地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與計(jì)劃管理

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與計(jì)劃管理

精選ppt

對(duì)內(nèi)：

集團(tuán)流程

項(xiàng)目公司流程

對(duì)外：

行政審批各環(huán)節(jié)

5證目錄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程精選ppt計(jì)劃管理的意義分層分類(lèi)操作原則計(jì)劃管理精選ppt開(kāi)工預(yù)售證開(kāi)盤(pán)精裝修市場(chǎng)定位完成精裝修產(chǎn)品定位完成精裝修施工圖完成竣工驗(yàn)收交房集團(tuán)開(kāi)發(fā)流程（節(jié)點(diǎn)控制）項(xiàng)目市場(chǎng)定位完成項(xiàng)目總規(guī)設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目總規(guī)報(bào)批完成拆遷結(jié)束土地證產(chǎn)品定位單體方案概念設(shè)計(jì)（供項(xiàng)目報(bào)建用）單體方案終稿（供設(shè)計(jì)施工圖用）單體施工圖完成總包招標(biāo)確定精選ppt項(xiàng)目公司建筑施工流程精選ppt土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)總平面審查階段管線綜合審查單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查，節(jié)能審查、施工圖審查余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建施工許可證放線、驗(yàn)線銷(xiāo)售許可證規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓對(duì)外--行政審批200個(gè)公章近100項(xiàng)收費(fèi)精選ppt土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率,建筑密度,停車(chē)位配置要求,這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)精選ppt立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。計(jì)劃部門(mén)，可行性研究報(bào)告環(huán)保局，環(huán)境評(píng)估報(bào)告開(kāi)發(fā)資質(zhì)：一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)精選ppt總平面審查修建性詳細(xì)規(guī)劃審查，總平面規(guī)劃圖紙審查建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范容積率，總建筑面積除以凈用地面積集團(tuán)現(xiàn)在3級(jí)架構(gòu)，但研發(fā)還是抓住的，總平是集團(tuán)定的，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目成敗非常關(guān)鍵，規(guī)格也比較高，比如成都項(xiàng)目參與單位有澳洲的，英國(guó)的，法國(guó)等設(shè)計(jì)工作室。比如寶坻項(xiàng)目，易總要求總平重做。已經(jīng)花4個(gè)月基本完成總平審查精選ppt管線綜合審查小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路一下雨小區(qū)就變池塘，斷電跳閘，斷網(wǎng)等地下不可見(jiàn)的規(guī)劃精選ppt單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案落實(shí)各空間的大小尺寸擴(kuò)初審定，施工圖設(shè)計(jì)，立面效果，配套費(fèi)，人防，消防精選ppt消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查，節(jié)能審查、施工圖審查消防人防的規(guī)范，建筑節(jié)能的規(guī)范施工圖審查，建設(shè)行政管理部門(mén)認(rèn)定的施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查收費(fèi)項(xiàng)目，表面市場(chǎng)化，實(shí)際壟斷性質(zhì)精選ppt余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可擾民，生財(cái)精選ppt質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能開(kāi)始市場(chǎng)化比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建對(duì)施工企業(yè)及監(jiān)理的過(guò)程把控精選ppt施工許可證施工許可證所需材料是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。應(yīng)對(duì)之道---不嚴(yán)的地方先動(dòng)手應(yīng)對(duì)之道---拆分，基坑支護(hù)許可，地下基礎(chǔ)許可，地上部分許可精選ppt放線、驗(yàn)線放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi)似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)規(guī)劃部門(mén)控制建筑是否按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線精選ppt銷(xiāo)售許可證達(dá)到形象進(jìn)度，各地不一松的是出正負(fù)零嚴(yán)的到結(jié)構(gòu)的1/3，多層結(jié)構(gòu)封頂預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。還要面積補(bǔ)差，超+-3%，可以退房，煙臺(tái)商業(yè)面臨這個(gè)問(wèn)題。精選ppt規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。消防、人防和管線驗(yàn)收，這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位負(fù)責(zé)。建設(shè)局竣工驗(yàn)收備案精選ppt5證辦理精選ppt計(jì)劃管理計(jì)劃管理的意義分層分類(lèi)操作要點(diǎn)精選ppt項(xiàng)目的戰(zhàn)略價(jià)值項(xiàng)目成功=企業(yè)成功做好了項(xiàng)目就是做好了企業(yè)，做好企業(yè)必須要做好項(xiàng)目。通過(guò)機(jī)會(huì)和關(guān)系取得資源做好項(xiàng)目計(jì)劃管理的意義精選ppt項(xiàng)目管理成功的標(biāo)準(zhǔn)：只有在滿足了時(shí)間、費(fèi)用、質(zhì)量要求并獲得項(xiàng)目利益相關(guān)者的滿意度的情況下，項(xiàng)目才說(shuō)成功的。這就是所謂“鐵三角”目前地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)蜜罐行業(yè)，費(fèi)用質(zhì)量都很重要，但成本和質(zhì)量都不是瓶頸精選ppt在地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理中，最重要要管什么？第一要管：計(jì)劃，什么時(shí)候開(kāi)始賺錢(qián)。第二要管：成本，賺錢(qián)不賺錢(qián)，賺多少錢(qián)。其他的都可以不管，但計(jì)劃和成本是要管的。項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略核心----地產(chǎn)企業(yè)6大核心能力：1把握客戶、市場(chǎng)需求2產(chǎn)品研發(fā)3項(xiàng)目資源獲取4成本規(guī)劃控制5品質(zhì)實(shí)現(xiàn)6項(xiàng)目計(jì)劃及控制核心就是獲取資源，并管好計(jì)劃和成本。精選ppt分類(lèi)與分層（級(jí)）萬(wàn)科編過(guò)的節(jié)點(diǎn)有3000多條的全項(xiàng)目綜合計(jì)劃有370多條精選ppt分類(lèi)與分層（級(jí)）精選ppt計(jì)劃自上而下分三層（級(jí)）第一層（級(jí)）是公司的中期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)公司中期發(fā)展，比如，公司要在中期達(dá)到什么規(guī)模，利潤(rùn)，在那些城市發(fā)展項(xiàng)目等。第二層（級(jí)）就是各項(xiàng)目的一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，包括總體控制計(jì)劃及各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃。也是小的體系。第三層（級(jí)）是項(xiàng)目的具體業(yè)務(wù)計(jì)劃。上一層都是下一層計(jì)劃的綱要，和依據(jù)，除非發(fā)展巨大變化，否則，不能突破上層計(jì)劃。每層的計(jì)劃主題和責(zé)任人也不一樣。上層計(jì)劃管下層計(jì)劃，層層管理，層層負(fù)責(zé)。計(jì)劃的分層（分級(jí)）精選ppt計(jì)劃?rùn)M向在同一層面可以分為三類(lèi)：第一類(lèi)：項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃，就是我們常見(jiàn)的時(shí)間計(jì)劃，是運(yùn)營(yíng)的脈絡(luò)。在項(xiàng)目公司層面就是項(xiàng)目總控計(jì)劃，在部門(mén)層面就是作業(yè)計(jì)劃。第二類(lèi)：專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，比如，要交付了，相關(guān)部門(mén)做一個(gè)專(zhuān)門(mén)的交房計(jì)劃。要開(kāi)盤(pán)了，營(yíng)銷(xiāo)牽頭做一個(gè)開(kāi)盤(pán)的計(jì)劃，安排開(kāi)盤(pán)需要的資源等。第三類(lèi)：職能計(jì)劃。這就是職能部門(mén)的計(jì)劃，如人力資源、財(cái)務(wù)等，部門(mén)主要工作并非與公司的主體進(jìn)度一致，職能計(jì)劃就相當(dāng)于部門(mén)工作指導(dǎo)書(shū)。計(jì)劃的分類(lèi)精選ppt操作要點(diǎn)第一步：每年滾動(dòng)更新2次第一級(jí)計(jì)劃---集團(tuán)的18個(gè)月戰(zhàn)略規(guī)劃，每年的6月，12月完成。第二步：在戰(zhàn)略規(guī)劃完成的1個(gè)月內(nèi)，完成第二級(jí)計(jì)劃---各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。計(jì)劃管理的主體和配合編制的流程和時(shí)間精選ppt由各責(zé)任部門(mén)全面參與計(jì)劃管理包含計(jì)劃的編制、監(jiān)控、反饋工作由責(zé)任部門(mén)牽頭以協(xié)調(diào)會(huì)議形式，各責(zé)任部門(mén)按規(guī)范自主報(bào)送完成情況，誰(shuí)的計(jì)劃誰(shuí)主導(dǎo)。計(jì)劃管理專(zhuān)門(mén)部門(mén)的責(zé)任：計(jì)劃編制和更新后由專(zhuān)門(mén)部門(mén)統(tǒng)一發(fā)放；計(jì)劃變更需報(bào)計(jì)劃負(fù)責(zé)部門(mén)發(fā)起審批流程計(jì)劃完成情況反饋、更新需及時(shí)抄送計(jì)劃控制部門(mén)計(jì)劃管理部門(mén)是組織者，但各責(zé)任部門(mén)是各自計(jì)劃的編制者、責(zé)任人。計(jì)劃管理的主體和配合精選ppt提前知會(huì)：預(yù)計(jì)本部門(mén)計(jì)劃不能完成，要提前知會(huì)。及時(shí)回復(fù)：及時(shí)回復(fù)其他部門(mén)的計(jì)劃協(xié)調(diào)。升級(jí)裁決：