區(qū)域調(diào)研報(bào)告格式

泉水、中華路沿線項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目名稱位置開發(fā)團(tuán)隊(duì)總建筑面積建筑類型工程節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)價(jià)格普宅戶型面積區(qū)間銷售狀況北府花園山東路與華東路之間（華南廣場）大連北亞房屋開發(fā)有限公司30萬㎡多層、小高、高層基本現(xiàn)房正式開盤5200-5740元/㎡一室—三室50－200㎡住宅部分約在80%以上駿騰名苑中華東路北側(cè)三道溝凈水廠對面大連泉水園房屋開發(fā)公司25萬㎡多層、小高、高層基本現(xiàn)房正式開盤4800-5300元/㎡一室—三室50－150㎡80%以上龍畔金泉（二組團(tuán)）泉水新區(qū)中華路與東北路交匯新型集團(tuán)40萬㎡多層、小高、高層二組團(tuán)部分現(xiàn)房正式開盤四期后期價(jià)格：3900—4300元/㎡一室—三室二組團(tuán)44－108㎡四期售空，五期未售奧林園（四期）甘井子區(qū)泉水新城;臨近華東路建設(shè)控股·大連科技園房地產(chǎn)4萬㎡3棟多層、3棟小高層四期07年1月交工正式開盤多層：4780-5180元/㎡；小高層4280－4980元/㎡一室—三室95－140㎡四期銷售10%左右富士莊園泉水居住區(qū)E2區(qū)友好園北側(cè)建設(shè)控股·大連時(shí)代房地產(chǎn)13.2萬㎡小高層、別墅一期現(xiàn)房、二期在建正式開盤小高層：5200～5900元/㎡別墅：235萬/套-336萬/套一室—三室小高層98－142㎡；別墅268－414㎡小高層少量余房別墅后期銷售加州洋房中華路北名貴山莊對面大連永高房屋開發(fā)有限公司15.6萬㎡小高層、多層、聯(lián)排別墅、公建、公寓剛動(dòng)工夏交會形象展示未定一室—三室80－140㎡未售動(dòng)力院景華南廣場，中華路北側(cè)大連鐵龍房地產(chǎn)開發(fā)28萬㎡多層、小高層剛動(dòng)工預(yù)計(jì)06年8月未定一室—三室44－147㎡未售點(diǎn)評：規(guī)劃：泉水居住區(qū)南起石灰石礦，北至沈大高速公路，西至華東路，東臨黃海，該區(qū)域處于大連市與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，具有很高的開發(fā)價(jià)值，是市政府康居住宅區(qū)開發(fā)的大手筆。將要開發(fā)建成的北部居住區(qū)是目前大連市建設(shè)規(guī)模最大的居住新區(qū)，規(guī)劃總體分布為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)和環(huán)境綠地，總規(guī)劃面積為22.38平方公里，人口20萬人，總建筑面積1199萬平方米，因而泉水區(qū)域一直被業(yè)界譽(yù)為大連住宅市場的“航母”。06年區(qū)域供給普通商品房：除上述已正式開盤銷售和進(jìn)入展示期的七個(gè)樓盤項(xiàng)目外，此外尚有錦繡泉水項(xiàng)目32萬㎡，駿騰名苑北、金色陽光家園南側(cè)22萬㎡項(xiàng)目形成泉水區(qū)域潛在供應(yīng)，預(yù)計(jì)今、明兩年該區(qū)域總供給量將達(dá)到140余萬㎡。經(jīng)濟(jì)適用房：05年金廣、鵬生、公用等三家房地產(chǎn)公司摘牌的占地共27.74萬平方米，總建筑面積63.35萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房將實(shí)現(xiàn)年內(nèi)供應(yīng)。其中，住宅48萬平方米。兩棟多層，其余為高層和小高層，共64棟，6140戶。80%的戶型是中小戶型，面積多在60—80平方米左右，20%在100平方米左右，預(yù)計(jì)售價(jià)在2500元/㎡。06年，泉水新區(qū)的48萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房也將分兩批推出，8月份推出15萬平方米，10月份推出33萬平方米。此次經(jīng)濟(jì)適用房上市，雖然供給量不是很大，但對市場的影響不容小覷。此舉將向市場傳遞一個(gè)信息，經(jīng)濟(jì)適用房將有計(jì)劃、有步驟的推出，如果此輪調(diào)控效果不夠理想，那么今年還將有84.8萬㎡經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房推向市場，政府已向市場表明有信心、有能力解決市場供給的結(jié)構(gòu)性問題和房價(jià)增幅過高的問題。產(chǎn)品規(guī)劃隨著區(qū)域配套的成熟和區(qū)位價(jià)值得到市場的認(rèn)可，泉水和中華路沿線的產(chǎn)品也得以升級改造，龍畔金泉項(xiàng)目在一組團(tuán)成功銷售的基礎(chǔ)上，二組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上戶型設(shè)計(jì)更為緊湊合理，面積區(qū)間為44～108㎡，與經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品面積區(qū)間重疊較大，其優(yōu)勢存在于較為完善的配套。中華路沿線基于更趨成熟地配套，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上更為多元化，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造更為精細(xì)，如近期展示的加州洋房，不僅承襲了原有的多層、小高層住宅，甚至出現(xiàn)了聯(lián)排別墅和公寓；動(dòng)力院景將現(xiàn)代建筑與庭院生活完美結(jié)合，提出“社區(qū)庭院、組團(tuán)庭院、入戶庭院”的“三重庭院”理念，是大連首家把入戶庭院變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的樓盤。（后附戶型圖）區(qū)域價(jià)格走勢在2001年以前，泉水區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格基本上以2000元以下的價(jià)格為主流，02年～03年小幅上漲，但價(jià)格基本維持在2500元以內(nèi)。從04年開始，隨著大大連建設(shè)目標(biāo)的確立和實(shí)施，華南板塊的商業(yè)定位，泉水地區(qū)動(dòng)工開發(fā)，市政配套的跟進(jìn)，一些項(xiàng)目的先后出現(xiàn)，使得這得這一地區(qū)熱鬧起來，價(jià)格也隨之有較大幅度的上漲。到06年上半年，泉水區(qū)域二手房價(jià)格已突破4000元/㎡，中華西路甚至個(gè)別項(xiàng)目的高端價(jià)位達(dá)到5200元以上。由于國六條的出現(xiàn)，對全國房市調(diào)控從細(xì)從嚴(yán)，大連市政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，其中泉水地區(qū)占據(jù)了較大的份額，這無疑將對該地區(qū)整體價(jià)格有一個(gè)下拉的作用。同時(shí)，隨著土地價(jià)格的日益上升，開發(fā)成本的提高，開發(fā)商的利潤也將受到較大影響，這無疑都將成為本地域產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)的潛在影響因素。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消費(fèi)客群分析以中華路為軸向南北輻射的北部區(qū)域,大部分是在原有空地的基礎(chǔ)上新建立起來的大型居住集群。隨著大大連的建設(shè)市區(qū)版圖的不斷擴(kuò)大，已經(jīng)把傳統(tǒng)的大紡、促進(jìn)路、山東路等地段圍合的中北部區(qū)域擴(kuò)展至此，而隨著周邊居住氛圍的改善、環(huán)境的提升、商業(yè)配套水準(zhǔn)的提升，在相對低端的價(jià)位、本地客群對該地域的認(rèn)識逐漸向積極的方向轉(zhuǎn)變等因素的影響下，從二手房源的存量上我們不難看出以自住為主的客群正逐漸形成，并且隨著華南商圈的逐漸形成，投資活動(dòng)在區(qū)域內(nèi)也越來越活躍。由于位置特點(diǎn)，華南和泉水地區(qū)較大部分地承接了北三市甚至東北地區(qū)客群向市區(qū)的涌入。該區(qū)域消化的市內(nèi)其它區(qū)域動(dòng)遷戶、工薪階層、創(chuàng)業(yè)期的年青人住房等客源的份額也越來越突現(xiàn)。從龍畔金泉