資產評估計算公式總結

第二章 資產評估的基本方法一成本法的基本計算公式：被評估資產評估值二重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經濟性貶值被評估資產評估值二重置成本X成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1） 按人工成本比例法計算：間接成本二人工成本總額城本分配率成本分配率二間接成本額人工成本額X100%（2） 單位價格法：間接成本二工作量（按工日或工時） 單位價格按工日或工時（3）直接成本百分率法： 間接成本二直接成本X間接成本占直接成本百分率物價指數法:或：功能價值法:資產重置成本資產歷史成本物價指數法:或：功能價值法:資產重置成本二資產歷史成本x（1+物價變動指數）被評估資產被評估資產年產量 參照物重置成本 參照物年產量 重置成本4.規(guī)模經濟效益指數法:被評估資產的重置成本4.規(guī)模經濟效益指數法:被評估資產的重置成本參照物資產的重置成本被評估資產的產量參照物資產的產量X表示是一個經驗數據，稱為規(guī)模經濟效益指數統(tǒng)計分析法：k=R’/RK—資產重置成本與歷史成本的調整系數R，——_某類抽樣資產的重置成本 R----某類抽樣資產的歷史成本三、實體性貶值及其估算：觀察法（成新率法）：資產的實體性貶值二重置成本x（1—實體性成新率）2.公式計算法:資產的實 重置成本 2.公式計算法:體性貶值 總使用年限 使用年限總使用年限=實際使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限二總使用年限=實際使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限二名義已使用年限乂資產利用率截止評估日資產累計實際利用時間100%資產利用率截止評估日資產累計法定利用三、功能性貶值及其估算資產的功能性貶值測算方法:被評估資產

功能性貶值額被評估資產年

凈超額運營年本折現資產的功能性貶值測算方法:被評估資產

功能性貶值額被評估資產年

凈超額運營年本折現系數（超額投資成本可視為功能性貶值|） 功能性貶值戔原重置成本一更新重置成本四、經濟性貶值及其估算 ：經濟性貶值率資產預計可被 資產原設計利用的生產能力 生產能力經濟性貶值率資產預計可被 資產原設計利用的生產能力 生產能力經濟性資產年收100%貶值額益損失額所得 ：1 PA,r,n稅率五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（預計尚可使用年限實際已使用年限+預計尚可使用年限）X100%2.修復費用法：成新率=1—修復費用/重置成本X100%nRt A六、收益法：1.資產未來收益期有限情況： 評估值=p -y-T1r六、收益法：1.R i-R i-中還包括期末資產剩余凈額。=年收益額/資本化率R 「i--未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，n -攵益年期 r折現率資產未來收益無限期情況：（1）未來收益年金化情況：資產評估值（收益限值）年等值收益額：評估值二P2.未來收益不等額情形：nR十t1r^nAi11rt資產評估值（預期收益現值）芝前若干年各年收益額乂各年折現系數+以后各年的年金化收益/資本化率X前若干年最后一年的折現系數第三章一、機器設備評估的成本法：機器設備評估值二重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值1、 重置核算法：（1）外購單臺不需安裝的國內設備重置成本重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格 +運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格X（ 1+運雜費率）（2）.外購單臺需安裝的國內設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格 +運雜費+安裝調試費或=全新設備基準日的公開市場交易價格X（ 1+運雜費率+安裝調試費）（3）.外購單臺不需安裝進口設備重置成本： 重置成本二（FOB價格+途中保護費+國外運雜費）X基準日外匯匯率 +進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費或=CIF價格X基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費其中FOB價格為離岸價，指裝運港船上交價格； CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費（4） .外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本二單臺未安裝進口設備重置成本 +安裝調試費+人員培訓費+其他（5） .外購成套需安裝設備重置成本重置成本二單臺未安裝進口設備重置成本總和 +單臺未安裝國產設備重置成本總和 +工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息（6） .車輛重置成本國內購置車輛重置成本二車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本二車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅+增值稅+證照及其他費用其中：進口關稅二車輛價格（CIF）X進口關稅消費稅二【車輛價格（CIF）+進口關稅】乂消費稅率：（1-消費稅率）進口增值稅二【車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅】乂增值稅率進口設備從屬費用1） 國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算或是按一定比例計取海運價二貨價X海運費率 費率：遠洋一般取 5%-8%，近洋一般取3%-4%2）國外運輸保險費的取費基數：貨價 +海運價國外運輸保險費=（貨價+海運價）X保險費率 費率可按保險公司費率確定，一般在 4%左右3）關稅的取費基數為設備到岸價 ：關稅=到岸價X關稅稅率）消費稅的計稅基數：關稅完稅價 +關稅消費稅=（關稅完稅價關稅）乂消費稅率：（1-消費稅稅率））增值稅的取費基數：關稅完稅價 +關稅+消費稅

增值稅=（關稅完稅價關稅+消費稅）乂增值稅率 注：減免關稅，同時減免增值稅6） 銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數銀行財務費用貨價X費率 我國現行銀行財務費率一般為 /-5%。7） 外貿手續(xù)費稱公司手續(xù)費，取費基數為到岸價人民幣數外貿手續(xù)費=到岸價X外貿手續(xù)費率 我國進出口公司的進口費率在1%-1.5%8） 海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費基數為到岸價人民幣對于免稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費 二到岸價人民幣數X費率對于減稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費 二到岸價人民幣數X費率乂減稅百分率我國現行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為 3%9）車輛購置附加費的取費基數為：到岸價人民幣數 +關稅+消費稅+增值稅車輛購置附加費=（到岸價人民幣數關稅+消費稅+增值稅）乂費率非標準設備重置成本:P=（Cm1頊疽孔）X（1+Kp）Xg），f由）P—— 、一. CK非標準設備重置成本m1----王材費（不含王要外購件費） Km---不含主演外購件費的成本主材費率 m2----主要外購件費 p---成本利潤率Kt---銷售稅金率Kd---非標準設備設計費率 n 非標準設備產量Cm1=2［（某主材凈消耗量：該主材利用率） ］乂含稅市場價格：（1+增值稅率）］Cm2=N［某主要外購件數量乂含稅市場價格：（ 1+增值稅率）］物價指數法設備重設備賬設備重置成本設備歷史成本設備重設備賬設備重置成本設備歷史成本X置成本面原值測算進口設備重置成本：評估基準日定基物價指 數設備購建時定基物價指數重置成本=賬面原值中的到岸價格X評估基準日外匯匯率 /進口時的外匯匯率X （1+進口設備生產國同類資產價格變動指數）X（1+現行進口關稅稅率）X（1+其他水費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格X（ 1+國內同類資產價格變動指數）進口設備現值=占面原值（人民幣）中支付外匯部分：設備進口時的外匯匯率X（ 1+設備生產國從設備出口到評估時點的價格變化率）三、規(guī)模經濟效益指數法被評估資產的重置成本參照物資產的重置成本被評估資產的產量被評估資產的重置成本參照物資產的重置成本被評估資產的產量參照物資產的產量x指統(tǒng)計得到的數據，稱為規(guī)模經濟效益指數法當x=1時，被評估及其設備的價格與生產能力呈線性關系；當x?1時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系；當x?時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系機器設備的實體性貶值機器估算：實體性貶值二重置成本X實體性貶值率二重置成本X（1城新率）使用年新率：成新率設備尚可使用年限/（設備已使用年限設備尚可使用年限）X100%機器設備已使用年限：實際已使用年限 二名義已使用年限乂設備利用率成新率=設備尚可使用年限/（加權投資年限設備尚可使用年限）X100%其中：加權投資年限二N（加權更新成本）：N（更新成本）加權更新成本已使用年限乂更新成本貶值率二已使用量/總使用量X100%貶值率二已使用量/（已使用量+尚可使用量）X100%機器設備的經濟性貶值機器估算因生產能力降低造成的經濟性貶值：經濟性貶值 =［1-（實際使用生產能力/額定生產能力）X100%

2.由于外界因素造成的收益減少:經濟性貶值額資產年收益損失額2.由于外界因素造成的收益減少:經濟性貶值額資產年收益損失額所得1稅率PA，r,n（P/A。r,n為年金現值系數第四章一.土地使用權㈠市場法：待估土地評估值二比較案例土地價格X正常交易情況/比較案例交易情況X待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值X待估土地個別因素值/比較案例個別因素值X待估土地評估基準日價格指數 /比較案例日物價指數土地使用年限修正時，修正系數可用下列公式：K=[1T/(1+r)m]:[1T/(1+r)n]待估土地使用權剩余年限；r 折現率/比較案例容積率與地價相關系數K待估土地使用權剩余年限；r 折現率/比較案例容積率與地價相關系數若容積率修正：容積率修正系數二待估土地容積率與低價相關系數2.基準地價系數修正法:K=(1+r)N-nX[(1+r)n-1]/](1+r)n1]2.基準地價系數修正法:r一還原利率K年限修正系數；N最高出讓年限；nr一還原利率㈡、收益法1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式:P=A/r2.1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式:P=A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式:pa1 1r(1r)P—土地使用權評估值； —土地收益；r還原利率；n 地收益年限;當n-8,p=A/r.即為土地所有權價值㈢，成本法評估值（土地價格） 土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益利息吐地取得費X土地開發(fā)期X相應利息率 +土地開發(fā)費X土地開發(fā)期X相應利息率X50%估算土地增值收益：土地增值收益二（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）X增值收益率其中：收益率一般在20%?25%之間。按補交出讓金的40%計算㈣.假設開發(fā)法地價二樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用專業(yè)費=建筑費Xi（i為一定的百分率）利息二（地價+建筑費+專業(yè)費）r（r為利息率）利潤二（地價+建筑費+專業(yè)費）X P’（ P’正常利潤率）；稅費=地價X t （t為稅費）二.建筑物評估方法成本法：建筑物評估值建筑物重置成本實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值建筑物重置成本的估算：（1）預決算調整法：地材價差額 定額直接費X地價價格指數人工費調整數二工日時X價差額/工時；價差額/工時=評估基準日工日單價-預決算工日單價調整后的機械費=定額直接費X當定規(guī)定的取費系數調整后的機械費工程決算直接費X評估基準日其他直接費取費標準工程直接費崩整后的人工費調整后的材料費調整后的機械費調整后的其他直接費重編預算法： 建筑物重置成本二N［（實際工程量X現行單價）X（ 1+現行費率）+材料差價］+按現行標準計算的各項間接成本價格指數調整法：待估建筑物重置成本 二待估建筑物賬面原值X綜合價格指數綜合價格指數評估時點價格指數建筑物購建時價格指數X100%綜合價格指數（1+a]）（1+a2）…（1+an）X100%（a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數）建筑物實體性貶值率及成新率的估算:4.建筑物實體性貶值率及成新率的估算:1)使用年限法:建筑物實體性貶值率二建筑物實際已使用年限：（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率建筑物尚可使用年限：（建筑物實際已使用年限 +建筑物尚可使用年限）X100%打分法：成新率二結構部分合計得分1)使用年限法:建筑物實體性貶值率二建筑物實際已使用年限：（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率建筑物尚可使用年限：（建筑物實際已使用年限 +建筑物尚可使用年限）X100%打分法：成新率二結構部分合計得分XG+裝修部分合計得分XS+設備部分合計得分XBG —結構部分的評分修正系數;—裝修部分的評分修正部分； —設備部分的評分修正系數三、建筑物經濟性貶值的估算:或：經濟性貶值P經濟性貶值=nRt=建筑物年收益凈損失額：正常資產收益率A1rtt1Ri---第許的建筑物年收益凈損失額；被評估資產㈤市場法：評估值功能性貶值額 tt1r—折現率；n—預計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常己年為單位被評估資產年 折現（交易實例X交易行為的修正系數X交易日期的修正系數X區(qū)域因素的修正系凈超額運營年本系數數X個別因素的修正系數）/n交易行為的補正：待估房地產的單位價格 二修正系數X交易實力房地產的單位價格修正系數二1-S補正值/交易價值2.易日期的修正：估價期日價格二調整系數X交易日期價格調整系數=估價期日價格指數/交易日期價格指數區(qū)域因素的修正：）雙百分制比較法：待估房地產的單位價格=修正系數X交易實力房地產的單位價格價格修正系數書估房地產總積分交易實例房地產總積分2）環(huán)境成熟度修正法：房地產價格 二調整系數X交易實例價格調整系數二1/（1+r）nr---折現率；n—達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度四?殘余估價法 b=a-Lr/（r+d2）=a2/（r+d2）—建筑物的還原利率B---建筑物的收益價格； —建筑物的折舊率;a---建筑物及其基地所產生純收益； l—土地價格；r—士地的還原利率；—建筑物的還原利率B---建筑物的收益價格； —建筑物的折舊率;a一建筑物的純收益2第五章無形資產評估一、無形資產評估中收益法的應用形式KR-.（1T—t-r《）無形資產評估值nt1(1無形資產評估值最低收費額nKRt第五章無形資產評估一、無形資產評估中收益法的應用形式KR-.（1T—t-r《）無形資產評估值nt1(1無形資產評估值最低收費額nKRt(1T)「1(1rt)K----無形資產分成率;無形資產最低收費額R「-吩成基數，重置成本凈值即銷售收入或銷售利潤;T—所得稅率;—收益期限;r--折現率成本分率轉讓成本

分攤率無形資產轉讓

的機會成本方運用無形的運用無形的能力能力無形的機會成本無形的減收益無形再開增用.無形資產收益額.無形資產收益額=銷售收入（利潤）X銷售收入分成率X1-所得稅率）因為：收益額=銷售收入乂銷售收入分成率因為：收益額=銷售收入乂銷售收入分成率X（ 1-分成率）=銷售利潤X銷售利潤分成率X（1-所得稅率）因而：銷售收入分成率二銷售利潤分成率因而：銷售收入分成率二銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率二銷售收入分成率：銷售利潤率1.邊際分析法。利潤分成率￡追加利潤現值：E利潤總額現值投資分成法。無形資產 無形資產無形資產約當投資量無形資產利潤分成率 約當投資量重置成本購買方約當投資量無形資產約當投資量1.邊際分析法。利潤分成率￡追加利潤現值：E利潤總額現值投資分成法。無形資產 無形資產無形資產約當投資量無形資產利潤分成率 約當投資量重置成本購買方約當投資量無形資產約當投資量1適用成本利潤率購買方約 購買方投入的總1適用成本利潤率當投資量 資產的重置成本無形資產評估中成本法的應用：無形資產評估值 二無形資產重置成本X成新率1）財務核算法：無形資產重置成本旦物質資料實際耗費量X現行價格） +N（實耗工時X現行費用標準）2）物價指數法：無形資產無形資產賬面成本X評估時物價指數 /購置時物價指數3）3）成新率估算：成新率剩余使用年限

已使用年限~剩余使用限限二、專利權評估方法1.收益法：第一種原因形成的超額收益可以用下式計算： R［（pp1）Q］（1t）R一超額收益；P2-使用專利權技術產品的價格； P--不使用專利權技術產品的價格；Q--產品銷售量（此外假定銷售量不變）；T—所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算： R［（QQ1）（Pc/oR—超額收益；Q2一-使用專利權技術產品的銷售量； Q廣-不使用專利權技術產品的銷售量；P—產品的價格；C—產品的單位成本；T所得稅率費用節(jié)約型無形資產，是指無形資產的應用，使得生產產品中的成本費用降低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。 R［（gC1）q］（1t）R—超額收益；C2-使用專利權技術產品的單位成本； C1--未使用專利權技術產品的單位成本;Q---產品銷售量（此外假定銷售量不變）；T—所得稅率三、商標權評估方法：PnRtt1 1rtA1竹P--商標評估值；四、商譽評估n--收益年限；—折現率;Ri--第許商標產品的超額收益（1） 割差法：（2） 超額收益法商譽的評估值企業(yè)整體 企業(yè)的各單項資產評估值資產評估值 之和含可確指無形資產）企業(yè)預期行業(yè)平均該企業(yè)的單項資1.超額收益本金化價格法：商譽的年收益額收益率 產評估值之和價值 適用本金化率被評估企業(yè)單項 被評估企業(yè)行業(yè)平均（或：商譽的 資產評估價值之和 預期收益率收益率值價值 使用資本化率式中：被評估企業(yè)預期收益率二企業(yè)預期年收益額企業(yè)的單項資產X100%n2.超額收益折現法：商譽的價值 Si/（1廿）i1S「--第年企業(yè)預期超額收益；r--折現率；1/（1+r）」-折現系數資產收益率二資產收益率/（1資產負債率）流動資產評估一、低值易耗品的評估： 在用低值易耗品的評估二全新成本價值X成新率成新率1低值易耗品實際已使用月數

低值易耗品可使用月數成新率1低值易耗品實際已使用月數

低值易耗品可使用月數100%㈠成本法：1）按價格變動系數調整原成本:某項或某類在制品、自制半成品評估值 二原合理材料成本X（1+價格變動系數）原合理工資、費用X（1+合理工資、費用變動系數）2） 按社會平均工藝定額和現行市價計算評估值：某在制品評估值二在制品是有數量X（該工序單件材料工藝定額X單位材料現行市價 +該工序單件工時定額X正常工資、費用）3） 按在制品的完工程度計算評估值：在制品評估值產成品重置成本X在制品約當量 在制品評估值二產成品重置成本X在制品完工率二、產成品及庫存商品的評估1.成本法：1）評估基準日與產成品完工時間接近產成品評估值產成品數量X單位產成品賬面成本1.應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值1.應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值=應收賬款賬面價值已確定壞賬損失預計壞賬損失壞賬2壞賬2壞賬比例法：比例評估前若干年發(fā)生的壞賬數額

評估前若干年應收賬款余額4.應收票據的評估:4.應收票據的評估:應收票據的評估=本金乂（1+利息率X時間）應收票據的評估票價到期價值貼現息貼現息應收票據的評估票價到期價值貼現息貼現息二票價到期價值X貼現率X貼現期2）評估基準日與產成品完工時間間隔較長方法一：產成品評估值產成品實有數量合理材料（工藝定額材料單位合理工單位小時合理工）時工資費用現行價格時定額方法二產成品產成品材料成材料綜合工資、費用工資，用綜3. 市場法：評估值實際成本本比例評估庫存（不含稅銷售價值數量出廠單價稅金調整系數 成本比例銷售所得）費用稅合調整系數）三、債權類及貨幣類流動資產評估 ：第七章 長期投資及其他資產評估（二）非上市交易債券的評估1.到期一次還本付息債券的價值評估：P F/（1r）P債券的評估值；F--責券到期時本金和利息之和； n 估基準日到債券還本付息的期限； r—折現率1）米用單利率計算時： F》。--（1+mr）P0-債券面值或計算本金值； m--債券的期限或計息期限；r---債券利息率2）采用復利率計算時： F=p（1+r）m2.每年支付利息、到期還本的債券評估： Pn 責券年限EitP^2.每年支付利息、到期還本的債券評估： Pn 責券年限1rt1rnP---債券的評估值;3.優(yōu)先股的評估：P。---P---債券的評估值;3.優(yōu)先股的評估：P。---責券的面值;RtEj_-債券在第年的預期收益（利息）Ar-適用是折現率;P一優(yōu)先股的評估值；R「一第年的優(yōu)先股收益；r—折現率；A---優(yōu)先股的等額股息收益4.普通股的價值評估（1）固定紅利型股利政策下股票價值評估。 P=D1/r式中：P——股票評估值； D1——下一年的紅利額； r——折現率或資本化率。（2）紅利增長型股利政策下股票價值評估。 P=D1/（r-g）（r>g）式中：P——股票的評估值； D1——下一年股票的股利額；r——折現率；g——股利增長率。第八章企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估中的財務分析：企業(yè)償債能力：流動比率流動資產/流動負債 （流動資產對流動負債以 2:1為宜）速動比率二速動資產/流動負債 （速動比率以11為宜）負債總額資產負債率100%全部資產總額企業(yè)運營能力：1）存貨周轉次數二年銷貨成本/存貨平均余額存貨平均余額二（期初存貨余額+期末存貨