臥虎山養(yǎng)老院商業(yè)計劃書終極版

二個人體吧-1-頁二個人體吧1/45第一章執(zhí)行概覽1.1簡介隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和我國進(jìn)入人口老齡化的步伐一步步加快，養(yǎng)老已經(jīng)成為當(dāng)今社會的凸顯問題，如何解決好我過的養(yǎng)老問題，不僅是國家政府的事，還和我們個人息息相關(guān)。目前濟(jì)南市養(yǎng)老院大多數(shù)為中低檔價位，臥虎山養(yǎng)老院的成立，將填補(bǔ)濟(jì)南市養(yǎng)老院中高檔的空缺，為濟(jì)南市老齡人口創(chuàng)造一個安全、舒適的高檔生活環(huán)境。1.2企業(yè)描述臥虎山養(yǎng)老院計劃位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)仲景花園以東，宏福路之北。，擬建項(xiàng)目計劃總占地面積75畝，總建筑面積21188㎡，設(shè)床位500-600張，并完善餐飲、醫(yī)療、健身、休閑等附屬設(shè)施，建筑密度35%，容積率42.38%，綠地率50%。臥虎山養(yǎng)老院是一家私營企業(yè)，并依托與濟(jì)南市政府的企業(yè)。我們的宗旨是：“為老年人打造一個休閑、娛樂的住宿場所”。1.3產(chǎn)業(yè)分析臥虎山養(yǎng)老院將在養(yǎng)老行業(yè)內(nèi)競爭，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)價值上萬億，目前仍處于成長期。隨著我國人口老齡化的到來，人們收入水平的增加，養(yǎng)老行業(yè)將會是一個競爭性行業(yè)。隨著人們越來越追求高質(zhì)量的生活，中高檔市場將是一個人們需求旺盛的市場。1.4市場分析濟(jì)南全市60歲以上老年人口達(dá)114萬人，占全市總?cè)丝诘?5%，位居全省第二位，并以年均3%以上的速度增長，年均增長6萬人。預(yù)計到2020年，我市老年人口將占到總?cè)丝诘?0%以上，到2050年，將占到40%左右，每兩個勞動適齡人口就將供養(yǎng)一個老年人。1.5營銷計劃臥虎山養(yǎng)老院將改變以往的銷售觀念，采用以活動營銷、合作營銷為主，附之廣告營銷和探親策略等手段。同時，我們也將通過網(wǎng)絡(luò)來提高我們的知名度，用質(zhì)量來贏得顧客的信任和忠誠。1.6管理團(tuán)隊與公司結(jié)構(gòu)管理團(tuán)隊是一個企業(yè)的核心，一個好的管理團(tuán)隊是企業(yè)走向成功的必要資源，臥虎山養(yǎng)老院將聘請高水平的管理團(tuán)隊來管理。主要下設(shè)：董事會、總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、行政后勤部、服務(wù)部、市場部、財務(wù)部、人事部等部門。其中我們還設(shè)置了顧問委員會，主要人員主要包括：運(yùn)動醫(yī)學(xué)專家、心理學(xué)專家、律師、融資專家、會計師等。同時，公司機(jī)構(gòu)下設(shè)企管部、財務(wù)部、服務(wù)部、銷售部和后勤部等部門，部門之間將協(xié)調(diào)工作把公司管理好。1.7設(shè)計和開發(fā)計劃臥虎山養(yǎng)老院商業(yè)區(qū)位多以商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，公交路線遍布全區(qū)，交通便捷。本公寓把“以老人為本”作為服務(wù)理念，盡最大可能為老人和親屬排憂解難，工作盡心、老人舒心、親屬放心，是我們的“三心級”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)范圍集居養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、文娛、教育、體育、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能的養(yǎng)老護(hù)理。對待養(yǎng)老人分自理、介助半自對特護(hù)老人特別護(hù)理。1.8企業(yè)設(shè)計與開發(fā)計劃項(xiàng)目區(qū)總用地面積50000㎡，總建筑面積約21188㎡，總投資5914.16萬元。項(xiàng)目完成后，老年公寓樓建有老年人居住房間300間（套），固定床位500—600張可解決500—600位老年人的住宿問題。同時，還建有老年活動中心大樓、餐廳、花園、洗浴中心等。1.9融資計劃通過自有資金和借款完成企業(yè)所需資本，投資于固定資產(chǎn)和相關(guān)費(fèi)用，分析相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。第二章企業(yè)描述2.1簡介臥虎山養(yǎng)老院計劃占地面積75畝，總建筑面積21188㎡，設(shè)床位500-600張，并完善餐飲、醫(yī)療、健身、休閑等附屬設(shè)施，建筑密度35%，容積率42.38%，綠地率50%。臥虎山養(yǎng)老院的創(chuàng)辦人是韓曉冉、姜龍偉、趙陽、許光聚四人。養(yǎng)老院地址位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)仲景花園以東，宏福路之北。。2.2使命陳述臥虎山養(yǎng)老院的使命是：為老年人打造一個舒適的娛樂場所。2.3宣傳語本養(yǎng)老院的宣傳語是：邀您一起共享天倫。2.4產(chǎn)品與服務(wù)臥虎山養(yǎng)老院的服務(wù)除了一般養(yǎng)老院具備的衣食住玩以外，還具有以下特色：(1)學(xué)習(xí)特色：學(xué)習(xí)營養(yǎng)、保健知識；學(xué)習(xí)陶冶情操方面的知識；學(xué)習(xí)心理;學(xué)習(xí)形式有：報刊閱覽室，讀書讀報，知識講座，科教片，老年論壇等。(2)文化特色：根據(jù)老人的特長，組織形式多樣的文化活動。如琴棋書畫、卡拉OK、戲曲片欣賞、老電影展播等(3)活動特色：定期或不定期地舉辦各種老年人喜聞樂見的活動。如茶話會、團(tuán)康活動、才藝展示、智力（知識）競賽、爬山、旅游等。(4)醫(yī)療特色：與中西醫(yī)診所聯(lián)營，提供常見病、多發(fā)病及老年病的診療護(hù)理和市、區(qū)兩級醫(yī)保刷卡服務(wù)。(5)組織特色：在老人中成立膳食管理小組、興趣（才藝）小組、小樂隊合唱隊等組織，負(fù)責(zé)各項(xiàng)活動的開展。(6)自治特色：組織思維正常、有一定能力的老人對養(yǎng)老院的日常工作進(jìn)行管理和監(jiān)督，并提出合理化建議；舒緩矛盾，調(diào)解老人間的摩擦與糾紛。2.5法律地位和所有權(quán)臥虎山養(yǎng)老院是一個合伙制企業(yè)，現(xiàn)所有者為其管理團(tuán)隊成員和投資人。詳細(xì)所有權(quán)結(jié)構(gòu)請見計劃書內(nèi)“管理團(tuán)隊和公司結(jié)構(gòu)”。第三章產(chǎn)業(yè)分析3.1產(chǎn)業(yè)定義臥虎山養(yǎng)老院將會參與養(yǎng)老中心產(chǎn)業(yè)的競爭。該產(chǎn)業(yè)由從事養(yǎng)老和服務(wù)為中心的企業(yè)所組成。產(chǎn)業(yè)中的著名公司包括：青松養(yǎng)老院、陽光福緣老年公寓、天惠老年公寓。該產(chǎn)業(yè)包括一些專門的設(shè)施場所，如居住、飲食、護(hù)理、醫(yī)療、急救、康復(fù)、保健、學(xué)習(xí)、娛樂、臨終關(guān)懷為一體等。3.2產(chǎn)業(yè)規(guī)模、增長速度和銷售預(yù)測3.2.1產(chǎn)業(yè)規(guī)模截至2012年10月，濟(jì)南69家老年公寓,60歲以上人口已達(dá)100萬的濟(jì)南,目前共有8000張養(yǎng)老床位,入住率達(dá)60%,這就意味著,目前只有約5000名老人通過養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年。和濟(jì)南情況類似的青島60歲以上老人達(dá)132.7萬,共有老年公寓127家,床位2.7萬張左右,千名老人只擁有21張床位。而濟(jì)南千名老人擁有的床位數(shù)則僅有8張,床位緊張程度更甚。3.2.2增長速度由于濟(jì)南目前養(yǎng)老床位緊張，人們收入水平隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也不斷增長，另外人們思想觀念的改變也同時促使著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其增長速度也越來越快。3.2.3銷售預(yù)測隨著人們收入水平的不斷增加，和子女養(yǎng)老觀念的改變，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入前所未有的快速發(fā)展，其銷售業(yè)將直線上升。我們預(yù)計濟(jì)南未來3-5年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將比過去增長30%。3.3產(chǎn)業(yè)特征3.3.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)目前我國社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務(wù)；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務(wù)。3.3.2參與者性質(zhì)(1)家庭養(yǎng)老中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設(shè)施成本幾乎為零。(2)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。(3)社區(qū)居家養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實(shí)際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。3.4產(chǎn)業(yè)趨勢3.4.1環(huán)境趨勢隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，濟(jì)南市人均收入水平不斷上升。濟(jì)南市統(tǒng)計局2012召開新聞發(fā)布會，公布2012年，濟(jì)南市城市居民人均可支配收入32570元，同比增長12.7%；扣除價格因素實(shí)際增長10.1%，高于GDP增速0.6個百分點(diǎn)。3.4.2人口趨勢濟(jì)南老齡人口的不斷增加：3.5遠(yuǎn)期前景省政府相繼出臺了大量政策措施?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老齡事業(yè)的意見》指出，將社會養(yǎng)老服務(wù)納入各級經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，堅持社會化、市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的方向和政府引導(dǎo)、政策扶持、社會參與、市場推動的原則，以擴(kuò)大規(guī)模、合理布局、強(qiáng)化管理、提升水平為重點(diǎn)，大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。到2015年，基本形成布局合理、規(guī)模適度、形式多樣、功能完善、基本滿足老年人需求的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，形成以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐、城鄉(xiāng)一體化的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成投資主體多元化、服務(wù)對象公眾化、服務(wù)方式多樣化、服務(wù)隊伍專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展格局。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是一個快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會是一個發(fā)展很好的產(chǎn)業(yè)。第四章市場分析4.1市場細(xì)分與目標(biāo)市場選擇4.1.1市場細(xì)分根據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計局、濟(jì)南市第六次人口普查小組辦公室發(fā)布的人口普查數(shù)據(jù)顯示：全市常住人口為681.40萬人，其中，0-14歲的人口為92.91萬人，占13.64%；15-65歲(不含65歲，下同)的人口為526.14萬人，占77.21%；65歲及以上的人口為62.35萬人，占9.15%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了4.33個百分點(diǎn)，15-65歲人口比重上升了3.17個百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升了1.16個百分點(diǎn)。根據(jù)濟(jì)南市人口結(jié)構(gòu)，65歲老年人口的養(yǎng)老市場可以分為低、中、高三種市場4.1.2目標(biāo)市場的選擇根據(jù)目前濟(jì)南市人口分析，我們將目標(biāo)市場定位中高端市場。全年城市居民人均可支配收入25321.1元，增長11.4%；農(nóng)民人均純收入8903.3元，增長14.3%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額2187.7億元，比年初增長14.4%。社會保障水平進(jìn)一步提高。養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。企業(yè)退休、退職人員月均養(yǎng)老金提高160元。城鄉(xiāng)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提高，城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)由月人均330元提高到360元，農(nóng)村居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)由年人均不低于1200元提高到不低于1320元。農(nóng)村五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)提高，集中供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)由每人每年不低于2700元提高到不低于2800元，分散供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)由每人每年不低于1700元提高到不低于1800元。新型農(nóng)村合作醫(yī)療人均籌資水平達(dá)到130元，基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。因此，我們按照濟(jì)南市現(xiàn)在人們的收入水平分析，我們將目標(biāo)市場設(shè)定為中高端市場。4.2購買者行為老年人一般比較喜歡比較安靜的生活環(huán)境，周邊的環(huán)境建設(shè)對老年人特別重要，老年人特別喜歡有一個供休閑散步的綠色環(huán)境，有便于通達(dá)的道路和文化娛樂的設(shè)施，要便于老年人之間的交往，要能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就老年人的身心健康，安度晚年的氣氛。

除此之外，家政服務(wù)建設(shè)，家政服務(wù)員制度，健康管理制度，社會福利保險等，都對老年人的購買行為產(chǎn)生很大影響。4.3競爭者分析4.3.1直接競爭者目前濟(jì)南市養(yǎng)老院數(shù)量并不在少數(shù)，主要有：青松養(yǎng)老院、陽光福緣老年公寓、天惠老年公寓等，他們在濟(jì)南已經(jīng)有了一定的市場份額，但他們基本都處于市場的中低端，所以競爭能力不是很強(qiáng)。4.3.2間接競爭者目前幾大養(yǎng)老形式，都間接的對養(yǎng)老院的開設(shè)形成了間接沖擊。(1)家庭養(yǎng)生養(yǎng)老：老年人居住在家庭中，主要由有血緣關(guān)系的家庭成員對老人提供贍養(yǎng)服務(wù)的養(yǎng)生養(yǎng)老模式。該種模式比較適合不愿意脫離熟悉環(huán)境且子女有經(jīng)濟(jì)能力、照顧精力和照顧時間的老年人。(2)居家養(yǎng)生養(yǎng)老：老人居住在家中，由社會來提供養(yǎng)老服務(wù)的一種養(yǎng)生養(yǎng)老方式。該種模式適合子女無暇照顧，有一定自理能力且不愿意離開原有熟悉環(huán)境的老年人。居家養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的提供者主要有：居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、志愿者等。(3)機(jī)構(gòu)養(yǎng)生養(yǎng)老：將老人集中在專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中養(yǎng)生養(yǎng)老的模式。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于通過集中管理，能夠使老年人得到專業(yè)化的照顧和醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，無障礙的居住環(huán)境設(shè)計也使老年人的生活更加便利;缺點(diǎn)在于容易造成老人與子女、親朋好友間情感的缺失及經(jīng)常間老人死亡會造成入住者一定心理影響，而且成本較高。(4)其它養(yǎng)生養(yǎng)老模式：包括以房養(yǎng)生養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園度假養(yǎng)老等方式。其中，以房養(yǎng)生養(yǎng)老是指將自己的產(chǎn)權(quán)房出售、抵押或者出租出去，以獲取一定數(shù)額養(yǎng)老金或養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)生養(yǎng)老模式。它通過一定的金融機(jī)制或非金融機(jī)制，將房產(chǎn)蘊(yùn)含的價值提前變現(xiàn)，從而為老年人提供養(yǎng)生養(yǎng)老資金來源。4.3.3未來競爭者由于養(yǎng)老市場的空缺，經(jīng)濟(jì)利潤的客觀，未來會吸引很多企業(yè)和機(jī)構(gòu)的加入，他們的加入會對現(xiàn)有的企業(yè)構(gòu)成威脅。第五章營銷計劃5.1概念轉(zhuǎn)換敬老院的概念束縛著擁有傳統(tǒng)思想的中國兒女和老人，一部分兒女和老人對養(yǎng)老院這一名詞擁有抵觸思想。作為一個私營敬老院，最終目的是為了盈利，既然是想盈利，就不必和公辦的養(yǎng)老院那樣的模式來經(jīng)營。我們的想法是轉(zhuǎn)換敬老院的概念，簡言之，就是改名，把敬老院的概念轉(zhuǎn)換成老年人俱樂部這一新概念。通過偷換概念，讓老年人淡化傳統(tǒng)的觀念，漸漸讓他們熟悉并喜歡上這種老年人的俱樂部。用養(yǎng)老院的模式來經(jīng)營老年人俱樂部，俱樂部只不過是個對外的品牌概念而已。具體運(yùn)作：這里偷換概念不能僅僅是自己取個好聽的俱樂部名字而已，我們需要借此來對外宣傳，打響俱樂部概念偷換的第一炮，以達(dá)到醉翁之意不僅在酒又在提高知名度。在所能覆蓋的目標(biāo)人群城市的地方，通過報刊等廣而告之渠道刊登老年人俱樂部取名征集活動，同時在敬老院的網(wǎng)站上也同時開展此活動，以可觀的獎金為誘餌，吸引人群的參與。其中特設(shè)一個獎勵模式，即如果獲獎?wù)呒矣欣先丝梢悦赓M(fèi)入住老年人俱樂部一周，在這一周的時間，必須對入住的老人進(jìn)行特殊的照顧和護(hù)理，讓老年人一周后可以自發(fā)的去宣傳俱樂部，營造良好的口碑。與此同時，想辦法讓地方報刊記者跟蹤報道此事件。5.2活動營銷通過開展一系列活動來讓目標(biāo)消費(fèi)人群親身體驗(yàn)敬老院的優(yōu)越待遇，通過體驗(yàn)者的親身感受讓他們對外宣傳。還有通過對老年人公益事業(yè)的贊助和幫扶活動，提升敬老院的美譽(yù)度和知名度，起到不動一草一木即可坐收漁翁之利具體運(yùn)作：向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)老年人政府福利機(jī)構(gòu)溝通，由敬老院作為主辦方開展一次當(dāng)?shù)乩夏耆讼矏鄣倪\(yùn)動比賽，比賽冠亞軍獎項(xiàng)可自行設(shè)定，其中設(shè)置一項(xiàng)特別獎項(xiàng)，即獲獎?wù)呖擅赓M(fèi)入住敬老院一周。在對待那些入住的老人，要以優(yōu)越的待遇進(jìn)行照顧，結(jié)合開篇的偷換概念闡述，讓那些入住的老年人感受到這是家俱樂部式敬老院。體驗(yàn)完后，老年人肯定會根據(jù)自己的感受自發(fā)的對外面宣傳敬老院，讓他們把老年俱樂部的概念傳播出去。選擇較有影響力的的老年公益事業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行贊助投入，并且與傳媒保持良好的合作關(guān)系，努力進(jìn)行企業(yè)的美譽(yù)傳播。5.3廣告營銷中國企業(yè)宣傳經(jīng)歷了三播媒體使用的創(chuàng)新，最早是廣播廣告；第二播是電視廣告；第三網(wǎng)絡(luò)廣播，也就是現(xiàn)在流行的在一些載體上做宣傳廣告。我們將實(shí)行以網(wǎng)絡(luò)為主，輔助以廣播和電視廣告。5.3.1廣播廣告營銷策略：第一：選擇一輛機(jī)動車輛張貼臥虎山養(yǎng)老院的海報，并且安置響度較大的喇叭，選擇老人較多的鄉(xiāng)村，逐村宣傳。第二：通過聯(lián)系村長等村委會成員，統(tǒng)計村中孤寡老人具體情況，派代表和村長到其家中進(jìn)行走訪，慰問等活動，營造良好的養(yǎng)老院形象。第三：通過編制傳單的方式，在老人聚集地發(fā)放或者居民區(qū)發(fā)放，造成鋪天蓋地的傳單宣傳。第四：選擇健康，養(yǎng)生等廣播節(jié)目，在節(jié)目間歇期，播放臥虎山養(yǎng)老院的宣傳廣播。5.3.2電視廣告營銷策略：當(dāng)今社會，信息網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，企業(yè)推廣品牌的手段也多種多樣，有網(wǎng)絡(luò)視頻、競價推廣、平面媒體、廣播電視等等渠道，然而隨著近期諸多電子商務(wù)巨頭開始涉足電視領(lǐng)域，我們已經(jīng)迎來綜合媒體宣傳時代。電視廣告作為推廣自身品牌的傳統(tǒng)型媒介，它是一個極其重要的品牌推廣渠道。那么，如何才能更有效的做電視廣告營銷呢？首先，我們要了解什么是廣告。廣告即是“廣而告之”，在信息量鋪天蓋地的現(xiàn)代社會，“酒香也怕巷子深”。其次，我們還要知道廣告的目的是什么，其實(shí)，做廣告的基本目的有兩個：一是賣產(chǎn)品；二是建品牌。消費(fèi)者想要買某種產(chǎn)品的過程大概是知道這種產(chǎn)品——引起興趣——產(chǎn)生欲望——付諸行動，因此，客戶一般不會輕易購買自己不知道的產(chǎn)品。一個完美養(yǎng)老院的廣告并不是靠一個突發(fā)奇想或者沖動就能做出來的。在明確廣告的基本知識后，下面要做一個系統(tǒng)化的工程。首先，要做調(diào)研分析，調(diào)研的對象要全面，要對產(chǎn)品本身做調(diào)研，了解產(chǎn)品的本質(zhì)、基本特征以及產(chǎn)生的效果，還要了解消費(fèi)者是不是有需求。其次是同行業(yè)競爭力調(diào)研，這方面的調(diào)研是決勝市場的關(guān)鍵因素，要圍繞成本和差異兩方面開展調(diào)研，你要比對手更了解對手自己，知道它的目標(biāo)群體、產(chǎn)品特征、產(chǎn)品賣點(diǎn)、對消費(fèi)者吸引力、表現(xiàn)方式、媒介計劃和它目前的市場狀況，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。第三個方面是對目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)研分析，這一點(diǎn)是整個廣告策劃實(shí)施的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地域客戶總體是什么情況？客戶在想什么？產(chǎn)品對客戶有哪些益處？一段時間后客戶又會有什么心理變化？這些問題必須在廣告定位前搞清楚。在這一方面，職業(yè)教育領(lǐng)域有個新東方烹飪品牌做的比較不錯，有句很經(jīng)典的廣告臺詞“遇到新東方的廚師就嫁了吧”，這個廣告定位就很準(zhǔn)，符合現(xiàn)代社會人們的心理需求；還比如運(yùn)動品牌的“一切皆有可能”、“特步，飛一般的感覺”等等，都是創(chuàng)意廣告策劃中的佼佼者?；镜氖袌龊涂蛻粽{(diào)研了解清楚后，要做SWOT分析，即產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品劣勢、市場機(jī)會和市場威脅四個方面做全面的分析。一般心入市場的品牌想站穩(wěn)腳跟，必須要找到找到縫隙，這樣才能更好的切入市場。然后是廣告策略的策劃，廣告策劃實(shí)際上就是找賣點(diǎn)的過程，就是尋求產(chǎn)品的獨(dú)特性從而提出別出心裁的銷售主張的過程，好的廣告策劃來源于對自身產(chǎn)品及客戶心理的完美把握。在實(shí)施階段主要是對媒體的選擇和廣告的投放階段。一般來說，媒體的級別越高，社會影響也越高，比如央視高于省級媒介，省級媒介高于地區(qū)媒體，但對于廣告投放所要選擇的媒體又不能生硬去套弄，所謂好馬配好鞍，好的廣告版本也需要合適的媒體進(jìn)行宣傳。選擇媒體在了解媒體的本身特性的情況下要根據(jù)自身預(yù)算量力而行。最后是對媒體的效果進(jìn)行監(jiān)測。整個廣告的策劃過程可以說每一個環(huán)節(jié)都很關(guān)鍵，影響著廣告最終的宣傳效果和影響。每一個廣告都有一個宣傳亮點(diǎn)，而這個點(diǎn)就是整個策劃實(shí)施過程的核心，所以，對核心的創(chuàng)意策劃顯得尤為重要！5.3.3網(wǎng)絡(luò)營銷策略具體實(shí)施方法第一、讓自己網(wǎng)絡(luò)營銷更專業(yè)專業(yè)，專業(yè)才會更清楚該如何去找客戶，專業(yè)才能在找到第一個準(zhǔn)客戶的時候如何將他轉(zhuǎn)變成為自己的客戶，所以想要做好網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)老院營銷，這是第一步，必須要做到實(shí)實(shí)在在的！第二、通過網(wǎng)絡(luò)準(zhǔn)確找到需求老人。通過一些老年人健康網(wǎng)站等網(wǎng)站發(fā)帖，尋找老年人客戶群。第三、變被動為主動。掌握信息發(fā)布技巧，例如信息標(biāo)題以及關(guān)鍵詞設(shè)置，產(chǎn)品介紹、參數(shù)、圖片等，這些都是很重要的要素。一個信息是否吸引人，這就要看標(biāo)題以及圖片，介紹也不能小看一個問題。發(fā)布了產(chǎn)品信息，仍然不止于此，而且要不停地更新，每隔一小段時間，需要對信息更新，如果在阿里巴巴信息平臺發(fā)布信息，建議加入阿里巴巴誠信通會員，因?yàn)樾畔⒈凰阉鞯降臋C(jī)率會高很多，并且有第三方作為誠信公證，這對企業(yè)推廣也是很好的一個平臺、工具。再一個，誠信通可以很方便更新產(chǎn)品信息，并且有企業(yè)商鋪展示，是我們中小企業(yè)值得信賴和選擇的，當(dāng)然希望企業(yè)充分了解阿里巴巴誠信通發(fā)布平臺再考慮是否加入。做好以上這些，仍然未充分利用商務(wù)平臺以及未做到真正的主動出擊，其實(shí)阿里巴巴平臺還有很多的功能和工具我們未有了解或者未有充分利用的，如果能夠充分了解并且利用好的話，能夠真正達(dá)到主動出擊。例如信息產(chǎn)品關(guān)鍵詞競價排名、人脈通等推廣功能，這些的投資都不會很大，關(guān)鍵的是要利用得當(dāng)！第四、其實(shí)還是接著第三點(diǎn)這個話題，其實(shí)隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，越來越多的渠道、方法可以被我們所采用。例如博客營銷、論壇營銷、郵件營銷、短信營銷、電話營銷等，都是很好的方式。在成本上各有不同，在效果上也各有各的優(yōu)勢。在這里我們重點(diǎn)說一下博客營銷。其實(shí)阿里巴巴商人博客平臺就是一個很好的博客平臺，再加上阿里巴巴的商人社區(qū)是一個非常聚有商人人氣、氣氛的一個論壇社區(qū)平臺，也是一個商業(yè)推廣、企業(yè)推廣、產(chǎn)品營銷的一個好平臺，還是那句話"關(guān)鍵看你如何利用它。"博客營銷的方法：選擇博客平臺很重要，然后產(chǎn)對博客營銷概念的了解，再就是將博客定位，然后就是經(jīng)營博客，利用好博客這個營銷工具。第五、論壇營銷，因?yàn)檎搲癄I銷會隨著一個業(yè)務(wù)員在隨著對網(wǎng)絡(luò)的了解而一步步實(shí)現(xiàn)的，方法例如：給你介紹幾種方法：（1）熟人引薦（這是最有效的方法，也稱為先人指路法，總之，行內(nèi)人，熟人等）（2）行業(yè)排位法（你的客戶屬于哪個行業(yè)的，查查本行業(yè)的排行榜，好方便的）（3）收養(yǎng)孤兒法（對手出問題的時候，沒有人“看護(hù)”的客戶，應(yīng)該立即跟進(jìn)。所以去看看競爭對手的網(wǎng)站，有沒有我們可以跟進(jìn)的客戶）（4）網(wǎng)絡(luò)搜索法，也是很有效的方法，畢竟搜索的范圍可以覆蓋很廣，比如百度，搜狐，Google，還有專門針對客戶搜索的搜企網(wǎng)。（你最容易也是你正用的方法）（5）建立關(guān)系網(wǎng)（通過關(guān)系網(wǎng)，間接是使用第一種方法）（6）中心輻射法（以某行業(yè)性網(wǎng)站為中心）（7）電話營銷法（接合搜來的名單使用，最初的時候一定要多，這是可能為什么你一直找不到潛在客戶的原因。光是通過網(wǎng)絡(luò)不通過電話主動來聯(lián)系可能有問題。）注意宣傳工作（1）在網(wǎng)站上建一個宣傳基地，或網(wǎng)站，或網(wǎng)頁，或商鋪等?？傊?，能最好地展示貴公司的實(shí)力，并能最方便地聯(lián)系到你。我稱之為“展示中心”。（2）把這些消息到處“刷墻”（即到處轉(zhuǎn)貼，但記記住每個地方宣傳的針對性，不能千篇一律），讓別人能主動搜索到你。最好學(xué)一些關(guān)于百度、GOOGLE和搜企網(wǎng)等搜索引擎的搜索規(guī)則的知識，以使自己的資料能更好地被搜到。（3）一有機(jī)會就宣傳自己，并且多請客戶幫你轉(zhuǎn)介紹，而且抓住一個客戶就要深度挖掘。5.4合作營銷5.4.1營銷的現(xiàn)狀現(xiàn)在各領(lǐng)域都倡導(dǎo)合作，使產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈循環(huán)，資源整合共享，獲得最大的利益。作為一個私營的養(yǎng)老院，最終目的就是盈利，和各個領(lǐng)域合作是必須為之的。隨著商業(yè)環(huán)境的日趨復(fù)雜，企業(yè)面臨的競爭壓力與不確定性因素越來越多。消費(fèi)者的需求更為多樣同時也更為挑剔；競爭對手也變得越來越強(qiáng)大，留給我們的迂回空間也越來越小。這些變化在很大程度上對企業(yè)的營銷職能提出了更高的要求。為了跳出自身固有的營銷思維局限，突破盤亙在企業(yè)面前的重重阻礙，尋求與外部智囊機(jī)構(gòu)的合作已經(jīng)成為國內(nèi)外企業(yè)的通行做法。目前國內(nèi)咨詢和策劃等智力服務(wù)行業(yè)中，尤以涉及營銷服務(wù)的機(jī)構(gòu)為最多。無論從數(shù)量還是從服務(wù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過諸如人力資源、組織流程等等管理類咨詢。眾多的營銷咨詢和策劃機(jī)構(gòu)雖然都是為企業(yè)的營銷提供服務(wù)，但是在服務(wù)的方式與側(cè)重點(diǎn)上是有極大區(qū)別的，營銷關(guān)系到企業(yè)的興衰成敗，對合作對象的選擇不可馬虎。5.4.2營銷智囊機(jī)構(gòu)的分類雖然冠以“營銷咨詢”、“營銷策劃”的機(jī)構(gòu)很多，但是這些機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容卻并不完全一樣，筆者按照各類機(jī)構(gòu)的服務(wù)側(cè)重點(diǎn)大體上可以劃分為四種類型：廣告創(chuàng)意型“廣告創(chuàng)意型”策劃機(jī)構(gòu)脫胎于廣告公司，營銷服務(wù)一般側(cè)重于產(chǎn)品的賣點(diǎn)提煉、創(chuàng)意表現(xiàn)與傳播。這一類型的策劃機(jī)構(gòu)善于發(fā)掘產(chǎn)品的差異化，并且擅長通過各種表現(xiàn)手法將差異化傳遞給消費(fèi)者。由于脫胎于廣告業(yè)，這類機(jī)構(gòu)或多或少與一些媒體有關(guān)聯(lián)，因此在確定廣告?zhèn)鞑ビ媱澓兔襟w選擇上顯的更為專業(yè)。廣告創(chuàng)意型策劃機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢體現(xiàn)在創(chuàng)意與傳播方面，他們一般不會過多的介入競爭戰(zhàn)略、產(chǎn)品開發(fā)、渠道推廣等營銷策略的規(guī)劃，因此，營銷思路相對比較窄。如果你的企業(yè)已經(jīng)有了明確的、能獲得優(yōu)勢的戰(zhàn)略，并且在策略層面也都能將戰(zhàn)略很好的貫徹，所需要的只是將自身的優(yōu)勢以某個產(chǎn)品為載體傳達(dá)給消費(fèi)者，那么“廣告創(chuàng)意型”機(jī)構(gòu)是比較合適的選擇。品牌規(guī)劃型這一類型的策劃機(jī)構(gòu)集中于品牌的研究。一般服務(wù)的內(nèi)容包括品牌的定位、核心價值、視覺識別系統(tǒng)、品牌推廣計劃等?！捌放埔?guī)劃型”機(jī)構(gòu)以客戶企業(yè)的品牌定位為主線，將企業(yè)間的競爭升華與濃縮為品牌與認(rèn)知的競爭。相對于“廣告創(chuàng)意型”的策劃機(jī)構(gòu)，“品牌規(guī)劃型”機(jī)構(gòu)對于企業(yè)基本的營銷策略有更多的參與。“品牌規(guī)劃型”策劃機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢在于：較為先進(jìn)的理念，開闊的營銷視野，能夠?yàn)橄萑氘a(chǎn)品競爭陷阱的企業(yè)提供突破性的思路。品牌規(guī)劃型機(jī)構(gòu)也有其不足，那就是將全部精力都集中于消費(fèi)者的認(rèn)知，對于營銷的理解過于“唯心主義”，而對企業(yè)創(chuàng)造價值的實(shí)體部分如：產(chǎn)品、渠道等則關(guān)注不夠。因此，對于產(chǎn)品、渠道、銷售力量等都具有一定優(yōu)勢的消費(fèi)品企業(yè)，比較適合與“品牌規(guī)劃型”策劃機(jī)構(gòu)展開合作，以創(chuàng)造和進(jìn)一步放大自身的差異化優(yōu)勢，跳出單純依靠產(chǎn)品和價格競爭的泥潭。營銷效率型“營銷效率型”咨詢機(jī)構(gòu)側(cè)重于通過規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦砟顚χ纹髽I(yè)正常運(yùn)作的整個營銷系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，其著眼點(diǎn)在于如何提高企業(yè)營銷各個環(huán)節(jié)的運(yùn)營效率來提升企業(yè)的整體競爭力。這類機(jī)構(gòu)的服務(wù)項(xiàng)目一般涉及企業(yè)經(jīng)營的方方面面，營銷咨詢只是其業(yè)務(wù)中的一小部分?！盃I銷效率型”機(jī)構(gòu)的咨詢風(fēng)格基本可以概括為“嚴(yán)謹(jǐn)有余，創(chuàng)新不足”，罕有“創(chuàng)意”作品能出自這類機(jī)構(gòu)，這與這類機(jī)構(gòu)所采用的咨詢方式、方法有關(guān)?！盃I銷效率型”咨詢機(jī)構(gòu)一般都已形成自己較為完備的方法模型，同時慣常采用與標(biāo)桿企業(yè)對比的方式進(jìn)行分析與研究，因此留給咨詢顧問個人可供發(fā)揮的“創(chuàng)意空間”不多。對于主要依靠降低成本來獲得競爭優(yōu)勢的行業(yè)，或者規(guī)模龐大、所處產(chǎn)業(yè)鏈相對復(fù)雜的企業(yè)，比較適合與這類咨詢機(jī)構(gòu)展開合作。綜合實(shí)戰(zhàn)型“綜合實(shí)戰(zhàn)型”營銷策劃機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)相對比較全面，基本涵蓋了企業(yè)營銷的每一個環(huán)節(jié)。這類機(jī)構(gòu)一般由在市場浸淫多年的職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)辦，比較重視現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境與營銷策略的可操作性和實(shí)效性，融彼營銷策劃就是這類機(jī)構(gòu)的代表之一。綜合實(shí)戰(zhàn)型策劃機(jī)構(gòu)一般從一開始即深度介入企業(yè)營銷的各個環(huán)節(jié)，因此對企業(yè)營銷問題的把握更為全面，策略與思路都是著眼于解決企業(yè)當(dāng)前面臨的現(xiàn)實(shí)問題。與“營銷效率型”機(jī)構(gòu)相比，“綜合實(shí)戰(zhàn)型”機(jī)構(gòu)在企業(yè)的戰(zhàn)略定位、發(fā)掘差異化優(yōu)勢方面具有更多的創(chuàng)造性和攻擊性；與“品牌規(guī)劃型”和“廣告策劃型”機(jī)構(gòu)相比而言，則更側(cè)重于對產(chǎn)品規(guī)劃、渠道推廣和執(zhí)行層面的關(guān)注，相對而言顯得更為“務(wù)實(shí)”。綜合實(shí)戰(zhàn)型策劃機(jī)構(gòu)能夠適應(yīng)大多數(shù)國內(nèi)企業(yè)現(xiàn)狀，特別對于綜合實(shí)力較為薄弱、營銷問題千頭萬緒，或者急需依靠創(chuàng)造性戰(zhàn)略思維進(jìn)行市場突破的企業(yè)，比較適合與這類機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。5.4.3智力服務(wù)的特點(diǎn)缺乏規(guī)模效應(yīng)咨詢、策劃類產(chǎn)品屬于一對一定制服務(wù)，單位成本（主要是人力資源成本）基本是固定的，不會像普通商品那樣隨著銷量的上升邊際成本不斷下降，因此總體上看，咨詢和策劃機(jī)構(gòu)是無法通過規(guī)模效應(yīng)來降低成本的（培訓(xùn)類服務(wù)具有較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)，邊際成本具有很大的下降空間，因此眾多的咨詢機(jī)構(gòu)都將培訓(xùn)作為主要的收入來源）。但是目前有不少咨詢機(jī)構(gòu)為了快速成長，相應(yīng)采取了一些策略來規(guī)避咨詢行業(yè)的這種先天劣勢。規(guī)模較大的咨詢機(jī)構(gòu)基本都采用標(biāo)準(zhǔn)化的方式來盡量提升服務(wù)效率。他們通過多年的積累，建立了龐大的咨詢案例庫，以及各行各業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和最佳實(shí)踐。有了這些案例作為參照，一個剛剛畢業(yè)的大學(xué)生只需掌握基本的問題分析方法就可以為客戶提供咨詢服務(wù)。這種做法雖然提高了效率，但是帶來的問題也是顯而易見的。對于人力資源、組織架構(gòu)、流程再造等管理類的咨詢，關(guān)注的是企業(yè)運(yùn)營效率的提升，著眼于如何采用最好的方法來提高企業(yè)的效率和降低成本，這一類型的決策一般都可以參考其他類似企業(yè)的做法，因?yàn)樾实奶嵘话愣即嬖谧顑?yōu)的做法和“最佳實(shí)踐”，企業(yè)只需在幾個有限的方案中進(jìn)行篩選即可。但是對于營銷和戰(zhàn)略咨詢，案例庫和“最佳實(shí)踐”不僅不能起到積極作用，反而會直接導(dǎo)致咨詢項(xiàng)目的失敗。原因很簡單：企業(yè)的營銷和戰(zhàn)略需要的是不同于對手的做法，需要的是差異化，模仿和參照標(biāo)桿企業(yè)的做法只會把企業(yè)引入歧途。對于企業(yè)戰(zhàn)略和營銷策略這種“開放型”的決策，需要將客戶企業(yè)自身的能力、專長與外部環(huán)境結(jié)合在一起進(jìn)行綜合考慮，可供選擇的方案可以說是千變?nèi)f化，其復(fù)雜程度遠(yuǎn)非“效率型”決策可比，不可能通過與對手進(jìn)行比較而發(fā)現(xiàn)“最優(yōu)策略”，因此咨詢機(jī)構(gòu)本身的規(guī)模和歷史積累對于營銷這類需要創(chuàng)造性思考的項(xiàng)目所起的作用不大。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決定項(xiàng)目的成敗，營銷咨詢和策劃不是一個靠“人多”取勝的工作。無論參與的人有多少，最后做決策的人卻只能有一個。策劃也不能像日本式管理一樣講究“民主”，一個獲得所有人通過的方案一定是個平庸的方案，好的方案不是靠“商量”出來的。一套完整的方案必定有一個主線，從上至下一氣呵成，這種完整的結(jié)構(gòu)只能出自一個人的大腦思維，就如同一幅畫作只能由一個畫家繪出一樣。對于一個特定的營銷策劃項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理是投入時間和精力最多的人，這個人的能力與經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目的成敗起著決定性的最用，相反，機(jī)構(gòu)本身所起的作用卻是相當(dāng)有限的。因此，企業(yè)在評估智囊機(jī)構(gòu)時，應(yīng)該重視的是具體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的個人能力和經(jīng)驗(yàn)，不要被智囊機(jī)構(gòu)炫麗的光環(huán)所迷惑。5.5探親策略心理專家對幾家大型的敬老院的老人進(jìn)行了心理調(diào)查和咨詢服務(wù)。專家們發(fā)現(xiàn)，雖養(yǎng)老院的硬件設(shè)施良好，服務(wù)人員對待老人的照顧很周到，給老人提供了比較好的生活環(huán)境，但很多老人因長期不能和子女們進(jìn)行溝通，還是會感到孤獨(dú)、甚至有受氣、被冷落的感覺。工作人員始終不能代替兒女，情親永遠(yuǎn)不可替代。臥虎山養(yǎng)老院通過與兒女的溝通達(dá)成協(xié)議，讓老人的子女經(jīng)常過來探望，定期把老人接回家住幾天，讓老人有家庭的感覺和幸福感，這樣可以避免老年人的流失，維持客流量。第六章管理團(tuán)隊與公司結(jié)構(gòu)6.1管理團(tuán)隊一個成功的企業(yè)，一定是有一個工作型、學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型、團(tuán)結(jié)型、向上型的團(tuán)隊。團(tuán)隊建設(shè)在企業(yè)的發(fā)展中起著舉足輕重的作用。團(tuán)隊建設(shè)中最重要的是團(tuán)隊精神，團(tuán)隊精神是高績效團(tuán)隊的靈魂，是團(tuán)隊成員為了實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊利益和團(tuán)隊目標(biāo)而互相協(xié)作，盡心盡力的意愿和作風(fēng)。企業(yè)必須加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)，提高團(tuán)隊的凝聚力，團(tuán)隊的士氣和合作意識。企業(yè)主要管理人員及職責(zé)：董事會：制定公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營目標(biāo)、重大方針和管理原則：挑選、聘任和監(jiān)督經(jīng)理人員,并掌握經(jīng)理人員的報酬與獎懲：協(xié)調(diào)公司與股東、管理部門與股東之間的關(guān)系?？偨?jīng)理：領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)行、實(shí)施董事長的各項(xiàng)決議，完成董事長下達(dá)的年度經(jīng)營目標(biāo)；領(lǐng)導(dǎo)制定、實(shí)施公司總體戰(zhàn)略，帶領(lǐng)公司健康發(fā)展；領(lǐng)導(dǎo)公司各部門建立健全良好的溝通渠道；負(fù)責(zé)建設(shè)高效的組織團(tuán)隊；領(lǐng)導(dǎo)直接所屬部門的工作。（4）人事部：負(fù)責(zé)公司所需員工的招聘，做好對員工的培訓(xùn)和考核，編制勞動力平衡計劃和工資計劃（5）服務(wù)部：主要負(fù)責(zé)外事宣傳、國際國內(nèi)旅游團(tuán)體接待、入寓老人日常文娛生活、和重大活動等。（6）市場部：負(fù)責(zé)客戶的市場調(diào)研，并對調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對本企業(yè)品牌進(jìn)行維護(hù)并推廣。（7）財務(wù)部：負(fù)責(zé)老年公寓的財務(wù)會計管理工作，辦理各項(xiàng)資金結(jié)算業(yè)。（8）行政后勤部：主要維護(hù)公寓內(nèi)部管理，物資供給，和營造安全舒適的環(huán)境具體有后勤部、醫(yī)務(wù)科、保衛(wèi)科等職能部門。=1\*GB3①后勤科：負(fù)責(zé)老年公寓所需的各種物資管理工作，負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊等后勤保障。=2\*GB3②醫(yī)務(wù)科：負(fù)責(zé)老年公寓的綜合護(hù)理工作。=3\*GB3③保衛(wèi)科：負(fù)責(zé)老年公寓的日常安全保衛(wèi)、老年公寓的社會治安綜合治理、以及處理各種突發(fā)事件。管理人員及工作人員構(gòu)成表：序號人員組織管理人員工作人員合計1董事會442總經(jīng)理113總經(jīng)理助理444行政后勤部580845服務(wù)部82002056市場部210127財務(wù)部1568人事部210129合計27305332注：按常年入住600人計算。6.2顧問委員會為提高企業(yè)的運(yùn)行效率，特成立顧問委員會，對企業(yè)運(yùn)營中出現(xiàn)的法律、資金等問題提供相關(guān)建議。人員構(gòu)成表：成員數(shù)量作用運(yùn)動醫(yī)學(xué)專家1為老年人制定合適而安全的健身計劃心理學(xué)專家1幫助老年人解決心理問題律師1為本企業(yè)提供法律服務(wù)融資專家1為資金籌措提供建議會計師1為企業(yè)運(yùn)營提供建議6.3公司機(jī)構(gòu)6.3.1設(shè)置原則社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題。從服侍、照顧發(fā)好老人，讓他們安度晚年，是全社會的共同義務(wù)和責(zé)任的管理職能出發(fā)。牽頭成立專門為老年人康復(fù)、療養(yǎng)、活動、娛樂為一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓老年人共享物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的成果，是現(xiàn)代社會進(jìn)步和發(fā)展的必然產(chǎn)物。本公寓嚴(yán)格執(zhí)行《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》的相關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和職部門。6.3.2機(jī)構(gòu)設(shè)置該公寓本著機(jī)構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。組織機(jī)構(gòu)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)企管部、財務(wù)部、服務(wù)部、銷售部和后勤部。組織機(jī)構(gòu)圖如下：總經(jīng)理行政后勤部人事部服務(wù)部總經(jīng)理行政后勤部人事部服務(wù)部市場部財務(wù)部總經(jīng)理助理后勤科醫(yī)務(wù)科保衛(wèi)科6.4勞動定員本項(xiàng)目運(yùn)營后，需聘用相關(guān)管理人員、醫(yī)療保健人員、后勤工作人員和生活服務(wù)管理人員。一般情況下，本老年公寓入住老年人按常年600人計算，入住的自理老人、介助老人與介護(hù)老人各按1/3計算，需要的生活服務(wù)人員，與介助老人按1:2.5計算、與介護(hù)老人按1:1.5計算，就需要按入住人數(shù)的1/3左右確定。有的老人需要一對一甚至二對一照料，而且這三類老人入住后，隨著年齡的增長、身體狀況的改變，又存在著一個漸變甚至突變的過程，需要的生活服務(wù)人員就更多。因此，養(yǎng)老服務(wù)是個勞動力密集行業(yè)，需要大量的人力物力。所有工作人員全部聘用下崗失業(yè)職工或就業(yè)困難家庭人員，并進(jìn)行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。6.5人員培訓(xùn)項(xiàng)目建成后為提高本項(xiàng)目的全方位服務(wù)質(zhì)量，建立健全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對全體人員的管理和培訓(xùn)，所有員工均應(yīng)接受崗前培訓(xùn)，并經(jīng)考核后方能上崗。加強(qiáng)對醫(yī)務(wù)人員、服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并注重對現(xiàn)代化服務(wù)手段的運(yùn)用，鼓勵并組織參加繼續(xù)教育，以不斷提高服務(wù)水平。同時，加強(qiáng)對服務(wù)人員的素質(zhì)教育，建立可行考核體系，完善優(yōu)勝劣汰的淘汰機(jī)制，以保證服務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)水平。第七章運(yùn)營計劃與服務(wù)內(nèi)容7.1商業(yè)區(qū)位全鎮(zhèn)以商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，改造形成了鎮(zhèn)區(qū)宏福路、龍山路、高而府前街、繡川府前街等多個大型商貿(mào)區(qū)，尤其該項(xiàng)目附近的宏福路是一條繁榮的商業(yè)街，街道兩旁有三聯(lián)家電、SPAR家家悅超市、嘉普購物廣場以方便人們購物，有中國農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用社方便人們存取款，還有宏福堂門診、康復(fù)門診、仲宮衛(wèi)生院門診等以滿足人們醫(yī)療需求。7.2條件與設(shè)施7.2.1交通條件仲宮鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)公交主要有811路、888路、88路、882路、809路、887路、881路，公交路線遍布全區(qū)，交通便捷。仲宮鎮(zhèn)至濟(jì)南市區(qū)將近10公里，主要有65路和67路公交往返于兩地之間，交通方便。7.2.2環(huán)境條件仲宮鎮(zhèn)風(fēng)景優(yōu)美，景色麗人，適宜人們居住。依托良好的山水資源，連續(xù)舉辦了18屆賞花會、3屆滑雪節(jié)等一系列四時民俗節(jié)慶旅游活動，建成開放了紅葉谷風(fēng)景區(qū)、臥虎山國際滑雪場、錦陽川門牙景區(qū)、波羅峪休閑旅游度假區(qū)、八里峪農(nóng)莊等一大批生態(tài)旅游項(xiàng)目，形成了四季旅游的新格局。綜上所述，該地塊是較理想的住宅建筑用地。該地塊在污染、噪聲、交通上處于優(yōu)勢，而且在景觀上現(xiàn)處于獨(dú)特的優(yōu)勢，適宜在此地盤上建中高品位公寓樓。7.2.3配套基礎(chǔ)設(shè)施(1)供排水項(xiàng)目場區(qū)有自備深井一眼，配備無塔供水增壓器形成自來水管網(wǎng)供水。生活污水可排入城區(qū)污水管網(wǎng)，雨水排入雨水管網(wǎng)。(2)供電該公寓將與供電部門達(dá)成協(xié)議，由仲宮鎮(zhèn)電網(wǎng)供電，可以滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營需要。(3)供暖該項(xiàng)目將采用集中供熱、冷設(shè)施。(4)通氣預(yù)留天然氣管網(wǎng)，可與仲宮鎮(zhèn)天然氣供應(yīng)管網(wǎng)連接。(5)通訊網(wǎng)絡(luò)預(yù)留有線電視接口，并安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，全區(qū)覆蓋移動通信網(wǎng)絡(luò)，已達(dá)到通訊通暢的目的。7.3運(yùn)營策略本公寓把“以老人為本”作為服務(wù)理念，盡最大可能為老人和親屬排憂解難，工作盡心、老人舒心、親屬放心，是我們的“三心級”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。(1)飲食方面：“民以食為天”，吃好吃飽是每一位老人的最基本要求，我們根據(jù)老年人的口味配置健康、營養(yǎng)可口的飯菜，每天調(diào)換菜單，滿足老人的飲食要求。(2)醫(yī)療方面：專門聘請有經(jīng)驗(yàn)豐富的高級醫(yī)師和專業(yè)的護(hù)理人員，可以為老人提供常規(guī)的醫(yī)療服務(wù)，保證小病不出門、大病及時送醫(yī)院就診，解除老人的就醫(yī)之慮。同時，本公寓與某大型醫(yī)院締結(jié)長期醫(yī)療合作協(xié)議，并在本公寓建立醫(yī)療助老基地。該醫(yī)院為老人提供健康查體服務(wù)，專家定時巡診服務(wù)，急診綠色通道服務(wù)，老人優(yōu)先優(yōu)惠入院治療等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。所有住養(yǎng)老人均可獲得可靠的醫(yī)療保障。(3)文娛方面，本公寓不僅內(nèi)部有各種各樣的豐富的文娛活動，而且本公寓還將與濟(jì)南市科協(xié)社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)、街道團(tuán)支部、某養(yǎng)生堂、某文工團(tuán)等單位，結(jié)成了親密的共建合作關(guān)系，定時來院為住養(yǎng)老人提供文藝演出、書畫及足浴等愛心助老服務(wù)。(4)服務(wù)方面，本對老年人生活、生理、心理特點(diǎn)制定了完善的服務(wù)體系，通過各方面的細(xì)致入微的關(guān)懷，為辛苦半生的老人們奉獻(xiàn)健康快樂的晚年生活，為他們的子女解除后顧之憂，把子女的孝心體現(xiàn)得淋漓盡致。7.4服務(wù)范圍和內(nèi)容7.4.1服務(wù)承諾（1）持證上崗、文明熱情、盡職盡責(zé)、有問必答、禮貌待人、接受監(jiān)督。（2）堅決執(zhí)行行政查房制度，實(shí)行二十四小時值班制，由領(lǐng)導(dǎo)帶班，服務(wù)人員各司其職，把老人冷暖記在心中。（3）發(fā)揚(yáng)“尊老愛幼”的傳統(tǒng)美德。視服務(wù)對象為親人，工作耐心細(xì)致；保證對老年人罵不還口、打不還手。（4）嚴(yán)格執(zhí)行伙食衛(wèi)生管理制度，合理安排生活物資，實(shí)行財務(wù)公開。定期召開伙食管理會議，聽取意見。（5）堅決執(zhí)行醫(yī)療查房制度，保證服務(wù)對象小病不出門，有病及時治，態(tài)度和藹，工作認(rèn)真。（6）積極組織文體活動，豐富服務(wù)對象閑暇時光，頤養(yǎng)天年。7.4.2服務(wù)范圍集居養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、文娛、教育、體育、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能的養(yǎng)老護(hù)理。對待養(yǎng)老人分自理、介助半自對特護(hù)老人特別護(hù)理。7.4.3服務(wù)內(nèi)容（1）自理老人：身體健康，無器質(zhì)性疾病，日常起居穿衣入廁等生活均能自我料理。護(hù)理內(nèi)容：清理房間衛(wèi)生、打送開水、動員老人參加文體娛樂活動、為老人清洗衣物用品、督促老人參加康復(fù)鍛煉、送餐到樓層。（2）介助老人：年老體弱、身患某種慢性疾病、部分生活能自理，輕度殘疾者。護(hù)理內(nèi)容：（含自理老人服務(wù)內(nèi)容）外加打飯、洗碗筷、洗內(nèi)衣、洗頭、幫助老人打洗臉?biāo)?、洗腳水、督促老人按時服藥和參加康復(fù)鍛煉。（3）介護(hù)老人：年老體弱、患慢性疾病（介護(hù)I）床上活動能自我進(jìn)行、部分生活不能自理、肢體活動有障礙者、下床活動需要幫助者。護(hù)理內(nèi)容：（含介助老人內(nèi)容）外加：清理大小便、擦身、每周洗澡一次、每月理發(fā)一次，定期更換被褥、衣服；保持床上個人衛(wèi)生，遵醫(yī)囑給藥。（4）介護(hù)老人：年老體弱、患有慢性疾?。ń樽o(hù)II）臥床不起、大小便失禁、輕度老年癡呆者。護(hù)理內(nèi)容：（含介護(hù)老人I服務(wù)內(nèi)容）外加：每日定時翻身、預(yù)防和做好褥瘡的發(fā)生與護(hù)理，及時更換尿濕衣褲和被褥，保持被褥干凈。定時喂飯、喂水果。積極實(shí)施康復(fù)計劃。第八章企業(yè)設(shè)計與開發(fā)計劃8.1企業(yè)建筑設(shè)計項(xiàng)目區(qū)總用地面積50000㎡，總建筑面積約21188㎡，總投資5914.16萬元。項(xiàng)目完成后，老年公寓樓建有老年人居住房間300間（套），固定床位500—600張可解決500—600位老年人的住宿問題。老年活動中心大樓，主要有康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、煎藥房，可供500位老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場等。8.2開發(fā)計劃(1)老年公寓和活動中心建設(shè)，總建筑面積21188㎡。其中：①老年公寓樓：13208㎡。多層磚混結(jié)構(gòu)雙面樓2棟，分別長79m、寬19m，共4層，占地面積3002㎡，建筑面積12008㎡，（每層48間、共384間）；低層別墅式老年公寓6座（戶），2.5層，每座長10m、寬8m，占地面積80㎡，建筑面積200㎡，總占地面積480㎡；總建筑面積1200㎡。②老年活動中心大樓，長70m、寬19m、占地面積1330㎡，共6層，鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)，建筑面積7980㎡；（2）室外配套建設(shè)：主要含餐廳、煎藥室、洗浴中心、廣場、門球場等。（3）設(shè)施配套：滿足500-600人的老年人專用起居、廚衛(wèi)設(shè)備、輪椅、擔(dān)架、健身器材、理療設(shè)備、急救護(hù)理設(shè)備、呼叫系統(tǒng)設(shè)備、電視與網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)備等。其中建設(shè)工程主要包括：土建工程、一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。老年公寓項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》表。8.3功能設(shè)計（1）老年公寓樓：戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧高端用戶。居室模式除別墅外，主要包括：一室一廳一廚一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在40-60㎡。（2）老年活動中心，其中設(shè)健身理療中心、康復(fù)治療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、從業(yè)培訓(xùn)中心、文化娛樂中心、服務(wù)管理中心等。設(shè)有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待、管理辦公室等輔助設(shè)施。（3）老年大學(xué)，是專門為老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的學(xué)習(xí)園地，是一種特殊類型的學(xué)校建筑。根據(jù)學(xué)員的愛好常設(shè)有文學(xué)、歷史、書法、繪畫、雕塑、園藝、戲曲、音樂、舞蹈、體育保健、烹飪、社會學(xué)、心理學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、現(xiàn)代科技等專題講座，相應(yīng)設(shè)不同規(guī)模的多功能教室，還設(shè)有圖書資料閱覽室、學(xué)員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設(shè)施。（4）戶外活動場所：離退休后的老年人，對戶外活動的需要較高，他們聚在一起山南海北無所不侃，是老年生活的一大樂趣，在這里他們驅(qū)散了孤獨(dú)感。庭院設(shè)計應(yīng)提供這種便利，備設(shè)坐椅和必要的活動設(shè)施。①園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認(rèn)識到這一特殊群體的特殊需要。②完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。③為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。8.4挑戰(zhàn)與風(fēng)險：8.4.1政策風(fēng)險針對本項(xiàng)目，其政策風(fēng)險較小。因?yàn)闉榱司徑馍鐣酿B(yǎng)老壓力，中央到地方均有明文規(guī)定對于養(yǎng)老服務(wù)社會性事業(yè)應(yīng)大力扶持，并呼吁全社會都來關(guān)注養(yǎng)老問題。8.4.2工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。8.4.3成本超支風(fēng)險項(xiàng)目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本風(fēng)險拆分開來還可以分為人工費(fèi)風(fēng)險、材料費(fèi)風(fēng)險、機(jī)械費(fèi)風(fēng)險、管理費(fèi)風(fēng)險等。同時成本風(fēng)險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。8.4.4市場風(fēng)險及防范本項(xiàng)目最大的風(fēng)險來源于市場，因此設(shè)計之初就進(jìn)行了大量的社會調(diào)查。市場風(fēng)險最大的就是項(xiàng)目建成后的定位標(biāo)準(zhǔn)，假如設(shè)計定位標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，那么講給項(xiàng)目帶來嚴(yán)重的后果。如建成后定位標(biāo)準(zhǔn)太高或沒有老人入住，價格昂貴，經(jīng)營無方，市場處于飽和等，將會給項(xiàng)目帶來極為嚴(yán)重的后果。目前在濟(jì)南市創(chuàng)辦的70家民辦老年公寓中，共分基本生活型、享受型、養(yǎng)生型、托老病房型和臨終關(guān)懷型五種。其中，約三分之一的老年公寓長年處于虧損狀態(tài)，收支相平或微利的也有不少，經(jīng)營風(fēng)險一直在考驗(yàn)著這些老年公寓創(chuàng)辦人士的經(jīng)濟(jì)承受力。我們在老年公寓的定位上，鑒于濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入、人均可支配收入，特別是老一代老年人人均收入和支付能力，因此我們市場定位上，以中檔老年公寓住宅為主，輔之以高檔公寓住宅。這樣單價相對較低，總價不高，老年客戶群體面廣，風(fēng)險相對較小。8.4.5經(jīng)營風(fēng)險與防范隨著市場化競爭的加劇，特別是面對企業(yè)全球化的競爭，老年公寓的管理水平還需進(jìn)一步提高，為此老年公寓領(lǐng)導(dǎo)高層應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特性、范圍、對象等通過業(yè)務(wù)流程優(yōu)化與外部機(jī)構(gòu)的合作（如醫(yī)療護(hù)理等）建立科學(xué)的管理制度，提升老年公寓業(yè)務(wù)管理水平。同時，定期對關(guān)鍵管理人員進(jìn)行培訓(xùn)來提升老年公寓的經(jīng)營管理水平。8.4.6服務(wù)風(fēng)險與防范目前老年公寓行業(yè)內(nèi)，服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)，在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服。針對這一問題，我們嚴(yán)格做到以下幾點(diǎn)：（1）對服務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的入職培訓(xùn)教育，同時鼓勵服務(wù)人員努力提高自身素質(zhì)。（2）建立一種“以老人為本”的文化，真心為老人服務(wù)。（3）引進(jìn)高級護(hù)理人才。（4）加強(qiáng)經(jīng)營管理，建立嚴(yán)格的規(guī)章制度。8.4.7老年人意外事故風(fēng)險與防范老年人在入住期間可能會發(fā)生各種意外事故，如果處理不當(dāng)，將會給公寓帶來不可估量的損失。為了給減小風(fēng)險，首先應(yīng)該在老人入住前，對老人進(jìn)行體檢，然后根據(jù)體檢結(jié)果簽訂入住合同。其次，給每一位入住的老人買養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。再次，配置完善的緊急醫(yī)療救助設(shè)施以及相應(yīng)的醫(yī)療人員。第九章融資計劃9.1資金來源與用途說明9.1.1資金來源投資估算：項(xiàng)目總投資5914.16萬元。（1）資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為2914.16萬元（約占總投資的49.27%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。（2）債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金3000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，按5年期以上借款利率6.5%計算，本金及利息擬用收入款進(jìn)行償還。（3）資金來源落實(shí)情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金2914.16萬元(約占總投資的49.27%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3000萬元(約占總投資的50.73%)。本項(xiàng)目資金來源情況（見附表1）9.1.2資金用途說明本老年公寓，總建筑面積21188m2，其中主體建筑物為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)兩類。室外配套建筑及附屬設(shè)施建設(shè)12188m2。本項(xiàng)目投資估算范圍包括：（1）土建工程；（2）裝飾工程（主要為老年人適用裝飾）；（3）安裝工程（其中含給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、電梯安裝工程）；（4）附屬工程（其中含室外道路、排污、排雨、路燈、綠化、美化等）；（5）設(shè)備購置；（6）現(xiàn)行政策規(guī)定的其他費(fèi)用和準(zhǔn)備費(fèi)用等。(1)固定資產(chǎn)投資：本項(xiàng)目總投資5914.16萬元，包括：①建安工程費(fèi)用4060.44萬元，占固定資金投資額的68.66%；②設(shè)備購置費(fèi)用449.5萬元，占固定資金投資額的7.6%；③規(guī)劃、設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、土地使用等費(fèi)用1231.96萬元，占固定資金投資額的20.84%；④基本預(yù)備費(fèi)172.26萬元，占固定資金投資額的2.91%；（2）相關(guān)數(shù)據(jù)取定（最高限額）①建設(shè)單位管理費(fèi)1.5%；②勘察設(shè)計費(fèi)3%；③工程監(jiān)理費(fèi)2.5%；④招標(biāo)服務(wù)費(fèi)0.7%；⑤準(zhǔn)備費(fèi)中基本準(zhǔn)備費(fèi)為3%，價差預(yù)備費(fèi)為0。(見附表2、3)9.2項(xiàng)目折舊9.2.1工程項(xiàng)目折舊率本項(xiàng)目包括建（構(gòu)）筑物的建筑安裝工程、裝飾工程、給排水及供電工程、設(shè)備購置、室外廣場、通路、排污、排雨、路燈及預(yù)備費(fèi)。（1）建筑工程折舊與攤銷：原值5414.66萬元，按25年折舊。年折舊費(fèi)為216.59萬元，殘值為0；（2）設(shè)備器材折舊：原值449.5萬元，平均按25年折舊。年折舊費(fèi)17.98萬元，殘值為0。9.2.2項(xiàng)目折舊與攤銷預(yù)測（見附表4）9.3項(xiàng)目收益報表9.3.1運(yùn)營成本估算（1）固定職工332人，人均工資按1000元/月計算，年工資及福利12000元/人，年均工資及福利費(fèi)：398.4萬元。（2）年均辦公、服務(wù)及燃料、水電等能源費(fèi)：120萬元。（3）年均房屋及設(shè)備維修費(fèi)：5914.16×1%≈59.14萬元。年均總成本577.54萬元（未計貸款利息）。9.3.2年收入估算按600個床位設(shè)計，入住老人按人均交納1950元/月，實(shí)際年收入為600×12×1950=1404萬元。（見附表5、6）9.3．3投資回收期每年回收資金為：1404-577.54=826.46萬元5914.16÷826.46≈7.16（年）該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期約8年。9.4現(xiàn)金流量（見附表7、8）現(xiàn)僅分析項(xiàng)目經(jīng)營期25年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，稅率為25%NCF0=-5914.16萬元,NCF（1-40）=1404*（1-25%）-577.54*（1-25%）+234.57*25%=656.50（萬元）NPV=656.50*(P/A,10%,25)-5914.16=244.47>0本項(xiàng)目建成運(yùn)營后，投資回收期約8年，而且該項(xiàng)目25年內(nèi)的NPV>0，在經(jīng)濟(jì)方面看,此項(xiàng)目可行。附表1：投資計劃與資金來源金額單位：萬元項(xiàng)目2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年合計一、總投資1234.1620442125.27406143.361、固定資產(chǎn)投資1234.16203020306205914.162、建設(shè)期利