第6講 經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

第四章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析制作人張奎丁剛學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的含義及特點(diǎn)重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的內(nèi)容運(yùn)用適當(dāng)?shù)沫h(huán)境分析方法對(duì)一定的房地產(chǎn)工程進(jìn)行環(huán)境分析熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)選擇的內(nèi)容，并結(jié)合環(huán)境分析的結(jié)果對(duì)一定的房地產(chǎn)工程進(jìn)行時(shí)機(jī)選擇了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容制作人張奎丁剛本章綱要第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原那么、內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析制作人張奎丁剛第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，就是影響開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活功整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總合。制作人張奎丁剛二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境第一節(jié)概述制作人張奎丁剛第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)1．關(guān)聯(lián)性2．可變性3．相對(duì)性4．層次性BACK制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原那么1．客觀性原那么2．全面性原那么3．比較性原那么4．預(yù)測(cè)性原那么制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容〔一〕宏觀環(huán)境1．政策環(huán)境〔1〕財(cái)政政策〔2〕貨幣政策〔3〕產(chǎn)業(yè)政策〔4〕土地政策〔5〕住房政策制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔1〕宏觀經(jīng)濟(jì)條件〔2〕居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)置力制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容3．人口環(huán)境〔1〕人口總量〔2〕人口的年齡結(jié)構(gòu)〔3〕人口的地理分布〔4〕家庭結(jié)構(gòu)4．自然環(huán)境5．技術(shù)環(huán)境制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容〔二〕中觀環(huán)境1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制體系房地產(chǎn)法律國(guó)務(wù)院公布的房地產(chǎn)條例國(guó)務(wù)院相關(guān)部委公布的行政規(guī)與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷有關(guān)的其他法律制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容2．房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)〔1〕房地產(chǎn)市場(chǎng)周期市場(chǎng)整理階段市場(chǎng)穩(wěn)定階段工程開發(fā)階段過(guò)度建設(shè)階段〔2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)3．房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容〔三〕微觀環(huán)境1．區(qū)域地理位置特點(diǎn)〔1〕區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)〔2〕區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位〔3〕區(qū)域的社會(huì)地位〔4〕區(qū)域的交通便捷程度制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原那么、內(nèi)容2．區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略與開展規(guī)劃〔1〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略〔2〕區(qū)域規(guī)劃3．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展特點(diǎn)〔1〕區(qū)域居民及分布特點(diǎn)〔2〕區(qū)域居民收入與購(gòu)置力〔3〕區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣〔4〕區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程分布及相關(guān)影響因素BACK制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法〔一〕多因素加權(quán)分析法多因素加權(quán)分析法是美國(guó)一家商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)效勞公司編制經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)所采用的一種方法。制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法包括15個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素，且依據(jù)重要性，確定具體權(quán)數(shù)最高權(quán)數(shù)是3，表示最為重要。每一項(xiàng)最高分值是4，該項(xiàng)條件被認(rèn)為最正確可得4分。各項(xiàng)的總權(quán)數(shù)是25，最高值那么為100。數(shù)值越高那么表示環(huán)境條件越好。制作人張奎丁剛〔二〕道氏評(píng)估法投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)道氏評(píng)估法分四個(gè)步驟第一步，評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個(gè)因素；第二步，評(píng)估引起變化的各個(gè)主要壓力因素；第三步，在前述兩步的根底上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出8—10個(gè)能獲得成功的關(guān)鍵因素；第四步，在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出4套工程預(yù)測(cè)方案。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法〔三〕SWOT分析法SWOT分析法思路如圖宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析SWOT綜合分析開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策制作人張奎丁剛SWOT分析法四個(gè)點(diǎn):1．企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S＋O＝時(shí)機(jī)點(diǎn)2．企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S＋T＝可躲避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3．企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W＋O＝可借力時(shí)機(jī)點(diǎn)4．企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W＋T＝風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)〔威脅點(diǎn)〕

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法BACK制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)選擇〔一〕時(shí)機(jī)的選擇1．房地產(chǎn)周期不同階段的時(shí)機(jī)選擇2．政策研究與時(shí)機(jī)選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析〔二〕區(qū)位地段的選擇1．國(guó)家的選擇2．城市的選擇3．區(qū)域的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析〔三〕投資類型的選擇1．土地投資2．住宅投資3．商業(yè)設(shè)施4．寫字樓〔四〕質(zhì)量的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析〔一〕政治風(fēng)險(xiǎn)1．政治風(fēng)險(xiǎn)的含義指由于未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的可能性2．政治風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析2．政治風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施〔1〕投資前的管理〔2〕投資后的管理〔3〕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的補(bǔ)救措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析〔二〕經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)1．經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的含義2．經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施〔1〕投資前的管理〔2〕投資過(guò)程中的管理〔3〕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的補(bǔ)救措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

時(shí)機(jī)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析〔三〕金融風(fēng)險(xiǎn)1．金融風(fēng)險(xiǎn)的含義金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟(jì)杠桿發(fā)生變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能，主