廣州南沙開發(fā)區(qū)購物中心地塊可行性研究報告

廣州南沙開發(fā)區(qū)購物中心地塊可行性研究報告摘要本項目地處南沙開發(fā)區(qū)的主入口進(jìn)港大道與環(huán)島路交匯處，項目占地面積3.33萬平方米，總建筑面積13.32萬平方米，容積率為4。項目的定位，要做到集經(jīng)濟效益及社會效益于一體，必須要走一條含有鮮明特色，強調(diào)差別化的經(jīng)營項目。將邀請日本SEGA室內(nèi)游樂場進(jìn)駐本項目，成為繼臺灣之后SEGA在亞洲的第二間海外室內(nèi)游樂場，并同時經(jīng)營正宗日貨和日式餐館，絕不經(jīng)營日本貨品以外的商品。目的客戶群為南沙的日籍員工及其家眷，泛珠江三角洲的白領(lǐng)人士，追求潮流和刺激的年輕人及港澳地區(qū)的消費者。項目擬建地上4層地下負(fù)3層建筑。按總建筑面積13.32萬平方米計算，地下及地上3層為2萬平方米/層，夾層為8000平方米，約占總建筑面積的5%，地上4層為1.32本項目還因此采用了“RealOption”概念對項目進(jìn)行規(guī)劃。有效地減少了項目不擬定性所帶來大風(fēng)險。本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為166,137萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為。本項目的投資來源涉及自有資金、銷售收入和貸款三部分。其中自有資金投入66,455萬元，出租收入投入49,682萬元，需向金融機構(gòu)貸款50,000萬元。本項目的出租收入為672,746萬元，銷售收入為1,371,656萬元（涉及轉(zhuǎn)售收入），利潤總額為1,091,482萬元萬元，稅后利潤為717,925萬元，租賃項目和銷售項目投資利潤率分別為7.26%和129%。項目全部投資的稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為442,502萬元，內(nèi)部收益率為58%.核心詞：購物中心；室內(nèi)游樂場；純正日貨。AbstractOurexploitationprojectislocatedatthemainentranceof"NanshaDevelopmentDistrict"whichcrossesby"JianggangAv."and"RoundIslandRd.".Itaccountsfor33,300centiareplottage.Thetotalfloorareaisabout133,200centiare,andlessthan4plotration.

Theorientationofourprospectiveprojectwhichconcerningthegatherwitheconomicandsocialbenefit.Consequently,itmustcreateabrightavenuewithdiversecharacter.So,SEGAindoorcarniewillgarrisoninourprojectbyourwarmwelcome,whichwillbecomethesecondindoorcarnieinAsiaArea,followbyTaiwan.Inourproject,youcouldpleasuretoseevariouspureproductswhichoriginfromJapan.Absolutely,youcouldenjoyallsortsofJapaneseculturalfoodinourparadiseaswell.OurtargetcustomergroupisconsistofJapaneseemployeesandtheirfamilymembers;whitecollarwhichlivein"PearlRiverDelta";peoplefromtheareaofHKandMacOurprojectwillbuild4layersandunderground3layers.Followingthetotalfloorareatocalculate,underandoverground3layersat20,000centiareperlayer.Samdwichoccupy5%oftotalfloorarea,at8,000centiare.Andthefourthfloorapproximate13,200centiare.Thefirstfloorexposedsequarebelongstheareaover3,000centiare.Intheprocessofplaning,weadopttheconceptof"RealOption",whichmaydecreasetheriskbyfactorsofuncertaineffectively.Thetotalinvestmentoftheprojectis1,661.37millionyuan.Thewholeperiodofconstructandmanagementis10year.Investmentrootinthecombinationthatincludes664.55millionyuanofowncapital,496.82millionoftenancyincomeand500millionyuanofloanfrombank.Thisprojectwillhave6,727.46millionyuantenancyproceedsand13,716.56millionyuansaleproceeds(containsresaleincome).With10,914.82millionyuanprofitbeforetax,7,179.25millionyuanaftertax,investmentprofitmarginoftotalintenancymoduleandsalemodule,7.26%and129%respectively.TheNPVaftertaxoftheprojectis4,425.02millionyuan,withIRRof58%.Keywords:ShoppingMall,IndoorCarnie,PureProductsFromJapan1.項目背景（ProjectProfile）：1.1項目概況1.11項目概念以純正日貨+室內(nèi)游樂場的集購物、休閑、娛樂的購物中心，吸引在南沙的日籍員工及其家眷和珠江三角洲及港澳地區(qū)的消費者。1.12項目地點坐落于金洲居住區(qū)位于南沙開發(fā)區(qū)的主入口進(jìn)港大道與環(huán)島路交匯處被北、東、南三大工業(yè)區(qū)包圍東側(cè)為祁福南沙酒店，背靠電信大廈1.2規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)及規(guī)定用地性質(zhì)：商業(yè)用地總用地面積：3.33萬平方米總建筑面積：13.32萬平方米容積率：<42.環(huán)境分析(EnvironmentAnalysis)2.1總體環(huán)境分析2.1.1廣州近年來國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r預(yù)計（廣州）GDP將達(dá)3544億元，比增加15%；GDP將達(dá)4141億元，增加13.5%（資料來源：廣州經(jīng)濟藍(lán)皮書《：廣州經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測》）。廣州經(jīng)濟已持續(xù)數(shù)年保持兩位數(shù)以上的增加速度。國民經(jīng)濟總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)強勁增加，市場銷售逐步活躍，市場價格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步增加。2.1.2廣州市人口構(gòu)造和生活水平調(diào)查居住條件明顯改善，交通狀況大為好轉(zhuǎn)，年人均收入大幅提高，廣州市居民生活水平又上了一種新臺階。這是近日廣州市城調(diào)隊在市八個區(qū)抽樣調(diào)查都市居民五年生活質(zhì)量變化狀況后得出的結(jié)論。居?。喝司娣e達(dá)13.13平方米

五年來，廣州市政府加強對舊城區(qū)的改造和新區(qū)的開發(fā)，通過實施“安居工程”，改善了住房困難戶的居住條件，同時主動推動住房制度改革，使人均居住面積增加，無房戶、擁擠戶大幅減少。據(jù)調(diào)查顯示，五年來，廣州市人均面積已由原來的9.61平方米增加到13.13平方米。其中，人均住房使用面積10平方米下列的比重從31.8%減少到20%。人均使用住房面積在30平方米以上的比重也由4.5%增加到11.1%。而在房改后，廣州市居民家庭住房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生了巨大的變化，居民家庭擁有自有產(chǎn)權(quán)房（涉及原有的私房、購置公房及商品房）已達(dá)成了76%。

交通：多數(shù)人出行選擇公交車

近幾年，市政府加大力氣整頓交通，通過擴建路面，修建內(nèi)環(huán)路、地鐵等方法，使廣州市公共交通事業(yè)得到了巨大發(fā)展。據(jù)悉，與十都市的平均水平比較，五年前，廣州市騎自行車的比重比十都市平均水平（58.7%）低19.7個百分點，乘公共汽車的比重比十都市（36.6%）低4.6個百分點；現(xiàn)在，騎自行車的比重比十都市平均水平（47.1%）低28.8個百分點，乘公共汽車的比重比十都市平均水平（30.6%）高10.9個百分點。這顯示了廣州公交事業(yè)的發(fā)展使居民出行方便了，令居民出行更樂意選擇公共交通工具。年人均收入：２萬元以上家庭增一倍

近幾年，由于廣州市的經(jīng)濟車輪始終保持平穩(wěn)邁進(jìn)，居民家庭的年人均收入因此也得到大幅度的提高。調(diào)查資料顯示：廣州市居民家庭年人均收入在元下列已由五年前的5%降至1.8%，而年人均收入10000-0元的家庭也由原來的22.3%上升到26.5%。另外，0元以上的家庭也翻了將近一倍，由4.8%上升到9.0%。2.1.3廣州市吸引外資數(shù)量持續(xù)增加自1998年以來，廣州市實際運用外資數(shù)量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美元上下。通過數(shù)年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已有了很大的改善，實際運用外資數(shù)量開始回升，增幅較前幾年要高。預(yù)測廣州的實際運用外資數(shù)額則達(dá)成34億美元，較增加12.5%。2.1.4南沙地區(qū)整體規(guī)劃狀況南沙地區(qū)規(guī)劃的基本思路

南沙地區(qū)規(guī)劃要有助于優(yōu)化都市空間布局。廣州都市將沿珠江重點向南拓展，形成“山、城、田、?！钡纳鷳B(tài)都市架構(gòu)。南部組團的發(fā)展在廣州總體發(fā)展戰(zhàn)略中含有核心地位，南沙一帶將建設(shè)成為廣州將來新都市重要組團之一。將南沙規(guī)劃建設(shè)成為當(dāng)代化的濱海新區(qū)，使廣州實現(xiàn)由沿江都市向當(dāng)代化濱海新城轉(zhuǎn)變。為達(dá)成這一目的，南沙地區(qū)的規(guī)劃，一是強調(diào)生態(tài)優(yōu)先的發(fā)展理念，重視生態(tài)環(huán)境的保護和區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展；二是以南沙發(fā)展為龍頭，帶動都市南拓，拉開都市布局，疏散舊城功效，以形成多中心網(wǎng)絡(luò)式布局，使廣州都市布局適應(yīng)于當(dāng)代化中心都市的規(guī)定。南沙地區(qū)規(guī)劃要有助于形成新的經(jīng)濟增加點，增進(jìn)廣州產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。南沙地區(qū)規(guī)劃要充足考慮其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)越的自然條件，突出發(fā)展大交通、大工業(yè)、大港口、大物流，使其成為新世紀(jì)廣州經(jīng)濟發(fā)展新的增加點。發(fā)展定位南沙地區(qū)將發(fā)展為珠江三角洲地區(qū)的物流中心；集物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的當(dāng)代化產(chǎn)業(yè)基地；聯(lián)結(jié)珠江口兩岸都市群的樞紐性節(jié)點，新的粵港直接聯(lián)系的重要通道。

規(guī)劃功效規(guī)劃發(fā)展堅持突出“大工業(yè)、大物流、大交通”的基本理念，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，立足南沙開發(fā)，為構(gòu)筑廣州乃珠江三角洲地區(qū)新的經(jīng)濟增加點發(fā)明條件。整個南沙地分為三大功效區(qū)：潭大靈--魚窩頭：構(gòu)造性生態(tài)建設(shè)區(qū)黃閣--南沙：產(chǎn)業(yè)--生活綜合功效區(qū)龍穴島--萬頃沙：臨港綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)充足運用南沙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、自然條件和岸線水運資源，以“大工業(yè)、大物流、大交通”為產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以基地化、規(guī)模化、集約化、配套化“為原則，采用專業(yè)碼頭建設(shè)與臨港工業(yè)布局相結(jié)合，形成生態(tài)式組團布局、功效明確的以石油化工、鋼鐵、機械裝備工業(yè)為主的當(dāng)代化臨港工業(yè)基地：時發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為重點的高科技工業(yè)和信息服務(wù)業(yè)，大力推動粵港兩地的經(jīng)濟合作，建設(shè)優(yōu)勢互補的科技產(chǎn)業(yè)基地，形成珠江三角洲高新技術(shù)和資訊產(chǎn)品的生產(chǎn)與研發(fā)中心，以及信息技術(shù)教育培訓(xùn)基地。南沙地區(qū)扼珠江出?？?，區(qū)內(nèi)河道多，岸線長，水運交通條件好，生態(tài)自然要素豐富，土地資源豐厚，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和都市建設(shè)提供了良好的基礎(chǔ)。三大工業(yè)基地造船工業(yè)基地將沙仔島作為造船、修船、船舶輔機及機械裝備和集裝箱制造工業(yè)基地，重點發(fā)展大型船舶制造、維修，特種船舶、工程船舶、高速客船及集裝箱制造，并為廣州港及珠江三角洲各港口提供船舶維修服務(wù)。在黃閣鎮(zhèn)東部沿海布局船舶輔機及污染少、運量大的機械裝備工業(yè)，重點發(fā)展大型港口機械、大型建筑構(gòu)件、樓宇成套設(shè)備、環(huán)保機械成套設(shè)備、電力成套設(shè)備等。石化工業(yè)基地在南部的萬頃沙、新墾鎮(zhèn)瀕臨蕉門水道地區(qū)，按照產(chǎn)業(yè)配套、技術(shù)先進(jìn)、資源共享的原則，建設(shè)當(dāng)代化全流程臨海石油化工工業(yè)基地，規(guī)劃面積約33平方公里。通過招商引資，吸引境外技術(shù)先進(jìn)、資金雄厚的大型跨國化工公司在此投資設(shè)廠，吸納部分跨國化工公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移項目。同時，通過技術(shù)進(jìn)步，有選擇地承接廣州城區(qū)建設(shè)而需要轉(zhuǎn)移的公司。鋼鐵工業(yè)基地鋼鐵工業(yè)基地按照產(chǎn)業(yè)鏈互相銜接配套的原則，依靠廣州港南沙港區(qū)，在萬頃沙地區(qū)建設(shè)鋼鐵工業(yè)基地，規(guī)劃總用地面積約15平方公里，建設(shè)規(guī)模為年產(chǎn)鋼材500萬噸。其中首期工程為年產(chǎn)鋼材300萬噸，產(chǎn)品涉及冷軋薄板、熱軋薄板、不銹鋼薄板、鍍鋅板、無取向硅鋼板等高技術(shù)含量、高附加值鋼材；二期工程為年產(chǎn)鋼材200萬噸，重要生產(chǎn)高速線材、螺紋鋼、合金工具鋼等產(chǎn)品。2.1.5南沙大型購物中心的需求特性南沙地區(qū)的輻射能力南沙的位置正好位于整個珠江三角洲的幾何中心，方圓60公里范疇內(nèi)，囊括了廣東省十余座大都市，方圓100公里范疇內(nèi)則把整個珠江三角洲的都市群都網(wǎng)絡(luò)其中。南沙水路距香港38海里，距澳門4南沙本地人口增加95-廣州南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟重要指標(biāo)項目單位1995年1996年1997年1998年1999年年末總?cè)丝谌?824928805303483081631159312183140631774年末社會從業(yè)人員人1173012162196141926426960238132852833217年末單位數(shù)個193210212224150228457539工業(yè)公司單位數(shù)個4056617598112111122工業(yè)總產(chǎn)值萬元52569118468176320205236238201290756315308630221工業(yè)增加值萬元183994345263475726548432310426291060288795"三資"公司戶數(shù)個57758195109121115126"三資"公司從業(yè)人員人49231183011993140571545017380173149"三資"公司工業(yè)總產(chǎn)值萬元28262108092164876191150158559258954308681611535（資料來源：廣州經(jīng)濟藍(lán)皮書《：廣州經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測》）日資公司及其所吸引的日籍人口數(shù)量a.三菱重工、東方燃?xì)鈾C熱部件合資項目落戶廣州南沙開發(fā)區(qū)根據(jù)中國電力工業(yè)發(fā)展的需求，3月三菱重工與東方電氣集團屬下的東方汽輪機廠就在中國生產(chǎn)三菱重工最新的重型燃?xì)廨啓CM701F（270MW）一事已達(dá)成了技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同。本次合作項目是由三菱重工與東方汽輪機廠共同投資在南沙設(shè)立合資公司生產(chǎn)燃?xì)廨啓C的核心部件------熱部件。核心部件以外的全部部件也將交由東方汽輪機廠進(jìn)行生產(chǎn)，并在東方汽輪機廠完畢總裝試車。另外，該合資公司還將對三菱重工和東方得到訂貨的燃?xì)廨啓C的熱部件進(jìn)行維修。這樣就可實現(xiàn)三菱重工最新的M701F型燃?xì)廨啓C全部在中國國內(nèi)生產(chǎn)、維修一體化的體制。兩家公司對燃?xì)廨啓C熱部件公司的選址進(jìn)行了充足考察和研究，廣州南沙開發(fā)區(qū)優(yōu)越的地理位置、主動的招商態(tài)度、優(yōu)惠的引資政策和良好的發(fā)展?jié)摿A得了投資方的青睞。結(jié)合中國國內(nèi)市場、海外市場等多方面因素，他們最后擬定選址在廣州南沙開發(fā)區(qū)。合資公司投資總額45億日元（折合4000萬美元），計劃于春天投產(chǎn)。該項目落戶南沙，將進(jìn)一步奠定南沙開發(fā)區(qū)建設(shè)重型裝備工業(yè)基地的基礎(chǔ)，并對加緊廣州工業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)起增進(jìn)作用。b.廣汽豐田發(fā)動機項目正式啟動(一）以汽車產(chǎn)業(yè)出名公司的整車及核心部件為重點開展招商引資，成功引進(jìn)豐田汽車項目，一期規(guī)模為30萬臺、二期規(guī)模達(dá)50萬臺的豐田汽車發(fā)動機項目已經(jīng)國家發(fā)改委同意落戶南沙，已于2月25日開工，豐田汽車的整車項目也正在審批中；（二）以豐田汽車項目為龍頭，運用汽車產(chǎn)業(yè)廣闊的產(chǎn)業(yè)鏈，實施產(chǎn)業(yè)鏈的延伸、拓展及涉及式的項目招商，吸引有關(guān)的汽車配件項目落戶南沙，為豐田項目配套；（三）在地區(qū)上臨近豐田發(fā)動機和整車項目規(guī)劃和建設(shè)專業(yè)汽車配件園區(qū)，將分別在黃閣鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)、珠江管理區(qū)規(guī)劃建設(shè)南沙汽車配套項目A、B2月25日，由廣州汽車集團有限公司與豐田汽車公司共同合資的“廣汽豐田發(fā)動機有限公司”（GUANGQITOYOTAENGINECO.,LTD廣汽豐田發(fā)動機有限公司是廣州汽車集團有限公司與豐田汽車公司整體合作項目中的發(fā)動機部分，其整車項目的合作已報送國家審批。廣汽豐田發(fā)動機有限公司從合資雙方擬定合資意向、達(dá)成合作合同到項目獲得國家同意僅用了不到一年的時間。根據(jù)國家同意，廣汽豐田發(fā)動機有限公司投資總額22億元人民幣，注冊資本11億元人民幣，廣汽集團占股比30%，豐田公司占股比70%。按計劃，合資公司將從初投產(chǎn)，生產(chǎn)能力起步規(guī)模為30萬臺/年，其中20萬臺出口，將來視國內(nèi)外市場需求而滾動發(fā)展到更大規(guī)模。該項目的產(chǎn)品將采用豐田公司全球同時的最新技術(shù)，含有低能耗、少污染、高效率的特點。雙方的順利合作，對于提高廣州汽車工業(yè)的實力和地位，增進(jìn)廣州汽車工業(yè)的發(fā)展也含有重要的意義，它將與廣州市已有的汽車生產(chǎn)公司共同形成一種強大的汽車零部件市場，吸引更多的國際汽車零部件生產(chǎn)供應(yīng)商前來投資，推動廣州汽車零部件工業(yè)健康、快速發(fā)展。廣汽豐田項目成功落戶南沙，將為該區(qū)的招商引資工作起到一種推波助瀾的作用，對于零部件廠商含有獨特而強大的吸引力，特別是該產(chǎn)品以出口海外為主，對于提高廣州汽車工業(yè)產(chǎn)品的進(jìn)出口總額，改善廣州市國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和產(chǎn)品構(gòu)造，提高廣州的國際名譽和地位也將發(fā)揮主動的作用。c.對日籍人口的估算通過豐田發(fā)動機、三菱重工及日本JEF三大日資項目的順利投產(chǎn)，在將來2-3年內(nèi)，將最少吸引3000個左右的日籍人士前來南沙居住，因還處在投產(chǎn)期，基本上將是單身赴任，預(yù)計全部順利投產(chǎn)后，按照日本攜帶家眷的狀況，在南沙短期居住的日本人將會達(dá)成1萬—1萬2千人左右?？杀软椖咳丝陬A(yù)測推算表：公司廣本（可比公司）豐田（南沙項目）三菱重工（南沙項目）日本JEF（南沙項目）注冊資金（億）11.611投資（億）22.77522418占地面積（萬平方米）5840員工數(shù)量4100多人估算：4000人估算：800人估算：3000人估算三間日企的職工數(shù)：靠近8000人(全部職工)，按40%推算大概有最少3千日籍員工（資料來源：自行調(diào)查總結(jié)）日籍人士對購物的需求購物設(shè)施超市24小時超市小攤百貨店百元店自動販賣機經(jīng)營規(guī)模模都較大，獨自的一幢多層大樓.從一層到五、六層分為不同的類別商品賣場合普通一種店都不是很大，二、三十平方米個人擺的那種規(guī)模都很大普通一種店都不是很大，二、三十平方米經(jīng)營種類生活用品、家用電器、衛(wèi)生用品、小朋友用品、圖書等物品種類不是很全，但常見的生活小用品均可買到，涉及充饑的食物有賣多種的生活食物有自營和柜臺、店鋪出租等小東西，例如生活用品、文具等能夠買到，貴的東西就別想了飲料、香煙、啤酒等都有出售價格價格適中價格與別的超市持平大多數(shù)的價格要比超市中的來的便宜高檔，價格高100日元適中特色重要的購物場合經(jīng)營方式大多為連鎖經(jīng)營24小時超市分布極廣。在居民區(qū)內(nèi)很密集有時候也能夠講價的設(shè)施完善，富麗堂皇。所謂的百元店就是全部商品均一價格：100日元。自動販賣機在日本極為普遍（資料來源：自行調(diào)查總結(jié)）2.2競爭環(huán)境分析2.2.1競爭對手現(xiàn)在競爭對手本項目所在的以南沙為中心的紅三角范疇內(nèi)，與本項目概念相似的項目并不存在。但把游樂場和大型商場分離經(jīng)營的項目卻并不少。潛在競爭對手即將在香港特別行政區(qū)開業(yè)的DISNEY樂園，其概念與本項目相似，并且規(guī)模比本項目大，世界出名度高。南沙與香港僅僅只有38海里（70公里），兩個項目地理位置十分靠近。2.2.2替代產(chǎn)品眾多的主題樂園和各類SHOPPINGMALL遍及珠江三角洲，即使尚未有合二為一的項目，但多種娛樂場合周邊都有SHOPPINGMALL的存在空間。3.資源(Resource)3.1可見資源3.1.1開發(fā)商介紹廣州發(fā)展實業(yè)控股集團股份有限公司（簡稱廣州發(fā)展集團）成立于1997年7月11日，是廣州市政府和廣東省政府重點扶持發(fā)展的大型投資控股公司集團。廣州發(fā)展集團于1997年7月18日，在上海證券交易所掛牌上市（股票代碼600098）公司已形成了以能源、基礎(chǔ)設(shè)施、物流、當(dāng)代物流產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容的核心產(chǎn)業(yè)群框架。下屬子公司有廣州珠江電力有限公司、廣州東方電力有限公司、廣州珠江電力燃料有限公司、廣州珠江電力檢修有限公司、廣州聯(lián)合信息發(fā)展有限公司、廣州發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施投資管理有限公司、廣州發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司、廣州寬帶主干網(wǎng)絡(luò)有限公司、廣州發(fā)展油品經(jīng)營有限公司、廣州港發(fā)石油化工碼頭有限公司、廣州珠江天然氣發(fā)電有限公司。3.1.2開發(fā)商財力分析截止2002年12月31日，公司總資產(chǎn)72.16億元，股東權(quán)益52.49億元；公司總股本12.528億股，其中，國有法人股10.188億股，占81.322%，由廣州發(fā)展集團有限公司持有，公眾股2.34億股，占18.678%。3.1.3開發(fā)商經(jīng)營模式廣州發(fā)展集團為大型投資控股公司集團，采用通過擁有大量下屬子公司的股權(quán)，以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合的經(jīng)營模式。3.2不可見資源3.2.1開發(fā)商品牌廣州發(fā)展集團屬于廣州市政府和廣東省政府重點扶持發(fā)展的大型投資控股公司集團，集團資金雄厚、品牌效應(yīng)一流。3.2.2開發(fā)商人力資源廣州發(fā)展集團在能源、基礎(chǔ)設(shè)施、物流、當(dāng)代物流等方面培養(yǎng)出擁有豐富經(jīng)營管理和資本運行經(jīng)驗的精干隊伍。3.2.3開發(fā)商無形資產(chǎn)廣州發(fā)展集團有政府的支持，資金雄厚、信譽一流。4.項目分析(SWOTAnalysis)4.1優(yōu)勢(Strength)4.1.1地理交通優(yōu)勢南沙開發(fā)區(qū)位于廣東番禺市的東南部。珠江出?？诨㈤T水道西岸，循水路距香港38海里，距澳門41海里，陸路距廣州54公里，東興東莞市虎門鎮(zhèn)隔海相望，西興中山市、順德市接壤，處在穗、港、澳金三角和珠江三角洲和中心位置：廣深、廣珠高速公路的交匯點，是溝通廣州、香港、澳門的橋梁；路網(wǎng)幅射廣州、佛山、南海、番禺、順德、中心、斗門、珠海、東莞、深圳等都市，是貫穿珠江三角洲的交通中心并連接105、107國道。在南沙60公理半徑范疇內(nèi)有7個飛機場，200在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，南部快速干線工程正全方面推動，確保在今年終全線通車；南沙港區(qū)一期工程已進(jìn)入沉箱安裝階段，工程進(jìn)展良好，能夠在今年９月份建成投入使用；在區(qū)內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，到２００３年終，已經(jīng)完畢基礎(chǔ)設(shè)施投資１６．８億元，建成沙仔大橋、黃閣大道、虎門高速聯(lián)系道、虎門高速兩側(cè)綠化帶、進(jìn)港大道沿線“穿衣戴帽”和綠化工程等一批市政園林綠化基礎(chǔ)工程；全方面鋪開了亭角立交改造、環(huán)島西路改造、黃閣北路建設(shè)、蕉門河水利整治及景觀建設(shè)等近十項重點市政基礎(chǔ)設(shè)施工程。聯(lián)接珠江口東西兩地的交通捷徑－虎門汽車渡輪碼頭已經(jīng)建成使用。地處建設(shè)中的廣州－深圳－珠海高速公路的交叉點、橫跨珠江出?？诘母咚俟反髽颍㈤T大橋已于1997年竣工通車?，F(xiàn)規(guī)劃在西岸建設(shè)一座蕉門大橋，以聯(lián)接港、珠公路東線；在南岸建一座沙埔大橋和南橫大橋，與此后發(fā)展的前灣工業(yè)區(qū)聯(lián)接；在北岸建設(shè)一座蕉門窖二橋以聯(lián)接新市公路。還將建設(shè)南（沙）廣（州）輕便鐵路。從南沙到廣州白云機場和深圳機場的交通非常便利。南沙到廣州54公里，到深圳黃田機場70近年來建成的“華南路——迎賓路——南沙達(dá)成”、“廣深高速公路——虎門大橋——京珠高速公路南段”兩個走廊，對南沙地區(qū)交通發(fā)展含有較大的增進(jìn)作用，加強了南沙地區(qū)與廣州、珠江口東西兩岸都市的交通聯(lián)系。主骨架路網(wǎng)規(guī)劃由高速公路、快速路、主干道構(gòu)成，總長約1200公里，整體上呈以南沙地區(qū)為中心的環(huán)行放射式路網(wǎng)格局。道路系統(tǒng)規(guī)劃充足加強地區(qū)對外交通聯(lián)系，依靠“五縱五橫”南沙地區(qū)的軌道交通系統(tǒng)包含國有鐵路和都市快速軌道交通兩個系統(tǒng)。國有鐵路重要用于滿足大區(qū)域的長途客、貨運輸需求；都市快速軌道交通將為都市及城際中短途客流提供大容量、快速，準(zhǔn)時的運輸服務(wù)。規(guī)劃南部鐵路北接規(guī)劃的新京廣鐵路快線，向南經(jīng)南海進(jìn)入番禺區(qū)，沿番禺西部南下，于萬傾沙西北部向東轉(zhuǎn)折，順萬龍快速干線進(jìn)入港區(qū)，并在港區(qū)預(yù)留遠(yuǎn)期跨珠江口向東接廣深鐵路的通道。線路經(jīng)萬傾沙編組站后，預(yù)留銜接將來廣珠鐵路線通道。規(guī)劃廣州地鐵三號線延長線由市橋向東延伸至廣州新城（規(guī)劃與地鐵四號線交匯后，再向南延至南沙國際客運港。南沙地區(qū)通過三號線與機場快軌線在廣州東站銜接換乘，可直達(dá)廣州新白云國際機場。另外，意向中的穗港特快線、環(huán)南沙島輕軌線、環(huán)大南沙地區(qū)輕軌線、珠江三角洲城際快軌等將進(jìn)一步充實、完善將來南沙地區(qū)軌道客運交通系統(tǒng)。南沙地區(qū)將來將結(jié)合港口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、用地布局規(guī)劃設(shè)立八個大型客貨運中心。其中，結(jié)合南沙東南客運港設(shè)立的國際客運中心，將通過建立水路運輸與公路、軌道等方式換乘聯(lián)運，打通粵港第二通道，實現(xiàn)穗港的直接聯(lián)系，建成當(dāng)代高效的客運中心。廣州港南沙港區(qū)是南沙地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要配套工程，為臨港工業(yè)提供配套服務(wù)的大型專業(yè)碼頭；是廣州港功效的延伸區(qū)。起步期將建成4個5萬噸級順岸式專業(yè)碼頭，將來隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)的日益完善，再根據(jù)市場需要建設(shè)集裝箱深水碼頭，形成珠江三角洲的大物流中心。港區(qū)對外集疏運道路系統(tǒng)規(guī)劃，以能滿足遠(yuǎn)期貨品的集疏運需要為原則，規(guī)劃4條對外通道（蒲洲大橋、萬龍大橋、龍珠大橋、新龍大橋），并通過京珠高速公路、虎門高速公路、南部快速干線等都市高快速道路介入地區(qū)高等級路網(wǎng)，實現(xiàn)貨品集散。4.1.2實力雄厚的發(fā)展商由廣州發(fā)展集團作為本項目的開發(fā)商，其數(shù)年的開發(fā)經(jīng)驗、實力的雄厚，絕對有實力來承當(dāng)本項目劣勢所帶來的風(fēng)險；其優(yōu)良的國際名譽大大提到了本項目在世界范疇內(nèi)的出名度。三大資源優(yōu)勢：廣州發(fā)展集團有政府的支持，資金雄厚、信譽一流。廣州發(fā)展集團為上市公司，集資較易，使該項目的開發(fā)不存在資金上的問題。擁有自己的物流公司，使該項目開發(fā)建設(shè)過程中材料的運輸問題得以解決。4.1.3國際出名的物業(yè)管理公司優(yōu)秀的開發(fā)商加上聘任國際出名物業(yè)品牌“廣州高力國際物業(yè)服務(wù)公司”為本項目的物業(yè)管理（其為亞太及國際出名的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，憑借豐富的國際物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，為客戶提供物業(yè)買賣,租賃，物業(yè)及項目管理，估價，市場調(diào)研及顧問等優(yōu)質(zhì)及全方位的物業(yè)服務(wù)），必將使本項目又上升了一種檔次,并可憑借高力的海外影響力，吸引更為廣闊的海外消費者。4.2劣勢(Weakness)4.2.1項目規(guī)?？偨ㄖ娣e不大，很難達(dá)成世界級別SHOPPINGMALL的規(guī)定（最少商業(yè)面積靠近30萬平方米）。4.2.2開發(fā)條件的局限性本項目所處的南沙地區(qū)，屬于新開發(fā)區(qū)，配套設(shè)施還不算完善，本地人口密度低，消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)尚未達(dá)成規(guī)定。日籍人士的壯大還需要一定的量的積累。4.2.3開發(fā)商開發(fā)大型項目經(jīng)驗局限性本項目的開發(fā)商缺少開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，但可通過與富有數(shù)年大型項目開發(fā)經(jīng)驗的高力物業(yè)顧問公司合作解決這一缺點。兩大資源劣勢：廣州發(fā)展集團在房地產(chǎn)開發(fā)上缺少經(jīng)驗，缺少一支擁有房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識的隊伍。過于重視開發(fā)項目的社會效益。4.3機遇(Opportunity)4.3.1強大的物流做為后盾，方便日貨的采購及運輸龍穴島物流中心重要由廣州港南沙港區(qū)和物流產(chǎn)業(yè)區(qū)兩大功效構(gòu)成，用地規(guī)模約65平方公里，其中廣州港南沙港口涉及廣州港功效延伸區(qū)和為大工業(yè)提供配套服務(wù)的大型專業(yè)碼頭區(qū)（根據(jù)市場發(fā)展需要逐步建設(shè)集裝箱深水碼頭）兩部分。規(guī)劃結(jié)合港口建設(shè)發(fā)展保稅加工、貿(mào)易服務(wù)、倉儲服務(wù)、物資配送等物流服務(wù)業(yè)，形成立足珠江三角洲、面對世界的當(dāng)代化物流產(chǎn)業(yè)基地。4.3.2政府的稅收優(yōu)惠政策政府所提出的十項稅收優(yōu)惠政策，大大刺激了日本的多種名牌廠商進(jìn)駐本項目，并減少了外資公司進(jìn)駐所帶來的各項成本。“五免五減半”。對從事能源、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如港口、鐵路、公路、電站等）項目的外商投資公司，按15%的稅率征收公司所得稅。如其投資經(jīng)營期在以上，從獲利年度起能夠享有“五免五減半”政策（即頭五年免征公司所得稅，第六年至第十年減半征收公司所得稅）?！皟擅馊郎p半”。外商投資的生產(chǎn)性公司（含帶項目在成片土地上從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的外商投資公司），可減按15%的稅率征收公司所得稅。其中經(jīng)營期在以上的，從開始獲利的年度起，第一年和第二年免征公司所得稅，第三至第五年減半征收公司所得稅?！耙幻舛p半”。外資銀行、外資銀行分行、中外合資銀行及財務(wù)公司等金融機構(gòu)，外國投資者的資金由總行撥入的營運資金超出1000萬美元、經(jīng)營期限在以上的，經(jīng)金融機構(gòu)申請、稅務(wù)機關(guān)同意，其經(jīng)營業(yè)務(wù)所得減按15%的稅率征收公司所得稅，并從開始獲利年度起，第一年免征公司所得稅，第二年和第三年減半征收公司所得稅。兩類公司減稅。外商投資舉辦的產(chǎn)品出口公司，在根據(jù)國家規(guī)定免征、減征公司所得稅期滿后，凡當(dāng)年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)成當(dāng)年公司產(chǎn)品產(chǎn)值70%以上的，減按10%的稅率征收公司所得稅。外商投資舉辦的先進(jìn)技術(shù)公司，根據(jù)國家規(guī)定免征、減征公司所得稅期滿后，仍為先進(jìn)技術(shù)公司的，可延長三年（上海為二年）減按10%的稅率征收公司所得稅。新辦高新(先進(jìn))技術(shù)公司，經(jīng)公司申請，稅務(wù)機關(guān)同意，從投產(chǎn)年度起，二年內(nèi)免征公司所得稅。認(rèn)定高新技術(shù)公司，自認(rèn)定之日起，減按15%的稅率征收公司所得稅。高新技術(shù)公司出口產(chǎn)品的產(chǎn)值達(dá)成當(dāng)年總產(chǎn)值70%以上的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核定，減按10%的稅率征收公司所得稅。認(rèn)定先進(jìn)技術(shù)公司，在享有“二免三減半”后，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核定，可在第六至八年減按10%的稅率征收公司所得稅。對增值稅普通納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的計算機軟件產(chǎn)品，前可按17%的法定稅率征收增值稅，對實際稅負(fù)超出3%的部分即征即退。對增值稅普通納稅人銷售其自產(chǎn)的集成電路產(chǎn)品(含單晶硅片)前可按17%的法定稅率征收增值稅，對實際稅負(fù)超出6%的部分即征即退。在中國境內(nèi)沒有設(shè)立機構(gòu)的外商而有來源于區(qū)內(nèi)的股息、利息、租金、特許權(quán)使用費和其它所得，除依法免征所得稅的外，都減按10%的稅率征收所得稅。其中提供資金、設(shè)備條件優(yōu)惠或者轉(zhuǎn)讓技術(shù)先進(jìn)的，經(jīng)政府同意，可予以更多的減征或免征優(yōu)惠。經(jīng)營期在以上的外商投資公司可免征地方所得稅。外商投資公司的外國投資者將從公司分得的利潤匯出境外，免征匯出額的所得稅。外商投資者從其投資者將從公司中分得的稅后利潤再投資于公司和開發(fā)區(qū)其它公司，期限在5年以上的，可退還再投資部分已納所得稅稅款的40%。如再投資舉辦、擴建的公司屬產(chǎn)品出口或者先進(jìn)技術(shù)公司的，可全部退還再投資部分已繳納所得稅稅款。外商投資公司在區(qū)內(nèi)新建或購置的房屋，自落成或購置之日起，免征房產(chǎn)稅三年，高新技術(shù)公司免征房產(chǎn)稅五年。外商投資屬《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中的激勵類外商投資公司，在投資總額內(nèi)進(jìn)口自用的機器設(shè)備、零部件、建筑用建筑材料以及安裝、加固機器所需材料免征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)稅。符合國家產(chǎn)業(yè)政策的外商投資項目，其產(chǎn)品內(nèi)外銷比例除涉及進(jìn)出口許可證和配額制度管理的以外，可自行擬定產(chǎn)品內(nèi)外銷比例。符合國家產(chǎn)業(yè)政策，設(shè)備技術(shù)、工藝水平先進(jìn)或投資額較大的外商投資項目，予以優(yōu)惠的土地使用權(quán)出讓價格。設(shè)立南沙風(fēng)險投資公司，對重大外商生產(chǎn)性項目試行股權(quán)投資。經(jīng)區(qū)建設(shè)指揮部同意，可由風(fēng)險投資公司作部分出資，按外商規(guī)定興建專用廠房，持有該項目一定股權(quán)，待該項目運行成熟后以一定價格退出。4.3.3南沙的旅游業(yè)能吸引更多的海內(nèi)外游客以海濱浴場為旅游賣點的南沙旅游業(yè)，能夠吸引慕名而來的旅客來本項目消費。4.4威脅(Threat)1．日本的公司數(shù)量只有三間，并且還處在在投產(chǎn)階段，要使在南沙的人籍人數(shù)達(dá)成2萬人左右，最少需要3-4年。因此這一項目要忍受一段時期的低營業(yè)額。2．中日貿(mào)易的矛盾直接影響了日貨的供應(yīng)和價格。3．即將在香港開業(yè)的“DISNEY主題樂園”，會搶走部分客戶。5.項目定位(ProjectOrientation)5.1項目定位根據(jù)5.5.1天津市超大型室內(nèi)綜合游樂城由天津大維集團投資開發(fā)，該項目是集娛樂、餐飲、購物、旅游為一體的綜合性室內(nèi)游樂場合，建在青少年小朋友活動中心園內(nèi)，總投資將達(dá)3億元，占地面積和建筑面積均為10萬平方米，其規(guī)模為現(xiàn)在全國同類游樂場合之最。預(yù)計一期工程投資1.5億元，占地面積約4萬平方米，建筑面積約5.5（資料來源：自行調(diào)查總結(jié)）5.1項目名稱LEOLANDSeaconSquare時代廣場PALETTE陽光都市大江國際購物地理位置泰國泰國日本日本日本臺灣規(guī)模規(guī)模大規(guī)模大14層全城共三層14萬平方米涉及地上五層、地下二層的主體建筑游樂設(shè)施7座不同型態(tài)的游泳池，及一座凱蒂滑水道，另外游樂場里有各式各樣的電動車、旋轉(zhuǎn)木馬、云霄飛車等大型室內(nèi)游樂場Yoyo樂園、國際圖書市、電影院等RestaurantsPark,及新宿JoypolisSega室內(nèi)游樂場，尚有紀(jì)伊國屋書店。Joypolis和IMax立體影像院驚險刺激好玩的摩天輪等3大游設(shè)施SUNSHINE60展望臺、NAMCO的大型室內(nèi)游樂城、SUNSHINE天文館、古代東方博物館和SUNSHINE國際水族館英國SBC海外第一家的星橋國際影；全臺第一家也是日本SEGA海外第一家的大型室內(nèi)主題樂園購物環(huán)境百貨公司四百家商店高島屋、TokyuHands等大型百貨店所構(gòu)成有時裝店55家、雜貨店等44家、餐飲、游藝中心等30家三越百貨的賣場、齊集世界70余國食品和服飾雜貨的舶來一百八十多家廠商進(jìn)駐特性及全世界最大型的空中游樂場及水上樂園，并涉及了全泰國最大的百貨公司全球第五大百貨商場超級綜合購物娛樂廣場，是年輕人尋刺激的熱點城內(nèi)整體建筑以17～18世紀(jì)西歐街景為主題（資料來源：自行調(diào)查總結(jié)）5.5.1a.東方人有優(yōu)先購置國貨的習(xí)慣在東方文化的國家中，都有“優(yōu)先購置國貨”的觀念?？赡苡腥藭q駁，說現(xiàn)在諸多人都喜歡“美國貨”、“日本貨”，其實否則，首先，這部分人本身數(shù)量有限，只是由于這部分人是“浪尖上的人”，因此含有較強的煽動力，因此諸多人才會懂得這件事；另首先，這些選擇是發(fā)生在國貨與洋貨沒有沖突的前提下的。無論是在中國，還是在日本、韓國或其它東方國家，民眾發(fā)起的“抵制外貨”是一句屢見不鮮的標(biāo)語，而在西方文化國家，國民的這種標(biāo)語似乎很難聽到。（來源：鐘軍，《東方文化.消費習(xí)慣》，2003-12-31，“博客中國B”)b.迎合日籍人士購物的環(huán)境需求今天日本人購物時還挑環(huán)境。這一環(huán)境不是指購物區(qū)內(nèi)的布置，而是商業(yè)區(qū)中的娛樂設(shè)施。一種商業(yè)區(qū)，有無良好的娛樂設(shè)備，已成為能否吸引日本人前往購物的核心。東京24歲的辦公室職工幸島明美說：“我來Gotemba并不僅僅是圖物價便宜，其實這些T恤或鞋子，我在城里其它商店也能以同樣價格買到。我之因此驅(qū)車近百公里來這里，是由于這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，尚有迷人的溫泉度假村?！盞spiari購物區(qū)，除了121家商店外，尚有超寬銀幕影院、流行樂隊演奏的免費交響樂、童話般樂園等。這里，每到周末，能吸引近20萬購物兼娛樂的日本人，預(yù)計今年可接待將消費3億美元的900萬顧客。值得一提的是，日本這些成功的購物中心其實不是借鑒外國的經(jīng)驗就是舶來品。如Kspiari是學(xué)習(xí)迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗。（來源：《日本人消費觀念變化》，-4-31，“新華網(wǎng).com”）c.吸引日籍人士的購物中心針對在南沙的日益增加的日籍人數(shù)，而開發(fā)的針對日本人的生活習(xí)慣及消費方式的購物中心，以日本人所熟悉的日慣用品超市為主打，給在南沙工作的日本職工有一種家鄉(xiāng)購物的感覺；另外，還兼有日本中高檔名牌的折購商場，使其能像在其國內(nèi)同樣，享有到折購名牌的優(yōu)惠。5.1據(jù)調(diào)查，以純正日貨+室內(nèi)游樂場的集購物、休閑、娛樂為一體的購物中心在以南沙為中心的紅三角地區(qū)內(nèi)是罕見的。本項目提供的質(zhì)優(yōu)價廉的純正日貨和大規(guī)模的室內(nèi)游樂（SEGA游戲機世界、室內(nèi)滑雪場、3-DIMENSIONAL電影院）及多種日本餐廳必將能吸引廣泛的購物者。5.2項目定位方案5.以純正日貨+室內(nèi)游樂場的集購物、休閑、娛樂的購物中心5.南沙的日籍員工及其家眷珠江三角洲的白領(lǐng)人士追求潮流和刺激的年輕人及港澳地區(qū)的消費者6.產(chǎn)品設(shè)計(ProductDesign)6.1本項目與廣州（天河區(qū)）大型MALL的比較項目名稱本項目維多利廣場天河城廣場正佳廣場占地面積（萬平方米）3.31建筑面積（萬平方米）13.3214.383439.6商業(yè)面積（萬平方米）<92.93（6層）10(8層)28經(jīng)營方式購物中心+室內(nèi)游樂場購物、休閑、娛樂的購物中心購物中心+寫字樓+服務(wù)式公寓購物中心+寫字樓+服務(wù)式公寓（資料來源：自行調(diào)查總結(jié)）6.2本項目的平面劃分方案本項目地處南沙開發(fā)區(qū)，著眼于南沙將用三個五年時間把南沙建成“以港口碼頭為中心、交通運輸、工業(yè)加工和旅游服務(wù)齊發(fā)展的當(dāng)代化海濱新城的總體規(guī)劃，本項目要做到集經(jīng)濟效益及社會效益于一體，必須要走一條含有鮮明特色，強調(diào)差別化的經(jīng)營項目。將邀請日本SEGA室內(nèi)游樂場進(jìn)駐本項目，成為繼臺灣之后SEGA在亞洲的第二間海外室內(nèi)游樂場，并同時經(jīng)營正宗日貨和日式餐館，絕不經(jīng)營日本貨品以外的商品。擬建地上4層地下負(fù)3層建筑。按總建筑面積13.32萬平方米計算，地下及地上3層為2萬平方米/層，夾層為8000平方米，約占總建筑面積的5%，地上4層為1.32項目整體布局以下：-3/F----地下停車場：提過一千個車位。-2/F至-1/F----動感之都：-2/F：SEGA室內(nèi)游樂場：SEGA主題樂園重要營業(yè)項目以大型虛擬實境的游樂機臺為主，完全與日本同時。另外，尚有各類商用電玩游戲機臺、小型投幣式娛樂機臺及貼紙機等，全部時下熱門的動感游戲都在先進(jìn)的設(shè)備及超越的畫面、音效下，提供了玩家身臨其境的真實刺激感受。夾層（-2/F和-1/F層之間）日式風(fēng)情街模范日本潮流熱點（原宿）的風(fēng)格，在通道兩旁擁有多種人氣潮流服式和精品的小店，并有許多特色的小吃店，成為一種潮流集散地。-1/F：和風(fēng)天籟村以大自然為主題，開設(shè)歌舞技座--日本最具代表性的傳統(tǒng)戲劇，以北海道定山溪為背景的溫泉按摸理療兼SPA中心，數(shù)間高級貴族式電影院，室內(nèi)滑雪場和多種主題餐廳。1/F至3/F----商場：1/F：日本旗艦超級市場重要以日常生活用品為主，給在南沙的日籍職工提供日常生活所需，使他們在南沙購物時感受到在家鄉(xiāng)購物的感覺。并吸引中國的哈日一族前來追捧日本原產(chǎn)的商品。2/F-3/F：名店城重要吸引日本前100強的家電、化妝品、服裝、奢侈品、運動用品等的公司在本項目設(shè)立專賣店，開放式COFFEESHOP，吸引廣大的周邊顧客。4/F----日式餐廳邀請在日本本土十分受歡迎的日式餐飲集團及高級酒吧和夜總會在本項目開海外分店。6.3“RealOption”概念由于本項目地處一種將來不太明朗的開發(fā)區(qū)，并且該項目概念超前。因此項目的風(fēng)險系數(shù)和不擬定性較大。因此采用了“RealOption”概念（Epley.Rabianski.Haney,）對項目進(jìn)行規(guī)劃。先開發(fā)-3/F至1/F，看市場反映：a.如果業(yè)績?nèi)珙A(yù)期相一致，則繼續(xù)開發(fā)2/F至4/F；b.如果市場反映淡漠，未能達(dá)成預(yù)期效果或虧本經(jīng)營，則立刻終止本項目?？辞迨袌鲂枨笤匍_發(fā)其它項目。7.財務(wù)評價(FianacialEvaluate)7.1投資估算與資金籌措7.1.1（一）開發(fā)成本1.土地費用估算土地費用估算表單位：萬元項目金額估算闡明土地使用權(quán)出讓金9190.8廣州市六級地（2760元/m2）土地征用及拆遷安置賠償費0已包含在土司使用權(quán)出讓金中土地轉(zhuǎn)讓費0無土地租用費0無土地投資折價0無合計9190.82.前期工程費表前期工程費估算表單位：萬元序號項目金額估算闡明1規(guī)劃、設(shè)計2388.627建安工程費*3%2可行性研究費119.43135總投資*0.15%3地質(zhì)勘探測繪398.1045建安工程費*0.5%4“三通一平”等土地開發(fā)費用278.67315建安工程費*0.35%合計3184.843.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表單位：萬元序號項目金額估算闡明1公共廣場999300元/m22社區(qū)道路工程費9.9925元/m23社區(qū)綠化工程費24.97515元/m24環(huán)衛(wèi)設(shè)施費83.2525元/m25通訊工程費99.930元/m2合計1217.124.建筑安裝工程費用本項目根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算表4-1各類建安工程費用的近似估算指標(biāo)各類建安工程費的近似估算指標(biāo)單位：元/m2序號項目地上4層地下3層1樁基礎(chǔ)402土建工程7503普通水電安裝604電梯405空調(diào)2006消防307通訊158煤氣89玻璃幕墻7010電視天線1011智能化設(shè)施30012地下室費用合計15233450表4-1表4-2建安工程費用估算表表建安工程費用估算表項目建筑面積建安工程費裝飾工程費金額累計(萬元)估算闡明單價（元）金額（萬元）單價（元）金額（萬元）單項工程173200152311148.362284.5016722.5427870.91-4層單項工程2600003450207005175.003105051750地下3層合3647772.5479620.9表4-25.不可預(yù)見費（土地費用+前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+建筑安裝工程費用+）×3%＝2796.41(萬元)6.開發(fā)期間稅費表開發(fā)期間稅費估算表單位：萬元序號項目金額估算闡明1配套設(shè)施建設(shè)費9554.51商業(yè)建安造價的12%2投資方向調(diào)節(jié)稅0.00按總投資額30%計征，現(xiàn)在暫停征收3建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費318.48建安費造價的0.4%4供水管網(wǎng)賠償費799.2商業(yè)：0.1t/m2,600元/t5供電用電負(fù)荷費1065.6商業(yè)：8KVA/100m2,1000元/KVA6物業(yè)管理基金1592.42約為建安工程費的2%合計13330.21（二）開發(fā)費用表開發(fā)費用表單位：萬元序號項目金額估算闡明1管理費用2609.98（土地費用+前期工程費+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費）*3%2出售租賃費用3670.27約占到銷售收入的4%--6%2.1廣告費用1835.14約為出售租賃收入的2%--3%2.2代理費1223.42約為出售租賃收入的1.5%--2%2.3其它費用611.71約為出售租賃收入的0.5%--1%3財務(wù)費用16260.97詳見“貸款還本付息表”4合計26211.49（三）投資成本費用估算匯總表1．總成本費用表總成本費用匯總表單位：萬元序號項目合計估算闡明開發(fā)成本費用131881.499項之和1土地費用9190.80見土地費用估算表2前期工程費3184.84見前期工程估算表3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1217.12見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表4建筑安裝工程費79620.90見建安工程費用估算表5開發(fā)期稅費13330.21見開發(fā)期間稅費估算表6不可預(yù)見費2796.417銷售費用3670.27見"開發(fā)費用表"8財務(wù)費用16260.97見“貸款還本付息表”9管理費用(建設(shè)期)2609.98見"開發(fā)費用表"2．項目總投資估算表項目總投資估算表單位：萬元序號項目總投資估算闡明一開發(fā)項目投資131,8819項之和1土地費用9,191見土地費用估算表2前期工程費3,185見前期工程估算表3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1,217見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表4建筑安裝工程費79,621見建安工程費用估算表5開發(fā)期稅費13,330見開發(fā)期間稅費估算表6不可預(yù)見費2,796見總成本費用匯總表7銷售費用3,6708財務(wù)費用16,261見“貸款還本付息表”9管理費用(建設(shè)期)2,610見"開發(fā)費用表"二經(jīng)營資金(流動資產(chǎn))34,256(1)+(2):用于日常經(jīng)營的每年資金×7年(經(jīng)營期開始計算)1管理費用（經(jīng)營期）1,835約為正常年份銷售租賃收入的3%2營銷費用3,059約為正常年份銷售租賃收入的5%三項目總投資166,137(一)+(二)3.1開發(fā)產(chǎn)品成本12,460用于出售部分，計入開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)投資153,677用于租賃部分，計入固定資產(chǎn)投資3.3經(jīng)營資金34,256用于經(jīng)營的資金,于經(jīng)營期末一次性全部回收。7.1.2本項目的投資來源涉及自有資金、銷售收入和貸款三部分。其中自有資金投入66,455萬元，出租收入投入49,682萬元，需向金融機構(gòu)貸款50,000萬元。見附錄1：項目投資計劃與資金籌措表7.見附錄2：借款還本付息表7.2投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定7.2.1租賃總收入預(yù)測表單位：萬元/月項目可租賃面積建議租賃單價租賃收入第一期地下2/F+1/FSUPERMARKET39,0000.103,900第二期2/F-3/F商場+4/F餐廳31,9200.123,830累計70,9200.227,7307.2.2出售總收入預(yù)測表單位：萬元項目可出售面積建議出售單價出售收入第一期夾層6,0002.0812,480累計6,0002.0812,4807.2.3銷售及租賃計劃當(dāng)出租率達(dá)成100%時，按每年1%（2/F-4/F）和2%（-1/F-1/F）的增幅增加每年租金。見附錄3：銷售及租賃計劃表7.3項目經(jīng)濟效益評價7.3.1損益表以租賃為主的房地產(chǎn)投資項目損益表見附錄4：以租賃為主的房地產(chǎn)投資項目損益表以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目損益表見附錄5：以租賃為主的房地產(chǎn)投資項目損益表.2.1全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表見附錄6：全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表見附錄7：資本金現(xiàn)金流量表.3.1出租資金來源運用表見附錄8：出租資金來源運用表銷售資金來源運用表見附錄9：銷售資金來源運用表8.風(fēng)險分析(RiskAnalysis)8.1敏感性分析見附錄：敏感性分析表8.2開發(fā)商能力風(fēng)險重要來自于開發(fā)商開發(fā)大型項目經(jīng)驗局限性。缺少開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，但可通過與富有數(shù)年大型項目開發(fā)經(jīng)驗的高力物業(yè)顧問公司合作解決這一缺點。8.3市場環(huán)境變化風(fēng)險8.3.1開發(fā)區(qū)前景不明朗由于本項目的處在開發(fā)區(qū)地塊，政府對南沙開發(fā)區(qū)開發(fā)速度緩慢。開發(fā)區(qū)與否建設(shè)成功對本項目的成敗影響極深。8.3.2中日關(guān)系本項目的成敗與中日外貿(mào)、政治關(guān)系十分親密。中日關(guān)系的動亂直接影響了本項目的開展。8.4信譽風(fēng)險本項目的開發(fā)商始終以來都追求著項目經(jīng)濟效益和社會效益的最大化，使其經(jīng)營的項目都有極高的信譽確保。但萬一開發(fā)商的其它項目遭到社會人士的批評，令其信譽度下降，必將產(chǎn)生骨牌效應(yīng)，影響本項目的前景。9.結(jié)論與建議(ConclusionandSuggestion)9.1結(jié)論上述分析和財務(wù)效益評定成果表明，本項目含有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和本身平衡能力，含有普通的抗風(fēng)險能力。評定成果表明，該項目是可行的。本項目評定中假定可租賃面積全部用于租賃，兩年后的租賃收入用于項目投資。因此，租金與租賃進(jìn)度是本項目能否達(dá)成預(yù)期效應(yīng)的核心。當(dāng)?shù)浇ㄔO(shè)經(jīng)營期第年末，一次性把項目轉(zhuǎn)售出去，積累了大量資金，作為經(jīng)營資金的回收及有能力償還貸款金額。當(dāng)項目項目-2/F-1/F全部租出后，大量資金用于2/F-4/F的投資，因此對夾層進(jìn)行銷售，收回部分投資資金，使得財務(wù)得到平衡。本項目還采用了“REALOPTION”的經(jīng)營方略，有利的避免了項目整體失敗的風(fēng)險，能使項目快速地轉(zhuǎn)向其它方案。本項目的最大賣點是“SEGA主題樂園”，由于其在海外含有極高的出名度，能否邀請其加入本項目變成了至關(guān)重要的一環(huán)。并且對于雙方達(dá)成的租金合同，為了促使本項目的整體成功，可能會有降價的壓力。9.2建議政府對南沙開發(fā)區(qū)應(yīng)當(dāng)加強重視和宣傳力度，從而吸引更多投資者的目光，對南沙進(jìn)行開發(fā)，使得項目周邊的配套設(shè)施不停完善。最后提高該地區(qū)的地價和物價。附錄1表項目投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目累計建設(shè)期經(jīng)營期1項目總投資166,13718,46319,63219,63219,63219,63220,95118,3139,0817,76313,0381.1開發(fā)建設(shè)投資131,88118,46315,82615,82615,82615,82617,14514,5075,2753,9569,2321.2經(jīng)營資金34,2563,8063,8063,8063,8063,8063,8063,8063,8063,8062資金籌措166,1372.1資本金66,45518,4639,6323,2303,2303,2304,02110,4395,8646,0432,3042.2借貸資金50,00010,00010,00010,00010,00010,0002.3銷售租賃收入再投資49,682006,4026,4026,4026,9307,8743,2181,72010,734投資資金來源:1投入資本金為總投資的40%2銀行貸款為總投資額的30%3銷售租賃收入再投資附錄21借款及還本付息1.1期初借款本息累計0010,28821,16932,67644,84657,71744,47630,47315,6631.2本期借款50,000010,00010,00010,00010,00010,00000001.3本期應(yīng)計利息16,26102888811,5072,1702,8713,3252,5621,7559021.4本期還本付息66,26100000016,56516,56516,56516,5651.5年末借款累計010,28821,16932,67644,84657,71744,47630,47315,66302借款償還的資金來源2.1投資回收66,26100000016,56516,56516,56516,5652.2未分派利潤2.3短期借款2.4其它還款資金銀行貸款利率：5.76%建設(shè)期為3年附錄3銷售及租賃計劃單位：萬元批數(shù)比例面積末轉(zhuǎn)售毛收入累計出售夾層6,0006,2403,7442,49612,480租賃地下-2/F+1/FSUPERMARKET45,00014,04023,40038,18948,69149,66550,65851,67152,70453,758749,5761,132,352租賃2/F-4/F34,58022,98232,49742,20047,35847,83148,30948,793609,600899,570累計85,580014,04023,40061,17187,42895,608100,51199,502101,0141,461,7272,044,402運用等比系列現(xiàn)值公式計算末轉(zhuǎn)售收入:P=A1×[(1+j)n(1+i)-n-1]j-i地下-2/F+1/FSUPERMARKET2/F-4/Fn=30n=30折現(xiàn)率i=8%i=8%j=2%j=2%A1=54834A1=49280p=749576.1p=609599.6附錄4以租賃為主的房地產(chǎn)投資項目損益表單位：萬元序號項目累計1租賃收入672,746014,04023,40061,17181,18891,86498,01599,502101,014102,5512總成本費用322,75713,83117,62920,56230,63136,29839,66841,65941,26840,84040,3712.1折舊費138,30913,83113,83113,83113,83113,83113,83113,83113,83113,83113,8312.2利息支出16,26102888811,5072,1702,8713,3252,5621,7559022.3經(jīng)營成本168,18603,5105,85015,29320,29722,96624,50424,87625,25325,6383經(jīng)營稅金及附加115,74632,4184,02810,52513,96815,80416,86217,11817,37817,6423.1營業(yè)稅33,63707021,1703,0594,0594,5934,9014,9755,0515,1283.2都市維護建設(shè)稅3360712314146495051513.3教育費附加1,00902135921221381471491521543.4土地使用稅3333333333333.5房產(chǎn)稅80,73001,6852,8087,3419,74311,02411,76211,94012,12212,3064利潤總額234,243-13,834-6,007-1,19020,01530,92236,39239,49441,11642,79644,5385公司所得稅90,66802,4104,0176,60510,20412,00913,03313,56814,12314,6986稅后利潤143,575-13,834-8,418-5,20713,41020,71824,38326,46127,54828,67429,840計算指標(biāo)：投資利潤率（%）7.26%-4.29%-1.86%-0.37%6.20%9.58%11.28%12.24%12.74%13.26%13.80%投資利稅率（%）11%-4.29%-1.11%0.88%9.46%13.91%16.17%17.46%18.04%18.64%19.27%資本金利潤率（%）35.25%-20.82%-9.04%-1.79%30.12%46.53%54.76%59.43%61.87%64.40%67.02%資本金凈利潤率（%）21.60%-20.82%-12.67%-7.84%20.18%31.18%36.69%39.82%41.45%43.15%44.90%按直線法提取折舊，殘值率為10%附錄5以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目損益表單位：萬元序號項目累計1銷售收入1,371,65600006,2403,7442,496001,359,1762總成本費用166,137000075645330200164,6263經(jīng)營稅金及附加71,32600003241951300070,6773.1營業(yè)稅68,58300003121871250067,9593.2都市維護建設(shè)稅6860000321006803.3教育費附加2,0570000964002,0394土地增值稅276,95400001,26075650400274,4344.1扣除項目金額263,84000001,20072048000261,4394.2土地增值額1,107,81600005,0403,0242,016001,097,7374.3土地增值率1700004440045利潤總額857,23800003,9002,3401,56000849,4396公司所得稅282,88900001,28777251500280,3157稅后利潤574,35000002,6131,5681,04500569,124計算指標(biāo)：投資利潤率（%）129.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2.35%1.41%0.94%0.00%0.00%511.29%投資利稅率（%）139.73%0.00%0.00%0.00%0.00%2.54%1.53%1.02%0.00%0.00%553.83%資本金利潤率（%）106.42%0.00%0.00%0.00%0.00%1.94%1.16%0.77%0.00%0.00%421.81%資本金凈利潤率（%）216.07%0.00%0.00%0.00%0.00%3.93%2.36%1.57%0.00%0.00%856.41%附錄6表全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目累計建設(shè)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入2,078,657014,04023,40061,17187,42895,608100,51199,502101,0141,495,9831.1出租收入672,746014,04023,40061,17181,18891,86498,01599,502101,014102,5511.2銷售收入12,48000006,2403,7442,4960001.3凈轉(zhuǎn)售收入1,359,1760000000001,359,1761.4回收固定資產(chǎn)余值000000000001.5回收經(jīng)營資金34,25600000000034,2562現(xiàn)金流出1,137,65118,46724,16429,72148,24863,16669,64770,05460,83760,710692,6352.1開發(fā)建設(shè)資金131,88118,46315,82615,82615,82615,82617,14514,5075,2753,9569,2322.2經(jīng)營成本168,18603,5105,85015,29320,29722,96624,50424,87625,25325,6382.3經(jīng)營稅金及附加187,07232,4184,02810,52514,29215,99916,99217,11817,37888,3192.4土地增值稅276,95400001,26075650400274,4342.5所得稅373,55702,4104,0176,60511,49112,78213,54813,56814,123295,0123凈現(xiàn)金流量-18,467-10,124-6,32112,92324,26225,96130,45738,66540,303803,3474累計凈現(xiàn)金流量-18,467-28,591-34,912-21,9902,27228,23458,69197,356137,659941,0075折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-17,099-8,680-5,0189,49916,51216,36017,77120,89020,162372,1056累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-17,099-25,779-30,797-21,298-4,78611,57429,34550,23570,397442,502計算指標(biāo)：1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（%）58%2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%)￥442,502附錄7表資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目累計建設(shè)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入2,078,657014,04023,40061,17187,42895,608100,51199,502101,0141,495,9831.1出租收入672,746014,04023,40061,17181,18891,86498,01599,502101,014102,5511.2銷售收入12,48000006,2403,7442,4960001.3凈轉(zhuǎn)售收入1,359,1760000000001,359,1761.4回收固定資產(chǎn)余值000000000001.5回收經(jīng)營資金34,25600000000034,2562現(xiàn)金流出951,41318,46315,55213,09725,12836,27840,52465,56060,87361,985613,9532.1資本金66,45518,4639,6323,2303,2303,2304,02110,4395,8646,0432,3042.2經(jīng)營成本168,18603,5105,85015,29320,29722,96624,50424,87625,25325,6382.3土地增值稅276,95400001,26075650400274,4