荊門(mén)電銷中心項(xiàng)目前期定位方案

國(guó)華人壽保險(xiǎn)股份有限公司荊門(mén)電銷中心項(xiàng)目前期定位方案

智慧締造價(jià)值，專業(yè)鑄就品牌祥弘(深圳)SunHome（SHENZHEN）投標(biāo)方案組成項(xiàng)目本體與使命項(xiàng)目本體分析，我們的使命1市場(chǎng)層面解析住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店市場(chǎng)特征，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)4外圍案例借鑒5定位層面需求復(fù)核項(xiàng)目自身特征的定位6戰(zhàn)略層面定位之下的戰(zhàn)略形成原因7整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略8策略層面項(xiàng)目?jī)r(jià)值主張，開(kāi)發(fā)策略體系9祥弘的服務(wù)階段及質(zhì)量保障體系10解析市場(chǎng)方面特征，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)3解析城市宏觀環(huán)境層面特征，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)201項(xiàng)目本體我們的使命項(xiàng)目本體1項(xiàng)目概況大規(guī)模，依附荊門(mén)新城核心圈，以新城開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)的城市擴(kuò)展的大型綜合體開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展滯后，心理認(rèn)知低，交通、生活配套缺失，但未來(lái)規(guī)劃起點(diǎn)較高；地塊相對(duì)集中，分四大塊，開(kāi)發(fā)性質(zhì)各不相同，開(kāi)發(fā)整合難度大。區(qū)位優(yōu)勢(shì)奠定了項(xiàng)目的先天高價(jià)值和深厚發(fā)展?jié)摿?，而現(xiàn)有環(huán)境帶來(lái)了直接可見(jiàn)的負(fù)面影響……項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊1KM范圍內(nèi)為荒地，農(nóng)村種植、居住用地，拆遷工作尚未展開(kāi)，土地征收已完成；地塊內(nèi)有一小山體，山體與平地落差在30—40米之間；區(qū)域板塊與宏基生態(tài)運(yùn)功廣場(chǎng)、超級(jí)大盤(pán)楚天城遙相相望；區(qū)域內(nèi)主干道漳河大道正在施工過(guò)程中。項(xiàng)目SWOT分析Strength—優(yōu)勢(shì)Opportunity—機(jī)會(huì)項(xiàng)目位于城市西拓新城行政新核板塊，是荊門(mén)未來(lái)發(fā)展核心，未來(lái)居住人群和商務(wù)人群集中，為項(xiàng)目提供龐大的消費(fèi)支撐；項(xiàng)目緊鄰新區(qū)主要?jiǎng)用}——漳河快車(chē)道，比肩深圳深南大道，是未來(lái)新區(qū)最重要的城市交通干道；項(xiàng)目北面為市政府新政中心，南面為新火車(chē)站站前廣場(chǎng)，行政領(lǐng)域與交通樞紐領(lǐng)域的交匯，荊門(mén)門(mén)戶與荊門(mén)核心的融合；項(xiàng)目主樓為荊門(mén)地標(biāo)性建筑，前后為市民廣場(chǎng)和站前廣場(chǎng)，可視性和展示面較佳，是荊門(mén)城市名片，為荊門(mén)首個(gè)純商務(wù)寫(xiě)字樓；湖北省級(jí)政府重點(diǎn)扶植，保險(xiǎn)電銷產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為本案注入全新的活力；國(guó)華人壽開(kāi)發(fā)商有著雄厚的背景實(shí)力，品牌效應(yīng)極佳。荊門(mén)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，城市向南發(fā)展，掇刀區(qū)成為荊門(mén)樓市最熱門(mén)板塊；荊門(mén)商貿(mào)物流環(huán)境、道路交通設(shè)施日漸完善。地處荊門(mén)門(mén)戶，鄂中位置，周邊城市都市圈方興未艾；政府對(duì)新城的規(guī)劃的實(shí)施，使區(qū)域行政、商務(wù)氛圍得到極大的培育，使其發(fā)展成為荊門(mén)行政、商務(wù)、商業(yè)、物流新城；漳河快車(chē)道、新火車(chē)站、站前廣場(chǎng)、市政府、市民廣場(chǎng)、公務(wù)員小區(qū)等系列工程規(guī)劃落實(shí)逐步到位；項(xiàng)目未來(lái)輻射較廣，將成為荊門(mén)未來(lái)城市中心。在開(kāi)發(fā)節(jié)奏和營(yíng)銷策略上充分把握；區(qū)域運(yùn)營(yíng)，規(guī)劃上考慮項(xiàng)目與市政府、站前廣場(chǎng)的接駁關(guān)系；合理的商業(yè)檔次定位和業(yè)態(tài)定位，最大限度發(fā)揮商業(yè)部分的商業(yè)價(jià)值充分發(fā)揮地標(biāo)商務(wù)樓的形象展示價(jià)值，最大限度實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)目標(biāo)；開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目SWOT分析Weakness—劣勢(shì)Threat—威脅周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)尚未啟動(dòng)，征地工作剛完成，市民對(duì)片區(qū)認(rèn)知度尚淺；項(xiàng)目周邊的交通、商務(wù)、居住氛圍需要進(jìn)一步加強(qiáng)；項(xiàng)目商業(yè)、寫(xiě)字樓、電銷中心、住宅多種物業(yè)開(kāi)發(fā)，綜合條件復(fù)雜新區(qū)首個(gè)進(jìn)駐項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)認(rèn)知、需求銜接難度大。漳河快車(chē)道、新火車(chē)站、站前廣場(chǎng)、市政府搬遷等進(jìn)度將直接影響到本案的開(kāi)發(fā)進(jìn)度；區(qū)域人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的情況將直接影響到本案的成??；目前區(qū)域內(nèi)已興起星球商業(yè)中心、楚天城等具有影響力的項(xiàng)目，對(duì)未來(lái)客戶分流產(chǎn)生影響；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的其他綜合體也將對(duì)本案造成一定的沖擊。突出產(chǎn)品特色和優(yōu)勢(shì)，突出其商業(yè)、地標(biāo)性質(zhì)，避免落入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；裙樓商業(yè)與周邊項(xiàng)目進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，充分利用項(xiàng)目特性；在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷推廣上把握時(shí)機(jī)，發(fā)揮產(chǎn)品自身良好的品質(zhì)效應(yīng)；聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商與政府溝通，進(jìn)行區(qū)域化運(yùn)營(yíng)，加快新城發(fā)展進(jìn)度；充分利用項(xiàng)目保險(xiǎn)電銷基地優(yōu)勢(shì)，以保險(xiǎn)金融產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐；運(yùn)用策略屬性界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵字：城市行政新核心區(qū)域綜合性條件復(fù)雜新城開(kāi)發(fā)——城市擴(kuò)展典范大規(guī)模區(qū)域性城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬性定位：多方面條件影響，區(qū)域成熟度有待發(fā)展，城市新城核心城市綜合體區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬性使得我們面臨如下問(wèn)題如何在新城發(fā)展與項(xiàng)目自主開(kāi)發(fā)相結(jié)合的發(fā)展中贏得客戶，突破競(jìng)爭(zhēng)？新城發(fā)展與自主開(kāi)發(fā)的開(kāi)端與延續(xù)兩者之間相互配合物業(yè)與配套的客戶滿足對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的反應(yīng)—新城發(fā)展與自主發(fā)展關(guān)系的處理？—規(guī)劃上如何產(chǎn)品細(xì)分？—客戶群體如何細(xì)分？問(wèn)題初判怎樣利用優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行形象和功能更新及提升，將綜合運(yùn)營(yíng)價(jià)值最大化？如何借助區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢(shì)打造自身的復(fù)合價(jià)值體系單一物業(yè)體系的價(jià)值最大化復(fù)合物業(yè)體系的互動(dòng)與互補(bǔ)—城市新城發(fā)展的定位決定規(guī)劃—各種物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)時(shí)序如何符合新城發(fā)展規(guī)律看似兩個(gè)不同的問(wèn)題，其實(shí)有著殊途同歸的思考方向300畝，在荊門(mén)新城意味著什么——項(xiàng)目已超脫樓盤(pán)開(kāi)發(fā)概念，進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)范疇著眼大勢(shì)，影響城市的板塊格局更新產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)保險(xiǎn)金融業(yè)的全面聚焦發(fā)展塑造價(jià)值，推動(dòng)區(qū)域價(jià)值重塑與升級(jí)引領(lǐng)需求，荊門(mén)富人區(qū)從此開(kāi)啟……首先，300畝的項(xiàng)目，我們不應(yīng)該一開(kāi)始就掉落到細(xì)節(jié)層面上的問(wèn)題300畝，之于掇刀區(qū)新城板塊，之于整個(gè)荊門(mén)，意味著什么從區(qū)域價(jià)值看……300畝，城市新城啟動(dòng)（首個(gè)）新城城市核心價(jià)值依托形式稀缺價(jià)值稀缺并且作為首個(gè)進(jìn)駐新城板塊項(xiàng)目——得到政府部門(mén)的大力支持，現(xiàn)已被評(píng)為湖北省的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目在城市向外擴(kuò)展之時(shí)——坐擁新城核心，新火車(chē)站、站前廣場(chǎng)、行政服務(wù)中心、漳河快車(chē)道……縱使區(qū)域不成熟、城市地位提升尚需時(shí)日，但大規(guī)模新城開(kāi)發(fā)，更多從挖掘比較價(jià)值優(yōu)勢(shì)、尋找稀缺入手，為區(qū)域賦予新的價(jià)值使命從中部城市圈版圖看襄樊全力建設(shè)名副其實(shí)的省城副中心城市“武漢8+1城市圈”初具規(guī)模宜昌沖刺“世界水電旅游名城”群雄并起……中國(guó)之中，中部之中，中心腹地荊門(mén)的城市地位，奠定了打造作為全國(guó)電銷中心的可行性300畝的城市新城大型綜合體開(kāi)發(fā)意味著，它應(yīng)該是……對(duì)外——為荊門(mén)掇刀區(qū)賦予“城市靈魂”，為區(qū)域塑造“城市居住、商業(yè)價(jià)值的峰值”；對(duì)內(nèi)——為企業(yè)提供利潤(rùn)，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)與人才，提供一個(gè)成功且經(jīng)典的開(kāi)發(fā)模式提起荊門(mén)掇刀區(qū)——整體形象相對(duì)落后、外來(lái)人口聚集區(qū)、人口密度小、商業(yè)繁華度較弱、檔次低現(xiàn)在的荊門(mén)掇刀區(qū)，缺乏支撐區(qū)域靈魂的項(xiàng)目，沒(méi)有能代言城市的區(qū)域名片東寶區(qū)有中天街，掇刀區(qū)呢，環(huán)球商業(yè)中心、大漢龍城…..，還只是個(gè)空殼子核心價(jià)值定位——著眼全市，占位高度！決定區(qū)域發(fā)展未來(lái)代言荊門(mén)——城市行政新核區(qū)域的新極點(diǎn)！

——城市保險(xiǎn)金融產(chǎn)業(yè)的新起點(diǎn)！

——荊門(mén)門(mén)戶，CBD中心，商業(yè)中心！區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得城市行政新核的價(jià)值是我們的第一價(jià)值；荊門(mén)人都城市生活的向往也要求本項(xiàng)目打造都市感強(qiáng)的項(xiàng)目；大規(guī)模和區(qū)域定位要求我們必須配置大量的商業(yè)、生活配套和設(shè)施；大量配套、人口注入，使得我們最終成為荊門(mén)重塑形象和靈魂的城市稀缺項(xiàng)目。02市場(chǎng)層面特征與機(jī)會(huì)城市特征與機(jī)會(huì)挖掘2襄樊全力建設(shè)名副其實(shí)的省城副中心城市“武漢8+1城市圈”初具規(guī)模宜昌沖刺“世界水電旅游名城”荊門(mén)城市發(fā)展機(jī)遇地處荊楚交通要道，在中部城市崛起中意義重大荊楚門(mén)戶北通京豫南達(dá)湖廣東瞰吳越西帶川秦東至武漢260KM西至宜昌129KM南至荊州82KM一條國(guó)道（207國(guó)道）、兩條高速（杭蘭、澳太高速公路）、三條鐵路（焦枊、滬渝、荊沙鐵路）、四個(gè)機(jī)場(chǎng)（武漢天河、三峽國(guó)際、襄樊、沙市機(jī)場(chǎng)）環(huán)繞。規(guī)劃:一心兩區(qū)，南北雙城。新老城區(qū)。重點(diǎn)向南，適當(dāng)向東。東寶區(qū)掇刀區(qū)荊門(mén)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)文化、商業(yè)中心，北城區(qū)綜合服務(wù)中心荊門(mén)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)荊門(mén)市級(jí)行政中心南城區(qū)綜合服務(wù)中心物流中心城市綠心以石油化工、電力等傳統(tǒng)工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，適當(dāng)設(shè)置居住、倉(cāng)儲(chǔ)用地市級(jí)商業(yè)、文化中心，重要的居住區(qū)市級(jí)行政辦公中心和綜合服務(wù)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)和物流中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新城區(qū)掇刀區(qū)規(guī)劃面積718平方公里建成區(qū)面積44.18平方公里城市人口38.1萬(wàn)人常住人口30.5萬(wàn)人掇刀區(qū)規(guī)劃一湖：城中湖，鳳凰湖；四心：荊門(mén)市級(jí)行政文化中心；南城區(qū)商業(yè)文化體育綜合中心工業(yè)區(qū)配套服務(wù)設(shè)施中心；鳳凰湖濱水休閑特色中心。五軸：兩條城市空間景觀軸三條城市發(fā)展軸八區(qū)：五個(gè)居住片區(qū)一個(gè)鳳凰湖片區(qū)兩個(gè)工業(yè)片區(qū)一湖四心、五軸八區(qū)本案處于城市重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)內(nèi)，即掇刀區(qū)。產(chǎn)業(yè):雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為荊門(mén)發(fā)展提供持續(xù)源動(dòng)力。支柱產(chǎn)業(yè)：荊門(mén)是一座新興的現(xiàn)代化工業(yè)城市，現(xiàn)已形成以多家大中型企業(yè)為骨干，以石油化工、機(jī)械電子、食品、建材為支柱的跨越32個(gè)行業(yè)門(mén)類的工業(yè)體系。主導(dǎo)產(chǎn)品：成品油、水泥、啤酒、化肥、包裝機(jī)械、聚丙烯、布洛芬、電子元器件等。工業(yè)年產(chǎn)值：大力實(shí)施工業(yè)“3+4計(jì)劃”，石化、磷化、食品、建材、機(jī)電、輕紡、新能源等產(chǎn)業(yè)可實(shí)現(xiàn)銷售收入1037億元，規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到1173家，億元企業(yè)達(dá)到188家。知名企業(yè)：荊門(mén)石化、新洋豐肥業(yè)、國(guó)寶橋米、廣源食品、中糧、中集、中海油、李寧、福耀、雨潤(rùn)、匯源、正邦、京山包裝機(jī)械、鐘祥農(nóng)產(chǎn)品加工、東寶磷化等。2010年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)15.6%農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)16.7%規(guī)模工業(yè)增加值增長(zhǎng)25%固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)41.4%消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)20.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)10.2%地方一般預(yù)算收入增長(zhǎng)28.2%地方財(cái)政總收入增長(zhǎng)32.5%2010年荊門(mén)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭經(jīng)濟(jì):荊門(mén)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市民購(gòu)買(mǎi)力越發(fā)增強(qiáng)從城市宏觀環(huán)境特征研究中挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)1：荊楚門(mén)戶，交通要道；機(jī)會(huì)點(diǎn)2：城市重點(diǎn)，南城崛起；機(jī)會(huì)點(diǎn)3：產(chǎn)業(yè)雄厚，永續(xù)發(fā)展；機(jī)會(huì)點(diǎn)4：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，勢(shì)頭良好。政策層面機(jī)會(huì)挖掘32004年2005年2006年全國(guó)方面土地閘門(mén)收緊，“8.31大限”全面清理土地上海全面實(shí)行網(wǎng)上銷售備案制度禁止期房轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速，部分行業(yè)投資過(guò)度宏觀調(diào)控開(kāi)始進(jìn)行上海人均GDP突破7000美圓首次加息房地產(chǎn)投資、開(kāi)工均在增加，但市場(chǎng)出現(xiàn)相當(dāng)?shù)南郜F(xiàn)象，房地產(chǎn)預(yù)售量反而減少市場(chǎng)虛擬需求規(guī)模過(guò)大，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快3月17日房貸新政；5月區(qū)分非普通住宅2年征營(yíng)業(yè)稅；非普通住宅3%契稅上海禁止轉(zhuǎn)按揭上海提出兩個(gè)1000萬(wàn)工程全國(guó)經(jīng)濟(jì)“高增長(zhǎng)、低通脹”上海人均GDP超過(guò)8000美圓7月21日匯率制度改革全年均價(jià)仍在上升，供求關(guān)系形成供略大于求房地產(chǎn)開(kāi)工面積減少，團(tuán)購(gòu)、團(tuán)退成為調(diào)控前后一大市場(chǎng)現(xiàn)象5月連續(xù)出臺(tái)國(guó)六條、九部委十五條、營(yíng)業(yè)稅二轉(zhuǎn)五7月強(qiáng)調(diào)70/90政策，征收個(gè)人所得稅兩次加息、三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率十一五開(kāi)局之年，經(jīng)濟(jì)增速加快，經(jīng)濟(jì)總量世界第四人民幣不斷升值上海人均GDP突破9000美圓受調(diào)控影響，供應(yīng)微減，成交平穩(wěn)增長(zhǎng)全年均價(jià)出現(xiàn)回落；房地產(chǎn)開(kāi)工面積再度減少2007年2008年2009年物權(quán)法通過(guò)，1月土地增值稅

3月兩會(huì)保持房地產(chǎn)投資規(guī)模，9月第二套房貸新政上海：1月取締群租；11月土地使用稅經(jīng)濟(jì)增速快過(guò)，上海GDP連續(xù)第16年兩位數(shù)增長(zhǎng)股市火爆，上指漲幅93.74%；美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)連續(xù)縮減；需求爆發(fā)；嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)漲幅明顯地王頻現(xiàn)，面粉貴過(guò)面包；排隊(duì)購(gòu)房、捂盤(pán)等現(xiàn)象頻現(xiàn)調(diào)控從從緊轉(zhuǎn)為寬松；5次降息；5次上調(diào)又4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率四萬(wàn)億投資次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為國(guó)際金融危機(jī)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)從偏快急轉(zhuǎn)為偏冷一手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑，市場(chǎng)低迷遠(yuǎn)甚05年，二手住宅成交首次超過(guò)一手市場(chǎng)兩個(gè)中心獲批，大大刺激上海宏觀經(jīng)濟(jì)南匯并入浦東直接拉升南匯房?jī)r(jià)十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大虹橋、迪斯尼逐步落實(shí)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，通脹壓力積累房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)回暖迅速，房地產(chǎn)投資和交易快速攀升地王頻現(xiàn)，住宅用地價(jià)格呈倍數(shù)增長(zhǎng)豪宅市場(chǎng)成交火爆，市場(chǎng)整體價(jià)格一漲再漲政策面經(jīng)濟(jì)面市場(chǎng)面08年全球金融危機(jī)，09年政府大力扶持，房地產(chǎn)重拾信心，10年調(diào)控防過(guò)熱2010年國(guó)四條、國(guó)11條、上調(diào)準(zhǔn)備金率等政府組合拳連連出擊，抑制樓市過(guò)熱房貸明顯下降房地產(chǎn)投資力度明顯有所下調(diào)部分投資客緊急拋售新鎮(zhèn)供應(yīng)減少，成交量亦下降清退央企：國(guó)資委責(zé)令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企15天退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。土地新政19條：開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)土地保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%等19條土地調(diào)控政策，加大開(kāi)發(fā)商拿地資金。國(guó)十一條

：二套房貸款首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。9·29新政(國(guó)五條)

：首套房貸不分大小均要求首付不得低于30%；二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房和外地購(gòu)房全部停發(fā)房貸；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)等。

第一次加息（10月20日）：央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年存款利率由2.25%提高到2.50%，貸款利率由5.31%提高到5.56%。第二次加息（12月26日）：央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年存款利率由2.50%提高到2.75%，貸款利率由5.56%提高到5.81%。2010.3.182010.3.102010.1.102010.9.29公積金貸款收緊：全面叫停第三套住房公積金貸款，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至5成且利率上浮10%。限外令：境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房，境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。銀行加息：年內(nèi)二兩次加息，也是去年以來(lái)第四加息收縮流動(dòng)性：自2010年，12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由15.5%提升到21.5%的歷史高位全面限購(gòu)：限購(gòu)政策由一線城市向二三線城市蔓延4·17新政(新國(guó)十條)：二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，部分地區(qū)可暫停發(fā)放三套房貸，外地購(gòu)房受到限制等。2010.4.172010.11.32010.11.15201120102011年為中央政府換屆之際，住房作為最大民生問(wèn)題是老一屆政府一直以來(lái)有待攻克的難題，作為新一屆政府，維穩(wěn)和穩(wěn)定民心是首要任務(wù)，樓市的調(diào)控必將加強(qiáng)。一系列針對(duì)樓市的調(diào)控手段反映政府打擊投資、投機(jī)行為，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的堅(jiān)定決心。2011年為政策調(diào)控年，限購(gòu)、限貸、加息、上調(diào)準(zhǔn)備金率、保障性住房成為年度政策關(guān)鍵字……從房地產(chǎn)政策研究中挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)1：一線城市，限購(gòu)成風(fēng)；

三線城市，正值春風(fēng)；機(jī)會(huì)點(diǎn)2：銀根收緊，住宅受限；

省府扶植，商業(yè)抬頭；市場(chǎng)特征與機(jī)會(huì)挖掘4發(fā)展階段:荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，改善型需求開(kāi)始抬頭單位：%GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%萎縮4—5%停滯5—8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型單位：美元近年來(lái)，荊門(mén)房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，吸引眾多外來(lái)知名企業(yè)進(jìn)駐，房?jī)r(jià)歷年保持著較高的增長(zhǎng)速度房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率在20%—30%之間，房?jī)r(jià)上漲速度較快，市場(chǎng)處于高速發(fā)展期；荊門(mén)房?jī)r(jià)在5月份有較大幅度的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在3500元/㎡以上穩(wěn)定運(yùn)行;市場(chǎng)整體供大于求，施工供應(yīng)量與需求量保持著兩旺的態(tài)勢(shì)；荊門(mén)樓市穩(wěn)步發(fā)展，眾多品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，如碧桂園、星球置業(yè)、宏基等；荊門(mén)樓市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大盤(pán)林立，超20萬(wàn)㎡盤(pán)有碧桂園、星球商業(yè)中心、西山林語(yǔ)、葡萄園-城市花園、香格里拉、天鵝山莊、漢通-楚天城、長(zhǎng)龍-中央公園、等；荊門(mén)市場(chǎng)產(chǎn)品主要以小高層和高層為主，低密度住宅較少，存在別墅物業(yè)的樓盤(pán)只有碧桂園、香格里拉等少數(shù)樓盤(pán)；商業(yè)物業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，大型集中式商業(yè)相對(duì)較少；東寶區(qū)掇刀區(qū)西山林語(yǔ)（3600—4000）錦繡紫荊城（3600）公興·城市領(lǐng)域（3500—3600）萬(wàn)豪國(guó)際（未定）葡萄園·城市花園（3800—4000）楓雅麗舍（2700—3000）東澄花園（未定）中建·金象廣場(chǎng)（4000—4400）金地廣場(chǎng)（3600—4000）香格里拉2期·江山閱（4400—5000）天鵝山莊3期（3900—4100）新世界中心（4500—5100）碧水麗園（3650—3950）長(zhǎng)龍·中央公園（4100—4300）大漢龍城（4000—4400）星球商業(yè)中心（4900—5100）億達(dá)世紀(jì)花園4期（3600—3700）半山豪苑2期（4200—4350）飛揚(yáng)·知春里（3400—3750）奧林雅苑（3300—3600）多輝·怡景新城（3000—3200）星源·楚天豪都（3300—3600）楚天城（3600—3800）碧桂園（雙拼4600—5100）從在售樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)看，東寶區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在城市外沿的象山邊緣，且大多處于尾盤(pán)銷售段；掇刀區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在象山大道、虎牙關(guān)大道、深圳大道兩側(cè)，后續(xù)房源量較大；東方雅苑（3500—3600）從樓盤(pán)分布看，隨著荊門(mén)城市規(guī)劃及老城區(qū)用地限制，樓盤(pán)呈現(xiàn)出向外沿發(fā)展和向南城區(qū)（掇刀區(qū)）發(fā)展的態(tài)勢(shì)從存量房盤(pán)點(diǎn)情況看，供求兩旺，掇刀區(qū)開(kāi)始占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)主角2011年市場(chǎng)供應(yīng)65.3萬(wàn)㎡，銷售50.7萬(wàn)㎡。市場(chǎng)新增供應(yīng)量及市場(chǎng)去化量均保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，市場(chǎng)供求比處于合理水平。目前市場(chǎng)存量房11812套，122.67萬(wàn)㎡，其中住宅存量房7161套。今年新增存量房4013套，合計(jì)45.32萬(wàn)㎡；年初轉(zhuǎn)結(jié)存量房7799套，合計(jì)77.36萬(wàn)㎡。掇刀區(qū)存量房5417套，住宅存量3489套，東寶區(qū)存量房4486套，住宅存量2500套，屈家?guī)X存量房1909套，住宅存量1172套。項(xiàng)目項(xiàng)目情況西山林語(yǔ)38萬(wàn)方，一期15萬(wàn)平，2011年5月開(kāi)盤(pán)，8月加推，一期銷售四成錦秀·紫荊城30萬(wàn)方，二期小高層4月28日開(kāi)盤(pán)，剩少量房源，百合苑37#，38#樓7月28日開(kāi)盤(pán)葡萄園·城市花園60萬(wàn)方，聽(tīng)濤居7月23日開(kāi)盤(pán)，銷售兩成凱凌·香格里拉38.8萬(wàn)方，分三期開(kāi)發(fā)，一期交房，二期江山閱140套7月17日開(kāi)盤(pán)，銷售三成天鵝山莊25萬(wàn)方，一二期10萬(wàn)方已建成，三期30—32#樓165套7月16日開(kāi)盤(pán)，銷售兩成長(zhǎng)龍·中央公園22萬(wàn)方，梅、蘭、竹、菊四個(gè)組團(tuán)，多層梅園9月份開(kāi)盤(pán)，蘭園單位尾盤(pán)在售星球商業(yè)中心30萬(wàn)方，住宅15萬(wàn)，商業(yè)15萬(wàn)，剩余200套在售大漢龍城5萬(wàn)方，5月28日開(kāi)盤(pán)，銷售兩成左右怡景新城二期15萬(wàn)方，前期已售罄，二期預(yù)計(jì)9月推出東方雅苑5萬(wàn)方，10年12月8日開(kāi)盤(pán)，銷售6成公興·城市領(lǐng)域3.4萬(wàn)方，4月30日開(kāi)盤(pán)，銷售4城萬(wàn)豪國(guó)際四期100套認(rèn)籌中楓雅麗舍6.5萬(wàn)方，7月10日，8月7日開(kāi)盤(pán)，銷售7成東澄花園13.6萬(wàn)方，6#、7#開(kāi)盤(pán)在即中建·金象廣場(chǎng)5.57萬(wàn)方，一期售罄，二期年底開(kāi)盤(pán)新世界中心8萬(wàn)方，1月16日開(kāi)盤(pán)，銷售5成碧水麗園9.4萬(wàn)方，銷售6成奧林雅苑5.8萬(wàn)方，一期售罄，二期明年初開(kāi)盤(pán)星源·楚天豪都8.25萬(wàn)方，前期已售罄，二期年底推半山豪苑2期10.6萬(wàn)方，二期銷售6城從未來(lái)供應(yīng)態(tài)勢(shì)看，大盤(pán)供應(yīng)占主角，小盤(pán)數(shù)量眾多項(xiàng)目<40405060708090100110120130140150160170180190>190西山林語(yǔ)

錦秀·紫荊城

葡萄園·城市花園

凱凌·香格里拉

天鵝山莊

長(zhǎng)龍·中央公園

星球商業(yè)中心

大漢龍城

怡景新城二期

東方雅苑

公興·城市領(lǐng)域

萬(wàn)豪國(guó)際

東澄花園

中建·金象廣場(chǎng)

金地廣場(chǎng)

新世界中心

碧水麗園

飛揚(yáng)·知春里

奧林雅苑

星源·楚天豪都

半山豪苑2期

從在售房源戶型結(jié)構(gòu)看，供應(yīng)產(chǎn)品集中在80—130平，同質(zhì)化嚴(yán)重，高檔別墅產(chǎn)品成空缺個(gè)盤(pán)表現(xiàn)（漢通·楚天城）漢通·楚天城開(kāi)發(fā)商：荊門(mén)漢通置業(yè)

價(jià)格：3800元/㎡樓盤(pán)地址：掇刀區(qū)壓碑堰路西側(cè)

占地：1613.79畝，一期281250㎡建面：200萬(wàn)方，一期555851.52㎡（其中地下室建筑面積109452.0㎡，建筑計(jì)容總面積446399.52㎡）。規(guī)劃要點(diǎn)：一期包括18F住宅19棟、11+1F住宅20棟、低層住宅19棟、多層洋房住宅19棟、公寓樓一棟；配套的教育設(shè)施有幼兒園；管理設(shè)施有居委會(huì)、物業(yè)管理；配套的服務(wù)設(shè)施有：商業(yè)樓、商業(yè)街、地下停車(chē)場(chǎng)、衛(wèi)生站、變電所、調(diào)壓站、垃圾站等服務(wù)設(shè)施。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二批單位110套即將在9月份開(kāi)盤(pán)戶型：108－１３4平米

銷售情況：前期房源售罄，二期100多套9月份推出，現(xiàn)認(rèn)籌登記中主要賣(mài)點(diǎn)：市政配套豐富、超級(jí)大盤(pán)、錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)營(yíng)銷活動(dòng)：3萬(wàn)元認(rèn)籌金，優(yōu)惠政策未定選擇理由：距離本案最近，為城市西拓代表樓盤(pán)之一。項(xiàng)目啟示：城市西拓利好；200萬(wàn)方造城運(yùn)動(dòng)；配套先行，華僑城開(kāi)發(fā)模式；產(chǎn)品創(chuàng)新，首創(chuàng)錯(cuò)層產(chǎn)品；開(kāi)發(fā)商品牌尚可。個(gè)案表現(xiàn)（星球商業(yè)中心）星球商業(yè)中心開(kāi)發(fā)商：湖北荊門(mén)星球置業(yè)

價(jià)格：4900元/㎡樓盤(pán)地址：荊門(mén)掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道星球路18號(hào)

占地：77450m2

建面：30萬(wàn)㎡，其中商業(yè)15萬(wàn)㎡，住宅15萬(wàn)㎡（1038戶）規(guī)劃要點(diǎn)：集大型商業(yè)購(gòu)物中心、高檔住宅、五星級(jí)酒店、城市最大節(jié)慶廣場(chǎng)于一體，是荊門(mén)史上最大規(guī)模城市綜合體工程開(kāi)盤(pán)時(shí)間：多層梅園組團(tuán)214套9月份開(kāi)盤(pán)，戶型：122和134平米帶入戶花園的三房?jī)蓮d銷售情況：15號(hào)樓正熱銷，上半年開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目整體剩余200套房源，滯銷房源主要為158大戶型以及部分高樓層單價(jià)高和14、24樓層號(hào)碼不好單位。主要賣(mài)點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)模式、一站式商業(yè)航母、品質(zhì)感強(qiáng)、整體規(guī)劃好、戶型贈(zèng)送較多、星球品牌。營(yíng)銷活動(dòng)：一次性99，按揭98選擇理由：掇刀區(qū)30萬(wàn)城市綜合體開(kāi)發(fā)，與本案相近。項(xiàng)目啟示：荊門(mén)首個(gè)一站式商業(yè)航母項(xiàng)目,集大型商業(yè)中心、高檔住宅、五星級(jí)酒店、城市節(jié)慶廣場(chǎng)于一體的城市綜合體；萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)模式；星球品牌、規(guī)模尚可；山景資源利用。個(gè)案表現(xiàn)（凱凌·香格里拉）凱凌·香格里拉開(kāi)發(fā)商：荊門(mén)市凱凌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

價(jià)格：4500元/㎡樓盤(pán)地址：天鵝廣場(chǎng)四干渠西側(cè)占地：248805m2

建面：35萬(wàn)㎡（2753戶）規(guī)劃要點(diǎn)：項(xiàng)目整個(gè)地塊位于天鵝廣場(chǎng)西側(cè)，分三期開(kāi)發(fā)５０００平方米大型會(huì)所一棟。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期140套7月份開(kāi)盤(pán)戶型：130平米三房七層電梯洋房銷售情況：熱銷中，項(xiàng)目整體剩余80套房源，滯銷房源主要為部分高樓層單價(jià)高和個(gè)別景觀不良單位。主要賣(mài)點(diǎn)：位于市中心旁、配套豐富、7層電梯洋房設(shè)計(jì)、市中心低密度高綠化超級(jí)大盤(pán)。營(yíng)銷活動(dòng)：一次性99，按揭98項(xiàng)目啟示：荊門(mén)首席7層電梯花園洋房;品牌開(kāi)發(fā)商；城市中央低密度高綠化超級(jí)大盤(pán)；打造荊門(mén)第一山景豪宅。選擇理由：35萬(wàn)低密度超級(jí)大盤(pán)，與未來(lái)城市中心的本案相媲美。個(gè)案表現(xiàn)（西山林語(yǔ)）西山林語(yǔ)開(kāi)發(fā)商：湖北洋豐逸居置業(yè)股份有限公司

價(jià)格：4000元/㎡樓盤(pán)地址：荊門(mén)市白龍山新村1號(hào)占地：21萬(wàn)m2

建面：38萬(wàn)㎡（1352戶）規(guī)劃要點(diǎn)：項(xiàng)目分為瑞景苑、賞景苑、慧景苑、御景苑、觀景苑、峰景苑、麗景苑、翠景苑等8大景觀住宅組團(tuán)；設(shè)計(jì)了多層、小高層、高層、花園洋房、別墅、學(xué)生公寓等3000余戶80—300平米的各面積的戶型及大型商務(wù)會(huì)所、幼兒園等配套建筑。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：西山林語(yǔ)麗景苑、龍泉公寓5月1日開(kāi)盤(pán)戶型:80—300平米的各面積的戶型銷售情況：滯銷房源主要為少量復(fù)式產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)：先天地理優(yōu)勢(shì)，配合精品歐式建筑，遠(yuǎn)可俯瞰全城，近可飽覽無(wú)敵山林美景，是荊門(mén)城市中心鬧中取靜的絕版生態(tài)園林社區(qū)！營(yíng)銷活動(dòng)：一次性99，按揭98選擇理由：山地大盤(pán)，產(chǎn)品類別豐富，與本案類似項(xiàng)目啟示：1公里生活圈，坐擁地利之便，坐享各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源，精品歐式建筑，無(wú)敵山林美景，城市中心鬧中取靜的絕版生態(tài)園林社區(qū)！客戶分析：地緣客戶為主，客戶出現(xiàn)以兩房、三房為主，高品質(zhì)樓盤(pán)客戶需求大面積戶型也逐漸增多。荊門(mén)樓盤(pán)主要分布在三個(gè)板塊：東寶象山板塊、虎牙關(guān)大道板塊、深圳大道板塊，各板塊客戶地緣性質(zhì)較強(qiáng)；虎牙關(guān)大道板塊為目前荊門(mén)高檔居住板塊；客戶置業(yè)特征：以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主，跨區(qū)域置業(yè)較少，且僅以簡(jiǎn)單的價(jià)吸引為驅(qū)動(dòng)，客戶表現(xiàn)出對(duì)城市中心的強(qiáng)烈向心力；置業(yè)年齡特征：兩房置業(yè)年齡兩房置業(yè)者年齡在25—34歲為主；三房以上置業(yè)者年齡在35—45歲為主；別墅類產(chǎn)品置業(yè)者年齡在39—55歲為主。置業(yè)能力特征：八成購(gòu)房者支付能力在30萬(wàn)以內(nèi)，支付能力有限；但有少數(shù)高端客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)。面積需求特征：以90—110㎡和110—120㎡的三房為主，其次為80—90㎡的兩房，主流戶型需求依次是3*2*1,2*2*1,3*2*2為主。少部分客戶需求高端品質(zhì)大盤(pán)，面積在160㎡以上。表明客戶朝兩極分化，大部分在注重住房地段、功能的同時(shí)，關(guān)注總價(jià)高低。有少部分客戶強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)品質(zhì)，追求身份的認(rèn)同感。置業(yè)目的特征：8成以上客戶已擁有住房，改善型需求很強(qiáng)。東寶組團(tuán)：東寶為主，原住民、個(gè)體戶、私企業(yè)主虎牙關(guān)大道組團(tuán)：東寶和掇刀客戶為主，高檔自住客、投資客深圳大道大道組團(tuán)：掇刀客戶為主，原住民、進(jìn)城農(nóng)民、園區(qū)打工者從住宅房地產(chǎn)特征研究中挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)1：供求兩旺，樓價(jià)猛漲；機(jī)會(huì)點(diǎn)2：名企進(jìn)駐，大盤(pán)崛起；機(jī)會(huì)點(diǎn)3：同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，別墅空白；機(jī)會(huì)點(diǎn)4：掇刀雄起，東寶漸靡；機(jī)會(huì)點(diǎn)5：地緣需求，價(jià)格驅(qū)動(dòng)；機(jī)會(huì)點(diǎn)6：個(gè)案有先，開(kāi)發(fā)有底。荊門(mén)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、1個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、5個(gè)商業(yè)片區(qū)和20個(gè)社區(qū)商業(yè)點(diǎn)的四級(jí)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)中心級(jí)別主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心由中天街、象山一路、長(zhǎng)寧大道、北門(mén)路所圍合形成的商業(yè)圈內(nèi)，由集都市休閑、旅游購(gòu)物、文化娛樂(lè)為一體的中天街商業(yè)步行街、現(xiàn)代化的購(gòu)物中心、百貨店、新華書(shū)店、精品專賣(mài)店和專業(yè)店等構(gòu)成。1個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心由深圳大道與虎牙關(guān)大道相交接所形成的商業(yè)圈，作為對(duì)城市發(fā)展所需商貿(mào)體系的配套完善，集中發(fā)展由現(xiàn)代購(gòu)物中心、大型百貨超市、文化娛樂(lè)、電子商務(wù)、旅游服務(wù)等商貿(mào)設(shè)施。5個(gè)片區(qū)商業(yè)中心金蝦路與象山三路交叉口為核心的區(qū)域；月亮湖路與白廟路交叉口為核心的區(qū)域；月亮湖路中段為核心的區(qū)域；花園路與新城路交叉口為核心的區(qū)域；龍井路與金南一路交叉口為核心的區(qū)域。特色商業(yè)街規(guī)劃（已有）中天街商業(yè)步行街、工商街美食一條街、月亮湖路建筑材料一條街、?；勐肺幕粭l街、長(zhǎng)寧大道南端電腦一條街、長(zhǎng)寧大道北端通訊電器一條街、南臺(tái)路日雜五金一條街、虎牙關(guān)大道建筑材料一條街、老萊路商品一條街、金蝦南路精品服飾一條街。近遠(yuǎn)期內(nèi)我市將重點(diǎn)建設(shè)和完善具有鮮明特色商業(yè)影響力的8條特色街，分別為：九淵路美食一條街、漢正街商業(yè)步行一條街、名泉路美食一條街、金南路文化一條街、龍井建筑材料一條街、白廟路南美食一條街、虎牙關(guān)大道西電腦一條街、虎牙關(guān)大道北汽車(chē)銷售一條街中天街商圈虎牙關(guān)商圈荊門(mén)市商圈分布圖中天街商圈：東方百貨大廈（南樓+北樓）；荊門(mén)中商百貨（百貨商場(chǎng)+平價(jià)超市）；新金城（金城時(shí)代+金城大廈）；東方家電；金地廣場(chǎng)；中天街商業(yè)步行街；百盛鞋城；荊門(mén)華隆小商品批發(fā)市場(chǎng)；雅斯購(gòu)物廣場(chǎng)；大同服飾城；王子鞋城；虎牙關(guān)商圈：星球商業(yè)中心；大漢龍城商業(yè)街；掇刀五星建材大市場(chǎng)；荊門(mén)市港澳零關(guān)稅批發(fā)城；掇刀義烏市場(chǎng)；掇刀招商城；荊門(mén)市商圈特征：市級(jí)商圈+區(qū)級(jí)商圈中天街商圈歷史最為悠久，商業(yè)飽和度大，市場(chǎng)輻射廣；商業(yè)物業(yè)體量巨大，業(yè)態(tài)涵蓋服飾、美食、百貨等；荊門(mén)主要消費(fèi)場(chǎng)所，主要消費(fèi)群體為本地居民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)荊門(mén)主要商圈虎牙關(guān)商圈新興發(fā)展商圈，發(fā)展尚不成熟，市場(chǎng)輻射面??；深圳大道主要以建材、小商品等批發(fā)市場(chǎng)為主；虎牙關(guān)大道以星球商業(yè)中心啟動(dòng)為契機(jī)打造首個(gè)shoppingmall;是荊門(mén)掇刀區(qū)未來(lái)主要消費(fèi)場(chǎng)所，主要消費(fèi)群體為掇刀當(dāng)?shù)鼐用?、周邊居住小區(qū)、工業(yè)園區(qū)職工等。荊門(mén)市主要商圈概況：傳統(tǒng)商圈PK新興商圈荊門(mén)市商圈比較分析：傳統(tǒng)商圈PK新興商圈商圈中天街商圈虎牙關(guān)商圈知名度高一般發(fā)展歷史形成早，商圈成熟2001年后快速發(fā)展商業(yè)定位中低檔+中高檔中高檔主要形式大型商場(chǎng)綜合經(jīng)營(yíng)+商業(yè)步行街shoppingmall+專業(yè)市場(chǎng)+社區(qū)商鋪主營(yíng)業(yè)態(tài)服裝、鞋類、珠寶等生活用品、建材交通條件便利便利消費(fèi)特征綜合購(gòu)物主要消費(fèi)群體荊門(mén)低、中、高消費(fèi)群體掇刀消費(fèi)群體租金水平40—180元/月30—60元/月荊門(mén)市大型百貨商場(chǎng)研究——東方百貨東方百貨(南樓+北樓)位置：東寶區(qū)長(zhǎng)寧大道、解放路和北門(mén)路交界處；開(kāi)業(yè)時(shí)間：1997年9月；2009年擴(kuò)建；營(yíng)業(yè)面積：40000平方米；檔次：中低檔年銷售額：4.5億元員工數(shù)量：1200人業(yè)態(tài)組合：（北樓）B1：手機(jī)數(shù)碼/文化用品/健身器材；F1：化妝品/東方超市/VIP客服中心；F2：男女皮鞋/箱包皮件/休閑飲吧；F3：精品男裝；F4：運(yùn)動(dòng)休閑裝/時(shí)尚男裝；F5：精品女裝；F6：少淑女裝/名品女裝；F7：平價(jià)服飾廣場(chǎng)（南樓）F1：黃金鉑金/名表/黃金加工/手表維修；F2：鉆石/翡翠/銀飾；F3：床品/羊毛衫/家居用品；F4：針織內(nèi)衣/精品羊絨；F5：童裝/嬰兒用品；F6：童鞋/玩具/室內(nèi)外游樂(lè)場(chǎng)/休閑飲吧；F7：黨委辦公室荊門(mén)市大型百貨商場(chǎng)研究——新金城新金城(金城時(shí)代+金城大廈)位置：北門(mén)路30號(hào)；開(kāi)業(yè)時(shí)間：1996年；檔次：中高檔營(yíng)業(yè)面積：46000平方米；年銷售額：6.0億元員工數(shù)量：2000人業(yè)態(tài)組合：（金城時(shí)代）B1：停車(chē)場(chǎng)；F1：黃金/珠寶/化妝品/鐘表/皮鞋；F2：商務(wù)休閑裝/時(shí)尚休閑裝/正裝；F3：流行少女裝/時(shí)尚淑女裝；F4：精品女裝/時(shí)尚女裝/飾品；F5：運(yùn)動(dòng)裝/運(yùn)動(dòng)鞋/健身器材；F6：童裝/童鞋/童車(chē)/電玩；F7：粵菜/湘菜/川菜/地方菜。（金城大廈）F1：食品/日雜/煙酒/茶葉/藥品；F2：男士正裝/休閑裝/皮鞋皮具；F3：成熟女裝/時(shí)尚女裝/飾品；F4：床上用品/羊毛衫/內(nèi)衣；F5：家電通訊/大眾服飾/羽絨天地荊門(mén)市大型百貨商場(chǎng)研究——荊門(mén)中商百貨荊門(mén)中商百貨(百貨+大賣(mài)場(chǎng))位置：中天街天鵝廣場(chǎng)；開(kāi)業(yè)時(shí)間：2001年；檔次：中低檔營(yíng)業(yè)面積：17000平方米；年銷售額：——億元員工數(shù)量：1057人業(yè)態(tài)組合：（平價(jià)超市）+（百貨）F1：小家電/數(shù)碼名表/時(shí)尚女鞋/黃鉑金/珠寶/化妝品/香水；F2：男士用品/男鞋/精品皮具/商務(wù)男裝/時(shí)尚男裝；F3：少女裝/淑女裝/精品女裝/知性女裝/潮流飾品；F4：童裝童鞋/床上用品/蜜衣/都市休閑/國(guó)際國(guó)內(nèi)運(yùn)用荊門(mén)市主要商業(yè)街街區(qū)研究——中天街商圈中天街與象山大道交界處80—100元/㎡.月中段：150—280元/㎡.月白云路交匯100—150元/㎡.月?；勐放c象山大道交界處60—80元/㎡.月中段80—100元/㎡.月金蝦路中天街交匯處100—200元/㎡.月中天街商圈以服飾、商城、金融為主，租金60—280元/㎡.月?；菥频赅]局運(yùn)動(dòng)服飾中商百貨金伯利鉆石婚紗攝影業(yè)態(tài)占比商城20%服飾20%鞋類10%餐飲5%教育5%婚紗攝影5%藥店5%金融20%其他10%合計(jì)100%東方百貨農(nóng)業(yè)銀行東方家電大廈農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)銀行新華書(shū)店大同酒店雅斯購(gòu)物廣場(chǎng)攝影銀行農(nóng)業(yè)銀行?；葜袑W(xué)咖啡鞋城南熏門(mén)藥房服飾服飾荊門(mén)市主要商業(yè)街街區(qū)研究——月亮湖路、長(zhǎng)寧路街區(qū)五金、建材為主，租金40—60元/㎡.月五金裝飾建材荊門(mén)商業(yè)城45—60元/㎡.月40—60元/㎡.月30—40元/㎡.月50—80元/㎡.月40—50元/㎡.月長(zhǎng)寧路五金電器占比80%與象山大道一路交界處50—80元/㎡.月中段：40—50元/㎡.月月亮湖路裝飾建材占比90%與白云大道交界處45—60元/㎡.月中段40—50元/㎡.月荊門(mén)商業(yè)城百貨批發(fā)100%外街40—60元/㎡.月內(nèi)街30—40元/㎡.月月亮湖路和長(zhǎng)寧路屬于次級(jí)商圈，以五金電器和裝飾建材為主要業(yè)態(tài)，租金水平40—60元/㎡.月，次級(jí)商圈主要以細(xì)分的行業(yè)市場(chǎng)為集群產(chǎn)生規(guī)模，租金價(jià)格與集群成熟度有關(guān)。虎牙關(guān)大道汽車(chē)銷售美容占比80%35—40元/㎡.月星球商業(yè)中心裝飾建材占比90%40—50元/㎡.月社區(qū)高檔商業(yè)、集中式商業(yè)未開(kāi)張金銀島建材城百貨批發(fā)100%40—60元/㎡.月掇刀區(qū)屬于外圍商圈，距離老城區(qū)遠(yuǎn)，人口密度較小，商圈不夠成熟，租金水平在35—50元/㎡.月左右，隨著荊門(mén)經(jīng)濟(jì)中心不斷南移，其租金水平在不斷提高。荊門(mén)市主要商業(yè)街街區(qū)研究——掇刀區(qū)零散街區(qū)汽車(chē)美容、建材/小商品為主，租金35—50元/㎡.月金銀島建材城星球商業(yè)中心汽車(chē)美容35-40元/㎡·月40-45元/㎡·月40-50元/㎡·月荊門(mén)市在售商業(yè)研究——售價(jià)水平8000~15000荊門(mén)在售商鋪價(jià)格集中在8000—15000元/㎡，主要以社區(qū)商鋪為主；專業(yè)市場(chǎng)商鋪價(jià)格4000—5000元/㎡，市中心商鋪可破3萬(wàn)大關(guān)從商業(yè)房地產(chǎn)特征研究中挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)1：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，現(xiàn)狀集中；機(jī)會(huì)點(diǎn)2：新舊商圈，舊飽新靡；機(jī)會(huì)點(diǎn)3：百貨超市，量少牌土；機(jī)會(huì)點(diǎn)4：星球商業(yè)，shoppingmall；機(jī)會(huì)點(diǎn)5：沃爾瑪駐，新格局創(chuàng)。荊門(mén)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究——發(fā)展階段萌芽階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段動(dòng)因：辦公需要表現(xiàn)形式：住宅改辦公客戶：草率型企業(yè)產(chǎn)品：住宅/商住樓客戶關(guān)注點(diǎn)：無(wú)寫(xiě)字樓處于萌芽階段，以住宅、商住樓形式存在.成熟階段動(dòng)因：改善環(huán)境表現(xiàn)形式：住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公客戶：成長(zhǎng)型中小企業(yè)產(chǎn)品：第一代商務(wù)公寓客戶關(guān)注點(diǎn)：位置/價(jià)格/交通/使用成本動(dòng)因：追求形象表現(xiàn)形式：純商務(wù)形象客戶：迅速發(fā)展中小企業(yè)/初具規(guī)模企業(yè)產(chǎn)品：純寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)客戶關(guān)注點(diǎn)：位置/配套/硬件/商務(wù)氛圍動(dòng)因：需求多樣化表現(xiàn)形式：客戶價(jià)值多元客戶：各種類型企業(yè)產(chǎn)品：純寫(xiě)字樓與新一代商務(wù)公寓并存客戶關(guān)注點(diǎn)：地段/服務(wù)/軟環(huán)境/健康、風(fēng)景荊門(mén)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究——分布特征中天街工商街路段

海智路轉(zhuǎn)盤(pán)處

白云大道

新一佳超市附近

文化宮附近中天街—工商街路段金凱大廈凱凌紫竹苑金地廣場(chǎng)吉興大廈等?；勐忿D(zhuǎn)盤(pán)處華僑大廈國(guó)際天香白龍社區(qū)等新一佳超市附近金象小區(qū)等；白云大道附近現(xiàn)代花園錦繡江南新世界中心等荊門(mén)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究——產(chǎn)品特征金凱大廈１５層的商住兩用房２—４層為寫(xiě)字樓，５—１５層為住宅樓。５—８層住宅改寫(xiě)字樓。錦繡江南一二樓為寫(xiě)字樓，３樓為賓館，４樓以上為商品房帝豪大廈1—4層為商業(yè)三四層為辦公樓。御景天城１－３層為商場(chǎng)，４－５層為酒店，６層為寫(xiě)字樓，７－２７層為居住樓新世界中心1-5層商務(wù)辦公，6-26是住宅建筑荊門(mén)還沒(méi)有比較大型的、集中的商業(yè)辦公專用寫(xiě)字樓，只有商住兩用的樓盤(pán)，比如山水龍城、金凱大廈、華僑大廈等，寫(xiě)字樓在物業(yè)、功能配備等硬軟件方面都難以匹配商住兩用荊門(mén)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究——市場(chǎng)需求銀行、保險(xiǎn)、政府機(jī)關(guān)等單位均有自建寫(xiě)字樓；目前出租寫(xiě)字樓主要集中在律師、化妝品、女性美容、食品保健等行業(yè)未來(lái)商貿(mào)、金融、咨詢、ＩＴ等新興行業(yè)的不斷發(fā)展，需求強(qiáng)大商貿(mào)金融IT咨詢新興行業(yè)不斷發(fā)展律師化妝品美容食品保健市場(chǎng)需求格局未來(lái)目前從寫(xiě)字樓特征研究中挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)1：萌芽階段，潛力巨大；機(jī)會(huì)點(diǎn)2：商住兩用，缺乏純粹；機(jī)會(huì)點(diǎn)3：功能缺失，弊端已現(xiàn)；機(jī)會(huì)點(diǎn)4：行業(yè)漸善，需求漸多；荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——分布特征老城區(qū)板塊星球商業(yè)中心附近虎牙關(guān)大道與深圳大道交界附近百度一下荊門(mén)酒店主要分布在老城區(qū)（東寶區(qū)）板塊、星球商業(yè)中心板塊、虎牙關(guān)大道與深圳大道交界處板三個(gè)區(qū)域；老城區(qū)板塊:荊一快捷酒店/天和人緣酒店/金富德酒店加州公寓酒店/大同商務(wù)酒店/香格里拉盈豐酒店/奧龍商務(wù)酒店/華僑賓館/五月花商務(wù)酒店……星球商業(yè)中心附近：飛龍賓館/新南方酒店/聯(lián)欣賓館/金鳳苑酒店/經(jīng)典賓館/頂尚花賓館/玉泉山賓館……虎牙關(guān)大道與深圳大道交界附近：金王子大酒店/常發(fā)大酒店/掇刀賓館/東方酒店/萊富賓館/凱麗大酒店/一夜賓館/清靜賓館/三合酒店/龍逸賓館….酒店多如繁星,星級(jí)酒店主要位于旅游景點(diǎn)區(qū)，郊區(qū)位置荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——房型研究酒店房型面積武漢格林豪泰酒店大床房A24大床房B24標(biāo)準(zhǔn)間24套房45豪華套房80鐘祥東方國(guó)際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間25標(biāo)準(zhǔn)間（帶電腦）25豪華單間25豪華單間（帶電腦）25行政套房32商務(wù)套房50總統(tǒng)套房189荊門(mén)華僑賓館行政雙人房16行政單人房14豪華雙人房20行政套人房30荊門(mén)避暑山莊國(guó)賓酒店田園標(biāo)間30田園單間30湖景標(biāo)間30湖景單間30情侶房35田園套房70海逸城市酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間25鐘祥莫愁湖國(guó)際大酒店豪華山景標(biāo)間20豪華湖景標(biāo)間20商務(wù)山景標(biāo)間20商務(wù)湖景單間20商務(wù)湖景標(biāo)間20荊門(mén)金王子大酒店豪華單人間（無(wú)早）22-25豪華標(biāo)準(zhǔn)間（無(wú)早）22-25豪華單人間22-25豪華標(biāo)準(zhǔn)間22-25商務(wù)套房35荊門(mén)財(cái)富酒店普通標(biāo)間26普通單間26商務(wù)大床房26休閑房26休閑房小套42休閑房套55小豪套150大豪套170荊門(mén)碧桂園鳳凰酒店高級(jí)大床房20高級(jí)雙床房28豪華大床房30豪華雙床房30豪華套房40-50商務(wù)套房40-50兩房別墅200四房別墅300八房別墅300荊門(mén)國(guó)際大酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間30普通單人間30豪華標(biāo)準(zhǔn)間30豪華單人間30普通間面積20—30平，情侶房/休閑房面積35—40平，套房面積40—50平，豪華房、總統(tǒng)套房、別墅房量較少，面積普遍在150平以上荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——床型研究酒店房型床型武漢格林豪泰酒店大床房A大床1.5米大床房B大床1.8米標(biāo)準(zhǔn)間雙床1.2米套房大床1.8米豪華套房大床1.8米鐘祥東方國(guó)際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間雙床1.2米標(biāo)準(zhǔn)間（帶電腦）雙床1.2米豪華單間圓床直徑2.1米豪華單間（帶電腦）圓床直徑2.1米行政套房雙床1.2米商務(wù)套房大床1.8米總統(tǒng)套房大床1.8米荊門(mén)華僑賓館行政雙人房雙床1.2米行政單人房大床1.5米豪華雙人房雙床1.2米行政套人房大床2米荊門(mén)避暑山莊國(guó)賓酒店田園標(biāo)間雙床1.1米田園單間大床1.5米湖景標(biāo)間雙床1.1米湖景單間大床1.5米情侶房圓床直徑1.5米田園套房大床2.0米海逸城市酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間雙床1.0米鐘祥莫愁湖國(guó)際大酒店豪華山景標(biāo)間雙床1.2米豪華湖景標(biāo)間雙床1.2米商務(wù)山景標(biāo)間雙床1.2米商務(wù)湖景單間大床1.8米商務(wù)湖景標(biāo)間雙床1.2米荊門(mén)金王子大酒店豪華單人間（無(wú)早）大床1.8米豪華標(biāo)準(zhǔn)間（無(wú)早）雙床1.2米豪華單人間大床1.8米豪華標(biāo)準(zhǔn)間雙床1.2米商務(wù)套房大床2.0米荊門(mén)財(cái)富酒店普通標(biāo)間雙床1.2米普通單間大床1.5米商務(wù)大床房大床1.5米休閑房大床1.5米休閑房小套大床1.8米休閑房套大床1.8米小豪套大床1.8米大豪套大床1.8米荊門(mén)碧桂園鳳凰酒店高級(jí)大床房大床1.5米高級(jí)雙床房雙床1.2米豪華大床房大床1.8米豪華雙床房雙床1.2米豪華套房大床1.8米商務(wù)套房大床1.8米兩房別墅雙床1.8米四房別墅四張大床1.8米八房別墅八張大床1.8米荊門(mén)國(guó)際大酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間雙床1.2米普通單人間大床1.8米豪華標(biāo)準(zhǔn)間雙床1.2米豪華單人間大床1.8米標(biāo)間雙人房小床1.2米，單人房大床1.5米，套房大床1.8米，豪華套房大床2.0米，圓床2.1米，以標(biāo)間小床和單人房大床為主流。荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——房?jī)r(jià)研究普通間170—200元，大床房/休閑房/套房250—300元，豪華房一般在400元以上，大多可加床，加床價(jià)格80—100元酒店房型價(jià)格武漢格林豪泰酒店大床房A169大床房B188標(biāo)準(zhǔn)間207套房283豪華套房587鐘祥東方國(guó)際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間168標(biāo)準(zhǔn)間（帶電腦）188豪華單間238豪華單間（帶電腦）258行政套房318商務(wù)套房458總統(tǒng)套房3500荊門(mén)華僑賓館行政雙人房198行政單人房198豪華雙人房228行政套人房318荊門(mén)避暑山莊國(guó)賓酒店田園標(biāo)間358田園單間358湖景標(biāo)間398湖景單間398情侶房458田園套房598海逸城市酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間140鐘祥莫愁湖國(guó)際大酒店豪華山景標(biāo)間258豪華湖景標(biāo)間258商務(wù)山景標(biāo)間378商務(wù)湖景單間393商務(wù)湖景標(biāo)間418荊門(mén)金王子大酒店豪華單人間（無(wú)早）188豪華標(biāo)準(zhǔn)間（無(wú)早）208豪華單人間248豪華標(biāo)準(zhǔn)間268商務(wù)套房428荊門(mén)財(cái)富酒店普通標(biāo)間200普通單間200商務(wù)大床房232休閑房232休閑房小套260休閑房套280小豪套1160大豪套1520荊門(mén)碧桂園鳳凰酒店高級(jí)大床房288高級(jí)雙床房338豪華大床房388豪華雙床房388豪華套房1060商務(wù)套房1680兩房別墅2380四房別墅3380八房別墅4880荊門(mén)國(guó)際大酒店普通標(biāo)準(zhǔn)間228普通單人間228豪華標(biāo)準(zhǔn)間268豪華單人間268荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——附加選擇研究自助早餐大多酒店均有自助早餐服務(wù)，住客可自住選擇消費(fèi)，大多租房時(shí)附加在房費(fèi)中，大多自助早餐價(jià)格在20元以下，部分高檔星級(jí)酒店自助早餐價(jià)格在25元以上。酒店服務(wù)項(xiàng)目武漢格林豪泰酒店商務(wù)中心服務(wù)/大堂免費(fèi)報(bào)紙/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)鐘祥東方國(guó)際大酒店大堂吧/禮賓服務(wù)/樓層管家服務(wù)/大堂免費(fèi)報(bào)紙/會(huì)議廳/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/出租車(chē)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)荊門(mén)華僑賓館商務(wù)中心服務(wù)/會(huì)議廳/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/免費(fèi)旅游交通圖荊門(mén)避暑山莊國(guó)賓酒店大堂免費(fèi)報(bào)紙/多功能廳/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/郵政服務(wù)/商場(chǎng)/理發(fā)美容室/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/一次性帳單結(jié)帳/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/無(wú)線上網(wǎng)公共/免費(fèi)旅游交通圖荊門(mén)海逸城市酒店會(huì)議廳/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/洗衣服務(wù)/一次性帳單結(jié)帳/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/自動(dòng)取款機(jī)鐘祥莫愁湖國(guó)際大酒店商務(wù)中心服務(wù)/會(huì)議廳/外幣兌換/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/商場(chǎng)/理發(fā)美容室/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/無(wú)線上網(wǎng)公共區(qū)荊門(mén)金王子大酒店商務(wù)中心服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/叫醒服務(wù)荊門(mén)財(cái)富酒店商務(wù)中心服務(wù)/大堂吧/禮賓服務(wù)/大堂免費(fèi)報(bào)紙/多功能/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/免費(fèi)旅游交通圖荊門(mén)碧桂園鳳凰酒店商務(wù)中心服務(wù)/大堂吧/大堂免費(fèi)報(bào)紙/多功能廳/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/郵政服務(wù)/汽車(chē)租賃服務(wù)/專職行李員/洗衣服務(wù)/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/無(wú)線上網(wǎng)公共區(qū)/免費(fèi)旅游交通圖荊門(mén)國(guó)際大酒店商務(wù)中心服務(wù)/會(huì)議廳/外幣兌換/旅游票務(wù)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/郵政服務(wù)/商場(chǎng)/出租車(chē)/洗衣服務(wù)荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——服務(wù)項(xiàng)目研究大多酒店均具有基本的商務(wù)中心、叫醒服務(wù)、免費(fèi)停車(chē)、票務(wù)等基本服務(wù)功能，服務(wù)水準(zhǔn)已達(dá)到相當(dāng)高度。荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——房間設(shè)施研究酒店房間設(shè)施武漢格林豪泰酒店國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/拖鞋/雨傘/24小時(shí)熱水/電熱水壺/免費(fèi)瓶裝水/中央空調(diào)/針線包/有線/衛(wèi)星電視/中央空調(diào)/全部房間吹風(fēng)機(jī)/液晶電視機(jī)/房間內(nèi)圈椅/手動(dòng)窗簾/床具：毛毯或被子鐘祥東方國(guó)際大酒店拖鞋/雨傘/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/4小時(shí)熱水/免費(fèi)瓶裝水/中央空調(diào)/獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)/針線包/有線/衛(wèi)星電視/部分房間小冰箱/單一規(guī)格電源插座/淋浴或者盆浴加淋浴噴頭/中央空調(diào)/全部房間吹風(fēng)機(jī)/部分房間保險(xiǎn)箱/電視機(jī)/房間內(nèi)圈椅/手動(dòng)窗簾/床具/毛毯或被子/免費(fèi)報(bào)紙/免費(fèi)洗漱用品(6樣以上)荊門(mén)華僑賓館國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/國(guó)際長(zhǎng)途電話浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)/分體空調(diào)/吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）荊門(mén)避暑山莊國(guó)賓酒店大堂免費(fèi)報(bào)紙/多功能廳/會(huì)議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機(jī)服務(wù)/免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)/郵政服務(wù)/商場(chǎng)/理發(fā)美容室/前臺(tái)保險(xiǎn)柜/專職行李員/洗衣服務(wù)/一次性帳單結(jié)帳/行李存放服務(wù)/叫醒服務(wù)/無(wú)線上網(wǎng)公共區(qū)/免費(fèi)旅游交通圖荊門(mén)海逸城市酒店國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/拖鞋/雨傘/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)/針線包/收費(fèi)電影/有線/衛(wèi)星電視/房間迷你酒吧/全部房間迷你酒吧/單一規(guī)格電源插座/獨(dú)立的浴缸和淋浴/分體空調(diào)/吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）/電視機(jī)/房間內(nèi)沙發(fā)椅/手動(dòng)窗簾/床具：毛毯或被子/免費(fèi)報(bào)紙（隨叫隨到）/免費(fèi)洗漱用品（6樣以下）鐘祥莫愁湖國(guó)際大酒店國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/拖鞋/雨傘/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/免費(fèi)瓶裝水/中央空調(diào)/獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)/全部房間迷你酒吧荊門(mén)金王子大酒店國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)/全部房間浴衣/全部房間吹風(fēng)機(jī)/免費(fèi)洗漱用品(6樣以上)荊門(mén)財(cái)富酒店國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/國(guó)際長(zhǎng)途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/中央空調(diào)/獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)/遮光窗簾/針線包/有線/衛(wèi)星電視/全部房間迷你酒吧/多種規(guī)格電源插座/中央空調(diào)/全部房間吹風(fēng)機(jī)/全部房間保險(xiǎn)箱/液晶電視機(jī)/房間內(nèi)沙發(fā)椅/床具：鴨絨被荊門(mén)碧桂園鳳凰酒店國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/國(guó)際長(zhǎng)途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/中央空調(diào)/獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)/遮光窗簾/有線/衛(wèi)星電視/全部房間迷你酒吧/全部房間小冰箱/全部房間浴衣荊門(mén)國(guó)際大酒店國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話/國(guó)際長(zhǎng)途電話/拖鞋/浴室化妝放大鏡/24小時(shí)熱水/電熱水壺/免費(fèi)瓶裝水/中央空調(diào)/全部房間浴衣/多種規(guī)格電源插座/淋浴或者盆浴加淋浴噴頭房間設(shè)施完善度較高荊門(mén)市酒店市場(chǎng)研究——餐飲及休閑娛樂(lè)設(shè)施研究酒店餐飲設(shè)施休閑娛樂(lè)武漢格林豪泰酒店中餐廳/茶室棋牌室鐘祥東方國(guó)際大酒店中餐廳/西餐廳/咖啡廳/大堂吧/茶室/限時(shí)送餐服務(wù)卡拉OK廳/棋牌室/按摩室荊門(mén)華僑賓館中餐廳/西餐廳/酒吧/茶室交誼舞廳/卡拉OK廳/棋牌室/按摩室/桑拿浴室/夜總會(huì)荊門(mén)避暑山莊國(guó)賓酒店西餐廳/咖啡廳/大堂吧/茶室/燒烤/限時(shí)送餐服務(wù)棋牌室/桌球室/乒乓球室/日光浴場(chǎng)/網(wǎng)球場(chǎng)/健身室/桑拿浴室/沙灘排球/室內(nèi)游泳池/足浴/籃球荊門(mén)海逸城市酒店中餐廳——鐘祥莫愁湖國(guó)際大酒店中餐廳/西餐廳/咖啡廳/大堂吧/酒吧/限時(shí)送餐服務(wù)卡拉OK廳/棋牌室/桌球室/乒乓球室/網(wǎng)球場(chǎng)/水上運(yùn)動(dòng)/健身室/按摩室/桑拿浴室/足浴/SPA荊門(mén)金王子大酒店中餐廳棋牌室/健身室荊門(mén)財(cái)富酒店中餐廳/咖啡廳/大堂吧——荊門(mén)碧桂園鳳凰酒店中餐廳/西餐廳/咖啡廳/大堂吧/酒吧/限時(shí)送餐服務(wù)卡拉OK廳/棋牌室/桌球室/乒乓球室/網(wǎng)球場(chǎng)/室外游泳池荊門(mén)國(guó)際大酒店中餐廳/西餐廳/酒吧/限時(shí)送餐服務(wù)交誼舞廳/迪斯科舞廳/卡拉OK廳/按摩室/桑拿浴室/夜總會(huì)/足球酒店一般采取餐飲+住宿+休閑娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)模式，餐飲、休閑娛樂(lè)越來(lái)越成為酒店附加價(jià)值的重要來(lái)源從酒店特征研究中挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)1：荊門(mén)酒店，多如繁星；機(jī)會(huì)點(diǎn)2：高低搭配，市場(chǎng)飽和；機(jī)會(huì)點(diǎn)3：理念同步，功能完善；機(jī)會(huì)點(diǎn)4：布點(diǎn)隨市，新城待發(fā)；未來(lái)5年——規(guī)律化發(fā)展，外部擴(kuò)張和內(nèi)部補(bǔ)缺未來(lái)10年——外圍組團(tuán)日漸成熟，城市中心再造

——中天街、新區(qū)政府附近將成為荊門(mén)兩大城市中心外擴(kuò)區(qū)域市場(chǎng)城市——隨著城市發(fā)展需要，外擴(kuò)市場(chǎng)項(xiàng)目和區(qū)域的配合度提升，項(xiàng)目自身和生活配套環(huán)境不斷改善，其將逐漸成為市場(chǎng)的主角；城市中心再造，價(jià)值抬頭——城市中心一般是跟著政府走，政府遷移將帶動(dòng)周邊市政配套完善、形成政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)的中心，擁有最強(qiáng)最廣泛吸引力的城市價(jià)值將在有開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)的項(xiàng)目上再次彰顯，其市場(chǎng)頂端效應(yīng)再次放大。針對(duì)本項(xiàng)目，單依靠新城價(jià)值并不夠，需要從更高的角度，更廣泛的思維，更多元素，更新理念——區(qū)域運(yùn)營(yíng)！案例研究與借鑒5新城模式城市綜合體模式新城整體規(guī)劃本項(xiàng)目的建設(shè)行政中心新城副中心新城武漢東湖國(guó)際上海新天地深圳華僑城掇刀區(qū)市級(jí)行政新城規(guī)劃下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目打造背景以保險(xiǎn)金融為龍頭、以客運(yùn)/物流為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；新城行政辦公區(qū)域的核心地標(biāo)；由金融菁英拉動(dòng)的，與新城行政辦公中心呼應(yīng)的城市綜合體；為金融精英、行政權(quán)貴及社會(huì)上層人士專屬打造的高品質(zhì)生活小區(qū)新城概念一種城市規(guī)劃的形式,目的在于通過(guò)大城市以外重新安置人口,設(shè)置住宅,醫(yī)院和產(chǎn)業(yè),設(shè)置文化,休憩和商業(yè)中心，形成新的,相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)。

——不列顛百科全書(shū)新城概念新城類型產(chǎn)業(yè)新城工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來(lái)的相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn)(英國(guó)利物浦PortSunlight,日本筑波的筑波科學(xué)城)副中心新城分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來(lái)實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo)行政中心新城一國(guó)首都以及相關(guān)政府機(jī)關(guān)的遷移建立起來(lái)的,作為國(guó)家新政治中心的城市(巴西首都巴伐利亞，澳大利亞首都堪培拉)田園新城政府主導(dǎo)下的由新城開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城(英國(guó)倫敦MiltonKeynes)邊緣新城大都市郊區(qū)化發(fā)展的必然結(jié)果(美國(guó)馬里蘭州Columbia)TOD新城TOD新城——以捷運(yùn)系統(tǒng)導(dǎo)向發(fā)展理念為指導(dǎo)的新城建設(shè)(日本大阪的千里新城,中國(guó)香港的沙田新市鎮(zhèn))1913年開(kāi)始興建1927年正式遷都“天然美都”之美譽(yù)面積約為2330平方公里人口約31萬(wàn)(2000年6月)離悉尼328公里離墨爾本690公里行政中心新城——澳大利亞堪培拉1913年3月12日拉開(kāi)建設(shè)序幕1913~1956年”緩慢”建設(shè)期城市建設(shè)緩慢少量工程完工1957~1975年“飛奔”建設(shè)期建成許多主要工程建立4個(gè)衛(wèi)星城市1957年,全國(guó)資本發(fā)展委員會(huì)的成立1962年,第一個(gè)新鎮(zhèn)Woden開(kāi)建健全的城市功能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)政府成為堪培拉經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱跟隨政府的服務(wù)業(yè),日益發(fā)達(dá)專業(yè)人士是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力淵源成功因素行政中心新城——澳大利亞堪培拉為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境政府角色大力支持私有企業(yè)的發(fā)展打造產(chǎn)業(yè)鏈,培育產(chǎn)業(yè)集群順應(yīng)并推動(dòng)社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變推進(jìn)教育和培訓(xùn)計(jì)劃,提供后備軍行政中心新城——澳大利亞堪培拉副中心新城——杭州錢(qián)江新城位于杭州市老城區(qū)的東南部規(guī)劃面積15.8平方公里核心區(qū)塊4.02平方公里距離西湖風(fēng)景區(qū)4.5公里距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里2000年啟動(dòng)錢(qián)江新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃定位核心區(qū)占地面積4平方公里可建建筑面積650萬(wàn)平方米八個(gè)功能區(qū)核心區(qū)商務(wù)發(fā)展軸即平行于錢(qián)塘江的富春江路，發(fā)展成為新城最長(zhǎng)最繁華的景觀道路以市民中心為核心向江形成中軸線兩側(cè)建設(shè)杭州大劇院等標(biāo)志性建筑具有低密度、高容積率、高綠化率的特點(diǎn)副中心新城——杭州錢(qián)江新城規(guī)劃建設(shè)特點(diǎn)區(qū)域位置優(yōu)越，地標(biāo)特色明顯重點(diǎn)工程先行，分步推進(jìn)實(shí)施辦事不出城，實(shí)行封閉式開(kāi)發(fā)建設(shè)管理體制自求平衡資金，籌資機(jī)制多樣政策支持到位，發(fā)展理念超前功能定位：杭州CBD，天堂新地標(biāo)，服務(wù)業(yè)主平臺(tái)副中心新城——杭州錢(qián)江新城至06.3出90公頃,20%政府項(xiàng)目，15%住宅用地，65%核心功能用地目前困難和壓力:將新城建成得到社會(huì)各界認(rèn)同、肯定的CBD02.7新城動(dòng)工,70余個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目總投資1700億,其中軌道交通達(dá)140億04.6新城整體方案出臺(tái),定位為浙商總部及杭州行政金融保險(xiǎn)中心07核心區(qū)域中國(guó)際會(huì)議中心等初具雛形,杭州大劇院和棋院已對(duì)外開(kāi)放副中心新城——杭州錢(qián)江新城目的規(guī)劃定位發(fā)展城市空間拓展管理機(jī)制創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)重構(gòu)與中心城區(qū)應(yīng)保持便捷的交通聯(lián)系注重城市設(shè)計(jì)和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)有特色產(chǎn)業(yè)的支撐注重現(xiàn)狀和背景的分析按照規(guī)劃，做總體定位根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)做各時(shí)期的定位建設(shè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口導(dǎo)入新城模式交通人口產(chǎn)業(yè)方便快捷的交通干線是新城發(fā)展的前提條件適度的人口規(guī)模為新城的發(fā)展帶來(lái)巨大的動(dòng)力特色的產(chǎn)業(yè)支撐成為新城發(fā)展的強(qiáng)有力支柱新城模式選擇標(biāo)準(zhǔn)住宅為主定位城市中的經(jīng)濟(jì)地理位置相似（城市中心區(qū)域）借鑒成功因素功能定位與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域運(yùn)營(yíng)操作手法住宅與商業(yè)形態(tài)武漢武昌中北路武重項(xiàng)目——東湖國(guó)際東西向三大干道：

徐東大街

洪山路+東湖南路珞獅路南北向兩大干道中北路+中南路東湖路中北路與中南路聯(lián)通武昌兩大商業(yè)區(qū)，東湖路為景區(qū)迎賓大道地塊以北三號(hào)門(mén)將修建一條新的市政規(guī)劃路地塊以南武重倉(cāng)庫(kù)緊鄰東湖路東西向延伸段項(xiàng)目所處于武漢三鎮(zhèn)的武昌區(qū)，政務(wù)與文教結(jié)合的城市核心區(qū)域總用地面積：527934㎡凈用地面積：465321㎡用地性質(zhì)：居住用地用地位置：武昌區(qū)中北路147號(hào)建筑面積：約1060000㎡容積率：2.29以內(nèi)建筑密度：不大于20％建筑高度：由中北路向東湖方向依次遞減綠化率：按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行特殊要求：用地內(nèi)控制的中小學(xué)規(guī)模應(yīng)符合控制要求，位置可結(jié)合規(guī)劃方案進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；武重大門(mén)按現(xiàn)狀進(jìn)行保留；地塊內(nèi)植被盡量保留或移栽，外部綠化帶保留套型建筑面積90㎡以下的住房建設(shè)面積不低于住宅總建筑量的60％；建面100余萬(wàn)㎡的規(guī)則地塊，原為武重機(jī)床廠，處于區(qū)域舊改區(qū)域中心從城市功能看，政務(wù)區(qū)、文教區(qū)和東湖風(fēng)景區(qū)是最突出的區(qū)域價(jià)值定位初始，秉承自身區(qū)域優(yōu)勢(shì)，結(jié)合對(duì)比區(qū)域的特點(diǎn)，打造區(qū)域的新峰東湖、武昌武漢、漢口內(nèi)斂歷史人文景觀張揚(yáng)繁華時(shí)尚標(biāo)簽時(shí)尚、標(biāo)簽、繁華的東湖讓本區(qū)域成為“整個(gè)東湖最華麗的一英里”地塊與外界的關(guān)系對(duì)價(jià)值及布局造成的影響地塊北面是與城市價(jià)值聯(lián)系最緊密的區(qū)域地塊南面是最主要的景觀面，對(duì)建筑高度需要有一定的限制根據(jù)地塊分析的結(jié)果，根據(jù)價(jià)值布置合理的物業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目將通過(guò)建立區(qū)域DIS系統(tǒng)的方式將整合區(qū)域價(jià)值的貢獻(xiàn)顯性化整體發(fā)展戰(zhàn)略思路最終成果——08年開(kāi)盤(pán)創(chuàng)造武昌核心區(qū)樓盤(pán)價(jià)格新高，已成為整個(gè)武漢明星項(xiàng)目之一時(shí)間11月22日開(kāi)盤(pán)12月報(bào)8日加推產(chǎn)品多層多層、高層面積130-200多層130-200；高層層150-160元/成交均價(jià)8400元多層層1-1.3萬(wàn)元/高層6500元/銷售情況開(kāi)盤(pán)日推出120套，開(kāi)盤(pán)周累計(jì)銷售達(dá)85%加推30套多層和85套高曾，多層已售謦，高層銷售52%上海新天地城市核心區(qū)商業(yè)更新選擇標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)區(qū)定位城市中的經(jīng)濟(jì)地理位置相似（城市中心區(qū)域）借鑒成功因素功能定位與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)比例與商業(yè)形態(tài)改造模式與改造順序城市核心區(qū)更新的經(jīng)典：上海新天地舊改啟動(dòng)項(xiàng)目新天地為上海太平橋改造的啟動(dòng)項(xiàng)目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬(wàn)㎡太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉(cāng)路－－西至馬當(dāng)路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個(gè)原居住人口7萬(wàn)人新天地改造歷程改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門(mén)建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ)上海新天地項(xiàng)目定位：國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海