第五講國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度

第五講國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度譚柏平2023/10/262課堂練習(xí)題一、判斷題1、1980年前，我國(guó)的國(guó)有土地?zé)o償使用，無期限使用，并且土地使用權(quán)不能交易。2、城市土地儲(chǔ)備制度具有很強(qiáng)的計(jì)劃性。3、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于出讓，相當(dāng)于出租。4、娛樂用地的最高年限為50年。5、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地僅限于國(guó)有土地，且是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，不包括集體所有的土地。2023/10/263二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（）A、建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種無償行為。B、協(xié)議出讓缺乏公開性和競(jìng)爭(zhēng)性，人為因素影響較大，因此不能作為建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。C、土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得D、土地使用者超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)2023/10/2642、我國(guó)國(guó)有土地有償使用制度的特點(diǎn)包括：（）。A、國(guó)有土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離B、國(guó)家壟斷城市土地所有權(quán)C、城市土地所用權(quán)有期轉(zhuǎn)讓D、城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓2023/10/265參考答案一、判斷題1、對(duì)。2、對(duì)。3、錯(cuò)。4、錯(cuò)。5、對(duì)。二、選擇題答：1、ABD；2、ABD2023/10/266本講內(nèi)容一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償概述二、征收決定三、補(bǔ)償2023/10/267案例：CBD開發(fā)商訴清華住戶2012年3月25日據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道：去年7月，CBD開發(fā)商和清華大學(xué)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，將該校光華路校區(qū)土地出讓給CBD核心區(qū)二期，協(xié)議約定補(bǔ)償款總計(jì)24億余元。目前，因10多戶教職工未按約定時(shí)間騰退所居住的房屋，CBD開發(fā)商將清華大學(xué)和住戶們分別作為被告和第三人起訴。庭審時(shí)，清華大學(xué)表示，對(duì)CBD開發(fā)商的起訴無異議。住戶們則認(rèn)為拆遷補(bǔ)償不合理拒絕搬走。住戶們稱，作為清華的教職工，現(xiàn)住房是清華大學(xué)多年前作為“公租房”，分給他們租住多年，他們一直按月交租。校方稱，是暫時(shí)給教職工住的宿舍。住戶要求原告出示全部的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并給予合理補(bǔ)償，否則不同意搬走（住戶稱，清華大學(xué)除獲得24億余元拆遷款外，還得到一棟回遷辦公樓，所以，如果僅按照24億余元為總數(shù)補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)過低）。另外，在實(shí)際拆遷中，還存在未提前公示等不符合程序的問題，拆遷涉嫌違規(guī)。2023/10/268本案涉及的問題：——拆遷法律關(guān)系主體？——客體（公租房還是宿舍）？——住戶與學(xué)校的關(guān)系（租賃、借助、房改房）？——補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？（清華：每平米補(bǔ)償高于周邊住戶）——回遷還是異地安置？（回遷辦公樓原租戶有不有份？清華大學(xué)在其他校區(qū)沒有宿舍，沒法滿足住戶要求。）——拆遷程序？——?jiǎng)潛芡恋厣唐坊?？（城?zhèn)土地還是農(nóng)村土地上）后續(xù)：3月27日，朝陽法院在對(duì)受理的10起案件未作出宣判前，對(duì)其中兩戶作出先予執(zhí)行裁定，要求兩住戶于今日（3月28日）前將房屋騰空交付開發(fā)商。2023/10/269一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償概述1、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的立法目的規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)維護(hù)公共利益保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益注：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011年1月21日公布實(shí)施，原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

2023/10/2610房屋拆遷與房屋征收城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營(yíng)行為。特點(diǎn)：規(guī)劃、國(guó)土、拆房（目的是土地使用）、被拆遷人包括使用人（如央視大樓涉及原清華美院職工用房的拆遷）、補(bǔ)償安置性。2023/10/2611房屋征收是法律上取得房屋所有權(quán)的一種方式，它是指國(guó)家為公共利益的目的而強(qiáng)制、有償?shù)厝〉脟?guó)有土地上的原屬于其他民事主體所有的房屋的法律行為。物權(quán)法第42條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。注意：目前的房屋征收，不包括征收集體所有土地上的房屋。2023/10/2612征收的特征：

——公共利益；

——所有權(quán)轉(zhuǎn)移；

——強(qiáng)制性（不經(jīng)得所有權(quán)人的同意）；

——有償性；

——國(guó)有性。2023/10/26132、房屋征收的目的——公共利益為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。事例：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的違憲問題及公共利益之爭(zhēng)。2023/10/2614事例：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的違憲問題沖突1：公共利益2004年憲法修正案將憲法第10條第3款修訂為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！蔽餀?quán)法第42條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”2023/10/26152001年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第1條：為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》不符合《憲法》和《物權(quán)法》關(guān)于“為了公共利益的需要才能進(jìn)行征收征用”的規(guī)定，而且處于下位法的《拆遷條例》已經(jīng)與《憲法》修改案和《物權(quán)法》相抵觸。2023/10/2616《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

關(guān)于“公共利益”的界定第8條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：(1)國(guó)防和外交的需要；(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。2023/10/2617沖突2依據(jù)憲法和法律，補(bǔ)償應(yīng)在房屋拆遷之前完成，而《拆遷條例》卻將本應(yīng)在征收階段完成的補(bǔ)償問題延至拆遷階段解決。沖突3征收、補(bǔ)償主體應(yīng)是國(guó)家，但《拆遷條例》卻將補(bǔ)償主體定位為拆遷人。（如果是為了商業(yè)利益呢？不是征收，是民事協(xié)商。）沖突4對(duì)單位、個(gè)人房屋進(jìn)行拆遷，必須先依法對(duì)房屋進(jìn)行征收，而《條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可。2023/10/26183、房屋征收的原則原則一：決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開。原則二：先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2023/10/2619原則三：禁止行政強(qiáng)拆（由司法強(qiáng)制搬遷）。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。采取暴力、威脅等方法阻礙進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰。2023/10/2620二、征收決定1、規(guī)劃與論證征收房屋應(yīng)符合規(guī)劃：國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；土地利用總體規(guī)劃；城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

2023/10/26212、征收補(bǔ)償方案（1）擬定征收補(bǔ)償方案：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。（2）論證公布與征求意見：當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。（3）聽證會(huì)：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

2023/10/26223、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與資金籌備市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?023/10/26234、征收決定的公告與爭(zhēng)議的處理征收決定公告：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后，應(yīng)及時(shí)公告。公告應(yīng)載明的事項(xiàng)：征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等。爭(zhēng)議的處理：被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。2023/10/26245、房屋征收范圍的確定房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。思考：違章建筑補(bǔ)償嗎？2023/10/2625市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償！！房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。2023/10/2626三、補(bǔ)償1、補(bǔ)償范圍作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。2023/10/2627市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。思考：應(yīng)該是給先搬遷的人獎(jiǎng)勵(lì)，還是給后搬遷的人獎(jiǎng)勵(lì)？征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2023/10/26282、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。案例：被征收的房屋面積太小，如何補(bǔ)償、安置？被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！斗课菡魇赵u(píng)估辦法》由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。2023/10/26293、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。2023/10/26304、補(bǔ)償方式被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

問題：房屋建好之前住哪？2023/10/2631因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者