基于熱力分析圖法的新建商品住宅區(qū)域平衡研究

基于熱力分析圖法的新建商品住宅區(qū)域平衡研究

房地產(chǎn)具有強(qiáng)烈的區(qū)域特色，研究區(qū)域發(fā)展的冷熱平衡，制定客觀、合理的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和政策，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)、協(xié)調(diào)和發(fā)展具有重要意義。近年來(lái)，研究房地產(chǎn)特色和平衡的研究屢見(jiàn)不鮮。陳浮、王良?。?000）研究了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異和發(fā)展戰(zhàn)略。張濤（2001）引用了微觀經(jīng)濟(jì)中兩個(gè)隔離市場(chǎng)模型在房地產(chǎn)市場(chǎng)中分析的區(qū)域價(jià)格和區(qū)域價(jià)格的靈活性。胡景波（2004）建立了一個(gè)系統(tǒng)的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系。蔡穗生、王友松（2004）分析了長(zhǎng)、私人湖地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展差異。吳康平（2004）證實(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。李平（2007）從房地產(chǎn)泡沫的角度，采用中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間序列的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)研究房地產(chǎn)泡沫。秀麗娜、劉湘南和黃令祥（2009）通過(guò)比較了幾個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)研究天津房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。田成石（2009）從房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀景觀關(guān)系的研究出發(fā)，研究了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀景觀?？茖W(xué)家的研究成果為后續(xù)研究奠定了良好的基礎(chǔ)。天津市常住人口達(dá)上千萬(wàn)之多,現(xiàn)轄18個(gè)區(qū)縣.在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大格局中,環(huán)渤海地區(qū)居于重要的地位,天津市正在成為我國(guó)最具有活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三支引擎的龍頭城市.天津市近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,取得了可喜的進(jìn)步,成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市.然而,天津市各區(qū)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不均衡,如何準(zhǔn)確定位城市區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡狀況,引導(dǎo)城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同關(guān)心的問(wèn)題.本文跟蹤天津市住宅交易情況,經(jīng)大量的統(tǒng)計(jì)工作,采用熱度分析圖法,對(duì)天津各區(qū)縣新建商品住宅市場(chǎng)(2005-2008)的發(fā)展熱度做宏、微觀分析,通過(guò)指標(biāo)的總結(jié)和分析,較直觀的發(fā)現(xiàn)區(qū)域住宅交易市場(chǎng)的均衡趨勢(shì)以及一段時(shí)期內(nèi)住宅市場(chǎng)發(fā)展的冷熱均衡程度,結(jié)論可靠,效果良好.1天津住宅交易類指標(biāo)住宅的交易類指標(biāo)是研究住宅市場(chǎng)非常重要的指標(biāo),一般包括住宅成交套數(shù),成交面積,單方平均價(jià)格等指標(biāo).天津市國(guó)土資源和房屋管理局政務(wù)門戶網(wǎng)站,從2005年4月份開(kāi)始每天均向社會(huì)公布天津市各區(qū)縣新建商品房、商品住宅、二手住宅的交易的重要指標(biāo).2005年4月-2008年12月天津住宅交易市場(chǎng)住宅交易類指標(biāo)統(tǒng)計(jì)如表1所示.數(shù)據(jù)來(lái)源所限,表中2005年僅包括4~12月的數(shù)據(jù)整理,其余年份均為1~12月數(shù)據(jù)整理.2天津各區(qū)新商業(yè)生活市場(chǎng)的投資溫暖分析2.12天津2005年10月-12月新建商品住宅交易酸度分析一般來(lái)說(shuō),成交套數(shù)越多、面積數(shù)目越大、價(jià)格越高,反映住宅交易越活躍.本文分年度對(duì)各區(qū)縣住宅交易熱度進(jìn)行分析.按照成交數(shù)目、成交面積、成交價(jià)格將每年各區(qū)縣房住宅交易量分別排序打分,指標(biāo)數(shù)額最低的得1分,更高的得2分,以此類推,最高得18分.將各區(qū)縣3項(xiàng)指標(biāo)相加作為該區(qū)域交易熱度指標(biāo)值,數(shù)值越大,為交易熱度越高.根據(jù)打分原則,天津2005年4月-12月新建商品住宅交易熱度數(shù)據(jù)打分分析為:南開(kāi)區(qū)50分為最熱,其次是河西區(qū)48分,河?xùn)|區(qū)排第三46分,最后一名是漢沽區(qū)得6分.中心城區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi),塘沽區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)、大港區(qū)也在前10名之列.這一趨勢(shì)也可用熱度分析圖來(lái)表示,簡(jiǎn)單明了,便于研究.熱度分析圖利用顏色深淺的代表交易冷熱,交易越熱區(qū)域顏色越深.天津市各區(qū)域新建商品住宅熱度分析結(jié)果如圖1所示.2.22中心城區(qū)的市場(chǎng)現(xiàn)狀2006年天津各區(qū)縣新建商品住宅市場(chǎng)熱度分析結(jié)果為:南開(kāi)區(qū)51分為最熱,其次是塘沽區(qū)、河西區(qū)44分,然后是西青區(qū)、北辰區(qū)、河?xùn)|區(qū)、津南區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)、大港區(qū)、靜?？h、紅橋區(qū)、東麗區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)、漢沽區(qū)、薊縣,最后一名是寧河縣得3分.中心城區(qū)除了紅橋區(qū),其他市內(nèi)五區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi),繼續(xù)保持良好的交易熱度,塘沽區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)、津南區(qū)、大港區(qū)也在前10名之列,北辰區(qū)的熱度表現(xiàn)是本年度的一大亮點(diǎn)由去年的11位上升到第5位.薊縣、寧河縣、漢沽區(qū)沒(méi)有改變最后三名的地位.2.32區(qū)的交易參與度2007年天津各區(qū)縣新建商品住宅市場(chǎng)熱度分析結(jié)果為:南開(kāi)區(qū)49分為最熱,其次是塘沽區(qū)46分、西青區(qū)和河西區(qū)同為44分,然后是河?xùn)|區(qū)、北辰區(qū)、河北區(qū)、和平區(qū)、津南區(qū)、武清區(qū)、東麗區(qū)、寶坻區(qū)、靜海縣、紅橋區(qū)、大港區(qū)、漢沽區(qū)、寧河縣,最后一名是薊縣得7分.可見(jiàn)同2006年一樣除了紅橋區(qū),其他市內(nèi)五區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi),繼續(xù)保持良好的交易熱度,前五名的排序和2006年基本沒(méi)有什么變化,塘沽區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)、津南區(qū)、武清區(qū)也在前10名之列,武清區(qū)的熱度表現(xiàn)是本年度的一大亮點(diǎn)由2005年的15位、2006年的14位、2007年一路上升到了前10名,第10位.薊縣、寧河縣、漢沽區(qū)仍然沒(méi)有改變包攬最后三名的地位.2.42交易復(fù)雜度分析2008年天津各區(qū)縣新建商品住宅市場(chǎng)熱度分析結(jié)果為:南開(kāi)區(qū)49分為最熱,其次是塘沽區(qū)48分、西青區(qū)為45分,然后是津南區(qū)、河西區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)、武清區(qū)、河?xùn)|區(qū)、寶坻區(qū)、紅橋區(qū)、靜?？h、和平區(qū)、河北區(qū)、薊縣、大港區(qū)、漢沽區(qū),最后一名是寧河縣得4分.中心城區(qū)紅橋區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)均跌破前10名,南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi),保持良好的交易熱度.東麗區(qū)的熱度表現(xiàn)是本年度的一大亮點(diǎn)由2005年的14位、2006年的13位、2007年的第11位,一路上升到2008年的第7位.寶坻區(qū)也有上佳表現(xiàn),2008年首次上升到交易熱度第10位.同2007年一樣,最后四名仍然被薊縣、大港區(qū)、漢沽區(qū)、寧河縣包攬,排名略有變化.3202005年至2008年，天津各區(qū)新商業(yè)建筑市場(chǎng)的收入和支出分析3.1新建商品住宅交易酸度以2005年為例,按照中心城區(qū)、四郊區(qū)、濱海三區(qū)、老五縣分類,取地區(qū)平均分為熱度評(píng)價(jià)指標(biāo),如表2.表明,中心城區(qū)新建商品住宅交易屬最熱地區(qū),其次為四郊區(qū),濱海三區(qū)排名第三,老五縣列最后.這和大眾一般的認(rèn)識(shí)基本一致.對(duì)比分析2005年~2008年天津新建商品住宅交易熱度,2005~2008年天津分區(qū)域新建商品住宅交易熱度分析打分如表3所示.可見(jiàn),2005-2007年中心城區(qū)新建商品住宅交易屬最熱地區(qū),其次為四郊區(qū),濱海三區(qū)排名第三,老五縣列最后,次序三年沒(méi)有改變.然而2008年,四郊區(qū)排名第一,其次為中心城區(qū),濱海新區(qū)和老五縣分列三、四名.表明中心城區(qū)日趨高漲的房?jī)r(jià)并沒(méi)有帶來(lái)這一區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮,相反四郊區(qū)適中的價(jià)格更能帶動(dòng)這一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮.如圖2,從宏觀上來(lái)說(shuō)中心城區(qū)交易相對(duì)熱度有所下降;四郊區(qū)的交易熱度溫度不減,2008年超過(guò)中心城區(qū)占據(jù)頭把交椅;濱海三區(qū)和老五縣均有小幅的波動(dòng),濱海三區(qū)發(fā)展體現(xiàn)穩(wěn)步前進(jìn)勢(shì)頭,老五縣則有勢(shì)頭看漲的趨勢(shì).3.2區(qū)域微觀分析為了更好的分析各區(qū)域內(nèi)區(qū)縣年度的變化,筆者對(duì)2005年-2008年天津分區(qū)域新建商品住宅交易熱度進(jìn)行了對(duì)比研究.3.2.1紅橋區(qū)按照周期變化,各分區(qū)有變化,但年總的來(lái)說(shuō)中心城區(qū)的4年熱度變化比較波動(dòng)不大,特別是南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)4年熱度排名沒(méi)有變化,其余三區(qū)都有變化.相對(duì)來(lái)說(shuō)和平區(qū)變化小一些,2005-2006年排名第4,2007-2008年排名下降到第五.4年來(lái)河北區(qū)的起伏最大,2008年排名第六.紅橋區(qū)2005-2007年經(jīng)歷持續(xù)小幅地位振蕩,2008年上升為第4位,熱度地位有上升趨勢(shì).3.2.25年區(qū)域位置.4郊區(qū)2006~2007年沒(méi)有變化,相對(duì)2005年僅僅是津南區(qū)位置的變化.最熱的為西青區(qū),其次是北辰區(qū)和津南區(qū),4年中分別兩年占據(jù)老二位置,東麗區(qū)排名第4不變.3.2.3第三,漢價(jià)區(qū)的排名不穩(wěn)定。一個(gè)港濱海3區(qū)塘沽區(qū)熱度最高的主導(dǎo)地位沒(méi)有改變,大港區(qū)持續(xù)升溫,保持老二,漢沽區(qū)第三.由于戰(zhàn)略地位的懸殊,這個(gè)區(qū)域的排名難有改觀,這樣的排名還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間.3.2.4對(duì)于熱力分布該區(qū)域變化最為復(fù)雜,4年來(lái)靜海縣、武清區(qū)、寶坻區(qū)均熱度不減,保持前三名,相比武清區(qū)、寶坻區(qū)有持續(xù)看漲之勢(shì),靜?？h熱度有下滑之勢(shì),寧河縣和薊縣熱度排名最后,發(fā)展勢(shì)頭不明顯,趨勢(shì)很難判斷.4天津新建商品住宅坡度分析本文從房地產(chǎn)年度交易量、交易價(jià)格、交易總額,單套交易面積等研究住房交易類指標(biāo)研究入手,采用熱度分析圖法,深入分析天津各區(qū)縣新建商品住宅發(fā)展均衡程度,根據(jù)天津市國(guó)土資源和房屋管理局政務(wù)門戶網(wǎng)站公布權(quán)威數(shù)據(jù),對(duì)2005-2008年天津市新建商品住宅月度交易指標(biāo)