揚(yáng)州報(bào)告修訂版0413

兩岸花柳全依水一路樓臺(tái)直到山匯報(bào)綱要PART1地塊概況PART2市場(chǎng)分析PART3工程定位PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5合作模式揚(yáng)州商城地塊調(diào)研報(bào)告工程開(kāi)展部〔2021年4月〕PART1地塊概況1、地塊位置地塊位于城市的西南方向，行政上屬邗江區(qū)，功能上屬于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是未來(lái)開(kāi)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。地塊處于南北開(kāi)展軸線上，距離市中心文昌閣4.7公里。2、地塊四至江陽(yáng)中路維揚(yáng)路金天城寫(xiě)字樓帝景藍(lán)灣小區(qū)天寶物華小區(qū)歐尚超市3、地塊現(xiàn)狀地塊上現(xiàn)為揚(yáng)州商城金太陽(yáng)陶瓷城，尚未拆平，交地時(shí)間待定。4、地塊現(xiàn)狀一墻之隔的超市卸貨區(qū)門(mén)前廣場(chǎng)緊臨江陽(yáng)路金天城寫(xiě)字樓與地塊的隔墻路左帝景小區(qū)，路右為地塊用地面積：20667m2〔31畝〕容積率：3.5計(jì)容面積：72334.5m2用地性質(zhì)：商業(yè)建筑密度：50%建筑限高：100米預(yù)計(jì)地價(jià)：14000萬(wàn)元〔451.6萬(wàn)/畝〕樓面地價(jià)：1935元/m2土地權(quán)屬：揚(yáng)州市揚(yáng)子江集團(tuán)5、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6、周邊配套－城市主要道路外有寧揚(yáng)高速，寧通高速，啟揚(yáng)鐵路，城際交通十分便捷。揚(yáng)州－南京：1小時(shí)揚(yáng)州－上海：3小時(shí)內(nèi)有兩橫兩縱的城市主干道路穿城而過(guò)。東西：文昌路、江陽(yáng)路路。南北：潤(rùn)揚(yáng)路、揚(yáng)子江中路。6、周邊配套－地塊周邊路網(wǎng)文昌路江陽(yáng)路文匯路潤(rùn)揚(yáng)路揚(yáng)子江路邗江路江陽(yáng)路做為省道，早先承載著南來(lái)北往車輛通行之任，時(shí)至今日已成為城市主要干道，貨車白天嚴(yán)禁通行。地塊緊臨江陽(yáng)路。地塊方正，規(guī)模適中，符合戰(zhàn)略開(kāi)展要求；交通便利，距離市中心文昌閣4.7公里；為百貨業(yè)進(jìn)華東，探索綜合體的商業(yè)模式提供空間；展開(kāi)城市布局，提升品牌影響力，鼓舞士氣；整合并利用優(yōu)勢(shì)資源，降低本錢(qián)、控制風(fēng)險(xiǎn)；珍貴經(jīng)驗(yàn)的操作經(jīng)驗(yàn)為下一步擴(kuò)張?zhí)峁﹨⒖?。小結(jié)及戰(zhàn)略意義PART2市場(chǎng)分析

1、城市概況

2、土地市場(chǎng)

3、商業(yè)市場(chǎng)1、城市概況－歷史、特色煙花三月下?lián)P州2021年，揚(yáng)州全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入371億元，比上年增長(zhǎng)21%；全市星級(jí)飯店63家，旅游景點(diǎn)60個(gè)。全市景區(qū)接待游客3229萬(wàn)人次?！泊筮B2021年旅游總收入650億，接待游客4261萬(wàn)人次〕瘦西湖、東關(guān)老街、鑒真東渡、三把刀、淮揚(yáng)菜……1、城市概況－簡(jiǎn)介位置：位于蘇中，連接蘇南蘇北的門(mén)戶城市。與南京接壤，在一定程度上受其輻射。面積：全市總面積6634平方公里；市區(qū)面積980平方公里；建成區(qū)面積420平方公里。人口：總?cè)丝冢?59萬(wàn)；市區(qū)人口：230萬(wàn)。區(qū)劃：城市下轄3區(qū)1縣2市。1、城市概況－經(jīng)濟(jì)實(shí)力與居民消費(fèi)2011年五市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與居民消費(fèi)數(shù)據(jù)對(duì)比

大連蘇州揚(yáng)州邯鄲唐山行政區(qū)劃6區(qū)4縣7區(qū)5縣3區(qū)3縣市4區(qū)15縣市6區(qū)8縣戶籍人口589642460980737市區(qū)戶籍人口280245230約175308地區(qū)生產(chǎn)總值615010717263027875442城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2427633070247801932221785地方財(cái)政一般預(yù)算收入6511101218159256人均GDP104414166853571682844673838汽車類增長(zhǎng)比例6.3%18.6%33.5%--11.1%人均GDP到達(dá)57168元，略低于唐山，超過(guò)邯鄲。人均可支配收入較高，居民的消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，洗車類消費(fèi)比重增幅較大。1、城市概況－產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主〔機(jī)械裝備、石油化工、汽車、船舶〕四大類占工業(yè)總產(chǎn)的59%，其主導(dǎo)地位不可動(dòng)搖。三新產(chǎn)業(yè)〔新能源、新光源、新材料〕占其工業(yè)總產(chǎn)的26%。十二五期間，強(qiáng)化調(diào)整出口結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)區(qū)集約功能和創(chuàng)新功能，強(qiáng)化效勞外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和質(zhì)態(tài)提升。天下西湖，三十有六，揚(yáng)州西湖以“瘦〞為名，吸引了大量的旅游者，他們的到來(lái)，促進(jìn)了住宿，餐飲，手工藝品等消費(fèi)。1、城市概況－未來(lái)開(kāi)展方向東拓廣陵、南進(jìn)開(kāi)發(fā)、西向儀征主城廣陵新城技術(shù)開(kāi)發(fā)邗江地塊所處主城西南，開(kāi)發(fā)區(qū)北，是城市優(yōu)先開(kāi)展區(qū)域。區(qū)域面積27平方公里，以商業(yè)、金融、居住為主，輔助教育，科研?；疖囌旧藤Q(mào)區(qū)主城,建成區(qū)1、城市概況－地塊在城市的區(qū)位1、城市概況－地塊周邊建設(shè)情況商業(yè)，待建商業(yè)，建成80%目標(biāo)地塊市民廣場(chǎng)，建成住宅，建成住宅，建成住宅，在建住宅，建成酒店，建成商住，在建商住，待建地塊所在為城市向南開(kāi)展的核心區(qū)域；人均可支配收入高，購(gòu)置力強(qiáng)；汽車類消費(fèi)比重日益加大，增幅迅猛；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，技術(shù)升級(jí)為揚(yáng)州開(kāi)展奠定根底。小結(jié)PART2市場(chǎng)分析

1、城市概況

2、土地市場(chǎng)

3、商業(yè)市場(chǎng)2、土地市場(chǎng)－近年來(lái)土地成交情況插入近3－5年來(lái)的土地整體數(shù)據(jù)，將住宅、商業(yè)、綜合分開(kāi)。圖表說(shuō)明2、土地市場(chǎng)－地塊周邊主要商用地塊此次與揚(yáng)子江集團(tuán)合作工程土地報(bào)價(jià)為450萬(wàn)/畝。從2021年以來(lái)。商業(yè)、商住性質(zhì)的土地，除區(qū)位價(jià)值明顯較好的地塊成交價(jià)有所上揚(yáng)，出讓的地塊大多以掛牌底價(jià)成交。2、土地市場(chǎng)－地塊報(bào)價(jià)PART2市場(chǎng)分析

1、城市概況

2、土地市場(chǎng)

3、商業(yè)市場(chǎng)揚(yáng)州10、11年以來(lái)商業(yè)辦公用房成交量分別為70萬(wàn)m2、48萬(wàn)m2，年成交均價(jià)穩(wěn)中有升。3、商業(yè)市場(chǎng)－商業(yè)辦公類物業(yè)量?jī)r(jià)情況3、商業(yè)市場(chǎng)－商圈描述揚(yáng)州是一個(gè)有傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)底蘊(yùn)的城市，現(xiàn)在商業(yè)形成“點(diǎn)、線〞明晰的布局形態(tài)特征，即“一點(diǎn)〞城市中心區(qū)域文昌閣商圈，“四線〞東、南、西、北商業(yè)帶。3、商業(yè)市場(chǎng)－商圈描述◎文昌商圈人流，物流，資金流，信息流的中心地帶。集中了眾多飯店和大型商場(chǎng)，以文昌閣為中心點(diǎn)，包括購(gòu)物場(chǎng)所：金鷹國(guó)際中心、萬(wàn)家福商場(chǎng)、時(shí)代購(gòu)物中心；家電賣場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、五星、匯銀；美食街：淮海路、四望亭。因此，以文昌閣為中心點(diǎn)的商業(yè)布局在揚(yáng)州已形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在短期內(nèi)是任何因素都無(wú)法撼動(dòng)的?！驏|：以陽(yáng)光城、曲江百貨市場(chǎng)、蘇寧羅城店、大世界購(gòu)物中心及明發(fā)廣場(chǎng)等為主體的商貿(mào)區(qū)；◎南：形成以揚(yáng)州商城、歐尚超市、力寶廣場(chǎng)商業(yè)工程等為支撐的條線形商貿(mào)和專業(yè)市場(chǎng)中心；◎西：形成以京華城LivingMall全生活廣場(chǎng)、來(lái)鶴臺(tái)、大潤(rùn)發(fā)、邗江路等為主體構(gòu)筑的“十字〞交叉線狀配套效勞中心；◎北：形成以旅游景點(diǎn)、旅游產(chǎn)品市場(chǎng)、旅游配套效勞為優(yōu)勢(shì)資源的休閑旅游效勞業(yè)帶狀中心。揚(yáng)州市2011年部分內(nèi)貿(mào)企業(yè)銷售情況一覽（單位：萬(wàn)m2、億元）商圈企業(yè)名稱營(yíng)業(yè)面積從業(yè)人員2011年銷售額同比漲跌文昌核心市級(jí)商圈金鷹國(guó)際2.7145017.925%↑萬(wàn)家福商城1.810404.89%↑時(shí)代廣場(chǎng)6.8300010.459%↑泛文昌商圈蘇寧電器2.04675.619%↑五星電器0.61902.517%↑東關(guān)商圈茂業(yè)百貨1.22810.7-12%↓世紀(jì)聯(lián)華（文昌店）0.82101.43%↑京華城復(fù)合型商圈京華城LivingMall10.020004.6135%↑來(lái)鶴臺(tái)社區(qū)配套型商圈大潤(rùn)發(fā)超市（邗江店）1.53775.70%-樂(lè)天瑪特超市1.22131.81%↑全市連鎖電器、超市農(nóng)工商超市1.01500.2-15%↓大德生藥房連鎖1.25541.64%↑匯銀電器連鎖6.010004.3-16%↓3、商業(yè)市場(chǎng)－主要內(nèi)貿(mào)企業(yè)銷售情況3、商業(yè)市場(chǎng)－百貨、購(gòu)物中心金鷹、時(shí)代、萬(wàn)家福集中于文昌商圈，其余百貨購(gòu)物，散點(diǎn)分布物業(yè)名稱金鷹國(guó)際營(yíng)業(yè)面積（m2）27480從業(yè)人員（人）14502011年總銷售額（億）17.98銷售額同比增長(zhǎng)（%）25%產(chǎn)品檔次中高端經(jīng)營(yíng)情況良好

揚(yáng)州金鷹國(guó)際購(gòu)物中心原為揚(yáng)州商場(chǎng)，后被金鷹商貿(mào)收購(gòu)，目前其商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品檔次為中高端，是揚(yáng)州市年銷售額排名第一的百貨商店，其百貨一哥地位無(wú)可撼動(dòng)。

經(jīng)營(yíng)模式：聯(lián)銷為主，根據(jù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的不同進(jìn)行扣點(diǎn)、直銷為輔、底商物業(yè)租賃、另收管理費(fèi)。3、商業(yè)市場(chǎng)－金鷹國(guó)際3、商業(yè)市場(chǎng)－金鷹國(guó)際扣率品類揚(yáng)州店現(xiàn)扣率標(biāo)準(zhǔn)特殊說(shuō)明化妝品20%歐珀萊進(jìn)場(chǎng)裝潢費(fèi)用全部由我司承擔(dān)，歐萊雅進(jìn)場(chǎng)裝潢費(fèi)用可承擔(dān)一半，香水類扣率約為18%鐘表18-20%新宇鐘表扣率為12%，SWATCH等時(shí)尚表扣率為15%，合資表扣率為18%黃金珠寶8-22%黃金類扣率為8-9%（含消費(fèi)），鉑金類扣率為10-12%（含消費(fèi)稅），另周大福鑲嵌類合作條件為16%（含消費(fèi)稅），其它品牌為23%女鞋16-23%煙酒順加15-30男女包22-23%滋補(bǔ)藥堂15-23%藥房特殊藥品為8%，薇姿扣率為15%成熟女裝18-23%國(guó)內(nèi)女裝一線品牌為18%，其它為23-24%休閑女裝16-24%衣戀、ESPRIT、ONLY、VEROMODE、BASICHOUSE扣率為15%，其它為22%內(nèi)衣24%中性休閑13-18%真維斯、佐丹奴、班尼路扣率約為13-14%男裝22-24%LOCOSTE扣率為18-19%男鞋19-22%SKAP扣率為19-20%運(yùn)動(dòng)15-21%兒童20-23%好孩子童車16%，小耐克14%，普通童服類23-24%家居20-23%廚具、用品20%，床品23%小家電17-21%電子、手機(jī)數(shù)碼4%計(jì)劃整體出租飾品、禮品22-24%羊絨羽絨類23-25%羽絨品牌波司登合作扣率按保底金額分段，扣率為15-18%。其它25%其它雜類20-23%說(shuō)明：表格中扣率未含廣告費(fèi)，廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1-2%3、商業(yè)市場(chǎng)－樓層導(dǎo)示樓層品類6F小家電、廚房用品、保健器材、工藝禮品、家居用品、家用電器、手機(jī)數(shù)碼、煙酒滋補(bǔ)、鋼琴5F床上用品、童裝、嬰兒用品、童鞋、童車、玩具4F男鞋、商務(wù)正裝、休閑高爾夫、男士配飾、精品襯衫西褲、精品男包3F少淑女裝、青春休閑、配飾、羊毛羊絨、內(nèi)衣、化妝品、特殊業(yè)態(tài)2F職業(yè)女裝、女士配飾、精品女褲、女秀、女包、進(jìn)口食品1F精品男裝、國(guó)際名表、精品禮品、化妝品、女鞋、食品、黃金珠寶、名品名包、滋補(bǔ)-1F運(yùn)動(dòng)、牛仔悠閑、器材－1F1F2F3F4F5F6F樓層品類品牌6F小家電、廚房用品、保健器材、工藝禮品、家居用品、家用電器、手機(jī)數(shù)碼、煙酒滋補(bǔ)、鋼琴索尼、索愛(ài)、珠江、E人E本、派克、雙立人、膳魔師、LINKFAIR、菲姐、利快、ZIPPO、上邦、凱撒、雷澳娜、多樣屋、華庭、傲勝、飛利浦、象印、松下、虎牌、博朗、茅臺(tái)、葡萄酒、人頭馬、五糧液、朗酒、蘇煙、云煙、貴煙、天福茗茶、元春、碧螺春、總統(tǒng)、九百松、胡慶余堂、鴻澤堂5F床上用品、童裝、嬰兒用品、童鞋、童車、玩具羅萊、小耐克、富安娜、小阿迪達(dá)斯、堂皇、拉比、夢(mèng)蘭、哥比兔、博洋、貝貝摩登、allo&lugh、水星、佳麗斯、賀曼、OURQ、澳丹奴、愛(ài)法貝、尚瑪可、錦杰、安奈爾、小Jeep、OSHKOSH、牧寶、小笑牛、小衣戀、小木馬、法納貝兒、酷狗、芭比、兄妹貓、巴布豆、斯乃納4F男鞋、商務(wù)正裝、休閑高爾夫、男士配飾、精品襯衫西褲、精品男包歐麥格、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、左天奴、沙馳、邦納斯、森達(dá)、PAT、法蘭詩(shī)頓、卡薩米亞、bossert、比華利保羅、卡爾卡丹、駱駝、巴賽諾、蔓哈頓、圣伽步、都彭、杰丹尼、CD、羅茜奧、皮爾丹頓、費(fèi)朗尼齊拉、其樂(lè)、凱萊露喜、BOSSSUNWEN、陽(yáng)光時(shí)尚、愛(ài)步、花花公子、邁雅、皮爾卡丹（男鞋）、迪賽、華斯度、C31ROTC、法國(guó)鱷魚(yú)、佳樂(lè)喜、森泰斯、DIDIBOY、箭魚(yú)鯊、柏朗亞高、斯可菲得、威斯康尼、夢(mèng)特嬌、金利來(lái)、虎都、金虎豹、杉杉、鄂爾多斯、老人頭、湯尼威爾、馬克華菲JEANS、賓度、濱波、ELLEHOMME、U.S.polo、Jeep、VR3F少淑女裝、青春休閑、配飾、羊毛羊絨、內(nèi)衣、化妝品、特殊業(yè)態(tài)5+、濱波、鄂爾多斯、帕羅、歐時(shí)力、G2000MEN、ROEM、江南布衣、皮爾卡丹（羊絨）、PRICH、貓人、太平鳥(niǎo)、舒雅、播、CROCS、Jeep、ENI:D、曼婭奴、妃格萊兒、ONLY、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、UGIZ、LESSISMORE、夢(mèng)特嬌、TeenieWeenie、H&T、honeys、婉甸、P&F、虹牧、天山、沙茜美甲、拉柏家雅、花雨傘、Sleek、Steve&Vivian、VEROMODA、艾璞、哈根達(dá)斯、季候風(fēng)、CK（休閑）、伊華歐秀、Dazzle、W.DoubleuDot、GXG、G2000women、安乃安、蒙奇奇、巴儷錦、MindBridge、毛戈平、JUSTBB、ODM、妙維、嘉媚樂(lè)、斯碩、TBF、雪歌、夢(mèng)妝、ENC、寶琪蘭、艾萊依、衣戀、G-STAR、高夫2F職業(yè)女裝、女士配飾、精品女褲、女秀、女包、進(jìn)口食品海蘭絲、阿布、宗洋、千師達(dá)、天意、聲雨竹、貝斯琦、艾米瑞、子苞米、名邦、鉑領(lǐng)、基格、德菲蒂奧、CARA、瑪絲菲爾、玖姿、都市米蘭、EST+II、斯?fàn)桘?、吉芬、霧道、君帛、珂芮茜、卡利亞里、福芬、高田佳美、滕氏、LAZZA、朗姿、ISNANA、匯美舍、百麗格、拉貝爾、銀庫(kù)、凱撒、璐酷兒、康尼威、恩裳、KC1F精品男裝、國(guó)際名表、精品禮品、化妝品、女鞋、食品、黃金珠寶、名品名包、滋補(bǔ)雅詩(shī)蘭黛、周生生、真美詩(shī)、OMEGA、玖熙、RADO、戴儷爾、蘭蔻、潮宏基、歐舍丹，帝舵、思加圖、梅花、明豐、諾貝達(dá)、希思黎、施華洛世奇、湯普葛羅、Y2、資生堂、老鳳祥、歐珀萊、萬(wàn)寶龍、萊爾斯丹、奧德臣、梵迪、曼仙妮、歐萊雅、TATA、都彭、六福、玉蘭油、伊伴、SK-II、TommyHilfiger、美伊、肯迪文、倩碧、千年翠鉆、瑞貝卡、戴夢(mèng)得、星期六、伊莉莎伯雅頓、千百度、水芝澳、愛(ài)迪爾、愛(ài)意、印象之美、金大福、美諦高絲、晶元、百麗、翠佛堂、薇姿、naturalizer、通靈、斯艾倫、蘭芝、千禧之星、d:fuse、歐惠、羽西、老廟、索菲婭、佰草集、皇室太古、天美意、巴寶莉、寶慶銀樓、卡迪娜、周大福、雅呵雅、奧卡索、亨利格蘭、明牌、瑞儷、貝佳斯、IDO、丸美、森達(dá)、佰思圖、無(wú)添加、達(dá)芙妮、KFC-1F運(yùn)動(dòng)、牛仔悠閑、器材ADIDAS、NIKE、PUMA、LINING、萍果、LEE、NORTHLAND、JACK&JONES、KAPPA、三葉草、ESPRIT、左岸、JASONWOOD、CAT、霸獅騰、匡威、TONEJEANS、GXG、狼爪、探路者、太平鳥(niǎo)3、商業(yè)市場(chǎng)－金鷹國(guó)際揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)于1999年年底開(kāi)工建設(shè)，2002年4月28日開(kāi)業(yè)。是集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、文化、健身、旅游及停車效勞于一體的一站式SHOPPINGMALL。為全市單店?duì)I業(yè)面積最大的購(gòu)物場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)模式：物業(yè)租賃+管理費(fèi)。2F租金：170m2挑高，60萬(wàn)/年；3F租金：10-20元/m2·天。3、商業(yè)市場(chǎng)－時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)名稱時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積（m2）68000從業(yè)人員（人）30002011年總銷售額（億）10.39銷售額同比增長(zhǎng)（%）59%產(chǎn)品檔次中高端經(jīng)營(yíng)情況良好

3、商業(yè)市場(chǎng)－時(shí)代廣場(chǎng)1F2F3F4F5F樓層品類5F漢拿山、川味觀、地順鐵板燒、陌生人、德國(guó)花園餐廳、一麻一辣、嘜酷KTV、世紀(jì)影城4F阿英煲、巴貝拉、香江蕉葉、鄰家味道、花襲人、雅美府邸潮汕粥、西部牛扒城、世紀(jì)影城、新時(shí)代動(dòng)漫城、夏恩英語(yǔ)培訓(xùn)中心、蘋(píng)果體驗(yàn)店、時(shí)尚地帶3F男裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、皮具、美容、流行通道2F少淑女裝、職業(yè)休閑女裝、流行女裝、女士?jī)?nèi)衣、沿舉證海路餐飲區(qū)、流行通道1F品牌服飾、黃金珠寶、屈臣氏、化妝品、名表、手機(jī)、85度C、婚紗攝影、沿淮海路餐飲區(qū)、流行通道樓層品類品牌5F漢拿山、川味觀、地順鐵板燒、陌生人、德國(guó)花園餐廳、一麻一辣、嘜酷KTV、世紀(jì)影城世紀(jì)影城、川味觀、一麻一辣、漢拿山、地順鐵板燒、陌生人、德國(guó)花園餐廳、嘜酷KTV、4F阿英煲、巴貝拉、香江蕉葉、鄰家味道、花襲人、雅美府邸潮汕粥、西部牛扒城、世紀(jì)影城、新時(shí)代動(dòng)漫城、夏恩英語(yǔ)培訓(xùn)中心、蘋(píng)果體驗(yàn)店、時(shí)尚地帶世紀(jì)影城、新時(shí)代動(dòng)漫城、西部牛排、香江蕉葉、鄰家味道、花襲人、阿英煲、雅美府邸、電玩巴士、巴貝拉、夏恩英語(yǔ)、歐麗美甲、流行美、口渴了、山度士、ISEE美發(fā)、來(lái)伊份、索菲密斯、媽媽咪呀、不二家、樂(lè)扣樂(lè)扣、JSSIORY、索瑪、JOLIE&DEEN3F男裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、皮具、美容、流行通道以純、溫純、JOJO、張揚(yáng)、SK、自由空間、拓谷、唐獅、班尼路、佐丹奴、ACEPOX、洛茲、渡森、克羅特AIBBJB、杉杉、海螺、羅夫羅倫、AEMAPE、九牧王、意爾康、圣吉奧、愛(ài)瑪仕、勞斯帥特、虎豹、泰埃戈、七匹狼、龍達(dá)飛、艾夫杰尼、JANNETSHASS、波司登、夢(mèng)特嬌、九鹿王、寶萊迪多、阿基米德、杜安、保羅杰克森、天使園、ACOORD、男人港灣、百世吉、世紀(jì)影城、紳貴、大白鯊、LAOYANDOU、人立、才子、耶納諾、花花公子、加州七街、詩(shī)婷2F少淑女裝、職業(yè)休閑女裝、流行女裝、女士?jī)?nèi)衣、沿舉證海路餐飲區(qū)、流行通道女子會(huì)舍、我買(mǎi)咖、梵凱、熙蘭雅、艾蝶、藝域、三彩、美侖美奐、真我永恒、達(dá)衣巖、浪漫一身、諾蘭貝爾、JC5、法拉瑞茜、澳詩(shī)萊、馬連奴奧蘭迪、凱蒙特、羅馬假日、葛來(lái)娣、NLANNA、艾圖蘭、片斷、藝元素、艾貝麗、香影、天軒、似水年華、潔、芭帝娜、郁香菲、素言、芭依璐、木石、美迪菲、木帛、紅袖、冰逸雪涵、伊可愛(ài)、夢(mèng)至超、康師傅、流行美、婉甸、謎底、桑迪、拉夏貝爾、簡(jiǎn)、太平鳥(niǎo)、M2稞、壹美佳人、本末、水中花、異、妝宜、研色、海貝、尤西子、納紋、AMYLEE、紫波、米梵、綺籽、夕由、艾爾瑪絲、圣加婧、健納芙、歌莉婭1F品牌服飾、黃金珠寶、屈臣氏、化妝品、名表、手機(jī)、85度C、婚紗攝影、沿淮海路餐飲區(qū)、流行通道我買(mǎi)咖、誠(chéng)信、寶寶熊、林清軒、泡沫劇、冰雪新語(yǔ)、熱風(fēng)、勁草、卡姿蘭、江南布衣、5+、圣迪奧、Login、銀之戀、屈臣氏、環(huán)球手機(jī)、古今、馬克華菲、羅馬假日、末未、歐時(shí)力、NIKE、達(dá)芙妮、青木三色、金利來(lái)、德?tīng)柣?、阿童森、衣本色、美膚寶、ADIDAS、TESIRO、戴夢(mèng)得、嘉華珠寶、福麟珠寶、名寶、化妝品、李寧、安踏、幸運(yùn)兔、361度、翠佛堂、KAPPA、極地、千壽喜、呷哺呷哺、印石餐廳、富春大酒店、卓雅周末、大德生、恩曼琳、天姿3、商業(yè)市場(chǎng)－時(shí)代廣場(chǎng)

萬(wàn)家福為揚(yáng)州較有歷史的百貨商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積1.8萬(wàn)m2，地上6層、地下1層。該商城無(wú)論是的檔次，硬裝及進(jìn)駐的品牌與金鷹、時(shí)代廣場(chǎng)相比有一定差距。經(jīng)營(yíng)模式：聯(lián)銷，無(wú)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，裝修及人員費(fèi)用自理?？埸c(diǎn)在20－30%之間根據(jù)品牌及年銷額進(jìn)行商談，但合同約定有保底扣點(diǎn)。3、商業(yè)市場(chǎng)－萬(wàn)家福商城物業(yè)名稱萬(wàn)家福商城營(yíng)業(yè)面積（m2）18000從業(yè)人員（人）10402011年總銷售額（億）4.83銷售額同比增長(zhǎng)（%）9%產(chǎn)品檔次中端經(jīng)營(yíng)情況良好

3、商業(yè)市場(chǎng)－萬(wàn)家福商城樓層品類7F宏圖三胞6F休閑、童裝、童鞋、童車、床用、玩具、小家電5F時(shí)尚休閑、運(yùn)動(dòng)、牛仔4F男裝、男鞋、男褲、襯衫、男士用品3F時(shí)尚女裝、淑女裝、羊毛羊絨、女褲、文胸、內(nèi)衣、飾品、襪品2F時(shí)尚女裝、流行女裝、女褲、靚麗飾品1.5F貓空咖啡、海瀾之家1F化妝品、女鞋、珠寶、箱包、鐘表負(fù)1F副食品百貨超市樓層品類品牌7F宏圖三胞

6F休閑、童裝、童鞋、童車、床用、玩具、小家電真維斯、柏仙多格、美特斯邦威、以純、百世吉、潮流前線、唐獅、班尼路、森馬、SK、麗嬰房、博士蛙、好孩子、安其羅、拉比、衣戀、NIKE、李寧、芝麻開(kāi)門(mén)、一休、派克蘭帝、米奇、ABC、夢(mèng)特嬌、路豹、幫登、圣布凡、恒源祥、羅萊、尚瑪可、銀舸、大地藍(lán)、芭比、奧迪、飛利浦、松下、九陽(yáng)、捷夫、貝爾萊德、文具5F時(shí)尚休閑、運(yùn)動(dòng)、牛仔杰克瓊斯、GXG、左岸、湯尼俊士、V-ONE、太平鳥(niǎo)、自由空間、耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、KAPPA、NIKE360、361度、三葉草、花花公子、喬丹、麥斯卡、匡威、圣費(fèi)萊、天倫天、獅牌、DENIZEN、增致、JASONWOOD、BOS.B4F男裝、男鞋、男褲、襯衫、男士用品沙馳、博斯里拉、湯尼威爾、利朗、杉杉、七匹狼、皮爾卡丹、雅戈?duì)?、巴賽諾、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、堡尼西服、路易詩(shī)蘭、GOODLUCKGLADIUS、利奧納多、金利來(lái)、堡賓、鄂爾多斯Jeans、鄂爾多斯、愛(ài)迪丹頓、Georgimaniya、九牧王、花花公子、夢(mèng)特嬌、虎都、寶萊迪多、名鷹、特色龍、紅蜻蜓、森達(dá)、卡帝樂(lè)、蘋(píng)果、星期五、奧波德、凱普敦、百斯盾、啄木鳥(niǎo)、ZIPPO3F時(shí)尚女裝、淑女裝、羊毛羊絨、女褲、文胸、內(nèi)衣、飾品、襪品雅伊漫、歐妮雅、卡祺、雅瑩、珂默、乙佰乙納、藝之蝶、獨(dú)角戲、玖姿、粉紅瑪麗、芙羅迪、米蘭登、無(wú)箴衣坊、萊迪雅、凱爾達(dá)、圣可尼、艾莎倫斯、辛笛貝爾、美迪菲、依凡、紙米、貝特弗萊、陶玉梅、依布、豐米、玖帛、鄂爾多斯、金利來(lái)、海爾曼斯、茗、冠沁、古今、歐迪芬、安莉芳、貓人、皮爾卡丹、舒雅、GP、豪門(mén)、百事、蕾蒂恩絲、宛麗、博珂、米奇2F時(shí)尚女裝、流行女裝、女褲、靚麗飾品VEROMODA、衣戀、天天維尼、BODYPOPS、歐時(shí)力、百芙倫、帛逸、播、淑女屋、百家好、埃迪拉、勁草、凱迪米拉、知臣、嘉露蒂、艾格、艾格周末、米奇、小熊維尼、雪兒、艾爾瑪絲、艾衣人、蘭開(kāi)夏、中中、法妮、影響時(shí)尚、圣加靖、諾蘭貝爾、茜舞、看趣依、野純、雅絲麗、浩鑫、高麗亞娜、韓興婷1.5F貓空咖啡、海瀾之家

1F化妝品、女鞋、珠寶、箱包、鐘表蘭蔻、歐珀萊、歐萊雅、玉蘭油、DHC、ZA、泊美、美寶蓮、依琳娜、鄭明明、進(jìn)口香水、資生堂洗發(fā)水、百麗、天美意、千百度、星期六、達(dá)芙妮、TATA、百思圖、奧卡索、FED、森達(dá)、哈森、紅蜻蜓、莉奈兒、皮爾卡丹、花花公子、金利來(lái)、伊伴、周大福、六福、周大生、明牌、金大福、鑫戀、泛達(dá)詩(shī)、大璟世家、愛(ài)洛斯、山海緣、卡帝樂(lè)、利奧納多、夢(mèng)特嬌、梅花、浪琴、帝陀、天駿、美度、勞力士、西鐵城、依波、飛亞達(dá)、羅西尼、卡西歐、天美時(shí)、英納格負(fù)1F副食品百貨超市

3、商業(yè)市場(chǎng)－萬(wàn)家福商城文昌百匯是一個(gè)集吃喝玩樂(lè)為一體的環(huán)形帶狀商業(yè)步行街區(qū)。工程占地1.8萬(wàn)m2，總建4萬(wàn)m2，地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)0.6萬(wàn)m2。周一至周五中午，人流量較少門(mén)可羅雀。但隨著雙休的到來(lái)，從周五下午3點(diǎn)鐘開(kāi)始，會(huì)迎來(lái)大量客流。經(jīng)營(yíng)模式：可售可租。1F售價(jià)40000元/m2，租金2.4元/m2·天。如物業(yè)已售出，那么租金給小業(yè)主；如物業(yè)在匯鑫資產(chǎn)管理公司手中，那么租金交給該公司。3、商業(yè)市場(chǎng)－文昌百匯物業(yè)名稱時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積（m2）40000從業(yè)人員（人）--2011年總銷售額（億）--銷售額同比增長(zhǎng)（%）--產(chǎn)品檔次中低端經(jīng)營(yíng)情況一般

3、商業(yè)市場(chǎng)－大賣場(chǎng)隨著眾多大賣場(chǎng)的快速擴(kuò)張，揚(yáng)州全市已根本被其覆蓋，這在一定程度上說(shuō)明揚(yáng)州消費(fèi)能力的增強(qiáng)，但也加劇了大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈程度。盡管大賣場(chǎng)具備良好的聚集人流效應(yīng)，但是本案2公里范圍內(nèi)已有歐尚〔地塊東側(cè)〕、TESCO、麥德龍3家大賣場(chǎng)，因此業(yè)態(tài)中不建議不考慮此類物業(yè)類型。3、商業(yè)市場(chǎng)－四星級(jí)以上酒店五星級(jí)：迎賓館、匯金玄武、金陵飯店準(zhǔn)五星：西園賓館、華美達(dá)凱莎、海德、福朋喜來(lái)、香格里拉〔在建〕、洲際皇冠假日酒店〔在建〕四星級(jí)：新世紀(jì)、揚(yáng)州人家、淮左名都、花園國(guó)際、維景酒店、戴斯酒店、中集格蘭、玉蜻蜓、京格酒店、瘦西湖天沐溫泉溫泉度假村4星級(jí)以上酒店共計(jì)19家〔不含擬建〕。地塊周邊已有3家四星，1家準(zhǔn)5星酒店。對(duì)于游客而言，瘦西湖景區(qū)星級(jí)酒店與快捷酒店更具吸引力，而重要商務(wù)接待根本定在3家五星級(jí)酒店。建議本地塊不考慮酒店業(yè)態(tài)。3、商業(yè)市場(chǎng)－經(jīng)濟(jì)型酒店37家經(jīng)濟(jì)型酒店主要分布在：

古城區(qū)－沿汶河路、文昌路及古運(yùn)河環(huán)形分布，該區(qū)域酒店標(biāo)間價(jià)格在135-222之間，分布較為密集，主要滿足來(lái)?yè)P(yáng)州旅游或商務(wù)一族。

汽車站區(qū)－沿江陽(yáng)路、邗江路十字分布，該區(qū)域酒店標(biāo)間價(jià)格在102-138之間，主要分布在長(zhǎng)途客站周圍，滿足短期出差臨時(shí)歇腳的過(guò)往商客。商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)看好，區(qū)域商業(yè)雛形已現(xiàn)；區(qū)域通過(guò)幾年的開(kāi)展，對(duì)商業(yè)的需求日益提高；經(jīng)濟(jì)酒店遍布主城及車站區(qū)域，滿足不同消費(fèi)者的需要；高檔酒店和大賣場(chǎng)趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)比較劇烈。金天城大廈〔底商+辦公〕占地：6667m2；總建：37268m2；容積率：5.59。工程位于揚(yáng)州地塊西仙，花園國(guó)際大酒店斜對(duì)面，為地標(biāo)性建筑，A座25層90多米。1—4F裙樓為大型商業(yè)；5—19F為小戶型多功能公寓式辦公；20—25F純辦公，可分可合亦可整層辦公。B坐底商+辦公6層。3、商業(yè)市場(chǎng)－地塊周邊工程A座1-4F或大部分售出，少部分出租。5-25F前期售出，由物管公司代為出租或自行尋找租戶。06F-70m2，租金1800，發(fā)布時(shí)間：11/10/1320F-71m2，租金2300，發(fā)布時(shí)間：11/12/3107F-70m2，租金2400，發(fā)布時(shí)間：12/03/0807F-118m2,租金3500，發(fā)布時(shí)間：12/02/07租金水平：0.8-1.2元/m2·每天3、商業(yè)市場(chǎng)－地塊周邊工程B座：3F朝北向售價(jià)8100，僅乘三間，共計(jì)291m2左右

3F朝南向售價(jià)8600，僅剩兩間，共計(jì)200m2左右3、商業(yè)市場(chǎng)－地塊周邊工程帝景藍(lán)灣〔底商+住宅〕占地：34000m2；總建：86000m2；容積率：2.53。工程坐落于揚(yáng)州市江陽(yáng)中路，祥和路89號(hào)，是由9棟8-11層小高層及1棟18層高層公寓組成。工程仿朗詩(shī)產(chǎn)品，打造科技住宅。地塊南側(cè)蝶湖中央公園〔開(kāi)放式〕已經(jīng)建成。目前住宅局部已全部售完，目前二手房?jī)r(jià)12000左右，沿街底商僅剩101、110、111三套未售出。101底商朝北，售價(jià)17500；110、111底商位于小區(qū)西北角，售價(jià)26800。3、商業(yè)市場(chǎng)－地塊周邊工程御峰華府〔商業(yè)+辦公+住宅〕占地：25208m2；總建：88228m2；容積率：3.5。工程坐落于江陽(yáng)中路與維揚(yáng)路交匯處東南角，由住宅、商業(yè)、辦公組成。該地塊于2021年7月22日被鴻益地產(chǎn)公司以1.71億元獲取。每畝單價(jià)：453.7萬(wàn)該地塊拍賣起始每平米土地單價(jià)5250〔350萬(wàn)/畝〕，成交價(jià)6790，溢價(jià)率29%，樓面價(jià)1940。工程尚未開(kāi)發(fā)，規(guī)劃公示已上圍墻。3、商業(yè)市場(chǎng)－地塊周邊工程天寶物華〔住宅+底商〕占地：2.2萬(wàn)m2；總建：7.8萬(wàn)m2；容積率：3.5。工程坐落于維揚(yáng)路以西，歐尚超市以南，由4棟板高層住宅與四周沿街底商組成。目前工程主體即將封頂，北側(cè)兩棟住宅正在銷售，南側(cè)尚未開(kāi)盤(pán)，售價(jià)為9900。307戶已售出171戶，銷售率達(dá)56%。四周沿街一層底商售價(jià)分別為東側(cè)30000，南側(cè)28000，西側(cè)25000，北側(cè)23000。3、商業(yè)市場(chǎng)－地塊周邊工程財(cái)富廣場(chǎng)〔商業(yè)+辦公+住宅〕占地：3.8萬(wàn)m2；總建：15.4萬(wàn)m2；容積率：3.5。工程坐落于揚(yáng)子江路以東，江陽(yáng)路以南，由4住宅與1棟商務(wù)樓組成。工程住宅局部556套已經(jīng)去化472套，去化率達(dá)85%。商務(wù)樓1-3層為商場(chǎng)，6-10層為辦公均未開(kāi)始銷售，11-15、20-30層定位尚未明確。在售局部為16-20層。17F售價(jià)8740元，樓層差價(jià)30