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本文格式為Word版,下載可任意編輯——房地產(chǎn)合作開發(fā)10種模式房地產(chǎn)合作開發(fā)10種模式
最近關(guān)于房企合作、出軌的新聞一直沒有停過,不過在白銀時代,單打獨斗確實已經(jīng)out了。只有強強聯(lián)合才能有效加強競爭能力,降低開發(fā)風險。正如佳兆業(yè)集團總裁金志剛所言,“有錢的出錢,有地的出地,有管理經(jīng)驗的出管理經(jīng)驗,這樣企業(yè)才能繼續(xù)維持、發(fā)展,在房地產(chǎn)后半場繼續(xù)運作。〞
明確合作策略,制定合作章程
在選擇合作開發(fā)之前,房企務必要明確合作策略、制定合作規(guī)則,避免在合作過程中扯皮,錢沒賺到,最終鬧得不歡而散。譬如當代置業(yè)與企業(yè)企業(yè)合作開發(fā),就制定了自己的合作章程和合伙協(xié)議。其合作的基本要求如下:
而進行這種合作的理由和方法有以下三點:
(1)角色交換就有一種制衡。一定是我操盤一個你操盤一個才比較和諧,一個合作就簡單產(chǎn)生矛盾,雙方老有不同看法啊,一旦有兩次合作,雙方就可以達成一個默契,誰操盤誰來決策,不為細節(jié)吵架。
(2)兩個項目可以一起談。談判的過程,一般是兩個合作項目同時談,簽一個戰(zhàn)略框架協(xié)議,再簽一個項目合作協(xié)議,兩個項目的啟動日期一次確定。
(3)也可以和供應商合作乃至跨行業(yè)合作。合作不僅僅限于開發(fā)商,可以和供應商譬如總包商合作。總包入股就要墊資,墊資后承受一定的風險,工期、效率什么都上去了??缧袠I(yè)合伙也有優(yōu)勢,譬如當代和金融機構(gòu)合伙,和一個做聰慧社區(qū)的軟件合伙,成立并購綠色產(chǎn)業(yè)基金,都可以發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢。
選擇適合的合作模式
合作開發(fā)的形式多種多樣,每家房企都根據(jù)自身的需求選擇其中一種或幾種;不同的房企自身的優(yōu)劣勢不同,合作開發(fā)對它們各自的作用自然有所差異。一、土地入股合作開發(fā)
以土地入股合作開發(fā),這是目前主流的方式。該模式是A企出地,B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節(jié)是:項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。
同時,雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù),依法將該宗土地使用權(quán)依照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到開發(fā)商的名下。
項目開發(fā)完成后,A企依照獲得房屋的公允價值計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企依照分出的房屋公允價值計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。
該方案合作雙方都要視同銷售,看似沒有享受稅收優(yōu)惠,但以土地費為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體,符合開發(fā)資質(zhì)要求,項目經(jīng)營核算以B企為主,項目設計的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企名義開發(fā)帶來的一系列問題。二、合作建房
合作建房是指以一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。主要分為掛牌模式和協(xié)議模式。實際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。
?協(xié)議方式
以深圳為例:原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的,按建筑面積收取市場地價的10%,可以合作建房。土地可以協(xié)議出讓。合作方可以協(xié)議合作建房,報主管部門審批。(1)合作方式:宗地屬于農(nóng)村征地返還用地,能夠以合作建房方式取得土地。萬科深圳公司擬與土地方、中介方通過三方合作建房的形式進行開發(fā)。(2)合作內(nèi)容:
★土地方在項目中占20%的權(quán)益,負責提供項目土地使用權(quán),完成地塊紅線內(nèi)的清場,辦理相關(guān)手續(xù),取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文;
★中介方在項目中占15%的權(quán)益,負責繳納項目用地的政府地價(以政府基準地價的10%為基數(shù)計算,估計總額在2,000萬元左右),負責按規(guī)定遷移高壓線,并負責相關(guān)手續(xù)的辦理;
★萬科在項目中占65%的權(quán)益,負責項目后續(xù)的開發(fā)建設,承受相應的資金和項目開發(fā)風險,并以商討的價格收購土地方、中介方在項目中的權(quán)益。
?掛牌方式
以深圳為例:對已繳清地價款的出地方(農(nóng)村征地返還用地除外),出地方直接進入土地交易市場,通過掛牌、招標、拍賣等方式尋覓合作方。
合作建房(農(nóng)村征地返還用地除外)須進入土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行,棄絕了以前私下尋覓合作方的途徑。合作建房視為土地使用權(quán)部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓,以價高者得的原則確定合作方,合作開發(fā)的事宜不作為交易條件,待成交后由合作雙方協(xié)商解決?;灸J饺鐖D:
?優(yōu)缺點:實質(zhì)上是二手地,但在合作方選擇上與一手地掛牌相像,而成交后,所依據(jù)的是
雙方的合作協(xié)議。
?主要風險控制
三、聯(lián)合成立項目公司
該模式是開發(fā)商與土地方成立項目公司,土地方將土地使用權(quán)變更到項目公司名下后,由項目公司具體開發(fā)經(jīng)營項目的一種模式,有時被視同為土地轉(zhuǎn)讓,需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費。這是萬科較常使用的一種模式.在項目公司模式中,萬科要求:
?合作原則:
(1)絕對控股原則:萬科全資子公司及附屬公司在項目公司中絕對控股。
(2)項目公司全資化原則:項目分派利潤后,萬科要收購合作方的全部股權(quán),在與業(yè)主的買賣合同履行完畢后,注銷項目公司,客戶服務的有關(guān)事項轉(zhuǎn)由保存的客戶服務部門和物業(yè)管理公司承受。
(3)股權(quán)并購可控原則:萬科受讓對方在項目公司中股權(quán)可以控制,同時事先需要對受讓股權(quán)及其條件、價格等約定明白。
(4)控制股權(quán)變更登記手續(xù)原則:股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理。
?優(yōu)缺點:該合作模式的優(yōu)點是土地證落在項目公司名下,雙方合作關(guān)系比較密切,缺點是
涉及到項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算。
?風險控制:
四、股權(quán)收購模式
股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項目公司名下,開發(fā)商將項目公司的部分股權(quán)收購,達到間接取得土地使用權(quán)的目的,股權(quán)收購后,雙方依照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。(如下圖)。
股權(quán)收購模式分為收購新設項目公司方式,收購現(xiàn)有項目公司方式,收購現(xiàn)有非項目公司方式3種。下面以上海金豐蘭喬圣菲項目為例,來看在采取收購新設項目公司方式使是如何進行實操的?!锖献黜椖看篌w狀況
占地面積31.7萬平米,土地方為上海金豐房地產(chǎn)實業(yè)有限公司,隸屬于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。公司注冊資本1000萬元,資產(chǎn)總額9013萬元,負債8735萬元,所有者權(quán)益278萬元。土地方在簽約前已獲得A-1、A-3地塊的建設用地批準書,A-5地塊的建設用地規(guī)劃許可證?!锕蓹?quán)收購操作模式
①金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司,注冊資金800萬元。
②金豐公司將A-1、A-3、A-5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益注入華歐公司,所有前期證照也更名至華歐公司名下。
③待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議,取得地塊的土地權(quán)證后,萬科收購華歐公司100%股權(quán),公司的運轉(zhuǎn)及操作均由萬科進行。
需要注意的是,三種股權(quán)收購方式的風
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