高轉(zhuǎn)高轉(zhuǎn)一線還是小國造中小型地產(chǎn)在乎主流

高轉(zhuǎn)高轉(zhuǎn)一線還是小國造中小型地產(chǎn)在乎主流

選擇一個或兩個城市是旭慧在高周大變中發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)。接近尾聲的2013年,房地產(chǎn)行業(yè)不算平靜。在北京,農(nóng)展館地塊拍出每平米7萬元的樓面價,房山、大興等新城區(qū)新拍土地樓面價格也已超過周圍樓盤的售價;10月上旬,上海陸家嘴拍出的一塊地樓面價超過4萬元/平米。無論是豪宅還是“剛需”的價格,都隨著地價水漲船高。大公司因此嘗到了甜頭。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,到今年底,銷售額超過千億的房地產(chǎn)公司有可能增至7家,房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)呈愈演愈烈,中小型地產(chǎn)公司面臨挑戰(zhàn)。旭輝集團(tuán)(00884.HK,以下簡稱旭輝)在2009年的銷售金額僅32億元,在巨鱷云集的房地產(chǎn)行業(yè),只能算“小朋友”。2013年上半年,旭輝銷售收入為83億元,根據(jù)CRIC的統(tǒng)計,這一成績在國內(nèi)排第37位。其總裁林峰預(yù)計,今年公司的銷售規(guī)模至少在140億元。在接受《英才》記者專訪時,林峰表示,旭輝希望能夠在5年后進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前20名。“外部環(huán)境怎么變化,你沒有辦法,但是你只要想辦法考進(jìn)班上的前幾名,你就不會被這個行業(yè)淘汰。”“我們2000年進(jìn)入上海之后,搬了4次家,平均3年搬一次?！绷址逡源私忉尅爸行∑髽I(yè)”發(fā)展速度,幾乎是一年一個變化,直到2012年底在港交所上市,旭輝完成了從量變到質(zhì)變的過程。同策地產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉告訴《英才》記者,上市對一個開發(fā)商的發(fā)展十分重要,許多企業(yè)正是在上市之后把握住了機(jī)會,得到跨越式的發(fā)展。另有業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為,今年很多中型企業(yè)為了上一個臺階,不惜在大城市爭奪地王。的確,一線城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)瘋狂。8月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,新房房價同比漲幅在20%左右。不過,經(jīng)歷高速擴(kuò)張的旭輝,眼下并不太愿意跟風(fēng)。林峰將北京地價的上漲歸結(jié)于土地供需的不平衡,而對未來的發(fā)展趨勢,他甚至有一絲擔(dān)憂:“一線城市的地價普遍進(jìn)入一個高峰區(qū),而地價跟房價一樣,一定是有波峰和波谷的?！睆南嚓P(guān)數(shù)據(jù)來看,盡管一線城市的銷量和售價還在增長,但是增長趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了下滑。“(上漲趨勢)已經(jīng)是強弩之末了,看起來還在漲,但后期已經(jīng)乏力了,這是一個拐點的信號吧。”林峰表示,在土地儲備能夠覆蓋明年全年的情況下,旭輝在這一波拿地時會十分謹(jǐn)慎。這種謹(jǐn)慎與旭輝自身的開發(fā)策略不無關(guān)系。在拿到新的項目后,旭輝通常會在一年時間內(nèi)開盤銷售。如果市場稍有變化,開發(fā)商在如此短的時間內(nèi)可能面臨項目利潤急劇下滑。據(jù)《新地產(chǎn)》雜志統(tǒng)計,國內(nèi)上市房地產(chǎn)公司今年上半年平均毛利水平約為36%,同比去年有所下降。今年上半年,旭輝毛利約為12.2億元,絕對規(guī)模同比翻了一番多,但25.3%的毛利率低于行業(yè)平均水平。剛需的住宅,由于受制于這些人群的購買力,利潤的確會薄一點,但這本來就是一個薄利多銷的領(lǐng)域?！绷址逭f,早在2010年“限購”政策剛出臺前,公司就決定多做“剛需”產(chǎn)品。土地收購量少,導(dǎo)致土地價值低企業(yè)想要做大,一定要專注于主流市場——旭輝輝集團(tuán)董事局主席林中在此前接受媒體采訪時如此表表態(tài)。而主流并不只是包括“剛需”,選擇中國人口聚聚集的城市亦十分重要。在準(zhǔn)備赴香港上市之前,旭輝已經(jīng)在內(nèi)地資本市市場上排了3年隊。林峰坦言,在那段最“火熱”的的時候,旭輝為上市嚴(yán)格地控制著負(fù)債率,因此放棄棄了很多機(jī)會。“因為你銷售的好,一大塊是預(yù)收賬款,但預(yù)收收賬款在內(nèi)地是算作負(fù)債項的,而境內(nèi)上市負(fù)債率不不能超過75%,如果我扣掉那一塊,我負(fù)債就可能只只有30%,有息負(fù)債是很低的。”他說。適時轉(zhuǎn)做剛需的旭輝,降低了土地收購的成本,增增加了土地儲備的面積。2009和2010年,旭輝的平均土地收購價格分別為3515元/平方米和4454元/平方米,而到了2011年,平均成本僅為1940元/平方米。旭輝在2011年土地儲備面積約為218.4萬平方米。截至2012年底,其土地儲備總建筑面積積約為620萬平方米。據(jù)記者統(tǒng)計,今年1—9月,旭旭輝收購?fù)恋氐慕ㄖ娣e約為285.3萬平方米,新進(jìn)進(jìn)入了杭州、武漢、沈陽三個城市。事實上,選擇一、二線城市(林峰更愿意將杭州、武武漢稱作1.5線城市)已經(jīng)成為旭輝在高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張時時的重要標(biāo)準(zhǔn)?！拔覀儍涞耐恋囟际窃谝?、二線城市,而不是是在四、五線城市儲備那么多土地?！绷址逭J(rèn)為,這些些城市在半徑300公里的范圍內(nèi)有明顯的優(yōu)勢,可能能會提供持續(xù)穩(wěn)定的需求。今年上半年,旭輝在一、二線城市銷售所占比例例達(dá)93%?！叭魏我粋€城市的需求,不僅僅是本地人口的自自然增長所帶來的,而是大量的新移民進(jìn)入這個城市市所帶來的居住上的需求。”林峰說道。標(biāo)普發(fā)布的關(guān)于旭輝的評級報告中認(rèn)為旭輝在上上海市場強勁的增長及穩(wěn)固的地