典型合同-租賃合同

租賃合同租賃合同的概念和特征租賃合同的分類租賃合同的特別效力

租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)1.2.4.3.租賃合同的概念和特征01租賃合同的概念和特征一、租賃合同的概念和特征租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。它的特征是：1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同2、租賃合同為諾成、雙務(wù)、有償合同3、租賃合同具有臨時(shí)性租賃合同的概念和特征《民法典》第705條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。租賃合同的分類02租賃合同的分類1、動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃以租賃合同的標(biāo)的物為標(biāo)準(zhǔn)，可將租賃合同分為動(dòng)產(chǎn)租賃合同與不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的租賃合同，為動(dòng)產(chǎn)租賃合同，包括一般的動(dòng)產(chǎn)租賃、船舶租賃、汽車租賃等；以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的租賃合同，為不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。2、定期租賃與非定期租賃以租賃合同是否有固定期限為標(biāo)準(zhǔn)，可將租賃合同分為定期租賃合同和不定期租賃合同。定期租賃合同指明確約定租賃期限的租賃合同。租賃合同的分類非定期租賃：《民法典》第707條租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃?！咀赓U合同形式】《民法典》第734條租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但是租賃期限為不定期?！咀赓U期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物及房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)】租賃合同的分類非定期租賃：《民法典》第730條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃;當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方?！咀赓U期限沒有約定或約定不明確時(shí)的法律后果】張某于1月租住何某一套房屋，租期1年。半年后何某出國。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項(xiàng)哪個(gè)是正確的？（單項(xiàng)選擇題）A．雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅B．次年1至3月，雙方存在無償合同關(guān)系C．次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂1年D．次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U租賃合同的分類租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)03出租人的義務(wù)承租人的義務(wù)計(jì)劃完成：56％實(shí)際完成數(shù)目：820萬回款數(shù)：640萬

租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)1、交付租賃物的義務(wù)2、維修并使租賃物于租賃期間合于使用收益3、瑕疵擔(dān)保責(zé)任4、費(fèi)用返還義務(wù)1、按照合同約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物2、妥善保管租賃物3、支付租金4、不作為義務(wù)5、返還租賃物租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)三、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的義務(wù)1、交付租賃物的義務(wù)《民法典》第708條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。2、維修并使租賃物于租賃期間合于使用收益狀態(tài)的義務(wù)。《民法典》第712條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但是當(dāng)事人另有約定的除外?！睹穹ǖ洹返?13條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的,出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)3、瑕疵擔(dān)保責(zé)任《民法典》第731條租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！睹穹ǖ洹返?23條因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的,承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的,承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)4、費(fèi)用返還義務(wù)出租人對(duì)于承租人為租賃物支出的費(fèi)用有償還的義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)償還的費(fèi)用包括必要費(fèi)用和有益費(fèi)用。所謂必要費(fèi)用，是指為維持租賃物處于正常的使用、收益狀態(tài)而不能不支出的費(fèi)用。所謂有益費(fèi)用，是指對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物以使租賃物價(jià)值增加而支出的費(fèi)用。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（二）承租人的義務(wù)1、按照合同約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)《民法典》第710條承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔(dān)賠償責(zé)任。《民法典》第711條承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)2、妥善保管租賃物的義務(wù)《民法典》第714條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)3、支付租金的義務(wù)《民法典》第721條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付租金的期限沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定,租賃期限不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;租賃期限一年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付,剩余期限不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)3、支付租金的義務(wù)《民法典》第722條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)4、不作為義務(wù)（1）不能擅自改善或增設(shè)他物：《民法典》第715條承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)出租人承租人次承租人無直接合同關(guān)系租賃合同轉(zhuǎn)租合同不得隨意轉(zhuǎn)租4、不作為義務(wù)（2）不能擅自轉(zhuǎn)租：《民法典》第716條承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條

承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的規(guī)定處理。

司法解釋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)5、返還租賃物的義務(wù)《民法典》第733條租賃期限屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項(xiàng)哪些是正確的？

A．馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

B．張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金

C．馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失

D．馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任

練習(xí)案例分析練習(xí)：居民甲將房屋出租給乙，乙經(jīng)甲同意對(duì)承租房進(jìn)行了裝修并轉(zhuǎn)租給丙。丙擅自更改房屋承重結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房屋受損。請(qǐng)思考：甲應(yīng)當(dāng)怎樣主張房屋的損失？租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)租賃合同的特別效力04租賃合同的特別效力四、租賃合同的特別效力1、租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與利益承受《民法典》第729條因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。租賃合同的特別效力2、租賃權(quán)的物權(quán)化---租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人（買受人）的效力----債權(quán)的物權(quán)化----買賣不破租賃《民法典》第725條【所有權(quán)變動(dòng)不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。租賃合同的特別效力3、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)《民法典》第726條出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的,視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。租賃合同的特別效力第727條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。【委托拍賣情況下房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】第728條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的,承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響?！痉课莩凶馊藘?yōu)先購買權(quán)受到侵害的法律后果】租賃合同的特別效力甲與乙訂立房屋租賃合同，約定租期5年。半年后，甲將該出租房屋出售給丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，請(qǐng)求法院判決甲丙之間的房屋買賣合同無效。下列哪一表述是正確的？（2013-3-10）A．甲出售房屋無須通知乙B．丙有權(quán)根據(jù)善意取得規(guī)則取得房屋所有權(quán)C．甲侵害了乙的優(yōu)先購買權(quán)，但甲丙之間的合同有效D．甲出售房屋應(yīng)當(dāng)征得乙的同意租賃合同的特別效力解析：本題的考點(diǎn)是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，答案為C項(xiàng)。在房屋租賃合同中，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，但無須征得承租人的同意。AD錯(cuò)誤。甲出賣自己的房屋屬于有權(quán)處分，丙是基于買賣合同取得房屋所有權(quán)，而不是根據(jù)善意取得規(guī)則取得房屋所有權(quán)。B錯(cuò)誤。甲出賣自己的房屋未通知承租人乙妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán),但出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。C正確。租賃合同的特別效力甲將房屋租給乙，在租賃期內(nèi)未通知乙就把房屋出賣并過戶給不知情的丙。乙得知后勸丙退出該交易，丙拒絕。關(guān)于乙可以采取的民事救濟(jì)措施，下列哪一選項(xiàng)是正確的?[2015卷三11]A.請(qǐng)求解除租賃合同，因甲出賣房屋未通知乙，構(gòu)成重大違約B.請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣合同無效C.主張由丙承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，因丙侵犯了乙的優(yōu)先購買權(quán)D.主張由甲承擔(dān)賠償責(zé)任，因甲出賣房屋未通知乙而侵犯了乙的優(yōu)先購買權(quán)租賃合同的特別效力4、共同居住人或共同經(jīng)營(yíng)人的優(yōu)先承租權(quán)《民法典》第732條承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的,與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營(yíng)人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！痉课?/p>