房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（精裝修交付住宅項(xiàng)目）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（精裝修交付住宅項(xiàng)目）僅從工程人員的角度來(lái)解答一下一個(gè)精裝修交付的住宅小區(qū)的簡(jiǎn)單流程，只說(shuō)流程，略去細(xì)節(jié)。流程都是通過(guò)部門(mén)之間協(xié)調(diào)辦理的，所以先說(shuō)一下房地產(chǎn)的組織結(jié)構(gòu)。一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有如下幾個(gè)部門(mén)：1）前期發(fā)展部：負(fù)責(zé)與政府各個(gè)部門(mén)打交道。2）設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)解決圖紙和規(guī)劃的各個(gè)問(wèn)題。3）工程部：對(duì)接施工單位，直接管理施工單位。4）成本部：負(fù)責(zé)招投標(biāo)成本測(cè)算。5）營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)把房子賣(mài)出去。6）招商部：如果該項(xiàng)目有待租售的商業(yè)業(yè)態(tài)，就會(huì)有招商部，負(fù)責(zé)招商引資，對(duì)接租戶(hù)。7）財(cái)務(wù)部：對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存狀況進(jìn)行分析測(cè)算。8）綜管、人力等輔助部門(mén)：和其他行業(yè)公司一樣，負(fù)責(zé)后勤和人力資源。其中，前期和設(shè)計(jì)配合工作較多，財(cái)務(wù)和綜管配合較多。部門(mén)設(shè)經(jīng)理，公司設(shè)置副總和項(xiàng)目總，底下干活的人各專(zhuān)業(yè)要招聘齊全。政府部門(mén)對(duì)某片土地進(jìn)行規(guī)劃，將它定位為住宅或商業(yè)用地后，會(huì)有風(fēng)聲傳遞給各大地產(chǎn)企業(yè)原地塊有可能是舊的住宅小區(qū)需翻新，或者舊的工業(yè)園區(qū)搬遷到別處，留下的空地用于住宅，或者市政在此處規(guī)劃地鐵、城市道路，需要拆遷等等。生地變成熟地（可以用來(lái)招拍掛的地）需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。需要對(duì)付各種拆遷戶(hù)，需要對(duì)原有建筑物構(gòu)筑物進(jìn)行處置處理。相應(yīng)的配套設(shè)施會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)設(shè)計(jì)建設(shè)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。說(shuō)的直白一點(diǎn)，就是原先的土地不具備出讓條件（地上有廢棄的建筑物構(gòu)筑物，居民還未妥善安置等），經(jīng)過(guò)運(yùn)作和處置，使土地具備出讓條件的過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可以總結(jié)如下圖：1、摘牌拿地之前對(duì)于一片新興市場(chǎng)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)抱有審慎的態(tài)度進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和財(cái)務(wù)測(cè)算之后才會(huì)決定投資決策。拿地之前最重要的就是分析該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存可能性，就是項(xiàng)目銷(xiāo)售收入有多少，成本有多少，賺的錢(qián)和預(yù)期的收益率比起來(lái)，可不可行。我們是以地區(qū)項(xiàng)目籌備組的身份進(jìn)入一片新的市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研探究。在這個(gè)階段，各大開(kāi)發(fā)商為了搶占先機(jī)，或多或少都會(huì)和地方政府國(guó)土局套近乎，誰(shuí)都想在慘烈的競(jìng)價(jià)開(kāi)始之前屏蔽掉盡可能的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性土地出讓采取招拍掛的公開(kāi)出讓方式，給土地獲取帶來(lái)一定不確定性。應(yīng)通過(guò)排布報(bào)名、繳納保證金、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方式予以降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。防止土地摘取過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)高的溢價(jià)，控制地價(jià)成本。因?yàn)楝F(xiàn)在的地價(jià)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的構(gòu)成成分中，占比非常高。很多樓盤(pán)拿地價(jià)就決定了以后開(kāi)盤(pán)的單方售價(jià)。過(guò)高的地價(jià)形成有多方面的因素，如被說(shuō)爛了的政府部門(mén)土地財(cái)政政策，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)候發(fā)生的各項(xiàng)成本……拿地之前完成這幾件重要的事，這幾件重要的事情最終的落腳點(diǎn)是項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告——1.1市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位聘請(qǐng)第一太平戴維斯等服務(wù)商對(duì)待摘地塊進(jìn)行初步市場(chǎng)研究，并確定市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位，估算開(kāi)發(fā)成本和產(chǎn)品租售的價(jià)格水平。1.2整體規(guī)劃設(shè)計(jì)如果是地塊眾多，形成區(qū)域效應(yīng)，還應(yīng)該請(qǐng)對(duì)城市規(guī)劃做的比較專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行整體層次的規(guī)劃。1.3融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期要解決一個(gè)重大的課題：資本金從哪里來(lái)。如果你是土豪有錢(qián)任性，不會(huì)為本錢(qián)發(fā)愁，但是如果要是公司規(guī)模不大，小本生意，那就必須得在融資方面做點(diǎn)文章了。畢竟現(xiàn)在借錢(qián)很難?？梢杂猛恋厥褂脵?quán)抵押，向銀行貸款。銀行開(kāi)發(fā)貸的資金成本大概是8%，如果一個(gè)項(xiàng)目全部用銀行開(kāi)發(fā)貸進(jìn)行（空手套白狼），那一個(gè)項(xiàng)目的基本的凈利潤(rùn)率也得10%往上了，然而現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該沒(méi)有這么高的利潤(rùn)了。項(xiàng)目融資主要風(fēng)險(xiǎn)有，內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)主要為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，外在風(fēng)險(xiǎn)主要為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。（1）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資金額較大，跨期較長(zhǎng)，保持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)相對(duì)可控的資金成本與現(xiàn)金流穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)8-10年，未來(lái)市場(chǎng)不可控因素較多，而貸款主要還款來(lái)源為銷(xiāo)售回款，在市場(chǎng)未知的情況下，銷(xiāo)售回款對(duì)歸還貸款的影響風(fēng)險(xiǎn)較大。（3）政策風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)受政策性影響較大的行業(yè)，如融資安排中銀行開(kāi)發(fā)貸款為10億元，此類(lèi)貸款受政策影響很大，加重貸款不可控風(fēng)險(xiǎn)。1.4可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告根據(jù)土地出讓的暫定規(guī)劃條件、預(yù)期土地出讓時(shí)序及地塊選址方案，通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算工具分析本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性，為項(xiàng)目投資決策提供定量分析的初步參考依據(jù)。如果一次性拿的地塊較多，先期開(kāi)發(fā)的地塊一定不是這里面最好的地塊，而是有銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)并且能叫得響的地塊打頭陣，將這片區(qū)域整體炒熱之后，再來(lái)開(kāi)發(fā)最好的地塊，可以賣(mài)得很高的溢價(jià)。2、拿地之后，開(kāi)工之前政府部門(mén)如果采用掛牌的方式出讓土地，需先編制完成土地出讓方案，用地的各項(xiàng)指標(biāo)需要經(jīng)過(guò)一輪輪的審核最終確定在掛牌文件中，這其中，有政府下屬的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，規(guī)劃審批局參與，主管建筑工程的副市長(zhǎng)也會(huì)對(duì)市里的重點(diǎn)地塊作出批示。編制完成土地掛牌文件后，地方土地儲(chǔ)備中心會(huì)發(fā)布土地掛牌公告并進(jìn)入公示期，在公示期內(nèi)，各家地產(chǎn)商會(huì)有時(shí)間決策要不要摘地。土地儲(chǔ)備交易中心都會(huì)提前出售掛牌文件，地產(chǎn)公司或者自然人可以前去購(gòu)買(mǎi)，文件中詳細(xì)說(shuō)明了該地塊的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)。若可研報(bào)告獲得地產(chǎn)公司董事會(huì)批準(zhǔn)，則啟動(dòng)成立二級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，人力資源部門(mén)會(huì)牽頭明確項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)，公司召開(kāi)項(xiàng)目交割會(huì)，評(píng)審《項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)指標(biāo)》。公司決策層開(kāi)會(huì)討論后進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告通過(guò)投委會(huì)評(píng)審。公司一開(kāi)始注冊(cè)登記可能會(huì)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，需要成立一家公司作為開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的法人主體，在注冊(cè)這家公司時(shí)，需要根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的審核，前期先用該公司進(jìn)行拿地，地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)或者資金部門(mén)會(huì)進(jìn)行資金準(zhǔn)備。項(xiàng)目公司去土地交易中心買(mǎi)文件、報(bào)名、交保證金。在掛牌結(jié)果公示的當(dāng)天，還可以有舉牌的機(jī)會(huì)，提高地價(jià)。成功拿地之后，項(xiàng)目公司和土地交易中心簽訂成交確認(rèn)書(shū)，并與政府簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，支付相應(yīng)的土地出讓金款項(xiàng)、從而獲取《國(guó)有土地使用權(quán)證》，同時(shí)開(kāi)始辦理項(xiàng)目公司的工商注冊(cè)手續(xù)。前期部還負(fù)責(zé)跟蹤取得發(fā)改委立項(xiàng)核準(zhǔn)、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等。此時(shí)，完成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是土地中標(biāo)各個(gè)部門(mén)的工作——2.1前期部：進(jìn)入辦理四證階段：發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)后，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：土地證+開(kāi)工證2.2營(yíng)銷(xiāo)部：2.2.1確定銷(xiāo)售物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司并完成項(xiàng)目深化定位報(bào)告，這個(gè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)部深度參與。2.2.2賣(mài)場(chǎng)策劃與銷(xiāo)售中心建設(shè)計(jì)劃的編制：落實(shí)好銷(xiāo)售中心的位置，以及銷(xiāo)售展示區(qū)范圍選擇，輸出銷(xiāo)售中心、樣板房、示范區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與編制建設(shè)計(jì)劃；2.2.3銷(xiāo)售產(chǎn)品定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，輸出設(shè)計(jì)條件：針對(duì)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品技術(shù)要素，對(duì)總體布局、面積分配、物業(yè)類(lèi)型、場(chǎng)地規(guī)劃等提出定位分析，對(duì)戶(hù)型面積、層高、配套設(shè)施（入戶(hù)花園、帶雨廊商鋪）等進(jìn)行分析策劃，提出建造標(biāo)準(zhǔn)的建議。2.2.4項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)：對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)圍擋設(shè)計(jì)與施工提出具體要求,以及銷(xiāo)售看房通道提出要求。2.2.5由營(yíng)銷(xiāo)客服部確定營(yíng)銷(xiāo)策劃總案并通過(guò)評(píng)審。2.3設(shè)計(jì)部2.3.1落實(shí)項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)條件：提供地形圖、紅線圖、水文地質(zhì)條件、市政條件調(diào)查與道路標(biāo)高，政府要求的設(shè)計(jì)條件。2.3.2總圖方案設(shè)計(jì)：各個(gè)定位尺寸標(biāo)注完整，基本達(dá)到報(bào)建要求。能滿(mǎn)足勘探招標(biāo)要求，同時(shí)要求施工圖設(shè)計(jì)單位根據(jù)該總圖方案提出勘探招標(biāo)技術(shù)要求。2.3.3總圖深化設(shè)計(jì)以及單體建筑方案設(shè)計(jì)：完成總圖深化設(shè)計(jì)以及建筑單體建筑方案設(shè)計(jì)、外立面方案設(shè)計(jì)、供沙盤(pán)使用的景觀方案,并通過(guò)公司評(píng)審與確定，同意正式報(bào)批報(bào)建總圖。2.3.4營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)中心建筑方案設(shè)計(jì)單位考察與確定，營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)中心建筑主體結(jié)構(gòu)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。2.3.5確定各市政專(zhuān)項(xiàng)方案：完成小市政初步方案與大市政接駁方案，滿(mǎn)足市政協(xié)調(diào)會(huì)溝通要求。組織供電、供水、市政、熱力、燃?xì)?、地鐵、通信、綠化等部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。2.3.6豎向設(shè)計(jì)論證，確定正負(fù)零標(biāo)高。2.3.7基坑支護(hù)與降水施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)試樁圖紙并提供樁基招標(biāo)圖紙、基礎(chǔ)型式專(zhuān)項(xiàng)論證、樁基施工圖紙、地下室結(jié)構(gòu)施工圖紙、報(bào)批報(bào)建全套施工圖紙（以此報(bào)建圖紙進(jìn)行總承包招標(biāo)工作）2.3.8確定建筑方案設(shè)計(jì)單位并發(fā)放方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、建筑方案設(shè)計(jì)有了設(shè)計(jì)成果之后需要進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，由前期部上報(bào)規(guī)劃院并取得建筑方案批復(fù)意見(jiàn)，《概念設(shè)計(jì)方案》通過(guò)評(píng)審、《項(xiàng)目深化定位報(bào)告》通過(guò)評(píng)審。2.3.9確定初設(shè)和施工圖設(shè)計(jì)單位并發(fā)放設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，完成初步設(shè)計(jì)并內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，由前期部向政府部門(mén)取得初步設(shè)計(jì)批復(fù)意見(jiàn)。2.3.10跟蹤項(xiàng)目主體基礎(chǔ)施工圖，跟蹤全套施工圖完成，取得施工圖審查報(bào)告。2.4工程部成本部：2.4.1確定勘察單位，進(jìn)行初步勘察和詳細(xì)勘察。地勘中間報(bào)告供設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)試樁設(shè)計(jì)。2.4.2落實(shí)施工用臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)排水以及施工用道路與交通開(kāi)口2.4.3施工現(xiàn)場(chǎng)圍擋施工單位、總承包單位、監(jiān)理單位、樁基施工單位考察與招標(biāo)2.4.4設(shè)計(jì)試樁施工與檢測(cè)。2.4.5管理的地質(zhì)勘查單位需要在設(shè)計(jì)院的施工圖之前完成地質(zhì)勘察報(bào)告。成本部需要做基坑支護(hù)與降水設(shè)計(jì)單位、樁基檢測(cè)單位、臨時(shí)水施工單位等各種前期需要先進(jìn)場(chǎng)的施工單位的考察與招標(biāo)，最重要的就是確定總包單位和監(jiān)理單位，確定總包之后才有可能拿開(kāi)工證，確定監(jiān)理單位之后才能讓工程部的工作更好開(kāi)展。這時(shí)候還需要確定后期小區(qū)物業(yè)公司（大的地產(chǎn)公司有自己專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司）物業(yè)公司可以先期介入售樓處進(jìn)行服務(wù)。設(shè)計(jì)、工程、成本、營(yíng)銷(xiāo)需要編制《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)》，確定賣(mài)的房子的配置水平，可以理解為買(mǎi)車(chē)時(shí)候的高配、中配、低配。設(shè)計(jì)、工程、成本、營(yíng)銷(xiāo)根據(jù)《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)》，編制《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》，確定建造標(biāo)準(zhǔn)。3、項(xiàng)目開(kāi)工至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一般都會(huì)有相應(yīng)的活動(dòng)，并且一般情況下，那時(shí)的成交價(jià)也是最低的。首次開(kāi)盤(pán)之后就是正常的逢年過(guò)節(jié)銷(xiāo)售策劃活動(dòng)和宣傳售樓接待客戶(hù)了。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)需要完成兩件大事：營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)中心具備開(kāi)放條件和銷(xiāo)售許可證的獲得。銷(xiāo)售許可證的獲得前置條件各個(gè)地區(qū)略有不同，地方政府為了防止開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓花之后圈錢(qián)跑路，規(guī)定項(xiàng)目工程主體必須達(dá)到一定條件之后才能允許銷(xiāo)售，比如說(shuō)，主體結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零，或者主體結(jié)構(gòu)層數(shù)達(dá)到百分之多少。這樣就控制了投資，達(dá)到跑得了和尚跑不了廟的效果。全套施工圖完成，取得施工圖審查報(bào)告后，將施工圖紙下發(fā)到總包單位進(jìn)入主體施工階段。3.1基礎(chǔ)（樁基或筏板基礎(chǔ)）開(kāi)工地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果不是需要捂盤(pán)，還是需要盡快讓現(xiàn)金回流的，因?yàn)楝F(xiàn)金流對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就像是血液一樣重要。如何壓縮工期盡早開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售是工作的重中之重。樁基可以提前介入，對(duì)護(hù)坡樁和止水帷幕進(jìn)行施工。高層的鉆孔灌注樁是常見(jiàn)的形式，施工過(guò)程中采用反循環(huán)鉆孔洗孔，下鋼筋籠，澆筑混凝土。樁基礎(chǔ)施工完畢后，要進(jìn)行樁基檢測(cè)，檢測(cè)無(wú)誤后進(jìn)行下一步的工作。3.2土方開(kāi)工總包進(jìn)場(chǎng)后，對(duì)地塊進(jìn)行土方開(kāi)挖，基坑深度超過(guò)五米還需要進(jìn)行專(zhuān)家論證。3.3人防或地庫(kù)施工人防和地庫(kù)是正負(fù)零以下的施工部分。3.4主體開(kāi)工對(duì)于高層住宅小區(qū)項(xiàng)目，主體階段多是標(biāo)準(zhǔn)層一層一層往上“累加”起來(lái)的，過(guò)了正負(fù)零以下階段（俗稱(chēng)“樓還在坑里呢”），上面的標(biāo)準(zhǔn)層基本上就是流水施工了。此時(shí)完成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是正負(fù)零+預(yù)售許可證，項(xiàng)目達(dá)到可售狀態(tài)4、正負(fù)零至一次結(jié)構(gòu)封頂階段此時(shí)的設(shè)計(jì)部有兩項(xiàng)重點(diǎn)工作：景觀設(shè)計(jì)和精裝修設(shè)計(jì)，為主體封頂后的后續(xù)工作進(jìn)行設(shè)計(jì)準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)：成本部配合確定景觀設(shè)計(jì)單位并發(fā)出景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)——景觀概念方案設(shè)計(jì)并通過(guò)評(píng)審）——景觀方案設(shè)計(jì)并通過(guò)評(píng)審——景觀初步設(shè)計(jì)并通過(guò)評(píng)審——景觀施工圖設(shè)計(jì)成果交底。精裝設(shè)計(jì)：成本部配合確定精裝設(shè)計(jì)單位并發(fā)出精裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)——精裝概念設(shè)計(jì)——精裝方案設(shè)計(jì)并通過(guò)評(píng)審——精裝初步設(shè)計(jì)并通過(guò)評(píng)審——精裝施工圖設(shè)計(jì)成果交底?？傊?，就是一輪一輪的評(píng)審，修改，讓設(shè)計(jì)成果日臻完善，符合銷(xiāo)售需求市場(chǎng)需求。此時(shí)完成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是主體封頂。主體封頂后大概45天的時(shí)間里，差不多二級(jí)結(jié)構(gòu)、屋面工程基本完成，粗裝修及外架全部拆除，外掛電梯供后期精裝修施工單位運(yùn)送物料。這時(shí)候營(yíng)銷(xiāo)客服部持續(xù)的推盤(pán)，將原先進(jìn)行捂盤(pán)的樓棟開(kāi)售。期間一定會(huì)有各種策劃廣告活動(dòng)和加推活動(dòng)。5、精裝、景觀、市政配套等大批分包進(jìn)場(chǎng)施工該階段為現(xiàn)場(chǎng)最為雜亂的時(shí)期，各個(gè)分包既要服從總包監(jiān)理的管理，又要執(zhí)行甲方的指令。在搶工階段，現(xiàn)場(chǎng)交叉作業(yè)面較多，極易出現(xiàn)雙方扯皮的現(xiàn)象。主要說(shuō)說(shuō)精裝修。精裝修的點(diǎn)位布置（給水、排水、中水、照明、可視對(duì)講、手動(dòng)報(bào)警、網(wǎng)絡(luò)……）在主體結(jié)構(gòu)階段就應(yīng)該做好設(shè)計(jì)，出具末端點(diǎn)位施工圖紙，避免后期更改在一次結(jié)構(gòu)剔鑿。精裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)之后，對(duì)精裝修的各個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行圖紙討論和確定，深化施工圖紙，甲方確認(rèn)材料樣板，墻磚、地磚排版圖紙，對(duì)施工單位上報(bào)的施工計(jì)劃進(jìn)行確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施。5.1施工樣板間，樣板帶路樣板點(diǎn)評(píng)對(duì)每一個(gè)戶(hù)型，每一種裝修風(fēng)格各自施工一個(gè)樣板間，對(duì)發(fā)現(xiàn)一次結(jié)構(gòu)不滿(mǎn)足精裝條件的問(wèn)題提前排除。5.2天花板（吊頂、乳膠漆、石膏線）5.2.1輕鋼龍骨石膏板吊頂彈吊頂標(biāo)高線、劃分龍骨分檔線——固定吊掛桿件——安裝邊龍骨——安裝主龍骨——安裝次龍骨——石膏板安裝5.2.2乳膠漆5.2.3石膏線5.3地面（地磚、木地板）5.3.1地面鋪石材或者瓷磚排版圖進(jìn)行甲方確認(rèn)——石材或者瓷磚進(jìn)行施工封樣——試鋪——基層處理——彈線——刷水泥漿結(jié)合層——鋪砂漿——鋪石材或瓷磚——石材結(jié)晶或瓷磚養(yǎng)護(hù)勾縫瓷磚或者石材，最怕的就是空鼓，小業(yè)主投訴會(huì)很多，防治方法是：“鋪裝前將基層清理干凈，鏟除落地灰，灑水清掃至清晰可見(jiàn)砼層。砼樓板灑水濕潤(rùn)至不吃水為止，陶瓷磚鋪裝前還需入水浸泡，水泥砂漿結(jié)合層隨鋪隨刷避免風(fēng)干，鋪裝完成24h后方可鋪板上人?！?.3.2地面鋪復(fù)合木地板木地板基層施工——彈線——鋪地墊——鋪地板鋪地板常見(jiàn)問(wèn)題是空鼓、藏灰、行走時(shí)地板有聲響。在施工過(guò)程中，木地板基層一定要清理干凈無(wú)灰塵，否則將來(lái)這些灰塵會(huì)從踢腳線處冒出來(lái)。5.4墻（墻磚、壁紙、乳膠漆）5.4.1墻面貼瓷磚排版圖甲方確認(rèn)——基層處理——抹灰——粘貼瓷磚——勾縫瓷磚的通病是空鼓……5.4.2裱糊壁紙壁布刮膩?zhàn)硬⒋蚰テ秸克⒈诩垖?zhuān)用基膜——計(jì)算用紙并放線——粘貼壁紙——花紙拼接——修整清理陰角要“裁一刀”，陽(yáng)角不裁?？展牧司汀按蜥槨弊⒛z。檢查壁紙的平整度，有一個(gè)終極技巧，就是在天黑的時(shí)候用手電把光線順著壁紙要檢查的方向投射過(guò)去，看光在壁紙上留下的影子。5.5入戶(hù)門(mén)、木作（室內(nèi)門(mén)、櫥柜、踢腳線、門(mén)套埡口套）、淋浴房、潔具、欄桿……5.5.1木門(mén)安裝木質(zhì)附框制作、安裝——安裝門(mén)套及貼臉線——安裝門(mén)扇——門(mén)五金安裝5.5.2櫥柜制作、安裝定位放線——組裝柜體——安裝底體——安裝吊柜——安裝門(mén)板、臺(tái)面裝修階段工程管理所注意到的一些問(wèn)題：1、材料進(jìn)場(chǎng)：現(xiàn)在的人工費(fèi)比較透明，裝修公司為了節(jié)約成本只好從材料下手，主材和輔材用一些假冒偽劣產(chǎn)品以期降低成本。針對(duì)這種情況，需要與監(jiān)理嚴(yán)格控制材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)的查驗(yàn)工作。比如，石膏板龍骨、金秋木業(yè)的大芯板可以查廠家的電話(huà)號(hào)碼、科勒潔具可以查防偽標(biāo)識(shí)、有防偽涂層的更好。2、堅(jiān)持樣板帶路，這樣管理有標(biāo)準(zhǔn)。3、材料樣式、排版深化圖紙盡量按照美觀大方的標(biāo)準(zhǔn)考慮。4、在招投標(biāo)時(shí)就把甲供材歸入到精裝施工單位下管理，寫(xiě)入合同，減輕甲方管理甲供材的壓力。5.6說(shuō)說(shuō)外檐石材幕墻高層住宅的外檐石材幕墻基本上是做1-3層，再往上外墻做成涂料（真石漆等）。工藝采用干掛石材工法：搭建腳手架——施工背板——安裝豎向龍骨——安裝橫向龍骨——安裝大面石材——安裝線條——打膠收口6、物業(yè)移交、竣工驗(yàn)收、竣工備案公司內(nèi)部向物業(yè)移交項(xiàng)目的各個(gè)部分，包括土建機(jī)電工程實(shí)體和資料。該階段物業(yè)公司已經(jīng)由售樓處工作逐漸向工程現(xiàn)場(chǎng)偏移，物業(yè)公司工程部門(mén)會(huì)分組派人進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收，甲方、施工單位、監(jiān)理配合。出現(xiàn)的戶(hù)內(nèi)室外的質(zhì)量問(wèn)題記錄下來(lái)，并進(jìn)行幾輪整改，最后會(huì)和物業(yè)進(jìn)行整體的承接查驗(yàn)（工程實(shí)體和工程資料），簽署協(xié)議?？⒐を?yàn)收備案之前，先做好檔案驗(yàn)收（城市建設(shè)檔案館）、電梯驗(yàn)收（特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)技術(shù)研究院）、防雷驗(yàn)收（防雷中心）并集齊規(guī)劃驗(yàn)收合格意見(jiàn)（規(guī)劃審批局）、配套驗(yàn)收（配套辦）、消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)（消防大隊(duì)，讓消防施工單位搞定）、人防驗(yàn)收合格意見(jiàn)（人防質(zhì)量監(jiān)督站）、節(jié)能驗(yàn)收合格意見(jiàn)（有的質(zhì)監(jiān)站會(huì)拿來(lái)說(shuō)事，其實(shí)建設(shè)單位自行組織即可）、環(huán)保驗(yàn)收合格意見(jiàn)（環(huán)保局）。最后進(jìn)行總驗(yàn)收，然后竣工驗(yàn)收備案。7、已售部分集中交付小業(yè)主前期通知小業(yè)主交房日期，業(yè)主集中交房方案通過(guò)評(píng)審。具體流程為：核驗(yàn)業(yè)主身份——簽署面積差價(jià)《補(bǔ)充協(xié)議》——結(jié)算面積差價(jià)款，換取發(fā)票——收取水電燃?xì)獯盏馁M(fèi)用——領(lǐng)取鑰匙及兩書(shū)的的發(fā)放——簽署承諾書(shū)——產(chǎn)權(quán)代辦咨詢(xún)并交納房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記委托費(fèi)——客戶(hù)驗(yàn)房——收取物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)，水電氣及供暖費(fèi)，簽署《消防安全責(zé)任書(shū)》，填寫(xiě)《業(yè)主基本情況登記表》——領(lǐng)取《業(yè)主手冊(cè)》、《園區(qū)服務(wù)手冊(cè)》和《產(chǎn)品合格證》等并簽署《業(yè)主物品交接清單》。交付完成之后，不可能小區(qū)所有的小業(yè)主都會(huì)接收，肯定會(huì)提出對(duì)商品房的各種意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商和施工單位針對(duì)這些意見(jiàn)會(huì)進(jìn)行維修整改。這個(gè)過(guò)程持續(xù)3-5個(gè)月不等。維修多發(fā)地方常見(jiàn)于“木飾面劃傷、木門(mén)軌道偏離導(dǎo)致門(mén)關(guān)不嚴(yán)、瓷磚空鼓、木地板劃傷翹起、外窗打膠不嚴(yán)漏雨、壁紙鼓包、粉刷石膏返潮導(dǎo)致壁紙發(fā)霉、地磚粘接劑返潮導(dǎo)致踢腳線發(fā)霉”……這些問(wèn)