開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量控制要點(diǎn)

開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量控制要點(diǎn)工程質(zhì)量控制管理1、質(zhì)量控制的含義質(zhì)量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)形的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)項(xiàng)目的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求。在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，質(zhì)量是一個(gè)綜合的概念，它是由一下指標(biāo)綜合而成的；1.1項(xiàng)目順利完成后，其建筑產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、可用性、使用效果和穩(wěn)定性等。1.2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工的安全和可靠性。1.3所用的材料、設(shè)備、工藝、結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量及其耐久性和整個(gè)項(xiàng)目的壽命。1.4項(xiàng)目的其它方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性及建筑的可維護(hù)性、可檢查性等。2、質(zhì)量控制的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中最重要的一項(xiàng)管理活動(dòng)，其目的是為項(xiàng)目的用戶（顧客、項(xiàng)目的相關(guān)者）提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，令顧客滿意，關(guān)鍵是項(xiàng)目過(guò)程和產(chǎn)品的質(zhì)量都必須滿足項(xiàng)目目標(biāo)。具體表現(xiàn)如下：2.1全面性由于項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)內(nèi)容具有廣泛性與綜合性。因此，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)施全面的質(zhì)量控制。質(zhì)量控制的全面性表現(xiàn)：2.2及時(shí)性與主動(dòng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，由于工序交接多，中間產(chǎn)品多，隱藏工程多，若不及時(shí)檢查并發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問(wèn)題，容易產(chǎn)生第二判斷錯(cuò)誤，即將不合格產(chǎn)品誤認(rèn)為是合格產(chǎn)品。另外，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，一旦項(xiàng)目建成，不可能像某些工業(yè)產(chǎn)品那樣，通過(guò)拆卸和解體來(lái)檢查內(nèi)在質(zhì)量，但僅通過(guò)項(xiàng)目終檢驗(yàn)收是很難已發(fā)現(xiàn)工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量缺陷。因此，質(zhì)量控制應(yīng)及時(shí)，隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目的各級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量檢查。2.3標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，其建筑產(chǎn)品具有復(fù)雜性、單一性、它不像一般工業(yè)產(chǎn)品，有固定的生產(chǎn)流水線，有規(guī)范化的生產(chǎn)工藝和完善的檢測(cè)技術(shù)，有成套的生產(chǎn)設(shè)備和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，有相同系列規(guī)格和相同功能的產(chǎn)品，沒(méi)有哪一棟房子是一模一樣的，即使外觀相同，但是因?yàn)榈囟尾町?、地質(zhì)條件的不同、生產(chǎn)時(shí)間有早晚而呈現(xiàn)出各自的特性。而且在實(shí)施過(guò)程中，有時(shí)為了追趕進(jìn)度或節(jié)約成本，會(huì)對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，所以其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的波動(dòng)性比較大。項(xiàng)目管理者在進(jìn)行質(zhì)量控制時(shí)，不可能依據(jù)一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)針對(duì)不同的建筑產(chǎn)品、不同的實(shí)施階段、不同的質(zhì)量要求進(jìn)行控制。2.4連續(xù)性和相關(guān)性質(zhì)量控制貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，從決策階段開(kāi)始，設(shè)計(jì)階段、材料設(shè)備采購(gòu)階段、施工階段一直到銷(xiāo)售階段和物業(yè)管理階段，各個(gè)階段是連續(xù)的、相關(guān)的，如果設(shè)計(jì)質(zhì)量不好，器材質(zhì)量不符合要求，則施工階段的質(zhì)量就很難保證；若是施工質(zhì)量不好，很難保證物業(yè)銷(xiāo)售服務(wù)的質(zhì)量和后期服務(wù)的質(zhì)量。因此，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各個(gè)階段的質(zhì)量控制要有基本的要求和保證。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的質(zhì)量控制涉及到業(yè)主、勘測(cè)設(shè)計(jì)單位、承包商、材料設(shè)備生產(chǎn)商和供應(yīng)商、質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等，只有這些單位共同努力，才能使建設(shè)項(xiàng)目符合業(yè)主所要求的質(zhì)量目標(biāo)。3、質(zhì)量控制的主要內(nèi)容要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總目標(biāo)，完成一個(gè)高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程實(shí)行嚴(yán)格的質(zhì)量控制。質(zhì)量控制必須達(dá)到微觀與宏觀的統(tǒng)一，過(guò)程與結(jié)果的統(tǒng)一。由于質(zhì)量控制的全面性和連續(xù)性，決定了質(zhì)量控制內(nèi)容上的連續(xù)性和分階段性。在前期策劃階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要任務(wù)是確定質(zhì)量目標(biāo)；在設(shè)計(jì)階段，質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；在實(shí)施階段，包括材料和設(shè)備的質(zhì)量控制、工藝質(zhì)量控制、施工工序質(zhì)量控制、工程過(guò)程監(jiān)督、隱蔽工程驗(yàn)收等；在項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售及后期服務(wù)階段，質(zhì)量控制的主要任務(wù)則是建立質(zhì)量檔案和對(duì)運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督管理等。按照實(shí)際工作的統(tǒng)計(jì)，各個(gè)階段的質(zhì)量控制對(duì)最終的產(chǎn)品質(zhì)量的影響程度是不一樣的，設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的影響程度是最大，約占40%；施工階段的質(zhì)量控制，約占30%左右。因此，在本章中，我們重點(diǎn)討論的事是設(shè)計(jì)階段和實(shí)施階段的質(zhì)量控制。4、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制設(shè)計(jì)是從技術(shù)方面來(lái)定義項(xiàng)目的技術(shù)系統(tǒng)，定義項(xiàng)目的功能、工藝等各個(gè)總體和細(xì)節(jié)問(wèn)題。這些工作包括功能目標(biāo)的設(shè)計(jì)和各個(gè)階段的設(shè)計(jì)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅直接決定項(xiàng)目最終所達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而且也決定了項(xiàng)目實(shí)施程序和費(fèi)用。設(shè)計(jì)中的任何錯(cuò)誤都會(huì)在計(jì)劃、施工、運(yùn)行中擴(kuò)展、放大，引起更大的失誤。因此，我們必須重視設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制，必須嚴(yán)格控制和認(rèn)真協(xié)調(diào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)方面。4.1設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的確定項(xiàng)目質(zhì)量的要求是為項(xiàng)目的總目標(biāo)服務(wù)的。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定通常是在決策階段提出，在設(shè)計(jì)階段逐步具體化，通常按如下過(guò)程進(jìn)行：4.1.1業(yè)主確定總功能目標(biāo)和項(xiàng)目的總質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)、銷(xiāo)售部門(mén)提出產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量要求。他們是在認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)供需狀況進(jìn)行分析，經(jīng)前期策劃部門(mén)進(jìn)行了產(chǎn)品定位和價(jià)格定位后，綜合考慮確定的。房地產(chǎn)項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)的是什么樣的樓盤(pán)，面對(duì)的是什么樣的顧客群體，他們對(duì)建筑產(chǎn)品有什么樣的消費(fèi)偏好，市場(chǎng)真正需要的是什么樣的建筑產(chǎn)品，通過(guò)這些問(wèn)題的分析與研究，由業(yè)主與市場(chǎng)、銷(xiāo)售部門(mén)經(jīng)理反復(fù)研究，提出項(xiàng)目的總質(zhì)量目標(biāo)。4.1.2各部門(mén)提出對(duì)規(guī)劃及建筑的空間、位置、功能、質(zhì)量的要求。這里我們強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的使用功能和建筑物應(yīng)相互協(xié)調(diào)，并將它們以其納入項(xiàng)目管理的目標(biāo)系統(tǒng)中，與進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)等一起進(jìn)行優(yōu)化，提出具體的項(xiàng)目要求、技術(shù)說(shuō)明、安全說(shuō)明等，最終形成詳細(xì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量控制、工程質(zhì)量控制、投資控制重要的依據(jù)，是對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)提出項(xiàng)目的質(zhì)量要求文本，使本項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的總體規(guī)范，并對(duì)以后詳細(xì)的技術(shù)設(shè)計(jì)起控制作用。4.1.3對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)影響的重要因素之一是投資的限額及其分配。為了加強(qiáng)成本的主動(dòng)控制，通常隨著項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的批準(zhǔn)，投資總額也有了相關(guān)的規(guī)定。這就要求設(shè)計(jì)人員將投資總額按各個(gè)子功能（或是各個(gè)項(xiàng)目工程）進(jìn)行切塊分解，作為各部門(mén)設(shè)計(jì)的概算成本依據(jù)，總體的以及各部分的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)就由這個(gè)投資分解來(lái)確定。4.2設(shè)計(jì)單位的選擇設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有根本性的影響，而許多業(yè)主和項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目初期對(duì)它沒(méi)有引起足夠的重視，有的為了方便、省錢(qián)或其他原因?qū)㈨?xiàng)目設(shè)計(jì)委托給不合格的設(shè)計(jì)單位甚至委托給業(yè)余設(shè)計(jì)者，結(jié)果造成很多經(jīng)濟(jì)損失。設(shè)計(jì)工作屬于技術(shù)和藝術(shù)想結(jié)合的高智力型工作，其成果評(píng)價(jià)比較困難。設(shè)計(jì)方案以及整個(gè)設(shè)計(jì)工作的合理性、經(jīng)濟(jì)性、新穎性等常常不能從設(shè)計(jì)文件，如圖紙、規(guī)范、模型的表面反映出來(lái)，所以設(shè)計(jì)質(zhì)量很難控制。這就要求對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇予以特別的重視，要依據(jù)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)、設(shè)計(jì)能力、設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)信譽(yù)等進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的選擇4.3設(shè)計(jì)工作中的質(zhì)量控制4.3.1分析階段進(jìn)行審查對(duì)階段性的設(shè)計(jì)成果應(yīng)審批簽章，再進(jìn)行更深入的設(shè)計(jì)，否則無(wú)效。無(wú)論是過(guò)內(nèi)還是國(guó)外，設(shè)計(jì)都是分階段進(jìn)行的，逐漸由總體到詳細(xì)，各個(gè)階段都必須經(jīng)過(guò)一定的權(quán)利部門(mén)審批，作為繼續(xù)設(shè)計(jì)的依據(jù)，這是一個(gè)重要的控制手段。4.3.2委托專(zhuān)家審查由于設(shè)計(jì)工作的特殊性，對(duì)于一些大的、技術(shù)要求高的項(xiàng)目，或情況特殊的項(xiàng)目（如基地情況異常），業(yè)主和項(xiàng)目管理者常常不具備相關(guān)的知識(shí)和技能，這時(shí)可以委托設(shè)計(jì)監(jiān)理或聘請(qǐng)專(zhuān)家咨詢，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量、設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。這是十分有效的控制手段。4.3.3多方案對(duì)比選擇由于設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性承擔(dān)責(zé)任，所以常常從自身的效益角度，不愿意作多方案的對(duì)比分析。但從項(xiàng)目全面控制的角度出發(fā)，要采取措施來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)目標(biāo)和方案。4.3.4對(duì)設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行審查這是一項(xiàng)十分細(xì)致的，同時(shí)有是技術(shù)性很強(qiáng)的工作。在設(shè)計(jì)階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和錯(cuò)誤，糾正是最方便、最省錢(qián)的，對(duì)項(xiàng)目的影響也最小。5、施工階段的質(zhì)量控制施工企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，這個(gè)階段的質(zhì)量控制不僅要保證項(xiàng)目的各個(gè)要素，如材料、設(shè)備、工藝等符合規(guī)定要求，而且要保證項(xiàng)目整體及各個(gè)部分都符合項(xiàng)目質(zhì)量要求，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的功能，使整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)能經(jīng)濟(jì)、安全、高效率地進(jìn)行。（1）施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制包括：A、對(duì)施工隊(duì)伍及人員質(zhì)量的控制。B、對(duì)項(xiàng)目工程所需原材料、半成品、構(gòu)配件和永久性設(shè)備、器材等資源的質(zhì)量控制。C、對(duì)施工方案、方法和工藝的控制。D、對(duì)施工用機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量控制。E、對(duì)施工環(huán)境與條件的質(zhì)量控制。F、對(duì)測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)和參考標(biāo)高的確認(rèn)及工程測(cè)量放線的質(zhì)量控制。（2）施工過(guò)程中的質(zhì)量控制包括：A、對(duì)施工承包單位質(zhì)量控制的自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督。B、對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控，嚴(yán)格工序見(jiàn)的交接檢查，建立施工跟蹤檔案。C、會(huì)同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計(jì)單位或承包單位提出的工程變更或圖紙修改。D、對(duì)重要的承重結(jié)構(gòu)，主要部分的隱蔽工程如基槽、鋼筋混凝土基礎(chǔ)、主題結(jié)構(gòu)中現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁及屋面防水等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，確認(rèn)合格后辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)。E、進(jìn)行給排水、電器安裝的測(cè)試，如果符合設(shè)計(jì)要求，應(yīng)予簽證。對(duì)設(shè)備安裝檢查應(yīng)做盛水檢查，防止設(shè)備的滴、漏、滲等現(xiàn)象。F、進(jìn)行工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，做好施工資料收集整理工作。G、認(rèn)真做好施工日記。施工日記的內(nèi)容應(yīng)包括日期、天氣情況、施工部位及施工內(nèi)容，施工過(guò)程中發(fā)生事故及處理結(jié)果等。H、對(duì)沉降有觀測(cè)要求的建筑物、構(gòu)筑物、在施工過(guò)程中督促施工企業(yè)進(jìn)行定期觀察，并做好相應(yīng)的記錄。I、監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工，安全施工。（3）竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制：A、檢查階段。：一方面對(duì)工程的工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，看是否達(dá)到了設(shè)計(jì)和規(guī)范的要求，如結(jié)構(gòu)、地面、油漆工程、門(mén)窗、建筑垃圾、綠化工程等；另一方面是對(duì)項(xiàng)目的完整性進(jìn)行檢查，看項(xiàng)目的內(nèi)容是否有疏漏，以保證項(xiàng)目的功能完整。當(dāng)然，還包括對(duì)工程實(shí)體的檢查和各種質(zhì)量文件的檢查，對(duì)查出來(lái)的問(wèn)題應(yīng)限期限解決，既可以別扭移交邊解決，也可以推遲移交，再做復(fù)查。B、試驗(yàn)階段：按規(guī)范采用某些技術(shù)檢驗(yàn)方法，對(duì)項(xiàng)目的組成部分進(jìn)行功能方面的檢查，如對(duì)給排水管道、采暖設(shè)備、通風(fēng)管道的檢驗(yàn)，對(duì)一些材料和設(shè)備的特殊檢查等。C、移交階段：房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部工程完成后，業(yè)主組織力量或委托某些專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工程實(shí)體和全部施工記錄材料進(jìn)行交接檢查，找出存在的問(wèn)題，并為下一步質(zhì)量評(píng)定工作做好準(zhǔn)。（4）施工過(guò)程中質(zhì)量控制的主要途徑和方法房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，應(yīng)對(duì)工程建設(shè)對(duì)象的施工過(guò)程實(shí)施全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的個(gè)項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，施工過(guò)程中的控制，以及某個(gè)單項(xiàng)工程及整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，對(duì)建設(shè)施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過(guò)程階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過(guò)審核有關(guān)文件、報(bào)表，及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及實(shí)驗(yàn)途徑和相應(yīng)的方法實(shí)現(xiàn)的，其具體途徑如下：A、審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表。B、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督檢查。（5）施工過(guò)程中質(zhì)量控制的主要手段A、“旁站”監(jiān)督“旁站”監(jiān)督是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采用的一種現(xiàn)場(chǎng)檢查形式，即在施工工程中派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)觀察、監(jiān)督與檢查施工過(guò)程，注意并即使發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故的苗頭，影響質(zhì)量的不利因素，潛在的質(zhì)量隱患以及出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題等，以便及時(shí)進(jìn)行控制。對(duì)于隱蔽工程的施工，“旁站”監(jiān)督尤為重要。B、測(cè)量施工前甲方技術(shù)人員應(yīng)對(duì)施工放線，即高程控制進(jìn)行檢查控制，不合格者不得施工，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)糾正。C、實(shí)驗(yàn)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)是判斷和確認(rèn)各種材料和工程部位內(nèi)在品質(zhì)的主要依據(jù)。如材料性能，拌和料配合比，成品強(qiáng)度等物理學(xué)性能以及打樁的承載能力等，通常需要通過(guò)實(shí)驗(yàn)手段，取得實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)判斷質(zhì)量的優(yōu)劣。D、指令文件指令文件是運(yùn)用甲方指令控制權(quán)的具體形式，是表達(dá)開(kāi)發(fā)商對(duì)施工承包商做出的知識(shí)和要求的書(shū)面文件，用以向施工單位指出施工中存在的問(wèn)題，提請(qǐng)施工單位注意，以及向施工單位提出要求。開(kāi)發(fā)商的多項(xiàng)指令都應(yīng)是書(shū)面或有文字記載的。如因時(shí)間緊迫，來(lái)不及做出正式書(shū)面指令，也可以通過(guò)口頭指令方式下達(dá)給施工單位，但隨即應(yīng)按合同規(guī)定，及時(shí)補(bǔ)充書(shū)面文件對(duì)口頭指令予以確認(rèn)。E、按規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序房地產(chǎn)項(xiàng)目必須規(guī)定雙方遵守的質(zhì)量監(jiān)控工作程序，他是進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控的必要手段和依據(jù)。如對(duì)未提交開(kāi)工申請(qǐng)