平安銀行地產(chǎn)續(xù)債業(yè)務(wù)發(fā)展之路

平安銀行地產(chǎn)續(xù)債業(yè)務(wù)發(fā)展之路

隨著金融與土地工業(yè)的深入融合，以住宅為基礎(chǔ)的長(zhǎng)期融資形式，吸引了越來越多的大型企業(yè)。自去年民生銀行、平安銀行分別與恒大地產(chǎn)合作發(fā)行類永續(xù)債產(chǎn)品后,諸多金融機(jī)構(gòu)和大型房企紛紛跟進(jìn),地產(chǎn)永續(xù)債持續(xù)升溫。日前,平安銀行的“金橙俱樂部”再次擴(kuò)容,并吸納了包括40家信托公司在內(nèi)的新會(huì)員。對(duì)此,平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁劉湣棠表示,現(xiàn)階段的策略是“兩條腿走路”,一方面繼續(xù)做開發(fā)貸與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,另一方面嘗試與集團(tuán)旗下的信托、基金公司合作,為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)各類資管計(jì)劃。平安此舉無疑給市場(chǎng)留下了無限想象。因?yàn)樵?013年年末,平安銀行還成立了“金橙”地產(chǎn)金融子俱樂部,57家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為其首期會(huì)員。業(yè)內(nèi)人士分析,地產(chǎn)永續(xù)債很可能就是今后劉湣棠為簽約的57家房企設(shè)計(jì)的“各類資管計(jì)劃”之一。但是鑒于當(dāng)前樓市“唱空”情緒的蔓延以及多地房地產(chǎn)信貸政策趨緊跡象明顯,在接受《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》采訪時(shí),平安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人持謹(jǐn)慎態(tài)度:目前平安銀行的永續(xù)債業(yè)務(wù)還是只有一單(聯(lián)合平安大華基金與恒大地產(chǎn)合作發(fā)行了50億元的地產(chǎn)永續(xù)債),對(duì)于今后地產(chǎn)永續(xù)債業(yè)務(wù)的發(fā)展計(jì)劃不愿多談。公司經(jīng)營(yíng)及對(duì)資本的需求滿足不大企業(yè)的不斷要求自2013年民生銀行、平安銀行分別與恒大地產(chǎn)合作發(fā)行類永續(xù)債產(chǎn)品后,很多金融機(jī)構(gòu)和大型房企紛紛看好,地產(chǎn)永續(xù)債持續(xù)升溫。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)信貸緊縮的預(yù)期下,有業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為,地產(chǎn)永續(xù)債“要火”。在2013年上半年,在港上市的恒大地產(chǎn)發(fā)行了幾期類永續(xù)債的優(yōu)先股產(chǎn)品,但早期并未引起市場(chǎng)反響,在經(jīng)過1個(gè)月的成熟運(yùn)作后,開始引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。由于這一產(chǎn)品在會(huì)計(jì)處理上可以作為股本,不計(jì)入長(zhǎng)期負(fù)債,可以有效降低上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率。2013年8月26日,恒大地產(chǎn)在香港舉行了2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì),表現(xiàn)異常搶眼。至2013年6月30日,恒大凈負(fù)債率從2012年上半年的96.1%降至58.4%,銳減37.7%,負(fù)責(zé)率降幅為全行業(yè)最大。與此同時(shí),恒大2013年中報(bào)里權(quán)益項(xiàng)下掛了60多億元人民幣的“永久資本工具”。目前,平安銀行“金橙俱樂部”已吸納了57家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和40家信托公司,預(yù)計(jì)用不了多久,平安銀行的地產(chǎn)永續(xù)債業(yè)務(wù)就會(huì)再添新單。從海外市場(chǎng)看,目前全球已有50國(guó)家發(fā)行永續(xù)債,根據(jù)彭博統(tǒng)計(jì),截至2013年10月前共有8471億美元永續(xù)債發(fā)行,發(fā)行量最大的國(guó)家是英國(guó)、美國(guó)和法國(guó),三國(guó)永續(xù)債發(fā)行量占比合計(jì)接近全球半壁天下。全球超過70%的永續(xù)債是以美元和歐元計(jì)價(jià),前者約占43%,后者約占34%。在中國(guó),永續(xù)債才剛剛起步,市場(chǎng)空間較大。不過,其面臨的最大的瓶頸仍在于尋找需求群體,目前中國(guó)永續(xù)債的創(chuàng)新動(dòng)力主要來自于發(fā)行人,但能否獲得需求者的青睞和接受仍存在較大的疑問。尤其是在目前債市較為低迷的背景下,明顯處于“買方市場(chǎng)”,投資者對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度存疑?！邦愌娱L(zhǎng)債”能否多用?所謂永續(xù)債,就是沒有明確到期日或期限非常長(zhǎng)的債券?！皞?權(quán)益之實(shí)”是永續(xù)債產(chǎn)品的靈魂。此前國(guó)內(nèi)主推的地產(chǎn)永續(xù)債模式,主要是諾亞財(cái)富、民生銀行和平安銀行,載體通道無一例外的都是選用跟自己相關(guān)聯(lián)的基金子公司。具體方式為:數(shù)十億資金借道基金子公司設(shè)立資管計(jì)劃,再通過委托貸款發(fā)放給港股上市的房企。該筆貸款不設(shè)固定期限,根據(jù)境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,可計(jì)入“永久資本工具”,計(jì)入權(quán)益項(xiàng);同時(shí),資管計(jì)劃通過“利率重置條款”,前兩年發(fā)行人獲得較低的融資利率,第三年開始息率大幅攀升,即以高息促使其在兩年內(nèi)還款。專業(yè)人士分析,已發(fā)行的地產(chǎn)永續(xù)債實(shí)際上是參照國(guó)際市場(chǎng)“永續(xù)債”的功能,利用內(nèi)地和香港在財(cái)務(wù)制度上的不同處理方式設(shè)計(jì)的一款創(chuàng)新產(chǎn)品,實(shí)質(zhì)上就是一種利用高級(jí)別信用設(shè)計(jì)的沒有固定還本付息的理財(cái)產(chǎn)品。投資人購(gòu)入永續(xù)債券之后,雖不能在到期后收回本金,卻可以每年按票面利息,永久取得利息。但是,“類永續(xù)債”能否計(jì)入權(quán)益項(xiàng),在會(huì)計(jì)的處理上一直飽受爭(zhēng)議。一是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)有嚴(yán)格的規(guī)定,如果贖回期后票息上浮較大,則視為發(fā)行人有很強(qiáng)的動(dòng)力贖回,將贖回日視為有效到期日。同時(shí),按標(biāo)普的規(guī)定,有效到期日前20年里,永續(xù)債不得計(jì)入權(quán)益。一般來說,永續(xù)債融資金額巨大,可以?？顚Ｓ?再加上項(xiàng)目的其他配套資金,會(huì)形成大額的資金沉淀,銀行可獲得相當(dāng)可觀的中間業(yè)務(wù)收入。因此,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),可能有更多的房企會(huì)和平安銀行合作嘗試這種融資手段。在恒大地產(chǎn)通過利用內(nèi)地和香港不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)變通實(shí)踐后,不少銀行、券商甚至專門成立了此類部門,公關(guān)各類符合條件的大型房企?！按笮头科蟛⒉蝗卞X,基金子公司或者有限合伙基金的融資成本又很高,雙方能合作的原因之一,在于找到了永續(xù)債這種模式?！鄙钲谝晃凰侥既耸勘硎?當(dāng)前大型房企普遍急需降低融資成本,致使永續(xù)債保持著持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)。明確市場(chǎng)管理主體,健全“嚴(yán)格獨(dú)立”風(fēng)險(xiǎn)管理框架“永續(xù)債就是一個(gè)噱頭,是規(guī)避監(jiān)管的一種金融工具?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直言不諱,他認(rèn)為,該類產(chǎn)品條款的設(shè)置都是為了配合香港上市公司或海外發(fā)債公司資產(chǎn)負(fù)債率的要求?！皝喼抻览m(xù)債最明顯的特點(diǎn)在于票息高,這顯然與發(fā)行人所在國(guó)家的無風(fēng)險(xiǎn)利率水平有關(guān),一旦這種利率水平被打破,則發(fā)行人和投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很高?！毕愀垡煌缎腥耸勘硎尽Ｒ灿袠I(yè)內(nèi)人士指出,對(duì)于有些資產(chǎn)負(fù)債率很高、海外融資還款期相對(duì)集中的房企而言,發(fā)行永續(xù)債更像是一針致幻劑。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不暢,還款拖延到3年以上,則將面臨極高的利息率和風(fēng)險(xiǎn)。此外,從創(chuàng)新角度看,市場(chǎng)雖然發(fā)力推地產(chǎn)永續(xù)債,但中國(guó)法律上還處于模糊地帶,現(xiàn)有的法律框架還不支持無固定期限的債務(wù),容易發(fā)生糾紛。中金公司還指出,地產(chǎn)永續(xù)債面臨的最大瓶頸仍在于尋找需求群體。永續(xù)債由于期限較長(zhǎng)且流動(dòng)性較差,適合配置型機(jī)構(gòu)持有,但中國(guó)長(zhǎng)線投資者稀缺。從目前類永續(xù)債的發(fā)行來看,無論是基金子公司還是券商資管,最后的主導(dǎo)者還是銀行。平安銀行接受《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》采訪時(shí)表示,自2013年地產(chǎn)金融事業(yè)部成功籌建起,就培育了一批合作理念相通的房地產(chǎn)核心客戶。“事業(yè)部體制具有獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)架構(gòu)體系。地產(chǎn)金融事業(yè)部成立之初,即在總行風(fēng)險(xiǎn)管理框架下,建立起符合行業(yè)特點(diǎn)的垂直、獨(dú)立、內(nèi)嵌式的全員、全流程、全方位風(fēng)險(xiǎn)管理體系。一是垂直領(lǐng)導(dǎo),二是專業(yè)評(píng)審,三是獨(dú)立監(jiān)控,四是分級(jí)管理。”平安銀行表示,其地產(chǎn)金融事業(yè)部已從“控制風(fēng)險(xiǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”,提升了全員風(fēng)險(xiǎn)把控能力,已真正走上事業(yè)部制專業(yè)化道路。永續(xù)債券又名無期債券,即無期限債券,通常由主權(quán)國(guó)家或上市公司發(fā)行,其并不規(guī)定到期期限,投資者不能到期要求清償本金,但可每年按票面利率,永久取得利息。永續(xù)債券一般附有贖回條款,即賦予發(fā)行人期權(quán),發(fā)行人有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況選擇是否執(zhí)行回購(gòu)債券、推遲利息支付以及發(fā)放普通股股利。從發(fā)行市場(chǎng)來看,目前永續(xù)債的計(jì)價(jià)貨幣主要是美元與歐元,主要的發(fā)行市場(chǎng)集中在歐洲,占世界永續(xù)債總金額的64.07%,其中英國(guó)是永續(xù)債最主要的發(fā)行市場(chǎng)。從發(fā)行主體來看,當(dāng)前銀行是永續(xù)債券的主要發(fā)行主體,每年有近五成的該類債券是銀行為發(fā)行主體。永續(xù)債券發(fā)行人的評(píng)級(jí)通常較高,評(píng)級(jí)區(qū)間為穆迪評(píng)級(jí)的Ca到A1之間或標(biāo)普評(píng)級(jí)BB到BB+之間。企業(yè)融資的外部環(huán)境國(guó)際市場(chǎng)上永續(xù)債券的大規(guī)模發(fā)行主要集中在最近10年內(nèi),在近幾年頗受融資方尤其是房地產(chǎn)公司的青睞。目前已有不少房地產(chǎn)企業(yè)涉水永續(xù)債,如雅居樂、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)等。從內(nèi)部環(huán)境看,房地產(chǎn)企業(yè)需獲得持久抗風(fēng)險(xiǎn)能力,降低融資成本,提高擴(kuò)張能力;永續(xù)債融資利息成本較高,但仍比信托融資成本低;從外部環(huán)境看,隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入