合肥市建鴻海藍籌國際大廈前期定位及營銷策劃方案

鴻海藍籌國際大廈

前期定位及營銷策劃方案目錄3334營銷策略31市場及項目調(diào)研與分析35關(guān)于明亮博遠3整合傳播策略632項目定位產(chǎn)品設(shè)計建議37服務(wù)范圍、收費標準合肥市寫字樓物業(yè)市場綜合分析2007年合肥市在建、在售寫字樓數(shù)量及體量

經(jīng)統(tǒng)計顯示：2007年合肥市在建在售的寫字樓項目共計32個，推售建筑總體量為151.7萬㎡。其中在建、將建寫字樓項目9個，建筑總體量為30.9萬㎡，占合肥市在建、在售寫字樓項目建筑總體量的20.36%；在售寫字樓項目23個，建筑總體量為120.8萬㎡，占合肥市在建、在售寫字樓項目建筑總體量的79.64%。

2007年合肥市各區(qū)域在建、在售寫字樓數(shù)量及體量2007年合肥市在建、在售推盤項目和推貨體量最多的是高新區(qū)，政務(wù)區(qū)的推貨量排名第二，推貨量排名第三的為蜀山區(qū)，三個區(qū)域推貨總體量占合肥市寫字樓在建、在售項目總推貨體量的67%。2007年合肥市各區(qū)域在建、在售寫字樓的價格區(qū)間

通過價格比較可以發(fā)現(xiàn)：蜀山區(qū)寫字樓的價格區(qū)間跨度最大，銷售單價最高；高新區(qū)的銷售單價最低，政務(wù)區(qū)的銷售單價次于蜀山區(qū)和廬陽區(qū)，排名第三。

2007年合肥市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)特征

物業(yè)品質(zhì)地理位置品質(zhì)型雙優(yōu)型雙差型地段型優(yōu)質(zhì)寫字樓根據(jù)2007年合肥市寫字樓現(xiàn)狀，其優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)須符合雙優(yōu)型和地段型兩大標準，我們優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)定義應(yīng)該如下：標準層面積在900平方米以上，具備中央空調(diào)及較好的硬件設(shè)施，在中心區(qū)域內(nèi)的租金在60元/月.平方米及以上，或在中心區(qū)域外的租金在40元/月×平方米及以上，已經(jīng)開始運營使用的寫字樓物業(yè)。2007年合肥市寫字樓位置分布特征

本案新站板塊科大板塊四牌樓板塊百花井板塊三孝口板塊政務(wù)區(qū)板塊高新區(qū)板塊大鐘樓板塊北一環(huán)板塊南一環(huán)板塊合肥市的寫字樓物業(yè)市場按位置的不同，可以劃分為十大板塊，2007年的合肥市寫字樓物業(yè)市場，已經(jīng)形成了以三孝口板塊、四牌樓板塊、大鐘樓板塊、百花井板塊為中心，高新區(qū)板塊、政務(wù)區(qū)板塊、科大板塊、南一環(huán)板塊、北一環(huán)板塊和新站板塊為極點的“多中心、多極點”的分布格局，由圖可以看出，合肥市的極點板塊寫字樓物業(yè)密布于中心板塊寫字樓物業(yè)四周，并呈現(xiàn)出發(fā)散性的發(fā)展趨勢。

2007年合肥市寫字樓區(qū)域檔次分布特征

由上圖對合肥市寫字樓市場的區(qū)域劃分,按檔次類別可以總結(jié)出:1、中、高檔次寫字樓的區(qū)域分布

三孝口板塊、百花井板塊、四牌樓板塊、大鐘樓板塊2、中等檔次寫字樓的區(qū)域分布

北一環(huán)板塊、新站區(qū)板塊、科大板塊3、高檔次寫字樓的區(qū)域分布

高新區(qū)板塊、政務(wù)區(qū)板塊、南一環(huán)板塊2007年合肥市寫字樓物業(yè)重要關(guān)聯(lián)性特征推售規(guī)模特征：建筑體量在17000~36000㎡之間，標準層面積在900~2000㎡；寫字樓內(nèi)部硬件配套特征中央空調(diào)：有電梯數(shù)量：3-6部車位數(shù)量：50-402個熱水供應(yīng)：67%的寫字樓無熱水供應(yīng)得房率及入住率特征得房率：70~80%入住率：50~97%主力租戶特征：以外資企業(yè)及民營企業(yè)為主項目賣點特征位置優(yōu)越，檔次較高，能和主要產(chǎn)品相結(jié)合，如古井假日酒店，自身硬件配制高，與底商結(jié)合在一起，如新都會寫字樓與底商家樂福超市結(jié)合在一起租金水平特征：30—120元/㎡/月2008年合肥市寫字樓物業(yè)市場可售量分析截至2008年3月底，合肥市在建、在售的寫字樓物業(yè)中，總體量約為108萬㎡，結(jié)轉(zhuǎn)的存貨量約為56萬㎡，結(jié)轉(zhuǎn)去化率為51.85%，同時已知合肥市寫字樓物業(yè)市場從1999年開始，但從被調(diào)查的樓盤的推售時間可以看出，大部寫字樓物業(yè)推售時間均集中在最近五年中，從而可知，合肥市平均每年約有11萬㎡的寫字樓貨量在盤存入結(jié)轉(zhuǎn)貨量中。2008年合肥市寫字樓物業(yè)市場各區(qū)域可售量分析通過對2008年合肥市各區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的總貨量及結(jié)轉(zhuǎn)量對比發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及政務(wù)區(qū)在寫字樓的推售總量及結(jié)轉(zhuǎn)量上較高，瑤海區(qū)及合經(jīng)區(qū)的貨量則相對較低。合肥市歷年來寫字樓物業(yè)市場供需求狀況分析從歷年合肥市寫字樓市場的供需求狀況可以看出,合肥市寫字樓物業(yè)市場目前仍處于供大于求的現(xiàn)狀,但從年銷售率可以看出,從2007年開始,合肥市寫字樓市場的銷售狀況開始走出低谷,合肥市寫字樓市場的整體運營形式開始好轉(zhuǎn)，開始走向了快速增長期。2008年合肥市寫字樓物業(yè)市場各區(qū)域銷售量分析通過對2008年合肥市各區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的總貨量及銷售量對比發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及政務(wù)區(qū)在寫字樓的銷售量較高，主要原因是：新站區(qū)目前的商業(yè)、金融配套齊全，為辦公物業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境，而政務(wù)區(qū)主要依賴政務(wù)辦公優(yōu)勢，從而為該區(qū)域的發(fā)展提供了先天優(yōu)勢。2008年合肥市寫字樓物業(yè)市場各區(qū)域銷售均價分析通過對合肥市目前在建、在售各區(qū)域的銷售價格調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合肥市場目前各區(qū)域字樓的銷售價格在5000元/㎡上下波動，其中廬陽區(qū)的價格平均線最高，為8000—8500元/㎡，其次為包河區(qū)，在6000—7500元/㎡之間。合肥市公寓類物業(yè)市場綜合分析2007年合肥市小公寓戶型供給分析2007年合肥市小公寓供給占合肥市新建住宅商品房總體供應(yīng)貨量的11%，這比2006年的小戶型供應(yīng)量增長了6%，由此數(shù)據(jù)可以看出，合肥市小戶型公寓在年度供應(yīng)量上呈現(xiàn)增長態(tài)勢。2007年合肥市小公寓戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供給分析2007年合肥市小公寓戶型在供給上以普通小戶型為主，即毛坯式小戶型，同時精裝修小戶型也占有較大比例，可見，精裝修小戶型已經(jīng)正逐漸被合肥市民所接受。2007年合肥市小公寓戶型面積變化分析變化：50-60平方米的小戶型迅速減少，70-90平方米的小戶型大量增加。30平方米以下的超小戶型出現(xiàn)。

原因：（1）07年挑高小戶型供應(yīng)趨少，此類產(chǎn)品面積普遍在50-60平方米；（2）為滿足“90平方米以下套型占70%”的政策要求，部分樓盤大量規(guī)劃70-90平方米的中小戶型，甚至規(guī)劃30平方米以下的超小戶型，增加小戶型數(shù)量滿足政策的要求。2007年合肥市小公寓戶型需求分析2007年合肥市小戶型公寓在需求上的比例為8%，但由于合肥市整體市場的需求是大于供給的，且當部分樓盤的小戶型貨量在當年不能完全推售，所以使得當年推售的小戶型貨量在當年均能基本得以去化。2007年合肥市小公寓戶型銷售去化分析從2007年合肥市小戶型公寓的銷售去化率上可以看，合肥市目前的小戶型公寓相比普通商品房仍舊緊俏，這表明合肥市小戶型公寓開發(fā)的空間巨大。2007年合肥市小公寓戶型銷售價格分析2007年合肥市小公寓的銷售均價為3847元/㎡，這比合肥市普通住宅的銷售均價高出了500元/㎡，通過對普通住宅與小戶型公寓的銷售價格對比可以發(fā)現(xiàn)，合肥市小戶型公寓受供給量稀少，去化率高的雙重影響，從而致使小戶型的單價要比普通住宅的單價要高。2008年合肥市小公寓戶型供應(yīng)量根據(jù)合肥市2006年度、2007年度住房市場建設(shè)和銷售情況，結(jié)合城市規(guī)模的擴大和市場需求的增長，合肥市確定了2008年將建設(shè)各類住房約138700套，總建筑面積達到1209萬㎡。其中，套型建筑面積小于90㎡的住房約有107800套，建筑面積達849萬㎡，占總建筑面積的70.22%。在新建設(shè)的商品住房中，套型建筑面積小于90㎡的約有92500套。

2008年合肥市小公寓戶型消費需求人群分析客源構(gòu)成年輕化，小公寓成為一次置業(yè)者首選。合肥市購房人群中，30歲以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增長的趨勢。這些一次置業(yè)的消費者積蓄有限，但發(fā)展?jié)摿薮螅俏磥沓鞘械闹袌粤α?，選擇小戶型一般都帶有自住、投資的雙重目的。合肥市典型性小公寓分析-項目分布目前合肥小戶型公寓主要以平層公寓為主，挑高公寓為輔平層公寓：金色梧桐、上元公寓、領(lǐng)域、上堤等有平層和挑高：鉑金漢宮合肥市典型性小公寓分析-面積示意102030405060708090100110120平層公寓挑高公寓鉑金漢宮和地藍灣鉑金漢宮寰宇上都創(chuàng)智廣場博澳麗苑上堤信旺尚都30-40平方米產(chǎn)品較少，可適當設(shè)置合肥市典型性小公寓分析-暢銷面積段統(tǒng)計50－100㎡的戶型單月銷售最多，市場存量最少，是市場需求的重點產(chǎn)品。合肥市典型性小公寓分析-戶型配比30354045505560657075808590面積（㎡）戶型比例（%）102030405060繡珍小戶型經(jīng)濟小戶型小二房二房小三房合肥市目前各小戶型公寓樓盤的戶型配比中，35—55㎡之間的面積目前在公寓面積段中已經(jīng)占據(jù)較大的比例。合肥市辦公類消費需求調(diào)查總價承受能力

被訪者選擇40－59萬的接受度最高，為32.7％。其次為30-39萬元，為20.8％。30萬以下的接受度為17.3％。而80萬以上的接受度為16.7%購買區(qū)域選擇

根據(jù)調(diào)查，對辦公房區(qū)域的選擇和商鋪大致相同，排在前三位的依次為廬陽區(qū)、政務(wù)區(qū)和新站區(qū)，占比分別為30％、20％和14％。經(jīng)濟區(qū)和瑤海區(qū)（不包括新站）的占比僅為3％和5％。小區(qū)內(nèi)辦公接受程度小區(qū)內(nèi)住宅房當辦公用也是百姓比較關(guān)注的話題。調(diào)查結(jié)果顯示，56％的被訪者對小區(qū)住房辦公用持比較反對的態(tài)度，只有25％的人對此表示能夠接受小結(jié)1、投資寫字樓的群體普遍要接受總價在40—50萬元之間；2、在購買區(qū)域上，蜀山區(qū)寫字樓被選擇度相對較底，只有2%；3、對“住宅禁商”，大部分被調(diào)查者均持贊同態(tài)度。從以上三點可以看出，目前合肥市投資寫字樓的群體可以接受的單價在4000~5900元㎡，仍把選擇老城區(qū)中商業(yè)寫字樓作為投資對象，并希望“住宅禁商”能促進寫字樓市場的租賃成活率。合肥市公寓類消費需求調(diào)查受訪者年齡分布調(diào)查結(jié)果顯示，近期有著購房興趣或意向的被訪者年齡主要集中在21-30歲之間，占總體比重的62.8%；31-40歲的比重次之，比重約為24.4%；相對來說，41歲以上的中老年興趣較小。這說明未來主要消費者應(yīng)以40歲之前的中青年為主。受訪者性別比例從性別來看，調(diào)查過程中女性比重為57.8%，男性比重為42.2%。可見女性在購房過程的決策權(quán)顯得越來越重要，調(diào)查過程中也了解到大多數(shù)消費者特別是年輕人在購房時，主要以家庭集體意見為主，也就是說家庭內(nèi)部人員大都參與到購房決策中來。受訪者職業(yè)構(gòu)成從職業(yè)分布來看，個體戶/中小企業(yè)主和公司/企業(yè)管理人員所占比重最大達到30%和25%。其次，是國家公務(wù)員和“公司普通員工”，其他職業(yè)者比重都較小。受訪者學(xué)歷分布從被訪者學(xué)歷來看，大專以上學(xué)歷者總體比重最大。其中，高中/中專/職高學(xué)歷的被訪者比重是28%，本科及以上學(xué)歷為28%。由此可見，客戶群體整體素質(zhì)較高，具有一定的文化水平。受訪者的購房計劃調(diào)查結(jié)果顯示，被訪者未來購房時間主要集中在一至兩年、三至五年，比重分別為28.3%、30.8%。此外，計劃一年以內(nèi)、五年以后置業(yè)的被訪者比重分別為13.9%、18.9%。表示未來購房時間不明確的被訪者比重為8.1%。這說明本次調(diào)研中的被訪者較符合本案的開發(fā)時間，屬于項目潛在客戶。受訪者購房的目的從被訪者的購房目的來看，投資升值和辦公/商用的被訪者比重最高，占總體比重的45%，其次被訪者的購房目的是為了結(jié)婚買房和改善居住環(huán)境，比重均達到15%。從這可見受訪者者更希望樓盤能夠投資升值。受訪者家庭年收入從被訪者的家庭年收入來看，被訪者家庭年收入主要集中在5萬-15萬元以內(nèi)，其中8-10萬元的家庭年收入者比重最大；5萬元以下的家庭年收入者比重最小。受訪者的媒體接觸習(xí)慣從消費者平時獲得樓盤信息的途徑來看，最常見的媒體渠道為報紙廣告，所占比重最大，戶外廣告次之?？梢?，消費者平時獲取相關(guān)房產(chǎn)信息的主要渠道還是通過傳統(tǒng)媒體.受訪者置業(yè)次數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，下次置業(yè)者比重最高達到40%，而二次置業(yè)者、三次及以上置業(yè)者的比重分別為35%、25%。受訪者購房決策因素分析因素比例排名因素比例排名交通條件66.4%1工程質(zhì)量31.1%10周邊自然環(huán)境62.2%2醫(yī)療條件25.8%11地理位置61.1%3小區(qū)景觀25.6%12升值空間45.3%4安全系統(tǒng)25.0%13價格44.2%5周邊人文環(huán)境22.8%14教育條件43.1%6建筑風(fēng)格22.5%15生活配套條件41.4%7開發(fā)商品牌及實力16.1%16物業(yè)管理35.0%8智能化系統(tǒng)15.6%17戶型33.9%9其他2.5%18調(diào)查結(jié)果顯示，交通條件、周邊自然環(huán)境、地理位置和升值空間為購房者決策購房四大因素。小結(jié)從受訪者的被調(diào)查意向上來看，區(qū)域消費者與全市相比具有一定的特性，相對來說，區(qū)域消費者層次普遍較高，消費能力較強，二次置業(yè)占比較大，需求戶型和面積以大面積舒適型居住戶型為主，單價和總價承受能力也較市平均水平高。但是，近年來隨著金地·國際城小面積公寓全市熱銷以及新都會國貿(mào)公寓大體量小戶型公寓的推出，區(qū)域消費特征也會發(fā)生變化，將吸引來一批年青一族、中小企業(yè)等；這會成為未來區(qū)域消費和消費者的主導(dǎo)特征之一；另外，隨著該板塊商業(yè)氛圍的日益成熟和完善，投資型客戶也將成為該區(qū)域客源的重要組成部分。科大板塊新建公寓、寫字樓簡析科大板塊新建、在售公寓、寫字樓項目調(diào)查分析調(diào)查板塊項目名稱總規(guī)模開盤時間銷售均價（元/㎡）銷售率

產(chǎn)品類型科大板塊仕嘉名苑3萬2006年5月490099%高層創(chuàng)景花園19萬2006年4月560085%高層黃金廣場10萬2006年初6200100%高層/商業(yè)富廣大廈6萬未售7000_9000---寫字樓匯金大廈4萬08年5月8200(精裝修）50%寫字樓、酒店式公寓通過上表可以看出，本案所處的科大板塊內(nèi)，寫字樓和公寓的供應(yīng)量不足，但需求量旺盛?？拼蟀鍓K新建商務(wù)類商品房市場簡析根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和整個區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的趨勢，可以推斷出2008年區(qū)域上市的商品房大致形態(tài)如下：（1）08年該地區(qū)域產(chǎn)品的差異化和營銷推廣策略的有效性直接決定著項目的成敗。目前項目直接競爭性樓盤不多，除了恒生陽光城四期（商務(wù)寫字樓）、另外富廣大廈為純寫字樓。（2）08年上市的產(chǎn)品在物業(yè)形態(tài)上，小高層、高層住宅會成為市場供應(yīng)量的主流（馬鞍山路板塊、望江路板塊），多層逐步淡化出市場，投資型公寓類住宅和別墅（玫瑰紳城）的供應(yīng)量將會大量增加。（3）在戶型面積與結(jié)構(gòu)上，預(yù)計08年市場供應(yīng)量中，三房戶型仍會占據(jù)主體的地位，但中小戶型（公寓為主）的供應(yīng)比例將得到提升，二房、小三房將逐步成為市場供應(yīng)的次主力戶型。（4）戶型的市場主流供應(yīng)直接牽涉到總價問題與消費者的支付力問題，面積的縮小意味著總價的控制，07年上市項目總價基本在45萬元以下，局部樓盤會超越50萬大關(guān)（綠地）。對于總價的控制是未來保證銷售的主要前提條件之一。（5）08年投放本區(qū)域市場的量中，基本以中高檔樓盤為主，也有若干大盤的存在，品質(zhì)在合肥市場應(yīng)處于前列水平。本案競爭項目調(diào)查及分析本案周邊在售商務(wù)類樓盤分布此次調(diào)查采用對本案東、南、西、北四個方位的抽樣調(diào)查的方式，選擇了本案周邊的在售商務(wù)類樓盤，分別為項目北部的黃金廣場、西部的信旺尚都、東部的創(chuàng)景花園、富廣大廈、南部的安高城市天地、鑫苑望江花園。

本案本案周邊在售商務(wù)類樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)—黃金廣場項目名稱黃金廣場位置蜀山區(qū)黃山路與金寨路交匯處銷售價格（元/㎡）公寓：6200租賃價格（元/㎡·月）公寓：25-30建筑規(guī)?？偨娣e139000平方米建筑層數(shù)地上29層內(nèi)部配套設(shè)施中央空調(diào)，監(jiān)控系統(tǒng)物管管理費(元/㎡/月)商業(yè)：3.0寫字樓：1.78住宅：1.18車位配比1：1以下廣告語&說辭緊跟世界500強，投資專業(yè)新鋪王戶型及面積段戶型：一房至三房面積區(qū)間：40.5㎡-179.20㎡項目賣點位置、品質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃。本案周邊在售商務(wù)類樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)—安高城市天地項目名稱安高城市天地位置合作化南路與望江西路交口銷售價格（元/㎡）5800租賃價格元/㎡·月建筑規(guī)?？偨娣e300000㎡建筑層數(shù)地上18層，地下1層內(nèi)部配套設(shè)施會所、沃爾瑪超市物管管理費(元/㎡/月)1．05車位配比1：1廣告語&說辭城市生活大師最值得向往的居所戶型及面積段戶型：三室面積區(qū)間：100㎡-139.99㎡項目賣點品質(zhì)、位置、規(guī)模。本案周邊在售商務(wù)類樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)—富廣大廈項目名稱富廣大廈位置屯溪路與徽州大道交匯處東南角銷售價格（元/㎡）7500-8200租賃價格，元/㎡·月建筑規(guī)模總建面積68000平方米建筑層數(shù)29層，地下2層。內(nèi)部配套設(shè)施VRV智能變頻分戶計量空調(diào)，安全監(jiān)控系統(tǒng)。物管管理費(元/㎡/月)未定車位配比1：1廣告語&說辭國際商務(wù)平臺；領(lǐng)袖企業(yè)的戰(zhàn)略基地。戶型及面積段面積區(qū)間：76㎡-2170㎡項目賣點位置、品質(zhì)、甲級寫字樓。本案周邊在售商務(wù)類樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)—信旺·尚都項目名稱信旺·尚都位置望江路與孔塘路交匯處銷售價格（元/㎡）4300租賃價格元/㎡·月建筑規(guī)?？偨娣e70000㎡建筑層數(shù)29層內(nèi)部配套設(shè)施市政供暖、會所、幼兒園、小學(xué)物管管理費(元/㎡/月)1．15車位配比1：0.7廣告語&說辭SOHO之后延伸而出的DOHO公寓聯(lián)合體。戶型及面積段面積區(qū)間：33㎡-140㎡項目賣點位置、品質(zhì)、配套本案周邊在售商務(wù)類樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)—鑫苑·望江花園項目名稱鑫苑·望江花園位置合肥市望江東路275號銷售價格（元/㎡）5300左右租賃價格元/㎡·月建筑規(guī)模總建面積17萬平方米建筑層數(shù)27層內(nèi)部配套設(shè)施藍球場，會所，網(wǎng)球場物管管理費(元/㎡/月)1．20車位配比1：1廣告語&說辭中央湖居上的空中花園戶型及面積段戶型：二房、三房面積區(qū)間：70㎡-130㎡項目賣點位置、品質(zhì)、配套。本案周邊在售商務(wù)類樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)—創(chuàng)景花園項目名稱創(chuàng)景花園位置績溪路與曙光路交匯處銷售價格（元/㎡）5600租賃價格元/㎡·月建筑規(guī)?？偨娣e19萬平方米建筑層數(shù)31層內(nèi)部配套設(shè)施會所、智能監(jiān)控系統(tǒng)。物管管理費(元/㎡/月)1．28車位配比1：0.7廣告語&說辭市中心，一座地標性建筑。戶型及面積段戶型：二房、三房面積區(qū)間：120㎡-150㎡項目賣點位置、規(guī)劃、規(guī)模。本案競爭樓盤的確定經(jīng)過對本案周邊的樓盤隨機調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)本案的定位，與本案存在競爭的樓盤不能簡單的用產(chǎn)品比較法則確定，由于本案的市場定位的多元性，即本項目是集辦公、公寓、商業(yè)為一體綜合性物業(yè)，所以在競爭對手的選取上，就要綜合考慮與本案產(chǎn)品存在復(fù)合及沖突的樓盤，同時也要考慮本案周邊的部分雷同性產(chǎn)品，對本案消費客群所造成的分流，從以上兩點分析可以得出，與本案存在競爭的樓盤，是歸結(jié)在項目的產(chǎn)品物業(yè)類型、產(chǎn)品所面對的消費群體和產(chǎn)品的定位的三大要素上，綜合上述調(diào)查的資料可以看出，本案目前不存在明顯的競爭對手，項目的最終定位可參考黃金廣場及鴻基國際廣場兩個項目，前者為亦商亦住的公寓，后者為經(jīng)濟型寫字樓。本案周邊項目租售價格分析樓盤名稱售價(元/㎡)租價(元/㎡/月)戶型及面積區(qū)間寫字樓入住客戶類型黃金廣場6200公寓:25-40一房至三房/40.5㎡-179.20㎡貿(mào)易型/經(jīng)營型鴻基國際廣場售完20-30

經(jīng)營型/成長型從上表可以計算出，本案周邊商住型公寓的投資回報率約為5-7.7%,經(jīng)濟型寫字樓的物業(yè)價值約為6000—6500元/㎡。本項目調(diào)查的結(jié)論本案供給層面總結(jié)

在土地市場供給上，區(qū)域板塊內(nèi)的土地放量較少，這決定了區(qū)域板塊內(nèi)新建商住辦物業(yè)可供開發(fā)的相對稀缺性，同時本案周邊配套發(fā)展相對成熟，居住社區(qū)目前已經(jīng)形成規(guī)模，本案的入市不論是從土地帶來的物業(yè)增值上，還是從社區(qū)未來成熟上，都無疑迎合的市場需求。在本案的建筑形態(tài)上，本案所屬的科大板塊，其板塊內(nèi)已經(jīng)形成了成熟的IT批零市場，且區(qū)域內(nèi)中高檔商業(yè)配套的發(fā)展空間較大，同時辦公物業(yè)也從中檔物業(yè)產(chǎn)品向中高檔物業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，而公寓類物業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的發(fā)展是符合市場需求的。從以上的分析可以看出，本案以公寓、辦公、配套商業(yè)在區(qū)域內(nèi)的供給是符合區(qū)域內(nèi)消費需求的。本案需求層面總結(jié)

在合肥市新建商務(wù)類商品房的需求上，合肥市目前新建商務(wù)類物業(yè)市場需求求量逐年走高，市場目前的有效需求及潛在需求仍舊大于供給，這促進了合肥市各區(qū)域板塊內(nèi)各樓盤新建商務(wù)類物業(yè)供給量的增長。受合肥市新建商務(wù)商品房市場需求剛性增長的影響，科大板塊內(nèi)，不論大、中、小樓盤的在貨量推售的過程中，均得到的有效需求及潛在需求的有效吸納，投資性需求在該板塊內(nèi)發(fā)展旺盛。通過以上分析可知，本案所處的合肥樓市良性發(fā)展的大環(huán)境及板塊內(nèi)商務(wù)物業(yè)逐漸成熟的發(fā)展氣候，為本案提供了先天性、理性的需求群體。本案產(chǎn)品層面總結(jié)

本案產(chǎn)品在規(guī)模上，屬于科大板塊內(nèi)的中等規(guī)模樓盤，由于本案的產(chǎn)品在設(shè)計上以辦公物業(yè)為主，這無疑加大了本案產(chǎn)品在銷售上的風(fēng)險系數(shù)。但本案緊鄰高架，如功能定位為公寓的話，也將有很大的抗性。功能如何設(shè)定，將是結(jié)合自身研判后重大的課題。本案價格層面總結(jié)

本案周邊目前的公寓類銷售均價為6000元/㎡左右，經(jīng)濟型辦公類銷售均價為6500元/㎡左右，與合肥市公寓、辦公物業(yè)的銷售價格相比，本案周邊的商、住、辦物業(yè)在合肥市場上處于中高位運營，所以說本案的價格的起點相對較高，同時從本案周邊物業(yè)的增長幅度可以看出，本案后市在價格增長幅度上，具備著較大的潛力。

本案競爭層面總結(jié)

從本案的隱性競爭層面可以看出，本案要在競爭上取得主動，不僅要在產(chǎn)品上下功夫，還要運用科學(xué)的市場營銷方式，即在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的情況下，采取市場的差異化營銷，使產(chǎn)品準確、及時、有效地傳達給本案所面對的消費需求群體，達到先發(fā)現(xiàn)需求，再迎合需求，最終滿足需求的目的，只有這樣，才能保證本案在競爭環(huán)境中，永遠處于主動的地位。本案自身研判本案產(chǎn)品分析—位置

本案位于合肥市南部，緊鄰金寨路，中國科技大學(xué)斜對面，在區(qū)屬上隸屬包河區(qū)。本案本案產(chǎn)品分析—規(guī)模

本項目一期占地面積為8273㎡，總建筑面積為53298㎡。本案產(chǎn)品分析—主要技術(shù)經(jīng)濟指標

本項目一期開發(fā)的貨量位于項目的西南部，其中地上建筑面積：41267㎡，地下12021㎡。項目容積率：4.998，地下室為兩層：負二層為地下機動車車庫，負一層為商業(yè)配套服務(wù)用房。本案一期本案產(chǎn)品分析—項目剖面展示

本案一期共開發(fā)兩棟樓，其中南樓共28層，北樓共20層，裙樓三層，連接南北樓，層高一層4.8m,二、三層為4.5m,上蓋物業(yè)4—9層，層高為3.4m,9層以上為3.2m。本案產(chǎn)品分析—項目戶型例舉（商業(yè)）

項目的一層商業(yè)總面積為2922㎡，共分五個入口，其中南北各兩個入口，一個是辦公入口，一個是商業(yè)入口，鄰近金寨路的東部有一個商業(yè)入口，項目一層的商業(yè)戶型為開放式布局，未進行分割，柱距8.4米。本案產(chǎn)品分析—項目戶型例舉（辦公）

可以看出，項目一期的上蓋物業(yè)在戶型規(guī)劃上，均規(guī)劃為辦公戶型，主要體現(xiàn)為：1、戶型為單一的南北設(shè)置；2、共用衛(wèi)生間；3、無廚房，但在建筑結(jié)構(gòu)上，電梯間、強、弱電井和樓梯間的墻體均為簡力墻結(jié)構(gòu)，其他均為框架結(jié)構(gòu)，所以說項目的戶型在結(jié)構(gòu)的改造上具備較好的彈性。SF本案周邊環(huán)境調(diào)查—周邊交通

本案緊依的金寨路具備良好的通達性，一是在交通路網(wǎng)上連接周邊的主、次干道，二是在能達性上覆蓋合肥市各區(qū)域，三是依靠金寨路高架的優(yōu)勢，極大縮短了至合經(jīng)區(qū)與政務(wù)區(qū)的時間，拉近了與此兩個區(qū)域的距離。本案周邊環(huán)境調(diào)查—周邊配套

本案周邊一公里范圍內(nèi)的成熟小區(qū)較多，醫(yī)院、學(xué)校相對集中，數(shù)碼市場已經(jīng)形成氣候，所以本案的周邊配套特性是：生活機能配套齊全，學(xué)區(qū)及醫(yī)療環(huán)境優(yōu)越，數(shù)碼市場發(fā)達。本案SWOT分析——優(yōu)勢（S）■合肥唯一IT商圈：金寨路與黃山路交口區(qū)域是合肥唯一IT商圈，匯集各大IT賣場和品牌商家。本案正處于這一核心商圈。■俊逸的商務(wù)形象：全覆蓋的藍色玻璃幕墻、劃破城市天際的立面幾何線條，無一不彰顯本案與生俱來的商務(wù)氣質(zhì)?！霰憷慕煌肪W(wǎng)：金寨路高架，黃山路景觀大道，城市主干道形成四通八達的現(xiàn)代交通格局！交通便利，來去隨心！■齊全的商務(wù)配套：商務(wù)中心、餐飲酒店、咖啡廳、商務(wù)會所、娛樂健身、賓館，銀行、商場……充分滿足各項商務(wù)需要?！鰣酝Φ淖赓U需求：商圈內(nèi)無論寫字樓還是住宅，租賃市場都是一樣的火爆。投資本案不僅物業(yè)增值，更有豐厚租金回報?！鰣怨痰目蚣艚Y(jié)構(gòu)：建筑采用比框架結(jié)構(gòu)更為牢固的框架剪立墻結(jié)構(gòu)，抗震能力強，保證物業(yè)及人身的長久安全。本案SWOT分析——劣勢（W）噪音影響：本案緊靠金寨路高架橋，噪音污染對客戶消費信心樹立產(chǎn)生極大影響。北樓大堂影響：北樓大堂難以達到項目調(diào)性所需要的高度，只有通過其它辦法去彌補。本案SWOT分析——機會（O）■裙樓商業(yè)：裙樓商業(yè)的旺場將為上蓋物業(yè)提供有利的客戶支撐?！龀鞘邪l(fā)展：城市經(jīng)濟發(fā)展很快，對寫字樓物業(yè)的需求正處在成長期，且本案所處的區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的需求正在不斷加大?！鐾顿Y觀念：隨著人們對寫字樓投資觀念的增強，寫字樓投資前景的不斷明朗化，投資客群置業(yè)機會的不斷增大，同時亦為本案提供良好的未來升值前景?！龈偁帲汉戏适袑懽謽鞘袌龃媪俊⒃谑奂凹磳⑼剖械呢浟窟_到180萬方左右。競爭對手不斷涌現(xiàn)，都對本案形成競爭威脅?！稣撸簢页雠_一系列針對投資類購買行為的限定，打擊了中小投資給，也給本案帶來政策、信貸方面的威脅。本案SWOT分析——威脅（T）本項目發(fā)展戰(zhàn)略：完全具備成為該特定區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)條件領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者擁有做高科商業(yè)賣場的經(jīng)驗項目具有無可復(fù)制的地段優(yōu)勢產(chǎn)品設(shè)計新穎具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機會主義者依托該區(qū)域成熟商圈優(yōu)勢，高形象為戰(zhàn)略導(dǎo)向，掀起新的科技行業(yè)集散中心本案亮點著重分析挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補缺者追隨者√理由本案亮點著重分析本案雄踞合肥唯一IT商圈，坐享該區(qū)域商業(yè)與商務(wù)的成熟與便利，使入駐者能夠輕松而從容的匯聚財富，正因“唯一”，方顯“從容”。是市內(nèi)其它類似物業(yè)所決不能比擬的。合肥唯一IT商圈挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補缺者追隨者√理由本案亮點著重分析本案外表俊逸，硬朗。南北兩棟雙子高層氣宇軒昂，大面積玻璃幕墻流光溢彩，商務(wù)形象高雅而華貴，一座屹立于金寨路高架邊的新城市地標即將橫空出世?？∫莸纳虅?wù)形象挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補缺者追隨者√理由本案亮點著重分析交通的便利與否，是購買商務(wù)物業(yè)的業(yè)主非常關(guān)心的要素之一，本案緊臨金寨路高架橋、與黃山路、望江路兩條城市主干道相鄰，交通路網(wǎng)四通八達，方便快捷。便利的交通路網(wǎng)挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補缺者追隨者√理由本案亮點著重分析本案所處的科大IT商圈經(jīng)過十余年的發(fā)展，已非常成熟，無論是酒店、餐飲、休閑還是專業(yè)的IT產(chǎn)業(yè)鏈均非常齊全，而本案商業(yè)裙樓的自有商務(wù)配套更使業(yè)主無需步出樓宇，便可盡享便利。齊全的商務(wù)配套挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補缺者追隨者√理由本案亮點著重分析本案所處區(qū)域正因?qū)懽謽窍∪?，很多普通住宅、公寓都被賦予商務(wù)功能租賃使用?；鸨淖赓U市場不僅充分反映出市場的需求，本案推出后更能吸引大量投資客群入市，去化前景看好。堅挺的租賃需求挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補缺者追隨者√理由本案亮點著重分析開發(fā)企業(yè)率先采用框剪結(jié)構(gòu)，在框架結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增加了剪力墻，抗震抗災(zāi)性能極強，與框架結(jié)構(gòu)相比，強度更高，更堅固，幫助業(yè)主在此創(chuàng)立事業(yè)的百年基業(yè)。

堅固的框剪結(jié)構(gòu)目錄3334營銷策略31市場及項目調(diào)研與分析

35關(guān)于明亮博遠3整合傳播策略632項目定位產(chǎn)品設(shè)計建議37服務(wù)范圍、收費標準核心客群描述置業(yè)動機以投資為目的；認可本案商圈價值及發(fā)展?jié)摿Γ瑢Ρ景缸饨鸹貓蠹吧禎摿τ行判?。有較理性的投資經(jīng)驗。職業(yè)描述多為個體工商戶、小型私營企業(yè)主，公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員等；對新事物有較強接受能力，自我意識強烈，投資不容易被誘導(dǎo)。文化背景多元化收入描述家庭年收入約15萬元以上，經(jīng)濟條件優(yōu)越，工作穩(wěn)定心理特征1、有著進取、自我奮斗的價值觀，追求自我實現(xiàn)、認同文化附加值。2、具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態(tài)。置業(yè)傾向投資數(shù)額在20萬-50萬之間重要客群描述置業(yè)動機此前租賃辦公室、或自購住宅、商住樓充當辦公室?？释徺I純寫字樓辦公自用，有日后轉(zhuǎn)為投資的思想準備。關(guān)注——辦公形象、交通便捷、升值潛力職業(yè)描述合肥公司的控股人；安徽乃至全國公司的合肥負責人。其中，周邊IT行業(yè)客戶更為集中收入描述公司行為及個人行為皆有，以個人行為為主。年收入約20—50萬元，有一定的經(jīng)濟實力心理特征追求完美，有非常強的進取心置業(yè)傾向涵蓋所有的面積段；超出面積段的，可以合并目標客群定位重要客群：部分本案周邊商圈經(jīng)營者，其他成長型企業(yè)，購買寫字樓自用為主。改善其經(jīng)營環(huán)境，并看好本項目投資前景。邊緣客群：安徽省內(nèi)其它地市的投資群體，或者外地安徽籍投資群體。核心客群：對投資寫字樓市場有一定認識，看好本區(qū)域發(fā)展的投資者。項目功能定位前的思考功能定位思考：

差異化，輕易跳出現(xiàn)有的競爭，占有市場另一極。xyz以定位占領(lǐng)市場佇立在科大商圈的藍籌股以自身特點占領(lǐng)市場以成熟商圈占領(lǐng)市場項目功能定位

本案如果功能定位為SOHO公寓，對“創(chuàng)景花園”與“黃金廣場”兩個項目進行價格權(quán)重的分析，不難得出市場預(yù)期售價。創(chuàng)景花園5600元/平米，黃金廣場6200元/平米。創(chuàng)景花園所處地段與本案相當，單面臨城市主干道，距離黃山路與金寨路交口的距離也與本案相當。但其項目并不臨街，其價值略低于本案。黃金廣場位于黃山路與金寨路交匯處，其優(yōu)越的立地性使該項目的價值略高于本項目。

本案如定位公寓，其售價應(yīng)介于兩者之間，高于創(chuàng)景花園，低于黃金廣場。不考慮市場其它因素，預(yù)計價格在5900-6000元/平米。項目功能定位

本案如果功能定位為純寫字樓，以“富廣大廈”與“綠地藍海大廈”兩個項目進行價格權(quán)重的分析，不難得出市場預(yù)期售價。富廣大廈7900元/平米，馬鞍山綠地贏海7500元/平米，政務(wù)區(qū)綠地藍海大廈6300元/平米。這三個項目都有非常鮮明的核心優(yōu)勢。富廣大廈項目是目前合肥各寫字樓項目中，地段、交通綜合指標應(yīng)當是最好的。綠地在合肥開發(fā)的兩個寫字樓是目前全國知名開發(fā)企業(yè)在合肥率先開發(fā)的兩個高標準寫字樓。在與這三個項目進行權(quán)重分析的時候，主要是基于綠地藍海大廈，再結(jié)合另兩個項目特質(zhì)，我們不難得出——

本案如定位為純寫字樓，不考慮市場其它因素，預(yù)計價格在7000元/平米左右。項目功能定位賣的快賣的高公寓市場抗性明顯小于寫字樓，銷售速度也明顯快于寫字樓。公寓價值明顯小于寫字樓。如果以40%公寓計算，比起全寫字樓，將少盈利1800萬元。從投資回報及項目風(fēng)險來分析：項目功能定位

從產(chǎn)品抗性分析：本案面臨金寨路高架，噪音影響非常明顯，這對于公寓來說是非常大的抗性。更多的人即使是購買這樣的公寓，也是改為辦公用途。本案非住宅用地，公寓都不能享受20%首付的政策。這是一個極大的銷售抗性。目前規(guī)劃的寫字樓大堂都難以拔升寫字樓調(diào)性。從外立面來看，寫字樓的形象還不錯，但是大堂、公共空間的標準太低。銷售抗性較大。項目功能定位

明亮博遠專業(yè)建議：做純寫字樓。很簡單一個問題——這樣的寫字樓物業(yè)如果不賣7000元/平米，而是賣6000元/平米，好賣呢？答案：價值預(yù)期與優(yōu)惠價格之間的落差，必然形成快銷。目錄3334營銷策略31市場及項目調(diào)研與分析

35關(guān)于明亮博遠3整合傳播策略632項目定位產(chǎn)品設(shè)計建議37服務(wù)范圍、收費標準增加大堂面積，提升大堂裝飾標準，從而全面提升項目形象。產(chǎn)品設(shè)計建議——大堂

部分公共空間（如走道、電梯廳）加強裝飾標準，注重公共空間綠植、擺件等細節(jié)的營造，讓客戶有進入高檔場所的感覺。產(chǎn)品設(shè)計建議——共享空間加強共享空間的裝飾及擺件標準，用細節(jié)拔高項目調(diào)性。

注意公共空間燈光的效果，明亮的暖色調(diào)易于營造高檔商務(wù)的尊貴感覺和優(yōu)雅的感覺。

產(chǎn)品設(shè)計建議——共享空間通過燈光的效果，營造高檔的感覺電梯的重要性對于寫字樓來說不言而喻，采用進口品牌、大容量的高速電梯（電梯直達地下車庫），將為本案增加實用的亮點。產(chǎn)品設(shè)計建議——共享空間配置情況空調(diào)、電力系統(tǒng)變頻恒壓，中央空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng)防火電視監(jiān)控，安裝煙感火災(zāi)自動報警、通道疏散指示燈、自動噴灑裝置、正壓送風(fēng)安保系統(tǒng)公共區(qū)域設(shè)置閉路電視監(jiān)控點，配置固定攝像機在大樓安保，監(jiān)控室里進行監(jiān)控，閉路電視系統(tǒng)與自動報警系統(tǒng)聯(lián)動；通訊配套預(yù)留電話,電視插口、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計建議——交房標準必要且較高標準的商務(wù)辦公交房標準，將支撐物業(yè)售價，從而贏得市場的認知。產(chǎn)品設(shè)計建議——交房標準配置情況墻面及房頂面高級乳膠漆入戶門、各房門品牌入戶防盜門及鎖具；精裝門、門套窗戶彩塑窗燈具辦公格柵燈從公共空間的高標準裝修，到室內(nèi)空間的局部精裝修交付，提高裝修標準不僅僅是抬升了物業(yè)的調(diào)性，提高了產(chǎn)品的檔次，更能迎合業(yè)主的需求。公共空間精裝修滿足了業(yè)主的臉面，室內(nèi)局部精裝修方便業(yè)主入駐或租賃。產(chǎn)品設(shè)計建議——空中花園增設(shè)空中花園：本案兩棟高層之間的裙樓樓頂，辟出一定的面積設(shè)置空中花園。開放式的空中花園，綠意中庭。改變了過去傳統(tǒng)寫字樓封閉壓抑的辦公環(huán)境，不僅可以幫助入駐者在此進行人際交流，更創(chuàng)造了一個陽光、綠色、有氧的辦公環(huán)境，提升了項目的品質(zhì)。目錄3334營銷策略31市場及項目調(diào)研與分析

35關(guān)于明亮博遠3整合傳播策略632項目定位產(chǎn)品設(shè)計建議37服務(wù)范圍、收費標準案名建議（主選）藍籌本指藍籌股，是指具有較大成長空間的原始股；以藍籌為案名，表示項目具有良好的投資升值前景；國際大廈作為寫字樓案名，簡潔大氣的建筑質(zhì)感不言而喻。案名建議（備選）鴻海硅谷國際大廈

案名突出本案的商圈優(yōu)勢，將IT商圈的價值通過“硅谷”一詞展現(xiàn)。從全國各大城市的IT商圈寫字樓，案名為硅谷的不少，經(jīng)營業(yè)績也不錯。

房地產(chǎn)營銷的最高境界——將產(chǎn)品的差異化形成一個獨有的產(chǎn)品概念，在拔高產(chǎn)品調(diào)性的同時，產(chǎn)品的核心優(yōu)勢、產(chǎn)品價值充分得到詮釋。這樣，不僅能夠形成快銷、熱銷，更可以最大化的挖掘項目經(jīng)濟價值！獨有的產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念提煉3E新概念寫字樓Environment(環(huán)境優(yōu)勢)Economy(經(jīng)濟優(yōu)勢)Equipment(智能化設(shè)施優(yōu)勢)

“3E”概念，由美國著名的建筑師J.L.WILLIAM提出，將寫字樓最重要的元素———Environment(環(huán)境優(yōu)勢)、Economy(經(jīng)濟優(yōu)勢)與Equipment(智能化設(shè)施優(yōu)勢)合為一體，在西方發(fā)達國家影響很大并已得到廣泛推廣，曼哈頓、東京、倫敦等多個地區(qū)已經(jīng)形成了3E新概念寫字樓的新趨勢。將“3E新概念”引入鴻海藍籌，既說明項目與國際接軌的理念，同時也將引領(lǐng)著合肥新一代寫字樓的發(fā)展。項目形象定位財智雙核·純寫字樓財智雙核：財富、智本是企業(yè)共同的追求，雙核不僅直觀體現(xiàn)這樣的意境，更意喻本案雙子樓的物業(yè)形態(tài)。本案地處合肥唯一IT商圈，與中國科技大學(xué)一路之隔。智本不僅包含IT行業(yè)，更囊括其它科技企業(yè)、營銷服務(wù)業(yè)與生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的眾多企業(yè)。純寫字樓：以此與區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)進行有效區(qū)隔。純粹商務(wù)空間、滿足高端商務(wù)需求的純寫字樓，在商務(wù)硬件配置上，是普通商住樓所望塵莫及的。推廣口號酷睿，創(chuàng)富巔峰酷睿：Intel雙核——酷睿，非常巧妙點出IT核心商圈的項目優(yōu)勢。更意喻“極為睿智”。創(chuàng)富巔峰：本案客群主要是投資群體及投資自用兩宜的中小企業(yè)，“創(chuàng)富巔峰”是他們共同的追求。創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)目錄3334營銷策略31市場及項目調(diào)研與分析

35關(guān)于明亮博遠3整合傳播策略632項目定位產(chǎn)品設(shè)計建議37服務(wù)范圍、收費標準整體營銷思路一推盤原則將樹立開發(fā)商品牌、樓盤形象作為一個有機整體，形成合力。策略為先與競爭樓盤區(qū)分化定位、通過創(chuàng)新概念吸引客戶，拔高項目調(diào)性，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。立體轟炸強大的媒體宣傳、現(xiàn)場的包裝及道具，最大化的擴大項目知名度。有效沖鋒打造一線銷售力量的戰(zhàn)斗力與殺傷力，強化案場的專業(yè)性和有效的客戶轉(zhuǎn)化方式，最大化減少客戶流失。整體營銷思路推售節(jié)奏建議2、首先推售北樓。以較低價格的房源迅速搶抓中小投資客和自用客，并形成高性價比形象，完成階段銷售目標！3、借助北樓的銷售人氣，增加南樓投資者的信心，并進而加速南樓銷售，追求利潤最大化！1、本案采取“分批公開、合理銷控”的推盤模式。節(jié)點工作要點準備期（2個月）1、強調(diào)本案即將上市，通知業(yè)內(nèi)人士和關(guān)心本案人群。2、一定程度上提高產(chǎn)品形象和品牌知名度。預(yù)熱期（1個月）1、項目公開亮相，詮釋本案概念，公布項目核心賣點，引起市場共鳴。2、開展大型SP活動，并通過活動突顯項目的特性，拉升本案的調(diào)性。營銷節(jié)點及工作要點節(jié)點工作要點蓄水期

（1個月）1、廣告進行賣點分述，并進行銷售信息的公開，廣告量增加。2、有效的SP活動的籌備和舉辦可以積極挖掘客源。3、強化案場管理與培訓(xùn)，不放過任何一個潛在客戶。開盤強銷期

（1個月）1、通過產(chǎn)品說明會和充分準備的開盤活動，提升解籌率。2、根據(jù)現(xiàn)狀及時修正推廣路線，完善下一步推廣計劃。持續(xù)期1、簽約客戶繼續(xù)跟進，挖掘老帶新客戶資源。2、保持適當?shù)膹V告頻次，保證售樓部的來電來訪量，促進剩余房源銷售。3、舉辦一些符合項目調(diào)性的SP活動，利用活動掀起階段性的銷售小高潮。營銷節(jié)點及工作要點8月2008年7月10月

第一階段：面的擴張

（解決項目知名度問題）第二階段：質(zhì)的完備

（解決項目美譽度問題）第三階段：準的對接

（解決項目忠誠度問題）營銷節(jié)點及作用9月11月12月營銷推廣階段階期周期備注1準備期6月底-8月20日通過工地圍墻樹立、銷售部建設(shè)、戶外廣告發(fā)布，告知本項目即將推市。2預(yù)熱期8月21日-9月20日以本案提出的“3E”概念進行前期的市場預(yù)熱炒作，制造差異化的寫字樓形象個性。3認籌期9月21日-10月20日落實到產(chǎn)品層面的賣點訴求，以塑造高性價比為宗旨，采用對比訴求方式，與令人心動的起價以及高升值前景進行比照。4第1次開盤強銷10月21日-11月20日經(jīng)過前期充分的準備、實現(xiàn)開盤熱銷。5繼續(xù)吸籌，第2次開盤11月21日-12月20日12月21日-1月20日寫字樓第一次開盤熱銷，成為中小投資客、自用客的新寵，利用市場的高亢熱情，趁熱再次推出第二批寫字樓并進行提價。6南樓寫字樓公開09年春節(jié)后在北樓熱銷的基礎(chǔ)上，進一步拔升南樓的項目調(diào)性，詮釋品牌內(nèi)核。南樓高調(diào)亮相、推售。以本案08年10月15日具備預(yù)售條件為例。價格建議二價格分析、價格預(yù)測及建議

暫定本案首次開盤時間：08年10月25日（周六）兩樓銷售基價（均價）可以定在7000元/平米。采取“低開高走”的價格策略，保證項目去化速度，從而彌補全部寫字樓定位的回款壓力。北樓銷售基價（均價）6800元/平米，南樓銷售基價（均價）7300元/平米。促銷策略及發(fā)展三適應(yīng)促銷工具研究優(yōu)惠SP：做為房地產(chǎn)營銷最直效的促銷工具，應(yīng)積極選用；贈送SP：做為房地產(chǎn)營銷最直效的促銷工具，應(yīng)積極選用；聯(lián)合SP：因為房地產(chǎn)產(chǎn)品的總價特點，聯(lián)合營銷的合作伙伴不僅要保證其品牌影響力、美譽度，更要具備聯(lián)合營銷的要件。因此選擇一定要慎重。建議慎重選用；競賽SP：可以與贈送SP、優(yōu)惠SP組合使用，從而增加后兩者的效果。建議可以選用。目錄3334營銷策略31市場及項目調(diào)研與分析

35關(guān)于明亮博遠3整合傳播策略632項目定位產(chǎn)品設(shè)計建議37服務(wù)范圍、收費標準明亮博遠是合肥明亮廣告有限公司與廣州博遠地產(chǎn)顧問有限公司合作成立的專業(yè)房地產(chǎn)顧問機構(gòu)，成立于2006年10月。合肥明亮與廣州博遠的強強結(jié)合，是本土市場洞悉力和先進專業(yè)技術(shù)理念相結(jié)合的成功典范。明亮博遠作為合肥不動產(chǎn)營銷推廣服務(wù)的專業(yè)旗幟，從產(chǎn)品設(shè)計到規(guī)劃調(diào)整，從廣告推廣到品牌營銷，從流程管理到案場銷售，為安徽本土開發(fā)商扮演著全程領(lǐng)航者的核心角色。明亮博遠秉持“全面、全程、聚焦、聚合”的核心競爭力，所代理服務(wù)的物業(yè)類型除普通住宅物業(yè)外，更專設(shè)項目組對別墅物業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店）、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)進行深度鉆研，并有豐富的成功案例積累。明亮博遠還擁有殷實的主力店商家資源，可堪稱專業(yè)與資源深度結(jié)合的全程一體化實戰(zhàn)型地產(chǎn)代理公司。經(jīng)營理念——“客戶的成功才是我們永遠的桂冠”！明亮博遠目前在皖服務(wù)項目

物業(yè)類型案名住宅—80萬方超級大盤綠地·國際花都住宅－15萬方豪宅友陽世紀云頂住宅—16萬方中式風(fēng)情中興·西湖花園住宅—疊加別墅奧體美墅住宅—7萬方高爾夫別墅安糧紫云灣住宅—享樂型小公寓IHOME摩卡住宅—13萬方園林地產(chǎn)三盛·頤景園商務(wù)—寫字樓綠地·藍海國際大廈商業(yè)—商業(yè)街、裙樓底商升輝·香江街商業(yè)—商業(yè)街、裙樓底商綠地·花花市街商業(yè)—綜合體港澳廣場商業(yè)—綜合體眾望城市廣場商業(yè)—綜合體香江國際商業(yè)廣場工業(yè)地產(chǎn)工投·立恒工業(yè)廣場綠地·

藍海國際大廈寫字樓營銷案例綠地·藍海位于政務(wù)文化新區(qū)核心的潛山路旁，緊鄰合肥市政務(wù)中心辦公大樓。項目寫字樓總建筑面積9萬㎡，分為A、B、C樓，其中A樓地上24層，地下2層；B樓地上19層,地下1層。作為綠地集團在合肥首個寫字樓項目，綠地·藍海以極具創(chuàng)新精神的藍海戰(zhàn)略決勝于世，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的合肥樓市，狹路相逢智者勝！項目概況接手項目后，進行了精準的目標客群定位，從而確立“中國第一家為處于快速成長期的智本型企業(yè)量身定做的純寫字樓”這一項目定位。項目并以“藍?！睘榘该?，生動詮釋項目定位。2007年8月26日，藍海B樓A組團開盤，共推出120個單元。開盤一周內(nèi)，完成銷售117套大定，僅剩三套！趁勝追擊！2007年9月16日，藍海A樓B組團66個單元隆重推出，開盤當天銷售63套！短短一個月之內(nèi)，綠地藍海締造出合肥寫字樓銷售的完美神話！

另外還將定位融入產(chǎn)品規(guī)劃，通過“現(xiàn)代化企業(yè)管理咨詢功能+開發(fā)商擔保銀行貸款+業(yè)界運營專家指導(dǎo)+引入先進管理系統(tǒng)+綠地會+合肥CBD影響力+綠地藍海定期信息發(fā)布體系＋綠地網(wǎng)國強大信息平臺”將“藍海”概念落到實處。全面解決客戶最關(guān)心的問題，為客戶提供商務(wù)增值服務(wù)，提高項目的產(chǎn)品附加值。藍海一經(jīng)面世，瞬間引爆合肥寫字樓市場，引發(fā)熱銷狂潮！銷售成績綠地·藍海國際大廈綠地·藍海國際大廈綠地·藍海國際大廈綠地·藍海國際大廈綠地·藍海國際大廈3334營銷策略31市場及項目調(diào)研與分析

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