成都商業(yè)租賃市場分析報告

成都商業(yè)租賃市場分析報告市場背景分析成都商業(yè)房產(chǎn)宏觀狀況分析1）商業(yè)房產(chǎn)供求狀況成都市房地產(chǎn)市場從——市場經(jīng)歷了一種高速增加的階段，商業(yè)房產(chǎn)市場的增速更加明顯，特別是經(jīng)歷了住宅房地產(chǎn)新政后，商業(yè)房產(chǎn)投資呈現(xiàn)更快速的增加勢頭。成都市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1－9月，全市商業(yè)營業(yè)用房完畢投資56．59億元，增加73．5％，大大高于前六個月全省50％的增速，也比全市住宅投資增速高了近一倍。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高增速帶來了商業(yè)營業(yè)用房空置率的大增加。究其空置率的因素，重要有來自三個方面的因素：一是都市缺少合理的商業(yè)規(guī)劃，二是開發(fā)商追求短期利益盲目地修建商業(yè)房，造成市場供需失衡，三是商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)缺少市場導(dǎo)向，往往是先修后賣，缺少科學(xué)的規(guī)劃和商業(yè)定位，造成后期招商困難，或是招商后，商家難以存活。2）成都商業(yè)布局走向成都的傳統(tǒng)商業(yè)房產(chǎn)市場集中在天府廣場、鹽市口、騾馬市三大商圈，而這些都市中心的商圈都以零售業(yè)為主。另首先，區(qū)域型商圈正逐步崛起，并且已經(jīng)擁有了全市型的商業(yè)輻射力，如后羊西線一品天下餐飲商圈的成熟和火爆，近年來，玉林紫荊片區(qū)休閑商業(yè)、九眼橋酒吧街等的崛起。同時，都市中心與副中心的功效分辨已不明顯，中心商業(yè)區(qū)的向外輻射以及多個區(qū)域商業(yè)中心的興建將決定今年哪個商業(yè)板塊會脫穎而出，百貨與超市、大型購物廣場的生存競爭決定了商業(yè)地產(chǎn)板塊的興衰成敗。涉及都市各個區(qū)域大型商業(yè)的修建，成都商業(yè)地產(chǎn)的板塊特色將更加明顯。除了傳統(tǒng)的春熙路、鹽市口、騾馬市商圈仍然以大型百貨業(yè)態(tài)為主外，萬達廣場、百聯(lián)天府（現(xiàn)改造成王府井購物中心）、新會展中心等大型商業(yè)項目都將形成成都的休閑娛樂業(yè)態(tài)商業(yè)中心；新加坡仁恒、藍光等實力開發(fā)商的介入，再加上政府今年對城北市政配套的改造，將造成城北的物流中心及各類商品的批發(fā)中心全方面升級；城東及城西出現(xiàn)大量的住宅項目，使這兩個區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)將仍然以社區(qū)底商為主。2、天府大道南延線商業(yè)房產(chǎn)狀況分析1）城南區(qū)域商業(yè)歷史延革成都自古便有南富西貴之說法，城南一向是商業(yè)繁華的區(qū)域，并且含有輻射整個成都的外向型特性。90年代初，城南第一種主力業(yè)態(tài)的商業(yè)圈—科華北路、領(lǐng)事館路商業(yè)圈形成，之后城南的商業(yè)隨之向外線型轉(zhuǎn)移，玉林紫荊成為成都最火爆的休閑商業(yè)區(qū)域，桐梓林片區(qū)也隨著崇高居住的興起，形成了一種商業(yè)調(diào)性偏向高端、含有綜合服務(wù)能力的商業(yè)區(qū)域。天府大道南延線作為成都市向南發(fā)展的中軸，隨著市政府的入駐，天府軟件園的運行，華潤、中海等一流地產(chǎn)商的開發(fā)、新會展中心的會展效應(yīng)、極地海洋公園的開園等等，城南商業(yè)必將成為都市此后發(fā)展的核心區(qū)域。2）生態(tài)餐飲密集，有車族“吃”在南延線隨著收入水平的提高，在餐飲消費上，又出現(xiàn)了休閑的需求。以人南延線為中軸線，以華陽為終端的都市生態(tài)餐飲商圈又悄然形成，現(xiàn)在，南延線上有涉及雍雅三房、食圣、南草坪、外婆家、南亞風情等近二十家特色園林式生態(tài)餐飲快速興起，使該區(qū)域商家的經(jīng)營日益火爆,有趕超羊西線美食街和棕北棕南餐飲區(qū)之勢。由于南延線距離都市尚有一定距離，并且都市公交體系尚不發(fā)達，因此，南延線上的商業(yè)消費群多為成都有車一族，其消費目的也是以生態(tài)餐飲所提供的特色餐飲和休閑的消費方式為主。3、項目市場分析1）區(qū)位項目地處城南副中心，緊鄰南北中軸線—人民南路沿線的天府大道。項目位于天府大道、成仁路與華陽迎賓大道三路交匯的交通節(jié)點，距離華陽城區(qū)1公里，并且是從成都進入的華陽的必經(jīng)之路。距離市政府新辦公區(qū)6公里距離新會展中心3公里周邊競爭項目有：戛納印象（距本項目1公里）、極地海洋公園（距本項目2公里）、雅居樂地產(chǎn)商業(yè)街（距本項目10公里）2）前景南延線上高新區(qū)商務(wù)科技廣場，成都市市政府、南部科創(chuàng)中心，成都海關(guān)，高新區(qū)創(chuàng)新孵化園，新會展中心，天府科技園、軟件園，成都出口加工區(qū)等公司和行政單位與項目近鄰，提供了大量的終端消費群。以及南延線上餐飲娛樂經(jīng)營出現(xiàn)的空檔，地鐵的通車，極地海洋公園的娛樂項目的開園，都為本項目的崛起提供樂有利的條件。4、區(qū)域競爭物業(yè)市場分析競爭項目介紹戛納印象戛納印象處在華陽與城區(qū)與成都之間，緊鄰人南沿線，距本項目僅一公里距離；戛納印象商業(yè)面積累計4.5萬㎡，通過兩年的招商工作，剩余2.3萬㎡，招商率為49%。極地海洋公園距離本項目2公里，海洋公園園區(qū)已經(jīng)開業(yè)，臨街商業(yè)3萬平，招商正在規(guī)劃中。獨棟商業(yè)及酒店籌建中。雅居樂商業(yè)街距離本項目9公里，面積4萬平，出租率8%。競爭項目租金水平分析租金項目大中型中餐特色餐飲特色小吃酒水吧婚紗攝影配套店類特色商品店類經(jīng)濟酒店KTV會所戛納印象30元/㎡月40元/㎡月60元/㎡月45元/㎡月55元/㎡月60元/㎡月75元/㎡月20元/㎡月20元/㎡月極地海洋25元/㎡月40元/㎡月80元/㎡月40元/㎡月/60元/㎡月75元/㎡月20元/㎡月/雅居樂20元/㎡月30元/㎡月40元/㎡月40元/㎡月/45元/㎡月50元/㎡月/20元/㎡月免租期嘎納印象餐飲、娛樂類商戶，面積1000㎡以上，免租期為12-18個月特色餐飲、商品類商戶，面積100-500㎡以上，免租期為12個月婚紗攝影類商戶，免租期為6-12個月經(jīng)濟酒店，免租期18個月酒吧類商戶采用聯(lián)合經(jīng)營的模式極地海洋公園簽約租賃期在3年以上，店面裝修成本高于1000元/㎡，低于元/㎡（面積1000㎡以上），免租期為18個月簽約租賃期在5年以上，店面裝修成本在元/㎡（面積㎡以上）以上，免租期為20個月簽約租賃期在8年以上，店面裝修成本在元/㎡（面積3000㎡以上）以上，免租期為24個月雅居樂餐飲、娛樂類商戶，面積在3000㎡以上，免租期為36個月特色餐飲、商品類商戶，面積200㎡以上，免租期為12個月由于招商困難，公司可與商戶采用聯(lián)合經(jīng)營，開發(fā)商投入裝修的合作模式租金遞增嘎納印象前兩年不遞增，第三年按照3%的幅度進行遞增極地海洋公園主力店每三年遞增5％；次主力店第三年起逐年遞增3%；規(guī)格店、普通店和散店逐年遞增5%雅居樂前兩年不遞增，第三年按照2%的幅度進行遞增租賃年限嘎納印象面積100-1000㎡商戶，租賃年限為3-5年面積1000-3000㎡商戶，租賃年限為5-面積3000㎡以上的商戶，租賃年限為10-極地海洋公園全部商家租賃年限上限為十二年。其它各區(qū)域租賃年限上限。雅居樂8-不等。5、遠大“荷蘭水街”項目周邊現(xiàn)狀分析(SWOT分析)優(yōu)勢：遠大“荷蘭水街”地處城南副中心天府大道、成仁路與華陽迎賓大道三路交匯處，緊鄰成都南北中軸線、天府第一路--天府大道，獨攬270余米沿街鉑金口岸；環(huán)境優(yōu)美，位于府河之濱，50米寬綠化帶與歐洲大師設(shè)計的逾5400㎡的獨特半島式水景景觀，盡顯綠色、生態(tài)的優(yōu)越環(huán)境；擁有近千個停車位，獨巨匠心隱藏式的物流配送、排煙排污、員工通道等建筑設(shè)計以及純風情步行街的設(shè)計理念，充足考慮了將來入駐的豐富業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)配套的需求；是專門為高端餐飲公司量身定造的近30000劣勢：華陽的市政設(shè)施及周邊配套設(shè)施不完善，無成型的社區(qū)支撐商業(yè)的發(fā)展。自機場路口至遠大項目一帶的樓盤有御府花都、泛林·格闌晴天、天府長城、新會展中心、天府科技園等項目，但周邊樓盤除天府長城外均為在建樓盤?，F(xiàn)階段從人南立交到遠大項目一線，商業(yè)氛圍嚴重局限性，樂觀預(yù)計在2—3年有望形成商業(yè)氛圍。遠大項目周邊的樓盤如怡豐新城等均為在建樓盤，而左岸花都、利通·出水芙蓉、錦官麗城·親水灣、黃金海岸等呈現(xiàn)樓盤，入住率很低。現(xiàn)在華陽城內(nèi)重要還是以臨街商鋪為重要的商業(yè)格局，對于樓上的經(jīng)營還需要一段時期的適應(yīng)期。機會：華陽現(xiàn)在還沒有一種專業(yè)的商業(yè)休閑娛樂中心，荷蘭水街的面世及商業(yè)功效定位，有望在人南延線形成一種集一、二線餐飲、娛樂、休閑品牌為一體的城南消費熱點。威脅：左岸花都的柏麗商業(yè)廣場、戛納印像、第V大道、利通·半島商城、華陽新世紀廣場的紛紛亮相，對本項目的商業(yè)招商造成一定的威脅。同時任何市場的發(fā)展都有一種哺育期、引導(dǎo)期、發(fā)展期、興旺期幾個階段，對于一種新興的市場在哺育期是靠開發(fā)商及商家來共同哺育這個市場，營造商業(yè)氛圍，吸引人氣。6、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃地處城南新都市經(jīng)濟圈核心位置的荷蘭水街，其特有的獨立式風情水街將為消費者提供“三站”式生活方式、餐飲一站式、休閑一站式、觀景一站式。7、客戶分析城南副中心是成都規(guī)劃建設(shè)中城南新區(qū)的核心區(qū)。城南副中心規(guī)劃面積為12平方公里，規(guī)劃人口35萬人，其功效定位為一天府大道為軸線，以辦公、金融、居住為主，建設(shè)成為成都將來的CBD、行政中心、會展商務(wù)中心?，F(xiàn)在該區(qū)域常住居民約9.3萬人，居家環(huán)境、區(qū)位、社區(qū)配套日趨成熟，域內(nèi)住房銷售價格相對偏高，特別是南延線及城南區(qū)域居住人群層次較高，消費力較強，另外大型中央商務(wù)區(qū)、政府行政辦公區(qū)以及世紀城對城南副中心外域消費的經(jīng)濟拉動較大。8、項目租賃方略1）8月商業(yè)街租賃概況遠大荷蘭水街由7棟商業(yè)樓構(gòu)成，面積累計28003.47㎡。各樓棟具體面積以下：樓棟1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓累計面積（㎡）3685.73962.625042.533552.593857.367612.313290.3328003.47（上排自左向右為：5#、6#、7#樓；下排自左向右為：1#、2#、3#、4#樓）已完畢和計劃招租業(yè)態(tài)為：餐飲，娛樂，網(wǎng)吧，休閑、商務(wù)酒店等商戶?，F(xiàn)已入住的餐飲類商戶有：南草坪-川貴軒酒樓、牛牛?？救獾辍⑹兰覄e館、錦華自助餐、蜀國飄香火鍋、奧巴都市海鮮城、橄欖風情家宴館?，F(xiàn)已入住的娛樂類商戶有：錦華KTV廣場、水領(lǐng)館國際溫泉酒店?，F(xiàn)已入住的休閑類商戶有：邱公館咖啡、渝富橋浴足休閑會所。現(xiàn)已入住的商務(wù)酒店類商戶有：南郡假日酒店?，F(xiàn)已入住的配套類商戶有：時代超市、南郡超市、恒豐銀行自助銀行、移動公司基站。累計租賃面積21971.73㎡，剩余租賃面積6032.01㎡，出租率78.46%。如除去成都遠大地產(chǎn)辦公及售樓部用房及遠大創(chuàng)新物業(yè)用房4378.22㎡，商業(yè)街出租率為94.1%。2）商業(yè)街已租賃狀況一覽：樓棟商戶租賃面積租金均價（不含免租期）免租期合同年限合同總金額（元）經(jīng)營現(xiàn)狀簽約時間所處區(qū)域1#樓南草坪-川桂軒酒樓3685.7345元/㎡/月5個月7年13102770.15良好.10外街2#樓牛牛?？救?62.6243元/㎡/月13個月8年3438478.64持平.11外街3-6#樓錦華KTV廣場6143.8929.64元/㎡/月18個月25131469持平.2內(nèi)、外街3#樓奧巴都市海鮮酒樓2386.9338.24元/㎡/月18個月9309018持平.2外街4#樓南郡酒店-橄欖風情家宴館3437.1534.12元/㎡/月12個月9年11260103良好.5外街4#樓時代超市115.4465元/㎡/月4個月3年240000持平.3內(nèi)街4#樓恒豐銀行45.2116.82元/㎡/月2個月5年316823/.12外街7#樓渝富橋會所1996.3834元/㎡/月12個月8年5701668持平.8內(nèi)街6#樓水領(lǐng)館國際酒店2465.7732.54元/㎡/月18個月8182993持平.6.內(nèi)街3-6#樓世家別館367.3463.9元/㎡/月8個月6年1669852持平.6內(nèi)、外街3-6#樓蜀國飄香770.1555.04元/㎡/月12個月4587326.5持平.7內(nèi)、外街6#樓思必好網(wǎng)吧445.3445.1元/㎡/月12個月1688736持平.10內(nèi)街5#樓移動公司機站3057元/㎡/月3個月5年102600/.9內(nèi)街地下室-1F移動公司機站1241.7元/㎡/月/5年30000/.1地下室商業(yè)街已入住商戶，平均月租金（不包含免租期）為：南草坪16.59萬牛牛福4.14萬錦華KTV18.21萬奧巴都市9.13萬南郡酒店11.73萬時代超市0.75萬恒豐銀行0.53萬渝富橋6.79萬水領(lǐng)館8.02萬世家別館2.34萬蜀國飄香2.53萬移動基站0.17萬平均月租金累計80.93萬平均年租金累計971.16萬平均租金單價36.83元/㎡/月商業(yè)街剩余面積的招商計劃現(xiàn)我部根據(jù)商業(yè)街現(xiàn)狀及周邊商業(yè)項目招商狀況，對商業(yè)街剩余面積的招商工作作出下列調(diào)節(jié)：5#樓現(xiàn)在為成都地產(chǎn)的售樓部、辦公及創(chuàng)新物業(yè)食堂用房?，F(xiàn)計劃調(diào)節(jié)為：將售樓部面積適宜壓縮，辦公用房進行適宜調(diào)節(jié)，創(chuàng)新物業(yè)的食堂搬遷至蜀陽藥業(yè)的閑置房內(nèi)，將原使用的3827.36㎡的面積調(diào)節(jié)為2529.04㎡，將優(yōu)化后的1298.32㎡的面積對外進行招商，招商目的為中高檔餐飲會所。6#樓一樓創(chuàng)新物業(yè)用房520.86㎡，優(yōu)化調(diào)節(jié)為344.49㎡對外進行招商，招商目的為特色餐飲、書吧、茶坊類商戶，剩余175.96㎡面積為整個商業(yè)街的保安、保潔、維修等的商業(yè)物管用房。6#樓一樓的另外兩塊商業(yè)面積，一種445.34㎡計劃引進配套類網(wǎng)吧商戶；另一種380.73㎡計劃引進茶坊、美發(fā)類商戶。7#樓一樓剩余面積1293.95㎡，計劃引進美容美體、餐飲類商戶。待成都地產(chǎn)6期商業(yè)物業(yè)竣工后，成都地產(chǎn)計劃搬遷至6期內(nèi)，5#樓剩余面積2529.04㎡將整體對外招商，招商目的為大型餐飲酒樓、娛樂會所。屆時，成都遠大荷蘭水街完畢招商面積28263.6㎡，由于部分租賃面積為產(chǎn)權(quán)外面積及部分商戶公攤有所增加的緣故，實際出租面積不不大于28003.47㎡的產(chǎn)權(quán)面積。租賃政策：至8月租賃政策一覽業(yè)態(tài)面積租金起價免租期租金遞增租賃年限備注餐飲類300-40068元/㎡月8個月5%6-8年世家別館400-90061元/㎡月12個月1.5-1.6%8-蜀國飄香900-100040元/㎡月13個月2.2-2.5%8-牛牛福-300033元/㎡月18個月3-3.5%8-奧巴都市3000-400045元/㎡月18個月0%7-南草坪娛樂類-300027元/㎡月18個月3-3.4%8-水領(lǐng)館5000-700027元/㎡月18個月2.7-3.4%10-錦華KTV休閑類1000-30元/㎡月12個月3%8-渝富橋酒店類3000-400030元/㎡月12個月2.7-3.1%8-南郡酒店配套類30-10050元/㎡月3個月0-5%3-5年移動機站、銀行24H存取款機100-30065元/㎡月4個月0%2-5年時代超市總而言之，在對比了項目周邊商業(yè)競爭對手：戛納印象、極地海洋公園、雅居樂，我司項目的各項租賃政策均優(yōu)于他們，項目的出租率，業(yè)態(tài)組合等各項經(jīng)濟景氣參數(shù)在通過了2年的招商工作后，亦優(yōu)于對手。由于現(xiàn)已入住荷蘭水街的商戶現(xiàn)在的經(jīng)營狀況還不是很抱負，項目周邊的住宅項目的入住率還不是很高；項目周邊商業(yè)競爭對手：戛納印象、極地海洋公園、雅居樂也在調(diào)節(jié)更加優(yōu)惠的招商政策，以吸引商戶的入住，豐富其業(yè)態(tài)組合及提高出租率。我部計劃將成都遠大荷蘭水街項目的招商政策，按照提高租金起價，遞增幅度做適宜調(diào)節(jié)，減少免租期，嚴格控制合同年限的總體思路進行以下調(diào)節(jié)：業(yè)態(tài)出租面積租金起價免租期租金遞增租賃年限備注餐飲300-40041元/㎡月8-12個月2-5%8-免租期結(jié)束后，租金起始年后第二年即按照遞增幅度進行逐年遞增。400-100043元/㎡月8-12個月2-5%8-1000-150045元/㎡月10-12個月2-3%8-1500-300050元/㎡月6-10個月2-5%8-娛樂200-30050元/㎡月3-6個月3-5%5-8年300-50042元/㎡月8-12個月2-5%8-配套30-10070元/㎡月1-2個月2-5%5-8年100-20060元/㎡月1-3個月2-5%5-8年闡明：以上各個面積的免租期的設(shè)定為考慮到商鋪所處商業(yè)街的位置的優(yōu)劣，及參考對比周邊項目之招商政策，與意向商戶通過多輪洽談后之明確意向而擬定的。以上租賃政策只適合商業(yè)街計劃100%完畢招商目的，并且現(xiàn)行政策有一定的時間、空間的局限性。當商業(yè)街一旦通過了哺育期、發(fā)展期之后，將進入商業(yè)的繁華期，屆時租金收益將可能不適合市場的正常范疇。但是，商業(yè)項目的獲利范疇卻不光是租金的收益，還涉及：一年一簽的物業(yè)管理費、戶外場地經(jīng)營管理費、戶外廣告費、節(jié)慶統(tǒng)一宣傳費等等，屆時這些費用的收取完全能夠彌補租金收益的缺失，達成商業(yè)街收益最大化的目的。商業(yè)街完畢招商目的概述完畢招商面積28003.47㎡的招商工作，平均年租金和達成1355.93萬左右（不包含免租期），平均租金為40元/㎡/月（1.33元/㎡/天）左右。商業(yè)街業(yè)態(tài)含括餐飲、娛樂、休閑、生活配套類商戶，達成成都市乃至西南地區(qū)特有的獨立式風情水街，為消費者提供“三站”式生活方式、餐飲一站式、休閑一站式、觀景一站式的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)街推廣途徑商業(yè)街現(xiàn)在的出租率業(yè)已達成了78.46%，剩余面積的招商工作也在按計劃有條不紊的推動中?，F(xiàn)我部的工作中心已由以來的以招商工作為主，逐步轉(zhuǎn)移至商業(yè)街現(xiàn)場營運管理，營銷推廣、穩(wěn)商補商工作中來?，F(xiàn)在正在經(jīng)營的商戶中，南草坪酒樓和南郡假日酒店的經(jīng)營處在一種良好的狀態(tài)下，其它商戶則在盈虧點附近徘徊，究其因素大致以下：牛牛福，由于為烤肉類商戶，受眾面相對狹窄；錦華KTV，受國家限酒政策影響；奧巴都市海鮮酒樓定位偏高，客單價高；渝富橋所處在商業(yè)街后街，廣告牌受本地城管部門限制，顧客知曉度不高，水領(lǐng)館國際溫泉酒店則受全國性限制打擊有償陪侍政策影響。故，總而言之，我部正具體就每個商戶的不同狀況進行個別分析，并制訂對應(yīng)的協(xié)調(diào)、配合方法，引導(dǎo)、協(xié)助商戶進行本身內(nèi)部調(diào)節(jié)及外部關(guān)系協(xié)調(diào)。力求使入住商業(yè)街的商戶都達成良好的經(jīng)營狀態(tài)，進入良性的發(fā)展軌道。我司配合商業(yè)街較多商戶開業(yè)的狀況，以地產(chǎn)公司牽頭，各商戶在資金、服務(wù)等方面大力配合的方式，進行了《遠大荷蘭水街開心卡》推廣及開街典禮，世界小姐晉級賽、半決賽，國際小姐巡游，電臺、電視臺媒體推廣等的有關(guān)推廣活動，商業(yè)街出名度、美譽度有著較高的提高。今年下六個月，