XXXX稅務代理實務第七、八、九章

第七章流轉稅納稅申報代理實務第一節(jié)增值稅納稅申報代理實務一、應納稅額的計算（一）一般納稅人應納稅額的計算應納稅額＝當期銷項稅額－當期進項稅額－上期留抵稅額1、銷項稅額＝銷售額×稅率2、進項稅額（4項）3、不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額（5項）11/7/20231財政稅務學院（二）小規(guī)模納稅人的征收率及應納稅額的計算11/7/20232財政稅務學院某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2009年5月發(fā)生以下業(yè)務：(1)外購原材料100噸，取得增值稅專用發(fā)票，支付價款(不含稅)50000元，另支付運費2500元，取得普通發(fā)票。(2)外購輔助材料50噸，取得增值稅專用發(fā)票。支付價款(不含稅)25000元，當月企業(yè)基建工程領用10噸。(3)企業(yè)生產需要，進口一臺設備，關稅完稅價格為100000元，已納關稅20000元。(4)銷售外購的原材料30噸，取得不含稅銷售收入20000元。(5)銷售產品500件，每件價稅合計為234元，用自備汽車運輸，向買方收取運輸費5000元，包裝費2020元。(6)用上述產品100件發(fā)放職工福利。假定：上述各項購銷貨物的增值稅稅率均為17%。根據(jù)以上條件，計算該企業(yè)當月應納增值稅額如下：11/7/20233財政稅務學院(1)當月銷項稅額=20000×17%+(500+100)×234÷(1+17%)×17%+(5000+2020)÷(1+17%)×17%=24820(2)當月進項稅額=50000×17%+2500×7%+(50-10)÷50×25000×17%=12075(3)當月國內應納增值稅額=24820-12075=12745(4)進口設備應納增值稅額=(100000+20000)×17%=20400(5)該企業(yè)當月應納增值稅額=12745+20400=3314511/7/20234財政稅務學院二、出口貨物應退稅額的計算方法某自營出口的生產企業(yè)為增值稅一般納稅人，出口貨物的征稅稅率為17%，退稅率為13%。2009年4月的有關經營業(yè)務為：購進原材料一批，取得的增值稅專用發(fā)票注明價款為200萬元，外購貨物準允抵扣的進項稅額34萬元通過認證。上月留抵稅款3萬元，本月內銷貨物不含稅銷售額100萬元，收款117萬元存入銀行，本月出口貨物的銷售額折合人民幣200萬元。試計算該企業(yè)當期的“免、抵、退”稅額。11/7/20235財政稅務學院1、當期不得免征和抵扣稅額＝200×（17%－13%）＝8（萬元）2、當期應納稅額＝100×17%－（34－8）－3＝－12（萬元）3、出口貨物免抵退稅額＝200×13%＝26（萬元）當期應退12萬元，免抵14萬元。11/7/20236財政稅務學院第二節(jié)消費稅納稅申報代理實務一、消費稅計征方法：從價定率、從量定額、復合計征1、應稅消費品銷售額應稅消費品的銷售額包括銷售應稅消費品從購買方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括：價外收取的基金、集資款、包裝費、返還利潤、補貼、違約金（延期付款利息）和手續(xù)費、包裝費、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項以及其它各種性質的價外收費。11/7/20237財政稅務學院2、應稅消費品的課稅數(shù)量（1）銷售應稅消費品的，為應稅消費品的銷售數(shù)量。（2）自產自用應稅消費品的，為應稅消費品的移送使用數(shù)量。（3）委托加工應稅消費品的，為納稅人收回的應稅消費品數(shù)量。（4）進口的應稅消費品，為海關核定的應稅消費品進口征稅數(shù)量。11/7/20238財政稅務學院3、用外購已稅消費品連續(xù)生產的應稅消費品（1）外購的已稅煙絲生產的卷煙；（2）外購的已稅化妝品生產的化妝品；（3）外購的已稅珠寶玉石生產的貴重首飾及珠寶玉石；（4）外購的已稅鞭炮、焰火生產的鞭炮、焰火；（5）外購的已稅汽車輪胎（內胎或外胎）生產的汽車輪胎；（6）外購的已稅摩托車生產的摩托車；（7）以外購的已稅石腦油、燃料油為原料生產的應稅消費品；（8）以外購已稅潤滑油為原料生產的潤滑油；（9）以外購的已稅桿頭、桿身和握把為原料生產的高爾夫球桿；（10）以外購的已稅木制一次性筷子為原料生產的木制一次性筷子；（11）以外購的已稅實木地板為原料生產的實木地板。11/7/20239財政稅務學院4、自產自用應稅消費品組成計稅價格＝（成本＋利潤）÷（1－消費稅稅率）5、委托加工應稅消費品組成計稅價格＝（材料成本＋加工費）÷（1－消費稅稅率）11/7/202310財政稅務學院某酒廠生產糧食白酒，2009年6月銷售自產糧食白酒200噸，其中50噸售價為20000元/噸，另150噸售價為20100元/噸;銷售自產黃酒100噸，售價為2000元/噸;銷售白酒炮制的藥酒5噸，售價為10000元/噸，(上述均為不含增值稅單價)。糧食白酒適用復合稅率，比例稅率為20%，定額稅率為0.5元/斤;黃酒定額稅率為240元/噸;藥酒比例稅率為10%。根據(jù)上述條件，計算該廠當月應納消費稅額如下：(1)銷售白酒應納稅額=(20000×50+20100×150)×20%+200×2000×0.5=1003000(元)(2)銷售黃酒應納稅額=100×240=24000(元)(3)銷售藥酒應納稅額=10000×5×10%=5000(元)該廠當月消費稅總額=1003000+5000+24000=1032000(元)11/7/202311財政稅務學院第三節(jié)營業(yè)稅納稅申報代理實務一、交通運輸業(yè)二、建筑安裝業(yè)三、金融保險業(yè)四、郵電通信業(yè)等11/7/202312財政稅務學院第八章所得稅納稅申報代理實務第一節(jié)企業(yè)所得稅納稅申報代理實務一、企業(yè)所得稅的計算方法基本公式：應納所得稅額＝應納稅所得額×稅率－減免稅額－抵免稅額應納稅所得額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－允許彌補的以前年度虧損11/7/202313財政稅務學院（一）應納稅所得額的計算1、貨幣形式與非貨幣形式的收入總額。包括：銷售貨物收入；提供勞務收入；轉讓財產收入；股息、紅利等權益性投資收益；利息收入；租金收入；特許權使用費收入；接受捐贈收入；其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第（一）項至第（八）項規(guī)定的收入外的其他收入，包括企業(yè)資產溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。11/7/202314財政稅務學院2、不征稅收入（1）財政撥款；

（2）依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金；

（3）國務院規(guī)定的其他不征稅收入。3、免稅收入（1）國債利息收入；

（2）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益；

（3）在中國境內設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益；

（4）符合條件的非營利組織的收入。11/7/202315財政稅務學院什么叫“符合條件”（1）居民企業(yè)之間——不包括投資到“獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、非居民企業(yè)”（2）直接投資——不包括“間接投資”（3）連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票在一年（12個月）以上取得的投資收益。11/7/202316財政稅務學院什么叫“權益性投資”權益性投資是指：為獲取其他企業(yè)的權益或凈資產所進行的投資。如對其他企業(yè)的普通股股票投資、為獲取其他企業(yè)股權的聯(lián)營投資等，均屬權益性投資。企業(yè)進行這種投資是為取得對另一企業(yè)的控制權，或實施對另一個企業(yè)的重大影響，或為了其他目的。11/7/202317財政稅務學院舉例說明：

假如B企業(yè)持有A企業(yè)30%股權，采用的權益性投資來進行會計處理，年底時，被投資方A企業(yè)確認凈（稅后）利潤1000萬元，投資方B企業(yè)應確認300萬元的投資收益，假如對方已作出利潤分配決定。（《條例》規(guī)定：股息、紅利等權益性投資收益，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現(xiàn)。）11/7/202318財政稅務學院問題1、A企業(yè)是高新企業(yè)稅率15%問：補不補稅——答：不補——是免稅收入。問題2、A企業(yè)是所得稅“三免、三減半”企業(yè)。問：補不補稅——答：不補——是免稅收入。問題3、如果B企業(yè)是連續(xù)持有A企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票，持有時間還不到12個月，這時取得A企業(yè)的投資收益300萬元——不免稅。如果持有超過12個月以上，可以免稅。

問題4、如果B企業(yè)是連續(xù)持有A企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票，持有時間超過12個月（或不超過12個月）就將該股權轉讓了，取得股票轉讓所得——不免稅。（因為不是“投資收益”，而是財產轉讓所得。）11/7/202319財政稅務學院4、各項扣除（1）成本（2）費用（3）稅金（4）損失（5）除以上四項外，企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的與生產經營活動有關的、合理的支出。5、虧損，是指企業(yè)依照企業(yè)所得稅法及其實施條例的規(guī)定將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項扣除后小于零的數(shù)額。11/7/202320財政稅務學院(二)境外所得抵免稅額的計算居民企業(yè)來源于中國境外的應稅所得，非居民企業(yè)在中國境內設立機構、場所，取得發(fā)生在中國境外但與該機構、場所有實際聯(lián)系的應稅所得，已在境外繳納的所得稅稅額，可以從其當期應納稅額中抵免。抵免限額為該項所得依照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算的應納稅額;超過抵免限額的部分，可以在以后五個年度內，用每年度抵免限額抵免當年應抵稅額后的余額進行抵補。11/7/202321財政稅務學院例：某工業(yè)企業(yè)2008年損益類賬戶數(shù)據(jù)如下：主營業(yè)務收入500萬元，主營業(yè)務成本400萬元，其他業(yè)務收入20萬元，其他業(yè)務成本15萬元，營業(yè)稅金及附加1.2萬元，銷售費用17萬元，其中廣告費、業(yè)務宣傳費15萬元(2007年為抵扣完的廣告費25萬元，未抵扣完的業(yè)務宣傳費2萬元)。管理費用30萬元，其中業(yè)務招待費2萬元，新產品研究開發(fā)費10萬元，財務費用2.2萬元，(其中利息收入3萬元，向銀行借款100萬元支付利息5萬元，手續(xù)費支出2000元)營業(yè)外收入——處置固定資產凈收益5萬元，營業(yè)外支出10萬元，其中通過市民政局向汶川地震災區(qū)捐贈現(xiàn)金5萬元。投資收益——國債利息收入5萬元。11/7/202322財政稅務學院準予扣除的成本費用中包括全年的工資費用200萬元，企業(yè)全年平均從業(yè)人數(shù)30人，實際發(fā)生職工福利費支出35萬元，其中，原“應付福利費”賬戶有貸方余額9萬元，職工教育經費支出5.5萬元，工會經費4萬元(已經取得工會組織開具的工會經費撥繳專用收據(jù));折舊費20萬元(其中2008年以前購置的設備按5%保留殘值，并按稅法規(guī)定的年限計提各類固定資產的折舊;2008年6月購置汽車一輛，原值20萬元，電腦5臺，原值2.5萬元，均按5%保留殘值，折舊年限按3年計算)。請計算2008年度應繳企業(yè)所得稅。11/7/202323財政稅務學院答案：根據(jù)新企業(yè)所得稅申報表的要求，企業(yè)應按會計核算要求填列申報表的第一部分，利潤總額為500+20-(400+6)-1.2-17-30-2.2+5-10+5=63.6(萬元)納稅調整增加額包括如下內容：1、收入類調整項目國債利息收入屬于免稅項目，應調減應納稅所得額5萬元。11/7/202324財政稅務學院2、扣除類調整項目(1)職工福利費賬面發(fā)生額35萬元，允許稅前扣除的金額為200×0.14=28(萬元)，但企業(yè)有福利費結余9萬元，沖減后超過允許稅前扣除的金額為2萬元，應調增;應納稅所得額2萬元。(2)職工教育經費賬載金額5.5萬元，允許稅前扣除的金額為200×0.025=5萬元，應調增應納稅所得額0.5萬元。(3)工會經費賬載金額為2萬元，為超過允許稅前扣除的金額200×0.02=4萬元。(4)業(yè)務招待費賬載金額為2萬元，發(fā)生額的60%為1.2萬元，銷售營業(yè)收入的0.5%為(500+20)×0.005=2.6萬元，允許稅前扣除的金額應為1.2萬元，調增應納稅所得額0.8萬元。(5)廣告費和業(yè)務宣傳費支出，允許在當年企業(yè)所得稅前扣除的限額為(500+20)×0.15=78萬元，2007年為抵抗完的廣告費25萬元可以抵抗，2007年度為抵扣完的業(yè)務宣傳費2萬元不得抵扣，新法中關于業(yè)務宣傳費的抵扣規(guī)定自2008年起實行，調減應納稅所得額25萬元。(6)捐贈支出，根據(jù)財稅【2008】104號文件，企業(yè)通過公益性社團、縣級以上人民政府及其部門向受災地區(qū)的捐贈，允許在當年企業(yè)所得稅前全額扣除。(7)利息支出，企業(yè)向金融機構借款的利息支出，準予稅前全額扣除。(8)加計扣除，新產品研發(fā)費用允許加計扣除為10×0.5=5萬元。11/7/202325財政稅務學院3、資產類調整項目對于固定資產折舊，該企業(yè)2008年購置汽車的折舊年限與稅法不一致，應調增應稅所得額為20×(1-5%)/36×6-20×(1-5%)/48×6=0.7917萬元。納稅調整增加額=2+0.5+0.8+0.7917=4.0917萬元納稅調整減少額=5+25+5=35萬元2008年應納稅所得額=63.6+4.0917-35=32.6917萬元2008年應納企業(yè)所得稅=326917×0.25=81729.25元。11/7/202326財政稅務學院第二節(jié)特別納稅調整（略）11/7/202327財政稅務學院第三節(jié)個人所得稅納稅申報代理實務工程師高某接受某市區(qū)的企業(yè)委托設計一項新型生產技術。高某歷時3個月完成所有設計任務，按原約定可向該企業(yè)收取設計費50000元。在向該企業(yè)要求支付報酬時，企業(yè)財務人員告知高某必須提供合法的票據(jù)。

要求：

(1)高某應如何取得合法的票據(jù)?

(2)高某在取得合法票據(jù)時應繳納哪些稅費?分別是多少?

11/7/202328財政稅務學院(1)高某應向當?shù)囟悇諜C關申請代開勞務費普通發(fā)票。

根據(jù)《國家稅務總局關于加強和規(guī)范稅務機關代開普通發(fā)票工作的通知》(國稅函[2004]1024號)的規(guī)定，依法不需要辦理稅務登記的單位和個人，臨時取得收入，需要開具發(fā)票的，主管稅務機關可以為其代開發(fā)票。

(2)高某在稅務機關為其代開勞務費普通發(fā)票時，應當按營業(yè)稅一服務業(yè)計算繳納營業(yè)稅，同時根據(jù)繳納的營業(yè)稅繳納相應的城建稅及教育費附加，并且應按勞務所得繳納個人所得稅。11/7/202329財政稅務學院應繳納營業(yè)稅=50000×5%=2500(元)

應繳納城建稅=2500×7%=175(元)

應繳納教育費附加=2500×3%=75(元)

應繳納個人所得稅：

應納稅所得額=(50000-2500-175-75)×(1-20%)=37800(元)

《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施細則規(guī)定，對勞務報酬所得一次收入畸高的，可以實行加成征收，個人一次取得勞務報酬，其應納稅所得額超過2萬元至5萬元的部分，依照稅法規(guī)定計算應納稅額后再按照應納稅額加征五成；超過5萬元的部分，加征十成。

因此，高某應繳納個人所得稅37800×30%-2000=9340(元)。11/7/202330財政稅務學院1.某個人獨資企業(yè)2009年發(fā)生下列費用：(1)企業(yè)部門經理、銷售人員的工資(2)投資人居住房與辦公房共用的電費、通訊費等難以劃分的支出(3)投資人購買的汽車，既用于公司業(yè)務又供全家人使用(4)該企業(yè)發(fā)生的廣告和業(yè)務宣傳費用(5)投資者的個人工資要求：判斷上述費用是否可以在繳納個人所得稅時稅前扣除?若能扣除，其標準是如何規(guī)定的?11/7/202331財政稅務學院(1)個人獨資企業(yè)向從業(yè)人員支付的合理的工資薪金支出，允許在稅前據(jù)實扣除;(2)生產費用與生活費用混在一起難以劃分的，不允許扣除;(3)投資者及其家庭生活與企業(yè)共用的固定資產，難以劃分的，由當?shù)囟悇詹块T根據(jù)生產經營類型、規(guī)模等具體情況核定準予在稅前扣除的折舊費用的數(shù)額或比例;(4)該企業(yè)發(fā)生的廣告和業(yè)務宣傳費用，不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分允許據(jù)實稅前扣除，超出部分準予在以后納稅年度結轉扣除;(5)投資者的個人工資不得在稅前扣除。投資者的生計費用按每月2000元扣除。11/7/202332財政稅務學院1、李某受聘于一家技術咨詢服務公司，每只領取稅后工資3600元，公司每月按規(guī)定代繳其個人所得稅。(1)2008年6月1日，公司與任職8年的李某解除了聘用合同，取得一次性補償金100000元(該公司所在地上年度職工平均工資為20000元)。李某認為，自己取得的上述補償金為補償性質的收入，不應該繳納個人所得稅。(2)2008年6月8日，李某從外單位取得技術咨詢報酬50000元，將其中16000元通過國家機關捐贈給受災地區(qū)，李某應繳納的個人所得稅是5440元[(50000-16000)×(1-20%)×20%]。(3)2008年6月1日～12月31日，將自有住房按市場價格出租給個人居住，月租金2000元。在不考慮其他稅費的情況下，李某認為應納的個人所得稅是1680元[(2000-800)×20%×7]。(4)2008年8月，與一家證券交易所簽訂期限為6個月的勞務合同，合同約定李某每月為該交易所的股民講課四次，每次報酬1000元，李某認為每月應繳納個人所得稅為160元[(1000-800)×20%×4]。問題：結合個人所得稅法的規(guī)定，分項指出李某計算的個人所得稅錯誤的原因，并計算出正確的應納稅額。11/7/202333財政稅務學院參考解析：(1)根據(jù)稅法規(guī)定，個人解除勞務合同取得一次性經濟補償金、如果在當?shù)厣夏曷毠て骄べY的三倍數(shù)額以內的部分，免征個人所得稅;如果是超過了三倍數(shù)額部分的，應視為一次取得數(shù)月的工資、薪金收入，允許在一空期限內平均計算。李某取得一次性經濟補償金是100000元，高于上年職工平均工資(20000元)的三倍，對于超過的部分，應計算繳納個人所得稅。應繳納的個人所得稅={[(100000-20000×3)÷8-20000×15%-125}×8=2600元(2)按照個人所得稅法的規(guī)定，個人取得勞務報酬，如果應納稅所得額超過了20000元但沒有超過50000元的，應對超過部分加征50%的稅款，所以李某計算中適用的稅率有誤;個人通過國家機關捐贈給受災地區(qū)個人所得稅稅前扣除不得超過應納稅所得額30%，李某稅前多扣除捐贈額?？鄢揞~=50000×(1-20%)×30%=12000(元)，實際捐贈16000元，應按12000元在稅前扣除。應繳納的個人所得稅=[50000×(1-20%)-12000]×30%-2000=6400(元)11/7/202334財政稅務學院(3)按照規(guī)定個人按照市場價格出租的居住用房，應按10%計算個人所得稅。應繳納的個人所得稅=(2000-800)×10%×7=840元(4)李某計算有誤。個人取得的勞務報酬，如果屬于同一事項連續(xù)取得的收入應以1個月內取得的收入為1次計算應納的個人所得稅。每月應納的個人所得稅=1000×4×(1-20%)×20%=640元11/7/202335財政稅務學院第九章其他稅種納稅申報代理實務一、土地增值稅的計算方法應納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計入收入總額。11/7/202336財政稅務學院可扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額，包括地價款和取得使用權時按政府規(guī)定繳納的費用，適用新建房轉讓和存量房地產轉讓（2）房地產開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，適用新建房轉讓。11/7/202337財政稅務學院（3）房地產開發(fā)費用（三大期間費用）納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的；最多允許扣除的房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的最多允許扣除的房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內（適用新建房轉讓）11/7/202338財政稅務學院下列項目中，屬于房地產開發(fā)成本的有（）。A、土地出讓金B(yǎng)、耕地占用稅C、公共配套設施費D、借款利息費用答案：BC11/7/202339財政稅務學院（4）舊房及建筑物的評估價格評估價格＝重置成本價×成新度折扣率適用存量房地產轉讓（5）與房地產轉讓有關的稅金包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加適用新建房轉讓和存量房地產轉讓（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%適用新建房轉讓11/7/202340財政稅務學院（7）補充：房地產開發(fā)企業(yè)可扣除和稅金有營業(yè)稅和城建稅和教育費附加。銷售自行開發(fā)的房地產時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能單獨扣除。非房地產開發(fā)企業(yè)可扣除的稅金有營業(yè)稅、印花稅、城建稅和教育費附加。銷售自行開發(fā)的房地產時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉讓其購置的房地產時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入減除購置后受讓原價后的余額；稅率為5%；印花稅稅率為0.5‰（產權轉移書據(jù)）。11/7/202341財政稅務學院（一）土地增值稅的稅率和稅額計算公式1、計算收入總額2、計算扣除項目金額3、用收入總額減除扣除項目金額計算增值額土地增值額＝轉讓房地產收入－規(guī)定扣除項目金額4、計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)5、套用公式計算稅額應納稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)11/7/202342財政稅務學院某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據(jù)。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000元，成新率為70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）11/7/202343財政稅務學院評估價格＝12000×70%＝8400（萬元），相關稅金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.5‰＝115（萬元），增值額＝10000－8400－115＝1485（萬元）11/7/202344財政稅務學院某房地產開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入1000萬元(假設城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。該公司為建造普通標準住宅而支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發(fā)成本(其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費90萬元，開發(fā)間接費用40萬元)，由于該房地產開發(fā)公司同時建造別墅等住宅，對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤，該地規(guī)定房地產開發(fā)費用的計提比例為10%。則其應納稅額計算如下：11/7/202345財政稅務學院(1)確定轉讓房地產的收入為1000萬元。(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：①取得土地使用權所支付的地價款100萬元;②房地產開發(fā)成本為300萬元;③房地產開發(fā)費用為(100+300)×10%=40(萬元);④與轉讓房地產有關的稅金為：營業(yè)稅：1000×5%=50(萬元)城建稅：50×7%=3.5(萬元)教育費附加：50×3%=1.5(萬元)11/7/202346財政稅務學院⑤從事房地產開發(fā)的加計扣除金額為：(100+300)×20%=80(萬元)⑥轉讓房地產的扣除額為：100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(萬元)(3)轉讓房地產的增值額為：1000-575=425(萬元)(4)增值額與扣除項目金額的比率為：425÷575=73.91%應納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25(萬元)11/7/202347財政稅務學院某事業(yè)單位(非房地產開發(fā)單位)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元(營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，印花稅稅率為5，教育費附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元;房地產開發(fā)成本為400萬元;房地產開發(fā)費用中的利息支出為200萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供工商銀行證明)，但其中有30萬元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為5%，則其應納稅額計算如下：11/7/202348財政稅務學院(1)確定轉讓房地產的收入為2000萬元。(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：①取得土地使用權所支付的金額為300萬元;②房地產開發(fā)成本為400萬元;③房地產開發(fā)費用為：(300+400)×5%+(200-30)=205(萬元)④與轉讓房地產有關的稅金為：2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬元)11/7/202349財政稅務學院⑤扣除項目金額為：300+400+205+111=1016(萬元)(3)轉讓房地產的增值額為：2000-1016=984(萬元)(4)增值額與扣除項目金額的比率為：98