江蘇鎮(zhèn)江市招商北固灣營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

招商●北固灣營(yíng)銷(xiāo)方案分析城市篇市場(chǎng)篇本體篇客群篇營(yíng)銷(xiāo)篇目錄城市篇1城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江市是江蘇省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，是江蘇省13個(gè)地級(jí)市之一，長(zhǎng)江下游南岸。下轄三區(qū)三縣，三縣：丹陽(yáng)、揚(yáng)中、句容；三區(qū)：京口、潤(rùn)州、丹徒。東鄰上海、西接南京，北與揚(yáng)州泰州隔江相望。處于南京都市圈和蘇錫常都市圈交界處，與周邊各大城市聯(lián)動(dòng)密切，距離各大城市車(chē)程均不超過(guò)2小時(shí)。更是京滬高鐵的重要節(jié)點(diǎn)性城市。鎮(zhèn)江市是歷史文化底蘊(yùn)深厚的城市

鎮(zhèn)江是一座人文薈萃的歷史文化名城，有3000多年的悠久歷史，是吳文化的重要發(fā)祥地。不僅是"甘露寺劉備招親"，"白娘子水漫金山"等傳說(shuō)的發(fā)源地，也是《文心雕龍》、《夢(mèng)溪筆談》等巨著的誕生地。城市宏觀概況鎮(zhèn)江區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出、交通便捷鎮(zhèn)江是江蘇省省轄市，南京都市圈核心層城市、長(zhǎng)三角重要的港口、工貿(mào)和旅游城市，先后獲得國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市等稱(chēng)號(hào)，空氣質(zhì)量指數(shù)、生活質(zhì)量指數(shù)均位于江蘇省前列。

鎮(zhèn)江是一座區(qū)位獨(dú)特、條件優(yōu)越的交通樞紐城，是長(zhǎng)三角區(qū)位交通條件最好的城市之一，長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河、吳文化與楚文化、上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，水陸交通發(fā)達(dá)。

鐵路：有京滬鐵路、滬寧城際鐵路、京滬高鐵等多條鐵路線(xiàn)通過(guò)。公路：滬寧高速公路，潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋?qū)㈡?zhèn)江與蘇北地區(qū)及京滬高速公路聯(lián)系起來(lái)。

水運(yùn)：地處長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河兩條黃金水道的十字路口，新開(kāi)辟的貨運(yùn)碼頭位于東郊的大港。

全市總面積3843平方公里，其中市區(qū)面積1089平方公里。全市下轄3區(qū)3市，3區(qū)：京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和丹徒區(qū)；3市：句容市、丹陽(yáng)市和揚(yáng)中市。另有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)-鎮(zhèn)江新區(qū)，行使市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)管理權(quán)限。最新2010年人口普查顯示，全市常住人口為311.34萬(wàn)人。其中，戶(hù)籍常住人口為284.7萬(wàn)人，人口年平均增長(zhǎng)率為0.7%，比江蘇省人口平均增長(zhǎng)率高出0.14%。全市地域?qū)拸V，人口增長(zhǎng)合理，自然人文資源豐富鎮(zhèn)江有著豐富的土地資源、水資源、礦產(chǎn)資源和生物資源，擁有眾多知名的旅游景點(diǎn)，科教文衛(wèi)等各項(xiàng)事業(yè)比較發(fā)達(dá)。2006-2011年鎮(zhèn)江市GDP總量穩(wěn)步攀升，僅2011年上半年便達(dá)到了1120億元，比上年增長(zhǎng)11.50%，經(jīng)濟(jì)增幅連續(xù)5年保持在11%以上。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，鎮(zhèn)江加大社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，固定資產(chǎn)投資以每年20%以上的速度在增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了較好的空間和動(dòng)力。人口、人均GDP鎮(zhèn)江人口在江蘇省所占比重逐年上身，但是人口總量依然較少，2010年全市總?cè)丝谶_(dá)到3113384，位列全省最后。2006-2010年鎮(zhèn)江市人均GDP逐年攀升，2010年人均GDP達(dá)到了62846元。城市居民人均可支配收入23075元，增長(zhǎng)10.1%。人口數(shù)量的上升以及人均GDP的逐年增高為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了足夠的客群支撐。鎮(zhèn)江人口發(fā)展趨勢(shì)良好，為城市房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了更多的機(jī)遇。2011年江蘇省13大市人均GDP官方排名地區(qū)人均GDP（元）無(wú)錫市90355蘇州市87607常州市64824鎮(zhèn)江市62846南京市62593揚(yáng)州市49509南通市46931泰州市43359徐州市33412鹽城市31215淮安市28023連云港市26191宿遷市21529地區(qū)人口比重（%）2000年2011年全省合計(jì)78659903100100南京市80046808.3910.18無(wú)錫市63726246.698.1徐州市858050012.210.91常州市45919725.175.84蘇州市104659949.313.3南通市728283510.299.26連云港市43939146.265.59淮安市47998896.96.1鹽城市726024010.889.23揚(yáng)州市44597606.285.67鎮(zhèn)江市31133843.893.96泰州市46185586.555.87宿遷市47155536.935.99小結(jié)地處長(zhǎng)三角與南京都市圈交匯區(qū)域，鎮(zhèn)江市城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；通達(dá)的鐵路、水路交通，突出的各項(xiàng)軟硬件條件，良好的居住環(huán)境和城市發(fā)展為整個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展提供保障。鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體平穩(wěn)健康，多項(xiàng)重要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在與長(zhǎng)三角16個(gè)城市的比對(duì)中表明，未來(lái)鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的潛力，這為鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，提供了廣闊的發(fā)展空間。鎮(zhèn)江市人口數(shù)量總體增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民居住水平和人均年可支配收入逐年提高，這些為鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。區(qū)位人口經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)篇2從土地成交量來(lái)看，08年-11年鎮(zhèn)江土地成交量一直呈上升態(tài)勢(shì)，10年全年成交商住用地53輻，出讓土地總建339.5萬(wàn)㎡。11年上半土地成交19輻，成交總建233.8萬(wàn)，成交面積同比去年依然有所增加。從土地成交價(jià)格來(lái)看，08-11年鎮(zhèn)江土地成交價(jià)格逐年上升，年平均增長(zhǎng)率保持在20%左右。從上圖我們可以看出08-11年鎮(zhèn)江商品房成交呈上升態(tài)勢(shì)，09年出現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)，整體上年成交量維持在220萬(wàn)㎡左右。上述統(tǒng)計(jì)中包括拆遷安置房，實(shí)際上鎮(zhèn)江每年商品房成交量在200萬(wàn)㎡以下，成交量依然較低。近幾年鎮(zhèn)江住房成交價(jià)格有了較大幅度的增長(zhǎng)，從08年的4000元/㎡增加到11年的6308元/㎡，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到19%。從成交面積看，主力成交產(chǎn)品面積趨于減少，11年平均成交面積在100㎡左右。11年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響相對(duì)較小，5月底新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較多，所以6月、7月成交量有所放大，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量將加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。小結(jié)鎮(zhèn)江每年商品房成交總量在220萬(wàn)㎡左右，但是考慮到鎮(zhèn)江將拆遷安置房計(jì)入商品房成交系統(tǒng)之中，嚴(yán)格意義上的商品房年平均成交量在200萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)，成交量較少。鎮(zhèn)江城市商品房成交價(jià)格較周邊區(qū)域偏低，11年城市均價(jià)為6300元/㎡，考慮到拆遷安置房等因素，鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)成交均價(jià)在6700元/㎡左右，成交價(jià)格依然相對(duì)較低。成交量成交價(jià)格市區(qū)現(xiàn)有在售項(xiàng)目客群集中在鎮(zhèn)江市區(qū)，市區(qū)項(xiàng)目對(duì)周邊縣市的輻射能力不夠，消費(fèi)市場(chǎng)較為單一?？腿喉?xiàng)目本體篇3項(xiàng)目位于京口區(qū)，緊鄰四星級(jí)景區(qū)北固山，地處濱江大道與東吳路交叉口東北角，靠近老城區(qū)，距離市中心10分鐘車(chē)程。：本案鎮(zhèn)江市政府項(xiàng)目區(qū)位北至濱水路西至濱水路南至東吳路東至江濱路

：本案京口區(qū)項(xiàng)目四至項(xiàng)目西面道路情況濱水路（雙向兩車(chē)道）項(xiàng)目北面道路情況濱水路（雙向兩車(chē)道）項(xiàng)目東面道路情況項(xiàng)目北面道路情況江濱路（雙向四車(chē)道）東吳路（雙向四車(chē)道）項(xiàng)目四至占地面積388100㎡總建筑面積760000㎡地上建筑面積550000㎡地下建筑面積（不記容積率）214216㎡容積率1.85綠化率30%總戶(hù)數(shù)預(yù)計(jì)5200戶(hù)建筑密度20%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目周邊江景資源豐富，北側(cè)濱水路，濱江風(fēng)光帶，風(fēng)景十分優(yōu)美。長(zhǎng)江近幾年由于上游污染日益惡化，長(zhǎng)江水質(zhì)逐年下降，然而本案所處的長(zhǎng)江河段，水質(zhì)潔凈河岸兩側(cè)生態(tài)壞境沒(méi)有受到破壞，這也讓本案周邊的自然環(huán)境得到了絕對(duì)的保證。項(xiàng)目北側(cè)就是鎮(zhèn)江最著名的北固山，李白、杜甫、辛棄疾都在此題詞作賦，留下一段段千古絕唱的詩(shī)詞。景觀資源1第一樓步行街2百盛商城3大市口國(guó)際名店街4太和廣場(chǎng)56蘇寧電器八佰伴7中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳8世紀(jì)聯(lián)華（紅豆廣場(chǎng)）9北京聯(lián)華超市10龍吟坊商業(yè)街11鎮(zhèn)江招商市場(chǎng)：工商銀行：交通銀行：農(nóng)業(yè)銀行：中國(guó)銀行：建設(shè)銀行：本案12華潤(rùn)蘇果超市13大祥時(shí)尚街123456578910111213完善的商業(yè)配套11鎮(zhèn)江一中22京口區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)33江濱實(shí)驗(yàn)小學(xué)4江濱中學(xué)5五條街實(shí)驗(yàn)小學(xué)56司法警官學(xué)校67江南高級(jí)中學(xué)748鎮(zhèn)江實(shí)驗(yàn)小學(xué)（少年宮）89桃花塢小學(xué)910船艇學(xué)校1011鎮(zhèn)江十八中1212化工學(xué)校13解放路小學(xué)131414教師進(jìn)修學(xué)校15鎮(zhèn)江三中15：本案豐富的文教資源1234鎮(zhèn)江359醫(yī)院鎮(zhèn)江第四醫(yī)院江蘇大學(xué)附屬醫(yī)院長(zhǎng)江醫(yī)療門(mén)診部12341122物價(jià)局港務(wù)局3公安局34檢察院45市航道管理處56市監(jiān)管處分局77檢疫檢驗(yàn)局8水利局：本案完善的醫(yī)療、市政區(qū)域內(nèi)各條道路公交路線(xiàn)濱江路：118路、18路、20路東吳路：4路、8路、130路、133路、135路、D3路濱江大道：170路解放路：D3路、1路、2路、4路、6路、12路、14路、24路、35路（夜）、123路、133路135路夢(mèng)溪路：8路、11路、18路、20路、22路、25路、104路、118路中山路：D1路、1路、10路、19路、20路、24路、28路、168路、51路、K208路、39路、115路、116路、135路、K201路、K221路、31路（夜）備注：地塊附近公交線(xiàn)路豐富，區(qū)域內(nèi)交通十分便利；從圖中標(biāo)識(shí)的公交路線(xiàn)看，中山路與解放路主干道路旁公交線(xiàn)路密集；同時(shí)公交線(xiàn)路貫穿鎮(zhèn)江市中心、旅游景點(diǎn)，如大市口、北固山公園，生活?yuàn)蕵?lè)十分方便。便利的交通城市主城隨著鎮(zhèn)江市主城區(qū)土地的供應(yīng)稀缺，別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯，區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭較為強(qiáng)勁，屬于鎮(zhèn)江市的主城稀缺板塊；交通條件地塊周邊兩條主要交通干道為東吳路和江濱路，路況良好，交通便利，與外界完好無(wú)縫對(duì)接；周邊配套地塊周邊生活配套完善，可以充分滿(mǎn)足未來(lái)高端人群對(duì)生活配套的需求。景觀資源項(xiàng)目緊鄰AAAA級(jí)景區(qū)北固山，面朝長(zhǎng)江灣流，自然景觀卓越。項(xiàng)目研判核心優(yōu)勢(shì)中心城區(qū)江山如畫(huà)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅招商地產(chǎn)品牌效應(yīng)緊靠北固山公園，人文景觀資源豐富北臨長(zhǎng)江灣流，江景資源得天獨(dú)厚緊鄰市中心，地塊所處位置處于市中心商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)四至道路，缺乏商業(yè)配套與生活配套公共交通系統(tǒng)有待改善地塊南側(cè)存在在大量老舊小區(qū)，影響項(xiàng)目視覺(jué)效果周邊目前在售項(xiàng)目所售產(chǎn)品大多與本案所售產(chǎn)品類(lèi)型重合鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)受到地產(chǎn)政策影響，鎮(zhèn)江市區(qū)購(gòu)買(mǎi)力受到明顯影響，市場(chǎng)前景不明朗鎮(zhèn)江沿江區(qū)域高端住宅稀缺本案周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牌號(hào)召力不足，招商地產(chǎn)有望在該區(qū)域獲得更高的品牌溢價(jià)能力SWOT項(xiàng)目定位鎮(zhèn)江首席濱江花園國(guó)際生活區(qū)綜合開(kāi)發(fā)商需求，結(jié)合市場(chǎng)特征與基地條件，項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)椋骸半p核”開(kāi)發(fā)原則速度核：市場(chǎng)主流產(chǎn)品，快速回款，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。利潤(rùn)核：市場(chǎng)高端產(chǎn)品，利潤(rùn)最大化，提升品牌價(jià)值?？腿浩?地理半徑經(jīng)濟(jì)半徑機(jī)會(huì)半徑地理半徑—基礎(chǔ)市場(chǎng)（鎮(zhèn)江市）經(jīng)濟(jì)半徑—目標(biāo)市場(chǎng)（周邊縣市）機(jī)會(huì)半徑—藍(lán)海市場(chǎng)（長(zhǎng)三角）目標(biāo)客群檢索結(jié)合鎮(zhèn)江實(shí)際收入水平以及在售中高端項(xiàng)目主力客群分析，本案主力客群應(yīng)走出鎮(zhèn)江，輻射長(zhǎng)三角以物業(yè)類(lèi)型、總價(jià)這兩個(gè)最基本的剛性指標(biāo)，匡定項(xiàng)目所針對(duì)的細(xì)分場(chǎng)，甄別出目標(biāo)人群的社會(huì)特征，以備對(duì)其進(jìn)行洞察。這是基礎(chǔ)性工作，運(yùn)用“住宅與實(shí)際收入的對(duì)應(yīng)共生模型”來(lái)完成這項(xiàng)工作。目標(biāo)客群選擇供應(yīng)梯度經(jīng)濟(jì)階層現(xiàn)階段指標(biāo)生存類(lèi)型奢華富豪單價(jià)范圍：16000元/㎡以上主力戶(hù)型：350㎡以上區(qū)域價(jià)值：新城CBD或有稀缺自然景觀資源國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)老板豪華富人單價(jià)范圍：12000-16000元/㎡主力戶(hù)型：200-350㎡區(qū)域價(jià)值：新城CBD或者舊城繁華地段,配套豐富企事業(yè)單位高層干部高檔富裕（中產(chǎn)）單價(jià)范圍：9000-12000元/㎡主力戶(hù)型：130-170㎡區(qū)域價(jià)值：次繁華地段或近臨優(yōu)秀自然環(huán)境中高層管理人員、公務(wù)人員舒適小康單價(jià)范圍：7500-9000元/㎡主力戶(hù)型：80-130㎡區(qū)域價(jià)值：比較成熟配套地段中層管理人員經(jīng)濟(jì)溫飽單價(jià)范圍：7500元/㎡以下主力戶(hù)型：120㎡以下區(qū)域價(jià)值：城市邊緣，配套品質(zhì)低。普通員工目標(biāo)客群描述供應(yīng)梯度經(jīng)濟(jì)階層生存類(lèi)型奢華富豪國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)老板豪華富人企事業(yè)單位高層干部高檔富裕（中產(chǎn)）中高層管理人員、公務(wù)人員舒適小康中層管理人員經(jīng)濟(jì)溫飽普通員工消費(fèi)群下限主體消費(fèi)群消費(fèi)群上限招商項(xiàng)目以高檔型的中產(chǎn)客群與豪華型富人客群為主。別墅主力客群的社會(huì)屬性會(huì)以富人階層為主體，因?yàn)闃潜P(pán)地段優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美也會(huì)吸引一部分有著更優(yōu)越條件的富豪以及有購(gòu)買(mǎi)條件的外地投資客群。目標(biāo)客群分析居住品質(zhì)提升型90萬(wàn)以下剛性需求型主城生活固守型稀缺資源占有型90萬(wàn)—150萬(wàn)150萬(wàn)—350萬(wàn)500萬(wàn)以上普通白領(lǐng)、企業(yè)員工客戶(hù)類(lèi)別目標(biāo)客群財(cái)富階層中級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主高級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員

目標(biāo)主力客群范圍：鎮(zhèn)江市區(qū)泛公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)中高層管理人員，優(yōu)質(zhì)企業(yè)員工，以及周邊縣市私企老板，企業(yè)高管和部分公務(wù)員。金領(lǐng)階層350萬(wàn)-500萬(wàn)置業(yè)需求目標(biāo)客群分析核心客戶(hù)重要客戶(hù)次要客戶(hù)1、核心客戶(hù)（70%）——城市上中產(chǎn)目標(biāo)客戶(hù)身份：鎮(zhèn)江市各類(lèi)私營(yíng)業(yè)主或私企高管，泛公務(wù)員，企業(yè)中高層管理，醫(yī)生、教師，銀行職員與優(yōu)質(zhì)企業(yè)員工（電廠、船廠）等支付能力：90-150萬(wàn)，總價(jià)敏感度高需求產(chǎn)品：90-200㎡目標(biāo)客戶(hù)身份：鎮(zhèn)江全市范圍內(nèi)各級(jí)政府要員、大型企業(yè)高管，；支付能力：200-500萬(wàn)，但更傾向于總價(jià)控制需求產(chǎn)品：150—300㎡2、重要客戶(hù)（20%）——富人3、次要客戶(hù)（10%）——富豪目標(biāo)客戶(hù)身份：主要是長(zhǎng)三角尤其是鎮(zhèn)江行政區(qū)劃范圍內(nèi)的財(cái)富階層，國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)，政府高干，企業(yè)家支付能力：很強(qiáng)，價(jià)格不敏感需求產(chǎn)品：較高、不滿(mǎn)足于基本的享受，注重奢華與個(gè)性。目標(biāo)客群圈定價(jià)格存在一定的總價(jià)天花板效應(yīng)，注重性?xún)r(jià)比，品質(zhì)生活普遍品質(zhì)較差的濱江樓盤(pán)，使多少人望而卻步？品質(zhì)之家是品質(zhì)生活的基石，收到關(guān)注。建筑質(zhì)量要保證、小區(qū)園林要舒適、外立面要美觀、高端的物業(yè)服務(wù)。地段、配套靠近市中心，交通便利生活配套很重要：超市、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)，生活的和主城一樣自在教育配套要具備，優(yōu)質(zhì)小學(xué)、舒適幼兒園，幫家庭解決后顧之憂(yōu)環(huán)境與公園或休閑廣場(chǎng)為鄰，推窗即見(jiàn)郁郁蔥蔥；遠(yuǎn)離主干道，再無(wú)粉塵、噪音，真山真水，享受自然的魅力品牌品牌是品質(zhì)的保障，招商的實(shí)力可以讓“幸?！弊兊煤?jiǎn)單目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)關(guān)注因素具有國(guó)際視野和高端審美觀的企業(yè)主城核心,國(guó)際化的規(guī)劃建設(shè)和公共配套北固灣-定位高端的鎮(zhèn)江首席濱江花園國(guó)際生活區(qū)三位一體的協(xié)調(diào)和完美具有國(guó)際背景的上市地產(chǎn)商--仁恒招商,將在鎮(zhèn)江唯一的以國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)打造的濱江新區(qū),建造一個(gè)70萬(wàn)方的大型國(guó)際多元生活區(qū)。招商濱江臨山國(guó)際化自有的固有的賦予的品牌理解「中心城區(qū)，創(chuàng)領(lǐng)國(guó)際社區(qū)」緊靠市老城區(qū)市中心，周邊商業(yè)配套完善，伴隨著濱江風(fēng)光帶的建設(shè)，項(xiàng)目自身高端配套商業(yè)的完善，項(xiàng)目將引領(lǐng)周邊項(xiàng)目，成就區(qū)域內(nèi)首個(gè)國(guó)際化社區(qū)。項(xiàng)目核心價(jià)值一北固灣在鎮(zhèn)江濱江項(xiàng)目中極具代表性，既可望江，又可近享濱江北固山景區(qū)天然氧吧與濱江風(fēng)光帶的時(shí)尚氣息，75萬(wàn)方造城級(jí)規(guī)模，將在鎮(zhèn)江樹(shù)立大型國(guó)際化生活社區(qū)的典范。項(xiàng)目核心價(jià)值二「75萬(wàn)方大盤(pán)魅力，望江觀山」長(zhǎng)江北固山景區(qū)規(guī)劃整體的中心奢華園林，35%的綠化率，僅20%的建筑覆蓋率，成就了極大的視野空間。高層濱江觀景美宅，氣勢(shì)非凡。項(xiàng)目核心價(jià)值三「灣流之畔，奢華園林，花園美宅」休閑配套齊全，功能完善，滿(mǎn)足高端的國(guó)際多元品質(zhì)生活項(xiàng)目核心價(jià)值四「奢華會(huì)所生活如此精彩」幼兒園、體育配套、老人活動(dòng)中心、親子樂(lè)園等豐富的國(guó)際化各類(lèi)商業(yè)、生活配套，充分保證國(guó)際品質(zhì)的便利生活。項(xiàng)目核心價(jià)值五「造城級(jí)配套提供的不是生活保障，而是生活方式」「高尚物業(yè)」聘請(qǐng)國(guó)際知名顧問(wèn)公司，從每一個(gè)生活細(xì)節(jié)，詮釋國(guó)際化的生活品質(zhì)項(xiàng)目核心價(jià)值六70萬(wàn)方，鎮(zhèn)江首席濱江花園國(guó)際生活區(qū)產(chǎn)品招商區(qū)位規(guī)模品質(zhì)會(huì)所物業(yè)內(nèi)景環(huán)境配套鎮(zhèn)江高端地產(chǎn)形象標(biāo)桿高品質(zhì)的保障傳統(tǒng)與國(guó)際的完美融合招商品牌中心城區(qū)首席濱江生活區(qū)現(xiàn)有完善的生活配套以及未來(lái)項(xiàng)目的高端商業(yè)配套北固山、濱江風(fēng)光帶的良好生態(tài)景觀政府大力推動(dòng)濱江生活區(qū)發(fā)展產(chǎn)品體驗(yàn)景觀示范會(huì)所功能體驗(yàn)樣板房軟性服務(wù)北固灣的價(jià)值支撐體系營(yíng)銷(xiāo)篇5打造全市標(biāo)桿，樹(shù)立招商地產(chǎn)品牌。樹(shù)立項(xiàng)目高端圈層定位，營(yíng)造奢侈化、品牌化、國(guó)際化的大盤(pán)形象。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目量?jī)r(jià)關(guān)系的和諧統(tǒng)一，相輔相承。營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣范圍精耕鎮(zhèn)江，輻射長(zhǎng)三角，影響全國(guó)形象面四維一體整合營(yíng)銷(xiāo)傳播體系產(chǎn)品面活動(dòng)面客戶(hù)面貫穿全程的是全面的執(zhí)行力：內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、緊密協(xié)作營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施面如何樹(shù)立招商北固灣——鎮(zhèn)江第一生活制高點(diǎn)？事件營(yíng)銷(xiāo)招商品牌落地，項(xiàng)目整體形象樹(shù)立由一系列的事件引起市場(chǎng)關(guān)注；方式：大型PR活動(dòng)；體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)項(xiàng)目實(shí)景營(yíng)造，讓客戶(hù)直接觀摩、聆聽(tīng)、嘗試等方式，展示本案產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)優(yōu)勢(shì)渠道營(yíng)銷(xiāo)高端大盤(pán)物業(yè)，采用點(diǎn)、面結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)手段。精準(zhǔn)化營(yíng)銷(xiāo)方式：內(nèi)外場(chǎng)結(jié)合客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)四大營(yíng)銷(xiāo)手法充分挖掘區(qū)域客戶(hù)資源；拓展新的客戶(hù)市場(chǎng)方式：招商品牌體驗(yàn)館；營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施核心點(diǎn)：口碑（概念）營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施招商生活館的建立：品質(zhì)、品牌、品位層層滲入：品牌導(dǎo)入----制造人氣----口碑傳播

招商地產(chǎn)品牌在鎮(zhèn)江全市的認(rèn)知度、影響力不夠深入，因此需要加大營(yíng)銷(xiāo)力度和費(fèi)用的投入，在項(xiàng)目推廣前先行啟動(dòng)。樹(shù)立全市標(biāo)桿，提神項(xiàng)目高溢價(jià)；

通過(guò)品牌影響力，利于目標(biāo)客源的積累和潛在客源的拓延；明星代言、獲得建筑大獎(jiǎng)、概念營(yíng)銷(xiāo)，事件營(yíng)銷(xiāo)+現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)、大型PR活動(dòng)、激賞、分享意義策略方式營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施聘請(qǐng)知名影視明星樹(shù)立項(xiàng)目整體大盤(pán)形象，打造鎮(zhèn)江唯一參與國(guó)際性建筑大獎(jiǎng)，提升鎮(zhèn)江地產(chǎn)美譽(yù)度讓鎮(zhèn)江人體驗(yàn)前所未有的營(yíng)銷(xiāo)理念，引發(fā)鎮(zhèn)江人心中的鎮(zhèn)江情節(jié)，實(shí)情感的共鳴，成就鎮(zhèn)江高端客群心目中的房產(chǎn)領(lǐng)袖劉嘉玲重慶?？湾拗袊?guó)綠色建筑之星招商品牌歷史展示招商所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)展示招商鎮(zhèn)江品牌展示館提升招商在鎮(zhèn)江市場(chǎng)的品牌認(rèn)知度品牌—品質(zhì)—價(jià)值提升實(shí)景樣板段展示樣板房展示工學(xué)館的展示提升北固灣醒目產(chǎn)品品質(zhì)的市場(chǎng)認(rèn)可度北固灣生活館體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施招商品牌歷史展示開(kāi)發(fā)精品樓盤(pán)展示北固灣項(xiàng)目展示北固灣現(xiàn)代國(guó)際化生活方式展示招商之路設(shè)計(jì)原則：企業(yè)文化：體現(xiàn)招商公司品質(zhì)地產(chǎn)先行者、推動(dòng)低碳理念，引領(lǐng)綠色建筑的品牌理念和經(jīng)營(yíng)理念企業(yè)發(fā)展：央企實(shí)力，專(zhuān)注地產(chǎn)27年樓盤(pán)展示：招商進(jìn)入地產(chǎn)界后的精品項(xiàng)目展示，突出招商的奮斗精神與業(yè)主的認(rèn)可獎(jiǎng)項(xiàng)展示：招商地產(chǎn)所做貢獻(xiàn)和獎(jiǎng)項(xiàng)的展示，體現(xiàn)公司實(shí)力招商品牌展示館銷(xiāo)售道具售樓處展示精品樓書(shū)及招商品質(zhì)之路（較高調(diào)性）

整盤(pán)模型+建筑單體（注重精致和細(xì)節(jié)）

VCR（表現(xiàn)品牌發(fā)展、產(chǎn)品力和居住氛圍）售樓處外圍引導(dǎo)設(shè)施

外圍環(huán)境設(shè)施和服務(wù)設(shè)施

面積較大、功能齊全且布局清晰

裝修風(fēng)格與產(chǎn)品達(dá)調(diào)，裝修標(biāo)準(zhǔn)與品質(zhì)統(tǒng)一多媒體播放設(shè)備

建材展示

發(fā)展商獎(jiǎng)項(xiàng)展示裝修要點(diǎn)：風(fēng)格：與整體建筑、園林的風(fēng)格和元素相統(tǒng)一；

品質(zhì)：注重材質(zhì)、工藝和細(xì)節(jié)。讓客戶(hù)認(rèn)可售樓處的檔次和品質(zhì)，進(jìn)一步堅(jiān)定對(duì)本案產(chǎn)品力的信心；

軟裝：與整