金地-南京金地綠色街區(qū)營銷策略及執(zhí)行報告

金地綠色街區(qū)營銷策略及執(zhí)行報告2009年4月上篇金地綠色街區(qū)全案策略思考君子和而不同——《論語·子路》“和而不同”

「綠色街區(qū)」全案思路綠色名盤板塊擢升品牌實(shí)力生活維度南京名盤=低品質(zhì)從規(guī)劃、產(chǎn)品、甚至價格，南京現(xiàn)有名盤總是無法高檔起來。？精奢名盤名盤思維，擢升力作金地綠色街區(qū)的機(jī)會？

創(chuàng)造南京首個高品質(zhì)名盤！精奢名盤名盤思維，顛覆之作板橋主城20KM半徑內(nèi)最后一塊兒未經(jīng)開發(fā)的原生區(qū)域堯化門麒麟鎮(zhèn)江寧方山板塊期待主城20公里原生璞玉金地成為南京首個城市運(yùn)營商板橋新城開發(fā)從零起步品牌實(shí)力專業(yè)運(yùn)營，品質(zhì)之作在城市中享受自然，在自然中感受城市百萬平米綠色街區(qū)造城級配套手筆，多維度生活關(guān)懷生活角度大城大配套，名盤大思維中國最大TOP級體育公園1300畝城市綠氧，500畝秀色湖光公園地產(chǎn)以人居為基點(diǎn)，在自然中創(chuàng)造自然先知不足，而后補(bǔ)足在建造新世界之前，先認(rèn)清自己。樓市“非主流”板塊，無商品房開發(fā)——外界認(rèn)知不足除工業(yè)開發(fā)以外無其他資源利用開發(fā)——城市化進(jìn)程低板塊與新街口的直線距離已有20公里——屬于近郊板塊缺少直接通達(dá)的城市道路和交通線路——拉遠(yuǎn)心理距離偏遠(yuǎn)荒板塊印象初識區(qū)域抗性遠(yuǎn)、偏、荒以工業(yè)為主的板塊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)少有外界人群導(dǎo)入缺乏外界市場認(rèn)知對板塊印象思維固化（遠(yuǎn)、偏、荒）板塊形象“人云亦云”遠(yuǎn)、偏、荒等固化思維被放大南京“知名”板塊初識印象放大區(qū)域抗性遠(yuǎn)、偏、荒區(qū)域現(xiàn)狀：本案一期產(chǎn)品以高層為主，對于習(xí)慣于多層居住模式的當(dāng)?shù)鼐用袷欠衲軌蚪邮芨邔幼≌牡梅柯实偷漠a(chǎn)品屬性？Q1:高層產(chǎn)品？Q2:接受價格？由于項(xiàng)目品質(zhì)的定位和成本因素，本案售價將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊二手房價，因此當(dāng)?shù)鼐用袷欠衲軌蚪邮芨叱霎?dāng)?shù)囟址績r甚許的價格？目前區(qū)域內(nèi)基本均以多層產(chǎn)品為主；二手房售價約3000元/平米左右；房屋屬性以集體土地小產(chǎn)權(quán)房和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)福利分房為主。經(jīng)適房4200/元/平米主導(dǎo)市場。價格阻力區(qū)域現(xiàn)實(shí)的居住形態(tài)與二手市場與項(xiàng)目價值期待存在落差受項(xiàng)目地理因素影響，目前適應(yīng)客群只有有車客戶地緣客戶&客源限制受區(qū)位影響，客源局限價格客源區(qū)域銷售區(qū)域、價格、客源成為阻礙項(xiàng)目銷售的瓶頸阻力出路在哪兒？「綠色街區(qū)」運(yùn)轉(zhuǎn)兵法城變——城勢——城合——城享思維角度：眾多第一城市運(yùn)作：政企協(xié)合機(jī)能整合：多維一統(tǒng)生活暢享：綠色街區(qū)運(yùn)作策略四維互動，優(yōu)勢聚合城一個精品將從荒蕪中涅槃而出一種全新的居住模式開始醞釀南京首個一線開發(fā)企業(yè)發(fā)起的變造城運(yùn)動策略第一步城勢南京濱江開發(fā)的南大門南京都市圈的南入口輻射安徽的最前沿策略第二步城合隨著南京向南，奧體向南的政府規(guī)劃，板橋即將與主城無縫對接居住、公園、體育的完美結(jié)合一座冉冉升起的生活之城將有機(jī)會吸納南京全市客戶的目光策略第三步城享中國最大的體育公園2倍于莫愁湖的石閘湖100萬方生活城金地品質(zhì)打造南部新城，南京向南的重要前沿策略第四步■品牌營銷■新聞營銷■類比營銷■體驗(yàn)營銷■活動營銷名盤營銷有許多模式，對于本案，我們認(rèn)為以下幾大手段是最為有效和實(shí)際的。提升區(qū)域知名度塑造和強(qiáng)化價值互動客戶，產(chǎn)生購買力五大集結(jié)手段概念核心品牌營銷重點(diǎn)：1.金地的品牌核心在于理性建筑思考，精心于產(chǎn)品的研發(fā)，致力于從產(chǎn)品功能到性能的提升，創(chuàng)新產(chǎn)品模式，滿足生活舒適。2.同時，金地又是一個善于名盤運(yùn)作和造城運(yùn)動的開發(fā)企業(yè)，造城是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)涵遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般性的住宅開發(fā)理念，而是需要一個對整個城市經(jīng)營的理念，和對社會資源的整合利用，全盤考慮，并以生活為基點(diǎn)，從各個層次，各個方面充分滿足居者的多元需求。所謂”品牌營銷“，是通過對品牌的多維度剖析，從其核心價值發(fā)散開來，用以詮釋品牌實(shí)力帶來的專業(yè)能力、品質(zhì)實(shí)力、理念思維和服務(wù)關(guān)懷。在品牌觀念日漸凸顯的當(dāng)今市場，利用品牌營銷推廣并展現(xiàn)項(xiàng)目魅力已成為當(dāng)下營銷推廣中必不可少的一項(xiàng)重要功課。五大集結(jié)手段品牌營銷：概念與重點(diǎn)綠色街區(qū)品牌營銷落地點(diǎn)：A、產(chǎn)品創(chuàng)新B、造城經(jīng)驗(yàn)一直以來金地在產(chǎn)品創(chuàng)新方面都走在了市場的前列，從未來域到未未來，無論是在公寓類還是花園洋房，抑或是別墅類，金地的產(chǎn)品都甚得客戶的歡心。金地?格林世界位于西上海南翔板塊，規(guī)劃占地2100畝（約1.3平方公里），建筑面積近100萬平方米，是一個以TOWHOUSE、多層和小高層住宅組成的超大型生活社區(qū)，也是西上海最大的中產(chǎn)人居社區(qū)。已建成的名流會高級會所、國際網(wǎng)球中心、百畝公園、家樂福以及知名的馬榮幼兒園與規(guī)劃中的四星級商務(wù)休閑酒店、社區(qū)醫(yī)院、世界風(fēng)情商業(yè)街…朗詩，善于建造一座城。五大集結(jié)手段品牌營銷：內(nèi)涵及落點(diǎn)所謂”新聞營銷“，是易居中國在多年來專注品牌代理營銷的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中，結(jié)合自有資源整合利用的成功探索，即跳出就項(xiàng)目宣傳項(xiàng)目的狹隘思路，而是充分利用媒體資源以及公共新聞事件的發(fā)生，挖掘社會新聞背后對于項(xiàng)目的有利價值，從而為項(xiàng)目視點(diǎn)和亮點(diǎn)傳播新辟道路，匯成達(dá)到四兩撥千斤的巧勁。利用板塊利用概念利用事件利用態(tài)勢五大集結(jié)手段新聞營銷：概念與重點(diǎn)1.利用板塊傳播定義板塊：奧體南板塊政府聯(lián)動：整體合作開發(fā)2.利用概念傳播全新“城市公園地產(chǎn)”的居住模式炒作3.利用事件傳播事件與話題的制造與借勢利用傳播4.利用態(tài)勢傳播借助板橋新城的誘人規(guī)劃，放眼未來前景趨勢自然與城市結(jié)合的居住前景模式與趨勢利用板塊利用概念利用事件利用態(tài)勢＋＋＋五大集結(jié)手段新聞營銷：內(nèi)涵及落點(diǎn)類比對象如：體現(xiàn)公園地產(chǎn)保值性的：紐約中央公園或上海世紀(jì)公園體現(xiàn)名盤居住代表性的：金地格林系列產(chǎn)品體現(xiàn)金地品牌專業(yè)性的：金地名京及上海金地項(xiàng)目所謂”類比營銷“，是通過類比與本案在某些方面具備相似特征的地塊、項(xiàng)目以及生活模式等，用以說明并證明本案所具備的潛力和前景，在項(xiàng)目成型、區(qū)域成熟以前，給予受眾信心，強(qiáng)化其意向。五大集結(jié)手段類比營銷：概念與重點(diǎn)所謂”體驗(yàn)營銷“，是在項(xiàng)目成型以前，通過現(xiàn)場地塊包裝、案場包裝、戶外樣板區(qū)包裝、公共區(qū)域包裝、樣板房包裝等硬性包裝和案場接待服務(wù)、前期物業(yè)服務(wù)、客戶日常維護(hù)等各項(xiàng)軟性包裝共同形成的一個體驗(yàn)營銷體系。旨在讓客戶在購房之前預(yù)享日后居住于此的生活感受，強(qiáng)化其美譽(yù)。體驗(yàn)范圍涵蓋：硬性包裝：現(xiàn)場地塊包裝、案場包裝、戶外樣板區(qū)包裝、公共區(qū)域包裝、樣板房包裝等；軟性包裝：案場接待服務(wù)、前期物業(yè)服務(wù)、客戶日常維護(hù)等。五大集結(jié)手段體驗(yàn)營銷：概念與重點(diǎn)下篇綠色街區(qū)09年推案實(shí)施方案市場目標(biāo)：認(rèn)知度：金地南京，打造103萬方品質(zhì)名盤，取得品牌認(rèn)知與項(xiàng)目認(rèn)知的雙豐收；美譽(yù)度：樹立南京公園地產(chǎn)生活典范。銷售目標(biāo)：銷售面積：近60000平米；銷售率：年度推案量60%以上；09年總體目標(biāo)Part1客戶策略綠色街區(qū)作為百萬城邦，從規(guī)模、規(guī)劃以及產(chǎn)品角度分析，客戶應(yīng)呈現(xiàn)兩個特征：主力客戶(全市客)一期主力客群（地緣客戶）外省機(jī)會客戶（馬鞍山）板橋國威南京的南大門，是馬鞍山進(jìn)寧的必經(jīng)之地，全齡化社區(qū)，客層覆蓋面廣全市型樓盤，客戶輻射面廣客戶策略整盤客戶定位競爭板塊分析（除主城）：河西板塊逐漸發(fā)展成熟，未來主要是以城市中高端項(xiàng)目為主，南片仍有大量土地待開發(fā)；江北板塊始終無法很好的解決與主城之間的連接，目前主要還是以低價吸引因預(yù)算低被動出城購買客群；江寧板塊、仙林板塊由于有開發(fā)區(qū)和大學(xué)城等產(chǎn)業(yè)支撐，再加上軌道交通的建設(shè)，和相對主城價格上的優(yōu)勢，對主城首次置業(yè)人群吸引作用明顯；南京板塊分布格局城北板塊仙林板塊城中板塊河西板塊江北板塊板橋板塊江寧板塊城東板塊城南板塊全市客戶競爭分析隨著南京房地產(chǎn)價格的整體上漲，城中自然的成為了高端客戶的聚集區(qū)；大量外溢型客群開始向主城周邊交通便利、配套成熟的區(qū)域轉(zhuǎn)移。結(jié)論：江寧板塊和仙林板塊是主要競爭對手,河西板塊分流部分高端客群，形成干擾；客戶策略區(qū)域剛剛啟動，雖擁有良好的遠(yuǎn)景規(guī)劃，但目前仍不成熟，板塊認(rèn)同度較低。公共交通體系不完善（目前只能乘坐153路公交至203鐵路道口，步行20分鐘才能到達(dá)項(xiàng)目工地），公交班次較少，未來軌道交通線路政府也未明確；西側(cè)沿江重工業(yè)帶密集，工業(yè)有害氣體排放頻繁，空氣環(huán)境質(zhì)量差；與仙林、江寧兩個主要競爭板塊的對比，本項(xiàng)目所屬板塊的劣勢：目前板塊短期內(nèi)對于市區(qū)客群的吸納能力相對有限；固本項(xiàng)目在一期中將對（南京南區(qū)：城南、河西南、江寧等）采用重點(diǎn)突破策略。引入知名小學(xué)、雙語幼兒園，塑造教育型板塊概念建議開設(shè)綠色街區(qū)班車，15分鐘與地鐵一號線無縫對接，或直接引入公共交通線路，更能縮短心理距離。詳細(xì)介紹石閘湖公園規(guī)劃，化解不利因素我們的策略：讓客戶感受金地綠色街區(qū)品牌與品質(zhì)讓客戶感受金地綠色街區(qū)景觀環(huán)境、配套價值讓客戶感受綠色街區(qū)的未來很好，下一代未來會更好同樣適用于馬鞍山進(jìn)寧落戶客戶客戶策略地緣客戶人群結(jié)構(gòu)濱江開發(fā)區(qū)梅山＋梅鋼廠區(qū)生活區(qū)雨花開發(fā)區(qū)板橋街道＋事業(yè)單位＋私企＋原住民朗詩綠色街區(qū)寶鋼集團(tuán)梅山有限公司寶鋼控股梅山股份有限公司雨花開發(fā)區(qū)濱江開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)政府及事業(yè)單位私營企業(yè)及原住民板橋地區(qū)以產(chǎn)業(yè)支撐為主，雨花開發(fā)區(qū)、梅山鋼鐵等工作型客戶是區(qū)域消費(fèi)主力。客戶策略地緣客戶消費(fèi)特征分析１、區(qū)域缺乏商品房供應(yīng)，而現(xiàn)存兩類項(xiàng)目（小產(chǎn)權(quán)房、企業(yè)福利房）品質(zhì)較低，二手價格3000元／平米左右。２、區(qū)域簡單生活配套齊全，但缺乏高品質(zhì)，更完善的配套。３、各居住區(qū)人員混雜，社區(qū)管理混亂目前區(qū)域無法滿足產(chǎn)業(yè)區(qū)中高端消費(fèi)客群的居住需求改善居住條件和檔次我們的策略：讓客戶感受金地綠色街區(qū)高品質(zhì)的產(chǎn)品讓客戶感受金地綠色街區(qū)強(qiáng)大的景觀、配套價值讓客戶感受人性化的物業(yè)管理需要更好的物業(yè)管理需要完善的生活配套客戶需求：客戶策略板橋地緣客戶全市客戶馬鞍山機(jī)會客戶（進(jìn)寧落戶）整盤客戶定位：全市型全齡化社區(qū)一期客戶定位：地緣客戶為主，南京南部（城南、河西南、江寧等）重點(diǎn)突破，馬鞍山機(jī)會客戶為輔整盤客戶模型一期客戶策略影響力：通過新聞、事件、品牌等營銷手段，樹立全市形象，吸引全市客戶關(guān)注。購買力：板橋地緣客戶深耕，通過企業(yè)直銷/區(qū)域直投/巡展活動等，充分挖掘區(qū)域的購買力；針對南京南部（城南、河西南等區(qū)域）進(jìn)行重點(diǎn)突破；馬鞍山機(jī)會客戶拓展。全市客戶定位，重點(diǎn)客戶突破全市客戶的關(guān)注，推動意向客戶的購買行為一期客戶策略在綜合了解市場、客戶的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的特點(diǎn)制定營銷策略。Part2推廣策略策略思考主題創(chuàng)作推廣手段超然世外，欲乘物以游心，逍遙馳騁，必先了悟宇宙之真諦，才能至上善若水，利萬物而不爭，下百川，因容而深邃之境界。——《莊子》策略思考主題創(chuàng)作在“綠色街區(qū)”的案名下延展深入身心逍遙自在樂傳播主題1策略思考主題創(chuàng)作通過「身心自在，樂逍遙」統(tǒng)領(lǐng)性的精神主題，貫穿于項(xiàng)目銷售過程中的所有活動、包裝、炒作中，以此傳達(dá)“綠色街區(qū)”所宣揚(yáng)的「乘物以游心，自在馳騁」，賦予項(xiàng)目活的靈魂。城市公園地產(chǎn)，讓南京重新想象傳播主題2策略思考主題創(chuàng)作通過「城市公園地產(chǎn)，讓南京重新想象」這樣主題性明確，而又充滿想象空間的語匯，為項(xiàng)目定義，并且在今后所有的活動、包裝、炒作中，緊扣“城市公園”和“重新想象”，以此作為“綠色街區(qū)”推廣形式上的參照，賦予項(xiàng)目以耳目一新的身形軀干。品牌——品質(zhì)感名盤——全配套公園地產(chǎn)——舒適感創(chuàng)作核心金地品牌+百萬方公園地產(chǎn)——產(chǎn)品訴求身心自在，樂逍遙——精神訴求價值訴求訴求思考：品牌、名盤、公園地產(chǎn)策略思考品牌信心：借勢名京項(xiàng)目的關(guān)注和美譽(yù)度；板塊信心：借勢與政府合作板塊開發(fā)利好；名盤信心：借勢金地異地樓盤的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)；公園地產(chǎn)：借勢公園地產(chǎn)的世界居住潮流。世界觀：方法論：層層遞進(jìn)：從區(qū)位與品牌導(dǎo)入（名盤造勢），再到生活方式，最后推出產(chǎn)品；意見領(lǐng)袖：通過培養(yǎng)意見領(lǐng)袖形成圈層，打造滾動的圈層營銷平臺；虛實(shí)結(jié)合：形象概念圍繞“身心自在逍遙游”進(jìn)行鋪陳，最后現(xiàn)場體驗(yàn)落地；開盤點(diǎn)爆：圍繞樣板公開和開盤兩大節(jié)點(diǎn)，前期造概念，后期做體驗(yàn)，集中宣傳攻勢于點(diǎn)上。策略思考世界觀與方法論做影響力做購買力做持久力奧體南板塊品牌造城產(chǎn)品體驗(yàn)場景模擬產(chǎn)品體驗(yàn)客戶開發(fā)區(qū)域產(chǎn)品客戶前期中期后期從知名度到美譽(yù)度，從理念導(dǎo)入到實(shí)景體驗(yàn)，層層遞進(jìn)，逐步揭示策略思考推廣層次新聞話題造勢板塊論壇炒作品牌價值深挖媒體組合攻勢新聞話題炒作項(xiàng)目全程體驗(yàn)持續(xù)體驗(yàn)營銷地產(chǎn)文化論壇客戶活動維護(hù)三維立體組合策略的運(yùn)用線：戶外、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場、車身、電波、轎廂、看房車等，在各個推廣階段長期投放點(diǎn)：報紙、展會、論壇、DM、PR活動、短信等，在重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行集中投放策略思考傳播策略面：

1、易居中國利用與新浪網(wǎng)合作的戰(zhàn)略資源及對媒體運(yùn)作的嫻熟技巧，將在概念/話題/類新聞等方面展開系統(tǒng)操作。

2、易居中國利用易居研究院的學(xué)術(shù)優(yōu)勢，將在“文化地產(chǎn)”的打造和包裝上展開系統(tǒng)營銷。

3、易居中國銷售代理與市場研究二大版塊可協(xié)調(diào)運(yùn)作，在銷售過程中可自我監(jiān)控。重要節(jié)點(diǎn)6月初形象出街9月上開盤4月5月6月2009年7月8月9月10月8月初示范區(qū)公開，取得預(yù)售證階段形象導(dǎo)入期開盤體驗(yàn)期項(xiàng)目維護(hù)期營銷主題品牌營銷階段新聞營銷+類比營銷現(xiàn)場體驗(yàn)地產(chǎn)文化營銷/活動營銷月跨度4-5月6-7月8月——開盤前開盤后-12月計劃總綱階段分解11月12月售樓處啟用執(zhí)行計劃一脈相承，天下和合精彩大城，自在南京。從北京、武漢、上海，金地格林世界/格林小鎮(zhèn)，創(chuàng)造了一個又一個的居住傳奇。今天到南京，又將掀起一個怎樣的造城運(yùn)動？品牌及板塊影響力傳播：主題一第一階段南京首個城市運(yùn)營商——金地二個第一：1、南京第一個真正意義上獨(dú)立運(yùn)作一個區(qū)域的開發(fā)商出現(xiàn)。2、南濱江板塊第一個真正意義上的現(xiàn)代生活城破土動工。品牌及板塊影響力傳播：主題二第一階段拓界，南濱江！城市自在和合。大城已變——南濱江板塊發(fā)展論壇1、南京向南，奧體向南的城市規(guī)劃方向性思路解析；2、南奧體板塊（板橋）政府間合作開發(fā)規(guī)劃說明會；3、石閘湖公園規(guī)劃（建設(shè)）進(jìn)度說明會。品牌及板塊影響力傳播：主題三第一階段TIMES！大南京的無城際時代！共榮共精彩，同步同生活！新街口與馬鞍山，城市中間點(diǎn)上的「綠色街區(qū)」，暢享二城，同樂一處。新聞營銷：主題一第二階段南京都市圈走向和合，城市公園地產(chǎn)的SHARE精神莊子TALKTO中產(chǎn)莊子曰：我本逍遙！中產(chǎn)曰：我當(dāng)自在！。古代莊子所提倡的“乘天地之氣、御六氣之辯，以游無窮”的逍遙游思想與今天朗詩為中產(chǎn)打造的“在城市中感受自然，在自然中享受城市”的綠色街區(qū)如出一轍，有異曲同工之妙！新聞營銷：主題二第二階段“城市公園地產(chǎn)”面面觀？新聞營銷：主題三第二階段「城市公園地產(chǎn)」，一個對于南京尚且陌生的名詞，2009，她將正式以「金地·綠色街區(qū)」的名義走進(jìn)南京。一個全新的時代，顛覆傳統(tǒng)的思維，在與政府的合作開發(fā)下，南京南濱江板塊，中國最大的TOP級城市體育公園，和南京首個城市公園地產(chǎn)項(xiàng)目——「金地·綠色街區(qū)」即將禮獻(xiàn)南京！何謂「城市公園地產(chǎn)」？「城市公園地產(chǎn)」居住價值幾何？「城市公園地產(chǎn)」的保值性幾何？「城市公園地產(chǎn)」的趨向性如何？示范區(qū)及參觀動線營造體驗(yàn)營銷地盤包裝銷售中心體驗(yàn)系統(tǒng)體驗(yàn)營銷第三階段體驗(yàn)營銷：客戶到達(dá)第三階段金地「綠色街區(qū)」考慮項(xiàng)目通達(dá)性問題及客戶全程體驗(yàn)因素，目前尚無可直接通達(dá)的交通線路，因此通過在市區(qū)設(shè)定固定看房班車發(fā)車點(diǎn)，有助于客戶通達(dá)、全程體驗(yàn)和市場對于板塊的認(rèn)知。建議一：與名京售樓處聯(lián)動，在名京售樓處設(shè)立綠色街區(qū)發(fā)車點(diǎn)（名京的品質(zhì)既可為綠色街區(qū)佐證，又可增加名京的關(guān)注度，且兩項(xiàng)目客戶不存在交叉）；建議二：新街口金鷹停車場（品質(zhì)館作為接待，金鷹停車場作為發(fā)車點(diǎn)，同時停車場外大牌可租用作指引使用）；建議三：以”下一站石閘湖體育公園\朗詩綠色街區(qū)“的名義，利用現(xiàn)有公交站臺或增設(shè)站牌（類似職工班車站牌）定點(diǎn)發(fā)車。示范區(qū)參觀動線示范區(qū)示范區(qū)SALECENTER示范區(qū)售樓處工地邊界包裝道路綠化包裝SALECENTER精神堡壘商業(yè)示范區(qū)體驗(yàn)營銷：主要動線第三階段地盤包裝建議——從精神堡壘至地塊的圍墻包裝至道路示范，自在生活開始入戲。示范區(qū)SALECENTER體驗(yàn)營銷：地盤包裝第三階段景觀道路建議——以城市公園景觀為藍(lán)本,塑造城市公園地產(chǎn)的外部形象。示范區(qū)SALECENTER體驗(yàn)營銷：景觀道路第三階段廣場休閑區(qū)及商業(yè)示范區(qū)建議——以時尚的街頭風(fēng)情為藍(lán)本，一次將商鋪門前的綠化、小品、店招等包裝到位，將街頭商業(yè)的氛圍做足，帶動項(xiàng)目的都市商業(yè)氣氛。示范區(qū)SALECENTER體驗(yàn)營銷：廣場商業(yè)第三階段示范區(qū)內(nèi)景觀建議：融匯現(xiàn)代時尚元素，品質(zhì)不失動感示范區(qū)體驗(yàn)營銷：園林示范第三階段公共區(qū)域示范第三階段樣板單位示范第三階段以創(chuàng)意和個性化為主訴求，突出簡潔的時尚感。綠色街區(qū)的銷售中心不僅應(yīng)具備銷售功能，建議結(jié)合項(xiàng)目“自在和活力”的特質(zhì)在硬件、功能以及服務(wù)上全方位提升，將自在理念融入其中；同時結(jié)合南京時尚文化活動，使其成為南京時尚生活的地標(biāo)，在行業(yè)內(nèi)樹立銷售中心的標(biāo)桿。銷售中心銷售中心體驗(yàn)意第三階段○高水準(zhǔn)3D影視片○金地品牌體驗(yàn)館○三維模型○綠色街區(qū)·記（月刊）銷售道具——以高科技的模型、影視片來突顯名盤氣勢（同時在售樓中心開放時開始推出月刊，記錄綠色街區(qū)的發(fā)展）。銷售中心體驗(yàn)第三階段售樓中心——銷售人員及服務(wù)人員的服裝配飾區(qū)別于傳統(tǒng)案場的職業(yè)裝束，而是以職業(yè)而不失呆板，活潑且不輕佻的形象示人，服務(wù)語言也更加親切自然，以此為案場傳達(dá)一種清新的氛圍，顯示綠色街區(qū)自在、自我、自由的生動與活潑。銷售中心體驗(yàn)第三階段服務(wù)提升銷售中心——融入部分會所的功能與服務(wù)，結(jié)合賣點(diǎn)的同時可提升銷售中心的軟性服務(wù)品質(zhì)銷售中心體驗(yàn)第三階段售樓中心——場內(nèi)專設(shè)兒童活動區(qū)，提供人性化服務(wù)的同時，突出本項(xiàng)目的教育配套優(yōu)勢與之相結(jié)合的教育配套建議：1.幼兒園——引入類似南京市實(shí)驗(yàn)幼兒園（雙語）的一線雙語教育幼兒園，并可結(jié)合物業(yè)開展兒童興趣班、才藝班等服務(wù)；2.中學(xué)——引入南京的頂級名校（如南師附中）。教育提升銷售中心體驗(yàn)第三階段城市公園地產(chǎn)法則——金地綠色街區(qū)啟示錄地產(chǎn)文化營銷第四階段一、自地城公園地產(chǎn)六大內(nèi)涵1.居家、生活、保健、運(yùn)動等的便利度；2.居住空間、鄰里交流、私密性維護(hù)等的適宜度；3.陽光、空氣、植物、水體、溫度、節(jié)能、環(huán)保等的生態(tài)度；4.公共空間、社區(qū)規(guī)劃、建筑布局等的空間度；5.休閑、娛樂、購物、交通、醫(yī)療、教育等配套的完善度；6.物業(yè)管理的水準(zhǔn)和人性化服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)度。

地產(chǎn)文化營銷：理論剖析第四階段二、公園地產(chǎn)延展出養(yǎng)生住宅的四大功能養(yǎng)身：

具有運(yùn)動場所和提供運(yùn)動器材、提供保健咨詢；如公園、內(nèi)部景觀，會所或周邊衛(wèi)生醫(yī)療配套等；養(yǎng)心：

娛樂、鑒賞、陶冶情操，如建筑、植物等知識、美學(xué)的鑒賞，本社區(qū)和周邊的 文化配套，社區(qū)或周邊的歷史文化傳承等；養(yǎng)氣：

青山綠水、藍(lán)天白云、氣清味醇，指周邊的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，俗稱具有天然氧吧 之環(huán)境。養(yǎng)神：

安逸、靜謐，如合理的居住空間，優(yōu)雅的居住氛圍，幽靜的居住環(huán)境；地產(chǎn)文化營銷：理論剖析第四階段三、綠色街區(qū)公園地產(chǎn)的樓市意義1、抒寫了人與自然和諧統(tǒng)一、居樂一體的養(yǎng)生境界。2、譜寫了城市與自然兩者可以兼得的生態(tài)居住新篇章。3、開辟了南京一種全新的擇居模式——“園鄰”。地產(chǎn)文化營銷：理論剖析第四階段一、利用易居研究院的優(yōu)勢資源，出版書籍，做足影響力。地產(chǎn)文化營銷：手段運(yùn)用第四階段二、召集學(xué)院派式學(xué)術(shù)新聞研究會，主導(dǎo)樓市話語權(quán)。在內(nèi)涵本質(zhì)、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、價值緯度、居住意義等方面確定朗詩綠色街區(qū)在南京的首創(chuàng)性。地產(chǎn)文化營銷：手段運(yùn)用第四階段三、在平面媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上采取“導(dǎo)讀式”廣告，將意義、現(xiàn)象、廣告三者兼顧，形成南京樓市獨(dú)特的傳播方式。意義現(xiàn)象廣告地產(chǎn)文化營銷：手段運(yùn)用第四階段籌備階段：1、易居研究院整理素材。既有案例之現(xiàn)象及綠色街區(qū)素材。2、政府派、學(xué)院派、規(guī)劃類、生態(tài)類、傳媒類等代表人物的寄語題字等。發(fā)行階段：1、上海、南京等大城市書城進(jìn)行公開發(fā)售。2、媒體類就此現(xiàn)象和內(nèi)涵進(jìn)行報道和挖掘。3、售樓現(xiàn)場配合相應(yīng)的活動。后續(xù)階段：1、名盤運(yùn)作、城市公園地產(chǎn)的代表典范。2、綠色街區(qū)業(yè)主的精神生活讀本。地產(chǎn)文化營銷：工作安排第四階段依據(jù)節(jié)點(diǎn)，7月售樓處及樣板區(qū)具備開放條件，9月開盤，由于本案距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，因此“現(xiàn)場體驗(yàn)”是本案推廣中的重點(diǎn)，因此建議在開盤前一個月（即8月）樣板開放保持開盤前的關(guān)注熱度，并在8月前將重點(diǎn)通過一系列的社會話題為項(xiàng)目及樣板區(qū)開放集中預(yù)熱，而在9月開盤前的1個月將分別通過現(xiàn)場的實(shí)際體驗(yàn)和社會大眾面的鋪開宣傳作為重點(diǎn)，為項(xiàng)目開盤預(yù)熱蓄水。重要節(jié)點(diǎn)6月初形象出街9月上開盤4月5月6月2009年7月8月9月10月8月初示范區(qū)公開，取得預(yù)售證階段形象導(dǎo)入期開盤體驗(yàn)期熱銷深入期營銷主題品牌營銷新聞+類比營銷現(xiàn)場體驗(yàn)地產(chǎn)文化營銷月跨度4-5月6-7月8月9月10-12月分月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主題節(jié)點(diǎn)綠色街區(qū)亮相展會形象出街論壇會議案場開放+論壇樣板區(qū)開放開盤推廣動作新聞話題炒作戶外形象出街論壇預(yù)告炒作意見領(lǐng)袖培養(yǎng)大客戶整理地盤包裝板橋發(fā)展論壇戶外持續(xù)網(wǎng)絡(luò)、報紙炒作大客戶接洽\推介公園發(fā)展匯報會公園地產(chǎn)價值售樓處開放看房車開通戶外增持報紙\網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò)硬廣上刊樣板區(qū)開放活動戶外更換DM\短信邀請電波上刊網(wǎng)絡(luò)硬廣持續(xù)網(wǎng)絡(luò)看房報告報紙\網(wǎng)絡(luò)炒作項(xiàng)目網(wǎng)站上刊開盤活動戶外更換報紙硬廣網(wǎng)絡(luò)硬廣更換電波開盤預(yù)告DM\短信邀請報紙\網(wǎng)絡(luò)炒作文化活動開展戶外更換報紙硬廣轎廂更換電波持續(xù)報紙\網(wǎng)絡(luò)炒作前期有效媒體持續(xù)轎廂\車身\電波減持網(wǎng)絡(luò)\報紙話題炒作前期有效媒體持續(xù)轎廂\車身\電波減持網(wǎng)絡(luò)\報紙話題炒作計劃總綱分月計劃11月10月售樓處啟用高檔樓盤營銷，圈層營銷方式能做到有的放矢。同時高端客層以圈內(nèi)的意見領(lǐng)袖來影響其周圍人群，以達(dá)到圈層傳播的目的，進(jìn)而使更多的目標(biāo)客戶關(guān)注本項(xiàng)目。所以項(xiàng)目啟動之際，尋找第一波客戶圈，是重中之重。打造滾動的圈層營銷平臺拓展新客戶資源樹立意見領(lǐng)袖名京未成交客戶通過易居平臺在全國大城市、江蘇重點(diǎn)城市布點(diǎn)，配合適量推廣，形成外圍意見領(lǐng)袖通過朗詩名京的年輕客戶、業(yè)內(nèi)傳播以及南京各類通路活動中培養(yǎng)，形成南京當(dāng)?shù)氐囊庖婎I(lǐng)袖。線上傳播通路營銷活動營銷體驗(yàn)營銷意見領(lǐng)袖尋找意見領(lǐng)袖，打造滾動的圈層營銷平臺在業(yè)內(nèi)培養(yǎng)意見領(lǐng)袖方式：邀請業(yè)內(nèi)權(quán)威為“綠色街區(qū)”證言利用名京現(xiàn)有的影響力和美譽(yù)度，進(jìn)一步加強(qiáng)市場對于金地集團(tuán)在南京的航母級作品“綠色街區(qū)”的關(guān)注。名京雖好，但受窘于地塊限制，尚未完全顯現(xiàn)“金地”的造城實(shí)力和建居理想，而“綠色街區(qū)”在地塊肌理、規(guī)劃條件、自然條件都堪稱完美的時候，南京的市場期待著一個更加令人驚嘆的“金地出品”。意見領(lǐng)袖在南京當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)意見領(lǐng)袖，影響客戶圈層朗詩高端產(chǎn)品體驗(yàn)之旅組織意向客戶前往金地格林系列產(chǎn)品進(jìn)行觀摩，現(xiàn)場體驗(yàn)金地做產(chǎn)品的能力和名盤的全局眼光，增強(qiáng)客戶對朗詩、對綠色街區(qū)的信心。石閘湖公園和綠色街區(qū)規(guī)劃、設(shè)計大師與客戶交流、溝通邀請產(chǎn)品、景觀設(shè)計的知名大師親臨體驗(yàn)區(qū)與意向客戶交流，詮釋綠色街區(qū)公園地產(chǎn)的超前、時尚設(shè)計理念以及細(xì)節(jié)亮點(diǎn)，借助大師的影響力為項(xiàng)目增加更多的附加值，也讓客戶更加了解綠色街區(qū)。傳播活動營銷：項(xiàng)目價值推廣，演繹公園地產(chǎn)魅力09“自在天鵝湖”水鳥攝影比賽（展現(xiàn)石閘湖風(fēng)景區(qū)的生態(tài)資源）09石閘湖夏季運(yùn)動會（湖岸派對、水主題運(yùn)動等）活動營銷：現(xiàn)場PR活動，演繹公園地產(chǎn)魅力傳播在示范區(qū)開放之前，很難進(jìn)行外界客戶的導(dǎo)入，因此在此之前讓區(qū)域內(nèi)的客戶率先了解自己身邊即將發(fā)生的改變，讓其了解、期待綠色街區(qū)，是我們在現(xiàn)場示范區(qū)開放之前所要做的功課。相對南京其他區(qū)域來說，板橋的客戶構(gòu)成相對更加單純，主要以當(dāng)?shù)氐拇笮推髽I(yè)，如：板橋汽渡、綠洲機(jī)械廠、梅山鐵礦、板橋農(nóng)場等為主，因此，本案在定向的大客戶推廣中存在機(jī)會。運(yùn)作步驟：1、通過介紹或查詢等方式，建立企業(yè)名錄，聯(lián)系單位工會相關(guān)負(fù)責(zé)人，并進(jìn)行拜訪。2、通過拜訪與工會建立合作關(guān)系，邀約工會負(fù)責(zé)人至項(xiàng)目考察。3、通過工會在企業(yè)內(nèi)部做項(xiàng)目推介活動，并組織意向人員進(jìn)行項(xiàng)目考察。4、確定團(tuán)購人員，并制定團(tuán)購政策細(xì)則。5、對團(tuán)購人員進(jìn)行同單位集中認(rèn)購簽約。定向大客戶拓展名京附近，受眾為見證朗詩品質(zhì)的河西群體，和對名京項(xiàng)目有意向的未購客戶。張府園，新街口1KM范圍內(nèi)，輻射城南群體和工作在新街口的年輕群體。中華門地鐵站，輻射城南傳統(tǒng)居住區(qū)。賽虹橋城西干道旁，進(jìn)入城市內(nèi)環(huán)的要道，輻射河西、城南群體，同時此路為通達(dá)梅山、板橋的要道。繞城公路與寧馬公路交匯口馬鞍山等安徽來寧車輛必經(jīng)之路。戶外計劃戶外選點(diǎn)：以城市南端為核心，圍繞交通節(jié)點(diǎn)選址Part3銷售策略◎一期啟動區(qū)（1#BLOCK）住宅可售總量達(dá)1301套，面積139416.2㎡；◎其中，高層公寓1221套（黃色部分），面積126933.5㎡；花園洋房80套（紅色部分），面積12482.6㎡

；09年銷售資源（據(jù)工程部提供，高層11月封頂、花園洋房9月封頂）（09年銷售目標(biāo)60000平米）

板橋江寧仙林規(guī)劃定位新城新市區(qū)新市區(qū)距離新街口22km18km15km開發(fā)區(qū)雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（省級）江寧技術(shù)開發(fā)區(qū)(省級)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口價工區(qū)（國家級）配套交通四條干道通往主城(2條建成，2條規(guī)劃)/2條公交線路機(jī)場、寧杭高速/地鐵1號南延線/六條主干道/多條公交線路地鐵2號線東延線/四條干道通往主城/多條公交線路交通評定：★☆交通評定：★★★★交通評定：★★★★商業(yè)街道配套，目前只能滿足生活基本需求/未來項(xiàng)目商業(yè)配套各類商業(yè)配套成熟，部分區(qū)域接近市區(qū)中心品質(zhì)大學(xué)城、小鎮(zhèn)配套，按照市區(qū)配套要求規(guī)劃，起點(diǎn)高商業(yè)評定：★☆商業(yè)評定：★★★☆商業(yè)評定：★★☆教育地緣中小學(xué)/后續(xù)項(xiàng)目名校引入多所名校：江寧實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南師附中分校、金陵中學(xué)分校、江寧高級中學(xué)有名校：南師附小分校，玄武外國語分校教育評定：★☆教育評定：★★★☆教育評定：★★★☆醫(yī)療醫(yī)院規(guī)模小，設(shè)施簡陋，醫(yī)療環(huán)境一般，配套醫(yī)院：板橋醫(yī)院、梅山醫(yī)院醫(yī)院規(guī)模大，設(shè)施齊全，醫(yī)療環(huán)境好，配套醫(yī)院：同仁醫(yī)院、江寧人民醫(yī)院、江寧中醫(yī)院有綜合大型醫(yī)院規(guī)劃，規(guī)劃配套醫(yī)院：鼓樓醫(yī)院仙林分院(2007年初已開始建設(shè)）醫(yī)療評定：★☆醫(yī)療評定：★★★★醫(yī)療評定：★★☆環(huán)境一般，區(qū)域西面重工業(yè)區(qū)密集，東面800畝石閘湖綠地南京綠肺，秦淮濕地一般，區(qū)域沿江北岸大型化工企業(yè)密集環(huán)境評定：★環(huán)境評定：★★★☆環(huán)境評定：★★樓盤均價4000-4500(雨花鎮(zhèn)項(xiàng)目)5000～65006000～7000綜合評定★☆★★★☆★★★一期價格策略競爭板塊對比從板塊對比我們可得出結(jié)論：本項(xiàng)目所屬板塊處于明顯劣勢，雖然項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品品質(zhì)較高，有所加分，但綜合后很難突破板塊的價格局限，預(yù)計本項(xiàng)目的現(xiàn)階段的價格頂部為6500元/平米江寧售價：5000-6500元/平米仙林售價：6000-7000元/平米建議一期公寓參考價格：6000元/平米建議一期花園洋房參考價格7200元/平米（公寓價格+20%）鑒于本項(xiàng)目一期首度面市，建議采用合理價格面市，降低風(fēng)險。本項(xiàng)目最終入市價格根據(jù)蓄水情況以及客戶摸底后確定。江寧目前的價格頂部為6500元/平米左右仙林目前的價格頂部為7000元/平米左右一期價格策略競爭板塊對比價格策略：平開高走.平穩(wěn)攀升

考慮到未來一定階段內(nèi)，周邊市場的發(fā)展特點(diǎn)及板塊競爭市場的狀況，在項(xiàng)目成本和預(yù)期利潤允許的條件下，為使本項(xiàng)目能夠在一入市就迅速通過強(qiáng)有力的產(chǎn)品支撐吸引客戶關(guān)注，聚集“人氣”搶占市場，為后期做鋪墊，建議采用價格“平開高走”策略。一期價格策略一期戶型面積分布情況---公寓戶型面積戶數(shù)戶數(shù)比面積比分布情況71~88㎡727戶59.54%47.25%01棟---08棟123~125㎡263戶21.54%25.97%01棟---04棟、7棟、8棟134-140㎡167戶13.68%18.28%04棟---08棟167㎡64戶5.24%8.49%05棟、06棟合計1221戶100%100%

一期戶型面積分布情況---洋房戶型面積戶數(shù)戶數(shù)比面積比分布情況129~143㎡32戶40%35.28%09棟---12棟152~161㎡32戶40%40.97%09棟---12棟179㎡8戶10%11.50%09棟、10棟191㎡8戶10%12.25%11棟、12棟合計80戶100%100%

產(chǎn)品配比分析一期分為兩類產(chǎn)品，高層公寓1221套（占94%），花園洋房80套（占6%）高層公寓部分，其中71-88平米經(jīng)濟(jì)戶型為主力，約占60%；123-140平米舒適型約占35%；167平米大戶型約占5%。戶型配比較為合理。09年推盤策略根據(jù)項(xiàng)目各樓棟位置及戶型分布情況，我們可以制定一期樓棟價格排序?yàn)椋簶菞潈r格策略公寓01棟>05棟>02棟>03棟>08棟>06棟>07棟>04棟100502080607040312011109洋房10棟>09棟>11棟>12棟>09年推盤策略09年推盤策略開盤前戲，味精效應(yīng)在開盤前待推出11號樓花園洋房，采取內(nèi)部認(rèn)購方式，以一定優(yōu)惠價格定向銷售給區(qū)域政府官員以及企業(yè)高管，花園洋房不僅可以作為本項(xiàng)目的品質(zhì)標(biāo)桿，同時其高單價可作為高層產(chǎn)品的價格支撐。100502080607040312011109100502080607040312011109第一波９月推出房源為02、03、06、07號樓，首波房源面積從71~167㎡，面積覆蓋面廣，產(chǎn)品梯次明顯前期蓄水量大需有效截留，第一波段成交將是實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)的重要時間段。第一波戶型面積戶數(shù)戶數(shù)比面積比71~88㎡392套63%50.98%123~125㎡120套19%23.82%134-140㎡56套10%12.20%167㎡32套5%8.5%花園洋房20套3%4.5%合計620戶100%100%09年推盤策略強(qiáng)蓄短爆，組合出擊第一波戶型面積戶數(shù)戶數(shù)比面積比71~88㎡255套67%56.11%123~125㎡95套25%32.09%134-140㎡31套8%11.80%合計381戶100%100%100502080607040312011109第二波房源為01、04號樓于11月8日推出，以經(jīng)濟(jì)型戶型，低總價產(chǎn)品為主，為完成年度目標(biāo)沖量。09年推盤策略乘勝追擊，銷售沖量09年一期去化分析（預(yù)判）從樓棟位置、戶型分布及推出時間上來看，未來項(xiàng)目去化狀況預(yù)計劃為：推出的02、03、06、07號樓去化70%，共計420套；推出的花園洋房11號樓去化率40%，共計8套；推出的01、04號樓共去劃46%，共計174套。09年推盤策略蓄水期第一波段第二波段6月7月8月11月12月開盤9月10月銷售計量表完成405套銷售完成197套銷售銷售目標(biāo):開盤蓄水期1月月份

909910911912合計

房源推量第二波段620套第二波段381套1001套銷售率（按面積計算）

29.97%10.49%14.99%4.69%60.14%銷售套數(shù)

30010515047602銷售面積301201054215060471860440銷售收入萬元

1845463259036283136646三大戰(zhàn)役，全面保障實(shí)現(xiàn)目標(biāo)一、運(yùn)動戰(zhàn)（09年5月-7月）我們決不能等售樓處建好再售樓，我們必須搶占時機(jī),但此時因開發(fā)商及樓盤的知名度有待提升，故此階段通過大客戶服務(wù)、團(tuán)購渠道開拓、圈層營銷等不同的銷售通路，主動出擊，實(shí)施運(yùn)動戰(zhàn)。二、陣地戰(zhàn)（09年7月－9月）在此前運(yùn)動戰(zhàn)帶來的團(tuán)購的基礎(chǔ)上，結(jié)合售樓處/樣板房/體驗(yàn)區(qū)的開放，增強(qiáng)客戶信心，戰(zhàn)斗時機(jī)已漸成熟，從而展開一期的開盤，一期開盤成功與否是本案成功銷售的關(guān)鍵。三、渠道戰(zhàn)（09年9月－12月）此時綠色街區(qū)已初展魅力，在前兩次戰(zhàn)役的基礎(chǔ)上，通過已購客戶的口碑傳播，實(shí)施“老鄰居計劃”等各種銷售策略，力爭取得銷售戰(zhàn)役的全面勝利。在大眾推廣結(jié)合現(xiàn)場銷售的傳統(tǒng)模式的同時，建議采用更具針對性的，更主動的銷售模式。定點(diǎn)營銷網(wǎng)絡(luò)營銷圈層營銷企業(yè)直銷五種兵器，突破傳統(tǒng)銷售模式團(tuán)購計劃熟客1種子客1種子客N生客N熟客N熟客1熟客N生客1生客1生客N生客1生客N生客1生客N生客N生客1生客N私人熟人圈層培養(yǎng)種子客戶，形成圈層營銷針對梅鋼等大型企業(yè)管理人員、當(dāng)?shù)卣賳T以及朗詩名京的未成交客戶中甄選對本項(xiàng)目有意向的客戶，推出一棟花園洋房（項(xiàng)目一期正式開盤前），采用內(nèi)部認(rèn)購的方式給于一定優(yōu)惠，獲得這批客戶的價值認(rèn)同，通過他們影響身邊親朋好友及同事。通過首波種子客戶的挖掘和培育，以及該部分客戶的傳播力形成圈層營銷，最終形成爆米花式的信息傳播，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。兵器一：圈層營銷主要針對兩類企業(yè)，采用主動拓展方式，借助其內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息、企業(yè)內(nèi)部推廣、或針對性的活動等形式進(jìn)行重點(diǎn)突破。板橋區(qū)域內(nèi)企業(yè)（梅鋼、十四所等）；城南、江寧等地企業(yè)：如中興、華為等；團(tuán)隊主力：定向銷售團(tuán)隊活動時間：開盤前活動形式：產(chǎn)品推介會活動準(zhǔn)備：宣講pp、折頁、小禮品活動目的：通過新穎獨(dú)特的產(chǎn)品解析會，深入到企業(yè)的每個科室，每個部門，讓客戶充分了解金地產(chǎn)品，感受及期待金地產(chǎn)品的問世，為“金地·綠色街區(qū)”一期開盤蓄水兵器二：企業(yè)直銷借助目前較為有效的媒體形式——網(wǎng)絡(luò)展開系列性的營銷動作：如開設(shè)新浪樂居網(wǎng)上售樓處（易居資源）、建立購房QQ群、發(fā)布廣告、網(wǎng)上話題炒作、網(wǎng)上互動游戲或活動等?？蛻粼诰W(wǎng)絡(luò)注冊完整信息，購房將享受一定優(yōu)惠基于客戶提問，形成項(xiàng)目互動（網(wǎng)上銷售員功能）開設(shè)游戲功能，玩游戲賺積分（憑借一定積分享受一定購房優(yōu)惠）網(wǎng)上售樓處建立購房QQ群，案場每一個銷售員管理一個QQ群。兵器三：網(wǎng)絡(luò)營銷消費(fèi)型定點(diǎn)：本項(xiàng)目將針對南京年青人比較集中的消費(fèi)場所采取針對的營銷措施，如宜家、新街口地鐵廣場、婚紗拍攝公司等、采取集中的項(xiàng)目展示或宣傳活動等。OFFICE定點(diǎn)：金鷹、世貿(mào)等寫字樓年輕白領(lǐng)，年齡也正處于成家預(yù)備階段，結(jié)婚與買房是寫字樓中最為熱