房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)幻燈片

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)李軍2008年9月1日第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第一節(jié)經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人一、經(jīng)紀(jì)（一）經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)具體是指以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)生活中，無論何種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，均包括以下有兩層基本涵義：（1）經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介服務(wù)活動(dòng)；（2）經(jīng)紀(jì)人提供中介服務(wù)，是以贏利為目的。（二）經(jīng)紀(jì)的作用1.傳播經(jīng)濟(jì)信息2.加速商品流通3.優(yōu)化資源配置4.推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善5.促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（三）經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)1.活動(dòng)范圍的廣泛性2.活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性3.活動(dòng)的隱蔽性和非連續(xù)性4.活動(dòng)目的的報(bào)酬性5.活動(dòng)責(zé)任的明確性6.活動(dòng)主體的專業(yè)性（四）經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的方式

1.居間居間是指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人及其交易對(duì)象取得報(bào)酬的商業(yè)行為。服務(wù)對(duì)象廣泛，沒有長期固定的合作關(guān)系。

2.代理代理是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。商業(yè)代理活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。濫用代理權(quán)：代理人擁有代理權(quán)，但代理人的行為違背誠實(shí)信用原則，且損害被代理人的利益。（自己代理，雙方代理，代理人和第三方惡意串通）

無權(quán)代理：未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。相對(duì)人可以催告代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)以通知對(duì)方的方式作出。

表見代理：無權(quán)代理人所為的代理行為，善意相對(duì)人有理由相信其有代理權(quán)，在此情形下，被代理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)代理的法律后果。表見代理雖屬無權(quán)代理，但是，只要存在相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的事實(shí)，表見代理成立，行為人的代理行為就應(yīng)當(dāng)按有效的代理來看待；在此情況下，所簽訂的合同就應(yīng)當(dāng)是有效合同。表見代理中的相對(duì)人不享有撤銷權(quán)

被代理人因表見代理成立而承擔(dān)民事責(zé)任，因此給被代理人造成損失的，被代理人有權(quán)根據(jù)是否與代理人有委托關(guān)系、代理人是否超越代理權(quán)以及代理權(quán)是否已經(jīng)終止等不同的情況，以及無權(quán)代理人的過錯(cuò)情況，依法請(qǐng)求無權(quán)代理人給予相應(yīng)的賠償。無權(quán)代理人應(yīng)當(dāng)賠償給被代理人造成的損失。

當(dāng)表見代理的法律后果是使被代理人從中受益時(shí)，根據(jù)公平原則，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，無權(quán)代理人有權(quán)要求被代理人支付因?qū)嵤┐硇袨槎С龅南嚓P(guān)的合理費(fèi)用。

3.行紀(jì)行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自已的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。注意行紀(jì)和代理的區(qū)別。（P4）（五）經(jīng)紀(jì)收入傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源，其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。應(yīng)注意傭金與回扣以及傭金和信息費(fèi)之間的區(qū)別

二、經(jīng)紀(jì)人（一）經(jīng)紀(jì)人的基本涵義經(jīng)紀(jì)人是中介人，也稱為居間人，在商業(yè)活動(dòng)中不歸屬委托人或第三方，完全處于中間地位，并通過其中介服務(wù)活動(dòng)獲得相應(yīng)報(bào)酬。（二）經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)

1.經(jīng)紀(jì)人是以信息為資源；

2.經(jīng)紀(jì)人與客戶之間無連續(xù)性關(guān)系；

3.經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)是具有專業(yè)素質(zhì)和良好聲譽(yù)的人才；

4.經(jīng)紀(jì)人不占有商品。（三）經(jīng)紀(jì)人的類型

1.按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所涉及的內(nèi)容的不同進(jìn)行劃分現(xiàn)貨經(jīng)紀(jì)人、期貨經(jīng)紀(jì)人、證券經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人、貨幣經(jīng)紀(jì)人、文化經(jīng)紀(jì)人、信息經(jīng)紀(jì)人、人才經(jīng)紀(jì)人等。

2.按經(jīng)紀(jì)人的不同結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行劃分個(gè)體經(jīng)紀(jì)人、合伙經(jīng)紀(jì)人、企業(yè)經(jīng)紀(jì)人（四）經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和義務(wù)1經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利（1）在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，行使其各項(xiàng)合法權(quán)益；（2）依照合同的約定獲取合法傭金，依據(jù)合同要求當(dāng)事人支付在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中開支的費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、利息、電話費(fèi)、保管費(fèi)、商品檢驗(yàn)費(fèi)，但是傭金標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)成本費(fèi)用的項(xiàng)目一般應(yīng)在經(jīng)紀(jì)合同中事先約定；（3）當(dāng)委托人故意隱瞞事實(shí)真相或有欺詐行為時(shí)，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)；（4）發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時(shí)，有權(quán)終止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。2經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)（1）如實(shí)介紹；（2）保守機(jī)密；（3）保管樣品；（4）制作文書；（5）不索取額外給付；（6）不從事違禁商品的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；（7）依法納稅并接受行政督。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一、房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)的含義從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)通常是指城市（或城鎮(zhèn)）的房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，它不僅指土地、房屋、建筑物，而且還包括產(chǎn)權(quán)等經(jīng)濟(jì)權(quán)屬的含義。房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)+權(quán)益（二）房地產(chǎn)的特性1.不可移動(dòng)性2.房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分割性3.品質(zhì)的差異性4.價(jià)值高5.使用的耐久性6.供給的有限性7.用途的多樣性8.價(jià)值變化的相互影響性

(三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

1.信息的不充分和信息的不對(duì)稱；

2.產(chǎn)品具有不同性質(zhì)

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由進(jìn)退難度較大。（四）房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品的屬性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)具體交易活動(dòng)也不同于一般的商品交易，呈現(xiàn)以下特征：1.房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)商品實(shí)物交易的固定性；2.房地產(chǎn)交易都是大額交易；3.房地產(chǎn)商品價(jià)值形成復(fù)雜；4.房地產(chǎn)交易涉及一系列產(chǎn)權(quán)、法律問題；5.房地產(chǎn)交易具有層次性；6.房地產(chǎn)交易主體具有廣泛性，交易目的具有多樣性；7.房地產(chǎn)交易形式具有多樣性。

（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在的必要性1.房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，維持存貨的費(fèi)用太高；2.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場(chǎng)出售，其交易過程是把購買者往房地產(chǎn)所在地集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)和購買的目的；3.房地產(chǎn)商品及其交易具有高度的復(fù)雜性。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)中介服務(wù)有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)廣泛提供的委托代理、投資咨詢、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等多元化的居間服務(wù)的業(yè)務(wù)。狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實(shí)現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托代理、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動(dòng)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式。

1.房地產(chǎn)咨詢是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)估價(jià)是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。服務(wù)具有3個(gè)本質(zhì)的特點(diǎn)：

非實(shí)物性；生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性；不可儲(chǔ)存性

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等營業(yè)性活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)可以分為居間、代理、行紀(jì)3大類。

（1）房地產(chǎn)居間（2）房地產(chǎn)代理（3）房地產(chǎn)行紀(jì)

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)功能的定位

1.溝通信息，提供咨詢；

2.促成交易，提高效率；

3.公平買賣，保障安全。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的涵義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的類型

1.按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)形式劃分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以分為居間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和行紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

2.按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格劃分，可以劃分為具有執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和具有協(xié)理資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

3.按服務(wù)的專業(yè)領(lǐng)域，可以分為住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)用房經(jīng)紀(jì)人、工業(yè)用房經(jīng)紀(jì)人和土地經(jīng)紀(jì)人等。（三）工作內(nèi)容

1.為買者代買或?yàn)橘u者代賣；

2.為用地者尋找地源，促成土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓；

3.從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)抵押貸款，辦理相關(guān)手續(xù)；

4.從事房產(chǎn)租賃的代理或居間活動(dòng)；

5.促成房地產(chǎn)企業(yè)合資以及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等項(xiàng)目活動(dòng)的合作。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的作用

1.宣傳房地產(chǎn)知識(shí)、傳播房地產(chǎn)信息；

2.敦促交易成功，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)；

3.提供廣泛的服務(wù)，代辦各種交易手續(xù)；

4.規(guī)范房地產(chǎn)交易，加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展及其意義

一、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概論1.1949年以前的中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)2.1949年以后中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展二、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的意義

1.有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺

2.有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展

3.發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，有助于住房制度改革的繼續(xù)深化

4.能促進(jìn)人民居住生活水平的提高

5.能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的種類根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格兩種。《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》和《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的證明文件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格可以在全國范圍內(nèi)注冊(cè)執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格只能在允許注冊(cè)的地區(qū)內(nèi)從業(yè)。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試分為四個(gè)科目：房地產(chǎn)基本制度與政策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)四個(gè)科目全部合格即可取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)國家實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行注冊(cè)管理制度。取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，應(yīng)由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)同意后，向所在地的省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門遞交注冊(cè)申請(qǐng)，經(jīng)省級(jí)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)初審合格后，上報(bào)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)審批。準(zhǔn)予注冊(cè)的人員，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)頒發(fā)建設(shè)部監(jiān)制的《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書》。申請(qǐng)注冊(cè)的人員必須同時(shí)具備以下條件：

1.取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書；

2.無犯罪記錄；

3.身體健康，能堅(jiān)持在注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作；

4.經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期一般為三年，注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于有效期屆滿前三個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊(cè)證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)在下列情況下，須達(dá)到規(guī)定的繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)。（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書自簽發(fā)之日起3年內(nèi)為初始注冊(cè)的，每3年至少應(yīng)當(dāng)參加一次由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)或者其指定機(jī)構(gòu)組織的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)，取得中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育合格證書，方可申請(qǐng)初始注冊(cè)。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在注冊(cè)有效期內(nèi)參加了中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)或者其指定機(jī)構(gòu)組織的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)，方可換發(fā)新的注冊(cè)證書。有下列情形之一的，不予注冊(cè)：（1）不具有完全民事行為能力；（2）因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿5年的；（3）在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者相關(guān)業(yè)務(wù)中犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤受行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分決定之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿5年的；（4）不在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時(shí)在2個(gè)或2個(gè)以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的；（5）依照本辦法被注銷注冊(cè)的，自被注銷注冊(cè)之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的；（6）法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形。在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更注冊(cè)手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有下列情形之一的，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)注銷注冊(cè)，收回或者公告收回房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書：（1）死亡或者被宣告失蹤的；（2）完全喪失民事行為能力的；（3）受刑事處罰的；（4）在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者相關(guān)業(yè)務(wù)中犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤受行政處罰或者撤職以上行政處分的；（5）連續(xù)2年以上（含2年）脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位的；（6）同時(shí)在2個(gè)或2個(gè)以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的；（7）嚴(yán)重違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的；（8）以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)資格證書的。被注銷注冊(cè)的人員，達(dá)到規(guī)定的注冊(cè)條件的，可以重新申請(qǐng)注冊(cè)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù)（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利1.依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；2.執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并獲取合理報(bào)酬；3.加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；4.有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；5.指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；6.經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；7.要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利（1）有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；（2）協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲取合理報(bào)酬。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù)1.遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德；2.不同時(shí)受聘于2個(gè)或2個(gè)以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；3.向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)；4.接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查；5.接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平；6.為委托人保守商業(yè)秘密。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德、修養(yǎng)和技能一、道德和職業(yè)道德（一）道德道德是指人們?cè)谏鐣?huì)生活實(shí)踐中所形成的關(guān)于善惡、是非的觀念、情感和行為習(xí)慣，并依靠社會(huì)輿論和良心指導(dǎo)的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關(guān)系的規(guī)范體系。道德包括客觀和主觀兩個(gè)方面?？陀^方面是指一定的社會(huì)對(duì)社會(huì)成員的要求，表現(xiàn)為道德關(guān)系、道德理想、道德標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范等；主觀方面是指人們的道德實(shí)踐，包括道德意識(shí)、道德信念、道德判斷、道德行為和道德品質(zhì)。（二）職業(yè)道德職業(yè)道德是指人們?cè)趶氖赂鞣N職業(yè)活動(dòng)的過程中應(yīng)該遵循的思想、行為準(zhǔn)則和規(guī)范。職業(yè)道德是與一定的職業(yè)相聯(lián)系的，所以在性質(zhì)上具有專業(yè)性，即各種職業(yè)的主要規(guī)范要求各有不同。其次，職業(yè)道德在內(nèi)容上具有一定事實(shí)上的穩(wěn)定性、連續(xù)性。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的內(nèi)涵、形成及作用1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，它是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的情感層面涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感、成就感及在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣等。行為習(xí)慣最能顯化職業(yè)道德狀況的層面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德在行為習(xí)慣方面包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則以及在執(zhí)業(yè)過程中的儀表、談吐、舉止等方面的修養(yǎng)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的形成及作用職業(yè)道德是通過廣大從業(yè)人員的長期的實(shí)踐摸索，有關(guān)管理者或研究者的總結(jié)、提煉以及一些杰出人物的身體力行，并經(jīng)過行業(yè)團(tuán)體的集體約定而形成的。對(duì)于具體的從業(yè)人員個(gè)體而言，職業(yè)道德是通過一定的教育訓(xùn)練，以及行業(yè)氛圍的熏陶、社會(huì)輿論的引導(dǎo)而形成的。職業(yè)道德是內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識(shí)和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要是通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。具有較強(qiáng)的約束力。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求（1）守法經(jīng)營（2）以“誠”為本“誠”的第一要義是真誠；“誠”的第二要義是坦誠。（3）恪守信用（4）盡職守責(zé)（5）公平競(jìng)爭(zhēng)，注重合作二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)修養(yǎng)（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)（1）自知、自信（2）樂觀、開朗（3）堅(jiān)韌、奮進(jìn)（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng)（1）電話中的禮儀（2）儀容與著裝（3）接待客戶時(shí)的儀態(tài)（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)的核心就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論與實(shí)務(wù)知識(shí)，該核心的外層是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，包括經(jīng)濟(jì)知識(shí)、法律知識(shí)、社會(huì)心理知識(shí)、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、科學(xué)技術(shù)知識(shí)，最外層的是對(duì)文化修養(yǎng)產(chǎn)生潛移默化影響的各類文學(xué)、藝術(shù)乃至哲學(xué)等方面的知識(shí)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成（1）收集信息的技能（2）市場(chǎng)分析的技能（3）人際溝通的技能（4）供需搭配的技能（5）把握成交時(shí)機(jī)的技能（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的培養(yǎng)1.認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)操作方法2.反復(fù)練習(xí)，不斷實(shí)踐3.形成日常工作習(xí)慣4.勤于思考、善于總結(jié)第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)涵及基本類型（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的公司、合伙機(jī)構(gòu)、個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)。另外，境內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在境內(nèi)外設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)也可以以自己的名義獨(dú)立經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型1.不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是指依照《中華人民共和國公司法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的部門規(guī)章，在中國境內(nèi)設(shè)立的經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。（2）合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指依照《中華人民共和國合伙機(jī)構(gòu)法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的部門規(guī)章在中國境內(nèi)設(shè)立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)合伙機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的營利性組織。（3）個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指依照《中華人民共和國個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的部門規(guī)章在中國境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)營實(shí)體。（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，經(jīng)擬設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)所在地主管部門審批，都可以在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)能獨(dú)立開展房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)獨(dú)立核算，首先以自己的財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)分支機(jī)構(gòu)的全部財(cái)產(chǎn)不足以對(duì)外清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任；分支機(jī)構(gòu)解散后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其解散后尚未清償?shù)娜總鶆?wù)（包括未到工期債務(wù)）承擔(dān)責(zé)任。2.不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)務(wù)類型來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大體上可以分為四種。（1）以租售代理居間為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類機(jī)構(gòu)又可以根據(jù)業(yè)務(wù)類型的不同分為代理機(jī)構(gòu)和居間機(jī)構(gòu)。目前代理機(jī)構(gòu)主要以新建商品房銷售代理為主要業(yè)務(wù)，居間機(jī)構(gòu)則以二手房租、售的居間業(yè)務(wù)為主。當(dāng)然，也有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)趨向于代理與居間并重，其中最為常見的是兼營商品房銷售代理和二手房租售居間。這類機(jī)構(gòu)以新建商品房和二手房的銷售、居間為主要業(yè)務(wù)，是目前我國數(shù)量最多的一種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型。（2）以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢?yōu)橹攸c(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究和認(rèn)識(shí)較為全面，層次高，有深度。主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和大型房地產(chǎn)投資者提供營銷策劃、投資分析等咨詢類服務(wù)，并承擔(dān)相關(guān)房地產(chǎn)的代理銷售居間，主要著重于大型的國際酒店、寫字樓、商鋪工業(yè)樓宇。（3）管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要局限于其上級(jí)開發(fā)商推出的各類樓盤的租售代理及物業(yè)管理，適當(dāng)兼營其他開發(fā)商的物業(yè)代理業(yè)務(wù)；此類機(jī)構(gòu)專注于物業(yè)管理服務(wù)，在樓宇規(guī)劃、建設(shè)、銷售、管理的方面往往積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。（4）綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)涉足于房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的多個(gè)領(lǐng)域，如經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢、培訓(xùn)等，是一種綜合性的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這類經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在英國和中國香港地區(qū)較多，目前中國大陸也有少數(shù)大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)正朝這個(gè)方向發(fā)展。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)當(dāng)具備的條件《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條明確規(guī)定了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；（3）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，除了具有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的共性外，兼有房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)紀(jì)業(yè)的雙重特點(diǎn)，受到兩個(gè)行業(yè)的雙重制約。其設(shè)立的具體條件如下：首先房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立應(yīng)符合中華人民共和國公司法、合伙企業(yè)法、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法、中外合作經(jīng)營企業(yè)法、中外合資經(jīng)營企業(yè)法、外商獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)法等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記管理的規(guī)定。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立還必須具有足夠的專業(yè)人員，具體規(guī)定如下：（1）以公司形式設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有3名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員，和3名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書》的專職人員。（2）以合伙企業(yè)形式設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有2名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員，和2名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書》的專職人員。（3）以獨(dú)資企業(yè)形式設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有1名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員，和1名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書》的專職人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)，持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》和《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書》的專職人員的數(shù)量應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。最后應(yīng)符合擬設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地政府有關(guān)管理部門的相關(guān)規(guī)定。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立條件的機(jī)構(gòu)，可以由申請(qǐng)人向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申期設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。在登記申請(qǐng)之前，必須先向房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)其人員條件申請(qǐng)前置審查，經(jīng)審查合格后，再向當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块T申請(qǐng)辦理工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、章程、機(jī)構(gòu)人員情況的書面材料到登記機(jī)構(gòu)所在地房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機(jī)構(gòu)備案。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利(1)享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金；(2)可向房地產(chǎn)管理部門提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議；(3)按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)行為；(4)由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求；(5)委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項(xiàng)、提供不實(shí)信息或者要求提供違法服務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)中止經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)(1)依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動(dòng)；(2)認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；(3)維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密；(4)嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；(5)接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查；(6)依法繳納各項(xiàng)稅金和行政管理費(fèi)；(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷，標(biāo)志著其主體資格的終止。注銷后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能再從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，注銷時(shí)尚未完成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)與委托當(dāng)事人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人完成，也可以終止合同并賠償相應(yīng)損失，在符合法律規(guī)定的前提條件下，經(jīng)當(dāng)事人約定，也可以采用其他方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷，包括備案證書的注銷和營業(yè)執(zhí)照的注銷。

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接及開展業(yè)務(wù)的渠道及其外在表現(xiàn)形式。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否通過店鋪來承接和開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式分為無店鋪模式和有店鋪模式。一、無店鋪經(jīng)營模式無店鋪經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并不依靠店鋪來承接業(yè)務(wù)，而是主要靠業(yè)務(wù)人員乃至機(jī)構(gòu)的高層管理人員直接深入各種場(chǎng)所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務(wù)。這類機(jī)構(gòu)通常有兩種：一是以個(gè)人獨(dú)資形式設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，另一種是面向機(jī)構(gòu)客戶和大宗房地產(chǎn)業(yè)主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。二、有店鋪經(jīng)營模式有店鋪經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常依靠店鋪來承接業(yè)務(wù)，通常是面向零散房地產(chǎn)業(yè)主和消費(fèi)者，從事二手房買賣居間和房屋租賃居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。其中，又可以根據(jù)店鋪數(shù)量的多少分為單店鋪模式、多店鋪模式和連鎖店模式。（網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營模式）（一）直營連鎖經(jīng)營模式連鎖經(jīng)營形式是零售業(yè)在20世紀(jì)的一項(xiàng)重要發(fā)展。直營連鎖經(jīng)營，即由同一公司所有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)行集中采購和銷售，由兩個(gè)或兩個(gè)以上連鎖分店組成的一種形式。目的主要是獲得更多信息資源，以規(guī)?；?jīng)營實(shí)現(xiàn)運(yùn)營成本的降低。（二）特許加盟連鎖經(jīng)營模式特許加盟連鎖是將連鎖經(jīng)營與特許經(jīng)營相結(jié)合的一種經(jīng)營模式，它提供特許經(jīng)營的方式來開設(shè)一家一家的連鎖店，而非像直營連鎖經(jīng)營那樣由母公司直接投資并擁有各連鎖店。特許經(jīng)營具有以下4個(gè)共同點(diǎn)：（1）（法人）對(duì)商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)特概念、專利、經(jīng)營訣竅等擁有所有權(quán)；（2）權(quán)利所有者授權(quán)其他人使用上述權(quán)利；（3）在授權(quán)合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受許人的經(jīng)營活動(dòng)；（4）受許人需要支付權(quán)利使用費(fèi)和其他費(fèi)用。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)形式（一）直線職能制組織形式（二）事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式（三）矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式（四）網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式直線職能制組織結(jié)構(gòu)形式事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式合生創(chuàng)展

華潤集團(tuán)華潤置地(北京)公司保利地產(chǎn)

萬科集團(tuán)二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置（一）業(yè)務(wù)部門（二）業(yè)務(wù)支持部門（三）客戶服務(wù)部門（四）其他部門

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系（一）執(zhí)業(yè)關(guān)系（二）法律責(zé)任關(guān)系（三）經(jīng)濟(jì)關(guān)系二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置的基本原則1.“因事設(shè)崗，因崗設(shè)人”2.工作豐富化。（二）主要崗位1.銷售序列（1）銷售員崗位（2）案場(chǎng)銷售經(jīng)理崗位（3）連鎖店經(jīng)理崗位（4）銷售副總經(jīng)理崗位2.研發(fā)序列（1）項(xiàng)目開發(fā)崗位（2）市場(chǎng)調(diào)研崗位（3）信息管理崗位（4）專案研究崗位（5）市場(chǎng)研究崗位3.管理序列（1）部門經(jīng)理崗位（2）副總經(jīng)理崗位（3）總經(jīng)理崗位4.業(yè)務(wù)輔助序列（1）辦事員崗位（2）咨詢顧問崗位5.輔助序列三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理的主要內(nèi)容（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理的基本原則首先，保證每個(gè)崗位的人員都具有適當(dāng)?shù)娜温氋Y格。其次，注重對(duì)員工在崗位中的再學(xué)習(xí)和再培訓(xùn)。第三，不要姑息員工一些細(xì)小的違規(guī)行為。第四，機(jī)構(gòu)的高層管理者要以身作則。第五，控制好一些關(guān)鍵崗位。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理的主要內(nèi)容1．訓(xùn)練

2．評(píng)估3．薪酬

4．激勵(lì)習(xí)題：一、單項(xiàng)選擇題1.代理是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以（）名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的商業(yè)行為。A、自己B、第三人C、委托人D、當(dāng)事人2.（）是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源，其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。A、信息費(fèi)B、傭金C、回扣D、工資3.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)往往是針對(duì)某一特定業(yè)務(wù)進(jìn)行的，大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間（）的合作關(guān)系。A、有長期固定B、無長期固定4.以自己的名義為他人提供交易信息和機(jī)會(huì)，通過居間協(xié)調(diào)，促成交易雙方完成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依法取得合理的中介報(bào)酬的經(jīng)營活動(dòng)，就是（）。A、房地產(chǎn)評(píng)估B、房地產(chǎn)代理C、房地產(chǎn)居間D、房地產(chǎn)行紀(jì)5.房地產(chǎn)紀(jì)經(jīng)人是指依法取得房地產(chǎn)（），從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。A、估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格B、房地產(chǎn)中介人C、物業(yè)管理資格D、經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格6.一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在（

）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。A、一個(gè)

B、二個(gè)

C、三個(gè)

D、多個(gè)7.執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期一般為（

），有效期屆滿（

）月，持證者應(yīng)到原注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊(cè)手續(xù)。A、1，1B、2，2C、3，3D、4，48.抵押合同（

）生效。

A、自抵押物登記之日起

B、合同簽定之日起9.道德起源于（

）。A、原始社會(huì)

B、奴隸社會(huì)

C、封建社會(huì)10.人們?cè)趶氖赂鞣N職業(yè)活動(dòng)的過程中應(yīng)遵守的思想行為準(zhǔn)則和規(guī)范就是（

）。A、道德規(guī)范

B、道德信念

C、職業(yè)道德

D、社會(huì)道德

11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)自己的職業(yè)持有充分的榮譽(yù)感，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（

）心理素質(zhì)的表現(xiàn)。A、自知、自信

B、樂觀、開朗

C、堅(jiān)韌、奮進(jìn)12如果客戶來電要找的人不在，應(yīng)禮貌地說（

）。A、請(qǐng)問上次是哪位業(yè)務(wù)員接待您的。B、您好！××公司，請(qǐng)問有什么需要我為您服務(wù)？C、對(duì)不起！他（她）出去了，您需要留言嗎？13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與客戶交談時(shí)，應(yīng)該多與客戶（

），這即是符合國際慣例的基本禮儀，又是了解客戶心理活動(dòng)的重要方法。A、目光交流

B、微笑

C、握手

D、尊稱14.經(jīng)紀(jì)人員的正確坐姿是（

）。A、坐滿整個(gè)椅面B、坐在椅面外側(cè)二分之一的部位，上身略向前側(cè)C、上身后仰，靠在椅背上15.引領(lǐng)客戶看房時(shí)不正確的做法是（

）。A、用手勢(shì)引領(lǐng)前進(jìn)方向，側(cè)臉看著客戶說：這邊請(qǐng)。B、邊走邊說：這邊，跟我走。C、提醒客戶安全，危險(xiǎn)地方自己先試踩后，再讓客戶邁過16.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（

）名義承接。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理人

17.下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的是（

）。A.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

B.代理新房買賣

C.代理房屋出租

D.房地產(chǎn)居間介紹18.行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以（

）名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。A.自己

B.代理人

C.委托人

D.受托人19.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格是指（

）資格。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)

B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)

D.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)20.未竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售需要符合（

）條件。A.封頂

B.驗(yàn)收

C.預(yù)售

D.規(guī)劃21.確定產(chǎn)權(quán)最有效的方式是到（

）進(jìn)行核實(shí)。A.派出所

B.開發(fā)公司

C.物業(yè)管理公司

D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門22.房地產(chǎn)價(jià)格主要是由（

）決定。A.土地價(jià)格

B.建筑物造價(jià)

C.市場(chǎng)供求關(guān)系

D.經(jīng)濟(jì)增長速度23.下列不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品特征的是（

）。A.開發(fā)周期長

B.投資金額大

C.變現(xiàn)能力強(qiáng)

D.產(chǎn)品差異大24.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以（

）為主要資源的服務(wù)業(yè)。A.人力

B.財(cái)力

C.信息

D.關(guān)系25.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前（

）申請(qǐng)續(xù)期。A.6個(gè)月

B.9個(gè)月

C.1年

D.2年26.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能中，供需搭配的技能是（

）。A.使供給方滿意

B.使需求方滿意C.使供需雙方在某宗（或數(shù)宗）房源上達(dá)成一致

D.使自己人際溝通技能得到供需雙方的認(rèn)可27.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實(shí)行（

）登記發(fā)證制度”。A.土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)

B.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)C.土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)

D.土地所有權(quán)和房屋使用權(quán)28.下列建設(shè)用地中，不能以劃撥方式取得土地使用權(quán)的是（

）。A.國家機(jī)關(guān)用地

B.軍事用地

C.經(jīng)濟(jì)適用住房用地

D.高檔寫字樓用地29.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于（

）。A.15%B.20%C.25%D.35%30.按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易不包括（

）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

B.房地產(chǎn)開發(fā)

C.房地產(chǎn)抵押

D.房屋租賃31.在房屋總登記之后，房屋所有權(quán)發(fā)生繼承的，必須辦理房屋（

）手續(xù)。A.他項(xiàng)權(quán)利登記

B.轉(zhuǎn)移登記

C.變更登記

D.注銷登記32.商品房買賣合同對(duì)面積誤差處理方式無約定的，買受人有權(quán)退房的情形為（

）。A.合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的誤差比絕對(duì)值大于等于3%B.合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的誤差比絕對(duì)值大于3%C.合同約定面積與買受人測(cè)算面積的誤差比絕對(duì)值大于等于3%D.合同約定面積與買受人測(cè)算面積的誤差比絕對(duì)值大于3%33.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，不需繳納（

）。A.營業(yè)稅

B.城市維護(hù)建設(shè)稅

C.教育費(fèi)附加

D.房產(chǎn)稅34.拆遷（

）不予補(bǔ)償。A.代管的房屋

B.產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋

C.已抵押的房屋

D.違章建筑35.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)當(dāng)（

）。A.完成開發(fā)投資總額的20%以上

B.完成開發(fā)投資總額的25%以上C.完成開發(fā)投資總額的35%以上

D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件36.以營利為目的，房屋所有權(quán)人將在以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)（

）。A.實(shí)行政府指導(dǎo)租金

B.補(bǔ)繳土地出讓金C.將租金收入上繳國家

D.將租金中所含土地收益上繳國家37.關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，不正確的表述是（

）。A.承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效B.第三人對(duì)租賃物造成損失的，第三人應(yīng)當(dāng)賠償損失，與承租人無關(guān)C.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同D.除出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商另有約定的外，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期38.房地產(chǎn)抵押是抵押人用其合法的房地產(chǎn)以（

）的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。A.不轉(zhuǎn)移占有

B.轉(zhuǎn)移使用權(quán)

C.轉(zhuǎn)移占有

D.轉(zhuǎn)移所有權(quán)39.關(guān)于將已出租的房地產(chǎn)抵押，不正確的表述是（

）。A.抵押人有義務(wù)將租賃情況告知抵押權(quán)人

B.抵押人有義務(wù)將抵押情況告知承租人C.原租賃合同繼續(xù)有效

D.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)抵押物的受讓人無效40.房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起（

）日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。A.10B.15C.20D.3041.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員接待客戶時(shí)，最好（

）。A.坐在客戶的側(cè)邊

B.坐在客戶的對(duì)面

C.坐在客戶的后面

D.緊靠客戶身旁二、多項(xiàng)選擇題1.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用（

）。A、傳播經(jīng)濟(jì)信息

B、加速商品流通

C、優(yōu)化資源配置

D、推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善

E、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)（

）。A、活動(dòng)范圍的廣泛性

B、活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性

C、活動(dòng)地位的居間D、活動(dòng)目的有償性

E、活動(dòng)責(zé)任的確定性

F、活動(dòng)主體的專業(yè)性3.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)最主要的方式（

）。A、居間

B代理

C、行紀(jì)

D、咨詢

4.經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)（

）。A、經(jīng)紀(jì)人是以信息為資源

B、經(jīng)紀(jì)人與客戶之間無連續(xù)性關(guān)系C、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)是具有專業(yè)素質(zhì)和良好聲譽(yù)的人才5.經(jīng)紀(jì)服務(wù)具有的本質(zhì)特點(diǎn)（

）A、非實(shí)物性

B、生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性

C、不可儲(chǔ)存性6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型（

）。A、經(jīng)紀(jì)公司

B、合伙機(jī)構(gòu)

C、個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)

D、境內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利（

）A、享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金B(yǎng)、可向房地產(chǎn)管理部門提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議C、按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)行為D、由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求E、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有的權(quán)利有（

）。A.設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

B.承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位C.要求委托人提供與交易有關(guān)的資料

D.同時(shí)受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)

E.拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令9.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求（

）。A.守法經(jīng)營

B.以“誠”為本

C.恪守信用

D.盡職守責(zé)

E.市場(chǎng)分析技能10.《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式有（

）。A.將房屋出租給他人居住

B.將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動(dòng)C.將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)

D.以房屋作價(jià)入股E.將房屋無償借用給他人11.應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋權(quán)屬注銷登記的情形有（

）。A.房屋滅失

B.涂改房屋權(quán)屬證書C.土地使用權(quán)年限屆滿

D.房屋他項(xiàng)權(quán)利終止

E.房屋權(quán)屬證書遺失12.承租人（

），出租人有權(quán)終止合同。A.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

B.故意損壞承租的房屋C.無正當(dāng)理由拖欠房租3個(gè)月

D.無正當(dāng)理由閑置承租房屋

E.擅自改變房屋的用途13.關(guān)于土地使用權(quán)出讓最高年限，正確的表述有（

）。A.居住用地90年

B.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年

C.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

D.工業(yè)用地70年

E.綜合用地50年14.土地使用權(quán)出讓可以采?。?/p>

）的方式。A.招標(biāo)

B.拍賣

C.協(xié)議

D.劃撥

E.掛牌

2011中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10排名企業(yè)名稱1

萬科企業(yè)股份有限公司2

中國海外發(fā)展有限公司3

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司4

綠地集團(tuán)5

綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司6

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司7

龍湖地產(chǎn)有限公司8

合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司9

金地（集團(tuán)）股份有限公司10

北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司

排名公司名稱公司簡介1易居中國(中國房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)領(lǐng)域中同時(shí)擁有兩家美國上市企業(yè)的公司,行業(yè)著名品牌,易居(中國)控股有限公司)2同策(領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)之一,上海市著名商標(biāo),中國地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)影響力企業(yè),上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司)3偉業(yè)顧問(中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價(jià)值TOP10,中國地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)著名企業(yè),北京偉業(yè)策略房地產(chǎn)投資

顧問公司)4華燕(以線上線下服務(wù)相結(jié)合的房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合服務(wù)商,上海地產(chǎn)代理十強(qiáng),上海華燕置業(yè)策劃(集團(tuán))有限公司)5思源顧問(蘇州房產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力代理之一,中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價(jià)值TOP10,北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司)6世聯(lián)地產(chǎn)(中國住宅策劃代理機(jī)構(gòu)百強(qiáng),中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價(jià)值TOP10,深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司)7合富輝煌(最早從事房地產(chǎn)顧問服務(wù)的企業(yè)之一,上市企業(yè),地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)著名品牌,合富輝煌集團(tuán)控股有限公司)8金網(wǎng)絡(luò)(中國最早成立的大型房地產(chǎn)綜合顧問機(jī)構(gòu)之一,影響力企業(yè),北京金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)投資顧問(集團(tuán))有限公司)9策源(最具影響力專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一,中國房地產(chǎn)百強(qiáng)策劃代理企業(yè),上海策源置業(yè)顧問有限公司)10新景祥(中國最具規(guī)模的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司之一,中國房地代理服務(wù)行業(yè)品牌,廈門新景祥投資控股有限公司2011年中國房地產(chǎn)十大策劃代理品牌企業(yè)

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為有序進(jìn)行及不斷完善的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要想適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，必須要加快建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理模式和發(fā)展路徑。本章重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的涵義、作用、基本原則和基本模式，分析行業(yè)組織的性質(zhì)和作用，總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的主要內(nèi)容，并從戰(zhàn)略的角度闡述我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理與發(fā)展的方向與對(duì)策。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理概述一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的涵義與作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是由有關(guān)政府主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體、運(yùn)作方式等實(shí)施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，并協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中所涉及的各類當(dāng)事人之間的關(guān)系。它的基本作用就是維護(hù)社會(huì)整體利益，即通過管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，使其能符合社會(huì)整體規(guī)范，并能最大限度地增進(jìn)社會(huì)福利。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的原則1.營造良好的環(huán)境，鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展2.遵循行業(yè)規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理3.嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化行業(yè)自律4.順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式和手段第一種是行政主管模式。第二種是行政管理與行業(yè)自律并行模式。第三種是行業(yè)自治模式。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理模式現(xiàn)階段正從第一種模式（行政主管模式）向第二種模式（行政管理與行業(yè)自律并行模式）轉(zhuǎn)變，第二種模式是目前我國的合理選擇。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的性質(zhì)與組織形式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的自律性組織，是社團(tuán)法人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織不是行政機(jī)構(gòu)，因此它不是按照國家的行政區(qū)域和行政級(jí)別來設(shè)立的，它的設(shè)立主要遵循按需設(shè)立的原則。全國可以建立全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，省、自治區(qū)、直轄市以及設(shè)區(qū)的市可以根據(jù)需要設(shè)立各地方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織。其中全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織和各地方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織之間并無隸屬關(guān)系，而是各自進(jìn)行獨(dú)立管理。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的管理職責(zé)行業(yè)組織可經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門的授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助管理有關(guān)事物。行業(yè)組織履行下列職責(zé)：(1)保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)經(jīng)紀(jì)人員的合法權(quán)益；(2)組織總結(jié)、交流經(jīng)紀(jì)人員工作經(jīng)驗(yàn)；(3)組織經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)；(4)組織經(jīng)紀(jì)人員開展對(duì)外交流；(5)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育、監(jiān)督和檢查；(6)調(diào)解經(jīng)紀(jì)人員之間在職業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；(7)按照章程規(guī)定對(duì)經(jīng)紀(jì)人員給予獎(jiǎng)勵(lì)和處分；(8)法律、法規(guī)允許的其他職責(zé)。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則行業(yè)規(guī)則是公約，不是國家法律法規(guī)和規(guī)章條例，它是平等民事主體之間的一種約定。

第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容一、注冊(cè)登記和備案（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)國家實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行注冊(cè)管理制度。取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，應(yīng)由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)同意后，向所在地的省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門遞交注冊(cè)申請(qǐng)，經(jīng)省級(jí)注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)初審合格后，上報(bào)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)審批。準(zhǔn)予注冊(cè)的人員，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)頒發(fā)建設(shè)部監(jiān)制的《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書》。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)必須同時(shí)具備以下條件：1.取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書；2.無犯罪記錄；3.身體健康，能堅(jiān)持在注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作；4.經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期一般為三年，注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于有效期屆滿前三個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊(cè)證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)在下列情況下，須達(dá)到規(guī)定的繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)。（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書自簽發(fā)之日起3年內(nèi)為初始注冊(cè)的，每3年至少應(yīng)當(dāng)參加一次由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)或者其指定機(jī)構(gòu)組織的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)，取得中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育合格證書，方可申請(qǐng)初始注冊(cè)。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在注冊(cè)有效期內(nèi)參加了中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)或者其指定機(jī)構(gòu)組織的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)，方可換發(fā)新的注冊(cè)證書。有下列情形之一的，不予注冊(cè)：（1）不具有完全民事行為能力；（2）因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿5年的；（3）在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者相關(guān)業(yè)務(wù)中犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤受行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分決定之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿5年的；（4）不在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時(shí)在2個(gè)或2個(gè)以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的；（5）依照本辦法被注銷注冊(cè)的，自被注銷注冊(cè)之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的；（6）法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形。在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更注冊(cè)手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有下列情形之一的，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)注銷注冊(cè)，收回或者公告收回房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書：（1）死亡或者被宣告失蹤的；（2）完全喪失民事行為能力的；（3）受刑事處罰的；（4）在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者相關(guān)業(yè)務(wù)中犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤受行政處罰或者撤職以上行政處分的；（5）連續(xù)2年以上（含2年）脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位的；（6）同時(shí)在2個(gè)或2個(gè)以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的；（7）嚴(yán)重違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的；（8）以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)資格證書的。被注銷注冊(cè)的人員，達(dá)到規(guī)定的注冊(cè)條件的，可以重新申請(qǐng)注冊(cè)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)登記及備案設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)首先由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門對(duì)其人員條件進(jìn)行前置審查，經(jīng)審查合格后，再向當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块T申請(qǐng)辦理工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、章程、機(jī)構(gòu)人員情況的書面材料到登記機(jī)構(gòu)所在地房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機(jī)構(gòu)備案。作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，它必須具備以下資質(zhì)條件：1.必須是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并能獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2.要有合法的法人代表和健全的管理機(jī)構(gòu)，并有相應(yīng)數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人才。3.必須具有一定數(shù)量的自有資金。4.必須有固定的辦公地點(diǎn)及合法的經(jīng)營方式和手段。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的年檢、驗(yàn)證管理實(shí)行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時(shí)間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等特點(diǎn)，具有其他監(jiān)督管理方式不可替代的作用。首先，年檢與驗(yàn)證管理有利于監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及時(shí)辦理變更登記。其次，年檢與驗(yàn)證管理有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。第三，年檢與驗(yàn)證管理有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合檢查、分析和評(píng)價(jià)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛規(guī)避與投訴受理締約過失造成的糾紛。2.合同不規(guī)范造成的糾紛。3.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主管部門主要通過以下手段來規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛：制定示范合同文本2.制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、明確服務(wù)要求和內(nèi)容3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)管四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的服務(wù)收費(fèi)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理涉及的一項(xiàng)重要內(nèi)容。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依照合同約定向委托人收取服務(wù)費(fèi)用，并開具發(fā)票。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的管理主要是從是否符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和是否明碼標(biāo)價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行管理。凡違反規(guī)定，將受到相應(yīng)的處罰。此外，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過隱瞞房地產(chǎn)交易價(jià)格等方式，獲取傭金以外的收益。

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的原則《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)規(guī)則》第六條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)遵守的原則：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的原則?！倍?、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本執(zhí)業(yè)規(guī)范1告示責(zé)任2告知責(zé)任3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的職業(yè)范圍4回避制度5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承接、承辦6房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同7重要文件署名8傭金9解除合同10資料申報(bào)三、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的爭(zhēng)議與處理1.當(dāng)事人雙方本著平等自愿的原則協(xié)商解決；2.如雙方協(xié)商不成，可以報(bào)請(qǐng)有關(guān)政府管理部門投訴，由其從中進(jìn)行調(diào)解；3.如果經(jīng)協(xié)調(diào)不能達(dá)成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理。合同中沒有仲裁條款的可以另行達(dá)成仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決為終局裁決；4.合同中無仲裁條款，事后又無法達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院訴訟。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)中的禁止行為1.采取引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、惡意降低傭金標(biāo)準(zhǔn)或者詆毀其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等不正當(dāng)手段承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的。2.明知交易物或交易方式屬法律、法規(guī)所禁止的范圍，仍提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的；3.通過隱瞞房地產(chǎn)交易價(jià)格等方式，獲取傭金以外收益的；4.隱瞞重要事實(shí)或虛構(gòu)交易機(jī)會(huì)、提供不實(shí)信息和虛假廣告的；5.泄露委托人商業(yè)秘密或利用商業(yè)秘密牟取不正當(dāng)利益的；6.出租、出借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書、注冊(cè)證書或允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)辦業(yè)務(wù)中誘導(dǎo)、指使委托人以合法的形式掩蓋非法目的，采取假贈(zèng)與、瞞報(bào)或者不實(shí)申報(bào)成交價(jià)等手段規(guī)避國家相關(guān)規(guī)定的。8.法律、法規(guī)禁止的其他行為。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員違規(guī)執(zhí)業(yè)，按照其違反規(guī)定的性質(zhì)不同及所承擔(dān)法律責(zé)任和方式的不同，可以分為民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任3個(gè)方面。第四章房地產(chǎn)交易管理制度與政策

第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述一、房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其它相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。二、房地產(chǎn)交易中的基本制度（一）國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度（二）國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度

（三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。它主要有房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移，因企業(yè)兼并或者合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移等六種方式。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合如下條件的：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.依法收回土地使用權(quán)的；4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。（三）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第三節(jié)商品房銷售管理一、商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合的條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、商品房計(jì)價(jià)方式按建筑面積計(jì)算，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，按套（單元）計(jì)算。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e三、面積確認(rèn)及面積差異處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。當(dāng)事人應(yīng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是：合同未作約定的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按約定利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。四、中途變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的情況因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。五、交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。六、保修責(zé)任買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。第四節(jié)房屋租賃管理一、房地產(chǎn)租賃的概念房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。二、有下列情形之一的房屋不得出租

（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（5）屬于違法建筑的；

（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。三、租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款

（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；

（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

（3）租賃用途；

（4）租賃期限；

（5）租金及