房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)試題

房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)試題一、填空題1.房地產(chǎn)的土地使用年限為：住宅70年；商業(yè)40年；工業(yè)50年；綜合50年。2.房地產(chǎn)五證是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。3.兩書一照是：《住宅質(zhì)量說明書》、《住宅使用說明書》、《營業(yè)執(zhí)照》。4.公攤系數(shù)是：公用建筑面積與套內(nèi)建筑面積之和的比值。5.公攤率是：公用建筑面積與總建筑面積的比值。6.商品房買賣合同自買賣雙方簽訂合同之日起效。7.一畝地等于：666.67平方。8.建筑物按其內(nèi)部形式分類為：平層住宅、錯層住宅、躍式住宅、復(fù)式住宅。9.房地產(chǎn)的用途類型有住宅、商業(yè)、工業(yè)、綜合等10.房地產(chǎn)銷售的基本流程，1.接聽電話2.迎接客戶3.介紹產(chǎn)品4.購買洽談5帶看現(xiàn)場6.暫未成交7.填寫客戶資料8.客戶追蹤9、成交收定10、簽訂合同。11. 銀行貸款額度最多不超過70%最長年限不超過20年。12.土地出讓權(quán)的三種方式：出售、拍賣、轉(zhuǎn)讓。13.取得土地使用權(quán)的途徑為1.出讓2.劃撥3.合作4.收購14.購房所需要的費用：工本費、契稅、維修基金等。15.首套住宅貸款首付最低30%；商業(yè)貸款最低首付50%。二、名詞解釋1.房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是一種不動產(chǎn)，是土地和房屋的社會經(jīng)濟形態(tài)。2.商品房：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售出租的房屋。3.期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)大房產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。4.公攤面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。5.七通一平：路通、電通、上水通、雨污水通、煤氣通、熱力通、通訊通、場地平整。6.銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規(guī)定年限內(nèi)以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。7.綠化率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。8.建筑面積：指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。9.框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土砌成的，墻體砌上空心磚，房子有梁有柱的。10.集資建房：由單位出面組織并提供自由劃撥土地，用作建房用地，國家給予減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)。11.熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上面進行房屋建設(shè)的土地。12.容積率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。13.磚混結(jié)構(gòu)：由水泥、砂漿砌成的，墻體砌上小紅磚。14.契稅：客戶購買房屋按照一定的比率上交給國家的稅率。15.套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際使用面積，不包括墻柱面積。16.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)田。17.勒角：室外地面以上的房屋外墻，由于此部位長期受到雨水侵蝕，要求使用耐水好的材料砌到一定的高度，一般室外地平面與室內(nèi)地平高差4-5公分。18.伸縮縫：是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化（熱漲、冷縮），使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適當部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫19.女兒墻：房屋外墻高出屋面的矮墻，是屋面與外墻交接處理的一種方式，可作為屋頂欄桿。20.使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。21.實用面積：它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。22.尾房：房產(chǎn)行業(yè)進行散戶，零售時代的產(chǎn)物，是空置房的一種，當商品房售90%以上時進入清盤銷售階段。23.均價：各樓層價格之和除以層數(shù)之和，但均價不是銷售價。三、簡答題1.如何辦理產(chǎn)權(quán)？新房：目前新房辦理產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)收資料包括申請書、商品房買賣合同（集資合作建房需有進戶許可證明細表、經(jīng)濟適用住房要有資格認定證明）、購房發(fā)票（物業(yè)維修資金繳費憑證）、當事人法定身份證明及復(fù)印件、其他有關(guān)資料。

新房辦理產(chǎn)要權(quán)費用如下，住宅：手續(xù)費3元／平方米、登記費80元／套、交易額1．5％的契稅（非普通住房為3％）、3‰的印花稅；非住宅：手續(xù)費為交易額的0．3％、登記費65元／件（建筑面積超100平方米的，每平方米加收0．3元）、房屋交易額5％的契稅、3‰的印花稅。二手房：①、買賣房屋雙方當事人在房屋買賣合同簽訂后的30天內(nèi)持房屋權(quán)屬證書（賣方提供）、當事人合法證明向房地產(chǎn)管理部門提出申請并申報在交價格。②、房地產(chǎn)管理部門對有關(guān)文件審查，在接到申請之日起30日內(nèi)作出準予登記、暫緩登記、不予登記的決定并書面通知當事人。③、房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格并根據(jù)需要對買賣的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查看評估。④、房地產(chǎn)買賣雙方但是人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。⑤、由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。⑥、買房憑過戶單，依照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證2.什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？開間指住宅的寬度，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高，通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。3.躍層和復(fù)式有什么區(qū)別？躍式住宅占有上下兩層樓面，各功能布局可分層布置，上下交通采用戶內(nèi)獨立小樓梯連接。復(fù)式住宅是在躍式住宅啟發(fā)下設(shè)計的一種經(jīng)濟式住宅，在建造上每戶有上下兩層，實際是在層高較高的一層中，增建一個1.2米的夾層，兩層合計層高大大低于躍層，復(fù)式層高3.3米，躍式層高5.6米。復(fù)式下層為客廳、衛(wèi)生巾。上層為休息、儲物。戶內(nèi)設(shè)計多處壁柜和樓梯。4.商務(wù)禮儀中遞送名片應(yīng)注意哪些方面？手勢、身體的姿勢，還有面部表情、語言。5.什么是多層、高層、小高層、超高層？多層指高度≥10米而≤24米，4-8層磚混結(jié)構(gòu)，房屋規(guī)格整齊，通風(fēng)采光好，空間緊湊，與高層相比公攤小。小高層指高度在24米以上，8-12層是鋼混結(jié)構(gòu)、帶電梯。高層在13-24層之間，戶型設(shè)計難度加大，但視野開闊，景觀好，粉塵、噪音污染小，整體性強，但工藝復(fù)雜，對基礎(chǔ)要求較高，施工難度大，造價高，電梯、樓梯、機房，占有面積大，公攤大。超高層是24層或100米以上樓面，地價低，安裝成本高，能滿足對視野景觀的要求，一般建在黃金地段或景觀良好的地段。6.什么是住宅的建筑密度？建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。7.解釋建筑物按高度和層數(shù)的分類？低層建筑：高度≤10米，層數(shù)在1-3層。多層：高度≥10米而≤24米，層數(shù)為4-8層。小高層：高度在24米以上，層數(shù)為8-12層。高層：層數(shù)在13-24層之間。超高層：高度在100米以上，層數(shù)在24層以上。8.合同約定面積指的是？又稱預(yù)測面積，商品房期房銷售中，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的部門，依據(jù)施工圖紙實際考察，對尚未施工的房屋預(yù)先測算。9.什么是用地紅線？經(jīng)城市規(guī)劃行政部門批準，建設(shè)用地范圍的界限，在規(guī)劃圖中用紅線標識，故稱用地紅線。10.什么叫住宅用地？住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，含宅間綠地和宅間小路等。11.詳細說明商品房買賣合同中百分之三面積誤差比值？（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按一定利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還給買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面-合同約定面積/合同約定面積*100%因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。12.正負零是什么意思？在建房屋處在水平地面以下為負，建到水平地面時為零，建到水平地面以上為正。13.封頂是什么意思？指項目已經(jīng)完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。14.陽臺面積計算分類，什么樣的陽臺是全面積什么樣的陽臺是半面積？住宅設(shè)計規(guī)范計算規(guī)則規(guī)定：陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積計算。目前正在執(zhí)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定陽臺按照封閉和不封閉分別計算全面積和一半面積。新《規(guī)則》做了調(diào)整，規(guī)定封閉或不封閉陽臺均按一半面積計算；頂蓋不能完全覆蓋陽臺的，視為無頂蓋陽臺，不計算面積。15.什么是板式結(jié)構(gòu)？由多個住宅單元組合而成，每單元均有樓梯或電梯，可獨立使用，一梯兩戶，也叫排樓，是并排興建而成的建筑體，外觀有一字型、拐角型和圍和型。16.什么是維修基金？?？顚Ｓ?，每幢樓開設(shè)一個賬戶，用于房屋過了保修期的大修和公共設(shè)備場地的更新改造，由當?shù)厥屑壷鞴懿块T收繳，多層按總房款的2%收繳，小高層按總房款的3%收繳。17.銀行按揭需要客戶提供的資料都有哪些？夫妻雙方身份證原件及復(fù)印件。夫妻雙方戶口薄原件及復(fù)印件。夫妻雙方結(jié)婚證原件及復(fù)印件，未婚、離婚、或其他的開具相應(yīng)的證明原件。首付款發(fā)票原件及復(fù)印件。收入證明，近三個月的銀行流水賬或稅單。本人無法到場簽約需提供公證處出具的公正委托書。銀行要求提供其他的資產(chǎn)證明文件資料。四、計算題某項目，土地占地面積96畝，總建筑面積10萬平方米，建筑基底總面積3.6萬平方米，綠地面積2.4萬平方米，容積率是多少？建筑密度是多少？綠化率是多少？容積率=100000/96*666.67=1.56建筑密度=36000/96*666.67=0.56綠化率=24000/96*666.67=0.37銷售面積135.3平方米，單價4150元，一次性付款優(yōu)惠3個點，按揭1個點，首付百分之四十，30年利率系數(shù)50.12；20年利率系數(shù)75.13；分別計算出一次性付款，按揭20年，30年月供。一次性付款：135.3*4150*（100%-3%）=544650.15元按揭20年月供：135.3*4150*（100%-1%）=555880元首付：175880元貸款：380000元月供：75.13*38=2855元按揭30年月供：50.12*38=1905元五、論述題：你對萬聚房地產(chǎn)公司有什么好的建議六、您如何看待房地產(chǎn)行業(yè)？您認為此行業(yè)的工作性質(zhì)是什么？七.你如何看待置業(yè)顧問？您認為此職位的性質(zhì)是什么？蔡小姐在西安一樓盤預(yù)交5000元“定金”來申購一套期望。隨后由于蔡小姐看的樓增多，逐漸對申購的原樓盤越發(fā)的不滿意。決定終止購買。開發(fā)商以認購協(xié)議書中條款為依據(jù)，堅決不退還其定金。此事該如何處理？為什么？考點：定金與訂金的區(qū)別九、案例分析李女士購買了一套住宅，隨后將該房8萬元賣給王某，隨后出去旅游，合同簽訂后王某如約先付給李女士4萬元，李女士也將鑰匙全部交給王某，王某簡單裝修后入住，兩月后李女士發(fā)現(xiàn)當?shù)胤績r飛漲，要求王某加價2萬元，否則不予以辦理房屋過戶。因王某不同意加價，李女士一氣之下將該房12萬賣給鄭某，并很快辦理產(chǎn)權(quán)過戶，鄭某便要求王某一周內(nèi)騰出，王某認為自己與要簽訂的合同在先自己才是真正的房主。雙方互不相認。請問：該房的所有權(quán)該是誰的？考點：房屋的產(chǎn)權(quán)處理趙先生在開發(fā)區(qū)一樓盤購買了一套住宅，簽訂了商品房買賣合同，合同中約定面積為222㎡。一年后開發(fā)商聯(lián)系到趙先生稱趙先生購買的房屋面積更改為240㎡，要求趙先生在15日內(nèi)補齊房款。請問：趙先生該如何應(yīng)對？考點:面積誤差曹某在臨渭區(qū)購買了一套商品房。今年剛拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上注明使用年限70年。前不久聽說，購買的商品房70年后房屋的所有權(quán)被國家無償收回。請問這種說法有法律依據(jù)嗎？具體怎么解釋？考點：房屋的使用年限5771001803090012095579036822859633082577100180309001238657613739973576069657710018030900135945780775799025155125771001803090012387577164982601