土地管理制度框架

土地管理制度框架一、土地運(yùn)用總體規(guī)劃體系規(guī)劃是土地管理的龍頭，進(jìn)行建設(shè)用地總規(guī)模、耕地保有量控制。地方各級(jí)人民政府編制的土地運(yùn)用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超出上一級(jí)土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的控制指標(biāo)，耕地保有量不得低于上一級(jí)土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的控制指標(biāo)。1.原五級(jí)規(guī)劃體系全國(guó)土地運(yùn)用總體規(guī)劃省級(jí)(自治區(qū)、直轄市）土地運(yùn)用總體規(guī)劃地市級(jí)土地運(yùn)用總體規(guī)劃縣級(jí)土地運(yùn)用總體規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地運(yùn)用總體規(guī)劃現(xiàn)在為國(guó)土空間規(guī)劃:主體功效區(qū)規(guī)劃、土地運(yùn)用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等融合統(tǒng)一的“多規(guī)合一”。三區(qū)三線（城鄉(xiāng)空間、生態(tài)空間、農(nóng)業(yè)空間,城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)邊界、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線）劃定是空間規(guī)劃的核心內(nèi)容。2.土地運(yùn)用規(guī)劃的分級(jí)審批國(guó)務(wù)院同意：全國(guó)的總規(guī)；省、自治區(qū)、直轄市的總規(guī)；省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在一百萬(wàn)以上的都市以及國(guó)務(wù)院指定的都市的土地運(yùn)用總體規(guī)劃省級(jí)同意：除上述范疇外的市級(jí)同意：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地運(yùn)用總體規(guī)劃能夠由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府同意3.土地運(yùn)用計(jì)劃管理土地運(yùn)用年度計(jì)劃，屬于年度控制。是指國(guó)家對(duì)計(jì)劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量、土地開(kāi)發(fā)整頓補(bǔ)充耕地量和耕地保有量在年度內(nèi)的具體安排。土地運(yùn)用年度計(jì)劃指標(biāo)涉及：（一）新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。涉及新增建設(shè)用地總量和新增建設(shè)占用農(nóng)用地及耕地指標(biāo)；（二）土地整治補(bǔ)充耕地計(jì)劃指標(biāo)；（三）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)；（四）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)和工礦廢棄地復(fù)墾運(yùn)用指標(biāo)。各地能夠根據(jù)實(shí)際需要，在上述分類的基礎(chǔ)上增設(shè)控制指標(biāo)。國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、中央軍委或者中央軍委授權(quán)的軍隊(duì)有關(guān)機(jī)關(guān)審批、核準(zhǔn)、備案的單獨(dú)選址重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，所需的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)不下達(dá)地方，在建設(shè)項(xiàng)目用地審批時(shí)直接安排。年度計(jì)劃的審批程序與權(quán)限與規(guī)劃審批相似。二、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是指國(guó)土資源管理部門(mén)在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地運(yùn)用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。是建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案的前置審批。1.法律根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十二條《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理方法》(國(guó)土資源部令)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》各省建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理實(shí)施方法2.預(yù)審原則符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃，保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田合理集約運(yùn)用土地符合國(guó)家供地政策3.分級(jí)預(yù)審需人民政府或有同意權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該級(jí)人民政府的國(guó)土資源管理部門(mén)預(yù)審需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國(guó)土資源管理部門(mén)預(yù)審。4.有關(guān)永久基本農(nóng)田7月30日，自然資源部印發(fā)《有關(guān)做好占用永久基本農(nóng)田重大建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的告知》（自然資規(guī)〔〕3號(hào)），明確下列六類項(xiàng)目經(jīng)同意能夠占用永久基本農(nóng)田：（一）黨中央、國(guó)務(wù)院明確支持的重大建設(shè)項(xiàng)目（涉及黨中央、國(guó)務(wù)院公布文獻(xiàn)或同意規(guī)劃中明確具體名稱的項(xiàng)目和國(guó)務(wù)院同意的項(xiàng)目）。（二）軍事國(guó)防類。中央軍委及其有關(guān)部門(mén)同意的軍事國(guó)防項(xiàng)目。（三）交通類。1.機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目。2．鐵路項(xiàng)目。3.公路項(xiàng)目。另外，為解決現(xiàn)在地方存在的突出問(wèn)題，將省級(jí)公路網(wǎng)規(guī)劃的部分公路項(xiàng)目納入受理范疇：（1）省級(jí)高速公路。（2）連接深度貧困地區(qū)直接為該地區(qū)服務(wù)的省級(jí)公路。（四）能源類。（五）水利類。國(guó)家級(jí)規(guī)劃明確的水利項(xiàng)目。（六）為貫徹貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院重大決策布署，國(guó)務(wù)院投資主管部門(mén)或國(guó)務(wù)院投資主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)支持和承認(rèn)的交通、能源、水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。三、建設(shè)用地審批1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批用途管制的核心。同意條件為：同意條件為：符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃已納入土地運(yùn)用年度計(jì)劃已推行或能夠推行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)占用林地的需經(jīng)有權(quán)一級(jí)林業(yè)主管部門(mén)審核須符合國(guó)家建設(shè)用地供應(yīng)政策國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限（1）國(guó)務(wù)院同意的建設(shè)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府同意的道路、管線工程及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用土地。(單獨(dú)選址)（2）在土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的直轄市、計(jì)劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的都市以及人口在100萬(wàn)人以上的都市建設(shè)用地規(guī)模范疇內(nèi)，為實(shí)施該土地運(yùn)用總體規(guī)劃，按照土地運(yùn)用年度計(jì)劃申請(qǐng)都市分批次建設(shè)占用土地。(都市批次用地)省級(jí)人民政府的審批權(quán)除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。設(shè)區(qū)的市人民政府審批權(quán)如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地運(yùn)用總體規(guī)劃已由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府同意，則該鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的鎮(zhèn)區(qū)及所屬村莊、集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模范疇內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，能夠由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府同意。2.土地征收審批權(quán)限國(guó)務(wù)院省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限（1）基本農(nóng)田（2）基本農(nóng)田以外的耕地超出35公頃的（3）其它土地超出70公頃的省級(jí)人民政府的審批權(quán)限征收除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外土地的，由省級(jí)人民政府同意（1）低于35公頃面積的耕地（不涉及基本農(nóng)田）（2）低于70公頃面積的其它土地注：其它土地是指耕地（含基本農(nóng)田）以外的土地。土地征收?qǐng)?bào)批的規(guī)定征地程序方面提出了“告知、確認(rèn)、聽(tīng)證”的規(guī)定，即“在征地依法報(bào)批前，要將擬征地的用途、位置、賠償原則、安置途徑告知被征地者；對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查成果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)；確有必要的，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定組織聽(tīng)證。要將被征地者知情、確認(rèn)的有關(guān)材料作為征地報(bào)批的必備材料?！?1、用地申請(qǐng)2、擬征地告知3、現(xiàn)狀調(diào)查,調(diào)查成果經(jīng)被征地者確認(rèn)4、依申請(qǐng)聽(tīng)證5、組卷報(bào)批3.農(nóng)轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系經(jīng)國(guó)務(wù)院同意農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地同意權(quán)限內(nèi)同意農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超出征地同意權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)另行辦理征地審批。四、建設(shè)用地組卷報(bào)批程序1、單獨(dú)選址項(xiàng)目——程序省、自治區(qū)、直轄市人民政府同意的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院同意的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院同意。以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府同意。向市、縣政府提出用地申請(qǐng)市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)擬定“一書(shū)四方案”，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)審查有關(guān)國(guó)土資源管理部門(mén)收到上報(bào)的材料后，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有同意權(quán)的人民政府，并將材料及時(shí)送該級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)有同意權(quán)的國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)審，報(bào)同級(jí)人民政府同意單獨(dú)選址項(xiàng)目用地組卷報(bào)批程序項(xiàng)目立項(xiàng)后，建設(shè)單位項(xiàng)目立項(xiàng)后，建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)土地所在地市、縣人民政府審核同意土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)1、受理；2、擬定“一書(shū)四方案”（收到申請(qǐng)之日30日內(nèi)）建設(shè)用地申請(qǐng)表一書(shū)四方案：編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)闡明書(shū)；1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案2.補(bǔ)充耕地方案3.征用土地方案4.供地方案都市建設(shè)用地范疇內(nèi)，擬定方案1、2、3；村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范疇內(nèi)擬定方案1、2；國(guó)有農(nóng)用地范疇，擬定方案1。2、4。建設(shè)項(xiàng)目同意機(jī)關(guān)同級(jí)土地行政主管部門(mén)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、出具預(yù)審報(bào)告建設(shè)單位項(xiàng)目可行性研究論證上一級(jí)土地行政主管部門(mén)審查、上報(bào)同級(jí)人民政府審核同意有權(quán)同意的土地行政主管部門(mén)審查、批復(fù)有權(quán)同意的人民政府同意逐級(jí)上報(bào)、審核2、省級(jí)同意的單獨(dú)選址項(xiàng)目---形式要件2、都市批次用地---程序（1）省級(jí)同意都市批次項(xiàng)目市、縣政府提出用地申請(qǐng)市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)擬定“一書(shū)三方案”，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)審批審級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)審，報(bào)同級(jí)人民政府同意未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不予同意（2）報(bào)國(guó)務(wù)院同意的都市建設(shè)用地報(bào)國(guó)務(wù)院同意的都市建設(shè)用地，經(jīng)同意后，都市人民政府向省級(jí)人民政府申報(bào)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案。都市國(guó)土資源管理部門(mén)都市國(guó)土資源管理部門(mén)1、填報(bào)《XX市XX年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案表》2、編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案都市人民政府審核、申報(bào)（抄送）省級(jí)人民政府審核同意、一年一次呈報(bào)（國(guó)務(wù)院）、抄送（國(guó)土資源部和駐派地區(qū)的國(guó)家土地督察局）省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)1、審查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，并提出書(shū)面審查意見(jiàn)2、省內(nèi)用地請(qǐng)示匯總，填報(bào)《XX省XX年度國(guó)務(wù)院同意建設(shè)用地都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案申請(qǐng)匯總表》國(guó)務(wù)院審批國(guó)土資源部總體審查、呈報(bào)審查報(bào)告駐派地區(qū)的國(guó)家土地督察局都市國(guó)土資源管理部門(mén)都市國(guó)土資源管理部門(mén)1、填報(bào)《XX市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案表》都市人民政府審定省級(jí)人民政府審核同意、報(bào)國(guó)土資源部、抄送駐派地區(qū)的國(guó)家土地督察局省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)1、審核農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案，并提出書(shū)面審查意見(jiàn)（建議省級(jí)政府同意）國(guó)土資源部備案駐派地區(qū)的國(guó)家土地督察局每季度第一種月10日以前，匯總上一季度實(shí)施方案審核同意狀況填報(bào)《XX省XX年XX季度國(guó)務(wù)院同意建設(shè)用地都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案?jìng)浒副怼凡⒏綐?biāo)注申請(qǐng)用地和補(bǔ)充耕地位置的原則分幅土地運(yùn)用現(xiàn)狀圖、建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告和勘測(cè)定界圖（電子軟盤(pán)）五、建設(shè)用地批后實(shí)施1.補(bǔ)充耕地建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)同意下達(dá)后，在土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的都市建設(shè)用地范疇外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督貫徹；在土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的都市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范疇內(nèi)，為實(shí)施都市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督貫徹。單獨(dú)選址的，用地單位負(fù)責(zé)補(bǔ)充單獨(dú)選址的，用地單位負(fù)責(zé)補(bǔ)充都市批次的，市、縣、鄉(xiāng)政府負(fù)責(zé)補(bǔ)充村莊集鎮(zhèn)分批次建設(shè)的,集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)接受耕地開(kāi)墾費(fèi)的單位負(fù)責(zé)2.實(shí)施征地（1）土地征收方案公示（2）賠償?shù)怯洠?）制訂征地賠償安置方案（4）公示征地賠償安置方案（5）支付各項(xiàng)征地賠償安置費(fèi)用（6）清理土地3.供地(重要指國(guó)有建設(shè)用地)土地供應(yīng)審批權(quán)限縣級(jí)(含)以上人民政府劃撥供地有償供地劃撥供地（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（2）都市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地有償供地：劃撥供地之外的用地有償方式：國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股4.依法辦理土地登記《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)集體土地全部權(quán)登記、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋全部權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋全部權(quán)登記等多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記都做出了更為細(xì)致的規(guī)定。登記類型重要有：（一）集體土地全部權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物全部權(quán)；（三）森林、林木全部權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其它不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。六、閑置土地和批而未供土地1.閑置土地閑置土地，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超出國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)商定、規(guī)定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。已開(kāi)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)開(kāi)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積局限性三分之一或者已投資額占總投資額局限性百分之二十五，中斷開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也能夠認(rèn)定為閑置土地。形成因素及處置方式：屬于政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成開(kāi)工開(kāi)發(fā)延遲的，處置方式有：（一）延長(zhǎng)開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限。（二）調(diào)節(jié)土地用途、規(guī)劃條件。（三）由政府安排臨時(shí)使用。（四）合同有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；（五）置換土地。（六）市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)還能夠根據(jù)實(shí)際狀況規(guī)定其它處置方式。屬于公司因素的，處置方式有：征繳土地閑置費(fèi)；收回建設(shè)用地使用權(quán)。2.批而未供土地批而未供土地是指，依法已經(jīng)國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府同意土地征用或農(nóng)地轉(zhuǎn)用，而未供應(yīng)出去的土地。重要因素有：1.因征地拆遷難造成無(wú)法供地；2.因都市規(guī)劃未擬定或調(diào)節(jié)的無(wú)法供地；3.項(xiàng)目未貫徹造成無(wú)法供應(yīng)；4.配套基礎(chǔ)設(shè)施未完善難以供地；5.因林地等因素?zé)o法供地等。3.增存掛土地運(yùn)用計(jì)劃“增存掛鉤”。各級(jí)自然資源主管部門(mén)分解下達(dá)新增建設(shè)用地計(jì)劃，要把批而未