資產(chǎn)評(píng)估第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法

第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法學(xué)習(xí)目的和要求掌握成本法、市場(chǎng)法、收益法的基本原理和方法。掌握復(fù)原重置成本、更新重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、總使用年限、實(shí)際已使用年限、資產(chǎn)利用率、成新率等基本概念。掌握資產(chǎn)評(píng)估方法中的各項(xiàng)基本參數(shù)如重置成本、實(shí)體性貶值、超額投資及超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、預(yù)期凈現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率等的估算。掌握收益法計(jì)算常用公式。熟悉資產(chǎn)評(píng)估的程序。資產(chǎn)評(píng)估程序，是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序（資產(chǎn)評(píng)估基本程序）開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。資產(chǎn)評(píng)估程序由具體的工作步驟組成。不同的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)由于評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估資料搜集情況等相關(guān)條件的差異，可能需要執(zhí)行不同的資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟，但資產(chǎn)評(píng)估基本程序是相同或相通的，可以適用于各種類(lèi)型的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序2007《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序（資產(chǎn)評(píng)估基本程序）：一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)三、編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料六、評(píng)定估算七、編制和提交評(píng)估報(bào)告八、資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔注冊(cè)評(píng)估師不得隨意刪減評(píng)估程序。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)以前的一系列基礎(chǔ)性工作，如對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、明確與承接的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的重要事項(xiàng)等。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要的初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確以下資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的重要事項(xiàng)：第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1）接受委托應(yīng)滿(mǎn)足的基本要求。（職業(yè)道德與行為規(guī)范要求）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不能利用主管部門(mén)或行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對(duì)行業(yè)、地區(qū)的評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行壟斷；不應(yīng)以個(gè)人的名義接受委托，應(yīng)該以評(píng)估機(jī)構(gòu)的名義接受委托，簽訂書(shū)面資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不得通過(guò)詆毀、貶低同行信譽(yù)等不正當(dāng)手段獲得評(píng)估業(yè)務(wù)；評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不得通過(guò)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或以不切實(shí)際的承諾承攬業(yè)務(wù)；評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)保持形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立；評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不能同時(shí)為多個(gè)評(píng)估目的及要求而對(duì)同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1）接受委托應(yīng)滿(mǎn)足的基本要求。（職業(yè)道德與行為規(guī)范要求）評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員應(yīng)充分了解評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的和評(píng)估范圍；評(píng)估機(jī)構(gòu)及其人員應(yīng)充分分析評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，正確判斷自身的執(zhí)業(yè)能力，不得承攬無(wú)力完成的評(píng)估業(yè)務(wù)；按照能力原則受理評(píng)估業(yè)務(wù)并與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托書(shū)；評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托前應(yīng)赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的勘察，以便明確評(píng)估工作量、工作時(shí)間和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本事宜。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2）接受委托前需明確的基本事項(xiàng)。委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者。注冊(cè)評(píng)估師應(yīng)了解委托方基本狀況、產(chǎn)權(quán)持有者等相關(guān)當(dāng)事方的基本狀況。注冊(cè)評(píng)估師還應(yīng)要求委托人明確資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人或使用人范圍，以及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用方式。資產(chǎn)評(píng)估目的及評(píng)估報(bào)告的期望用途。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)與委托方就資產(chǎn)評(píng)估目的達(dá)成明確、清晰的共識(shí)，并盡可能細(xì)化資產(chǎn)評(píng)估目的，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，并在可能的情況下要求委托方明確資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的期望用途和使用人。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2）接受委托前需明確的基本事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和范圍。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解評(píng)估對(duì)象及其權(quán)益基本狀況，包括其法律、經(jīng)濟(jì)和物理狀況：如資產(chǎn)類(lèi)型、規(guī)格型號(hào)、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購(gòu)置(生產(chǎn))年代、生產(chǎn)(工藝)流程、地理位置、使用狀況；企業(yè)名稱(chēng)、住所、注冊(cè)資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營(yíng)范圍、財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況等。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評(píng)估對(duì)象的權(quán)利受限狀況。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2）接受委托前需明確的基本事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在明確資產(chǎn)評(píng)估目的的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型，并確信所選擇的價(jià)值類(lèi)型適用于資產(chǎn)評(píng)估目的及評(píng)估報(bào)告的期望用途。并就所選擇價(jià)值類(lèi)型的定義與委托方進(jìn)行溝通，避免出現(xiàn)歧義、誤導(dǎo)。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2）接受委托前需明確的基本事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)與委托方的溝通，了解并明確資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，并確信資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日有利于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評(píng)估目的，減少和避免不必要的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)。評(píng)估報(bào)告使用限制。（限制條件和重要假設(shè)）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在接受委托前還須與委托方進(jìn)行溝通，了解本次資產(chǎn)評(píng)估是否有可能影響評(píng)估過(guò)程和結(jié)論的限制條件，以判斷能否接受委托和怎樣接受委托。在承接資產(chǎn)業(yè)務(wù)前，充分了解所有對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)可能構(gòu)成影響的限制條件和重要假設(shè)，以便進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2）接受委托前需明確的基本事項(xiàng)。評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)對(duì)評(píng)估工作量有個(gè)合理的判斷，并與委托方進(jìn)行溝通，以明確本次評(píng)估工作的具體時(shí)間安排。評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受評(píng)估委托前應(yīng)與委托方協(xié)商資產(chǎn)評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象價(jià)值量小而評(píng)估工作量大的項(xiàng)目，可要求委托方按評(píng)估項(xiàng)目實(shí)際工作量支付評(píng)估費(fèi)用。委托方與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項(xiàng)。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2）接受委托前需明確的基本事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)下列因素進(jìn)行分析，以確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目：一是進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，分析資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，以判斷該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是否超出合理的范圍；二是分析資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人員的專(zhuān)業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；三是，分析資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的獨(dú)立性，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的利益沖突。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)是在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)明確了上述基本事項(xiàng)并對(duì)評(píng)估項(xiàng)目作出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)之后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，以確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的、被評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在決定承接評(píng)估業(yè)務(wù)后與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)。業(yè)務(wù)約定書(shū)應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙人簽字并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)首席評(píng)估師或者其他持有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書(shū)的副總經(jīng)理以上管理人員在業(yè)務(wù)約定書(shū)上簽字。(2012)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)，該業(yè)務(wù)約定書(shū)應(yīng)當(dāng)由分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字并加蓋分支機(jī)構(gòu)公章。(2012)第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)業(yè)務(wù)約定書(shū)應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱(chēng)、住所；（2）評(píng)估目的；（3）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；（4）評(píng)估基準(zhǔn)日；（5）評(píng)估報(bào)告使用者；（6）評(píng)估報(bào)告提交期限和方式；（7）評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式；（8）評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù)；（9）違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決；（10）簽約時(shí)間。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序三、編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估的工作計(jì)劃是指評(píng)估工作的總體思路和詳細(xì)實(shí)施方案。評(píng)估工作計(jì)劃的內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施全過(guò)程。應(yīng)對(duì)評(píng)估過(guò)程中的每個(gè)工作步驟以及時(shí)間和人力進(jìn)行規(guī)劃和安排，主要包括：評(píng)估的技術(shù)路線和方法、需要搜集的資料及其搜集渠道、預(yù)計(jì)所需時(shí)間和費(fèi)用、工作步驟和人力資源及進(jìn)度安排等。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況確定評(píng)估計(jì)劃的繁簡(jiǎn)程度，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中的情況變化進(jìn)行必要調(diào)整。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)將編制的評(píng)估計(jì)劃報(bào)評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序三、編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素：資產(chǎn)評(píng)估目的和資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況對(duì)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)路線的影響及評(píng)估機(jī)構(gòu)的對(duì)策措施安排；資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度對(duì)評(píng)估人員安排及其構(gòu)成的要求，限定評(píng)估精度以及對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)及控制措施；資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類(lèi)別、數(shù)量及分布狀況對(duì)資產(chǎn)清查范圍和清查精度的要求；評(píng)估項(xiàng)目對(duì)相關(guān)資料搜集的要求及具體安排；委托人或資產(chǎn)占有方過(guò)去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠(chéng)信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性，判斷評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)應(yīng)措施安排；第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序三、編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素：資產(chǎn)評(píng)估途徑和方法的選擇及基本要求；評(píng)估中可能出現(xiàn)的疑難問(wèn)題及專(zhuān)家利用；評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)的要求以及委托方制定的特別分類(lèi)或披露要求。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的勘察，包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘察。新舊程度、運(yùn)行狀況、質(zhì)量等技術(shù)參數(shù)對(duì)企業(yè)價(jià)值、股權(quán)和無(wú)形資產(chǎn)等非實(shí)物性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。進(jìn)行資產(chǎn)勘察工作有利于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員全面、客觀地了解評(píng)估對(duì)象；核實(shí)委托方和資產(chǎn)占有方所提供資料的可靠性；并通過(guò)在資產(chǎn)勘察過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、線索，有針對(duì)性地開(kāi)展資料搜集、分析工作。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）勘察核實(shí)資產(chǎn)是在委托方自查的基礎(chǔ)上，以委托方提供評(píng)估登記表或評(píng)估申報(bào)明細(xì)表為準(zhǔn)，對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)和鑒定。（一）資產(chǎn)勘察的目的確定委托評(píng)估資產(chǎn)是否存在及其合法性和完整性；確定委托評(píng)估資產(chǎn)與賬簿、報(bào)表的一致性；搜集委托評(píng)估所需的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）（二）資產(chǎn)勘察的主要內(nèi)容（1）了解企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；（2）了解企業(yè)的內(nèi)部管理制度，重點(diǎn)是企業(yè)的資產(chǎn)管理制度；（3）對(duì)企業(yè)申報(bào)的資產(chǎn)清單進(jìn)行初審；（4）對(duì)企業(yè)申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)；（5）對(duì)企業(yè)申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行驗(yàn)證，確認(rèn)其合法性;（6）對(duì)企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)中用于抵押、擔(dān)保、租賃等特殊用途的資產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)核查；(7）對(duì)勘察中發(fā)現(xiàn)申報(bào)有誤的資產(chǎn)，根據(jù)勘察結(jié)果和有關(guān)制度規(guī)定進(jìn)行勘察調(diào)整；（8）搜集評(píng)估相關(guān)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）（三）資產(chǎn)勘察的基本要求1.關(guān)于資產(chǎn)勘察范圍的要求資產(chǎn)勘察的范圍是以委托方委托評(píng)估資產(chǎn)的范圍為準(zhǔn)，特別要注意委托方委托評(píng)估資產(chǎn)中包括的其自身占用以外的部分,如分公司資產(chǎn)、異地資產(chǎn)以及租出資產(chǎn)等。不能將這部分資產(chǎn)遺漏，它們也應(yīng)包括在勘察之列。2.關(guān)于資產(chǎn)勘察的程度要求對(duì)于建筑物，要逐棟逐幢進(jìn)行勘察核實(shí)，并了解其使用、維修和現(xiàn)狀，并做好勘察記錄。建筑物的產(chǎn)權(quán)證明是核查中必不可少的項(xiàng)目。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）（三）資產(chǎn)勘察的基本要求2.關(guān)于資產(chǎn)勘察的程度要求對(duì)于機(jī)器設(shè)備，主要看評(píng)估對(duì)象的數(shù)量。對(duì)于項(xiàng)目較小、設(shè)備數(shù)量不多的情況，要對(duì)待估設(shè)備逐一核查。如果評(píng)估項(xiàng)目較大，設(shè)備種類(lèi)繁多、數(shù)量較多時(shí)，先按ABC分類(lèi)法找出評(píng)估重點(diǎn)——對(duì)A類(lèi)設(shè)備要逐一核查作技術(shù)鑒定；對(duì)B類(lèi)設(shè)備也應(yīng)盡量逐一核查；對(duì)C類(lèi)設(shè)備可抽樣核查。對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的核查程度與委托方的管理水平和自查的程度有關(guān)，對(duì)于企業(yè)管理水平較高、自查比較徹底的，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)一般采用隨機(jī)抽樣法進(jìn)行核查并做好抽查記錄。按照現(xiàn)行規(guī)定，流動(dòng)資產(chǎn)抽查的數(shù)量應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例。如對(duì)存貨進(jìn)行抽查，抽查數(shù)量應(yīng)達(dá)40％以上，價(jià)值比例達(dá)60％以上，其中殘次、變質(zhì)、積壓及待報(bào)廢的應(yīng)逐項(xiàng)核查。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）（三）資產(chǎn)勘察的基本要求2.關(guān)于資產(chǎn)勘察的程度要求對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、遞延資產(chǎn)等資產(chǎn)要逐筆核查。涉及評(píng)估凈資產(chǎn)的，要對(duì)負(fù)債進(jìn)行逐筆審核。（四）勘察調(diào)整對(duì)勘察過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的賬外資產(chǎn)及盤(pán)虧資產(chǎn)等以及重復(fù)申報(bào)和遺漏的資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)具體情況和管理要求進(jìn)行必要的調(diào)整，并詳細(xì)說(shuō)明勘察調(diào)整的原因、過(guò)程和結(jié)果。對(duì)于那些受財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度限制，不能直接進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整的盤(pán)虧損毀資產(chǎn)，雖可暫不作會(huì)計(jì)賬務(wù)調(diào)整，但是作為評(píng)估對(duì)象及其評(píng)估對(duì)象申報(bào)表必須作出切實(shí)的調(diào)整。評(píng)估對(duì)象必須是客觀存在的，不論是現(xiàn)實(shí)存在的或潛在存在的，資產(chǎn)的勘察調(diào)整必須據(jù)實(shí)進(jìn)行。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的信息，并確信信息來(lái)源是可靠的和適當(dāng)?shù)?。（一）需要收集的信息注?cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；（產(chǎn)權(quán)證明文件）（1）有關(guān)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)證、房產(chǎn)執(zhí)照(房屋產(chǎn)權(quán)證)、建設(shè)規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、開(kāi)工證明、出讓及轉(zhuǎn)讓合同、購(gòu)買(mǎi)合同、原始發(fā)票等；（2）有關(guān)在建工程的土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證等規(guī)劃、批文；（3）有關(guān)設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)合同、原始發(fā)票等；第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；（產(chǎn)權(quán)證明文件）（4）有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)的專(zhuān)利證書(shū)、專(zhuān)利許可證、專(zhuān)有技術(shù)許可證、特許權(quán)許可證、商標(biāo)注冊(cè)證、版權(quán)許可證等；（5）有關(guān)長(zhǎng)短期投資合同；（6）有關(guān)銀行借款的合同。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；（技術(shù)資料）（1）有關(guān)房地產(chǎn)的建成時(shí)間、設(shè)計(jì)圖紙、預(yù)決算資料；（2）有關(guān)在建工程的種類(lèi)、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)完工時(shí)間、承建單位、籌資單位、籌資方式、成本構(gòu)成、工程基本說(shuō)明或計(jì)劃等；（3）有關(guān)設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號(hào)、取得時(shí)間、啟用時(shí)間、運(yùn)行狀況、大修理次數(shù)、大修理時(shí)間、大修理費(fèi)用、設(shè)備與工藝要求的配套情況等；（4）有關(guān)存貨的數(shù)量、計(jì)價(jià)方式、存放地點(diǎn)、主要原材料近期進(jìn)貨價(jià)格統(tǒng)計(jì)表等；第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；（技術(shù)資料）（5）有關(guān)應(yīng)收及預(yù)付款的賬齡統(tǒng)計(jì)表、主要賒銷(xiāo)客戶(hù)的信譽(yù)及經(jīng)營(yíng)情況、壞賬準(zhǔn)備政策、應(yīng)收款回收計(jì)劃等；（6）有關(guān)長(zhǎng)期投資的明細(xì)表，包括被投資企業(yè)、投資金額、投資期限、起止時(shí)間、投資比例、年收益、收益分配方式、賬面成本等；（7）原始證據(jù)主要包括評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表、盤(pán)點(diǎn)表、對(duì)賬單、調(diào)節(jié)表、應(yīng)收及應(yīng)付詢(xún)證函、盤(pán)盈及盤(pán)虧、報(bào)廢資產(chǎn)情況說(shuō)明及證明材料等。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：3.有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息；在資產(chǎn)勘察過(guò)程中，評(píng)估人員應(yīng)了解資產(chǎn)的設(shè)計(jì)壽命，并通過(guò)技術(shù)鑒定了解和判斷資產(chǎn)的剩余物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。4.有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；資產(chǎn)評(píng)估人員可以通過(guò)核實(shí)資產(chǎn)占有方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照了解被評(píng)估資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)范圍和使用范圍，并通過(guò)技術(shù)鑒定掌握資產(chǎn)的可使用范圍和空間。5.資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況信息；資產(chǎn)評(píng)估人員通過(guò)查詢(xún)有關(guān)賬簿及相關(guān)資料了解被評(píng)估對(duì)象以往的評(píng)估和交易情況。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；資產(chǎn)評(píng)估人員通過(guò)查詢(xún)有關(guān)交易合同或意向書(shū)及相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查，了解被評(píng)估對(duì)象轉(zhuǎn)讓的可行性信息。7.類(lèi)似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息；資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解和掌握與評(píng)估對(duì)象類(lèi)似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息。8.賣(mài)方承諾的保證、賠償及其他附加條件；（委托方聲明）有關(guān)被評(píng)估資產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)的真實(shí)性，產(chǎn)權(quán)限制，以及所提供的數(shù)據(jù)資料真實(shí)性的承諾等。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料（一）需要收集的信息注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：9.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息；10.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息；如無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值的評(píng)估11.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息；如企業(yè)價(jià)值的評(píng)估12.其他相關(guān)信息。如各類(lèi)資產(chǎn)負(fù)債清查表、登記表、評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，資產(chǎn)、負(fù)債清查情況及調(diào)整說(shuō)明，委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其他材料等。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；3.有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息；4.有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；5.資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況信息；6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；7.類(lèi)似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息；8.賣(mài)方承諾的保證、賠償及其他附加條件；9.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息；10.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息；11.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息；12.其他相關(guān)信息。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料（二）信息的來(lái)源在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師所依據(jù)的信息通常由產(chǎn)權(quán)持有者內(nèi)部的資料信息和外部的資料信息構(gòu)成。1.收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料如：會(huì)計(jì)報(bào)表、產(chǎn)權(quán)證明、合同等。2.收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料一般包括行業(yè)資料、技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)及人口統(tǒng)計(jì)資料、市場(chǎng)交易定價(jià)資料等。來(lái)自市場(chǎng)信息、政府部門(mén)、政券交易機(jī)構(gòu)、媒體、行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物、學(xué)術(shù)出版物等公開(kāi)市場(chǎng)和公共信息領(lǐng)域。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序六、評(píng)定估算注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估資料搜集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法等資產(chǎn)評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇并運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估途徑與具體方法，形成初步資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，再經(jīng)綜合分析及反復(fù)審核后確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論。對(duì)宜采用兩種以上資產(chǎn)評(píng)估途徑及其方法的評(píng)估項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)使用兩種以上資產(chǎn)評(píng)估途徑和方法。七、編制和提交評(píng)估報(bào)告注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在完成受托的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，要向委托方出具包括評(píng)估過(guò)程、方法、結(jié)論、說(shuō)明及各類(lèi)備查文件內(nèi)容的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序八、資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔資產(chǎn)評(píng)估工作底稿，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)形成的，反映評(píng)估程序?qū)嵤┣闆r、支持評(píng)估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告日后90日內(nèi)，及時(shí)將工作底稿與評(píng)估報(bào)告等一起歸入評(píng)估業(yè)務(wù)檔案，并由所在評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)檔案管理的法律、法規(guī)及評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定妥善管理。評(píng)估業(yè)務(wù)檔案自評(píng)估報(bào)告日起至少保存10年。工作底稿通常分為管理類(lèi)工作底稿和操作類(lèi)工作底稿：管理類(lèi)工作底稿是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，為承接、計(jì)劃、控制和管理評(píng)估業(yè)務(wù)所形成的工作記錄及相關(guān)資料。操作類(lèi)工作底稿是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在履行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料和評(píng)定估算程序時(shí)所形成的工作記錄及相關(guān)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序八、資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔管理類(lèi)工作底稿通常包括以下內(nèi)容：評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄；業(yè)務(wù)約定書(shū)；評(píng)估計(jì)劃；評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中重大問(wèn)題處理記錄；評(píng)估報(bào)告的審核記錄。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序八、資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔操作類(lèi)工作底稿的內(nèi)容因評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估方法等不同而有所差異，通常包括以下內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄與相關(guān)資料，包括：委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料，現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄，函證記錄，主要或者重要資產(chǎn)的權(quán)屬證明材料，與評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的財(cái)務(wù)、審計(jì)等資料，其他相關(guān)資料；收集的評(píng)估資料，包括：市場(chǎng)調(diào)查及數(shù)據(jù)分析資料，相關(guān)的歷史和預(yù)測(cè)資料，詢(xún)價(jià)記錄，其他專(zhuān)家鑒定及專(zhuān)業(yè)人士報(bào)告，委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供的說(shuō)明、證明和承諾，其他相關(guān)資料；評(píng)定估算過(guò)程記錄，包括：重要參數(shù)的選取和形成過(guò)程記錄，價(jià)值分析、計(jì)算、判斷過(guò)程記錄，評(píng)估結(jié)論形成過(guò)程記錄，其他相關(guān)資料。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法

第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)三、編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料六、評(píng)定估算七、編制和提交評(píng)估報(bào)告八、資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。以工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法為基礎(chǔ)。用資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路加以重組，構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估方法體系。按分析原理和技術(shù)路線的不同可以歸納為三種基本類(lèi)型：成本法、市場(chǎng)法和收益法。*資產(chǎn)評(píng)估的基本方法一、成本法的概念（一）成本法的基本含義成本法，是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從其重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)?；舅悸罚褐亟ɑ蛑刂帽辉u(píng)估資產(chǎn)在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。如果投資對(duì)象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶值因素。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（一）成本法的基本含義成本法的評(píng)估思路可概括為：成本法是以再取得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。由于被評(píng)估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來(lái)源較廣泛，并且資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值也存在著內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系，因而，成本法經(jīng)常被廣泛應(yīng)用。第二節(jié)成本法資產(chǎn)的評(píng)估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值或：評(píng)估價(jià)值＝重置成本×(綜合)成新率一、成本法的概念（二）成本法的基本前提成本法從再取得資產(chǎn)的角度來(lái)反映資產(chǎn)價(jià)值。只有當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其價(jià)值的內(nèi)容。資產(chǎn)的繼續(xù)使用不僅僅是一個(gè)物理上的概念，它還包含著其使用有效性的經(jīng)濟(jì)意義。只有當(dāng)資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場(chǎng)所承認(rèn)和接受。從這個(gè)意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評(píng)估。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（二）成本法的基本前提對(duì)于非繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)，如果運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，需對(duì)成本法的基本要素做必要的調(diào)整。采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素四個(gè)基本要素：重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的重置成本簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本是一個(gè)價(jià)格范疇，包含了取得資產(chǎn)所耗費(fèi)的合理必要費(fèi)用及合理必要的資金成本和利潤(rùn)。重置成本分為復(fù)原重置成本(reproduction

costnew)和更新重置成本(replacement

costnew)兩種。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的重置成本復(fù)原重置成本(reproduction

costnew)，是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與評(píng)估對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格及技術(shù)、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新生產(chǎn)或購(gòu)建一項(xiàng)與評(píng)估對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。(重建成本)更新重置成本(replacement

costnew)，是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格及技術(shù)、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)行價(jià)格水平重新生產(chǎn)或購(gòu)建一項(xiàng)與評(píng)估對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。(重置成本)第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的重置成本成本估價(jià)結(jié)果接近哪種重置成本，受成本估價(jià)方法的影響?？偢爬ㄐ缘某杀竟纼r(jià)方法傾向于更新重置成本；注重評(píng)估對(duì)象的不同特征的詳細(xì)成本估價(jià)方法（適于特殊用途資產(chǎn)）傾向于復(fù)原重置成本。更新重置成本＜復(fù)原重置成本（過(guò)時(shí)的生產(chǎn)工藝等附加成本）同類(lèi)資產(chǎn)的生產(chǎn)材料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)工藝及資產(chǎn)功能沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化時(shí)，一般評(píng)估復(fù)原重置成本。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值也稱(chēng)有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常采用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率。第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值，是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，技術(shù)明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類(lèi)資產(chǎn)（社會(huì)普遍使用）的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。超額投資成本造成的功能性貶值超額運(yùn)營(yíng)成本造成的功能性貶值第二節(jié)成本法一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況。一棟住宅的價(jià)值與其附近的一座污染性化工廠的建成生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；一輛微型轎車(chē)的價(jià)值與當(dāng)?shù)卣拗破湫凶呗肪€政策出臺(tái)；市場(chǎng)蕭條引起機(jī)器設(shè)備的產(chǎn)品生產(chǎn)量下降，資產(chǎn)不能充分利用。第二節(jié)成本法

實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。

評(píng)估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值--經(jīng)濟(jì)性貶值或：評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率二、成本法的評(píng)估程序確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本。確定待評(píng)估資產(chǎn)的使用年限。估算待評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值額。從重置成本中扣減貶值，得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。成本法中各個(gè)參數(shù)的評(píng)估方法以下介紹的成本法的各個(gè)具體參數(shù)的估測(cè)或測(cè)算，其結(jié)果可能并不是嚴(yán)格意義上的每個(gè)參數(shù)本身。評(píng)估人員需要了解參數(shù)的估測(cè)方法對(duì)參數(shù)內(nèi)涵的影響。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法也稱(chēng)細(xì)節(jié)分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)現(xiàn)行總成本=直接成本＋間接成本直接成本是指直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本支出的部分，應(yīng)當(dāng)按評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)成本逐項(xiàng)加總。如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等建設(shè)成本項(xiàng)目，機(jī)器設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)價(jià)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等成本項(xiàng)目。間接成本是指為建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等支出項(xiàng)目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或單位工作量的間接成本價(jià)格等方法進(jìn)行估算。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法間接成本的計(jì)算公式：間接成本=人工成本總額×成本分配率

成本分配率=間接成本額/人工成本額或：間接成本=直接成本×間接成本相對(duì)于直接成本的比率或：間接成本=工作量（單位為工時(shí)或工日）×單位工作量的間接成本第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例1：某企業(yè)現(xiàn)有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，其同類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為

60000元/臺(tái)，運(yùn)雜費(fèi)為1000元，直接安裝成本為900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個(gè)工時(shí)。根據(jù)已往的統(tǒng)計(jì)分析表明，安裝成本中的間接成本相對(duì)于直接安裝成本的比率一般為50%。估算繼續(xù)利用條件下該機(jī)器設(shè)備的重置成本為多少。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=60000+1000+900=61900（元）其中：購(gòu)買(mǎi)價(jià)60000元運(yùn)雜費(fèi)1000元安裝成本900元其中：原材料400元人工成本500元間接成本（安裝成本）450元=900×50%重置成本合計(jì)62350元=61900+450成本分配率=間接成本額/人工成本額=450/500=90%單位工作量的間接成本=間接成本/工作量=450/50=9元/工時(shí)第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法在實(shí)際測(cè)算重置成本過(guò)程可具體劃分為兩種類(lèi)型：購(gòu)買(mǎi)型，是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程，所以又稱(chēng)市場(chǎng)重置法。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成的。將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來(lái)，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。自建型，是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式。它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理利潤(rùn)等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開(kāi)發(fā)者的合理收益：重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，應(yīng)該包括資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和制造商的合理收益。資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格。一般情況下，價(jià)格都應(yīng)該含有開(kāi)發(fā)者或制造者合理收益部分。資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以開(kāi)發(fā)者或制造者所在行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例2：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元、人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元（成本分配率），則該機(jī)器設(shè)備的重置成本為多少。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=50000+1000+800=51800（元）其中：購(gòu)買(mǎi)價(jià)50000元運(yùn)雜費(fèi)1000元安裝成本800元其中：原材料300元人工成本500元間接成本（安裝成本）400元=500×0.8重置成本合計(jì)52200元=51800+400第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法，也叫價(jià)格指數(shù)法，是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。這里的資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）應(yīng)能代表資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，或其代表的價(jià)值類(lèi)型與所要評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型相同。重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×價(jià)格指數(shù)重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)之比。即：定基價(jià)格指數(shù)=（評(píng)估時(shí)點(diǎn)定基價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)定基價(jià)格指數(shù)）×100％第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價(jià)指數(shù)法環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)(1+ａ2)(1+ａ3)……(1+ａn)×100％其中，X為環(huán)比價(jià)格指數(shù)；ａn為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；n=1,2,3……ｎ。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價(jià)指數(shù)法例1：某項(xiàng)待評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于1995年10月，賬面原始價(jià)值為20萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估其1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類(lèi)資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為120%、160%，1996-1999年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價(jià)變動(dòng)（上漲）指數(shù)約為33%。估算該資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(160%÷120%)＝26.67萬(wàn)元被估資產(chǎn)重置成本＝200000×110%×105%×120%×96%=26.61萬(wàn)元被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+33%)=26.67萬(wàn)元第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價(jià)指數(shù)法例2：某被估資產(chǎn)購(gòu)建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估基準(zhǔn)日該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160％，則：被估資產(chǎn)重置成本＝50000×(160%÷95%)×100%＝84211(元)例3：被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，2004年建成，2009年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查已知同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別是2005年為11.7％、2006年為17％、2007年為30.5％、2008年為6.9％、2009年為4.8％，則有：被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（二）物價(jià)指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法，但二者具有明顯的區(qū)別：價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；重置核算法既可以考慮價(jià)格因素，又可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而既可以估算復(fù)原重置成本，也可以估算更新重置成本。價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（三）生產(chǎn)能力比例法——線性條件下的功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法，是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過(guò)參照物的價(jià)格或重置成本，以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法（該方法亦稱(chēng)之為類(lèi)比估價(jià)法——指數(shù)估價(jià)法）。線性關(guān)系下的功能價(jià)值類(lèi)比法稱(chēng)為生產(chǎn)能力比例法；而把非線性關(guān)系條件下的功能價(jià)值類(lèi)比法稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（三）生產(chǎn)能力比例法——線性條件下的功能價(jià)值類(lèi)比法生產(chǎn)能力比例法，這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。使用前提假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本（價(jià)值）越高，而且是成正比例變化。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（三）生產(chǎn)能力比例法——線性條件下的功能價(jià)值類(lèi)比法例1：某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝50000×(4000÷5000)＝40000(元)第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法——非線性條件下的功能價(jià)值類(lèi)比法通過(guò)不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與成本之間關(guān)系分析可發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系。當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時(shí)，其成本卻不一定大一倍。資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。第二節(jié)成本法公式中的x被稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，靠統(tǒng)計(jì)分析得到。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4～1間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。三、重置成本的估算方法上述4種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象性質(zhì)和可以搜集到的資料確定。另外，在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)的重置成本。這種方法運(yùn)用的步驟是：在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別。如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等，機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專(zhuān)用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：K=R’/RK為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；R’為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本；R為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝∑某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本×K∑某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本，即某類(lèi)資產(chǎn)的賬面歷史總成本，可從會(huì)計(jì)記錄取得。第二節(jié)成本法三、重置成本的估算方法例1：評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備。經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備的歷史成本之和為20萬(wàn)元。該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元，則：調(diào)整系數(shù)K=30÷20=1.5該類(lèi)通用設(shè)備的總重置成本＝500×1.5=750（萬(wàn)元）第二節(jié)成本法二、成本法的評(píng)估程序三、重置成本的估算方法

（一）重置核算法重置核算法是將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的方法。直接成本是指直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本支出的部分，應(yīng)當(dāng)按評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)成本逐項(xiàng)加總。間接成本是指為建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等支出項(xiàng)目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或單位工作量的間接成本價(jià)格等方法進(jìn)行估算。間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額或：間接成本=直接成本×間接成本相對(duì)于直接成本的比率或：間接成本=工作量（單位為工時(shí)或工日）×單位工作量的間接成本某企業(yè)現(xiàn)有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，其同類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為60000元/臺(tái)，運(yùn)雜費(fèi)為1000元，直接安裝成本為900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個(gè)工時(shí)。根據(jù)已往的統(tǒng)計(jì)分析表明，安裝成本中的間接成本相對(duì)于直接成本的比率一般為50%。估算繼續(xù)利用條件下該機(jī)器設(shè)備的重置成本為多少。

（二）物價(jià)指數(shù)法資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（評(píng)估基準(zhǔn)日同類(lèi)資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)同類(lèi)資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）=資產(chǎn)原始成本××環(huán)比價(jià)格指數(shù)a1×a2×a3……×an

某項(xiàng)待評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于1995年10月，賬面原始價(jià)值為20萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估其1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類(lèi)資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為120%、160%，1996-1999年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價(jià)變動(dòng)（上漲）指數(shù)約為33%。估算該資產(chǎn)的重置成本。（三）功能價(jià)值法待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）x

在運(yùn)用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)的重置成本。四、實(shí)體性貶值的估算（一）觀察法觀察法，也稱(chēng)成新率法，是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率第二節(jié)成本法四、實(shí)體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱(chēng)年限法）使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體性貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。計(jì)算公式為：預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額?？?物理)使用年限是指實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。第二節(jié)成本法實(shí)體性貶值率四、實(shí)體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱(chēng)年限法）由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限，是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限，即會(huì)計(jì)上已提取折舊的年限，可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢(xún)確定。實(shí)際已使用年限，是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。資產(chǎn)利用率＞1，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)際＞名義已使用年限；資產(chǎn)利用率＝1，表示資產(chǎn)滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，即正常使用強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)；資產(chǎn)利用率＜1，表示開(kāi)工不足，實(shí)際＜名義已使用年限。第二節(jié)成本法四、實(shí)體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱(chēng)年限法）例1：某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于2000年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)。2000年至2004年末：其生產(chǎn)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，機(jī)器處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，每日實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)；2005年初恢復(fù)正常使用?，F(xiàn)以2006年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則：設(shè)備名義使用年限為6年，資產(chǎn)利用率為：設(shè)備實(shí)際已使用年限=6×117%=7.02年超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)第二節(jié)成本法四、實(shí)體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱(chēng)年限法）例2：某資產(chǎn)2002年2月購(gòu)進(jìn)。2012年2月評(píng)估時(shí)，其名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，而該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。則：資產(chǎn)利用率＝[10×360×7.5÷(10×360×8)]×100%＝93.75%：其實(shí)際已使用年限=10×93.75%=9.4年開(kāi)工不足第二節(jié)成本法四、實(shí)體性貶值的估算（二）使用年限法（或稱(chēng)年限法）在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差以及資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評(píng)估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開(kāi)工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。與使用年限法具有相同評(píng)估原理的技術(shù)方法還有：評(píng)估對(duì)象設(shè)計(jì)的總工作量和已經(jīng)完成的工作量的指標(biāo)比率法；評(píng)估對(duì)象設(shè)計(jì)行駛里程和已經(jīng)行駛的里程的指標(biāo)比率法等。第二節(jié)成本法四、實(shí)體性貶值的估算

（一）觀察法（二）使用年限法實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）××（實(shí)際已使用年限÷總使用年限）實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷÷至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間資產(chǎn)利用率﹥或﹦或﹤1

某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，確定該設(shè)備的名義已使用年限、資產(chǎn)利用率、實(shí)際已使用年限。五、功能性貶值的估算功能性貶值，是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時(shí)，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。一般包括：超額投資成本造成的功能性貶值和超額運(yùn)營(yíng)成本造成的功能性貶值第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（一）功能性貶值的估算步驟將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但技術(shù)性能更好的同類(lèi)資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。（超額運(yùn)營(yíng)成本）如工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（一）功能性貶值的估算步驟以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為被評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值。被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）對(duì)因功能過(guò)時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即：功能性貶值＝復(fù)原重置成本-更新重置成本如果評(píng)估某資產(chǎn)時(shí)所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因功能過(guò)時(shí)造成的功能性貶值。評(píng)估實(shí)踐中，也可能出現(xiàn)功能性溢價(jià)的情況。評(píng)估對(duì)象功能明顯優(yōu)于參照資產(chǎn)功能時(shí)，有可能出現(xiàn)。第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例1：某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類(lèi)控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。估算該資產(chǎn)相對(duì)于同類(lèi)新裝置的功能性貶值。第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例1：某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類(lèi)控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。估算該資產(chǎn)相對(duì)于同類(lèi)新裝置的功能性貶值。待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本＝(6-4)×12000=24000(元)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝24000×(1-25%)=18000(元)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為現(xiàn)值：18000×(P/A,10%,3)=18000×2.4869=44764.2(元)第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例2：待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米。估算該資產(chǎn)單位建筑面積功能性貶值。功能性貶值＝復(fù)原重置成本-更新重置成本單位建筑面積功能性貶值=1600-1500=100(元/建筑平方米)第二節(jié)成本法五、功能性貶值的估算（二）應(yīng)用舉例例3：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備的生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用。有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表。第二節(jié)成本法某設(shè)備的技術(shù)資料五、功能性貶值的估算

（一）功能性貶值的估算步驟

（1）比較年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異（2）確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本（3）估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命（4）凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值

對(duì)因功能過(guò)時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即：復(fù)原重置成本-更新重置成本。如果評(píng)估某資產(chǎn)時(shí)所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因功能過(guò)時(shí)造成的功能性貶值。（二）應(yīng)用舉例某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類(lèi)控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。估算該資產(chǎn)相對(duì)于同類(lèi)新裝置的功能性貶值。

六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算就表現(xiàn)形式而言，資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。評(píng)估基準(zhǔn)日后因外部經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等環(huán)境變化而造成的資產(chǎn)閑置或利用不足。當(dāng)有確實(shí)證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值，可估測(cè)其經(jīng)濟(jì)性貶值率或經(jīng)濟(jì)性貶值額。當(dāng)資產(chǎn)使用正常時(shí)，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值的估算，主要根據(jù)由于產(chǎn)品銷(xiāo)售困難而導(dǎo)致開(kāi)工不足、資產(chǎn)閑置而造成資產(chǎn)價(jià)值不能夠?qū)崿F(xiàn)的程度，來(lái)確定其貶值額。在實(shí)際評(píng)估工作中，也存在資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)的情況。即當(dāng)評(píng)估對(duì)象及其產(chǎn)品有良好的市場(chǎng)及市場(chǎng)前景，或有重大政策利好時(shí)，評(píng)估對(duì)象就有可能存在著經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)。第二節(jié)成本法七、成新率的估算(綜合)成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。應(yīng)當(dāng)充分注意資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、實(shí)際使用、維護(hù)、修理、改造情況，以及使用年限、物理壽命、現(xiàn)有性能、運(yùn)行狀況和技術(shù)進(jìn)步等因素的影響。（一）觀察法由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)分析師，對(duì)資產(chǎn)實(shí)體的各主要部位和功能進(jìn)行技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性鑒定，并對(duì)該資產(chǎn)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)前景進(jìn)行分析。在綜合考慮資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的基礎(chǔ)上，判斷、確定資產(chǎn)的成新率。第二節(jié)成本法七、成新率的估算（二）經(jīng)濟(jì)使用年限法總經(jīng)濟(jì)使用年限：從資產(chǎn)的開(kāi)始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的年限。第二節(jié)成本法總經(jīng)濟(jì)使用年限七、成新率的估算（三）修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用：待評(píng)估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)注意有些實(shí)體性損耗和功能性損耗是不可修復(fù)的。不可修復(fù)性損耗：修復(fù)成本超過(guò)修復(fù)所添加的價(jià)值如：過(guò)時(shí)的建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑物無(wú)足夠的臨街面、無(wú)可開(kāi)發(fā)停車(chē)場(chǎng)空間的商業(yè)建筑物或高級(jí)公寓住宅區(qū)只能以其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值造成的損耗額來(lái)替代對(duì)其修復(fù)的費(fèi)用（可采用觀察法或使用年限法估測(cè)）可修復(fù)性損耗：技術(shù)上可行并且經(jīng)濟(jì)上合理可采用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)第二節(jié)成本法貶值應(yīng)等于補(bǔ)償損耗所發(fā)生的費(fèi)用七、成新率的估算（三）修復(fù)費(fèi)用法例1：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬(wàn)元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年。該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為17萬(wàn)元，其他部分工作正?！，F(xiàn)估算其成新率。第二節(jié)成本法七、成新率的估算（三）修復(fù)費(fèi)用法例1：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬(wàn)元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年。該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為17萬(wàn)元，其他部分工作正常?，F(xiàn)估算其成新率。數(shù)控系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗→修復(fù)費(fèi)用法其他部分運(yùn)行兩年是不可修復(fù)性損耗→年限法可修復(fù)性損耗引起的貶值額為：17萬(wàn)元不可修復(fù)性部分的重置成本：150－17=133萬(wàn)元不可修復(fù)性部分的貶值率：2÷20=10%不可修復(fù)性損耗引起的貶值額為：133×10%=13.3萬(wàn)元成新率：1－[(17+13.3)÷150]=79.8%第二節(jié)成本法六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算七、成新率的估算

（一）觀察法（二）經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限÷÷（實(shí)際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）（三）修復(fù)費(fèi)用法成新率=1-貶值率=1-（修復(fù)費(fèi)用÷重置成本）資產(chǎn)的有些實(shí)體性損耗和功能性損耗是不可修復(fù)的，對(duì)不可修復(fù)性損耗部分，只能以其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值造成的損耗額來(lái)替代對(duì)其修復(fù)的費(fèi)用。某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬(wàn)元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年。該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為17萬(wàn)元，其他部分工作正?！，F(xiàn)估算其成新率。一、市場(chǎng)比較法的概念（一）市場(chǎng)法的基本含義市場(chǎng)法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。運(yùn)用市場(chǎng)法要求充分利用類(lèi)似資產(chǎn)成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來(lái)評(píng)估被評(píng)估對(duì)象，顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。因此，市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的概念（二）市場(chǎng)法的基本前提要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；公開(kāi)市場(chǎng)是一個(gè)充分的市場(chǎng)，在市場(chǎng)上有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者,進(jìn)行平等交易。這就排除了個(gè)別交易的偶然性。市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情。公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)。同時(shí)，這個(gè)時(shí)間因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。第三節(jié)市場(chǎng)比較法參照物一、市場(chǎng)比較法的概念（三）市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式評(píng)估價(jià)值或比準(zhǔn)價(jià)格=市場(chǎng)參照交易價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額-Σ評(píng)估對(duì)象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額評(píng)估價(jià)值或比準(zhǔn)價(jià)格=市場(chǎng)參照交易價(jià)格×修正系數(shù)市場(chǎng)法一般不適用于專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備、大部分無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。第三節(jié)市場(chǎng)比較法二、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)的基本程序1.選擇參照物對(duì)參照物的要求關(guān)鍵是一個(gè)可比性問(wèn)題，包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等。另外就是參照物的數(shù)量問(wèn)題。不論參照物與評(píng)估對(duì)象如何相似，通常參照物應(yīng)選擇3個(gè)或者3個(gè)以上。盡量避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)及評(píng)估值的影響。第三節(jié)市場(chǎng)比較法二、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)的基本程序2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素各有側(cè)重。影響房地產(chǎn)價(jià)值：地理位置因素；機(jī)器設(shè)備評(píng)估：技術(shù)水平因素。應(yīng)根據(jù)不同種類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。第三節(jié)市場(chǎng)比較法二、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)的基本程序3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異根據(jù)前面所選定的對(duì)比指標(biāo)，在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化(數(shù)量化和貨幣化)。例如，資產(chǎn)功能指標(biāo)，盡管參照物與評(píng)估對(duì)象的功能相同或相似，但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。第三節(jié)市場(chǎng)比較法二、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)的基本程序4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異市場(chǎng)法是以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就可以得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果3個(gè)以上參照物→3個(gè)以上評(píng)估初步結(jié)果正式的最終評(píng)估結(jié)果只能是一個(gè)可采用加權(quán)平均法或簡(jiǎn)單算術(shù)平均法綜合結(jié)果第三節(jié)市場(chǎng)比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)（一）時(shí)間因素交易時(shí)間不同，價(jià)值可能有差異。時(shí)間因素調(diào)整：將參照物的實(shí)際交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格調(diào)整為假設(shè)參照物的交易發(fā)生在與待評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日相同時(shí)點(diǎn)情況下的價(jià)格。（二）地域因素交易市場(chǎng)區(qū)域不同，價(jià)值可能有差異。地區(qū)差價(jià)調(diào)整第三節(jié)市場(chǎng)比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)（三）功能因素在社會(huì)需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，其價(jià)值越高。資產(chǎn)的實(shí)體特征：資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等資產(chǎn)的質(zhì)量：資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平、生產(chǎn)能力、能耗等第三節(jié)市場(chǎng)比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)（四）交易因素市場(chǎng)條件：主要考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。交易條件：交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等參照物是不公平或非正常的交易，一般包括：交易雙方似乎有利益關(guān)系，比如母公司與子公司之間、兄弟公司之間，或者類(lèi)似的關(guān)聯(lián)公司之間等。參與交易的一方由于一項(xiàng)法規(guī)或司法命令而不得不進(jìn)行某項(xiàng)交易。如企業(yè)的破產(chǎn)清算。買(mǎi)方急于想買(mǎi)，或賣(mài)方急于想賣(mài)。交易的賣(mài)方為買(mǎi)方提供了低于市場(chǎng)條件或其他方式的融資。如允許買(mǎi)方分期付款。在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易。如相互承諾以低于市場(chǎng)價(jià)值為對(duì)方提供服務(wù)或產(chǎn)品。第三節(jié)市場(chǎng)比較法三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素(可比因素)由于評(píng)估對(duì)象的差異，參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比指標(biāo)并不是一成不變的，它會(huì)因評(píng)估對(duì)象的不同而不同。評(píng)估對(duì)象與可比指標(biāo)：不動(dòng)產(chǎn)→一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素機(jī)器設(shè)備→設(shè)備的技術(shù)含量、規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)能力和生產(chǎn)效率等企業(yè)→企業(yè)的生產(chǎn)能力和獲利能力第三節(jié)市場(chǎng)比較法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法*具體評(píng)估方法按照參照物與評(píng)估對(duì)象的差異程度以及需調(diào)整的范圍，可以劃分為直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法。（一）直接比較法直接比較法，是指直接利用參照物價(jià)格或利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征，直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較，來(lái)判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種具體評(píng)估技術(shù)方法。其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象Ａ特征÷參照物Ａ特征）直接比較法直觀簡(jiǎn)捷，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。(差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上)第三節(jié)市場(chǎng)比較法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法*（一）直接比較法(1)現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物，具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值?？缮鲜辛魍ǖ墓善焙蛡砂雌湓谠u(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)作為評(píng)估價(jià)值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車(chē)等可按同品牌、同型號(hào)、同規(guī)格、同廠家、同批量等的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值。第三節(jié)市場(chǎng)比較法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法*（一）直接比較法(2)市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。第三節(jié)市場(chǎng)比較法交易情況修正系數(shù)：正常交易情況÷參照物交易情況四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法*（一）直接比較法(2)市價(jià)折扣法例1：評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1-40%）=6（萬(wàn)元）第三節(jié)市場(chǎng)比較法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法*（一）直接比較法(3)功能價(jià)值類(lèi)比法(類(lèi)比估價(jià)法)功能價(jià)值類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈