)時(shí)代形成的信貸文化的影響,部分商業(yè)銀行在爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額過程中未能處理好風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的關(guān)系。2.2.2項(xiàng)目的土地出資支付情況對(duì)銀行無(wú)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目,銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況和項(xiàng)目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位。對(duì)銀行有開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目,在企業(yè)經(jīng)營(yíng)及銷售前景分析不全面,特別是對(duì)企業(yè)預(yù)收售房款的估計(jì)易出現(xiàn)偏差。2.2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)揮其作用在以效率取勝的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,部分銀行過于依賴開發(fā)商,忽視了對(duì)借款人購(gòu)房行為真實(shí)性、首付款的真實(shí)性以及房?jī)r(jià)的合理性進(jìn)行審查,讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠輕易化解銀行防范“假按揭”的措施。2.2.4借貸管理在貸后管理制度的規(guī)定基礎(chǔ)上存在的問題有由于部分銀行管理人員“重營(yíng)銷,輕管理”的思想,造成貸后管理規(guī)定的有關(guān)要求沒有落實(shí),出現(xiàn)貸后管理人員嚴(yán)重不足、貸款催收手段單一和貸后管理制度的執(zhí)行不力等現(xiàn)象。3個(gè)人住房貸款“虛假貸款”的防范措施3.1為公司和產(chǎn)品而創(chuàng)建和市場(chǎng)規(guī)范3.1.1加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管,規(guī)范經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)牽涉到千家萬(wàn)戶老百姓的切身利益,關(guān)系到國(guó)家建設(shè)和諧社會(huì)的大局。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng),提高其管理水平應(yīng)當(dāng)成為各級(jí)地方行政部門的頭等大事。通過修改有關(guān)規(guī)章制度,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的注冊(cè)資金和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金比例,抬高房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻。3.1.2加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起當(dāng)?shù)氐纳唐贩款A(yù)售房數(shù)據(jù)庫(kù),并實(shí)行網(wǎng)上實(shí)時(shí)銷售備案登記和預(yù)抵押登記,增加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度,有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購(gòu)房人、銀行的信息不對(duì)稱進(jìn)行商業(yè)欺詐。同時(shí),在時(shí)機(jī)成熟時(shí),改革商品房預(yù)售制度,要求商品房竣工驗(yàn)收后方能銷售,讓真正有資金實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,杜絕開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金和惡意騙貸行為的發(fā)生,切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的切身利益。3.1.3產(chǎn)業(yè)基金主要投資金必須拓寬房地產(chǎn)行業(yè)資金籌措渠道,提高整個(gè)行業(yè)的資金實(shí)力。一是適時(shí)推出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金,將社會(huì)上的分散資金集中,形成資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)基金主要投向有專業(yè)化優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)品牌的企業(yè)和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的盈利狀況好的項(xiàng)目,形成有限的資源配置,加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。二是鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用資本市場(chǎng),利用資本市場(chǎng)規(guī)則來(lái)規(guī)范上市公司運(yùn)作,在提高融資能力的同時(shí),提高企業(yè)的透明度。3.2在銀行方面3.2.1長(zhǎng)期、優(yōu)質(zhì)客戶,進(jìn)行客戶關(guān)系管理“直客式”營(yíng)銷服務(wù)模式是指銀行以自有網(wǎng)點(diǎn),自身營(yíng)銷隊(duì)伍作為銷售和營(yíng)銷服務(wù)主渠道,是以客戶的信息資料為基礎(chǔ),銀行直接面對(duì)購(gòu)房人,調(diào)查和掌握購(gòu)房人第一手資料,主動(dòng)篩選購(gòu)房人,培育和發(fā)展長(zhǎng)期、優(yōu)質(zhì)客戶并進(jìn)行客戶關(guān)系管理的直接營(yíng)銷模式?！爸笨褪健睜I(yíng)銷模式的核心是銀行在提供個(gè)人信貸資金產(chǎn)品的銷售及服務(wù)過程中承擔(dān)“主動(dòng)發(fā)起人”的責(zé)任,強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮銀行在貸前、貸中及貸后過程中管理和服務(wù)客戶的職責(zé)。3.2.2企業(yè)資金實(shí)力和籌資能力方面的調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)歷和樓盤項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查主要從以下幾方面進(jìn)行:一是通過查詢企業(yè)項(xiàng)目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來(lái)源等方面來(lái)考察企業(yè)的資金實(shí)力和籌資能力。二是調(diào)查掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的既往開發(fā)情況,對(duì)從未開發(fā)過樓盤的項(xiàng)目公司實(shí)施重點(diǎn)考察。三是要調(diào)查企業(yè)相關(guān)關(guān)聯(lián)方的情況,掌握關(guān)聯(lián)方組織架構(gòu)和人員結(jié)構(gòu),防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)方關(guān)系人實(shí)施“假按揭”。四是建立定期回訪制度,掌握樓盤項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金周轉(zhuǎn)情況,從源頭上防范“假按揭”。3.2.3性風(fēng)險(xiǎn)的核查借款人身份真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為內(nèi)部關(guān)系人和外部關(guān)聯(lián)人貸款、借款人信息無(wú)法核實(shí)等現(xiàn)象,對(duì)此類借款人身份真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)的核查方法主要包括:現(xiàn)場(chǎng)或電話核查借款人情況;詢問借款人身份信息是否與銀行掌握信息一致;是否存在虛假情況;查詢?nèi)诵袀€(gè)人征信系統(tǒng)。如發(fā)現(xiàn)借款人身份完全虛構(gòu),或者借款人身份存在偽造,或者借款人身份雖然真實(shí)但系開發(fā)商借用他人資料的,或者借款人身份雖然真實(shí)但借款人承認(rèn)是為開發(fā)商變相融資的,可認(rèn)定為“假按揭”貸款。3.2.4現(xiàn)金管理情況交易真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為合作方集中還款、合作方統(tǒng)一劃撥首付款等現(xiàn)象,對(duì)此類交易真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)的核查方法主要包括:調(diào)查合作方在銀行結(jié)算賬戶資金往來(lái)情況;現(xiàn)場(chǎng)核查交易房屋情況;調(diào)查是否利用合作方資金統(tǒng)一開具或虛開貸款“首期款”證明;前往房產(chǎn)登記部門,核實(shí)交易房產(chǎn)的交易過戶情況。如發(fā)現(xiàn)合作方統(tǒng)一出具首期款且沒有合理解釋的、合作方集中還款且不存在委托關(guān)系的、交易商品不存在實(shí)物的、利用虛假的房屋權(quán)屬證明申請(qǐng)貸款的、交易登記與銀行掌握資料信息不一致的且實(shí)際交易物已發(fā)生再次交易的,可認(rèn)定為“假按揭”貸款。3.2.5抵押真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)的核查抵押真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物抵押錯(cuò)誤、重復(fù)抵押或多筆抵押物未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理抵押登記。對(duì)此類抵押真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)的核查方法主要包括:現(xiàn)場(chǎng)對(duì)借款人所購(gòu)房產(chǎn)的情況進(jìn)行核查,核實(shí)抵押住房是否存在,核對(duì)抵押房產(chǎn)坐落、核對(duì)門牌號(hào)碼是否與銀行掌握的資料信息一致。如發(fā)現(xiàn)抵押房產(chǎn)不存在實(shí)物的、利用虛假抵押登記備案證明的、存在重復(fù)抵押、售后再抵、抵后再售等行為的,均可認(rèn)定為“假按揭”貸款。3.2.6實(shí)現(xiàn)消費(fèi)信貸操作分離銀行可調(diào)整授信審批模式,利用先進(jìn)科技手段上收貸款審批權(quán)限集中審批,實(shí)現(xiàn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的前、中、后臺(tái)操作分離,在貸時(shí)審查環(huán)節(jié)有效防范虛假按揭。同時(shí)