西安房地產現(xiàn)狀調研

西安房地產現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究摘要：近年來西安房地產市場的繁榮推動了國民經濟的增長,但是仍然出現(xiàn)了一些急于解決的問題。本文從西安市的外部環(huán)境和內部環(huán)境兩個方面來進行宏觀調控分析,進而提出了西安房地產業(yè)宏觀調控具體方法和對策,以促進西安房地產市場的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產業(yè)在西安市國民經濟中的支柱產業(yè)地位。關鍵詞：宏觀調控；西安房地產業(yè)；市場；住房保障；1引言隨著我國住房改革的推行和住房商業(yè)化進程的加快,西安市房地產業(yè)取得了巨大的發(fā)展,已成為促進全市經濟增長的重要支柱產業(yè)。2003年-2007年,西安房地產市場保持著一個較為穩(wěn)健的增長態(tài)勢。2008年樓市的蕭條讓西安房地產市場經歷了前所未有的嚴冬時期,但是在2009年的初春,在房企一段時間以來不斷的促銷讓利以及國家出臺各類救市政策的雙重刺激下,西安樓市回暖態(tài)勢明顯,也帶動了其他各行業(yè)的發(fā)展?？偟恼f來,房地產行業(yè)對推動西安經濟的發(fā)展起到了至關重要的作用。西安房地產市場于2001－2002年開始啟動，2003年起進入發(fā)展階段，商品房開工面積、施工面積以及房地產投資額等出現(xiàn)全面攀升。2005年至今進入高速發(fā)展階段，房地產市場投資進入高潮。然而房地產發(fā)展增長速度目前滯后于北京、上海、廣州、深圳等房地產市場一線城市。⑴供需基本平衡，價格高位運行。從供給與需求的角度來看，市場供給與需求基本匹配，泡沫成分小，市場仍有不小的發(fā)展空間；銷售價格增幅進入非合理區(qū)間，未來價格水平將保持平穩(wěn)或略有下降，上漲空間不大。目前西安市商品房基本情況是：曲江屬西安市高檔居住區(qū)，目前新開商品房多以低密度住宅為主。高新區(qū)屬西安市房地產市場最為活躍的地區(qū)，目前新開商品房多以寫字樓、公寓為主。據調研，個別項目的設計風格是復制北京的項目，銷售狀況良好，主流價格在5300-6000之間。城西、城東、城南均屬老城區(qū)，規(guī)劃受老城區(qū)保護的影響，多以城中村改造項目立項。城東市場的主流價格在3800-4500之間，物業(yè)類型主要為小高層、高層；城南市場的主流價格在5200-6300之間，物業(yè)類型主要為聯(lián)排、小高層、高層；城北市場的主流價格在4800-5500之間，物業(yè)類型主要為小高層、高層。⑵房地產產品水平提高很快。隨著市場的發(fā)展，自住型購房者日趨成熟，更注重樓盤的品質、環(huán)境、戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等內涵，這對品牌型大開發(fā)商有利。一些小的開發(fā)商因為核心競爭力的缺乏而逐步淡出市場，大的開發(fā)商開始占據市場主導地位。由于購房者對樓盤品質等內涵更加注重，同一地段不同項目之間的對比更為明顯，直接反映到它們之間價格差距的進一步拉大。由于品質的不同，同一地段不同品質的樓盤，價差拉大。⑶需求結構由投資轉向以自。住為主受樓市價格的持續(xù)高位運行影響，在經歷了較長的觀望期之后，購房者的持幣待購心理進一步松動，樓市交易進一步表現(xiàn)為回升態(tài)勢。從目前買方市場的需求結構分析來看，07年西安市場投資性購房需求得以充分釋放，進入08年，自住性需求比例明顯增長，這種較之投資性需求更顯剛性的置業(yè)需求，無疑更有益于樓市的健康、平穩(wěn)運行。2西安房地現(xiàn)狀及產存在的問題2.1西安房地產的現(xiàn)狀應該說，從2007年和今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進入了調整期，步入了此輪房地產周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入"拐點"。當然這個"拐點"只是此輪短周期的"拐點"，而不是我國房地產長周期的"拐點"。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：⑴.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降2007年以來，在緊縮政策調控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調。其中深圳房價在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據業(yè)內人士預測，深圳的房價還會進一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價格堅挺的基石并不牢固。據上海房地產研究機構佑威房地產研究中心發(fā)布的數據顯示，上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據搜狐網報道，北京的多數樓盤的房價開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。東莞房價則距從最高點下降了約40%，基本回到了2006年初的價格。而根據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產等地產商為加快資金周轉紛紛調低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售。⑵.成交量萎縮，空置率上升與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，房地產商空置率大幅上漲。據易居房地產研究院的統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當于去年同期成交的三成。據焦點網新聞中心根據北京房地產交易管理網數據統(tǒng)計，2008年7月1日-16日，北京市期房網上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據世聯(lián)地產研究中心發(fā)布的數據，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國土房管局的數據顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達52%。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當中的差距。同時，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。⑶.緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大目前，我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。據相關經濟學家分析，目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務"一枝獨秀"的繁榮背后，是潛在的巨大風險。據統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產信貸風險，加劇我國經濟波動。⑷.市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息。五是，一些中小房地產不具有品牌競爭力。六是，大型房地產更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷資質證書的862家房地產開發(fā)企業(yè)名單進行了公示；根據名單，此次擬注銷的大多數還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產企業(yè)破產倒閉現(xiàn)象。當然，在一些二線、三線城市，中小房地產企業(yè)還是有其存活的基礎的。⑸.房地產中介經營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強，一些房地產中介出現(xiàn)了經營困難和倒閉。去年以來，隨著"中天置業(yè)卷款逃逸"事件和"長河地產關門倒閉"事件的發(fā)生，房地產業(yè)內一時風聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個月內關閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》，聲稱因股權調整需要暫時停止營業(yè)。在北京，地產中介巨頭中大恒基關店50家，信一天等退出北京市場；北京的一些小中介也提前關店。在杭州，據杭州市信息中心監(jiān)測的8家中介公司的最新數據統(tǒng)計顯示：6月杭城二手房市場成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴峻，已經處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據溫州市產權登記管理中心數據，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時期的30多家門店收縮至目前的20余家，經紀人隊伍也進行了裁員。同時，國內的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產中介經營困難和關停門店的現(xiàn)象。2.2西安房地產存在的問題西安市房地產市場產品供應結構與實際需求還存在裂痕;各區(qū)域發(fā)展不均衡問題;以及二手房市場發(fā)展緩慢和宏觀調控的手段不完善等等這些問題。如果在未來幾年里不能得到有效的引導與解決,對西安市房地產的健康發(fā)展將產生較大影響。西安市政府采取有效的措施對房地產市場進行宏觀調控以減少房地產市場的非均衡程度,對于促進西安房地產市場的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的理論價值和實踐意義。西安房地產業(yè)的宏觀調控是一項系統(tǒng)性工程,中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原則上把握調控的力度和效果,也需從制度上改善房地產宏觀調控的內部和外部環(huán)境,使宏觀調控有效有序地運行,充分發(fā)揮其調控作用,以促進西安房地產市場的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產業(yè)在國民經濟中的支柱產業(yè)地位,在全市建立起良好的住房供應、保障體系。于此同時，商業(yè)地產開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。一般住宅的開發(fā)周期為3—4年左右，大部分項目則更短。而一個完整的商業(yè)地產開發(fā)項目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發(fā)商的資金實力來講是嚴峻的考驗。政府相關部門缺乏經驗及宏觀監(jiān)控造成項目的盲目開發(fā)和不合理競爭，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務于廣大消費者，同時，也是城市服務功能的一部分，大部分城市政府相關部門缺乏經驗，在規(guī)劃，特別是項目立項、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產生大量盲目建設，重復建設，同時在市政配套上難以與商業(yè)項目進行合理配套。缺乏對商業(yè)地產特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發(fā)。商業(yè)地產開發(fā)商熟悉住宅的開發(fā)，主觀上把商業(yè)的開發(fā)套入住宅地產的開發(fā)流程，許多項目沒有招商就開始規(guī)劃設計甚至建造，但商業(yè)的運營是一個長期的過程，開發(fā)商們常常忽略商業(yè)運營的最基本條件，即消費者、消費區(qū)域及消費能力，導致了項目開發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。同時由于目前中國商業(yè)與地產業(yè)的信息不對稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項目開發(fā)的盲目性。開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長期持久運營。在西安，發(fā)展商對商業(yè)地產的開發(fā)難度普遍估計不足，缺乏對銷售后的經營經驗，即便銷售成功也難保經營順利。商業(yè)地產開發(fā)比住宅開發(fā)復雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉入小業(yè)主囊中，但承諾負責招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業(yè)主們的供樓能力所以，商業(yè)地產開發(fā)利潤豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質的商業(yè)地產有許多銷售情況都相當不錯，在很短的時間內以較高的價位全部售出。但這類項目在進入商業(yè)市場后，經營狀況卻參差不齊。比如西安某開發(fā)公司在商業(yè)地產銷售之后，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，日后經營完全由散戶自身調節(jié)，風險很大。同時，西安商業(yè)地產開發(fā)模式有先天缺陷。目前西安在開發(fā)的商業(yè)地產項目中多數采取出售產權然后包租幾年的經營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關，與商鋪買家風險意識不足也直接相關。產權商鋪一經售出，經營權就掌握在小業(yè)主手里了，發(fā)展商很難協(xié)調，而沒有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場經營很難成功。售后返租難度也很大，開發(fā)商本身沒有商場經營經驗，而西安又缺乏經驗豐富的專業(yè)商場經營公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說?？偟恼f來，商業(yè)地產是考驗投資商實力與經營理念的項目，是不能夢想暴利的項目。目前市場呈現(xiàn)出的供不應求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業(yè)地產項目偏少，大批項目處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供應量會逐漸加大。商業(yè)地產的需求和供給出現(xiàn)錯位對其長久發(fā)展埋下很大的隱患。但是，快速發(fā)展的經濟和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場所的出現(xiàn)，對商業(yè)地產的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)地產的發(fā)展有壓力也有動力，一方面需要政府部門的正確引導，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發(fā)商提高企業(yè)的開發(fā)能力和風險控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產的開發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產市場盡快成熟起來。3宏觀調控面對西安房地產存在的各種問題,省政府根據房地產市場預則流程(如下圖),首先做出了宏觀調控,調整房產的市場運營:圖房地產市場預則流程3.1在西安大力發(fā)展房地產預警系統(tǒng)房地產預警預報系統(tǒng),是對房地產發(fā)展狀態(tài)系統(tǒng)分析研究的一部分,確定房地產警情狀態(tài),在國家統(tǒng)一政策的指導下,根據自身的實際情況有針對性地做出進一步的調控政策,保障房地產市場的健康發(fā)展。這個系統(tǒng)的建立,為各級政府制定宏觀調控政策提供依據,同時也為房地產商進行開發(fā)建設活動提供了決策參考。對消費者而言,可引導購房者理性消費,這樣促進房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。然而,作為二線城市西安的房地產市發(fā)展起步晚,房地產市場的預警預報系統(tǒng)雖然已經步入初步階段,但就目前的情況來看系統(tǒng)對于引導市場需求、穩(wěn)定市場預期、防止房地產價格大起大落等健全房地產市場的必要引導還未完全到位。因此,西安市政府應積極發(fā)展房地產預警預報系統(tǒng),在原有基礎上加強西安房地產市場的預警預報系統(tǒng)功能,完善房地產市場基礎信息數據庫、監(jiān)測指標數據庫和信息發(fā)布共享數據庫等,探索預警預報系統(tǒng)的科學構建模式,為調節(jié)房地產供需提供關鍵性的決策信息。完善房地產市場信息系統(tǒng),分區(qū)域、價格段、分時間段地歸依和發(fā)布商品住宅價格信息,進一步提高市場的透明度,正確對待引導新聞輿論導向,使市場主體關于房價的心理預期恢復正常。3.2西安市政府積極落實宏觀調控政策⑴轉變西安市政府的角色。推動西安市政府落實房地產的調控政策,關鍵在于轉變市政府“利益者”的角色,使其成為真正的“服務者”。市政府的職能應該是保證社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展,進行經濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務,西安市政府不應該介入房地產市場。為了改變這種狀況,要進行土地制度改革和分稅制度改革。進一步完善分稅制度,重新制定中央和西安市有關房地產業(yè)各項稅收的分成比例,改革土地收益制度,減少市政府對土地收入的依賴性,弱化土地收入、稅收對市政府的收益激勵。⑵改革西安市政府政績的考核制度。要使市政府擺脫對GDP增長的一味追求,建立一套科學、完整的評價體系,評價標準可以包括經濟、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境、社會保障、教育衛(wèi)生、社會治安等各方面的工作表現(xiàn),并與干部任用和升遷掛鉤。⑶建立西安市政府的激勵和約束機制。調動市政府的積極性,一方面要建立激勵機制,鼓勵地方政府加大力度執(zhí)行調控政策,另一方面要建立約束機制,對地方政府的調控進行監(jiān)督。3.3加快住房供應結構調整,提高住房有效供應水平。雖然西安房地產市場總體是健康的,從這幾年商品房開工量、竣工量與銷售量來看,呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長,供需兩旺的態(tài)勢,但同時也存在結構不盡合理的現(xiàn)象。其一,商品房中高檔過量與低檔缺乏的矛盾;其二,商品房與經濟適用房、廉租房結構不夠合理。經濟適用房項目“質低”的問題不斷顯現(xiàn)。因此,西安市政府應該認真貫徹國家房地產市場調控政策,嚴格落實新建住房套型結構比例要求,重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房;在區(qū)域規(guī)劃上兼顧主城區(qū)和郊區(qū)城市功能定位差異,著力解決區(qū)域性房源過剩和緊缺并存的矛盾,以市場需求為導向,不斷提高住房有效供應水平。根據城市總體規(guī)劃和住房建設規(guī)劃,及時將套型結構比例要求分解到具體區(qū)域、地塊和項并確保落實到位。鼓勵開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設節(jié)能省地環(huán)保型住宅,提高住宅品質,力求在中小套型內創(chuàng)造較高的居住舒適度。建立完善發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設的配套政策,推進住宅產業(yè)發(fā)展。3.4加快二手房市場建設,引導住房梯度消費二手房市場的逐漸升溫,會拉動西安商品房市場,同時全市的房地產也將出現(xiàn)持續(xù)熱銷的勢頭。目前來看,上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在1:1左右。而西安目前的交易量之比為1:6左右。和其他一線城市相比我們很明顯地可以看出,西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。這一方面是由于西安住房貨幣化改革起步較晚,存量住房質量較低;另一方面則是由于市政府對二手房市場的關注不夠。推進存量住房流轉,一可增加住房供應,特別是存量房一般價格較低,也就意味著增加了中低價位住房的供應。這對于穩(wěn)定房價,滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率,提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流動,完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?,擴大人們自主擇業(yè)的范圍,有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是住房流動性的提高有利于人們在離工作地點較近的地方選擇住宅,縮短通勤距離,緩解城市交通壓力。推進二手房市場建設,要通過引導居民梯度住房消費,改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念,擴大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準,簡化交易手續(xù),推動二手房抵押按揭,規(guī)范房屋中介。結合上海、深圳等地一線城市房地產市場發(fā)展的特點,以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發(fā)展的趨勢。從完善西安房地產市場的角度以及西安二手房市場潛在的巨大潛力來看,未來西安二手房市場將會得到提升。3.5加強土地市場調控和管理,建立可持續(xù)發(fā)展的土地資源配置機制隨著西安城市圈骨架的拉大“圈地運動”已導致地價暴漲,平均價格由2002年的35萬元/畝上漲到08年157萬元畝,漲幅348%。隨著房地產熱的不斷升溫,土地成了房地產開發(fā)商的“生命線”,炒土地苗頭已經出現(xiàn)。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作,土地價格出現(xiàn)虛漲,虛漲的部分就是泡沫。西安城北、曲江等近幾年政府重點規(guī)劃區(qū)域土地價值已顯現(xiàn)出提前透支的態(tài)勢。土地是不可再生的資源,土地資源的節(jié)約利用、合理配置關系到西安市房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此,必須實行嚴格的管理制度,在提高公開招標透明度和評標公正性的同時,進一步優(yōu)化評標的標準和制度。土地供應是房地產開發(fā)建設的源頭,土地供應量的大小和地價的高低直接影響房價的漲跌。因此,要加強對這兩項的宏觀管理。要根據城市規(guī)劃、經濟社會發(fā)展和房價等綜合因素,有計劃地推出地塊,防止土地推出過多或地價漲幅過快。同時,要把好土地競拍者的準入關和開發(fā)前置條件,把開發(fā)商是否具有一定技術力量和管理能力作為參加房地產開發(fā)用地拍賣或招投標單位和個人的準入條件。3.6加強西安房地產市場的監(jiān)管2007年底,西安市11部門包括建設、國土、規(guī)劃、財政、審計、監(jiān)察、稅務、發(fā)展改革、物價、工商、房屋等,聯(lián)合開展房地產市場專項整治工作。此次專項整治將致力于強化房地產市場監(jiān)管,對房地產開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查,同時依法打擊房地產開發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。對于目前西安房地產市場的狀況,此專項整治雖然有所成效,但是還存在若干問題,仍然需要健全長效機制,促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。尤其,對違法炒房、擾亂房地產正常秩序的要繩之以法。這是扼制房地產市場炒房投機行為的有力措施。西安市政府可考慮成立專門機構管理空置商品房,建立空置房檔案,征收空置房物業(yè)管理費,征收、補收炒客房產交易個人所得稅、增值稅。嚴禁不具備預售或銷售許可證的樓盤銷售或收取定金,樓房定金發(fā)票為產權發(fā)票不得更名等等。市政府要下最大決心堅持杜絕炒樓、盲目投資、哄抬房價等行為;特別對那些利用職權的干部參與炒樓要繩之以法,使廣大實質需求者能實現(xiàn)“居者有其屋”。4西安房地產發(fā)展趨勢⑴.九部委新政對西安房地產發(fā)展的影響2006年國家九部委出臺的一系列新政，對房地產行業(yè)調控力度前所未有。其中影響最大的莫過于量化規(guī)定新建商品住房套型建筑面積90m2以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑面積在90m2以下住房面積所占比重是20.12%，距離“70%”的規(guī)定要求還有相當大的差距。目前西安市房地產市場供需兩旺，新政的硬性規(guī)定對西安市房地產的影響是有限的，但西安也存在中低價位和中小戶型住房，經濟適用房供應緊缺、廉租房缺位等問題，而新政的出臺進一步增加中小套型的比例，更多的滿足中低收入人群的住房需求。但是在具體政策的執(zhí)行中，開發(fā)商仍按大戶型設計，拆分為兩套的形式報批、銷售，交房時打通后又成為一套大戶型。對于這些有違政策初衷的現(xiàn)象，還有待建立嚴格的審批制度予以控制。⑵.供求關系及價格趨勢2000年以來，西安商品房銷售量的平均年增長率為28.57%，而其供應量平均增長率則達到35.25%，高出銷售量增速6.68個百分點。雖然西安房地產開發(fā)量和銷售量都大增，但是開發(fā)量的增長速度高于銷售量的增長速度，商品房空置面積在逐漸增加，因此西安商品房逐漸會形成供過于求的局面，供求關系決定價格，若這種情況繼續(xù)下去，可能會導致房價的下跌。另外，近兩年伴隨著國家對房地產價格調控力度的加大，西安市政府已經加大經濟適用房、廉租房等保障性住房的供應，這類住房供應量的增加也將對房價起到平抑作用。⑶.商業(yè)地產運作模式發(fā)生改變在西安，商業(yè)項目在經營方式上有了轉變，由從前的分割銷售到現(xiàn)在的自己持有。以前西安的商業(yè)項目多是開發(fā)出來后就分割銷售，將套現(xiàn)放在首位。這種經營方式存在很多問題，比如各租戶都重視自家營業(yè)面積內的形象，卻忽視了公共空間的重要性、項目整體推廣后勁不足、業(yè)態(tài)調整與品類調整引發(fā)糾紛等等。有些項目是售后回租，這種方式也存在較大的問題，若是項目運營商違約撤走，則項目的后續(xù)經營很困難，另外，若是投資人違約而破壞了經營權的統(tǒng)一，也會使整個項目受累。由于分割銷售的這些弱點，促使人們放棄這種模式。而在目前的商業(yè)地產開發(fā)中，基本上是投資者自己持有大部分產權，僅有小部分出售。自持份額越大往往越能保證項目運營效率，更好地提升項目形象，從而促進項目升值。⑷.激烈競爭導致精細化發(fā)展伴隨著商品房市場的趨于成熟及購房者的要求提高，購房者對于住宅產品的需求也逐漸多元化，不同年齡段、不同學歷、不同收入的購房人群，其需求特征呈現(xiàn)出差異化特點，如以二室及三室為主要需求的購房人群，對于經濟型及舒適型戶型的不同需求也有所顯現(xiàn)，市場需求進一步細分。在此趨勢之下，住宅產品差異化、個性化發(fā)展也已凸顯，諸多樓盤均以各自不同的“主題”，挖掘自己的客戶群，同一板塊、同等檔次定位的樓盤也都以其特色爭奪市場，未來的西安商品房市場同質化現(xiàn)象將得以逐步改觀，住宅產品細分的時代已然來臨。⑸.郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結果