鄭州市沙口路項(xiàng)目市場調(diào)研的報(bào)告

鄭州市沙口路項(xiàng)目市場調(diào)研的報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)思路3.地塊定位分析2.區(qū)域市場分析1.宏觀市場分析目錄城市規(guī)劃角度分析鄭州人口、文化分析思考總結(jié)鄭州政治地位角度鄭州經(jīng)濟(jì)角度分析鄭州的政治地位鄭州市，河南省省會，今河南省政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心，中國中部地區(qū)重要的中心城市和國家重要的綜合交通樞紐。鄭州市在河南崇高的政治地位，為其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)幦〉搅苏挠辛χС?，此亦必為其房地產(chǎn)的發(fā)展起到有力的推動作用。啟示：鄭州不僅作為河南的省會，中原的腹地，而且是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的中心城市，同時(shí)建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)也在十一前夕被正式上升為國家戰(zhàn)略。對沙口路項(xiàng)目來說，國家發(fā)展中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略以及鄭州的政治地位為其爭取了良好的宏觀發(fā)展背景。鄭州市，素有“中國鐵路心臟”和“中國交通十字路口”之譽(yù)，地處中華腹地，中國重要的經(jīng)濟(jì)、交通、能源、水利、通信樞紐，國家戰(zhàn)略綜合交通樞紐，母親河萬里黃河之都，中國建城區(qū)面積和建城區(qū)人口第十三大城市，全市總面積7446.2平方公里，常住人口862.65萬人。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景宏觀經(jīng)濟(jì)角度——從GDP增長速度來看，鄭州的GDP增速近年來一直保持在12.00%以上。較為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢為鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提供了廣闊的空間。GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系：1、GDP增速<4%時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展將萎縮；2、4%<GDP增速<6%時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展將停滯；3、6%<GDP增速<8%時(shí)，房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展；4、GDP增速>8%時(shí)，房地產(chǎn)將高速發(fā)展。由上表可以看出：自2005年以來，鄭州市GDP逐年增高，增速一直在12.00%以上，2010年GDP突破4000億元，位居全國第22名，與2005年相比，增加了1.5倍左右。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。由上表可以看出：鄭州市的固定資產(chǎn)投資逐年增加，同樣房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度也在不斷加大，而且自2005年以來每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資大約占固定資產(chǎn)投資的30%左右。那么這個水平與周邊省會城市相比居于什么地位呢？項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景經(jīng)濟(jì)地位角度——與周邊省會城市相比，鄭州市的固定資產(chǎn)投資并不高，但其房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例最高，為28.12%。相對較高的投資力度說明鄭州市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段。啟示：鄭州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額為775.2億元，與中部相鄰幾省相比，同樣也并不是最高，低于武漢、西安、合肥等省會城市，但占固定投資比例的最高。投資力度之重、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，從而使市場的競爭更加激烈。因此，對我們沙口路項(xiàng)目的產(chǎn)品也提出了更高的要求。第一梯隊(duì)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景經(jīng)濟(jì)地位角度——從城市GDP以及城市人均GDP來看，與周邊省會城市相比，鄭州還處于在第二梯隊(duì)。相對于武漢、南京等較為發(fā)達(dá)城市，鄭州還有很大的發(fā)展空間，而房地產(chǎn)業(yè)在此發(fā)展進(jìn)程中，亦必將承擔(dān)很大的一部分力量。第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)將人均GDP以50000元為界，把八個省會分為兩個梯隊(duì)，同樣，鄭州仍處于第二梯隊(duì)，較為落后，排名倒數(shù)第三，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長沙、濟(jì)南、武漢等城市。將GDP總量以4500億元和4000億為界，把中原八個省會分為三個梯隊(duì)，鄭州處于第二梯隊(duì)，排名第四，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于太原、合肥等城市，但與武漢、南京還有很大差距。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景消費(fèi)水平角度——2010年，鄭州市人均消費(fèi)性支出占64.97%，人均儲蓄為6788元，說明市民的消費(fèi)意識相對較強(qiáng)。對沙口路項(xiàng)目來講，激烈市場競爭中，不僅產(chǎn)品定位很重要，對后期營銷的要求也很高。由右圖可以看出：自2006年以來，鄭州市的人均GDP、可支配收入、消費(fèi)性支出呈平穩(wěn)態(tài)勢逐年增高。人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例比較穩(wěn)定，一直維持在60%左右，說明鄭州市民的消費(fèi)意識還是比較強(qiáng)的。與周邊省會城市相比，鄭州市市民的人均可支配收入最低，同樣鄭州市人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例也較低，僅僅高于西安的31.30%，而低于太原、合肥、長沙的70%，與太原等相比，鄭州還有一定的消費(fèi)增長空間。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景人口增長角度——據(jù)2010年全國人口普查，鄭州市常住人口達(dá)862.65萬，其中戶口人數(shù)達(dá)766.7萬，外來常住人口占100萬左右。人口的不斷增長以及外來的龐大人群加大了對住房的需求，估計(jì)2011年新增住房需求為550萬平方米左右。自2006年以來，鄭州市家庭戶口人數(shù)每年大約增長10萬左右，外來常住人口100萬，粗略估計(jì)假如符合購房條件的占10%左右，大約也是十萬，總共20萬，根據(jù)人均住房面積每年增加幅度不大的原理，估計(jì)每年新增住房需求大約550萬平米左右。鄭州市的城市化率大約每年增長一個點(diǎn)，2009年有加速發(fā)展趨勢，一年增長了3個點(diǎn)，平均估算，鄭州市達(dá)到我國一線城市的90%至少還需10年，因此，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展至少還有10年的光景，鄭州市的房價(jià)在這十年間下降的可能性不大。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景文化地位角度——

鄭州歷史文化悠久?！爸挥形幕牟攀墙?jīng)典的，只有經(jīng)典的才是永恒的”，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一定要充分挖掘當(dāng)?shù)匚幕瘍r(jià)值，只有這樣，才能做出永恒的產(chǎn)品，占領(lǐng)更大的市場。對于沙口路項(xiàng)目來講，可以在產(chǎn)品規(guī)劃上結(jié)合中原文化做一些建筑小品，文化長廊，道路、樓宇命名等能體現(xiàn)出文化特色的元素。黃河母親黃帝故里少林寺大河村遺址漢霸二王城歷史文化悠久：軒轅黃帝故里，商城文化、仰韶文化、裴李崗文化、龍山文化遺址；中國八大古都之一和“世界歷史都市聯(lián)盟”成員；旅游產(chǎn)業(yè)豐富：黃河游覽區(qū)、登封少林寺、中岳嵩山、雁鳴湖、環(huán)翠峪。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景城市規(guī)劃角度——鄭州市中心城區(qū)將按照“兩軸一帶七片多中心”的布局發(fā)展，未來十年的發(fā)展方向以東西南為主。對沙口路項(xiàng)目來講，隨著城市的發(fā)展，地塊處于中心城區(qū)的地位會越來越明顯。2011年8月23日，國務(wù)院在對《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010—2020）》的批復(fù)中指出，到2020年，鄭州中心城區(qū)城市人口控制在450萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在400平方公里以內(nèi)。中心城區(qū)的發(fā)展：金水區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)、教育科研業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成綜合服務(wù)商圈。中原區(qū)重點(diǎn)發(fā)展碧沙崗商圈，加強(qiáng)建設(shè)路工業(yè)區(qū)的改造，注意結(jié)合西流湖的生態(tài)發(fā)展以動漫為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。鄭東新區(qū)大力發(fā)展綜合服務(wù)功能，立足成為中原城市群與河南省的區(qū)域服務(wù)中心。管城區(qū)在南三環(huán)路以北、商崗東路以東建設(shè)片級商業(yè)服務(wù)中心，遠(yuǎn)期進(jìn)一步發(fā)展體育設(shè)施，形成城市級體育文化中心?；轁?jì)區(qū)將工廠逐步向連霍高速公路以南的工業(yè)園區(qū)集中，現(xiàn)有廠址將改建為生態(tài)型居住區(qū)；在中州大道以西和連霍高速公路以北建設(shè)大型現(xiàn)代化商貿(mào)市場。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景交通規(guī)劃角度——鄭州是我國公路、鐵路、航空、信息通信兼具的綜合性交通通信樞紐，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用。突出的交通優(yōu)勢，不僅促進(jìn)了全國各地經(jīng)濟(jì)區(qū)的交流，而且為鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到良好的推動作用。京廣鐵路、新歐亞大陸橋隴海鐵路以及在建的徐蘭高速鐵路三大干線在鄭州交匯。擁有3個鐵路特等站：鄭州北站，它是亞洲作業(yè)量最大的鐵路樞紐編組站；鄭州東站，它是全國最大的零擔(dān)貨運(yùn)站；鄭州站位于市中心，是全國最大的鐵路十字樞紐客運(yùn)站之一，列車可直達(dá)國內(nèi)31個省、市、自治區(qū)。京港澳高速路北達(dá)北京，南至廣州香港等地，連霍高速西到西安、烏魯木齊等地，是我國公路運(yùn)輸?shù)闹行某鞘?，具有重要的?zhàn)略地位。西南繞城高速公路與連霍高速、京港澳高速相連，極大地緩解了鄭州東部、南部的交通擁塞狀況。京沙快速通道和隴海路高架路的修建，將會為主城區(qū)的交通帶來了巨大的改善。對沙口路項(xiàng)目來說，諸為完善的交通網(wǎng)絡(luò)為其發(fā)展起到了有力的助推作用。個人思考宏觀環(huán)境總結(jié)：鄭州市的政治地位以及近年來經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的健康成長奠定了良好的基礎(chǔ)；鄭州市民消費(fèi)水平的提升空間以及本地、外地人口的不斷增長為增加城市住房需求創(chuàng)造了一定的空間；2009年以后鄭州市房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，使得市場競爭激烈程度與日俱增，開始考驗(yàn)各開發(fā)商的開發(fā)能力、產(chǎn)品質(zhì)量；鄭州市的文化、旅游以及交通等優(yōu)勢，為其房地產(chǎn)的發(fā)展起到了有力的助推作用；鄭州市的規(guī)劃發(fā)展為本地塊的發(fā)展也帶來了一定的時(shí)代機(jī)遇。在現(xiàn)如今鄭州市的整體宏觀環(huán)境背景下，對于沙口路農(nóng)業(yè)路項(xiàng)目來說，既有有力的城市發(fā)展推動，又有激烈的市場競爭，我們必須有力地利用項(xiàng)目周邊可以利用的資源，充分地挖掘地塊的潛力，提高產(chǎn)品質(zhì)量，只有這樣，才能在激烈的市場競爭中取得勝利。3.地塊定位分析2.區(qū)域市場分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)市場分析典型個案分析區(qū)域產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析思考總結(jié)區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域競爭格局分析報(bào)告結(jié)構(gòu)思路目錄項(xiàng)目區(qū)域及市場情況地塊所在區(qū)域規(guī)劃——地塊位于京廣鐵路線與沙口路交匯處，正處鄭州市2010-2020年城市規(guī)劃中沙口路沿線規(guī)劃區(qū)域的中心位置。政府對沙口路沿線的規(guī)劃必將提升我們項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值。中原區(qū)金水區(qū)二七區(qū)惠濟(jì)區(qū)沙口路沿線規(guī)劃區(qū)域依右圖可以看出，地塊所在區(qū)域位于金水區(qū)邊緣，處于中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、二七區(qū)交界處。區(qū)域的邊緣化一方面使得該區(qū)域的各方面配套發(fā)展相對比較落后，但另一方面也為其享用相鄰區(qū)域的配套帶來了方便。本區(qū)域的具體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一帶、兩心、三區(qū)”?！耙粠А保何挥谏晨诼芬晕?、沿編組站布置的娛樂休閑帶?！皟尚摹保悍謩e為：在農(nóng)業(yè)路南側(cè)規(guī)劃以餐飲、娛樂、洗浴等特色服務(wù)為主的商業(yè)服務(wù)中心；在建設(shè)路兩側(cè)集中布置以醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè)金融、商務(wù)辦公的公共服務(wù)設(shè)施，形成綜合服務(wù)中心?！叭齾^(qū)”：沿沙口路從北至南共形成三個功能區(qū)，①北部綜合功能區(qū)：是以倉儲物流、一類工業(yè)生產(chǎn)、居住、商業(yè)服務(wù)為主要功能的區(qū)域。②中部生活居住區(qū)：依托現(xiàn)狀大型居住片區(qū)及已批復(fù)的居住用地所形成的以居住功能為主的生活片區(qū)。③南部綜合功能區(qū)：以教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、醫(yī)療類商業(yè)服務(wù)、行政辦公、居住等功能為主的綜合服務(wù)功能區(qū)域?！多嵵菔谐鞘锌傮w規(guī)劃（2010-2020年）》中沙口路沿線的規(guī)劃適用于鄭州市由中原路-大學(xué)路-金水路-鐵路編組站-北三環(huán)-京廣鐵路圍合的區(qū)域，規(guī)劃面積約5.51平方公里。項(xiàng)目區(qū)域及市場情況在售市場競爭格局——項(xiàng)目周邊競爭樓盤主要分布在冉屯西路以及農(nóng)業(yè)路附近。其中華林尚峰苑和物華國際對本項(xiàng)目產(chǎn)生最直接的競爭，從周邊環(huán)境和交通等方面來說，本項(xiàng)目處于劣勢。建業(yè)壹號城邦家天下怡豐新都匯利海托斯卡納威尼斯水城正商明鉆九龍城晶華城華林尚峰苑物華國際漢飛金沙國際東部市區(qū)競爭項(xiàng)目核心競爭區(qū)域西部可競爭項(xiàng)目鐵路高架沿線項(xiàng)目本案周邊項(xiàng)目分為三個部分：第一部分為南陽路沿線項(xiàng)目，這些項(xiàng)目依托城市的成熟發(fā)展，可以方便地享受完善的市政配套，在一定程度上為項(xiàng)目本身爭取了有力的優(yōu)勢。第二部分為冉屯西路沿線區(qū)域，該區(qū)域項(xiàng)目位于鄭州市西部，遠(yuǎn)離市中心，通過中原區(qū)近年來的發(fā)展，市政各方面配套業(yè)日益完善，但由于該區(qū)域工業(yè)比較發(fā)達(dá)，其居住品質(zhì)在一定程度上會受到影響。第三部分為沙口路和鐵路沿線區(qū)域，這些項(xiàng)目的居住環(huán)境在一定程度上受到了道路的影響，使得在該方面本區(qū)域樓盤處于劣勢，但道路的修建的也賦予了這些項(xiàng)目一定的發(fā)展?jié)摿?。而且，區(qū)域在售項(xiàng)目中，除了建業(yè)一號城邦定位較高端，全是是小高層外，大多樓盤產(chǎn)品多以高層為主，為中低端住宅產(chǎn)品。產(chǎn)品同質(zhì)化相對比較嚴(yán)重，從而加重了競爭程度。整體來說，區(qū)域內(nèi)部個部分項(xiàng)目各有優(yōu)勢，如何集和大家之眾長，避己之短才是項(xiàng)目本身的生存之道。在售樓盤名稱總占地（畝）總建面（萬㎡）建筑形式容積率綠化率本期推出時(shí)間本期推出體量（萬㎡）本期銷售體量（萬㎡）銷售價(jià)格（元）銷售率華林尚峰苑23031多層、小高層、高層2.0941.50%2011.06.24159.68780064.52%物華國際17740高層3.535.00%2010.114.23.36790080.00%壹號城邦697.7小高層1.9537.00%2010.10.107.77.14910092.75%九龍城500100多層、高層2.5435.00%2011.0412.54.54610036.30%晶華城86.745.8多層、小高層、高層2.6732.20%2010.09.242.10.80630038.10%正商明鉆13540高層3.232.00%2011.04106.00650060.00%威尼斯水城70064小高層、高層3.135.00%2010.123127.90800090.00%漢飛金沙國際11433高層3.4842.00%2011.083.13.04700098.00%利海托斯卡納28043洋房、多層、高層2.536.00%2011.10.292.42.35750098.00%怡豐新都匯12840高層5.1830.00%2011.0992.70940030.00%總計(jì)/平均2419.74404.5——3.0235.57%——52/9728.31/67.51756068.77%項(xiàng)目區(qū)域及市場情況在售樓盤基本情況——在售項(xiàng)目在建筑形式上以小高層、高層為主，平均容積率為3.02，平均綠化率為35.57%，銷售均價(jià)為7560元/㎡。區(qū)域項(xiàng)目在檔次上的整體定位多為中端住宅，而且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，沙口路項(xiàng)目只有在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新才能在競爭激烈中獲取勝利。房型面積范圍（㎡）華林尚峰苑物華國際壹號城邦九龍城晶華城正商明鉆威尼斯水城漢飛金沙國際利海托斯卡納怡豐新都匯一房30—50★★——★★★★——50以上★★————★★★—二房70以下—★——

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80—90★★★★★——★★★90—100★——★—★★—★★100—120—————★★———三房100以下———★★——★——100—110—★—★——————110—120—★—★—★———★120—140★★—★★————★140—160——★★★—————160以上———

———————四房150以下———★——————150—160——————————160—180——————★———180以上——★———————五房160—180——————————180以上——————————項(xiàng)目區(qū)域及市場情況戶型面積配比——戶型面積一房30—60㎡之間都有分布，比較分散；二房面積主要集中在70——100㎡；三房面積主要集中在110——140㎡。二房以及小三房最受該區(qū)域客戶群接受，為沙口路項(xiàng)目的戶型面積設(shè)計(jì)指引了方向。建業(yè)壹號城邦項(xiàng)目偏向高端，戶型多為大戶型，主要以140㎡以上三房和180㎡以上四房為主。漢飛金沙國際、利海托斯卡納、華林尚峰苑產(chǎn)品偏向小戶型，多為100㎡以下產(chǎn)品。九龍城、明鉆、晶華城、物華國際等項(xiàng)目產(chǎn)品的戶型較為多樣化。一房面積在30—60㎡區(qū)間都有分布，由于年輕一族置業(yè)能力有限，面對高昂的房價(jià)，只能退而求其小，求其更小，戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用的一房以及具有變小兩房功能的loft廣為消費(fèi)者青睞。二房面積主要集中在70—100㎡之間，作為如今房地產(chǎn)市場中的主力軍，二房成為追求一步到位的首次置業(yè)者的首選。三房面積集中在110—140㎡，尤其是小三房，以其低總價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用的優(yōu)勢成為槍手產(chǎn)品。四房產(chǎn)品在該區(qū)域內(nèi)海較少存在。在售樓盤名稱平層錯層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺兩個以上空中花園挑高陽臺華林尚峰苑★★★★★———★★—物華國際★——★★———★——壹號城邦★—★—

—★★★——九龍城★——★★—★

★——晶華城★—★★———★★——正商明鉆★——★———★★——威尼斯水城★★—★——★———★漢飛金沙國際★—★★————★——利海托斯卡納★—★★★—★★★★—怡豐新都匯★——★★—★—★——項(xiàng)目區(qū)域及市場情況產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)——從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看，區(qū)域內(nèi)部的產(chǎn)品已在新型元素的運(yùn)用上有所發(fā)展，諸如轉(zhuǎn)角窗、入戶花園等已經(jīng)在諸多項(xiàng)目中有所落實(shí)。相信的今后5年后，這將成為普遍，要想不讓沙口路項(xiàng)目在今后的發(fā)展中過時(shí)，必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中灌入新的元素。項(xiàng)目區(qū)域及市場情況環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)——越來越多的項(xiàng)目開始重視起對環(huán)境的設(shè)計(jì)，如水景、特色樹種、老年兒童等休閑活動設(shè)施在各大項(xiàng)目中到處可見，但在運(yùn)動設(shè)施的配置上還有所欠缺。沙口路項(xiàng)目一定要結(jié)合自身的特點(diǎn)，通過對目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，對項(xiàng)目自身的環(huán)境加以有針對性的設(shè)計(jì)。在售樓盤名稱水系水景特色樹種老年人活動設(shè)施兒童活動設(shè)施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志華林尚峰苑★★★★★————★★物華國際

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壹號城邦★★★★★——★—★★九龍城★★★★★—★——★★晶華城★★

★★—★——★★正商明鉆★★★★★————★★威尼斯水城★★

★★★★—★★★漢飛金沙國際★★★★★★★★—

★★利海托斯卡納

★★★★★—★★★★怡豐新都匯

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—★★項(xiàng)目區(qū)域及市場情況配套設(shè)計(jì)特點(diǎn)——大多樓盤可能由于項(xiàng)目周邊配套的完善從而簡化了社區(qū)內(nèi)部的配套，社區(qū)內(nèi)部只能滿足居民對基本生活、休閑娛樂、簡單購物等的需求。大多在提升社區(qū)“運(yùn)動特色，文化特色”方面有所缺失，沙口路項(xiàng)目應(yīng)該在營造運(yùn)動型、文化型社區(qū)上有所努力。在售樓盤名稱會所商業(yè)街休閑廣場保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學(xué)校文化長廊游泳池圖書館/藝術(shù)館華林尚峰苑★

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物華國際★★

壹號城邦

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九龍城★★★

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晶華城

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正商明鉆★★

威尼斯水城★★★

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漢飛金沙國際★★★★

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利海托斯卡納★★★★

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怡豐新都匯★★★

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項(xiàng)目區(qū)域及市場情況附加值設(shè)計(jì)特點(diǎn)——從下表可以看出，雙氣、24小時(shí)巡邏以及樓宇可視對講系統(tǒng)等已是各項(xiàng)目最基本的附加值配套。但當(dāng)今市場發(fā)展迅速，沙口路項(xiàng)目要想在今后日益激烈的競爭中占有優(yōu)勢地位，必須投入更多精力在產(chǎn)品的附加值設(shè)計(jì)上，也許某一項(xiàng)附加值的增加就能為項(xiàng)目帶來更多的客戶，從而帶來豐厚的回報(bào)。在售樓盤名稱雙氣地暖新風(fēng)系統(tǒng)24小時(shí)熱水中央空調(diào)24小時(shí)巡邏/紅外監(jiān)控樓宇可視對講華林尚峰苑★★★物華國際★★★壹號城邦★

★★九龍城★★★晶華城★★★正商明鉆★★★威尼斯水城★★漢飛金沙國際★★★利海托斯卡納★★★怡豐新都匯★★★項(xiàng)目區(qū)域及市場情況客戶特點(diǎn)——由于限購令的影響，現(xiàn)今鄭州的置業(yè)人群多為鄭州本地人，置業(yè)次數(shù)大多為首次置業(yè)，置業(yè)動機(jī)以自住為主，由于較之東區(qū)房價(jià)低的特點(diǎn)，這里也成為年青人為婚房置業(yè)的首選區(qū)域。對沙口路項(xiàng)目來說，產(chǎn)品設(shè)計(jì)抓住主力客戶群決定著項(xiàng)目的成敗。1、從客戶來源區(qū)域來看，77%的客群來源于鄭州市區(qū)，23%的客群來源于周邊縣市以及其他區(qū)域；2、從置業(yè)動機(jī)來看，82%左右的客戶置業(yè)動機(jī)為自住，18%為投資，說明房地產(chǎn)投資熱潮在此區(qū)正漸漸退去；3、從置業(yè)次數(shù)來看，大多為首次置業(yè)，占比65%，二次及二次以上的改善性置業(yè)占比較少，僅為35%左右。個案分析漢飛金沙國際——位于金水路與京沙快速通道交匯處，周邊自然環(huán)境稍差，地理位置以及自然環(huán)境方面與沙口路項(xiàng)目有一定相似之處。但該項(xiàng)目在自身產(chǎn)品的塑造上頗有匠心，環(huán)境綠化、社區(qū)配套的完善為該項(xiàng)目的銷售贏得了滿堂紅。開發(fā)商河南光潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置金水路與沙口路交匯處東北角規(guī)模占地114畝；總建33萬㎡；容積率3.48；綠化率42%建筑形式/風(fēng)格

高層/德國主義理性風(fēng)格戶型面積一房：40.72-46.12㎡；兩房：55.27-89.76㎡；三房：89.560㎡產(chǎn)品配比本期第四期共推出一房450套，二房176套，三房24套價(jià)格策略銷售均價(jià)7000元/㎡，最高價(jià)10000元/㎡，最低價(jià)6000元/㎡客戶構(gòu)成鄭州市區(qū)及周邊縣市居多，占90%，外地少數(shù)占10%；多為首次購房，占75%，二次及以上占25%左右銷售情況最后一期，整體銷售情況很好，目前銷售率為98%，基本已售罄。配套設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、公園。賣點(diǎn)社區(qū)八大運(yùn)動場、景觀水系以及綠化率較高。個案分析項(xiàng)目規(guī)劃——整體規(guī)劃采用回字形圍合式布局，總建面約33萬平方，是集住宅、商業(yè)、酒店公寓于一體的全高層多功能建筑群，周邊交通便利、路網(wǎng)發(fā)達(dá)。本項(xiàng)目東臨京廣鐵路，南依金水路;西臨沙口路;北臨二環(huán)支路，總占地114畝;項(xiàng)目開發(fā)自地塊北向南分四期開發(fā)，一期為1、2、3、4、7、8號樓共六棟，二期為5、6、9、11號樓共4棟，三期推出10、12、13、14、15、16、17、18、19號樓共九棟樓?，F(xiàn)在售為四期16、20號樓。園林風(fēng)格為德國主義理性風(fēng)格，3米坡地景觀，水系環(huán)繞，羽毛球場、足球場、籃球場、網(wǎng)球場、極限運(yùn)動場等運(yùn)動設(shè)施全面滿足社區(qū)人民健身需求。一期售罄二期售罄在售四期三期售罄個案分析戶型分析——本期推出房源，16號樓為33層高層，2梯7戶，戶型面積55—77

㎡；20號樓為33層高層，3梯16戶，戶型面積為40㎡左右。戶型設(shè)計(jì)特色不足，多為基本舒適度檔次。16號樓兩房戶型分析：優(yōu)點(diǎn)分析：主次臥向南設(shè)計(jì)，動靜分區(qū)，戶型緊湊，明廚明衛(wèi)，有可變空間。缺點(diǎn)分析：客廳不向陽，南北不通透，干濕不分離。整體定位：基本舒適度檔次20號樓一房戶型分析：優(yōu)點(diǎn)分析：戶型小巧緊湊，衛(wèi)生間干濕分離，明廚，有可變空間。缺點(diǎn)分析：南北不通透，暗衛(wèi)。整體定位：基本舒適度檔次個案分析銷售分析及借鑒點(diǎn)——本項(xiàng)目與沙口路項(xiàng)目同處在京沙快速通道與城市主干道的交匯處，不僅緊臨鐵路，而且現(xiàn)今受到修路而帶來的暫時(shí)不便，項(xiàng)目的相似性使金沙國際對沙口路項(xiàng)目有很大的可參考性。銷售現(xiàn)場周邊道路銷售分析：1、由于銷售現(xiàn)場周邊金水路沙口路修路限行，進(jìn)入銷售現(xiàn)場道路泥濘，周邊道路情況較差，為方便客戶看房，漢飛置業(yè)在大石橋、沙口路布置有看房車幫助客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場。2、當(dāng)期銷售均價(jià)為7000元/㎡,最高價(jià)為10000元/㎡，最低價(jià)為6000/㎡，推出房源630套左右，現(xiàn)剩余房源50套，銷售率達(dá)98%，基本售罄。3、客戶群主要包括有項(xiàng)目附近為子女買房的客戶、前期入住客戶介紹的新客戶以及大石橋沙口路附近的商鋪投資客，詢問住宅情況客戶意向房源多為70㎡、77㎡兩房。借鑒點(diǎn)：1、本項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃采用圍合式，利用內(nèi)部的場地進(jìn)行綠化以及公共配套的建設(shè)，從而達(dá)到更好的景觀效果。而且運(yùn)動場所完善，方便全社區(qū)居民的運(yùn)動健身需求，較受客戶歡迎，在沙口路項(xiàng)目的規(guī)劃上可以參照。2、對比金沙國際，沙口路項(xiàng)目應(yīng)在戶型設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新，提升戶型舒適度，提高戶型性價(jià)比，從而更好地在競爭中占領(lǐng)市場。早期報(bào)廣個案分析利海托斯卡納——由多層洋房、疊拼庭院、高層、公寓、商業(yè)風(fēng)情街等物業(yè)形態(tài)組成的一個大型綜合性社區(qū)。項(xiàng)目配套內(nèi)部配套的完善，建筑及園林景觀的特色為產(chǎn)品增色不少。開發(fā)商河南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置惠濟(jì)區(qū)北環(huán)路與電廠東路交叉口東南角規(guī)模占地280畝；總建43萬㎡；容積率2.5；綠化率36%建筑形式/風(fēng)格多層、洋房、高層/意大利托斯卡納風(fēng)格戶型面積兩房77㎡左右，三房88.89㎡左右產(chǎn)品配比三期一批房源兩房76套，三房204套，共計(jì)280套左右。價(jià)格策略當(dāng)前銷售均價(jià)6500元/㎡,最高價(jià)7500元/㎡。客戶構(gòu)成項(xiàng)目周邊人群，鄭州市民，置業(yè)多為70、80后首次置業(yè)自住為主。銷售情況本期三期一批房源10月底開盤，現(xiàn)已基本售罄。配套設(shè)施幼兒園，商業(yè)街。賣點(diǎn)價(jià)格、精裝修、環(huán)境、配套。銷售代理河南合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司個案分析一期二期三期項(xiàng)目規(guī)劃——總建筑面積約43萬平米，是集多層洋房、疊拼庭院、高層、公寓、商業(yè)風(fēng)情街等為一體的綜合性社區(qū)。利海托斯卡納分三期開發(fā)，以意大利托斯卡納地區(qū)的風(fēng)情古鎮(zhèn)為設(shè)計(jì)藍(lán)本，依據(jù)項(xiàng)目本身的自然環(huán)境，規(guī)劃出與托斯卡納相似風(fēng)格的建筑群落。建筑立面色彩斑斕，采用紅色坡屋頂、塔樓、拱廊、弧形門窗等來體現(xiàn)其風(fēng)格，整體散發(fā)出濃郁的托斯卡納風(fēng)情。社區(qū)配套相對比較豐富，有6000平方米的托斯卡納風(fēng)情親水會所、幼兒園、小學(xué)、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫揮桿練習(xí)場、網(wǎng)球場、籃球場等，為社區(qū)居民的生活運(yùn)動帶來方便。個案分析戶型分析——本期推出為精裝修房源，以2房、3房為主，二房面積在77㎡左右，三房在89平米左右。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)并不突出，多為基本舒適度檔次，但低總價(jià)以及精裝修已經(jīng)能很好滿足青年置業(yè)人群的要求。兩房戶型分析：優(yōu)點(diǎn)分析：主臥向南設(shè)計(jì)，戶型緊湊，明廚明衛(wèi)，多陽臺。缺點(diǎn)分析：客廳不向南，動靜不分區(qū)，干濕不分離。整體定位：基本舒適度檔次三房戶型分析：優(yōu)點(diǎn)分析：南北通透，戶型緊湊，主臥朝南，衛(wèi)生間干濕分離，動靜分區(qū)，明廚明衛(wèi)。缺點(diǎn)分析：客廳不向南。整體定位：基本舒適度檔次個案分析銷售分析及借鑒點(diǎn)——本項(xiàng)目北臨北環(huán)路（鄭北跨線大橋），東依火車編組站，西鄰電廠路，整體來說，交通并不便利。但其銷售情況卻依然火爆，十月底四期一批房源開盤即售罄。銷售分析：1、三期認(rèn)籌期間，首付三萬買89平米雙氣三房送1200元/平米精裝修，1萬抵3萬！10月29日開盤即售罄，解籌率較高，均價(jià)6500元/㎡。2、銷售案場為意大利風(fēng)格裝飾，大堂兩層挑高，恢弘而大氣，內(nèi)部擺設(shè)豪華而不奢侈，銷售人員講解專業(yè)，態(tài)度溫和，整體素質(zhì)較高。借鑒點(diǎn)：1、完善的社區(qū)配套，雙氣，意大利風(fēng)情會所，托斯卡納教育幼兒園，風(fēng)情商業(yè)街，集中商業(yè)，小區(qū)內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、高爾夫球練習(xí)場等公共配套，給社區(qū)居民一種生活在一個小鎮(zhèn)當(dāng)中的感覺。2、獨(dú)特的園林、建筑風(fēng)格，讓項(xiàng)目充滿了特色，歸家煥然一新的面貌可以讓工作一天的居民放松自己疲憊的身心。3、均價(jià)低。銷售現(xiàn)場大堂沙盤區(qū)銷售現(xiàn)場洽談區(qū)靠的是什么？個案分析華林尚峰苑——地處南陽路與農(nóng)業(yè)路交叉口，西向與沙口路項(xiàng)目隔鐵路相依，地理環(huán)境相似，是最為直接的競爭項(xiàng)目。在沙口路項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃上，只有做到有其無，優(yōu)其有才能在直接的競爭中獲勝。開發(fā)商鄭州中原華豐投資中心有限公司位置南陽路與農(nóng)業(yè)路交叉口向西200米規(guī)模占地51.1畝；總建14萬㎡；容積率2.09；綠化率41.5%，總戶數(shù)1324戶建筑形式/風(fēng)格多層、小高層、高層/簡約的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，大氣穩(wěn)重，都市感強(qiáng)戶型面積一房45—73㎡，二房70—100㎡，三房120—140㎡產(chǎn)品配比三期一房603套占比46.4%，二房613套，占比47.1%，三房84套，占比6.5%價(jià)格策略整體銷售均價(jià)7800元/㎡,最高價(jià)9000元/㎡，最低價(jià)6600元/㎡客戶構(gòu)成25—35歲年輕人占80%，70%為首次置業(yè)，二次及以上置業(yè)占30%，自住為主。銷售情況本期推出15萬㎡，已消化14.2萬㎡，銷售率達(dá)94.5%配套設(shè)施社區(qū)幼兒園，休閑設(shè)施，生活超市，中心廣場、會所，健身設(shè)施賣點(diǎn)交通，低總價(jià)，綠化率較高，戶型設(shè)計(jì)人性化，有較多贈送面積個案分析項(xiàng)目規(guī)劃——華林都市家園分三期開發(fā)，一期、二期以多層為主，三期尚峰苑位于地塊最里邊，建筑形式以小高層和高層為主。三期依托于一期二期的成熟發(fā)展，化解了交通不便的障礙。一期三期：華林尚峰苑華林都市家園二期1、景觀設(shè)計(jì)延續(xù)了前期的法式園林風(fēng)格，但更注重參與性和互動性，如參與性、實(shí)用型強(qiáng)的室外游泳池、健身設(shè)施等室外活動空間；2、景觀的規(guī)劃更加注重鄰里關(guān)系，如香榭里大道的景觀水墻等，更加注重社區(qū)人文精神的塑造，在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)社區(qū)的人文關(guān)懷和宜居特點(diǎn)。個案分析戶型分析——出于年輕人首次置業(yè)的需求，小戶型一房、兩房相對較暢銷。產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)在于多數(shù)戶型均為可變戶型，均贈送相當(dāng)面積。整體來說，戶型設(shè)計(jì)比較合理，屬于舒適度提升以及以上檔次。三房戶型分析：優(yōu)點(diǎn)分析：戶型緊湊方正，干濕分離，動靜分區(qū)，客廳主臥向南，明廚明衛(wèi)，南北通透，多陽臺，雙衛(wèi)生間，有入戶花園，落地凸窗，有多功能房。整體定位：性價(jià)比提升兩房戶型分析：優(yōu)點(diǎn)分析：戶型方正緊湊，干濕分離，動靜分區(qū)，客廳主臥朝南，明廚明衛(wèi)，南北通透，南北陽臺，入戶有玄關(guān)。整體定位：舒適度提升面積：139.05㎡面積：81.88㎡個案分析銷售分析及借鑒點(diǎn)——華林尚峰苑本期1300套，現(xiàn)已消化1225套，消化率為94.2%，整體銷售情況較好。銷售分析：1、優(yōu)惠措施：按揭優(yōu)惠1個點(diǎn)，一次性優(yōu)惠2個點(diǎn)，均價(jià)7500元/平米。購房即送萬元旅游基金,并推出首付9.8萬，價(jià)格6600元/平方米的特惠房源。2、戶外打有公交站牌廣告；案場裝飾現(xiàn)代簡約，銷售人員講解水平一般，服務(wù)態(tài)度較好，整體銷售素質(zhì)一般。3、主要賣點(diǎn)為①戶型的面積贈送較多；②一期二期的發(fā)展成熟，伴之社區(qū)配套逐漸完善；③東門臨南陽路、南門臨農(nóng)業(yè)路，交通便利。案場內(nèi)部洽談區(qū)借鑒點(diǎn)分析：1、戶型設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)較為合理，不僅有較多的贈送面積，而且功能分區(qū)上增加消費(fèi)者的居住舒適度，戶型也成為該項(xiàng)目銷售的一大亮點(diǎn)。2、環(huán)境的綠化率，由于南陽路以西區(qū)域，由于施工以及工廠的數(shù)量居多，環(huán)境與南陽路東邊區(qū)域相比較為惡劣，此時(shí)項(xiàng)目內(nèi)部綠化率就顯得尤為重要，因此，沙口路項(xiàng)目應(yīng)該同樣也應(yīng)該在社區(qū)綠化上下功夫。戶外廣告?zhèn)€人思考總結(jié)：區(qū)域樓盤多為中檔住宅，顯示出區(qū)域內(nèi)需求比較明確，形成了一定的主流需求，同時(shí)也導(dǎo)致了產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，更加加重了競爭的激烈程度。區(qū)域內(nèi)樓盤戶型多以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，如70—100兩房，110—130三房，屬于居家使用性，140以上大戶型很少。住宅的整體價(jià)格較低。項(xiàng)目周邊以及鄭州市區(qū)人群是消費(fèi)的主要客群，周邊地市以及縣市客戶還未成為本區(qū)域置業(yè)的主流客群。因此，必須摸準(zhǔn)主力客戶群，挖掘潛在客戶群體。沙口路項(xiàng)目周邊配套的缺失，環(huán)境（空氣質(zhì)量和噪音）的影響，是項(xiàng)目本身存在短板。產(chǎn)品必須有所創(chuàng)新有自己的特色，如戶型設(shè)計(jì)、園林配套、附加值的運(yùn)用以及社區(qū)對文化、運(yùn)動的重視，從而展現(xiàn)出對客戶的關(guān)懷。在區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化如此嚴(yán)重的情況下，自身又有諸多短板，當(dāng)今必需就是在項(xiàng)目的規(guī)劃上去彌補(bǔ)短板，產(chǎn)品以低總價(jià)、高配套、創(chuàng)新性在競爭中生存。3.地塊定位分析2.區(qū)域市場分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)市場分析地塊規(guī)劃及定位分析地塊SWOT析思考總結(jié)周邊交通、物業(yè)、配套分析地塊詳情分析目錄地塊交通——京沙快速通道的建設(shè)，起到了貫穿鄭州南北的作用，為地塊交通帶來了巨大的便利。但由于地塊南向農(nóng)業(yè)路地形的限制，使得項(xiàng)目大門可選擇區(qū)域狹小，為地塊便捷的交通帶來一絲阻礙。地塊開發(fā)條件與價(jià)值BRT1沙口路京沙快速通道高架路東風(fēng)路農(nóng)業(yè)路南陽路地塊位置地鐵5號線站點(diǎn)京沙快速通道：自2008年開始規(guī)劃并通過論證審批，北接連霍高速公路，南連西南繞城高速公路，全長25.2公里，一期工程（南三環(huán)至北三環(huán)）全長約13.5公里，預(yù)計(jì)在2011年底前完工，道路雙向8車道，隧道雙向6車道加地面雙向4車道設(shè)計(jì)。地鐵5號線將于2011年上半年開工，并在2015年底前建成一期工程，與鄭州地鐵1、2號線一期工程形成鄭州市軌道交通骨干線路。預(yù)計(jì)到2016年，鄭州中心城區(qū)將擁有3條地鐵線，形成“十字加環(huán)形”軌道交通網(wǎng)絡(luò)。本地塊南門與BRT1號線站點(diǎn)零距離接觸，與地鐵五號線站點(diǎn)相距僅有600米左右。京沙快速路以及東風(fēng)路、農(nóng)業(yè)路、南陽路等三大城市主干道貫穿鄭州南北，為今后社區(qū)居民的出行帶來方便。B1線路地塊周邊物業(yè)——地塊東臨鐵路京廣線，與華林都市家園隔路相望，西依頤和老年公寓以及翠花社區(qū)，北臨河南陽光物流廣場倉庫，南面農(nóng)業(yè)路。周邊物業(yè)類型單一，商業(yè)以及休閑娛樂等場所相對稀少。地塊開發(fā)條件與價(jià)值農(nóng)業(yè)路地塊京沙快速通道京廣鐵路岳寨以及翠花社區(qū)東邊臨鐵路公園河南陽光物流翠華社區(qū)以及其他空閑區(qū)地塊公園京廣鐵路農(nóng)業(yè)路地塊配套——由于地處金水區(qū)中原區(qū)交界處，區(qū)域的邊緣化導(dǎo)致項(xiàng)目周邊配套并不完善，除了醫(yī)療由第九人民醫(yī)院做支撐外，其他配套如教育、金融、商業(yè)、購物、休閑娛樂等配套嚴(yán)重缺失。配套的缺失加大了對該項(xiàng)目內(nèi)部配套的要求，配套將是本項(xiàng)目生存的關(guān)鍵。地塊開發(fā)條件與價(jià)值鄭州市第九人民醫(yī)院是一所集醫(yī)療、保健、康復(fù)、養(yǎng)老為一體的綜合性二級甲等醫(yī)院。目前是鐵路職工醫(yī)療保險(xiǎn)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)、城市低保人員就醫(yī)定點(diǎn)醫(yī)院。文文文由上圖可以看出，商業(yè)、學(xué)校以及金融等設(shè)施主要分布在南陽路以西區(qū)域，而且除了商業(yè)其它配套分部密度并不大，社區(qū)距離繁華區(qū)大約800米左右。更重要的是附近缺乏大型的休閑場所如公園，總體來說，對于現(xiàn)在生活上極度追求享受、追求便捷的人們來說，在一定程度上有所不便。沿街商業(yè)區(qū)距離800米南陽路二小鄭州第71中頤和老年公寓地塊詳情——地塊大體方正，地勢平坦，不被道路切割，原有建筑物已經(jīng)拆除完畢，且無高壓線電線桿，具備隨時(shí)開發(fā)的條件。但地塊東臨京廣鐵路，影響地塊開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)。地塊開發(fā)條件與價(jià)值地塊位置沙口路農(nóng)業(yè)路東北角面積79.25畝規(guī)劃容積率3.50建筑規(guī)模18.5萬平方米成交價(jià)45898萬元畝單價(jià)579.15萬元/畝樓面地價(jià)2480.97元/平方米地塊形狀地塊方正呈矩形狀地塊現(xiàn)狀生地（地上無高壓線等限制性附著物），，地勢平坦，有少量拆除建筑后遺留