2010成都市場調研報告

2010年成都房地產(chǎn)年度報告05年以來，中國樓市調控歷經(jīng)：打壓投資——穩(wěn)定經(jīng)濟結構性泡沫——次貸危機保增長——回歸民生四階段；未來主要面臨持續(xù)性的回歸民生性的調控政策影響，但住宅投資和大面積高端物業(yè)是調控的主要對象。政策點評：通過信貸政策，抑制需求和增加供給成為調控的主要手段，該調控手段雖然在短期內達到一定效果，但從中長期來看，市場必有報復性反彈，市場可能出現(xiàn)大起大落狀況，對整個市場發(fā)展帶來較大影響。土地市場2010年成都市供應土地556宗，共計面積約45772畝，同比分別增加136宗和7502畝。全市共計成交土地464宗，面積約36999畝，較2009年分別增加了102宗和4952畝。雖然2010年樓市調控政策頻頻出臺，但對土地市場的影響僅僅在5-7月份，成都土地市場整體較為活躍，迎來了招商、香港置地、南京朗詩、世茂、陽光100、上海天祥等地產(chǎn)巨頭。地價呈上漲趨勢，主城區(qū)綜合地價約729.2萬元/畝，同比上漲30.9%；主城區(qū)城鎮(zhèn)混合住宅用地樓面地價約4544元/平方米，同比上漲42.8%。1、主城區(qū)土地市場（1）年度趨勢土地成交量有所放大2008年以來，成都主城區(qū)土地成交逐漸增加，2010年成交面積約4748畝，同比增加約340畝。城鎮(zhèn)混合住宅用地樓面地價不斷攀升近三年來，成都主城區(qū)城鎮(zhèn)混合住宅樓面地價約4544元/平方米，同比上漲42.8%。根據(jù)樓面地價預估，這些項目的綜合成本約在7500-8500元/平方米，與成都目前住宅均價基本持平?？梢?，因土地成本攀升因素，成都房價仍將上漲。（2）2010年主城區(qū)土地供應狀況2010年，成都主城區(qū)供應土地82宗，共計面積約5682畝，同比分別增加7宗和約610畝。四季度土地供應放量土地供應與政策調控有較大的關系，“新國十條”之后的5-7月成都土地市場（一級市場）較為低迷；二級市場于8月中旬開始反彈，一直持續(xù)到年末，此間土地頻頻推出，12月達到年度高峰，供應21宗，共計面積1766.5畝。以住宅兼容商業(yè)類用地為主數(shù)據(jù)顯示，2010年住宅兼容商業(yè)用地供應37宗，共計面積約2204畝；商業(yè)兼容住宅用地供應23宗，共計面積2286.9畝。同時商業(yè)用地和商業(yè)金融用地分別供應428.7畝和719.3畝。可見，土地用途以商業(yè)為主，未來商業(yè)類物業(yè)供應將大幅增加。以50畝以下中小地塊為主在供應的82宗土地中，50畝以下地塊達到了48畝，占到了總量的58.5%；其次是50-100畝和100-150畝分別有16宗和8宗。此外200畝以上地塊有7宗，但均是商業(yè)為主的用地。以中小規(guī)模地塊為主，可以有效地增加市場供給，緩解市場供需壓力，同時地塊規(guī)模小，為資金實力有限的中小開發(fā)商提供了生存空間。高新區(qū)土地供應一枝獨秀上圖顯示，高新區(qū)土地供應達成31宗，面積約1973畝，遠遠超過其他主城區(qū)域。其次是武侯區(qū)，達到14宗，共計面積842.2畝。隨著天府新城和武侯新城建設力度的加大，兩大區(qū)域的土地放量，市場競爭將日益加劇。高新區(qū)商業(yè)兼容住宅用地供應最多注：括號內為土地供應宗數(shù)住宅兼容商業(yè)用地中，武侯區(qū)供應11宗，面積約513.7畝，位居首位；其次是成華區(qū)，為10宗，面積約855畝。商業(yè)兼容住宅中，高新區(qū)供應數(shù)量和面積居首位，分別為18宗和1484.3畝。同時商業(yè)用地和商業(yè)金融用地亦以高新區(qū)供應量最多。（3）2010主城區(qū)土地成交狀況土地成交方面，全年主城區(qū)成交地塊74宗，面積約4748畝，較2009年分別增加8宗和約340畝。土地總體交易均價約729.2萬元/畝，同比上漲30.9%住宅和商業(yè)類物業(yè)可建面積基本相當根據(jù)成交地塊相當指標計算，2010年成交地塊的可建面積約1242.4萬平方米，其中住宅約628.6萬平方米，商業(yè)類物業(yè)約613.8萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，2010年成都主城區(qū)成交住宅面積約830萬平方米，2010年成交地塊可建住宅尚不足成都主城區(qū)一年的住宅銷售量。若這一狀況不得以改變，可以預計，2011-2012年成都主城區(qū)住宅將呈現(xiàn)供不應求的局面。與住宅相反，商業(yè)類物業(yè)則呈現(xiàn)供大于求的狀況，市場競爭壓力將加劇。成華區(qū)成交土地達1106畝成華區(qū)以1106.6畝的土地成交量，位居各區(qū)之首，主要位于成華青龍鄉(xiāng)區(qū)域；高新區(qū)和武侯區(qū)分別成交19宗和18宗土地，分別集中在天府新城和武侯新城。樓面地價TOP10位于春熙路商圈的華興街地塊，以11000元/平方米的樓面地價，奪取年度樓面地價地王。在樓面地價TOP10中，市中心（內環(huán)內）2宗，城東二三環(huán)間4宗，城西二三環(huán)間2宗，城北內一環(huán)間和城西一二環(huán)間各一宗。主要區(qū)域土地成交情況天府新城、武侯新城、攀成鋼和成華青龍片區(qū)成為2010年成都主城區(qū)土地成交量最多的四大區(qū)域，這些區(qū)域集中了眾多的品牌開發(fā)商，將成為未來成都房地產(chǎn)市場的熱點、重點區(qū)域。品牌房企拿地情況在品牌開發(fā)商中，僅保利、藍光、華潤、綠地、華宇和九龍倉在土地市場有所斬獲，主要新進區(qū)域為攀成鋼、武侯新城、建設路、城北青龍鄉(xiāng)等區(qū)域。新入蓉開發(fā)商拿地情況2010年，共有陽光100、世茂、太古、遠洋、招商、香港置地、朗詩等十余家國內地產(chǎn)巨頭進駐成都，拿到土地；主要區(qū)域集中在攀成鋼、武侯新城、成華迎暉路等區(qū)域。（4）各郊縣土地供應狀況2010年成都各郊區(qū)縣供應土地474宗，共計面積約40090畝，同比分別增加129宗和6891畝。大邑供應土地7100畝大邑縣以供應103宗，7105畝的天量土地，位居各郊區(qū)縣首位，位列二、三位的分別是新都和崇州，土地供應量分別為59宗、5410畝和58宗、5814畝。近郊主要熱點區(qū)縣，如溫江和龍泉驛土地供應量均不足2000畝。（5）各郊區(qū)縣土地成交狀況全年各郊縣共計成交土地390宗，面積約32251畝，較2009年分別增加了94宗和4611畝。大邑成交土地6731畝大邑以6731畝的成交量位居各區(qū)縣首位，崇州和新都分列二、三位，交易面積分別為5129畝和3998畝。龍泉驛、溫江和雙流三大熱點區(qū)域的土地成交量均在1800畝以下，郫縣土地成交達到2248畝。大邑可建面積超過千萬平根據(jù)地塊相關指標，大邑以超1000萬平方米的可建量位居首位，其次是新都，約934萬平方米，青白江和郫縣的可建量約600萬平方米左右。崇州區(qū)域可建面積超過400萬平方米。各郊縣住宅用地成交情況大邑、崇州和新都分列住宅成交面積的前三位，分別為66.6畝、3676畝和3159畝。近郊郫縣成交約1758畝，雙流約1039畝，溫江和龍泉驛在700畝左右。各郊縣住宅可建面積大邑以987萬平方米的天量，位列首位。新都、青白江和郫縣分列二至四位，分別為602萬平方米、519萬平方米和500萬平方米。金堂、龍泉驛、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面積在200萬平方米以下。都江堰住宅樓面地價約1450元/平方米都江堰、新津、郫縣、崇州和龍泉驛位居住宅樓面地價前五位，分別為1450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。其他各區(qū)縣樓面地價均在1000元/平方米以下。三、商品房市場1、年度供銷對比（1）成都市供銷總量分析2010年成都市商品房供應量為3258萬㎡，同比增加8.9%；商品房銷售量為2965.9萬㎡，同比下降了17.1%。07年成都市商品房供銷比為1.16：1；08年成都市商品房供銷比差距最大，供應量遠遠大于需求量，比例為2.08：1；09年成都市商品房供不應求，供銷比0.84：1；10年成都市商品房供銷比1.09：1?？梢?，10年成都商品房的供銷比很接近，供銷較為平穩(wěn)。（2）成都市住宅供銷分析2010年成都市住宅供應量為2577.7萬㎡，同比增加5.2%；住宅銷售量為2412.2萬㎡，同比下降了26%。07年成都市住宅供銷比為1.09：1；08年成都市住宅供銷比差距最大，1.96：1；09年成都市住宅供銷比0.75：1；10年成都市住宅供銷比1.07：1?？梢?，10年和07年成都住宅的供銷比很接近，市場處于供銷平衡。（3）成都市辦公供銷分析2010年成都市辦公供應量為200.7萬㎡，同比增加46.4%；辦公銷售量為120萬㎡，同比增加41.5%。07年成都市辦公供銷比為1.18：1；08年成都市辦公供銷比差距最大，為2.05：1；09年成都市辦公供銷比1.62：1；10年成都市辦公供銷比1.67：1。可見，08年以來，成都辦公物業(yè)處于供大于求的態(tài)勢。（4）成都市商業(yè)供銷分析2010年成都市商業(yè)供應量為226.8萬㎡，同比增加36.5%；商業(yè)銷售量為231萬㎡，同比增加65.2%。07年成都市商業(yè)供銷比為1.36：1；08年成都市商業(yè)供銷比差距最大，為1.68：1；09年成都市商業(yè)供銷比為1.19：1；10年成都市商業(yè)供銷比0.98：1。數(shù)據(jù)顯示，2009年和2010年成都商業(yè)市場處于供略小于求的態(tài)勢，市場需求旺盛。2、主城區(qū)細分物業(yè)市場2.1、住宅市場（1）供銷分析月度供銷分析從供應來看，2010年全年成都主城區(qū)供應總量為915.38萬㎡；其中供應量最多的是9、10月份，原因在于其他城市的限購令影響，供應住宅分別為112.2萬㎡和154萬㎡，供應量最少的是2月，春節(jié)傳統(tǒng)的淡季，供應住宅僅15.6萬㎡。從銷售來看，“新國十條”后的5-7月，住宅交易量下降較大，8月份市場開始反彈，11月達到了全年高峰，銷售面積約140萬㎡；銷售量最少的是1月份，銷售住宅29.4萬㎡。月度價格走勢從價格來看，今年價格呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢，11月達到價格高峰，約8800元/平方米，12月有小幅回落態(tài)勢。高新區(qū)供銷排首位從各個區(qū)域分析，2010年成都主城區(qū)住宅供應量最大的是高新區(qū)，供應住宅265.4萬㎡，其次是錦江區(qū)，供應量為160萬㎡，供應量最少的是成華區(qū)，供應量為106.7萬㎡；銷售量最大的也是高新區(qū)，共銷售住宅202萬㎡，其次是錦江區(qū)，銷售量為142.5萬㎡，銷售最少的是成華區(qū)，銷售量為133.9萬㎡。高層是市場的核心產(chǎn)品從物業(yè)類型分析，高層是目前成都主城區(qū)住宅供銷的主流產(chǎn)品，分別達819.1萬平方米和721.8萬平方米；其次是超高層住宅，供銷量分別為61.2萬平方米和40.2萬平方米。主城區(qū)的別墅、多層和花園洋房是十分稀缺的產(chǎn)品。70-90平方米住宅供銷兩旺從各面積段分析，70-90平方米是目前主城區(qū)住宅物業(yè)供銷的主力，分別為345萬平方米和332.3萬平方米；90-110平方米和110-130平方分列二、三位。（2）存量住宅狀況高新區(qū)存量住宅174萬平方米2010年成都市主城區(qū)住宅存量房共497.6萬㎡，其中高新區(qū)存量房面積最大，173.95萬㎡，占35%；其次是青羊區(qū)，共78.8萬㎡，占16%；再次是武侯區(qū)，共76.4萬㎡，占15%；金牛區(qū)和錦江區(qū)各占13%，成華區(qū)占8%。70-90平方米住宅存量約129萬平方米從各面積段來看，70-90㎡之間的存量房所占比例最大，共129.3萬㎡；其次是90-110㎡，存量房面積有65.9萬㎡；再次是110-130㎡，存量房面積有60.4萬㎡。（3）各類型住宅總價分析雙拼別墅總價分析2010年成都主城區(qū)成交雙拼別墅共19套，其中500-1000萬元間8套，11套成交價格在1000萬元以上。聯(lián)排別墅總價分析2010年成都主城區(qū)交易聯(lián)排別墅共141套，其中總價區(qū)間在500-1000萬之間的成交77套，占到54.6%；其次200-500萬元間成交52套，占36.9%；1000萬以上和100-200萬元間各成交7套和3套?；▓@洋房總價分析2010年成都主城區(qū)成交花園洋房共160套，其中總價主要集中在200-500萬元之間，成交106套，占總交易量的66.3%。多層總價分析2010年成都主城區(qū)成交多層產(chǎn)品共348套，其中總價區(qū)間主要在100-200萬元之間，共成交132套，占總成交量的37.9%；其次是50萬元以下，占總交易量的32.2%。小高層總價分析2010年成都主城區(qū)多小高層產(chǎn)品共1576套，其中總價主要集中在50-100萬元之間，交易734套，約占總交易量的46.6%。其次是100-200萬元交易437套。高層及超高層總價分析2010年成都主城區(qū)高層和超高層住宅共成交89785套，主力總價集中在100-200萬元和50-100萬元，分別占總成交量的41.9%和38%。2.2、寫字樓市場2010年成都主城區(qū)寫字樓供應總量約173萬㎡，銷售總量為111.28萬㎡，同比分別增長48.1%和38.4%。在住宅投資受到抑制的情況下，寫字樓物業(yè)受到投資者的追捧，供銷同比大幅增長。月度供銷走勢“新國十條”后，成都主城區(qū)寫字樓銷量整體呈增長態(tài)勢，12月到達年內高峰，交易量約17萬平方米。區(qū)域供銷狀況隨著天府新城建設的加快，區(qū)域寫字樓大幅放量，2010年高新區(qū)寫字樓供應量達83.2萬平方米，占整體供應量的48%；區(qū)域交易量約32.6萬平方米，占市場交易量的29.4%。武侯區(qū)和錦江區(qū)寫字樓的供應量位居二、三位，供應量分別為28.7萬平方米和26.5萬平方米；銷售量武侯和金牛位列二、三位，分別為20.7萬平方米和16.7萬平方米。價格趨勢分析成都寫字樓物業(yè)銷售價格整體呈持續(xù)走高態(tài)勢，價格由年初的7000元/平方左右的價格上升到年末9000元/平方米左右的水平，上漲幅度約28%。寫字樓存量：高新區(qū)約76萬平方米2010年成都主城區(qū)寫字樓存量房共194.5萬㎡。其中，高新區(qū)寫字樓存量房面積最大，75.9萬㎡，占39%；其次是武侯區(qū)，35.9萬㎡，占18%；再次是青羊區(qū)，25.5萬㎡,占13%。2.3、商業(yè)市場2010年成都主城區(qū)商業(yè)供應量為77.05萬㎡，銷售量為102萬㎡，供銷分別增長39.8%和34.9%。商業(yè)的成交均價約12278元/平方米，同比上漲約23.2%。月度走勢商業(yè)市場的供銷趨勢波動較大，10月供應量最多，達到約13.3萬平方米；7月的銷售量為年內最高，為10.56萬平方米。區(qū)域供銷分析從各個區(qū)域來分析，2010年成都主城區(qū)商業(yè)供應量最大的區(qū)域是高新區(qū)，供應量為21萬㎡；其次是成華區(qū)，供應量為17.2萬㎡；再次是金牛區(qū)，供應量為14.8萬㎡。銷售量最大的區(qū)域是成華區(qū)，成交量為24.5萬㎡；其次是武侯區(qū)，成交量為23.8萬㎡；再次是青羊區(qū)，成交量為15.7萬㎡。價格走勢全年主城區(qū)價格走勢波動較大，銀石廣場于7月31日開盤，由于該項目位于成都核心商圈，雖然當時其售價達到了約12萬元/平方米，但銷售亦比較理想，使成都8月商業(yè)的成交均價達到了18630元/平方米，為全年最高。商業(yè)存量：武侯區(qū)約43.9萬平方米2010年成都主城區(qū)商業(yè)存量房共173.4萬㎡。其中，武侯區(qū)商業(yè)存量房面積最大，43.9萬㎡，占25%；其次是高新區(qū)，34.7萬㎡，占20%；第三位為金牛區(qū)，29.7萬㎡,占17%。3、郊區(qū)物業(yè)市場3.1、住宅市場2010年成都各郊縣住宅供應量為1651.7萬㎡，成交量為1598.3萬㎡，供應同比增長5.4%，但交易量下降11.4%。（1）供銷分析雙流供應約370萬平方米郊區(qū)縣中，供應量最大的是雙流，供應量為369.6萬㎡；供應量第二的是新都區(qū)，供應量為249.5萬㎡；第三名是郫縣，供應量為213.8萬㎡。成交量最大的是新都區(qū)，成交量為204.8萬㎡；第二名的是龍泉，成交量為194.2萬㎡；第三名是溫江，成交量為190.2萬㎡。高層住宅是主流產(chǎn)品2010年成都各郊縣分析，高層電梯物業(yè)供應量為1063.1萬㎡，排名第一；第二名是小高層物業(yè)，供應量為157.8萬㎡；第三名是多層物業(yè)，供應量為93.2萬㎡。銷售量排名第一的是高層住宅，成交量為1007.2萬㎡；其次是多層物業(yè)，成交量為204.6萬㎡。70-90是市場需求的主力產(chǎn)品從2010年成都各郊縣住宅面積段分析，70-90㎡面積段的住宅供應量最大，供應量為498.8萬㎡；其次是90-110㎡面積段，供應量為345.2萬㎡；再次是110-130㎡面積段，供應量為252.5萬㎡。從銷售情況來看，成交量最大的是70-90㎡面積段的，成交量為454萬㎡；其次是110-130㎡，成交量為328萬㎡；再次是90-110㎡，成交量為315.7萬㎡。（2）存量房分析雙流存量住宅近280萬平方米2010年成都各郊縣住宅存量房1183.4萬㎡，其中雙流住宅存量房面積最大，280.9萬㎡，排名第一；新都存量房面積排名第二，為171.4萬㎡；第三名是郫縣，存量房面積為136.3萬㎡。110-130平方米間住宅存量243萬平方米2010年成都各郊縣住宅存量房中，110-130㎡面積段的住宅存量房面積最大，243.4萬㎡；70-90㎡面積段的住宅存量房面積為226.1萬㎡，排名第二；90-110㎡面積段的住宅存量房面積為171.7萬㎡。3.2、郊縣商業(yè)物業(yè)新都商業(yè)供應41萬平方米供應方面，新都、雙流和龍泉驛的商業(yè)供應量位居前三位，分別為41萬平方米、35.1萬平方米和16萬平方米。銷售情況來看，雙流、新都和彭州的交易量分列前三位，交易面積分別為32.7萬平方米和、21.8萬平方米和17.5萬平方米。郊縣中，彭州商業(yè)處于供不應求的狀況，供銷比僅為0.25：1；雙流供銷基本平衡，而新都處于明顯的供大于求，供銷比為1.77：1。商業(yè)存量：雙流商業(yè)超過50萬平方米雙流縣商業(yè)存量達53.5萬平方米，位居各郊區(qū)縣首位；新都和溫江分列二、三位，分別為36.1萬平方米和31.3萬平方米。四、2011年趨勢分析政策趨勢：高壓態(tài)勢仍將持續(xù)2010年中國樓市面臨的政策高壓仍將持續(xù)，調控進入常態(tài)化，市場將面臨長期偏緊的環(huán)境。對于嚴厲地執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投資投機型需求，以及切實增加市場的有效供應的政策不會改變，限購令持續(xù)、房產(chǎn)稅試點、大力發(fā)展公共租賃市場，以及新的儲備政策都將給市場較大的心理影響。預計2011年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)先抑后揚的走勢。市場供銷：供應井噴，住宅市場或呈現(xiàn)供大于求的局面新開工量反映了樓市未來的供應量。2010年成都主城區(qū)商品住宅的新開工量約2076萬平方米，而同期市場供應量僅約948萬平方米，尚有1128萬平方米未上市，也就是說2011年市場供應量至少在1128萬平方米以上，較2010年明顯放大。2010年成都主城區(qū)商品住宅的存量面積約498萬平方米，2010年末存量加2011年的最保守供應量約1626萬平方米，按成都主城區(qū)2010年月均70萬平方米的去化量，1626萬平方米的去化周期為1.94年。因而預計2011年住宅市場可能呈現(xiàn)供大于求的局面。整體市場：成都房價平穩(wěn)走高2010年成都主城區(qū)住宅用地樓面地價達4544元